产业投资基金、产业园融资模式与园区地产金某地产新暨园28909.pptx

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1、产业投资基金、产业园融资模式与园区地产金融创新暨园区地产基金设计唐唐 琪琪 20142014年年6 6月月 1新型城新型城镇化的化的发展背景展背景1、国家城、国家城镇规镇规划方案划方案2、消除、消除农农村与大城市之村与大城市之间间的的鸿鸿沟沟3、建立中等或小型城市、建立中等或小型城市4、形成城市梯、形成城市梯队队2产业园区：中国地区园区：中国地区经济的的发展展经验1、行政、行政级别级别：城市：城市发发展的重要支撑（展的重要支撑（资资源控制）源控制）2、不具、不具备备行政行政级别级别的城市的城市发发展路径：展路径：产业发产业发展、展、地域地域优势优势地区地区经济经济的的发发展展经验经验：产业产业

2、拉拉动动3新型新型产业园区的园区的发展典型模式分展典型模式分类分析分析一、政府主一、政府主导导模式：普遍存在模式：普遍存在以政府以政府为为主主导导，根据城市，根据城市规规划划发发展的需要，基于展的需要，基于社会社会经济发经济发展等因素，展等因素，经经招商引招商引资资、土地出、土地出让让等等方式引方式引进进符合相关条件的符合相关条件的产业发产业发展展项项目，以地目，以地产产为载为载体，体，产业项产业项目目为为依托，依托，实现实现城市功能建城市功能建设设的的开开发发模式。模式。存在存在问题问题：1、注重、注重规规模开模开发发，对对效益及投入效益及投入产产出比出比测测算不算不够够重重视视。2、部分开

3、、部分开发发区开区开发发效果不理想，效果不理想，债务负债务负担沉重。担沉重。融融资资模式：政府融模式：政府融资资平台融平台融资资，政信合作信托等。，政信合作信托等。背景分析：背景分析：“开开发发区区热热”整整顿顿。4产业园区园区发展的典型模式分展的典型模式分类分析分析二、二、产业产业地地产产商模式商模式地地产产开开发发商在工商在工业业园区或其它地方园区或其它地方获获取土地，取土地，建建设设基基础设础设施以及厂房、施以及厂房、仓库仓库、研、研发发楼等，然楼等，然后以后以转让转让、租、租赁赁或合或合资资等方式等方式进进行行项项目的目的经营经营和管理，最后和管理，最后获获取开取开发发利利润润的开的开

4、发发模式。模式。联东联东无无锡总锡总部商部商务务园园5产业园区园区发展的典型模式分展的典型模式分类分析分析三、三、综综合运作模式合运作模式政府提供土地、税收等政府提供土地、税收等优优惠政策，并成立管委惠政策，并成立管委会会负责负责行政管理事行政管理事务务，地，地产产商投商投资资开开发发建建设设并并提供相提供相应应的园区服的园区服务务，龙头龙头企企业业入入驻发挥产业驻发挥产业号召力，多方合力共同推号召力，多方合力共同推进产业进产业园区开园区开发发和和经经营营。华华夏幸福。夏幸福。6产业园区园区发展的典型模式分展的典型模式分类分析分析四、主体企四、主体企业业引引导导模式模式在特定在特定产业领产业领

5、域内具有域内具有强强大大实实力的企力的企业业，获获取取大量的自用土地后建造一个相大量的自用土地后建造一个相对对独立的工独立的工业业园园区，并在自身入区，并在自身入驻驻园区且占主园区且占主导导地位的情况下，地位的情况下，借助其在借助其在产业产业中的中的强强大号召力，以出售、出租大号召力，以出售、出租等方式吸引同等方式吸引同类类企企业业的集聚，最的集聚，最终实现终实现整个整个产产业链业链完善的开完善的开发发模式。模式。北京北京诺诺基基亚亚星网工星网工业业园。园。7产业园区开园区开发的的现实难题一、前期投入一、前期投入较较大大二、投入回二、投入回报报周期周期较长较长三、管理三、管理难难度度较较高：高

6、：1、多、多业态业态开开发发：厂房、：厂房、办办公、住宅、配套等公、住宅、配套等2、多事、多事项项管理：招商引管理：招商引资资、投、投资资服服务务、土地出、土地出让让、后期开、后期开发发等等8产业园区开园区开发的的严峻形峻形势一、一、2014年房地年房地产市市场降温、土地出降温、土地出让降温降温二、存在房价以及二、存在房价以及连带造成低价下跌的造成低价下跌的风险三、园区融三、园区融资受阻受阻关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见规范政府举债融资制度。开明渠、堵暗道，建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制，剥离融资平台公司政府融资职能。对地方政府债务实行限额控制，分类纳入预算管理。推行

