教学课件9第9章城市土地经济.pptx

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1、教材配套PPT正版可修改课件教学课件9第9章城市土地经济DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系第第9 9章章 城市城市土地经济土地经济中国人民大学城乡规划与管理系中国人民大学城乡规划与管理系 叶裕民叶裕民20182018年年1212月月DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系9.1 城市土地空间配置与定价9.2 土地生产效率9.3 城市土地金融9.4 中国城市土地市场制度第第9 9章章 城市城市土地经济土地经济DUPMDe

2、partment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系第第9 9章章 重点问题重点问题 本章详细分析了城市土地价格、生产效率差异与金融市场产生的原因和机制，涵盖土地市场运作原理、政府的职能与市场制度。不同利用阶段下土地所面临的经济问题不同，本章研究了土地利用的空间配置中关于空间布局、竞租、地价等问题，讨论土地利用效率的意涵与促进，以土地金融特性的运作，最后分析政府的角色及当前的土地市场制度现况，从市场与政府管理两个角度对土地利用的经济原理进行理论阐释。重点问题：城市土地空间配置的规律性土地规模报酬递减与土地生产效率的关系土地生产效率与

3、土地利用效益的内涵差异城市土地金融的概念及其市场分类DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1Contents目录本章着重探讨城市土地空间配置的形成、城市土地利用结构模式、竞租理论与竞租函数、城市土地价格的影响因素、城市土地价格评估方法。DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T由人类行为活动决定，反映出城市居民在生产和生活上对该区位的需要。(1)土地的区位功能

4、强调社会利益第一，使外部经济效益得以有效地提高，反映城市土地市场空间的发展趋势，地价的合理分布。(3)政府规划经济活动对地价的承受能力决定其使用的土地，土地在空间中也因而形成不同的用途，在地价变动的过程中逐渐被迫迁移，最终形成不同的土地用途布局。(2)经济活动对地价的承受能力9.1.1城市土地空间配置的形成DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.2三大经典城市土地利用结构模式同心圆同心圆布局布局理论理论美 国 社 会 学 者 伯 吉 斯（E.W.Burgess）

5、以美国芝加哥为研究对象指出，都市空间的扩展是竞争的结果，都市的发展呈放射状，由中心到边缘一环一环扩展，不断地侵入和转移，形成同心圈（见图9-1、表9-1）。是针对特定城市所观察总结的“理论模型”，分析中也忽略了自然因素、交通因素、社会因素、政策因素等。圈层分区特色聚集活动类型聚集人口特征1中心商业区经济、文化、政治活动中心中心商业街、百货商店、银行、剧院高级白领2过渡区房屋破旧、居民贫困老式住宅、出租房屋、工厂、商店少数民族、新移民、流浪汉、娼妓、社会下层贫民3工人住宅区接近工作地点、住宅租金低中等独栋住宅、连排、23层住宅蓝领阶级、移民4高级住宅区居住密度低，生活环境好高级公寓、独栋住宅、花

6、园洋房白领工人、白领职员、商人5通勤住宅区沿高速交通车线发展的近郊区或卫星城镇，距中心商业区3060分钟车程中高级住宅城市中心工作的中上层通勤人员表9-1同心圆布局理论圈层特征图9-1 同心圆都市土地使用模式DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.2三大经典城市土地利用结构模式扇形扇形布局布局理论理论霍伊特（H.Hoyt）于1939年通过对美国64个中小城市及纽约、芝加哥、底特律、华盛顿、费城等城市住宅区的土地空间配置分析，提出扇形模式。地价会沿交通线从中心向外

7、扇形扩张，形成一片片地价高低不同的扇形区域，扇形内部全区的地价不随距市中心的距离而改变，如图9-2所示。中心为中央商务区，批发、轻工业沿交通线从市中心向外扇形延伸，低级住宅区邻接批发、轻工业区发展，并向外发展中级住宅区，高级住宅区再沿着交通干道从中级住宅区区发展出来。图9-2 扇形都市土地使用模式DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.2三大经典城市土地利用结构模式多多核心布局核心布局理论理论美 国 地 理 学 者 哈 里 斯（C.D.Harris）和 乌 尔

