教学课件9第9章城市土地经济.pptx
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1、教材配套PPT正版可修改课件教学课件9第9章城市土地经济DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系第第9 9章章 城市城市土地经济土地经济中国人民大学城乡规划与管理系中国人民大学城乡规划与管理系 叶裕民叶裕民20182018年年1212月月DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系9.1 城市土地空间配置与定价9.2 土地生产效率9.3 城市土地金融9.4 中国城市土地市场制度第第9 9章章 城市城市土地经济土地经济DUPMDe
2、partment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系第第9 9章章 重点问题重点问题 本章详细分析了城市土地价格、生产效率差异与金融市场产生的原因和机制,涵盖土地市场运作原理、政府的职能与市场制度。不同利用阶段下土地所面临的经济问题不同,本章研究了土地利用的空间配置中关于空间布局、竞租、地价等问题,讨论土地利用效率的意涵与促进,以土地金融特性的运作,最后分析政府的角色及当前的土地市场制度现况,从市场与政府管理两个角度对土地利用的经济原理进行理论阐释。重点问题:城市土地空间配置的规律性土地规模报酬递减与土地生产效率的关系土地生产效率与
3、土地利用效益的内涵差异城市土地金融的概念及其市场分类DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1Contents目录本章着重探讨城市土地空间配置的形成、城市土地利用结构模式、竞租理论与竞租函数、城市土地价格的影响因素、城市土地价格评估方法。DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T由人类行为活动决定,反映出城市居民在生产和生活上对该区位的需要。(1)土地的区位功能
4、强调社会利益第一,使外部经济效益得以有效地提高,反映城市土地市场空间的发展趋势,地价的合理分布。(3)政府规划经济活动对地价的承受能力决定其使用的土地,土地在空间中也因而形成不同的用途,在地价变动的过程中逐渐被迫迁移,最终形成不同的土地用途布局。(2)经济活动对地价的承受能力9.1.1城市土地空间配置的形成DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.2三大经典城市土地利用结构模式同心圆同心圆布局布局理论理论美 国 社 会 学 者 伯 吉 斯(E.W.Burgess)
5、以美国芝加哥为研究对象指出,都市空间的扩展是竞争的结果,都市的发展呈放射状,由中心到边缘一环一环扩展,不断地侵入和转移,形成同心圈(见图9-1、表9-1)。是针对特定城市所观察总结的“理论模型”,分析中也忽略了自然因素、交通因素、社会因素、政策因素等。圈层分区特色聚集活动类型聚集人口特征1中心商业区经济、文化、政治活动中心中心商业街、百货商店、银行、剧院高级白领2过渡区房屋破旧、居民贫困老式住宅、出租房屋、工厂、商店少数民族、新移民、流浪汉、娼妓、社会下层贫民3工人住宅区接近工作地点、住宅租金低中等独栋住宅、连排、23层住宅蓝领阶级、移民4高级住宅区居住密度低,生活环境好高级公寓、独栋住宅、花
6、园洋房白领工人、白领职员、商人5通勤住宅区沿高速交通车线发展的近郊区或卫星城镇,距中心商业区3060分钟车程中高级住宅城市中心工作的中上层通勤人员表9-1同心圆布局理论圈层特征图9-1 同心圆都市土地使用模式DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.2三大经典城市土地利用结构模式扇形扇形布局布局理论理论霍伊特(H.Hoyt)于1939年通过对美国64个中小城市及纽约、芝加哥、底特律、华盛顿、费城等城市住宅区的土地空间配置分析,提出扇形模式。地价会沿交通线从中心向外
7、扇形扩张,形成一片片地价高低不同的扇形区域,扇形内部全区的地价不随距市中心的距离而改变,如图9-2所示。中心为中央商务区,批发、轻工业沿交通线从市中心向外扇形延伸,低级住宅区邻接批发、轻工业区发展,并向外发展中级住宅区,高级住宅区再沿着交通干道从中级住宅区区发展出来。图9-2 扇形都市土地使用模式DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.2三大经典城市土地利用结构模式多多核心布局核心布局理论理论美 国 地 理 学 者 哈 里 斯(C.D.Harris)和 乌 尔
