9第9章投资性房地产电子教案课件最新版.pptx

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1、第第第第9 9 9 9章章章章 投资性房地产投资性房地产投资性房地产投资性房地产本章主要参考法规索引本章主要参考法规索引企业企业会计准则会计准则基本基本准则准则企业企业会计准则第会计准则第3 3 号号投资性投资性房地产房地产企业会计准则第企业会计准则第3939号号公允价值计量公允价值计量企业企业会计准则第会计准则第4 4 号号固定资产固定资产企业企业会计准则第会计准则第6 6 号号无形无形资产资产企业企业会计准则第会计准则第8 8 号号资产减资产减值值企业企业会计准则会计准则应用应用指南指南企业企业内部控制应用指引第内部控制应用指引第6 6 号号资金资金活动活动9.1 9.1 投资性房地产概述

2、投资性房地产概述投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。者兼有而持有的房地产。投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权用权；投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。转让的土地使用权。二者均二者均属于企业的日常活动，所获得的经济属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入。利益总流入构成企业的收入。投资性房地产的范围投资性房地产的范围属于投资性房属于投资性房地产的项目地产的项目已出租的土地使用权已出租的土地

3、使用权.持有并准备增值后转持有并准备增值后转让的土地使用权让的土地使用权已出租的建筑物已出租的建筑物不属于投资性不属于投资性房地产的项目房地产的项目自用房地产自用房地产作为存货的房地产作为存货的房地产注意：注意：1.1.企业代建的房地产企业代建的房地产 适用适用第第1515号号建造合同建造合同 2.2.投资性房地产的租金收入和售后租回投资性房地产的租金收入和售后租回 适用适用第第2121号号租赁租赁 3.3.企业自用房地产企业自用房地产 适用适用第第4 4号号固定资产固定资产 4.4.企业自用土地使用权企业自用土地使用权 适用适用第第6 6号号无形资产无形资产 5.5.房地产开发企业用于出售的

4、房地产房地产开发企业用于出售的房地产 适用适用第第1 1号号存货存货投资性房地产计量投资性房地产计量初始计量初始计量 投资投资性房地产无论采用哪一种后续性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。初始计量。投资投资性房地产的成本一般应当包括性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出。发生的各项必要的、合理的支出。投资性房地产计量投资性房地产计量后续计量后续计量 投资投资性房地产的后续计量模

5、式有性房地产的后续计量模式有成本模式成本模式和和公允价值模式公允价值模式两种两种。企业企业通常通常应当采用应当采用成本模式成本模式对对投资性投资性房地产房地产进行进行后续后续计量计量。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的，够持续可靠地取得的，也可以采用公允价值也可以采用公允价值模式模式对投资性房地产进行后续计量。对投资性房地产进行后续计量。同同一个企业只能采用一种后续计量模式。一个企业只能采用一种后续计量模式。9.2 9.2 采用成本模式计量的投资性房地产采用成本模式计量的投资性房地产9.2.1 9.2.1 投资性房地产投资性房地产取得

6、取得 账户设置：账户设置：“投资性房地产投资性房地产”“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”9.2 9.2 采用成本模式计量的投资性房地产采用成本模式计量的投资性房地产1.1.外购投资外购投资性性房地产房地产核算核算 借：借：投资性投资性房地产（按确定的实际成本）房地产（按确定的实际成本）贷：银行存款贷：银行存款9.2 9.2 采用成本模式计量的投资性房地产采用成本模式计量的投资性房地产2.2.自行建造投资性房地产自行建造投资性房地产核算核算成本：由成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前发建造该项资产达到预定可使用状态前发生的

7、必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等用和分摊的间接费用等建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本业外支出，不计入建造成本。借：投资性房地产（按确定的实际成本）借：投资性房地产（按确定的实际成本）贷：在建工程贷：在建工程9.2 9.2 采用成本模式计量的投资性房地产采用成本模式计量的投资性房地产9.2.2 9.2.2 投资性投资性房地产后续计量房地产后续计量注意：采用成本模式进行后续

