宏观经济形势分析8房地产业发展及房价问题研究8641.pptx

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1、第第8讲讲房地产业发展与房价问题研究 蔡玉平蔡玉平l要点要点n我国房地我国房地产业发产业发展状况展状况n高房价的高房价的根源及其根源及其危害危害n房地房地产业产业及价格的走及价格的走势势n中国房地中国房地产业产业出路何在出路何在l 一、我国房地一、我国房地产业发产业发展状况展状况n规规律律n历历程程n成成绩绩n动动因因n问题问题l （一）房地（一）房地产业发产业发展一般展一般规规律律n工工业业化城市化是化城市化是发发展基展基础础n具有典型具有典型阶阶段性段性发发展展规规律律n投投资资大、价大、价值值大、周期性大、周期性n价格和数量价格和数量错错位位发发展展规规律律n具有很具有很强强的投的投资资

2、投机潜力投机潜力n政府政府严严格格监监管和管和调调控控n轻轻税税费费政府大力支持政府大力支持l房地房地产产价格与价格与销销售量售量错错位位发发展展规规律律n从大多数市从大多数市场经济场经济国家房地国家房地产业发产业发展展历历史史看，在其工看，在其工业业化和城市化的中早期，呈化和城市化的中早期，呈现现出房地出房地产产开开发发面面积积快速快速发发展而房地展而房地产产价格价格稳稳定上升的定上升的趋势趋势。当工。当工业业化和城市化完成化和城市化完成后，呈后，呈现现出相反的出相反的趋势趋势，房地，房地产产价格快速价格快速上升而房地上升而房地产产建建设设面面积积增增长较长较慢。慢。l （二）我国房地（二）

3、我国房地产业发产业发展展历历程程n第一第一阶阶段：理段：理论论突破与突破与试试点起步点起步阶阶段段(1978(1978至至19911991年年)n第二第二阶阶段：非理性炒作与段：非理性炒作与调调整推整推进阶进阶段段(1992(1992至至20022002年年)n第三第三阶阶段：爆炸性段：爆炸性发发展高度泡沫化展高度泡沫化阶阶段段 (2003(2003至至20132013年年)n第四第四阶阶段：段：进进入入调调整整阶阶段段(2014(2014年后年后)l（三）我国房地（三）我国房地产发产发展成展成绩绩巨大巨大n推推动经济动经济快速增快速增长长n适适应应并助推城市化并助推城市化n人均住房面人均住房

4、面积积增加增加n居住条件极大改善居住条件极大改善2014年年达达35平平方米方米l人均住房面人均住房面积显积显著增加著增加l 各国人均住房面各国人均住房面积积20142014年中国人均达到年中国人均达到3535平米平米l（四）快速（四）快速发发展的展的动动因因n住房制度改革住房制度改革n人口快速城市化人口快速城市化n政府推政府推动经济动经济增增长长的需要的需要n收入增收入增长长和人口出生高峰和人口出生高峰n持持续续鼓励房鼓励房产产投投资资n银银行信行信贷贷助推助推l （五）存在（五）存在问题问题n价格暴价格暴涨涨、泡沫、泡沫严严重、潜藏巨大危机重、潜藏巨大危机n发发展目展目标标偏差偏差n发发展

5、展严严重混乱重混乱n偏离人居偏离人居环环境境n偏离偏离绿绿色色环环保保n背离背离发发展展规规律律l 二、房价暴二、房价暴涨涨十年十年 后果后果严严重重n房地房地产产价格上价格上涨过涨过快快n房价太高泡沫房价太高泡沫严严重重n房价太高房价太高严严重危害重危害n原因何在？原因何在？l （一）房地（一）房地产产价格上价格上涨过涨过快快 n20012001年，全年全国城年，全年全国城镇镇居民人均可支配收居民人均可支配收入入68606860元；元；20132013年年为为2695526955元。是元。是20012001年的年的3.933.93倍。倍。n20012001年北京（朝阳区）房价年北京（朝阳区）

6、房价40004000元元/米米2 2；20132013年年为为4300043000元元/米米2 2。是是20012001年的年的1010倍。倍。n20012001年，年，郑郑州房价州房价1996/1996/米米2 2；20132013年年为为1000010000元元/米米2 2 n国内房价在国内房价在2012 2012 年上年上涨涨10.9%10.9%的基的基础础上，上，20132013年又上年又上涨涨了了26.6%26.6%，房价已持，房价已持续续上上涨涨2020多个月。（易多个月。（易宪宪容金融与容金融与经济经济2014.32014.3）l（二）房价太高、泡沫（二）房价太高、泡沫严严重重n

