物业的发展教学内容.ppt

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1、物业的发展一个完整的物业应该包括以下几个部分：一个完整的物业应该包括以下几个部分：1已建成投入使用或已经可以投入使用的各类房屋建筑物本已建成投入使用或已经可以投入使用的各类房屋建筑物本体体2与建筑物相配套的设备与设施与建筑物相配套的设备与设施3相关场地相关场地要完整地把握物业的概念，需要注意以下两点：要完整地把握物业的概念，需要注意以下两点：第一、物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施第一、物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。与场地等。第二、物业管理中的物业（适用于住宅小区）主要是建筑物第二、物业管理中的物业（适用于住宅小区）主要是建筑物的共同部位、共用设施设备、建

2、筑物规划红线内的市政设的共同部位、共用设施设备、建筑物规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施。施和附属建筑及附属配套服务设施。（二）物业的分类根据不同的分类标准，可将物业进行不同的分类。这里主要根据不同的分类标准，可将物业进行不同的分类。这里主要根据物业的不同使用功能，将其分成以下根据物业的不同使用功能，将其分成以下5类。类。1居住物业居住物业2办公物业办公物业3商业物业商业物业4工业物业工业物业5其他用途的物业其他用途的物业二、物业与房地产、不动产的关系二、物业与房地产、不动产的关系（一）联系（一）联系物业、房地产、不动产在实物形态上紧密相连，具有共同特物业、房地产、不动产在实物形

3、态上紧密相连，具有共同特征，都具有实物形态和资产形态。征，都具有实物形态和资产形态。（二）区别（二）区别1 1概念的外延不同概念的外延不同2 2称谓领域不同称谓领域不同3 3适用范围不同适用范围不同三、物业的性质三、物业的性质（一）物业的物理性质（自然属性）（一）物业的物理性质（自然属性）1物业的二元性物业的二元性2物业的有限性物业的有限性3物业的差异性和多样性物业的差异性和多样性4物业的固定性物业的固定性5物业的永久性和长期性物业的永久性和长期性6物业的配套性与系统性物业的配套性与系统性（二）物业的经济性质（社会属性）（二）物业的经济性质（社会属性）1物业的权属性物业的权属性2物业的垄断性物

4、业的垄断性3物业的商品性物业的商品性4物业的效用性物业的效用性5物业的保值、增值性物业的保值、增值性6绑定性绑定性第二节第二节 物业管理物业管理一、物业管理及其特点一、物业管理及其特点（一）物业管理的概念（一）物业管理的概念根据物业管理条例第二条规定，所谓物业管理，是指业主通过选聘物业根据物业管理条例第二条规定，所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环

5、境卫生和相关秩序的活动。的环境卫生和相关秩序的活动。要正确理解物业管理这个概念，必须把握以下几点：要正确理解物业管理这个概念，必须把握以下几点：1物业管理是一种经营型的管理方式物业管理是一种经营型的管理方式2物业管理是对物业开发、租赁、销售和售后服务等活动进行全过程的管物业管理是对物业开发、租赁、销售和售后服务等活动进行全过程的管理。理。3物业管理是一种专业化、综合性的管理物业管理是一种专业化、综合性的管理4物业管理是按合同或契约进行的法制化、规范化管理，而不是行政化管物业管理是按合同或契约进行的法制化、规范化管理，而不是行政化管理理5物业管理具有服务性物业管理具有服务性（二）物业管理的特点（

6、二）物业管理的特点1社会化社会化2专业化专业化3企业化企业化4经营型经营型5建设与管理相结合人。建设与管理相结合人。二、物业管理的类型二、物业管理的类型（一）物业的类型（一）物业的类型我国的物业按照产权的归属可以划分为三种类型：我国的物业按照产权的归属可以划分为三种类型：1 1国有物业国有物业2 2集体企业自有物业集体企业自有物业3 3商品化物业商品化物业（二）物业管理的类型（二）物业管理的类型我国物业管理按照管理机构的不同可以分为：我国物业管理按照管理机构的不同可以分为：1委托服务型委托服务型2自主经营型自主经营型3社会经营型社会经营型三、物业管理与传统房地产管理的关系三、物业管理与传统房地

