同策2011年04月13日新乡市绿都·温莎城堡营销报告.ppt

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1、1同策2011年04月13日新乡市绿都温莎城堡营销报告Stillwatersrundeep.流静水深流静水深,人静心深人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望。有生命必有希望 房资网海量房地产资料下载！市场部分市场部分市场部分市场部分企划部分企划部分企划部分企划部分业务部分业务部分业务部分业务部分CONTENTS 房资网海量房地产资料下载！PART 1PART 1市场部分市场部分市场部分市场部分 房资网海量房地产资料下载！引言宏观背景篇区域市场篇别墅专题篇客户研究篇目录 房资网海量房地产资料下载！自2010年以来，政策调控频频趋紧，地产市场风云变幻；为验

2、证本项目前期定位能否适应近一年多新乡市场的变化，3月底4月初郑州公司对新乡市场进行了最新一轮的调研工作。通过对市场主要在售项目的深度调研和别墅竞品的成交客户分析，我们认为目前支撑定位的经济、市场、客户层面因素并无根本性变化，过去的一年市场基本上按照预期方向稳定发展。引言 房资网海量房地产资料下载！引言宏观背景篇区域市场篇别墅专题篇客户研究篇目录 房资网海量房地产资料下载！宏观背景篇经济运行势头良好，居民收入水平稳步提高经济运行势头良好，居民收入水平稳步提高全年生产总值1181.45亿元，同比增长14.2%；全市城镇居民人均可支配收入15752元，同比增长11.2%；城镇居民家庭恩格尔系数为31

3、.4%，达到了富裕水平。城市发展提速，人居环境持续改善城市发展提速，人居环境持续改善交通建设快速发展，道路通车里程达到12891.91公里；全市造林面积10987公顷，人均绿地面积达12.3平方米。城市经济 房资网海量房地产资料下载！房地产市场2010年 房地产市场投资势头迅猛房地产市场投资势头迅猛 2010年房地产开发投资117.64亿元，比上年增长15.2%；房屋竣工面积206.74万平方米，增长15.8%。房地产市场需求持续释放，再创新高房地产市场需求持续释放，再创新高2010年市区商品房销售面积278.71万平方米，增长20.7%；其中，住宅248.22万平方米，增长21.1%。宏观背

4、景篇 房资网海量房地产资料下载！一季度一季度居住用房投放主要集中在东区居住用房投放主要集中在东区东区共投放住宅1768套、投放面积22.42万平方米，环比分别增长142.52%、356.68%，同比分别增长12.47%、16.48%；一季度一季度商品住宅商品住宅成交成交持续走高持续走高一季度共成交商品住宅2675套、面积30.85万平方米、金额11.27亿元，同比分别增长25.06%、27.65%、55.66%；20112011年别墅潜在供应量年别墅潜在供应量2011年别墅潜在供应量达到26万平米。其中联盟新城预计8月开盘，一期体量达到8万平米；绿地迪亚庄园预推体量达到5万平米。宏观背景篇房地

5、产市场2011年一季度 房资网海量房地产资料下载！2010年新乡整体市场各季度供销形势趋于平衡，全年供销比达到1.12:1，投放面积略大于市场需求，市场竞争趋于激烈。2010年新乡房地产市场供略大于求 季度运行季度运行宏观背景篇 房资网海量房地产资料下载！2010年新乡市场均价首次突破3000元，达到3175元，同比增长17.95%。2010年新乡房地产价格增速较快 季度运行季度运行宏观背景篇 房资网海量房地产资料下载！引言宏观背景篇区域市场篇别墅专题篇客户研究篇目录 房资网海量房地产资料下载！板块划分按照市场发展总体趋势将新乡分为老城板块,城东板块,城南板块。老城板块城东板块城南板块区域市场

6、篇 房资网海量房地产资料下载！新乡市的城市核心板块，几十万人生活、购物、娱乐中心。成熟配套、城市核心使得老城板块寸土寸金。老城板块代表着目前新乡市普通住宅中端市场，而整体均价也位于各区域中游。翡翠城5800元/的报价创下区域最高。产品以高层为主，部分为商住两用项目，具有完善中心城区商业、休闲生活等配套的作用。代表楼盘：星海假日王府、博远龙郡、万和城、润华翡翠城、太阳城巴黎左岸、城投上河城、五星学府、上海公馆、中房公园九号、星海湾畔、紫台一品、万汇金宸国际、蓝钻国际、塞纳春天、维多利亚城老城板块市中心交通、生活等配套齐全、以高层普通住宅项目为主，后期发展主要依托旧城改造开发。板块分析老城板块区域

