旧城改造项目要点.doc

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1、旧城改造工程要点一、几个关键名词1.拆迁本钱：拆迁中所有的费用，是开发本钱的一局部，包括撤除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、撤除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。2.定向摘牌：拆迁业主与政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。3.拆赔比：新建的建筑总面积与撤除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是1日0.8,还有拆一赔一。4.丈量、确权：对拆迁房屋的构造形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属(集体、个人、国家) 有时需补办土地用地手续，房屋产权证等)，经过业生、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为

2、拆迁赔偿依据。5.村民股份公司：村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾二、补偿方式拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿与货币为主实物为辅补偿四种方式。1.实物：实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进展补偿。2.货币：货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现有房屋建筑面积进展货币补偿。3.实物为主货币为辅：实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全承受实物补偿的拆迁者。 4.

3、货币为主实物为辅：货币与实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位建安本钱价购置房屋。三、拆赔模式1.完全市场化拆赔式:市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的，完全根据村民意愿。2.有条件市场化拆赔:采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接对现有私房按市场方式拆赔。3.准政策方案一:完全政策方案的根底上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定仍由规划国土部门界定。4.准政策方案二:完全政策方案的根底上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定由集体股份公司。5.完全政策拆赔:假设政府能够保证落实“有效界定建

4、房时间(即界定合法违法的标准)与“强制撤除违法建筑两个关键环节，工程能够按照政府政策要求完全实施。(政府强势，|西部城市)备注：建议从可操作性出发选拼拆赔方案。如果侧重于操作风险最小应选择“自条件市场方案。如果侧小于维护?两规?，应选择准政策方案1,但必须解决时间界定中所存在的问题与风险，并能得到村民的认可。四、拆赔比“实物赔偿，产权置换的关键因素是拆赔比。一般政府政策会有指导拆建比。在深圳市，采用赔偿面积的方式比拟普遍，一般的拆赔比为1:0.8左右，成熟旺区更高。村民一般要求拆一赔一。工程拆赔比框架构造房混合构造房1:1砖木构造房1:简易构造房1:五、拆迁补偿在实践中的细节1.赔偿方式1阶梯

5、式的拆赔比以180平米作为基数产权置换，剩下的用货币补偿。如180以下按照全产权置换，I80-300补偿90%，300-400补偿80%，剩余的就按照货币补偿。只要不太离谱，不让后面的补偿难做就可以。(实践中的最正确方式。)2首层赔偿商业补寓。原村民不仅可以得到相应面积的住宅，还可以在商业区得到集中商业的面积，并集中经营与管理。2.鼓励搬迁1鼓励搬迁。村民原先的房子有天有地，现在一下子承受不了高层的楼房生活。对于这种情况，谁先同意搬迁，谁先选择高层的房子，鼓励搬迁。2在政府政策中也有规定鼓励搬迁，如选择货币补偿，奖励10%；配合丈量安置搬迁，奖励10%;(房屋货币补偿金额)3.安抚村民1居民组

6、建物管公司：居民最担忧的是社区里面有物业管理费，担忧生活本钱增加。解决方法就是交给社区来管理，社区自然转变为物业管理公司，可以创造就业时机商铺返还。2商铺返还：低层可以做商铺，返利给居民，统一管理、统一经营，把安置区的低层商铺让利给老百姓，对于老百姓更有吸引力。水电费可以直接由水电公司来处理。以现状赔偿。4.以现状赔偿：对于没有产权、不合法的建筑，一股以现状为准进展赔偿，不去区分有无产权，合章、违章不区分有其深层次原因。六、设定拆赔方案的关键1.旧城改造区域的普遍现状特点1违章私房普遍:2产权关系混乱:3面积超标严重: 4建筑强度大: 5业主来源复杂:6建房形式多样:2.设定拆赔方案的关键1查

7、帐:拆迁区房屋有翔实的查帐资料，三方都确认。!拆迁改造之前，再次所有房屋按照查帐资料确认，确认之后抢建房屋不予赔偿!2确权:确认建筑合法、非法的标准:关键是界定美房时间。但在实施中由于界定建房时间不确定性因素多，工程前期工作存在时间长、操作难等问题。I界定人由规划国土部门或集体股份公司，可形成两套方案。3可行性:七、旧改工程关键点:1.拆迁进度:旧改工程能否顺利拆迁关系到工程工期以及销售的重要节点确实定，否那么那么难以预计工程的进度与竞争策略的制定。2.规划方案:容积率、物业比例等技术指标，直接涉及到开发商利益与政府利益。3.拆赔方案:村民与开发商的利益冲突，涉及到拆赔比、现状建筑合法与非法的

8、判别。4.经济测算:保证工程开发的市场可实现性。八、旧城改造对于开发商的挑战“城中村改造有很多历史遗留问题，还有原村民的观念问题，短期内都无法解决，自然就影响工程进度，而且利润菲薄，这也是开发商鲜少介入旧城改造的主要原因。“开发商所遇到的问题比想象的要复杂很多。“不但利润微薄，而且工作相当繁琐复杂。困扰着城中村改造的，首先是产权困境，城中村大量违法违规建筑存在的现实与土地产权特殊性的矛盾，令改造陷入两难境地;城中村改造需要以更细致、深入的调查研究为根底，将其中的具体工作如土地、房产、产权现状严格细化。对?物权法?理解不一致，城中村改造涉及人口众多，如果没有相关的法律作为制定决策与方法的根底，城中村改造将面临更多的难题。最大的难题就是村民的补偿问题。村民们补偿期望值过高与恶意抢建增加补偿已成为城中村改造工作的最大障碍。由于开发商与原住民都有各自不同的利益，双方就拆赔比及补偿方式等方面需要较长时间的博弈。其次便是规划与补偿困境，城中村改造的“容积率所引起的赔付与规划问题同样矛盾，给改造单位带来巨大的风险。第 7 页