7、产管理的关系（一）物业管理与传统房地产管理的联系（一）物业管理与传统房地产管理的联系1 1从管理对象上看从管理对象上看2 2物业管理是从传统的房地产管理中独立出来并加以发展的物业管理是从传统的房地产管理中独立出来并加以发展的（二）物业管理与传统房地产管理的区别（二）物业管理与传统房地产管理的区别1 1管理主体和体制不同管理主体和体制不同2 2管理内容不同管理内容不同3 3管理机制不同管理机制不同4 4管理手段不同管理手段不同5 5所管房屋的产权结构不同所管房屋的产权结构不同6 6管理单位与住户的关系不同管理单位与住户的关系不同四、物业管理的原则四、物业管理的原则（一）有偿服务原则（一）有偿服务

8、原则（二）业主主导原则（二）业主主导原则（三）统一管理的原则（三）统一管理的原则（四）公平竞争、优胜劣汰原则（四）公平竞争、优胜劣汰原则（五）服务第一的原则（五）服务第一的原则（六）建管结合的原则（六）建管结合的原则（七）权责对应原则（七）权责对应原则（八）专业服务的原则（八）专业服务的原则（九）合理收费原则（九）合理收费原则（十）依法行事的原则（十）依法行事的原则五、物业管理的作用五、物业管理的作用（一）实行物业管理能创造优美的环境（一）实行物业管理能创造优美的环境（二）实行物业管理可以方便居民的生活（二）实行物业管理可以方便居民的生活（三）实行物业管理能延长物业的使用寿命（三）实行物业管理

9、能延长物业的使用寿命（四）实行物业管理有利于克服传统房屋管理的弊端（四）实行物业管理有利于克服传统房屋管理的弊端（五）实行物业管理能克服（五）实行物业管理能克服“重建轻管重建轻管”的思想的思想（六）物业管理可以拓宽劳动就业领域，增加就业机会（六）物业管理可以拓宽劳动就业领域，增加就业机会（七）物业管理有利于提高城市化、社会化和现代化水平（七）物业管理有利于提高城市化、社会化和现代化水平（八）物业管理有利于房地产开发和销售、租赁业务的发展（八）物业管理有利于房地产开发和销售、租赁业务的发展第三节第三节 物业管理的基本环节和基本内容物业管理的基本环节和基本内容一、物业管理的基本环节一、物业管理的基

10、本环节（一）前期策划阶段（一）前期策划阶段这一阶段的工作包括：这一阶段的工作包括：1物业管理的前期介入物业管理的前期介入2制订物业管理方案制订物业管理方案3选聘或组建物业服务企业选聘或组建物业服务企业（二）前期准备阶段（二）前期准备阶段物业管理的前期准备工作包括：物业管理的前期准备工作包括：1设置物业服务企业的内部机构与拟定人员编制设置物业服务企业的内部机构与拟定人员编制2选聘和培训物业管理人员选聘和培训物业管理人员3制定规章制度制定规章制度4代理物业租售代理物业租售（三）启动阶段（三）启动阶段物业管理的全面正式启动：物业管理的全面正式启动：1物业的接管验收物业的接管验收2用户入住用户入住3产

11、权备案和档案资料的建立产权备案和档案资料的建立4首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立（四）日常运作阶段（四）日常运作阶段物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，包括：物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，包括：1 1日常综合服务与管理日常综合服务与管理2 2系统的协调系统的协调二、物业管理的基本内容二、物业管理的基本内容物业管理的基本内容按照服务的性质和提供服务的方式来物业管理的基本内容按照服务的性质和提供服务的方式来划分，可以分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和划分，可以分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大

12、类。委托性的特约服务三大类。（一）常规性的公共服务（一）常规性的公共服务常规性的公共服务是指物业管理中的基本管理工作，是物常规性的公共服务是指物业管理中的基本管理工作，是物业服务企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务，业服务企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务，以保证物业的完好与正常使用，保证用户正常的生活、工以保证物业的完好与正常使用，保证用户正常的生活、工作秩序，以及生活环境的净化和美化。这类工作包括：房作秩序，以及生活环境的净化和美化。这类工作包括：房屋建筑主体的管理、房屋设备设施的管理、环境卫生的管屋建筑主体的管理、房屋设备设施的管理、环境卫生的管理、绿化管理、治安管理、消防