7、现状区域市场篇 房资网海量房地产资料下载！新乡市的城市发展的新兴区域，近年受郑新一体化影响而飞速发展。房地产住宅产品多以多层、小高层形式出现。产品均价略低于老城板块，但是产品整体定位较高端，为新乡高档住宅区聚集区，大部分新乡高端别墅项目在此区域集中，包括新乡目前最高端的绿地迪亚庄园。代表楼盘：绿都城、桂竹花园、绿地迪亚上郡、建业森林半岛、温泉假日公馆、天下城、嘉联 橄榄城城南板块高档住宅聚集区，新乡市场在售别墅60%以上集中在本区域。板块分析城南板块区域现状区域市场篇 房资网海量房地产资料下载！新乡市的城市新兴区域，未来的行政中心，商业中心，生活中心。新城区在政府的大力扶持下，成为新乡市房地产

8、的热点区域，虽然各方面配套设施并不完善，但是住房均价已经超过老城区，成为房地产投资客的新宠。产品多以小高层、高层出现。宝龙城市广场等项目的开发，为完善生活、商业、娱乐等方面的配套提供了推动力。代表楼盘：伟业中央公园、理想城、畅想花园、华瑞逸品紫晶、紫郡、兰亭花园、大景城、蓬莱华府、金色奥园、宝龙城市广场城东板块未来城市核心，整体规划较老城区合理，以小高层、高层普通住宅项目为主。板块分析城东板块区域现状区域市场篇 房资网海量房地产资料下载！区域对比板块区域属性代表楼盘产品类型区域容积率价格区间（元/平米）均价（元/平米）主力户型一季度投放量（万平米）老城板块城区升级翡翠城、维多利亚城高层2.96

9、320055003960两房、三房3.96城东板块新城市核心宝龙城市广场、紫郡小高层、高层、2.89330045003601两房、三房22.42城南板块低密度高档住宅聚集区绿都迪亚庄园、建业森林半岛多层、小高层1.731700150003337别墅、三房1.41区域市场篇 房资网海量房地产资料下载！区域市场篇各区域投放量对比今年第一季度，新乡市城区房地产投放面积41.00万平方米，其中老城板块、城南板块投放量大幅降低，一季度投放主要集中在城东板块，共8个项目，投放1768套、投放面积22.42万平方米，环比分别增长142.52%、356.68%，同比分别增长12.47%、16.48%。 房资网

10、海量房地产资料下载！区域市场篇各区域成交量对比第一季度，商品住宅内城区成交12.51万平方米；其中城东板块由于改善性住房需求较大，楼盘供给充足，销售量同比涨五成，共成交11.50万平方米；城南板块销售量受个别项目的带动，同比涨七成，共成交5.79万平方米。其中金谷阳光地带项目由于成交均价仅2927元，销售量较高，达到了1.27万平方米，占城南板块销售总量的35%。 房资网海量房地产资料下载！区域市场篇各区域高层均价对比从近一年各区域商品住宅高层价格走势来看，总体呈上涨趋势。其中2011年一季度呈跳跃式增长，老城板块、城东板块的增长幅度最大。今年第一季度老城板块商品住宅高层均价3716元，环比增

11、长11.23%，同比增长16.91%；城东板块均价3616元，环比增长9.05%，同比增长16.02%；城南板块均价3194元，环比增长4.37%，同比增长4.68%。 房资网海量房地产资料下载！区域市场篇各区域多层均价对比从近一年各区域商品住宅多层价格走势来看，老城板块、城南板块、城东板块总体均呈上涨趋势，其中城南板块同比增长幅度最大，老城板块环比增长幅度最大。 房资网海量房地产资料下载！总结老城板块主要优势在于成熟配套，城东板块主要优势在于新区规划，目前客户对这两个区域公寓产品认可同较高。项目所在的城南板块虽然聚集了市场在售别墅项目的60%以上，但目前公寓产品整体认可度较低。（例如迪亚庄园

12、别墅产品价格已经过万，但同期的公寓产品价格却仅为4000元/平米左右。）本项目一期别墅产品定位规避了公寓市场竞争的不利因素，又充分发挥了区域价值优势，能更好的实现利润和品牌的双丰收。区域市场篇 房资网海量房地产资料下载！引言宏观背景篇区域市场篇别墅专题篇客户研究篇目录 房资网海量房地产资料下载！别墅专题篇萌芽期，新乡的别墅在从2000年之前开始以自购宅基地建房方式出现，完全处于无序状态。200020012003201020052007探索期，2001年2003年，政府部门开始集资筹建别墅，并联合了较有实力开发商。成长期，2005年2007年，别墅成为最热门的高端产品开发形态。持续成长期，200

13、7年2010年，大品牌开发商进驻新乡，给别墅市场带来了新概念。发展历程 房资网海量房地产资料下载！萌芽期，新乡的别墅在从2000年之前开始以自购宅基地建房方式出现，完全处于无序状态。以启明小区为代表，小区规模很小，几乎没有绿化。别墅造型各异，都以独栋的形式出现。发展历程（萌芽期）别墅专题篇 房资网海量房地产资料下载！探索期，2001年2003年，政府部门开始集资筹建别墅，并联合了较有实力开发商。以辉龙阳光城为代表，当地称为公务员小区，小区规模较大，开发商的参与使小区规划较为合理。发展历程（探索期）别墅专题篇 房资网海量房地产资料下载！探索期，以辉龙阳光城的成功带动部分小开发商开始筹建别墅区。以