7、权责发生制的政府综合财务报告制度，建立考核问责机制和地方政府信用评级制度。建立健全债务风险预警及应急处置机制，防范和化解债务风险。9融融资现状状融融资资真相：政府的土地真相：政府的土地经营经营是盈利是盈利还还是是亏亏损损？10土地土地经营中的基本制度与原中的基本制度与原则一、土地制度基本原一、土地制度基本原则则：1、土地制度公有制、土地制度公有制主要表主要表现现形式是：城市土地国有制和形式是：城市土地国有制和农农村土地集村土地集体所有制。体所有制。2：土地成：土地成为发为发展的工具展的工具城市城市规规划、土地用途与所有制划、土地用途与所有制政府政府垄垄断土地一断土地一级级市市场场二、基本制度框

8、架二、基本制度框架土地用途管制、有土地用途管制、有偿偿使用、土地征收使用、土地征收为为核心核心提示：土地增提示：土地增值值部分的利益分配部分的利益分配11土地土地经营的商的商业模式与利益主体模式与利益主体一、政府土地一、政府土地经营经营模式：土地融模式：土地融资资而非土地而非土地财财政政维护维护土地一土地一级级市市场场价格。价格。二、土地融二、土地融资资模式：模式：1、提高价格、提高估、提高价格、提高估值值、增加融、增加融资资量量2、支付融、支付融资资利息、融利息、融资规资规模持模持续续放大放大三、增三、增值值分享：分享：政府、政府、产业资产业资本、本、购购房者、房者、农农民及拆迁民及拆迁户户

9、12产业园区开园区开发的盈利模式：土地的盈利模式：土地经营一、土地一、土地经营1：低价出：低价出让，招商引，招商引资，营造人气。造人气。二、土地二、土地经营2：1、住宅、商、住宅、商业等土地高价出等土地高价出让，谋求利求利润。2、获取税源。取税源。土地土地经营一和土地一和土地经营2的互的互动：产业拉拉动，人口集聚，房地，人口集聚，房地产行行业进一步一步发展。展。土地土地经营2对土地土地经营1的抑制：高房价的抑制：高房价带来的来的较高成本。高成本。土地土地经营1：税源及：税源及产业拉拉动。土地土地经营2：完成：完成对土地土地经营1的的补偿。园区开园区开发的分水岭：土地的分水岭：土地经营1还是土地

10、是土地经营2。13产业园区开园区开发的融的融资难点点提示：融提示：融资难资难只是表象，融只是表象，融资难资难体体现现的是深的是深层层次次的的经营问题经营问题。一、园区开一、园区开发资发资金回金回笼笼周期周期长长与融与融资资期限短的矛期限短的矛盾。盾。二、园区开二、园区开发发利利润润低与融低与融资资成本成本较较高的矛盾。高的矛盾。核心：土地核心：土地经营经营2能能够实现对够实现对土地土地经营经营1的的补偿补偿。产业产业园区开园区开发发（土地（土地经营经营）商）商业业模式：模式：1、政府、政府营营造造环环境境2、产业资产业资本本进进入、入、环环境成熟：境成熟：产业资产业资本分享收本分享收益益3、购

11、购房者房者进进入：政府及入：政府及产业资产业资本得到利益本得到利益补偿补偿4、城市化、城市化结结束：存量束：存量资产资产征税征税14产业园区开园区开发的的现实误区区一、开一、开发规发规模模过过大与回大与回报报周期的矛盾周期的矛盾二、各二、各业态业态比例与回比例与回报报方面的矛盾方面的矛盾三、开三、开发发模式与各参与方的模式与各参与方的协调难协调难度度现实问题现实问题：1、过过多考多考虑虑政政绩绩，而非考，而非考虑虑投入投入产产出比。出比。2、对对未来未来发发展展过过于于乐观乐观，未考，未考虑现实风险虑现实风险。3、契、契约约精神不具精神不具备备，独立开，独立开发发的的现实难现实难度。度。提示：

12、园区开提示：园区开发发到底是政治行到底是政治行为还为还是是经济经济行行为为？15产业园区开园区开发的融的融资模式模式1：政府信用型：政府信用型合川工投：合川工合川工投：合川工业业园区园区公司性公司性质质：地方政府：地方政府设设立的国有独立的国有独资资政府融政府融资资平台。平台。融融资资渠道：渠道：银银行行贷贷款、城投款、城投债债、信托等、信托等融融资资方式：政府支持方式：政府支持融融资资要点：要点：1、企、企业业性性质质：国有独：国有独资资、是否具、是否具备备土地土地储备职储备职能能2、政府支持方式、政府支持方式16产业园区开园区开发的融的融资模式模式1：政府信用型：政府信用型在税收返在税收返