7、房价收入比房价收入比n房价成本比房价成本比n空置率空置率n租售比租售比l（三）房价太高的危害（三）房价太高的危害n抬高了抬高了农农民民进进程程门槛门槛，阻碍城市化，阻碍城市化进进程程n导导致城市无房致城市无房户户增加，不利于社会增加，不利于社会稳稳定定n吞噬居民家庭吞噬居民家庭财财富，降低居民消富，降低居民消费费水平水平n阻碍居民消阻碍居民消费费提高，削弱提高，削弱经济经济增增长动长动力力n对实对实体体经济经济有有挤挤出效出效应应，延，延缓经济发缓经济发展展n造成社会造成社会财财富集中，拉大收入分配差距富集中，拉大收入分配差距l（四）房地（四）房地产产价格上价格上涨涨原因原因l 五花八五花八门

8、门的的观观点点n土地稀缺？土地稀缺？n城市化快速推城市化快速推进进n住房建住房建设设欠欠账账？n建筑成本推建筑成本推动动？n开开发发商暴利？商暴利？n银银行信行信贷贷推推动动？n充裕的流充裕的流动动性性n通通货货膨膨胀胀心理心理预预期？期？缺乏投缺乏投资资渠道渠道丈母娘推高房价丈母娘推高房价自有住房偏好自有住房偏好全民炒房全民炒房地方政府推地方政府推动动房地房地产产政策失当政策失当腐腐败败推高房价推高房价l 主要原因分析主要原因分析n全民炒房全民炒房疯疯狂狂n地方政府推地方政府推动动n调调控政策失当控政策失当n腐腐败败推高房价推高房价l三、房地三、房地产业进产业进入入调调整期整期n房地房地产业

9、进产业进入入调调整期整期n地方政府救市地方政府救市n中央政府救市中央政府救市n房地房地产业现产业现企企稳稳迹象迹象n房地房地产业调产业调整的原因整的原因n20152015年房价走年房价走势势l（一）房地（一）房地产业进产业进入入调调整期整期n鄂鄂尔尔多斯、神木、温州等地的房地多斯、神木、温州等地的房地产产危危机机为为中国房地中国房地产业产业敲响了警敲响了警钟钟。n20132013年底，中国房地年底，中国房地产业发产业发展出展出现现了了颓颓势势。商品房。商品房销销售量增售量增长趋缓长趋缓，价格，价格涨势涨势减弱。减弱。n20142014年年2 2月，杭州、常州等率先拉开楼月，杭州、常州等率先拉开

10、楼市下滑的序幕，市下滑的序幕，3 3、4 4月份出月份出现华东现华东区域区域的的块块状分布。状分布。l房地房地产业进产业进入入调调整期整期n20142014年年6 6月，全国月，全国7070个大中城市新建住个大中城市新建住宅价格宅价格环环比下降的达到比下降的达到5555个，个，标标志着房志着房价全面下降局面出价全面下降局面出现现。n20142014年年9 9月，全国月，全国7070个大中城市新建住个大中城市新建住宅价格同比下降的达到宅价格同比下降的达到5858个，个，标标志着房志着房价跌到去年同期水平。房价降幅价跌到去年同期水平。房价降幅扩扩大，大，降降势势凶猛。凶猛。n 2014年年5月份已

11、月份已经经形成全面下降形成全面下降态势态势n中原地中原地产产研究中心研究中心统计统计数据数据显显示，示，“五五一一”期期间间5454个城市合个城市合计计住宅住宅签约签约套数套数为为98879887套，同比套，同比20132013年同期年同期1464214642套下套下降了降了32.5%32.5%。其中，一。其中，一二二线线城市下降幅城市下降幅度最大，一度最大，一线线城市三天合城市三天合计签约计签约10461046套，套，同比下降同比下降40%40%。n2014年年2月月-2015年年4月月70个大中城市住宅个大中城市住宅销销售售价格价格变动变动情况情况(新建商品住宅（不含保障性住房）价格新建商