8、曼（E.L.Ullman）于1945年在城市的本性中提出多核心-模式。城市中除了中央商务区外，还包括了多个核心，由四个过程作用形成：（1）各行业基于自身利益寻找优势区位；（2）产生集聚效应；（3）各行业因比较劣势的分离；（4）地价和房租差异性对行业区位选择的影响。其分区特征见表9-2所整理，空间布局如图9-3所示。考虑到了地租差异与城市的多元结构，未假设城市内土地的均质性，提供一个分析都市土地使用模式的范式，强调了合理布局土地利用才能实现土地价值，强调了土地利用合理组织和安排的重要性。片区分区区位条件1 中心商业区交通设施中心，易达性高；通常位于城市几何中心偏向一方；地价最高2 批发业和轻工业

9、区对外交通发达；批发商业多沿铁路集聚；轻工业围绕基础设施3 居住区低 级 住宅区低级住宅区靠近中央商务区、批发业和轻工业区；中级住宅区和高级住宅区远离中央商务区、批发业和轻工业区，靠近低级住宅区一侧发展中 高 级住宅区4 重工业区位于城市的边缘地区，需要广阔的空间和便利的铁路、水运交通5郊 区 与卫 星 城镇郊 区 住宅依赖私人汽车和郊区通勤铁路图9-3多核心都市土地使用模式表9-2多核心布局理论分区特征DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.3竞租理论与竞租函

10、数需求与稀缺引发了城市土地利用在空间与区位的竞争，土地利用就是经济活动在市区及郊区的空间配置，以竞租理论为核心概念，以价高者得为原则，支配城市土地在空间中的合理配置及演变。(1)(2)（1）竞租理论）竞租理论动态分析外部因素变化，如经济部门盈利能力、城市规模、经济部门规模、居民偏好等变化。讨论经济主体、区位、地租三者的关系，而联系起经济主体的区位选址与地租支付能力。经济主体会选址在其利润最大化的区位。然而，竞租理论未考虑其它非经济因素，如城市的历史背景、技术进步。（2）零售业）零售业的竞租的竞租函数函数DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人

11、民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.3竞租理论与竞租函数需求与稀缺引发了城市土地利用在空间与区位的竞争，土地利用就是经济活动在市区及郊区的空间配置，以竞租理论为核心概念，以价高者得为原则，支配城市土地在空间中的合理配置及演变。(2)(3)（2）零售业）零售业的竞租的竞租函数函数企业利润、区位距离（转化为服务覆盖范围）和地租间关系的零售业企业利润函数构造如下：其中，P为固定的产品售价，N为最大可能销售量，k为企业最大的服务覆盖范围常数，u代表企业的区位偏离距离，C为单位产品的非土地成本常数，R为单位面积用地的租金，而用地规模为A。（3）居住）居住的的

12、竞租函数竞租函数假设存在一个会为企业带来全覆盖服务范围的区位点，一旦企业偏离该点，将导致部分居民因为超出服务范围而无法享有该企业的服务，丧失客户，用偏离的距离能够衡量服务范围变化，进而计算产品的销售量。DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.3竞租理论与竞租函数需求与稀缺引发了城市土地利用在空间与区位的竞争，土地利用就是经济活动在市区及郊区的空间配置，以竞租理论为核心概念，以价高者得为原则，支配城市土地在空间中的合理配置及演变。(2)(3)（2）零售业）零售业的

13、竞租的竞租函数函数在完全竞争市场下，竞租函数可写为：上述函数中探讨了R和u两个变量的关系，表现为图9-4中的BOA地租三角形，代表零售业使用的地租，零售业土地利用距离市中心的距离可以达到A。（3）居住）居住的的竞租函数竞租函数图9-4 零售业竞租曲线DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.3竞租理论与竞租函数需求与稀缺引发了城市土地利用在空间与区位的竞争，土地利用就是经济活动在市区及郊区的空间配置，以竞租理论为核心概念，以价高者得为原则，支配城市土地在空间中的合

14、理配置及演变。(3)(4)（3）居住的竞租）居住的竞租函数函数通过住宅区位的选择，实现家庭效用最大化。阿朗索从消费者预算约束出发，构建了与区位及其他消费的关系函数。对阿朗索的有关表达适当调整如下：在上式中，Y代表消费者固定的预算约束，P和N分别代表常数的消费品价格和消费数量，t代表消费者区位于城市中心的市场购买产品的每单位重量和距离所产生得到固定运输成本，而u代表的就是居住选址所产生的距离，R和A与其他函数一样代表的是租金和居住面积。（4）制造业）制造业的竞租的竞租函数函数DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管