13、还还方面，根据中共重方面，根据中共重庆庆市委重市委重庆庆市人市人民政府关于加快建民政府关于加快建设设特色工特色工业业园区的意园区的意见见、重重庆庆市市财财政局重政局重庆庆市市经济经济委委员员会关于特色工会关于特色工业业园区市园区市级级税收返税收返还问题还问题的通知、重的通知、重庆庆市合市合川区人民政府关于印川区人民政府关于印发发合川区政府融合川区政府融资资平台平台优优化重化重组组方案的通知等文件精神，园区内建方案的通知等文件精神，园区内建成企成企业业投投产产后后5年内，在年内，在现现有有财财政体制不政体制不变变的的情况下，情况下，对对超基数新增的地方税收和共享税收超基数新增的地方税收和共享税收

14、属市属市级级和区和区级财级财政留成的政留成的50%部分部分补贴补贴工投公工投公司。司。17产业园区开园区开发的融的融资模式模式1：政府信用型：政府信用型在国有土地出在国有土地出让让收益方面，根据中共重收益方面，根据中共重庆庆市委市委重重庆庆市人民政府关于加快建市人民政府关于加快建设设特色工特色工业业园区园区的意的意见见、重、重庆庆市合川区人民政府关于市合川区人民政府关于规规范范国有土地使用国有土地使用权权出出让让收支管理的通知、重收支管理的通知、重庆庆市合川区人民政府关于印市合川区人民政府关于印发发合川区政府融合川区政府融资资平台平台优优化重化重组组方案的通知等文件精神，工方案的通知等文件精神

15、，工业业园区内国有土地出园区内国有土地出让让收取的土地出收取的土地出让让金以及园金以及园区内城市建区内城市建设设配套配套费费全全额补贴额补贴工投公司。工投公司。以上以上补贴资补贴资金全部用于园区土地整治、基金全部用于园区土地整治、基础设础设施建施建设设和公司和公司滚动发滚动发展。展。合川工投：通合川工投：通过过分享土地增分享土地增值实现值实现投投资资回收。回收。18产业园区开园区开发的融的融资模式模式1：政府信用型：政府信用型经经国家国家发发改委批准，改委批准，总额为总额为10亿亿元的元的2013年重年重庆庆市合川工市合川工业业投投资资（集（集团团）有限公司的公司）有限公司的公司债债券（券（简

16、简称称“13合川工投合川工投债债”）面向社会公开）面向社会公开发发行。行。本次本次发发行期限行期限3个工作日，至个工作日，至6月月19日日结结束。束。广州广州证证券担任本期券担任本期债债券的主承券的主承销销商。商。本期本期债债券券为为7年期固定利率年期固定利率债债券，票面年利率券，票面年利率为为6.19%，附，附设设本金提前本金提前偿还偿还条款，即在条款，即在债债券存券存续续期的第期的第3-7年末分年末分别别按按债债券券发发行行总额总额20%的比的比例例偿还债偿还债券本金。券本金。合川工投公司是重合川工投公司是重庆庆市合川区政府批准成立的市合川区政府批准成立的国有独国有独资资公司，是当地重要的

17、国有公司，是当地重要的国有资产资产和公用和公用事事业营业营运主体。运主体。本期本期债债券募集券募集资资金金规规模模10亿亿元，全部用于重元，全部用于重庆庆市合川城市新区公租房二期建市合川城市新区公租房二期建设项设项目。目。19产业园区开园区开发的融的融资模式模式1：政府信用型：政府信用型1、基于政府融、基于政府融资资平台的流平台的流动动性安排性安排2、地方性信托公司、地方性信托公司业务业务开展迅猛：基于与当地开展迅猛：基于与当地政府的关政府的关联联关系关系20融融资方的方的认知与知与风险评估估一、政府一、政府二、企二、企业业：地方融：地方融资资平台或其他企平台或其他企业业三、三、综综合合评评估

18、估21政府信用融政府信用融资相关相关监管文件管文件财政部政部发展改革委展改革委人民人民银行行银监会会关于制止地方政府关于制止地方政府违法法违规融融资行行为的通知的通知财预2012463号号符合条件的融符合条件的融资平台公司因承担公共租平台公司因承担公共租赁住房、公路等住房、公路等公益性公益性项目建目建设举借需要借需要财政性政性资金金偿还的的债务，除法律和国，除法律和国务院另院另有有规定外，不得向非金融机构和个人借款，不得通定外，不得向非金融机构和个人借款，不得通过金融机构金融机构中的中的财务公司、信托公司、基金公司、金融租公司、信托公司、基金公司、金融租赁公司、保公司、保险公公司等直接或司等直

19、接或间接融接融资。提示：目前信托融提示：目前信托融资的的项目均非公益性目均非公益性项目。目。22政府信用融政府信用融资相关相关监管文件管文件国土国土资源部、源部、财政部、中国人民政部、中国人民银行、中国行、中国银行行业监督管理委督管理委员会会联合合发布布的的关于加关于加强土地土地储备与融与融资管理的通知管理的通知对用用储备用地用地进行抵押融行抵押融资的融的融资主体提出要求。主体提出要求。23政府信用融政府信用融资相关相关监管文件管文件银监银监会会2013年年10号文。号文。关于加关于加强强2013年地方融年地方融资资平台平台风险监风险监管的指管的指导导意意见见。建立全口径融建立全口径融资资平台