14、绿荫别墅小区为代表，小区地段较好，部分为个人自建，部分为公司开发，但由于开发商水平有限，建筑风格、质量、外立面都不能令人满意。发展历程（探索期）别墅专题篇 房资网海量房地产资料下载！成长期，2005年2007年，别墅成为最热门的高端产品形态。以温泉假日公馆为代表，小区地段较好，规模较大，一期为别墅，现还有其他形式产品即将上市。发展历程（成长期）别墅专题篇 房资网海量房地产资料下载！29持续成长期，2007年2010年，大品牌开发商进驻新乡，给别墅市场带来了新概念。以建业森林半岛为代表，该项目把新乡的好别墅的标准提升了一个层次。发展历程（持续成长期）别墅专题篇 房资网海量房地产资料下载！市场在售

15、别墅项目一览市场在售别墅项目一览项目项目产品产品面积面积均价均价建筑风建筑风格格最大卖点最大卖点绿地迪亚庄园绿地迪亚庄园独栋、少量双独栋、少量双拼、联排拼、联排220220568568目前目前800080001000010000，未来，未来预计预计12000120001500015000西班牙西班牙独栋大宅独栋大宅橡树湾橡树湾双拼、联排、双拼、联排、叠加、花园洋叠加、花园洋房房2102104304305200520053005300北美北美自身水系、高尔夫自身水系、高尔夫球场打造球场打造阳光新城阳光新城联排、叠加、联排、叠加、花园洋房花园洋房170170320320均价均价34003400地中

16、海地中海经济型别墅经济型别墅世博庄园世博庄园联排、双拼联排、双拼230230310310均价均价29002900欧式欧式经济型别墅经济型别墅绿茵河畔泊郡绿茵河畔泊郡联排、叠加联排、叠加2702703403404500450050005000新中式新中式位于生态园中位于生态园中别墅专题篇 房资网海量房地产资料下载！市场在售别墅去化情况市场在售别墅去化情况(1)(1)别墅专题篇在售别墅项目每期推量一般不超过在售别墅项目每期推量一般不超过100套，开盘套，开盘去化率在去化率在20%-50%左右。左右。 房资网海量房地产资料下载！市场在售别墅去化情况市场在售别墅去化情况(2)(2)别墅专题篇在售别墅项

17、目每期销售周期普遍在在售别墅项目每期销售周期普遍在1年以上，月年以上，月均去化在均去化在10套以内。套以内。 房资网海量房地产资料下载！市场在售别墅项目面积对比市场在售别墅项目面积对比别墅专题篇在售项目面积段在售项目面积段在售项目总价段在售项目总价段项目产品类别地上部分地下部分合计面积段绿地迪亚庄园独栋31167378含地下面积220-568平米，不含地下面积195-458平米458110568双拼2633529828155336橡树湾双拼33198429含地下面积段211-429平米，不含地下面积段211-331平米35999458联排2660266叠加2321203522110211绿茵河

18、畔泊郡双拼27862340含地下面积340-425平米，不含地下面积278-347平米29759356联排 房资网海量房地产资料下载！市场在售别墅项目成交价格对比市场在售别墅项目成交价格对比别墅专题篇在售项目面积段在售项目面积段在售项目总价段在售项目总价段项目产品类别总价表单均价(含地下部分)成交均价（不含地下）项目整体成交均价（不含地下）绿地迪亚庄园独栋324248485781042699884729168832610326双拼244926282199313269337680169585橡树湾双拼2025400472161195383212770046465927联排141021753025

19、302叠加11685843320503795583045304530绿茵河畔泊郡双拼1386108407749864778141639339794769联排 房资网海量房地产资料下载！别墅项目价值点对比分析项目名称项目名称区位价值区位价值产品产品 类别类别私密性私密性建筑建筑 观感观感景观资源景观资源城市资源城市资源社区配套社区配套物业管理物业管理开发商实开发商实力力绿地迪亚庄园绿地迪亚庄园高高稀缺独栋稀缺独栋优优优优中央水系中央水系新乡市一中新乡市一中北大附中幼北大附中幼儿园儿园永绿物业永绿物业大品牌开大品牌开发商发商橡树湾橡树湾低低联排、双拼、联排、双拼、叠加叠加良良良良水系水系无无高尔夫