13、管理、车辆道路管理、费理、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理、费用收管、投诉处理、社区工作及对外联系。用收管、投诉处理、社区工作及对外联系。（二）针对性的专项服务（二）针对性的专项服务 所谓针对性的专项服务是指物业服务企业在相关部门许可的情况所谓针对性的专项服务是指物业服务企业在相关部门许可的情况下，为改善和提高住用人的工作和生活条件，面向广大的住用人，下，为改善和提高住用人的工作和生活条件，面向广大的住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。主要有以下几类：工作。主要有以下几类：1 1日常生活类日常生

14、活类2 2商业服务类商业服务类3 3文化、教育、卫生、体育类文化、教育、卫生、体育类4 4金融服务类金融服务类5 5经纪代理中介服务经纪代理中介服务6 6社会福利类社会福利类（三）委托性的特约服务（三）委托性的特约服务特约服务是为了满足物业产权人、使用人个别需要并受其委特约服务是为了满足物业产权人、使用人个别需要并受其委托而提供的服务。特约服务通常在物业管理合同中未要求，托而提供的服务。特约服务通常在物业管理合同中未要求，物业服务企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用物业服务企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业服务企业应在可能的情人又提出该方面的需

15、求，此时，物业服务企业应在可能的情况下尽量满足其需要，提供特约服务。况下尽量满足其需要，提供特约服务。第二章第二章 物业管理机构物业管理机构【学习目标】通过本章学习，了解业主【学习目标】通过本章学习，了解业主大会与业主委员会的产生，业主委员会大会与业主委员会的产生，业主委员会的职责，理解物业服务企业的基本架构的职责，理解物业服务企业的基本架构及其与有关机构的关系，掌握物业服务及其与有关机构的关系，掌握物业服务企业的性质、类型，掌握物业服务企业企业的性质、类型，掌握物业服务企业的权利、义务和物业服务企业的管理制的权利、义务和物业服务企业的管理制度。度。第一节第一节 物业服务企业物业服务企业一、物

16、业服务企业的含义与类型一、物业服务企业的含义与类型（一）物业服务企业的含义（一）物业服务企业的含义物业服务企业是指具有法人资格，根据合同规定接受业主物业服务企业是指具有法人资格，根据合同规定接受业主或业主委员会的委托，依照有关法律、法规的规定，对物或业主委员会的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济实体。业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济实体。（二）物业服务企业的类型（二）物业服务企业的类型物业服务企业按其划分的标准不同，可分为不同的类型：物业服务企业按其划分的标准不同，可分为不同的类型：1 1按其存在的形式划分，可分为独立的物业服务企业和附属按其存在的

17、形式划分，可分为独立的物业服务企业和附属于房地产开发公司的物业服务企业。于房地产开发公司的物业服务企业。2 2按服务范围划分，可分为综合性物业服务企业和专业性物按服务范围划分，可分为综合性物业服务企业和专业性物业服务企业。业服务企业。3 3按投资主体划分，可分为全民、集体、联营、私营、合资按投资主体划分，可分为全民、集体、联营、私营、合资等类型。等类型。4 4按企业规模的大小划分，可分为小型、中型和大型。按企业规模的大小划分，可分为小型、中型和大型。5 5按管理层次多少划分，可分为一个管理层的物业服务企业，按管理层次多少划分，可分为一个管理层的物业服务企业，两个管理层的物业服务企业和三个管理层

18、的物业服务企业。两个管理层的物业服务企业和三个管理层的物业服务企业。6 6按股东出资形式分类，物业服务企业可分为有限责任公司、按股东出资形式分类，物业服务企业可分为有限责任公司、股份合作公司、股份有限公司三类。股份合作公司、股份有限公司三类。此外，还可以按照区域性分为国内物业服务企业、跨此外，还可以按照区域性分为国内物业服务企业、跨国物业服务企业。国物业服务企业。二、物业服务企业的特征二、物业服务企业的特征（一）物业服务企业必须依法成立（一）物业服务企业必须依法成立（二）物业服务企业是法人企业（二）物业服务企业是法人企业（三）物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业服务（三）物业服务企业根据

19、物业服务合同的约定提供物业服务（四）物业服务企业应当获得经济报酬（四）物业服务企业应当获得经济报酬三、物业服务企业的权利和义务三、物业服务企业的权利和义务（一）权利义务概述一）权利义务概述1 1权利与义务的概念权利与义务的概念 从权利的法律功能和社会价值的角度来说，权利是指法律从权利的法律功能和社会价值的角度来说，权利是指法律关系中的主体以相对自由地作为或不作为的法定方式获得关系中的主体以相对自由地作为或不作为的法定方式获得利益的一种能动的手段。而义务则是指法律关系中的主体利益的一种能动的手段。而义务则是指法律关系中的主体以相对受动的作为或不作为的方式保障权利主体获得利益以相对受动的作为或不作