20、平台负债统计负债统计制度，将制度，将银银行自行自有有资资金通金通过过信托、理信托、理财财等等绕绕道道为为平台提供融平台提供融资资（不（不仅仅仅仅是是贷贷款）的行款）的行为纳为纳入入统计统计。24政府信用政府信用“信托融信托融资”的的产品品设计一、政府一、政府还款确款确认：1、由、由财政局安排政局安排专项资金用于平台公司金用于平台公司偿付本息，并由同付本息，并由同级人大人大审议批批准将列入同期准将列入同期财政政预算。算。提示：同期提示：同期财政政预算。算。2、政府提供承、政府提供承诺函，保函，保证到期到期时偿付信托投付信托投资款款项本金和收益。本金和收益。二、由平台公司关二、由平台公司关联方提供

21、保方提供保证担保。担保。三、融三、融资方回方回购应收收账款。款。四、土地抵押。四、土地抵押。25中中铁信托信托-优债1225期期新津市政道路工程集合新津市政道路工程集合资金信托金信托计划划2012年年5月月募集募集规规模：模：10000万元万元信托期限：信托期限：24个月。个月。投投资资方向：信托方向：信托资资金用于受金用于受让让新津新津县县国有国有资产资产投投资经营资经营有限有限责责任公司（以下任公司（以下简简称称“新津国投新津国投”）拥拥有的有的对对新津新津县县政府政府规规模模为为10000万元的万元的应应收收账账款款债权债权，信托到期由新津，信托到期由新津县县人民政府人民政府偿还偿还此此

22、债权债权，实现实现信托信托计计划划资资金的安全增金的安全增值值退出，退出，为为受益人受益人获获取相取相应应收益。收益。100(含含)-299万：万：9%。26中中铁信托信托-优债1225期期新津市政道路工程集合新津市政道路工程集合资金信托金信托计划划财政政资金金还款。款。为了保了保证信托信托资金的按金的按时足足额归还，受托人要求新津，受托人要求新津县人民政府确人民政府确认上述上述债权的合法有效性。的合法有效性。新津新津县人民政府提人民政府提请新津新津县人大常委会将支付人大常委会将支付给受托人所涉及的受托人所涉及的资金金纳入信入信托托计划到期相划到期相应年度的年度的财政政预算。算。新津新津县人民

23、政府向中人民政府向中铁信托出具其提信托出具其提请新津新津县人大常委会以人大常委会以财政政预算算资金向金向中中铁信托支付信托支付应付款付款项的的书面文件及新津面文件及新津县人大常委会的批复文件。人大常委会的批复文件。在信托在信托计划期限届划期限届满时，新津，新津县人民政府按人民政府按约定向受托人无条件清定向受托人无条件清偿信托信托计划划该笔笔债权。新津国投新津国投为新津政府到期新津政府到期偿还债务及及资金占用金占用费提供不可撤提供不可撤销的的连带责任保任保证责任。任。融融资方方新津新津县国有国有资产投投资经营有限有限责任公司任公司27华澳信托澳信托长信信24号合川工投号合川工投应收款投收款投资集

24、合集合资金信托金信托计划划发行行规模：模：2亿元。元。期限：期限：2年。年。预期收益率：期收益率：9%/年年资金用途：信托金用途：信托资金用于受金用于受让重重庆市合川工市合川工业投投资（集（集团）有限公司）有限公司对重重庆合川区政府持有的合川区政府持有的约3.89亿元元应收收账款款债权，合川工投将，合川工投将该资金用于两个基金用于两个基础设施建施建设BT工程工程项目。目。重重庆市合川城市建市合川城市建设投投资（集（集团）有限公司承担无限）有限公司承担无限连带担保。担保。产品品设计要点：要点：1、担保方、担保方级别较高，具有一定的增信价高，具有一定的增信价值。2、受、受让应收收账款：款：还款来源

25、款来源为政府。政府。28融融资方（地方融方（地方融资平台）的未来平台）的未来现金流金流预测29产业园区开园区开发融融资模式模式2：企：企业主体开主体开发模式模式中北高科技中北高科技产业园园联东联东无无锡总部商部商务园园 华夏幸福开夏幸福开发模式模式中国新城中国新城镇有限公司模式有限公司模式大大连万达万达长白山白山项目等目等30综合体地合体地产开开发-工工业地地产中北高科技中北高科技产业园园项目（二期）目（二期）贷款集合款集合资金信托金信托计划划一、信托一、信托资金用途：向天津市九金用途：向天津市九胜投投资发展有限公司展有限公司发放放1.51.5亿元元贷款，信托款，信托资金将金将全部用于中北高科