12、品住宅（不含保障性住房）价格变动变动情况情况)l（二）地方政府救市一（二）地方政府救市一马马当先当先n日前，日前，铜铜陵市政府在住房公陵市政府在住房公积积金金贷贷款、款、外地居民落外地居民落户户、契税、契税补贴补贴等方面配套制等方面配套制定了一系列利好政策，展开全面救市。定了一系列利好政策，展开全面救市。这这也成也成为继为继杭州、天津、江杭州、天津、江苏苏、南宁等、南宁等地开展救市后，高地开展救市后，高调调宣布宣布对对房房产产市市场进场进行行“全面全面营营救救”的又一地方政府。的又一地方政府。业业内人内人士更是解士更是解读为读为，“掀起了地方政府救市掀起了地方政府救市的新高潮。的新高潮。”（2

13、014年年05月月06日日人民网人民网-财经频财经频道道）n 杭州杭州实实施楼市施楼市“限降令限降令”n根据杭州市相关政府部根据杭州市相关政府部门门的的规规定，从今定，从今天开始，如果商品房天开始，如果商品房实际实际成交价低于成交价低于备备案价格超案价格超过过15%15%，那么将通，那么将通过过技技术术手段手段限制网限制网签签。事。事实实上，在上，在过过去的一周，杭去的一周，杭州不少降价楼州不少降价楼盘盘的开的开发发商被房管部商被房管部门请门请去去约谈约谈，并被告知房管部，并被告知房管部门门和物价部和物价部门门将推出降价将推出降价备备案制度。案制度。2014/05/23浙江在线n截至截至201

14、42014年年8 8月月2 2日，已日，已经经有有3131个城市在限个城市在限购购方面有不同程度的松方面有不同程度的松动动，占所有，占所有4646个限个限购购城城市比例超市比例超过过60%60%。n 2014 2014年年9 9月月7070个大中城市房价，新房价格个大中城市房价，新房价格环环比下降的城市比下降的城市继续继续大幅增至大幅增至6969个，同比下降个，同比下降的达到的达到5858个。其中北上广深悉数下跌，平均个。其中北上广深悉数下跌，平均跌幅达跌幅达0.93%0.93%。按照一二三。按照一二三线线城市分城市分类类，跌，跌幅分幅分别为别为1.2%1.2%、1.0%1.0%和和0.9%0

15、.9%。l地方政府无力回天地方政府无力回天n（三）中央政府救市雷霆万（三）中央政府救市雷霆万钧钧n“9.30”“9.30”房地房地产产新政新政n“3.30”“3.30”房地房地产产新政新政n降准降息政策降准降息政策n 1.“9.30”楼市新政楼市新政n9 9月月3030日下午，央行和日下午，央行和银监银监会会联联合合发发布关于布关于进进一步做好住房金融服一步做好住房金融服务务工作的通知。工作的通知。n二套房可按首套房二套房可按首套房标标准准贷贷款款n三套以上房三套以上房银银行也可以行也可以发发放放贷贷款款n要求要求“积积极支持有市极支持有市场场前景的在建、前景的在建、续续建建项项目的合理融目的

16、合理融资资需求需求”n“鼓励鼓励银银行通行通过发过发行行MBSMBS等筹集等筹集资资金以增加金以增加贷贷款投放款投放”l2.“3.30”救市政策出台救市政策出台n20152015年年3 3月月3030日下午日下午4 4点点5858分，分，中国人民中国人民银银行行、住建部住建部、银监银监会会联联合合发发布布关于个人关于个人住房住房贷贷款政策有关款政策有关问题问题的通知的通知，将二套，将二套房最低首付比例房最低首付比例调调整整为为不低于不低于40%40%。之前，。之前，谁谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市。市。仅仅仅仅1010分分钟钟之后，之后，财财政部政部和

17、和国家税国家税务务总总局局又又联联合合发发布消息，称从布消息，称从3 3月月3131日起，个日起，个人住房人住房转让转让免征免征营业营业税的期限由税的期限由购购房超房超过过5 5年（含年（含5 5年）下年）下调为调为超超过过2 2年（含年（含2 2年）。年）。l“新政新政”力度大力度大“强强心心剂剂”效果效果显显n3月月30日的日的这项这项政策力度，政策力度，远远超市超市场预场预期，期，对对已已经显现经显现疲疲态态一年多的楼市而言，是一一年多的楼市而言，是一剂剂强强心心针针。n新政新政颁颁布当晚，不布当晚，不仅仅房地房地产产中介机构中介机构延延长长营业营业，房地，房地产产开开发发企企业业高管高