20、球场、高尔夫球场、五星级酒店五星级酒店一般一般阳光新城阳光新城低低联排、叠加联排、叠加差差差差少少县级教育、县级教育、医院医院一般一般世博庄园世博庄园低低联排、双拼联排、双拼差差差差少少县级医院县级医院一般一般绿茵河畔泊郡绿茵河畔泊郡中中联排、叠加联排、叠加良良良良生态园生态园新乡市十中新乡市十中一般一般绿都温莎城堡绿都温莎城堡高高叠加叠加良良优优水系水系新乡市一中新乡市一中商业商业成熟成熟知名地产知名地产高低中别墅专题篇 房资网海量房地产资料下载！高端项目中端项目低端项目本案发展空间绿地迪亚庄园橡树湾绿茵河畔阳光城世博庄园别墅专题篇 房资网海量房地产资料下载！一、绿地迪亚庄园一、绿地迪亚庄园

21、总占地面积300亩总建筑面积9.2万m2现场地址南环路与和平路交汇处容积率0.46物业类型多数独栋、少量双拼、联排绿化率50%开盘日期一期2008年12月，二期预计2011年10月入住时间2011年10月均价少量余房800010000元/m2待推位置预计1000015000元/m2总户数206户建筑风格西班牙物业管理永绿物业典型个案分析 房资网海量房地产资料下载！nn新乡新南城豪华别墅区，欧洲风情低密度社区新乡新南城豪华别墅区，欧洲风情低密度社区点评：社区整体规模很大，建筑密度较低，较为纯粹的欧式建点评：社区整体规模很大，建筑密度较低，较为纯粹的欧式建筑风格，超低容积率的几乎纯独栋别墅区成为项

22、目最大亮点。筑风格，超低容积率的几乎纯独栋别墅区成为项目最大亮点。绿地迪亚庄园规划绿地迪亚庄园规划 房资网海量房地产资料下载！n为西班牙建筑风格，半圆形的拱门造型，石材和造型柱的组合形成立面的品质感。绿地迪亚庄园立面绿地迪亚庄园立面n通过应用线条的挺拔向上和整体凹凸形成高立挺拔，简洁流畅的竖向线条。八角窗的造型使产品整体视觉冲击力较强。 房资网海量房地产资料下载！配套：配套：毗邻和平大道，毗邻和平大道，临近新乡一中、第一卫校、育才小学。临近新乡一中、第一卫校、育才小学。自建北大附中幼儿园。自建北大附中幼儿园。绿地迪亚庄园配套绿地迪亚庄园配套北大附中幼儿园和平大道南环路新乡一中 房资网海量房地产

23、资料下载！层数面积（）占比双层300左右20%三层400左右35%三层450左右25%三层500以上20%nn该项目主力产品为该项目主力产品为300500300500平米的平米的独栋别墅，一期去化独栋别墅，一期去化85%85%，现二期认，现二期认筹中。筹中。绿地迪亚庄园别墅户型绿地迪亚庄园别墅户型点评：点评：产品丰富，户型设计较为合理，大约有产品丰富，户型设计较为合理，大约有2020多个户型，满足自住、养老、投资等多种客户群体需求。多个户型，满足自住、养老、投资等多种客户群体需求。 房资网海量房地产资料下载！点评：点评：南北进深短，布局合理。客厅、餐厅分离，厨房、卫生间集中北面，充分利用阳光、

24、空气的流通；南北进深短，布局合理。客厅、餐厅分离，厨房、卫生间集中北面，充分利用阳光、空气的流通；首层，首层，3.83.8米超高大客厅，隐蔽式楼梯；二层，设有家庭休闲间，房间与露台连接，采光通风；米超高大客厅，隐蔽式楼梯；二层，设有家庭休闲间，房间与露台连接，采光通风；地下室，独立车库的设计与内楼梯相连，出入便捷。地下室，独立车库的设计与内楼梯相连，出入便捷。缺点：缺点：pp二楼主卧面积较小，二楼交通面积占用过多二楼主卧面积较小，二楼交通面积占用过多绿地迪亚庄园户型点评绿地迪亚庄园户型点评 房资网海量房地产资料下载！项目小结项目小结迪亚庄园作为新乡别墅的标杆项目，从产品到售价，从区位到配套，都

25、从不同角度体现了项目的优势；绿地的品牌号召力也对项目的去化起到较为主要的作用；独栋别墅产品的稀缺性是项目定位高端的主要原因。 房资网海量房地产资料下载！二、橡树湾二、橡树湾总占地面积400亩总建筑面积20万m2现场地址新飞大道与青龙路交汇处容积率0.84物业类型双拼、联排、叠加、花园洋房绿化率35.7%开盘日期一期2010年12月，二期预计2011年5月入住时间2012年1月均价5200-5300总户数1000户建筑风格北美物业管理典型个案分析 房资网海量房地产资料下载！nn北美原乡院墅北美原乡院墅点评：社区整体规模较大，建筑点评：社区整体规模较大，建筑密度较低，所标榜的北美建筑风密度较低，所