26、技全部用于中北高科技产业园（二期）园（二期）A A地地块的开的开发建建设。二、信托二、信托资金退出方式：金退出方式：信托信托计划到期划到期时，天津九，天津九胜用用A A地地块工工业厂房厂房销售售资金作金作为本信托本信托计划划还款来源。款来源。三、信用增三、信用增级措施：措施：1 1、抵押担保：天津九、抵押担保：天津九胜以以A A地地块项目在建工程做抵押。目在建工程做抵押。A A地地块目前按照工程目前按照工程进度度仅对2 2、3 3、4 4号楼号楼进行了行了评估，估，评估面估面积39474.4639474.46平方米，平方米，评估估总价价值3.113.11亿元。元。实际A A地地块项目目1-11

27、1-11号楼号楼测绘可售面可售面积为72852.7172852.71平方米，届平方米，届时将全部抵押将全部抵押给受托人。受托人。2 2、保、保证担保：由上海九川提供保担保：由上海九川提供保证担保附担保附带法人个人担保。法人个人担保。上海九川投上海九川投资有限公司注册有限公司注册资金人民金人民币2 2亿元。元。经营范范围为：实业投投资，房地，房地产开开发经营，物，物业管理，管理，资产经营管理及国内管理及国内贸易等。近年来上海九川成功开易等。近年来上海九川成功开发了上海浦了上海浦东国国际机机电数数码园、上海运盛松江外包服园、上海运盛松江外包服务产业园等园区工园等园区工业项目。截止目。截止20102

28、010年末，年末，资产总额13.413.4亿元人民元人民币。31综合体地合体地产开开发-工工业地地产中北高科技中北高科技产业园园项目（二期）目（二期）贷款集合款集合资金信托金信托计划划天津市国土天津市国土资源和房屋管理局公告源和房屋管理局公告 中北科技中北科技产业园二区园二区津国土房售津国土房售许字字20102010第第369369号号公司名称：天津九公司名称：天津九胜投投资发展有限公司展有限公司项目坐落：西青区津静公路北目坐落：西青区津静公路北侧中北科技中北科技产业园二区园二区3-313-31号楼号楼用用 途：工途：工业销售面售面积：44164.7544164.75平方米平方米售楼售楼处地址

29、：西青区惠地址：西青区惠风路路32华鑫信托鑫信托-建信建信联东无无锡总部商部商务园一期园一期贷款集合信托款集合信托计划划信托信托规规模：模：预计为预计为人民人民币币4亿亿元，分元，分A类类信托信托计计划和划和B类类信托信托计计划。划。第一期第一期发发行行A类类信托信托计计划，划，规规模模2.4亿亿，已于，已于2011年年11月月23日募集成功。日募集成功。信托期限：信托期限：1.5年。年。信托收益率：信托收益率：10.5%/年。年。信托信托资资金运用方式：用于向无金运用方式：用于向无锡锡市市联东联东开开发发投投资资有限公司有限公司发发放信托放信托贷贷款，用于无款，用于无锡总锡总部商部商务务园一

30、期的开园一期的开发发建建设设。风险风险控制措施：控制措施：1、本信托、本信托计计划以划以项项目在建工程抵押。目在建工程抵押。处处于抵押于抵押状状态态的在建工程的在建工程评评估价估价值为值为9.21亿亿，抵押率不，抵押率不高于高于50%。2、北京、北京联东联东投投资资（集（集团团）有限公司、无）有限公司、无锡锡锡锡北北开开发发投投资资有限公司及北京有限公司及北京联东联东投投资资（集（集团团）有）有限公司限公司实际实际控制人刘振控制人刘振东务东务提供提供连带责连带责任保任保证证。33产业园区的附加服园区的附加服务京京农农商商银银行行联东联东U谷循谷循环贷环贷：抵押物抵押担保，：抵押物抵押担保，为联

31、东为联东U谷工谷工业业园内符合条件的小微型企园内符合条件的小微型企业业核准核准的可循的可循环环使用的流使用的流动资动资金金贷贷款授信款授信额额度。度。34BTBT项目融目融资的要点分析的要点分析一、一、还还款来源：多元化。款来源：多元化。仅仅仅仅依靠依靠业业主支付来主支付来源的源的现实风险现实风险二、施工及管理能力：二、施工及管理能力：项项目按期合格竣工。目按期合格竣工。35重重庆融融汇温泉城市政道路工程温泉城市政道路工程BT合同收益合同收益权投投资集合集合资金信托金信托计划划发行行规模模1000010000万元万元信托期限信托期限2424月月投投资收益率：收益率：9%9%运作方式：重运作方式

32、：重庆融融汇投投资将信托融将信托融资所得所得资金用于融金用于融汇温泉城市政道温泉城市政道路工程的委托代建路工程的委托代建项目，目，该市政道路工程已具市政道路工程已具备相关批文，工程完工相关批文，工程完工后将有利全面完善后将有利全面完善该片区的交通基片区的交通基础设施，提升城市形象、促施，提升城市形象、促进畅通通重重庆的建的建设，符合国家相关法律、法，符合国家相关法律、法规和政策。和政策。还款来源：第一款来源：第一还款来源款来源为重重庆融融汇投投资对该BTBT合同收益合同收益权溢价回溢价回购款，其款，其资金来源金来源为经营净现金收入和收到城金收入和收到城乡开开发公司支付的代建公司支付的代建项目回