20、为的方式保障权利主体获得利益的一种约束手段。的一种约束手段。2 2权利与义务的关系权利与义务的关系（1 1）逻辑结构上的相辅相成关系）逻辑结构上的相辅相成关系（2 2）数量上的等值关系）数量上的等值关系（3 3）功能上的互补关系）功能上的互补关系（4 4）价值意义上的主次关系）价值意义上的主次关系（二）物业服务企业的权利（二）物业服务企业的权利 依照国务院物业管理条例规定，物业服务企业在物业依照国务院物业管理条例规定，物业服务企业在物业管理活动中，享有的权利见教材管理活动中，享有的权利见教材P30P30（请对照物业管理条例，找出这些权利）（请对照物业管理条例，找出这些权利）（三）物业服务企业的

21、义务（三）物业服务企业的义务 依照国务院物业管理条例的规定，物业服务企业的义依照国务院物业管理条例的规定，物业服务企业的义务见教材务见教材P31P31（请对照物业管理条例，找出这些义务）（请对照物业管理条例，找出这些义务）四、物业服务企业的设立、变更与注销四、物业服务企业的设立、变更与注销（一）设立条件（一）设立条件1 1有限责任公司的设立条件有限责任公司的设立条件设立有限责任公司，应当具备下列条件：设立有限责任公司，应当具备下列条件：（1 1）股东符合法定人数。）股东符合法定人数。（2 2）股东出资达到法定资本最低限额。）股东出资达到法定资本最低限额。（3 3）股东共同制定公司章程。）股东共

22、同制定公司章程。（4 4）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构。）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构。（5 5）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。同时物业服务企业还要配备专业的管理人员和技术人员，同时物业服务企业还要配备专业的管理人员和技术人员，建立健全物业管理制度。建立健全物业管理制度。2 2股份有限公司的设立条件股份有限公司的设立条件设立股份有限公司，应当具备下列条件：设立股份有限公司，应当具备下列条件：（1 1）发起人符合法定人数。）发起人符合法定人数。（2 2）发起人认缴和社会公开募集的股本达到法定资本最低限）发

23、起人认缴和社会公开募集的股本达到法定资本最低限额。额。（3 3）股份发行、筹办事项符合法律规定。）股份发行、筹办事项符合法律规定。（4 4）发起人制订公司章程，并经创立大会通过。）发起人制订公司章程，并经创立大会通过。（5 5）有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构。）有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构。（6 6）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。以上是物业服务企业按公司法的规定成立的条件，除以以上是物业服务企业按公司法的规定成立的条件，除以上的组织条件外，现阶段还必须符合以下条件：上的组织条件外，现阶段还必须符合以下条件

24、：（1 1）有一定数额以上的持有房地产类、建筑工程或经营管理）有一定数额以上的持有房地产类、建筑工程或经营管理类中级以上资格证书的专业技术人员。类中级以上资格证书的专业技术人员。（2 2）企业负责人经专业培训并取得相应的岗位资格证书。）企业负责人经专业培训并取得相应的岗位资格证书。（3 3）物业服务企业必须取得资质合格证书。）物业服务企业必须取得资质合格证书。（二）设立程序（二）设立程序一般地，设立物业服务企业有以下程序：一般地，设立物业服务企业有以下程序：1 1可行牲研究可行牲研究一般有以下步骤：一般有以下步骤：（1 1）供求情况调查。（）供求情况调查。（2 2）了解国家和政府有关法律和法规

25、。）了解国家和政府有关法律和法规。（3 3）编写可行性报告。）编写可行性报告。2 2订立发起人协议订立发起人协议3 3申请企业名称预先核准申请企业名称预先核准4 4出资验资、确立公司的组织机构出资验资、确立公司的组织机构5 5申请工商注册登记申请工商注册登记6 6申请税务登记、印章刻制、相关账户设立申请税务登记、印章刻制、相关账户设立7 7申请资质审核申请资质审核（三）物业服务企业的变更与注销（三）物业服务企业的变更与注销1 1物业服务企业的变更物业服务企业的变更2 2物业服务企业的注销物业服务企业的注销五、物业服务企业的资质管理五、物业服务企业的资质管理（一）资质等级管理的目的（一）资质等级