26、标榜的北美建筑风格不够纯粹。格不够纯粹。橡树湾规划橡树湾规划 房资网海量房地产资料下载！n建筑单体为北美风格，增加彩色塑钢中空玻璃窗等现代化设计元素。橡树湾立面橡树湾立面n水平墙垣高低错落，屋面坡度平缓，水平方向阳台层层叠叠，石材与涂料的搭配凸显了项目的品质感。 房资网海量房地产资料下载！配套：配套：毗邻和平大道，南三环、青龙路、毗邻和平大道，南三环、青龙路、107107国道国道定制高尔夫球场、五星级酒店、室内游泳馆、羽毛球馆、定制高尔夫球场、五星级酒店、室内游泳馆、羽毛球馆、KTVKTV橡树湾配套橡树湾配套新飞大道五星级酒店高尔夫球场青龙路 房资网海量房地产资料下载！层数面积（）占比三层联排

27、25535%三层联排26535%三层双拼42830%nn该项目主力产品为该项目主力产品为250430250430平米的平米的别墅，一期去化别墅，一期去化95%95%，现二期认筹中。，现二期认筹中。橡树湾别墅户型橡树湾别墅户型点评：点评：别墅产品较为单一，户型设计合理。别墅产品较为单一，户型设计合理。 房资网海量房地产资料下载！点评：点评：地下室，独立车库的设计与内楼梯相连，出入便捷，下沉式庭院满足地下室采光通风；户型布局合理。卧室大多与地下室，独立车库的设计与内楼梯相连，出入便捷，下沉式庭院满足地下室采光通风；户型布局合理。卧室大多与露台相连，满足生活需求，赠送面积多。露台相连，满足生活需求，

28、赠送面积多。缺点：缺点：pp南向二层三层均设置卫生间，稍显浪费。南向二层三层均设置卫生间，稍显浪费。橡树湾户型点评橡树湾户型点评 房资网海量房地产资料下载！项目小结项目小结橡树湾以水系和高尔夫球场作为社区景观亮点，产品设计较为精良，在区位较差的情况下，该项目也成为新乡市一个颇具有参考价值的项目。在市区设立市内接待处，也给项目去化带来更多机会。 房资网海量房地产资料下载！三、联盟新城三、联盟新城总占地面积总占地面积300300亩亩总建筑面积总建筑面积2121万万 mm2 2现场地址现场地址金穗大道与镇中路交汇处金穗大道与镇中路交汇处 容积率容积率0.980.98物业类型物业类型双拼、联排双拼、联

29、排绿化率绿化率41.6%41.6%开盘日期开盘日期一期在产品展示期一期在产品展示期预计开盘时预计开盘时间间20112011年年8 8月月均价均价价格未定价格未定总户数总户数300300户户建筑风格建筑风格新中式新中式物业管理物业管理建业物业建业物业典型个案分析 房资网海量房地产资料下载！nn新乡新兴区域高档住宅区新乡新兴区域高档住宅区点评：社区整体规模较大，由建业集团开发。黑川纪章以点评：社区整体规模较大，由建业集团开发。黑川纪章以“共共生生”理念设计。理念设计。联盟新城规划联盟新城规划 房资网海量房地产资料下载！n项目色彩使用黑白灰的搭配，使外立面显得简洁大气。联盟新城立面联盟新城立面n在黑

30、川纪章“共生”的理念下，同时保证了院落的“私密性”。 房资网海量房地产资料下载！配套：配套：项目目前区位较差，周边并无相关生活配套。项目目前区位较差，周边并无相关生活配套。紧邻东外环，预期未来交通会比较便利。紧邻东外环，预期未来交通会比较便利。联盟新城配套联盟新城配套 房资网海量房地产资料下载！联盟新城别墅户型联盟新城别墅户型项目正在展示阶段，暂无户型。以上为商丘联盟新城户型可为参考。项目正在展示阶段，暂无户型。以上为商丘联盟新城户型可为参考。 房资网海量房地产资料下载！项目小结项目小结新乡建业联盟新城是继郑州联盟新城、商丘联盟新城之后河南省内开发的第三座联盟新城项目产品。一期新中式产品为黑川

31、纪章设计，是项目一大卖点。品牌优势在地市层面具有较强的市场号召力，如新乡森林半岛别墅产品，商丘联盟新城开盘即基本售罄。 房资网海量房地产资料下载！四、绿茵河畔泊郡四、绿茵河畔泊郡总占地面积总占地面积350350亩亩总建筑面积总建筑面积2323万万 mm2 2现场地址现场地址和平路喧河路交叉口，青青生态和平路喧河路交叉口，青青生态园园 容积率容积率0.990.99物业类型物业类型联排、叠加联排、叠加绿化率绿化率40%40%开盘日期开盘日期一期售罄，二期在售一期售罄，二期在售 入住时间入住时间20112011年年9 9月月均价均价二期均价二期均价4500450050005000总户数总户数1000