33、目回购款；第二款；第二还款来源款来源为重重庆融融汇地地产经营净现金收入。金收入。36重重庆融融汇温泉城市政道路工程温泉城市政道路工程BT合同收益合同收益权投投资集合集合资金信托金信托计划划风险控制措施：控制措施：1、重、重庆融融汇地地产提供提供连带责任保任保证担保。担保。2、质押担保：城押担保：城乡开开发公司公司应支付重支付重庆融融汇投投资的代建的代建项目回目回购款款办理理应收收账款款质押登押登记。3、实际控制人黄祖仕先生提供个人无限控制人黄祖仕先生提供个人无限连带责任保任保证担保。担保。4、工程保、工程保证：重：重庆融融汇投投资为融融汇温泉城市政道路工程按温泉城市政道路工程按时竣竣工工验收提

34、供保收提供保证，并提供工程，并提供工程质量和量和进度保度保证函。函。5、城、城乡开开发公司回公司回购承承诺：城：城乡开开发公司承公司承诺融融汇国国际温泉城温泉城市政道路工程代建市政道路工程代建项目回目回购款款优先先偿还本信托融本信托融资，即代建，即代建项目回目回购款款拨付至我公司与重付至我公司与重庆融融汇投投资的共管的共管账户；重；重庆融融汇投投资出出现经营风险时，回，回购款直接款直接拨付至信托付至信托账户或共管或共管账户。37华夏幸福夏幸福“园区孵化园区孵化”模式模式甲方：沈阳市甲方：沈阳市苏家屯区人民政府家屯区人民政府乙方：乙方：华夏幸福基夏幸福基业投投资开开发股份有限公司股份有限公司1主

35、要合同条款：主要合同条款：一、委托区域：一、委托区域：委托区域占地面委托区域占地面积约为34.85平方公里，平方公里，东至沈至沈大高速公路，南至沈阳四大高速公路，南至沈阳四环线，西至，西至浑河商河商务城城规划划边界，北至界，北至浑河（面河（面积以以实际测量量为准）准）。项目一期占地面目一期占地面积约10平方公里（位于整个平方公里（位于整个项目区的北目区的北侧，以具体，以具体规划划为准）。准）。二、二、项目一期目一期计划用划用5年年时间，分三个分三个阶段完成开段完成开发建建设：起步起步阶段（段（2012年年-2013年），开年），开发面面积达到达到3平方公里；平方公里；发展展阶段（段（2014年

36、年-2015年），开年），开发面面积达到达到7平方公里；平方公里；提升和成熟提升和成熟阶段（段（2016年），开年），开发面面积达到达到10平方公里。平方公里。项目二期建目二期建设开开发进度由双方另行度由双方另行协商。商。38华夏幸福夏幸福“园区孵化园区孵化”模式模式三、甲方委托乙方在委托区域的开三、甲方委托乙方在委托区域的开发发中提供中提供“九九通一平通一平”等基等基础设础设施建施建设设工作、公共工作、公共设设施建施建设设工工作、土地整理投作、土地整理投资资有关工作、有关工作、产业发产业发展服展服务务工工作及相关服作及相关服务务。负责负责委托区域内委托区域内规规划建划建设设用地用地的前期土地

37、征的前期土地征转转并形成建并形成建设设用地，按照双方用地，按照双方约约定的开定的开发进发进度提供建度提供建设设用地并依法用地并依法进进行供地。行供地。四、乙方四、乙方负责负责投入全部投入全部资资金，金，进进行委托区域的行委托区域的开开发发建建设设及管理工作，并享有相及管理工作，并享有相应应的收益，乙的收益，乙方保方保证证按按时时完成本条所委托各完成本条所委托各项项工作。工作。五、在本五、在本协议项协议项下甲方下甲方对对乙方的委托是排他性乙方的委托是排他性的、非的、非经经乙方同意不可撤乙方同意不可撤销销或或变变更的，但乙方更的，但乙方因客因客观观原因不能履行除外；原因不能履行除外；六、本六、本协

38、议项协议项下委托服下委托服务务的委托期限的委托期限为为30年，年，自本自本协议协议生效之日起生效之日起计计算。算。39华夏幸福夏幸福“园区孵化园区孵化”模式模式七、收益分配：七、收益分配：（1）就基）就基础设础设施建施建设设、公共、公共设设施建施建设项设项目，甲方目，甲方应应向乙方支付建向乙方支付建设设用用费费，具体包括建，具体包括建设设成本和建成本和建设设利利润润两部分，建两部分，建设设利利润润按建按建设项设项目的目的总总投投资额资额的的15%计计算。算。（2）就土地整理投）就土地整理投资资，甲方，甲方应应向乙方支付土地整向乙方支付土地整理理费费用，具体包括土地整理成本和土地整理收益两用，具