26、管理的目的对它们进行资质等级管理，可以促进物业管理有序发展，提对它们进行资质等级管理，可以促进物业管理有序发展，提高物业管理的整体水平。高物业管理的整体水平。（二）资质条件与资质等级（二）资质条件与资质等级物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级资质。各资物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级资质。各资质等级物业服务企业的条件不同。质等级物业服务企业的条件不同。（三）资质等级审批（三）资质等级审批1物业服务企业的资质管理实行分级审批制度物业服务企业的资质管理实行分级审批制度2新成立的物业服务企业的资质申请新成立的物业服务企业的资质申请3申请核定资质等级申请核定资质等级4不予批准资质等级的情况

27、不予批准资质等级的情况根据物业服务企业资质管理办法第十一条规定，物业根据物业服务企业资质管理办法第十一条规定，物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：见教材行为之一的，资质审批部门不予批准：见教材P39（四）日常资质管理与处罚（四）日常资质管理与处罚1 1实行年检制度实行年检制度2 2取得资质证书后，不得降低企业的资质条件取得资质证书后，不得降低企业的资质条件3 3不得超越资质等级承接物业管理业务不得超越资质等级承接物业管理业务 各级物业服务企业必须在规定范围内承揽业务，不得超越。各级物业服务企业

28、必须在规定范围内承揽业务，不得超越。根据物业服务企业资质管理办法第八条规定，各级资质根据物业服务企业资质管理办法第八条规定，各级资质的物业服务企业可接揽的的物业管理项目如下：的物业服务企业可接揽的的物业管理项目如下：（1 1）一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。）一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。（2 2）二级资质物业服务企业可以承接）二级资质物业服务企业可以承接3030万万m2m2以下的住宅项目和以下的住宅项目和8 8万万m2m2以下的非住宅项目的物业管理业务。以下的非住宅项目的物业管理业务。（3 3）三级资质物业服务企业可以承接）三级资质物业服务企业可以承接2020万

29、万m2m2以下住宅项目和以下住宅项目和5 5万万m2m2以下的非住宅项目的物业管理业务。以下的非住宅项目的物业管理业务。4 4不得出租、出借、转让资质证书不得出租、出借、转让资质证书5 5及时办理变更手续及时办理变更手续六、物业服务企业机构设置六、物业服务企业机构设置（一）物业服务企业组织机构的类型（一）物业服务企业组织机构的类型物业服务企业组织机构的基本类型有四种：直线式、直线职物业服务企业组织机构的基本类型有四种：直线式、直线职能式、事业部制和矩阵式。能式、事业部制和矩阵式。（二）组织机构设置的基本要求（二）组织机构设置的基本要求物业服务企业在组织机构设置时应满足四个基本要求：物业服务企业

30、在组织机构设置时应满足四个基本要求：1具备服务性功能具备服务性功能2充分发挥公司职员的潜能充分发挥公司职员的潜能3关系协调关系协调4高效、灵活、精干高效、灵活、精干（三）物业服务企业组织机构设置的原则（三）物业服务企业组织机构设置的原则1目标原则目标原则2分工协作原则分工协作原则3统一领导与层次管理原则统一领导与层次管理原则4权责对应原则权责对应原则5统一指挥原则统一指挥原则6有效管理幅度原则有效管理幅度原则（四）物业服务企业的机构设置（四）物业服务企业的机构设置一般物业服务企业的机构设置大多采用经理室管理层、职能部门层、管理处等三一般物业服务企业的机构设置大多采用经理室管理层、职能部门层、管

31、理处等三个层次的组织形式。其机构设置一般可由经理室及下属五部一室组成。个层次的组织形式。其机构设置一般可由经理室及下属五部一室组成。1经理室经理室2办公室办公室3开发部开发部4财务部财务部5业务管理部业务管理部6工程部工程部7经营服务部经营服务部（五）物业服务企业主要机构的职责（五）物业服务企业主要机构的职责1 1办公室办公室办公室是总经理室领导下的综合行政管理部门，负责处理日常行政事务、办公室是总经理室领导下的综合行政管理部门，负责处理日常行政事务、管理企业的人事档案和后勤工作。它的工作范围见教材管理企业的人事档案和后勤工作。它的工作范围见教材P45P452 2财务部财务部负责统筹整个企业物