32、1000户户建筑风格建筑风格新中式新中式物业管理物业管理惠发物业惠发物业典型个案分析 房资网海量房地产资料下载！n nn园林水岸别墅园林水岸别墅园林水岸别墅点评：社区整体规模很大，由于项目坐落在原生点评：社区整体规模很大，由于项目坐落在原生点评：社区整体规模很大，由于项目坐落在原生态园里，社区绿化很有氛围。态园里，社区绿化很有氛围。态园里，社区绿化很有氛围。绿茵河畔泊郡规划绿茵河畔泊郡规划 房资网海量房地产资料下载！n涂料配合瓷砖的用料，黑白灰的色彩搭配凸显出新中式的特色，外立面表现比较丰富。绿茵河畔泊郡立面绿茵河畔泊郡立面n退台设计产生的线条上的凸凹感使建筑不再生硬。 房资网海量房地产资料下

33、载！配套：配套：配套：新乡市十中、白鹭幼儿园、凤泉区幼儿园、凤泉区医院，凤凰山新乡市十中、白鹭幼儿园、凤泉区幼儿园、凤泉区医院，凤凰山新乡市十中、白鹭幼儿园、凤泉区幼儿园、凤泉区医院，凤凰山绿茵河畔泊郡配套绿茵河畔泊郡配套耿黄大道和平路凤泉区医院 房资网海量房地产资料下载！层数面积（）占比三层27940%三层29740%三层33720%nn该项目主力产品为该项目主力产品为280300280300平米的平米的联排别墅，一期售罄，现二期去化联排别墅，一期售罄，现二期去化55%55%。绿茵河畔泊郡别墅户型绿茵河畔泊郡别墅户型点评：点评：产品户型较为单一，客群定位比较狭窄。产品户型较为单一，客群定位比

34、较狭窄。 房资网海量房地产资料下载！绿茵河畔泊郡户型点评绿茵河畔泊郡户型点评点评：点评：点评：明厨明卫，挑空豪华客厅；客厅餐厅分离；二层赠送南北双露台。明厨明卫，挑空豪华客厅；客厅餐厅分离；二层赠送南北双露台。明厨明卫，挑空豪华客厅；客厅餐厅分离；二层赠送南北双露台。缺点：缺点：缺点：ppp餐厅层餐厅只对卫生间；二层南面预留卫生间稍显浪费。餐厅层餐厅只对卫生间；二层南面预留卫生间稍显浪费。餐厅层餐厅只对卫生间；二层南面预留卫生间稍显浪费。 房资网海量房地产资料下载！项目小结项目小结绿茵河畔是新乡市北区较为成熟的别墅项目之一。由于基地原为青青生态园，等同于在公园里种房子，项目本身有天然的景观优势

35、。北区人口密度较少，生活配套不够成熟，但北临凤凰山也给项目带来了优势。项目距离市区过远，但市区并未设立接待处，而且项目道旗引导不够醒目。 房资网海量房地产资料下载！经过近十年的发展，新乡别墅产品整体规划趋于稳定，但整体水平与一线城市差距明显，发展商开始重视项目景观、建筑风格、社区配套和物业服务等多维度的的产品打造；高端标杆项目占据核心专属资源（地段优势、城市配套、自然景观），无论是区位价值，还是从产品力营造（建筑观感精美，景观细节到位，独栋产品为主）上都处于领先地位；低端项目则从控制产品面积和单价出发以经济型别墅与之展开竞争；中高端产品供应不足是目前别墅市场存在的空白点。总结别墅专题篇 房资网

36、海量房地产资料下载！引言宏观背景篇区域市场篇别墅专题篇客户研究篇目录 房资网海量房地产资料下载！客户研究篇客户类型客户类型区域认知度区域认知度购买能力购买能力购买欲望购买欲望目标客户类型目标客户类型市区私营业主市区私营业主核心客户核心客户企业高管企业高管核心客户核心客户权利公务员权利公务员重要客户重要客户郊县私营业主郊县私营业主后期核心客户后期核心客户高新白领高新白领重要客户重要客户低低中中高高p从分析结果来看，市区私营业主和企业高管具有较好的区域认知度，较强的购买能力与购买欲望，可作为项目的核心客户。p权利公务员及高新白领的购买能力相对较弱，可作为项目的重要客户。p郊县私营业主具有较强的购买

37、能力和购买欲望，对区域的认知度较低，但此类客群爱好面子，追求高端，可在项目高端形象完全确立后成为项目的核心客户。客户定位回顾 房资网海量房地产资料下载！为印证之前的客户定位，本次调研搜集了部分竞品别墅项目成交客户资料，从区域来源、年龄构成、行业所属三个方面进行了深入分析。客户研究篇 房资网海量房地产资料下载！竞品客户区域构成从区域构成来看，目前新乡别墅的客群覆盖面仍以新乡本地客群为主，郑州及省内客群占据约1/5强的比例。在新乡本地客群中，新乡市区客户整体比例高于辖县客户，市区客户分布以卫滨区和红旗区为主，辖县客户以新乡县为主，其他县城客户分布则相对均匀。客户研究篇 房资网海量房地产资料下载！从