15、理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.3竞租理论与竞租函数需求与稀缺引发了城市土地利用在空间与区位的竞争，土地利用就是经济活动在市区及郊区的空间配置，以竞租理论为核心概念，以价高者得为原则，支配城市土地在空间中的合理配置及演变。(3)(4)（3）居住的竞租）居住的竞租函数函数上式同样可以转化为竞租表达函数：表现为图9-5中的DOC地租三角形，代表居住使用的地租，居住土地利用距离市中心的距离可以达到C。由于零售业在A之前能支付高于居住的地租，居住的地租三角形也缩小为dAC。（4）制造业）制造业的竞租的竞租函数函数图9-5 居住竞租曲线DUPMDepartment of Urban

16、Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.3竞租理论与竞租函数需求与稀缺引发了城市土地利用在空间与区位的竞争，土地利用就是经济活动在市区及郊区的空间配置，以竞租理论为核心概念，以价高者得为原则，支配城市土地在空间中的合理配置及演变。(4)（4）制造业）制造业的竞租的竞租函数函数企业的区位选择是市场导向的，只探讨企业区位与地租间的关系，假定每单位产品的每单位距离的运输成本为常数t，生产常量为N，单位产品的市场价格为常数P，而非直接的单位产品生产成本为常数C，单位面积用地的地租为R，而用地面积为A（假定为），企业距

17、离市场的距离为u。则首先可以构建企业利润函数为：DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.3竞租理论与竞租函数需求与稀缺引发了城市土地利用在空间与区位的竞争，土地利用就是经济活动在市区及郊区的空间配置，以竞租理论为核心概念，以价高者得为原则，支配城市土地在空间中的合理配置及演变。(4)（4）制造业）制造业的竞租的竞租函数函数在完全竞争条件下，企业利润为零，则企业的竞租函数可以表达为：上述竞租函数表现为图9-6中的FOE地租三角形，代表制造业的地租，由于居住使用在C

18、之前能支付高于制造业的地租，制造业的地租三角形缩小为eCE。图9-6制造业竞租曲线DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.4城市土地价格的影响因素土地价格是土地经济价值的反映，由土地的使用价值及人们的生产能力、土地的稀缺程度等多种要素构成的。影响地价的因素，总体来讲，可以分为自然因素、经济因素、行政因素等。(1)自然因素(2)区位因素恶劣的自然条件会加大土地开发的难度，需要追加更多投资抵消可能产生的负外部效应。包括土地的交通区位、集聚区位和设施区位。交通区位是指

19、土地的空间距离和时间长度，土地集聚区位是指土地所在区位的经济活动集聚程度，土地设施区位是指土地所在区位的基础设施和综合服务设施的完备程度。包括土地制度、住房制度、土地法规、税收政策。(3)经济因素(4)行政因素包含产业发展状况、财政金融状况、工资和就业状况、物价变动情况等。DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置与定价9.1PA R T9.1.5城市土地价格评估方法现行的土地估价方法以成本法、收益法、市场比较法为主。由土地的年生产净收益推算价格，通过合适的还原利率，将未来的纯收益折算为现值。计

20、算公式为：式中，P为地价；a为土地年净收益；r为还原利率；n为土地的使用年限或有收益的年限。此处的土地净收益a固定不变，是地租的概念；若a每年发生变动，则需分别计算各年的净收益，再折算为现值。还原利率的确定，可以通过安全利率加上风险调整值的方法求取。收益收益还原法还原法将估价标的物与估价期间内已经发生交易的可比标的物加以比较，实际情况加以修正后得到价格。必须满足以下条件：【1】地产市场发育比较充分和成熟【2】选取的参照条件应尽量与评估标的物相同或类似市场比较法市场比较法未开发的自然土地因为成本估算不易，因此必须利用成本法以外的地价评估方法。计算公式为：成本成本估价估价法法式中，P为地价；G为土

21、地的购置费，是房地产开发企业为取得土地使用权而支付的费用；T为土地开发费，即生地变成熟地所需要的总费用；I为利润；S为应纳税费。DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系土地生产效率9.2Contents目录高土地生产效率是土地利用的目标之一，能够实现土地节约集约利用。土地生产效率是生产力的含意之一，又与容受力存在关系。DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系土地生产效率9.2PA R T9.2.1土地生产力、容受力与生产效率

22、1.土地使用容受力土地使用容受力2.生产效率生产效率3.容受容受力力与与生产效率生产效率土地使用容受力是指一块土地产生最大报酬时所投入的生产因素的量。land use capacity效率则是指每一单位生产因素在土地使用上所得到的报酬，也就是产出与投入的比，其公式如下：生产要素（production factors），包括生产过程中的各种投入物品和劳务，包括劳动、资本、管理，而土地本身也是生产要素之一。efficiency容受力与效率不是恒正或恒负的关系，当土地可以容受极小单位的生产因素投入，但是能够产生很高的报酬，则土地生产效率高。“效率”的提升来自于规模化与技术。DUPMDepartmen