39、体包括土地整理成本和土地整理收益两部分，土地整理收益按土地整理成本的部分，土地整理收益按土地整理成本的15%计计算。算。（3）就）就产业发产业发展服展服务务，甲方，甲方应应向乙方支付向乙方支付产业发产业发展服展服务费务费用。当年用。当年产业发产业发展服展服务费务费的的总额总额按照委托按照委托区域内当年入园区域内当年入园项项目新增固定目新增固定资产资产投投资额资额的的45%计计算。算。（4）规规划划设计设计、咨、咨询询等服等服务费务费由双方按照成本由双方按照成本费费用的用的110%计计算。算。（5）物）物业业管理、公共管理、公共项项目目维护维护及公用事及公用事务务服服务务等等按照国家定价按照国家

40、定价执执行；行；无国家定价，按照政府指无国家定价，按照政府指导导价或甲方价或甲方审计审计的市的市场场价价确定。确定。40华夏幸福夏幸福“园区孵化园区孵化”模式模式八、八、结结算算时间时间：基基础设础设施建施建设设及公共及公共设设施建施建设费设费用，甲方用，甲方应应于于具体建具体建设项设项目竣工交付后目竣工交付后60日内完成日内完成结结算；算；土地整理土地整理费费用，甲方用，甲方应应于每年于每年2月底前完成月底前完成结结算；算；产业发产业发展服展服务费务费、规规划与咨划与咨询询服服务务、物、物业业管理、管理、公共公共项项目目维护维护及公用事及公用事业业服服务费务费用等，甲方用等，甲方应应于每年于

41、每年2月底前完成月底前完成结结算。算。九、九、结结算算费费用来源：用来源：结结算算费费用来源用来源仅仅限于委托区域内所限于委托区域内所产产生的收入，生的收入，即指委托期限内委托区域内企即指委托期限内委托区域内企业业与与单单位位经营经营活活动动新新产产生的各生的各类类收入。收入。甲方向乙方出具不可撤甲方向乙方出具不可撤销销的的还还款承款承诺诺函，承函，承诺诺委托区域内所委托区域内所产产生的（原有企生的（原有企业业与与单单位位产产生的生的除外）区除外）区级级地方留成收入的地方留成收入的约约定比例作定比例作为为用于用于偿还偿还乙方乙方垫垫付的投付的投资资成本及投成本及投资资回回报报的的资资金来金来源

42、。源。41华夏幸福夏幸福“园区孵化园区孵化”模式模式甲方承甲方承诺诺：在委托区域的开在委托区域的开发过发过程中，程中，为创为创造良好的融造良好的融资资环环境，在乙方及入境，在乙方及入驻驻园区企园区企业业需要融需要融资时资时，在，在不不违违反国家有关政策反国家有关政策规规定的情况下，甲方或其定的情况下，甲方或其职职能部能部门门予以全力支持，双方予以全力支持，双方协协商商认为认为必要必要时时，甲方可出具有关文件（如相关担保、回甲方可出具有关文件（如相关担保、回购购承承诺诺、政府批文等），政府批文等），协协助助办办理各理各项项手手续续；支持入；支持入驻驻园区企园区企业业上市融上市融资资（包括境内外直

43、接、（包括境内外直接、间间接上接上市）。在本市）。在本协议协议委托区域范委托区域范围围内，内，甲方不再甲方不再设设立其它同立其它同样样模式的委托区域。在符合国家法模式的委托区域。在符合国家法律法律法规规的前提下，的前提下，积积极极办办理或理或为为乙方及入乙方及入驻驻园园区企区企业业争取各争取各项项最最优优惠的税收、支持技改、科惠的税收、支持技改、科技技创创新等政策。甲方新等政策。甲方应应将委托区域将委托区域纳纳入沈阳市入沈阳市城市城市总总体体规规划和沈阳市土地利用划和沈阳市土地利用总总体体规规划中，划中，同同时时甲方甲方应应确保委托区域有不低于确保委托区域有不低于500亩亩开开发发用用地的建地

44、的建设设用地指用地指标标供乙方供乙方进进行先期开行先期开发发建建设设。42华夏幸福夏幸福“园区孵化园区孵化”模式模式乙方承乙方承诺诺：负责负责全部委托事全部委托事项项所需的全部所需的全部资资金的筹措并做金的筹措并做到及到及时时足足额额到位，到位，确保确保资资金使用平衡，以确金使用平衡，以确保全部委托事保全部委托事项项按按时时完成；完成；协协助甲方助甲方办办理各种理各种手手续续、批文、争取土地指、批文、争取土地指标标等工作；等工作；组织进组织进行行委托区域的委托区域的发发展展战战略略论证论证，科学制定委托区域，科学制定委托区域的的产业产业定位。定位。43华夏幸福夏幸福“园区孵化园区孵化”模式模式