18、管们们也点灯夜也点灯夜战战，积积极极应对应对。次日，地。次日，地产产股亦全股亦全线飘红线飘红。部。部分直接受益的新房分直接受益的新房产项产项目目售楼售楼处处被被购购房人房人挤挤爆，爆，二手房市二手房市场场上部分上部分业业主甚至开始提主甚至开始提价。价。l“新政新政”力度大力度大“强强心心剂剂”效果效果显显n3月月30日的日的这项这项政策力度，政策力度，远远超市超市场预场预期，期，对对已已经显现经显现疲疲态态一年多的楼市而言，是一一年多的楼市而言，是一剂剂强强心心针针。n新政新政颁颁布当晚，不布当晚，不仅仅房地房地产产中介机构中介机构延延长长营业营业，房地，房地产产开开发发企企业业高管高管们们也

19、点灯夜也点灯夜战战，积积极极应对应对。次日，地。次日，地产产股亦全股亦全线飘红线飘红。部。部分直接受益的新房分直接受益的新房产项产项目目售楼售楼处处被被购购房人房人挤挤爆，爆，二手房市二手房市场场上部分上部分业业主甚至开始提主甚至开始提价。价。l3.多管多管齐齐下下 刺激政策批量出台刺激政策批量出台n“3.27”“3.27”土地供土地供应应政策。政策。国土国土资资源部源部和住建部和住建部联联合下合下发发关于关于优优化化2015 2015 年年住房及用地供住房及用地供应结应结构促构促进进房地房地产产市市场场平平稳稳健康健康发发展的通知展的通知n“4.20”“4.20”降准降准n“5.11”“5.

20、11”降息降息l（四）本（四）本轮轮房地房地产产大大调调整原因分析整原因分析n供供给严给严重重过过剩剩n房价泡沫太大房价泡沫太大n投机投投机投资资降温降温n银银行信行信贷贷收收紧紧n经济经济形形势势下行下行n反腐反腐败风败风声声紧紧l（五）近期房地（五）近期房地产业产业何去何从何去何从n楼市回暖迹象楼市回暖迹象显现显现n房价仍将全面下行房价仍将全面下行n全国房价不会崩全国房价不会崩盘盘n楼市分化开始明楼市分化开始明显显l 四、中四、中远远期房价走向如何？期房价走向如何？l要看推要看推动动房价上房价上涨涨因素和推因素和推动动房价下降因素的房价下降因素的对对比比变变化！化！l （一）推（一）推动动

21、房价上房价上涨涨因素因素n中国中国经济经济仍高速增仍高速增长长 n城城镇镇化仍化仍处处高增高增长长期期n家庭家庭结结构逐步小型化构逐步小型化n住房投住房投资资投机仍存在投机仍存在n土地供土地供给给机制机制难难大大变变n政府蠢蠢欲政府蠢蠢欲动动保楼价保楼价n开开发发商开工新房和商开工新房和买买地大减。地大减。l（二）打（二）打压压房价下降的因素房价下降的因素n开开发发量量过过大大n住房住房质质量差量差n房价泡沫大房价泡沫大n过过度度拥挤拥挤小区小区环环境差境差n进进城市城市农农民民购买购买力弱力弱n反腐反腐败败影响不可小影响不可小视视n房地房地产产税收税收渐渐行行渐渐近近n人口人口结结构构发发展

22、大展大变变化化l（三）政府的（三）政府的态态度和做法是关度和做法是关键键n中国政府具有十分中国政府具有十分强强大的能力，我国房地大的能力，我国房地产产价格未来走向，在很大程度上取决于政府的价格未来走向，在很大程度上取决于政府的态态度和政策。度和政策。n继续继续用用经济经济增增长绑长绑架房地架房地产产政策，一味的保政策，一味的保房价，以房地房价，以房地产业产业畸形畸形发发展支撑展支撑经济经济增增长长？n从从长计议长计议，容忍房价适度回，容忍房价适度回调调，使房地，使房地产业产业调调整到位，整到位，经过经过2-3年年稳稳定，然后房地定，然后房地产业产业仍仍将有一个将有一个较较好的好的发发展展时时期