32、业管理费用的收入和支出。在总经理领导下，积极参负责统筹整个企业物业管理费用的收入和支出。在总经理领导下，积极参与企业经营管理，搞好会计核算工作。具体职责范围见教材与企业经营管理，搞好会计核算工作。具体职责范围见教材P45P453 3工程部工程部工程部是企业重要的技术管理部门，其具体职责范围见教材工程部是企业重要的技术管理部门，其具体职责范围见教材P45P454 4综合管理部综合管理部这是体现物业管理职能的核心部门，负责对各管理处实施全面的指导、协这是体现物业管理职能的核心部门，负责对各管理处实施全面的指导、协调和管理。其职责范围见教材调和管理。其职责范围见教材P46P465保安部保安部负责物业

33、管理区域内的治安保卫、车辆和消防安全管理，维护物业管负责物业管理区域内的治安保卫、车辆和消防安全管理，维护物业管理区域内的人身和财产安全，保证正常的工作生活秩序。理区域内的人身和财产安全，保证正常的工作生活秩序。6保洁绿化部保洁绿化部负责物业的清洁卫生、环境美化。如公共区域的清扫、水池的清洁、化负责物业的清洁卫生、环境美化。如公共区域的清扫、水池的清洁、化粪池清理、喷洒药水、养护花草树木、布置园林小品、提供有偿清洁、粪池清理、喷洒药水、养护花草树木、布置园林小品、提供有偿清洁、花木租售等服务。花木租售等服务。7经营服务部经营服务部负责筹划和从事各种经营项目，为业主（或使用人）提供全方位的生活、

34、负责筹划和从事各种经营项目，为业主（或使用人）提供全方位的生活、办公服务，包括各种居家服务和综合代办服务，并可开展中介、租售办公服务，包括各种居家服务和综合代办服务，并可开展中介、租售代理、咨询、装修、家电维修等多种经营服务。代理、咨询、装修、家电维修等多种经营服务。8开发部开发部开发部的职责包括：捕捉信息，寻找竞标物业项目，拓展市场；调查开发部的职责包括：捕捉信息，寻找竞标物业项目，拓展市场；调查了解用户对物业管理服务项目的具体要求；协助总经理参与承揽项目了解用户对物业管理服务项目的具体要求；协助总经理参与承揽项目的前期谈判；接受开发商的委托，为其进行项目的前期调查、筛选和的前期谈判；接受开

35、发商的委托，为其进行项目的前期调查、筛选和评估。评估。第二节第二节 业主、业主大会与业主委员会业主、业主大会与业主委员会一、业主一、业主（一）业主的概念（一）业主的概念我国物业管理条例中明确指出：房屋的所有权人为业主我国物业管理条例中明确指出：房屋的所有权人为业主,即物业的所有权人，是指拥有物业的主人。在物业管理中，即物业的所有权人，是指拥有物业的主人。在物业管理中，业主是物业服务企业所提供物业管理服务的对象，业主又是业主是物业服务企业所提供物业管理服务的对象，业主又是物业管理市场的需求主体。物业管理市场的需求主体。（二）业主的类型（二）业主的类型1按是否是自然人，业主可以分为自然人业主和非自

36、然人业按是否是自然人，业主可以分为自然人业主和非自然人业主。主。2按房屋所有权主体性质的不同，可以把业主划分为公房业按房屋所有权主体性质的不同，可以把业主划分为公房业主与私房业主。主与私房业主。3按业主是单独拥有物业，还是与他人共同拥有物业，可以按业主是单独拥有物业，还是与他人共同拥有物业，可以分为独立产权的业主和共有产权的业主。分为独立产权的业主和共有产权的业主。（三）业主的权利与义务（三）业主的权利与义务1业主的权利业主的权利根据物业管理条例第六条规定，房屋的所有权人为业根据物业管理条例第六条规定，房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有的权利见教材主。业主在物业管理活动中，享有的

37、权利见教材P47。2业主的义务业主的义务根据物业管理条例第七条规定，业主在物业管理活动根据物业管理条例第七条规定，业主在物业管理活动中，必须履行的义务见教材中，必须履行的义务见教材P48。在一个物业管理区域内，在物业销售之前，其开发建在一个物业管理区域内，在物业销售之前，其开发建设单位是物业的唯一业主，即第一业主（或称原始业主），设单位是物业的唯一业主，即第一业主（或称原始业主），而且这种而且这种“业主业主”身份一直延续到物业全部销售完毕。作为身份一直延续到物业全部销售完毕。作为第一业主，其应履行的主要义务见教材第一业主，其应履行的主要义务见教材P48。二、业主大会二、业主大会（一）业主大会概