8、计量的投资性房地注意：采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，可以比照固定资产、无形资产的产，可以比照固定资产、无形资产的处理思路理处理思路理解处理。解处理。投资投资性房地产减值损失一经确认，在以后会性房地产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。但遇到出售、对外计期间不得转回。但遇到出售、对外投资投资、抵偿、抵偿债务等处置时，债务等处置时，“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”可以可以转销。转销。9.2 9.2 采用成本模式计量的投资性房地产采用成本模式计量的投资性房地产计提折旧：计提折旧：借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧确认租金收入

9、：确认租金收入：借借：银行存：银行存款（或其他应收款）款（或其他应收款）贷贷：其他业务收：其他业务收入入计提减值准备：计提减值准备：借借：资产减值损失：资产减值损失计提的投资性房地产减值准备计提的投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 9.2 9.2 采用成本模式计量的投资性房地产采用成本模式计量的投资性房地产9.2.4 9.2.4 投资性投资性房地产处置房地产处置借：银行存款借：银行存款 贷贷：其他业务收入：其他业务收入 借：其他业务成本借：其他业务成本 投资投资性房地产累计折旧（摊性房地产累计折旧（摊销）销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷贷：投

10、资性：投资性房地产房地产 9.3 9.3 采用公允价值模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产9.3.1 9.3.1 采用公允价值模式计量的前提条件采用公允价值模式计量的前提条件 企业企业有确凿证据表明其投资性房地产的公有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房房地产地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量。9.3.1 9.3.1 投资性房地产投资性房地产取得取得 账户设置：账户设置：“投资性房地产投资性房地产成本成本”“投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动”“公允价值变动损益

11、公允价值变动损益”取得时：取得时：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 贷：开发产品贷：开发产品9.3 9.3 采用公允价值模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产9.3.3 9.3.3 投资性投资性房地产后续计量房地产后续计量 投资投资性房地产采用公允价值模式进行后续计性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销。企业应当以量的，不计提折旧或摊销。企业应当以资产负资产负债表债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，面价值，公允价值公允价值与原账面价值之间的差额计与原账面价值之间的差额计入当期损益入当期损益。9.3 9.

12、3 采用公允价值模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产借或贷：投资性房地产借或贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷或贷或 借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益9.3.5 9.3.5 投资性房地产处置投资性房地产处置取得处置收入：取得处置收入：借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入结转处置成本：结转处置成本：借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动结转投资性房地产累计公允价值变动：结转投资性房地产累计公允价值变动：借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 贷：其他

13、业务成本贷：其他业务成本 例题例题 2014 2014年年6 6月月2020日甲公司购买一块土地使用权，购买价款为日甲公司购买一块土地使用权，购买价款为3 6003 600万元，万元，支付相关手续费支付相关手续费6060万元，款项全部以银行存款支付。企业购买后用于对万元，款项全部以银行存款支付。企业购买后用于对外出租。甲公司对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。外出租。甲公司对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。该项投资性房地产该项投资性房地产20142014年取得租金收入为年取得租金收入为160160万元，已存入银行，万元，已存入银行，假定不考虑其他相关税费。经复核，该投资性

14、房地产假定不考虑其他相关税费。经复核，该投资性房地产20142014年年1212月月3131日的日的公允价值为公允价值为3 8003 800万元。万元。20152015年年5 5月出售了该项投资性房地产，取得价款月出售了该项投资性房地产，取得价款4 4004 400万元。万元。要求：根据上述资料，回答下列（要求：根据上述资料，回答下列（1 1）（）（2 2）题。）题。根据上述资料，根据上述资料，20142014年投资性房地产的会计处理，正确的是（年投资性房地产的会计处理，正确的是（）。）。A A、取得投资性房地产时入账成本是、取得投资性房地产时入账成本是3 6003 600万元万元B B、取得