23、？期？n警告：一定要吸取日本教警告：一定要吸取日本教训训，避免，避免重蹈日本房地重蹈日本房地产产泡沫破泡沫破灭灭覆覆辙辙。l（四）中国房地（四）中国房地产业产业的根本出路的根本出路n端正端正产业产业功能：唯一功能就是居住。功能：唯一功能就是居住。n明确明确调调控目控目标标：居者有其室：居者有其室n近期努力重点：降房价、抑投机近期努力重点：降房价、抑投机n建立抑投机建立抑投机稳稳房价房价长长效制度效制度n多方努力，共同建房多方努力，共同建房n加加强强房地房地产环产环境境质质量管理量管理l1.端正端正产业产业功能：唯一功能就是居住功能：唯一功能就是居住n房地房地产业产业是高价是高价值值商品，其所用

24、土地是商品，其所用土地是稀缺稀缺资资源，因此，源，因此，该产业该产业的功能只能是的功能只能是解决居住解决居住问题问题。n在城市化快速推在城市化快速推进时进时期，房地期，房地产业产业大大发发展成展成为为支柱支柱产业产业、为为政府政府带带来巨大来巨大财财政政收入，收入，这这些都是派生功能。些都是派生功能。n至于什么投至于什么投资资增增值值功能，是功能，是许许多国家都多国家都限制的。限制的。l2.明确明确调调控目控目标标：居者有其室：居者有其室n房地房地产业发产业发展，根本上由市展，根本上由市场调节场调节，由，由于存在市于存在市场场失灵，也需政府宏失灵，也需政府宏观调观调控。控。n宏宏观调观调控根本

25、目控根本目标标是是实现实现“居者有其室居者有其室”，尤其是帮助低收入者，尤其是帮助低收入者实现实现住房。住房。n稳稳定房地定房地产产市市场场、稳稳房价是从属性的房价是从属性的调调控目控目标标。n至于不至于不动产动产登登记记、房地、房地产产税收等税收等则则是制是制度建度建设设，与宏，与宏观调观调控无关控无关l3.近期努力重点：降房价近期努力重点：降房价 抑投机抑投机n各种税各种税费费加土地价格已加土地价格已经经占到房价的占到房价的50-60%50-60%，大幅度降低税，大幅度降低税费费，乃是降低，乃是降低房价的根本措施。房价的根本措施。n采取果断措施，消除房地采取果断措施，消除房地产产投投资资投

26、机投机问题问题。l彻彻底消除底消除卖卖地地财财政政问题问题n政府从政府从农农民那里地价民那里地价卖卖地，然后高价地，然后高价卖卖地，而且地，而且变变着法儿抬高地价，着法儿抬高地价，这这本身就本身就是是强强盗盗逻辑逻辑，严严重破坏市重破坏市场经济规则场经济规则，严严重侵犯重侵犯农农民利益。民利益。n必必须废须废除除卖卖地地财财政。政。n方法其方法其实实很很简单简单：只：只须须中央立法中央立法规规定，定，土地收入土地收入归农归农民所有，政府只收取一定民所有，政府只收取一定比例的手比例的手续费续费。l4.建立建立稳稳房价、抑投房价、抑投资长资长效机制效机制n对对居民住房居民住房实实施三税（房地施三税

27、（房地产产保有税、保有税、房地房地产产增增值值税、税、遗产遗产税）一税）一补补制度（住制度（住房房补贴补贴政策）。政策）。房房产产保有税按住房保有税按住房套数征收，套数征收，见见房即房即征，居民征，居民拥拥有几套有几套房就征几道税。房就征几道税。住房住房补贴补贴每每户补贴户补贴一一套房，套房，补贴额补贴额等于当等于当地地户户均住房面均住房面积积的房的房产产税税额额。l5.多方努力，共同建房，增加供多方努力，共同建房，增加供给给n打打击击小小产权产权房是保房是保护垄护垄断、保断、保护护高房价、高房价、维护维护地方政府和开地方政府和开发发商利益做法。商利益做法。n在中国在中国这样这样一个人口众多、国情复一个人口众多、国情复杂杂的的国家，国家，应调动应调动各方面的各方面的积积极性投入到住极性投入到住房建房建设设中：小中：小产权产权房、房、单单位集位集资资建房等建房等等。等。n一定要一定要给给小小产权产权房松房松绑绑。n鼓励有土地鼓励有土地单单位集位集资资建房。建房。l6.加加强强房地房地产环产环境境质质量管理量管理n楼楼间间距离要拉大距离要拉大n住房住房质质量需提高量需提高n住房住房设计设计更合理更合理n社区生社区生态环态环境更境更优优n充分考充分考虑虑停停车车需求需求n多多层层和小高和小高层为层为主主 谢谢谢谢！演讲完毕，谢谢观看！