38、述（一）业主大会概述业主作为产权人，有权对自己所拥有的房产的使用、经营业主作为产权人，有权对自己所拥有的房产的使用、经营和管理作出决定，这就是业主自治。业主自治是通过业主和管理作出决定，这就是业主自治。业主自治是通过业主大会来实现的。因此，业主大会应由物业管理区域内的全大会来实现的。因此，业主大会应由物业管理区域内的全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织。这种自治自律业管理活动中的合法权益的自治自律组织。这种自治自律是指业主在物业管理区域内的物业管理活动中，依据国家是指业主在物业管理区域内的物业

39、管理活动中，依据国家法律、法规和政策规定以及管理规约的约定，实施自我管法律、法规和政策规定以及管理规约的约定，实施自我管理、自我约束的行为。业主大会是物业管理区域内的最高理、自我约束的行为。业主大会是物业管理区域内的最高权力机构，但业主大会不能组织与物业管理无关的其他活权力机构，但业主大会不能组织与物业管理无关的其他活动。动。（二）业主大会的设立（二）业主大会的设立1物业管理区域的划分物业管理区域的划分所谓物业管理区域，是指具有相对的独立性、拥有相对独所谓物业管理区域，是指具有相对的独立性、拥有相对独立的共用设施设备、订立有同一管理规约的物业，它在构立的共用设施设备、订立有同一管理规约的物业，

40、它在构造和权利归属上具有整体性。造和权利归属上具有整体性。2业主大会的设立依据业主大会的设立依据同一个物业管理区域内的业主，当入住率达到一定比例时同一个物业管理区域内的业主，当入住率达到一定比例时（如（如50%），或物业管理区域内第一套房屋交业主使用已），或物业管理区域内第一套房屋交业主使用已满两年时，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行满两年时，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下设立业主大会，并选举产生业主委员政主管部门的指导下设立业主大会，并选举产生业主委员会。会。3 3业主大会设立的程序业主大会设立的程序（1 1）成立筹备组）成立筹备组（2 2）筹备组的职责）

41、筹备组的职责筹备组应当做好下列筹备工作：筹备组应当做好下列筹备工作：确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；草拟物业管理区域管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；草拟物业管理区域管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；确认业主身份和业主人数、专有部分面积；确认业主身份和业主人数、专有部分面积；确定业主委员会成员候选人条件和选举办法；确定业主委员会成员候选人条件和选举办法；组织产生首届业主委员会成员候选人；组织产生首届业主委员会成员候选人；做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。上述第上述第

42、至至项内容应当在首次业主大会会议召开前以书面形式在物业项内容应当在首次业主大会会议召开前以书面形式在物业管理区域内公示，业主对业主身份、人数和专有部分面积等有异议的，管理区域内公示，业主对业主身份、人数和专有部分面积等有异议的，筹备组应当予以复核。筹备组应当予以复核。自业主大会成立之日起，筹备组职责自行终止。自业主大会成立之日起，筹备组职责自行终止。（3 3）召开首次业主大会会议）召开首次业主大会会议（4 4）设立事项的备案）设立事项的备案 业主大会依法设立后，业主委员会应当就业主大会设立事项向所在地物业主大会依法设立后，业主委员会应当就业主大会设立事项向所在地物业管理主管部门备案；并依法刻制

43、和使用业主大会、业主委员会印章。业管理主管部门备案；并依法刻制和使用业主大会、业主委员会印章。（三）业主大会的职责（三）业主大会的职责1制定和修改管理规约、业主大会议事规则等文件制定和修改管理规约、业主大会议事规则等文件2选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作3选聘、解聘物业服务企业选聘、解聘物业服务企业4决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施5制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度用、公共

44、秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度6法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责理的职责（四）业主大会的召开（四）业主大会的召开1业主大会的类型业主大会的类型业主大会会议的类型一般包括一下两种：一种是定期会议，业主大会会议的类型一般包括一下两种：一种是定期会议，由业主委员会按照业主大会议事规则的规定定期组织召开；由业主委员会按照业主大会议事规则的规定定期组织召开；另一种是临时会议，一般在物业管理区域内发生重大事故另一种是临时会议，一般在物业管理区域内发生重大事故或者紧急事件需要及时处理等情况时，由业主委员会临时或者紧急事件需要及