8、曼(E.L.Ullman)于1945年在城市的本性中提出多核心-模式。城市中除了中央商务区外,还包括了多个核心,由四个过程作用形成:(1)各行业基于自身利益寻找优势区位;(2)产生集聚效应;(3)各行业因比较劣势的分离;(4)地价和房租差异性对行业区位选择的影响。其分区特征见表9-2所整理,空间布局如图9-3所示。考虑到了地租差异与城市的多元结构,未假设城市内土地的均质性,提供一个分析都市土地使用模式的范式,强调了合理布局土地利用才能实现土地价值,强调了土地利用合理组织和安排的重要性。片区分区区位条件1 中心商业区交通设施中心,易达性高;通常位于城市几何中心偏向一方;地价最高2 批发业和轻工业
9、区对外交通发达;批发商业多沿铁路集聚;轻工业围绕基础设施3 居住区低 级 住宅区低级住宅区靠近中央商务区、批发业和轻工业区;中级住宅区和高级住宅区远离中央商务区、批发业和轻工业区,靠近低级住宅区一侧发展中 高 级住宅区4 重工业区位于城市的边缘地区,需要广阔的空间和便利的铁路、水运交通5郊 区 与卫 星 城镇郊 区 住宅依赖私人汽车和郊区通勤铁路图9-3多核心都市土地使用模式表9-2多核心布局理论分区特征DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.3竞租理论与竞租函
10、数需求与稀缺引发了城市土地利用在空间与区位的竞争,土地利用就是经济活动在市区及郊区的空间配置,以竞租理论为核心概念,以价高者得为原则,支配城市土地在空间中的合理配置及演变。(1)(2)(1)竞租理论)竞租理论动态分析外部因素变化,如经济部门盈利能力、城市规模、经济部门规模、居民偏好等变化。讨论经济主体、区位、地租三者的关系,而联系起经济主体的区位选址与地租支付能力。经济主体会选址在其利润最大化的区位。然而,竞租理论未考虑其它非经济因素,如城市的历史背景、技术进步。(2)零售业)零售业的竞租的竞租函数函数DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人
11、民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.3竞租理论与竞租函数需求与稀缺引发了城市土地利用在空间与区位的竞争,土地利用就是经济活动在市区及郊区的空间配置,以竞租理论为核心概念,以价高者得为原则,支配城市土地在空间中的合理配置及演变。(2)(3)(2)零售业)零售业的竞租的竞租函数函数企业利润、区位距离(转化为服务覆盖范围)和地租间关系的零售业企业利润函数构造如下:其中,P为固定的产品售价,N为最大可能销售量,k为企业最大的服务覆盖范围常数,u代表企业的区位偏离距离,C为单位产品的非土地成本常数,R为单位面积用地的租金,而用地规模为A。(3)居住)居住的的
12、竞租函数竞租函数假设存在一个会为企业带来全覆盖服务范围的区位点,一旦企业偏离该点,将导致部分居民因为超出服务范围而无法享有该企业的服务,丧失客户,用偏离的距离能够衡量服务范围变化,进而计算产品的销售量。DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.3竞租理论与竞租函数需求与稀缺引发了城市土地利用在空间与区位的竞争,土地利用就是经济活动在市区及郊区的空间配置,以竞租理论为核心概念,以价高者得为原则,支配城市土地在空间中的合理配置及演变。(2)(3)(2)零售业)零售业的
13、竞租的竞租函数函数在完全竞争市场下,竞租函数可写为:上述函数中探讨了R和u两个变量的关系,表现为图9-4中的BOA地租三角形,代表零售业使用的地租,零售业土地利用距离市中心的距离可以达到A。(3)居住)居住的的竞租函数竞租函数图9-4 零售业竞租曲线DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.3竞租理论与竞租函数需求与稀缺引发了城市土地利用在空间与区位的竞争,土地利用就是经济活动在市区及郊区的空间配置,以竞租理论为核心概念,以价高者得为原则,支配城市土地在空间中的合
14、理配置及演变。(3)(4)(3)居住的竞租)居住的竞租函数函数通过住宅区位的选择,实现家庭效用最大化。阿朗索从消费者预算约束出发,构建了与区位及其他消费的关系函数。对阿朗索的有关表达适当调整如下:在上式中,Y代表消费者固定的预算约束,P和N分别代表常数的消费品价格和消费数量,t代表消费者区位于城市中心的市场购买产品的每单位重量和距离所产生得到固定运输成本,而u代表的就是居住选址所产生的距离,R和A与其他函数一样代表的是租金和居住面积。(4)制造业)制造业的竞租的竞租函数函数DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管