38、竞品成交客户行业分布来看，制造业、外贸批零、政府机关占据较绝对优势，这与以本土加工制造业私营业主作为本项目核心客户的定位是一致的。竞品客户行业构成客户研究篇 房资网海量房地产资料下载！竞品项目实际成交客户年龄构成以35-45岁为主。这部分客户或事业有成或子承父业，对别墅产品具有较强的购买力。竞品客户年龄构成客户研究篇 房资网海量房地产资料下载！客户核心特征描述：他们的工作、生活范围基本上都在新乡市区或周边辖县；他们事业多处于黄金期，经济收入丰厚，处于追求奢华生活阶段；他们大多年龄在35-45岁之间，60后为主，70后为辅；他们出行的交通工具基本为公车、私家车；他们置业时，最看重别墅产品的独占资

39、源、私密性、景观绿化等；他们注重开发商的实力，后期物业服务，以及区域圈层的身份认同。核心客户定位客户研究篇 房资网海量房地产资料下载！目标客户年龄及家庭特征：他们的年龄主要集中在35-45岁，大多是两代三口或三代共居。目标客户职业特征：新乡本土加工制造业私营业主；新乡籍从事外贸批零的私营业主；政府部门高级官员；金龙铜业、白鹭化纤、新飞集团等知名企业高级管理层。目标客户置业动因：别墅产品由于其稀缺性，投资及价值传承属性明显；另外占据核心景观、城市资源的别墅项目也是成功人士的假日休闲居所。核心客户定位客户研究篇 房资网海量房地产资料下载！新乡客户占据绝对主力地位，以新乡市区及辖县优势产业私营业主为

40、主。新乡市政府高级官员，本地知名企业高级管理层。新乡籍创业成功人士回乡置业者；新乡市周边城市新兴财富阶层投资兼保值置业者。核心客户圈重要客户偶得客户核心客户定位客户研究篇 房资网海量房地产资料下载！PART 2PART 2企划部分企划部分企划部分企划部分 房资网海量房地产资料下载！兵法曰：知已知彼，百战不殆兵法曰：知已知彼，百战不殆 房资网海量房地产资料下载！竞品楼盘分析竞品楼盘分析知彼知彼 房资网海量房地产资料下载！项目用地面积建筑风格容积率物业类型绿地迪亚庄园300亩西班牙0.46多数独栋、少量双拼、联排橡树湾400亩北美0.84双拼、联排、叠加、洋房绿茵河畔泊郡350亩新中式0.99联排

41、、叠加阳光新城351亩地中海1.28联排、叠加、平层绿都温莎城堡180亩英式2.5（总）叠加、高层1、独栋为主、纯粹建筑、景观精细、品牌开发商2、高尔夫球场、五星级酒店3、青青生态园4、面积小、总价低市场别墅推量小，产品有一定的同质化现象，客户方面存在相当的竞争市场别墅推量小，产品有一定的同质化现象，客户方面存在相当的竞争竞品价值对比竞品价值对比 房资网海量房地产资料下载！项目项目定位广告语绿地迪亚庄园650亩西班牙皇家园林650亩皇家园林极质建筑群橡树湾400亩湖滨高尔夫别墅区一墅一世界，一湾一人生绿茵河畔泊郡生态园中的庭院 居于墅归于林隐与自然 阳光新城大户世家的亲情别墅住区 开启中国式亲

42、情居住时代 进一步研究推广的表现与诉求进一步研究推广的表现与诉求竞品推广定位竞品推广定位 房资网海量房地产资料下载！ 房资网海量房地产资料下载！ 房资网海量房地产资料下载！ 房资网海量房地产资料下载！项目项目“本我本我”解解读读知已知已 房资网海量房地产资料下载！总占地180亩现场地址牧野大道与海河路口物业类型叠加、高层建筑风格英式总建筑面积34.5万m2容积率2.5绿化率35.1%总户数1920户项目解读项目解读绿都绿都温莎城堡温莎城堡 房资网海量房地产资料下载！地下室地下室双入户双入户交通交通规模规模开发商开发商景观景观投资升值投资升值风格风格坡地坡地户型户型区位区位价值体系梳理价值体系梳

43、理高附加值高附加值大价值点大价值点 房资网海量房地产资料下载！开发商开发商1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 开发名企，实力呈现开发名企，实力呈现 绿都地产集团有限公司，是宇通集团全资子公司。集团成立于2002年，业务涵盖房地产开发、物业管理、商业管理三大板块，现总开发体量逾300万。短短数年间，迅速成为行业关注的焦点。2010年，绿都地产集团荣获“中国地产大河奖：推动行业15强名企”殊荣。成功作品：郑州绿都城、濮阳绿都九天城、洛阳绿都春园、洛阳绿都塞纳春天、新乡绿都塞纳春天、新乡绿都城、新乡绿都温莎城堡、新乡绿都枫景上东、开封绿都上河城、南阳绿都如意湾、南