45、一、以一、以产业发产业发展展规规划划为为先先导进导进行行产业产业开开发发二、采取二、采取“产业产业托管托管”的的产业产业开开发发模式模式采取采取“产业产业托管托管”的方式，即不持有全部的方式，即不持有全部产业产业用用地，而将地，而将“提供全面的提供全面的产业产业招商服招商服务务”作作为为价价值值点。点。华华夏幸福同政府夏幸福同政府签订签订排他性的排他性的“园区孵化园区孵化”协议协议，根据托管分成根据托管分成协议协议，在托管年限之内完成，在托管年限之内完成规规划、划、建建设设、招商和后期、招商和后期维护维护工作。工作。44华夏幸福夏幸福“园区孵化园区孵化”模式模式华夏幸福名夏幸福名义上上获得入园

46、企得入园企业落地投落地投资额一定比一定比例返例返还的的产业服服务收入。收入。政府政府实际通通过税收收入税收收入补偿和住宅土地增和住宅土地增值补偿的方式，使的方式，使华夏幸福持夏幸福持续以以较低成本低成本获得土地得土地储备，并分享园区收益。，并分享园区收益。住宅土地增住宅土地增值是政府土地增是政府土地增值补偿的前提，是的前提，是华夏幸福模式运作的关夏幸福模式运作的关键要素。要素。华夏幸福低成本夏幸福低成本获得的土地得的土地储备均均选择具有位置具有位置优势或自然景或自然景观优势的的资源，公司源，公司产品主打性价品主打性价比，清晰的定位使公司能比，清晰的定位使公司能够在园区在园区业务早期早期阶段段即

47、能通即能通过房地房地产销售，快速回售，快速回笼资金。金。提示：招商引提示：招商引资。现实的园区开的园区开发难题。华夏幸福：利益分享者夏幸福：利益分享者45中国新城中国新城镇发展有限公司展有限公司金金罗店一、二店一、二级开开发业务联动发展展中国新城中国新城镇发镇发展有限公司于展有限公司于2011年年3月宣布，上月宣布，上海市宝山区人民政府与由本公司非全海市宝山区人民政府与由本公司非全资拥资拥有的有的罗罗店店项项目公司金目公司金罗罗店开店开发发有限公司达成有限公司达成协议协议，对对位於宝山区内的位於宝山区内的罗罗店店项项目土地出目土地出让让金的返金的返还还比例比例进进行行调调整。整。本公司曾在本公

48、司曾在2010年年10月月18日的上市文件中所透日的上市文件中所透露，本公司在露，本公司在项项目中占土地出目中占土地出让让金的返金的返还还比例，比例，有可能因有可能因为为法律、法律、监监管或政府政策上的改管或政府政策上的改变变而而发发生生变动变动。46中国新城中国新城镇发展有限公司展有限公司金金罗店一、二店一、二级开开发业务联动发展展在宝山区政府的支持下，金在宝山区政府的支持下，金罗罗店公司成功店公司成功获获得得上海上海罗罗店美店美兰兰湖硅谷湖硅谷项项目目总总部基地（或部基地（或该项该项目）南区的所有目）南区的所有许许可可证证，并有信心在，并有信心在2011年上半年年上半年获获得北区的所有得北

49、区的所有许许可可证证，在年内，在年内全面展开全面展开该项该项目的开目的开发发。美美兰兰湖硅谷湖硅谷项项目目总总部基地建部基地建设设是金是金罗罗店公司从店公司从事土地开事土地开发发之外，之外，额额外取得的利外取得的利润润点。点。该项该项目在未来数年目在未来数年为为本公司所本公司所产产生的利生的利润润及及现现金流，将可有效金流，将可有效缓缓冲由於土地出冲由於土地出让让金返金返还还比例比例向下向下调调整所整所带带来的影响。来的影响。47中国新城中国新城镇发展有限公司展有限公司金金罗店一、二店一、二级开开发业务联动发展展金金罗罗店公司与上海市宝山区人民政府就土地出店公司与上海市宝山区人民政府就土地出让

50、让金日後的返金日後的返还还比例达成新的比例达成新的协议协议。根据根据协议协议，自，自2011年年1月月1日始，在日始，在罗罗店店项项目的目的土地出土地出让过让过程中所得的土地出程中所得的土地出让让金，金，项项目公司目公司所占得的比例，将会所占得的比例，将会较较前减少前减少15个百分点至个百分点至约约50%。此减少的此减少的15个百分点的土地收益，将如国家政个百分点的土地收益，将如国家政策所定，留策所定，留归归地方人民政府用於保障房的建地方人民政府用於保障房的建设设。48产业资本与金融本与金融资本的本的结合合杭州恒生杭州恒生电电子与鼎子与鼎晖晖基金共同投基金共同投资资、建、建设设、运、运营营高科