15、理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.3竞租理论与竞租函数需求与稀缺引发了城市土地利用在空间与区位的竞争,土地利用就是经济活动在市区及郊区的空间配置,以竞租理论为核心概念,以价高者得为原则,支配城市土地在空间中的合理配置及演变。(3)(4)(3)居住的竞租)居住的竞租函数函数上式同样可以转化为竞租表达函数:表现为图9-5中的DOC地租三角形,代表居住使用的地租,居住土地利用距离市中心的距离可以达到C。由于零售业在A之前能支付高于居住的地租,居住的地租三角形也缩小为dAC。(4)制造业)制造业的竞租的竞租函数函数图9-5 居住竞租曲线DUPMDepartment of Urban
16、Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.3竞租理论与竞租函数需求与稀缺引发了城市土地利用在空间与区位的竞争,土地利用就是经济活动在市区及郊区的空间配置,以竞租理论为核心概念,以价高者得为原则,支配城市土地在空间中的合理配置及演变。(4)(4)制造业)制造业的竞租的竞租函数函数企业的区位选择是市场导向的,只探讨企业区位与地租间的关系,假定每单位产品的每单位距离的运输成本为常数t,生产常量为N,单位产品的市场价格为常数P,而非直接的单位产品生产成本为常数C,单位面积用地的地租为R,而用地面积为A(假定为),企业距
17、离市场的距离为u。则首先可以构建企业利润函数为:DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.3竞租理论与竞租函数需求与稀缺引发了城市土地利用在空间与区位的竞争,土地利用就是经济活动在市区及郊区的空间配置,以竞租理论为核心概念,以价高者得为原则,支配城市土地在空间中的合理配置及演变。(4)(4)制造业)制造业的竞租的竞租函数函数在完全竞争条件下,企业利润为零,则企业的竞租函数可以表达为:上述竞租函数表现为图9-6中的FOE地租三角形,代表制造业的地租,由于居住使用在C
18、之前能支付高于制造业的地租,制造业的地租三角形缩小为eCE。图9-6制造业竞租曲线DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.4城市土地价格的影响因素土地价格是土地经济价值的反映,由土地的使用价值及人们的生产能力、土地的稀缺程度等多种要素构成的。影响地价的因素,总体来讲,可以分为自然因素、经济因素、行政因素等。(1)自然因素(2)区位因素恶劣的自然条件会加大土地开发的难度,需要追加更多投资抵消可能产生的负外部效应。包括土地的交通区位、集聚区位和设施区位。交通区位是指
19、土地的空间距离和时间长度,土地集聚区位是指土地所在区位的经济活动集聚程度,土地设施区位是指土地所在区位的基础设施和综合服务设施的完备程度。包括土地制度、住房制度、土地法规、税收政策。(3)经济因素(4)行政因素包含产业发展状况、财政金融状况、工资和就业状况、物价变动情况等。DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.5城市土地价格评估方法现行的土地估价方法以成本法、收益法、市场比较法为主。由土地的年生产净收益推算价格,通过合适的还原利率,将未来的纯收益折算为现值。计
20、算公式为:式中,P为地价;a为土地年净收益;r为还原利率;n为土地的使用年限或有收益的年限。此处的土地净收益a固定不变,是地租的概念;若a每年发生变动,则需分别计算各年的净收益,再折算为现值。还原利率的确定,可以通过安全利率加上风险调整值的方法求取。收益收益还原法还原法将估价标的物与估价期间内已经发生交易的可比标的物加以比较,实际情况加以修正后得到价格。必须满足以下条件:【1】地产市场发育比较充分和成熟【2】选取的参照条件应尽量与评估标的物相同或类似市场比较法市场比较法未开发的自然土地因为成本估算不易,因此必须利用成本法以外的地价评估方法。计算公式为:成本成本估价估价法法式中,P为地价;G为土
21、地的购置费,是房地产开发企业为取得土地使用权而支付的费用;T为土地开发费,即生地变成熟地所需要的总费用;I为利润;S为应纳税费。DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系土地生产效率9.2Contents目录高土地生产效率是土地利用的目标之一,能够实现土地节约集约利用。土地生产效率是生产力的含意之一,又与容受力存在关系。DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系土地生产效率9.2PA R T9.2.1土地生产力、容受力与生产效率
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