44、昌绿都丹石街区等。 房资网海量房地产资料下载！区位区位南城南城CLDCLD，未来新核心，未来新核心 项目位于新乡市高新技术开发区的南侧，周边已有建业森林半岛、金龙花园、温泉花园、桂竹花园等诸多楼盘开发，是新乡地产开发的热点区域之一，一个新的中央生活区已现雏形。随着城市“东扩南移”的重点规划的实施，这里逐步将成为新乡南城的核心区域，未来各种配套将会更加完善，生活也将更加便利。1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 房资网海量房地产资料下载！风格风格1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 3原乡英伦建筑，演绎异域风情原乡英伦建筑，演绎

45、异域风情 英式建筑立面，原汁原味，尽显英伦风情。在建筑方面，简洁的建筑线条和凝重的建筑色彩，彰显了空间灵活性，赋予建筑动态的韵律与美感，更有坡屋顶、老虎窗等建筑语言符号的运用，充分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴与优雅。 房资网海量房地产资料下载！交通交通1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 4便捷出行，畅通无阻便捷出行，畅通无阻 项目东侧临近107国道，而地块东侧牧野大道也南北贯通，地块交通优势明显。牧野大道、新飞大道属于新乡南北方向主干道，从本项目可以轻松直达市中心，车程约15分钟。新区目前路况较好，不存在拥堵现象，至东高速收费站也仅一刻钟之遥。牧野大道海

46、河路 房资网海量房地产资料下载！规模规模1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 5总建约总建约3535万，体量宏大万，体量宏大 项目总用地面积约12万，住宅建筑面积约35万，南城区域中名符其实的规模大盘。内建有会所、幼儿园以及商业配套等，可满足社区生活所需。风情商业街会所 房资网海量房地产资料下载！景观景观1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 6皇家园林，旗舰级景观皇家园林，旗舰级景观 在景观方面，以人为本，和谐自然。一方面，注重景观多样性和层次感，带来更多的休憩体验；另一方面，铁艺的门、围墙、长椅、雕塑等，充分展现了来自异域的

47、浓郁的风情与格调。 房资网海量房地产资料下载！投资升值投资升值1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 7无限前景，无限升值无限前景，无限升值 政策所向，升值潜力巨大。在新乡“东扩南移”的政策影响下，南区建设加快。新乡所承担的产业转移任务将更多地落实到开发区内，高新技术产业人口导入，将为区域高端住宅带来新机遇，因此，项目的投资升值空间不可估量。 房资网海量房地产资料下载！户型户型1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 8经典产品，空降户型经典产品，空降户型 项目全部为叠加产品，户型主力面积段在220250（不含附赠面积）。下叠设计有

48、地下室、休闲露台、飘窗、入户阳台等，上叠设计有阁楼、露台、入户阳台以及空中花园等；公共采光庭设计，使得户型采光均好，同时，南北通透，为每一寸空间带来天然新风。 房资网海量房地产资料下载！坡地坡地1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 9坡地建筑，立体错落美景坡地建筑，立体错落美景 小区以错落有致的坡地，再现了有效组织竖向空间变化之美，从而产生了视线角度的变化，创造出富有地域特色、风情文化立体空间。坡地建筑的园林打造，更配合项目景观的多重主题，将客户带入到一个充满想象的曼妙丛林之中；这将会为深处平原的新乡客户，带来坡地别墅前所未有的住宅新体验。 房资网海量房地产资

49、料下载！客厅客厅1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 10恢弘气派，尽享尊宠恢弘气派，尽享尊宠 客厅挑高设计，层高不小于4.5米，体现了别墅尊宠感，增强了主人对于气派、尊贵的大客厅有明显的偏好；客厅与餐厅采取连通式及高差错位（不超过45cm），形成了独特文化内涵及非凡的享受。 房资网海量房地产资料下载！高附加值高附加值1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 11下叠赠地下室，上叠送阁楼下叠赠地下室，上叠送阁楼 阁楼对于上叠住户而言，作为储藏室使用，露台可装修成空中花园；而对于下叠住户而言，全明设计的地下室可作为储藏室之用，同时，

50、也可以改造成其它功能室。赠送部分提升了产品价值，同时，也增加了户型内在的居住舒适度，为主人更多居住体验。 房资网海量房地产资料下载！主卧主卧1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 12高舒适度，高品质感高舒适度，高品质感 项目主卧在设计方面遵循了更多的考量，最大限度保证主卧的宽敞性及舒适度，44.8米的开间，最大对于房间主人的空间要求予以满足。 房资网海量房地产资料下载！1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 13物业物业知名物管知名物管 建议建议 对于高端项目而言，顶级的物管绝只是基本配套。因此，建议项目在选择物业管理公司时，能