45、时处理等情况时，由业主委员会临时召集。召集。2业主大会的形式业主大会的形式业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。征求意见的形式。3召开业主大会会议，应当于会议召开召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业日以前通知全体业主，并将会议通知和有关材料以书面形式在物业管理区域主，并将会议通知和有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。如果召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告内公告。如果召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关居民委员会。知相关居民委员会。4参加业主大会会议的业主参加业主大会会议的业主5做好业主

46、大会会议记录做好业主大会会议记录（五）业主大会的决定方式（五）业主大会的决定方式为了保障业主大会有关决定能真正代表和维护全体业主的为了保障业主大会有关决定能真正代表和维护全体业主的整体利益，避免少数业主滥用权利侵犯多数业主利益的情整体利益，避免少数业主滥用权利侵犯多数业主利益的情况发生，根据业主大会作出决定的事项性质不同，其决定况发生，根据业主大会作出决定的事项性质不同，其决定方式可以有普通多数决定和特别多数决定两种方式。方式可以有普通多数决定和特别多数决定两种方式。1普通多数决定方式普通多数决定方式即业主大会作出的决定，必须经专有部分占建筑物总面积即业主大会作出的决定，必须经专有部分占建筑物

47、总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意（请对照物业过半数业主且占总人数过半数的业主同意（请对照物业管理条例找出那些事项可采用此种方式）管理条例找出那些事项可采用此种方式）2特别多数决定方式特别多数决定方式由于特别事项关系到全体业主共同的重大利益，为了保证这由于特别事项关系到全体业主共同的重大利益，为了保证这些特别事项决策的慎重和决策的执行能获得绝大多数业主些特别事项决策的慎重和决策的执行能获得绝大多数业主的支持，会议的决定须经全体业主中拥有的支持，会议的决定须经全体业主中拥有2/3以上投票权以上投票权通过才能生效实施，这就是特别多数决定方式。事实上，通过才能生效实施，这就是特别多数决定方式

48、。事实上，2/3以上投票权数的通过已经代表了绝大多数业主的共同以上投票权数的通过已经代表了绝大多数业主的共同意志与共同利益。（请对照物业管理条例找出那些事意志与共同利益。（请对照物业管理条例找出那些事项可采用此种方式）项可采用此种方式）值得一提的是，业主大会的决定方式不宜采用全体一值得一提的是，业主大会的决定方式不宜采用全体一致决定方式，否则既不现实又缺乏操作性。业主大会会议致决定方式，否则既不现实又缺乏操作性。业主大会会议作出重大事项决定一般通过书面形式表决，表决票的发放作出重大事项决定一般通过书面形式表决，表决票的发放与回收须有表决人的签字。与回收须有表决人的签字。三、业主委员会三、业主委

49、员会（一）业主委员会概述（一）业主委员会概述业主委员会是由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批业主委员会是由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准的代表物业管理区域全体业主合法权益的社团组织，其准的代表物业管理区域全体业主合法权益的社团组织，其合法权益受国家法律保护。合法权益受国家法律保护。（二）业主委员会组织的产生与注册（二）业主委员会组织的产生与注册业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会应在业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会应在15天内，天内，持有关文件到物业管理行政主管部门登记注册。持有关文件到物业管理行政主管部门登记注册。（三）业主委员会的组织（三）业主委员会的组织业主委员

50、会由业主大会选出的代表组成。代表人数的多少业主委员会由业主大会选出的代表组成。代表人数的多少主要取决于物业规模的大小。实践中，代表的数量一般是主要取决于物业规模的大小。实践中，代表的数量一般是5一一15人。选举出的代表要具有代表性，业主委员会设立主人。选举出的代表要具有代表性，业主委员会设立主任任1名，副主任名，副主任2-3名，主任、副主任在全体委员中选举产名，主任、副主任在全体委员中选举产生，业主委员会聘任执行秘书生，业主委员会聘任执行秘书1-2名，负责处理业主委员名，负责处理业主委员会的日常事务，执行秘书可以不是委员会委员。业主委员会的日常事务，执行秘书可以不是委员会委员。业主委员会主任、