15、投资性房地产时入账成本是、取得投资性房地产时入账成本是3 6603 660万元万元C C、20142014年的租金收入计入其他业务收入年的租金收入计入其他业务收入D D、20142014年末确认投资性房地产公允价值变动收益年末确认投资性房地产公允价值变动收益140140万元万元 根据上述资料，根据上述资料，20152015年投资性房地产处置对损益的影响是（年投资性房地产处置对损益的影响是（）万）万元。元。A A、600600B B、140140C C、360360D D、460460 【正确答案正确答案】BCD BCD取得投资性房地产时：取得投资性房地产时：借：投资性房地产借：投资性房地产成本

16、成本 3 6603 660贷：银行存款贷：银行存款 3 6603 660取得租金收入：取得租金收入：借：银行存款借：银行存款 160160贷：其他业务收入贷：其他业务收入 16016020142014年末公允价值变动：年末公允价值变动：借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 140140贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 140140【正确答案正确答案】A A处置损益处置损益=4 400-3 800+140-140=600=4 400-3 800+140-140=600（万元）。（万元）。处置投资性房地产时：处置投资性房地产时：借：银行存款借：银行存款 4 4004 4

17、00贷：其他业务收入贷：其他业务收入 4 4004 400借：其他业务成本借：其他业务成本 3 8003 800贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 3 6603 660公允价值变动损益公允价值变动损益 140140借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 140140贷：其他业务成本贷：其他业务成本 140140 例题例题 甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲企业于甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲企业于2013 2013 年年1 1月月1 1日以银行存款日以银行存款7 0007 000万元购入一幢建筑物用于对外出租，租期为万元购入一幢建筑物用于对外出租，租期为3 3年

18、，年，每年每年1212月月3131日收取租金日收取租金300300万元，营业税税率为万元，营业税税率为5 5。20132013年年1212月月3131日，日，该幢商品房的公允价值为该幢商品房的公允价值为7 3007 300万元，万元，20142014年年1212月月3131日，该幢商品房的日，该幢商品房的公允价值为公允价值为7 5007 500万元，万元，20152015年年1212月月3131日，该幢商品房的公允价值为日，该幢商品房的公允价值为7 7 600600万元，万元，20162016年年1 1月月1010日将该幢商品房对外出售，收到日将该幢商品房对外出售，收到7 8007 800万元

19、存入万元存入银行。银行。要求：根据上述资料，回答下列（要求：根据上述资料，回答下列（1 1）（）（2 2）题。）题。（1 1）根据上述资料，甲企业持有投资性房地产期间，会计处理）根据上述资料，甲企业持有投资性房地产期间，会计处理正确的是（正确的是（）。）。A A、取得投资性房地产的成本是、取得投资性房地产的成本是7 0007 000万元万元B B、20132013年末确认投资性房地产公允价值变动收益年末确认投资性房地产公允价值变动收益300300万元万元C C、20142014年末确认投资性房地产公允价值变动收益年末确认投资性房地产公允价值变动收益100100万元万元D D、20152015年

20、末确认投资性房地产公允价值变动收益年末确认投资性房地产公允价值变动收益200200万元万元 根据上述资料，甲企业处置投资性房地产时，影响的损益是（根据上述资料，甲企业处置投资性房地产时，影响的损益是（）万元。）万元。A A、-190-190B B、-120-120C C、120120D D、190190【正确答案正确答案】AB AB【答案解析答案解析】选项选项C C，20142014年末，确认投资性房地产公允价值变动收益年末，确认投资性房地产公允价值变动收益200200万元；选万元；选项项D D，20152015年末，确认投资性房地产公允价值变动收益年末，确认投资性房地产公允价值变动收益100

21、100万元。万元。【该题针对该题针对“公允价值模式下投资性房地产的后续计量公允价值模式下投资性房地产的后续计量,综合类题目综合类题目”知识点进行考核知识点进行考核】【正确答案正确答案】A A【答案解析答案解析】处置时影响损益的金额处置时影响损益的金额7 8007 8003903907 6007 600600-600600-600-190-190（万元）（万元）。注意：注意：投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更 为保证会计信息的可比性，投资性房地产的为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式，应当作为会成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。留存收益。