23、t of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系土地生产效率9.2PA R T专栏9.2.1产业关联是否能够提升土地生产效率？北京市海淀区的案例由土地的年生产净收益推算价格，通过合适的还原利率，将未来的纯收益折算为现值。计算公式为：产业集群高度依赖主导行业，其特征包括占用大量土地，以及高度前后关联，土地生产效率将更多受到主导行业的影响。由于主导行业又是高关联产业，则高关联产业是否也是高土地生产效率？产业产业关联、土地生产要素需求与土地关联、土地生产要素需求与土地生产效率之间的关系还缺乏定论生产效率之间的关系还缺乏定论2010年，海淀区被确定为

24、北京市唯一的全国首批国家创新型试点城区，“海淀区就是核心区、核心区就是海淀区”，核心区将规划建成全国科技创新中心核心区，区内的开发区与外围产业也已形成产业集群。海淀海淀区已是全国重要的高产业关联区已是全国重要的高产业关联地区地区占用土地总量在全海淀区行业排名前25%的8个行业中，有5个是北京市的主导行业，其中有3个在海淀区高度集聚，为资本密集型产业。现况也可发现，占用土地总量大的行业，没有低关联产业，高关联产业在海淀区所占用土地合计达到37.31%，土地要素对产业集群有明显的支撑作用，而其资本密集特征创造更高的生产效率。海淀海淀区的产业关联发展能推升土地生产效率区的产业关联发展能推升土地生产效

25、率DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系土地生产效率9.2PA R T9.2.2土地报酬递减规律由18世纪法国重农学派后期代表人物杜尔阁和英国农场主安德森分别提出，杜尔阁用边际主义思维，安德森考虑到“一定的科学技术条件”。土地土地报酬递减规律的内涵报酬递减规律的内涵对一定面积的土地持续投入劳动和资金时，在投入的劳动和资金超过一定的界限时，持续投入部分所得的报酬逐渐减小，从而使土地总报酬转而递减。图9-4 土地投入产出阶段分析土地土地报酬递减规律的定量分析报酬递减规律的定量分析边际报酬指每增加一单位资源投入量

26、所产生的产量变化的数量。用公式表示为：式中，Y为总产品量的增量；X为资源投入量的增量。总报酬（总产量）、平均报酬（平均产量）和边际报酬（边际产量）的变化见图9-4。第三阶段，当生产要素X的投入量从C增加到R时，边际产量和平均产量同时递减，但平均产量大于边际产量，当投入量增加至R点时，边际产量减为零，总产量达到最高点T，因此，在一定时期的科学技术水平之下，生产要素的投入量都不应该超过R点。DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系土地生产效率9.2PA R T9.2.3城市土地利用效益是指城市用地数量安排对整个城

27、市范围内的经济、社会文化的投入与产出之比的影响和对城市环境的影响而产生的作用和结果。有以下几个内涵：体现经济效益、社会效益和环境效益三者的统一性；体现土地可持续利用的思想；城市用地结构的优化与单一地块利用集约化的统一。区位理论的发展为土地资源合理利用提供了理论基础，一系列“城市病”通过政策调节区位的土地利用效益差异便显得十分重要，使城市土地的利用和配置取得最佳级差效益，实现城市土地资源的优化配置、高效利用以及土地利用综合效益最大化。区位理论与城市土地利用效益城市土地可持续利用是在城市用地优化配置的基础上追求土地经济效益、社会效益和环境效益的最优化。重视技术投入，充份利用城市存量土地。土地可持续

28、利用理论与城市土地利用效益使用土地支付契约租，能够促使土地使用者减少租用土地的数量，并增加在已租用土地上的投入，以提高土地生产效率。因此，契约租有利于土地节约集约利用，在行业竞租能力差异下，会促使商业用地向市中心集聚，此过程即为城市土地利用结构的优化。地租理论与城市土地利用效益DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地金融9.3Contents目录城市土地金融是利用货币、信用等经济杠杆，推进土地开发和利用的重要经济手段，是城市金融体系的重要组成部分。DUPMDepartment of Urban Pla

29、nning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地金融9.3PA R T9.3.1城市土地金融及相关概念概念念特性性城市土地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地取得金融、市地开发金融、市地经营金融与市地的企业或消费者金融。基本任务就是以最有效的方法，为城市土地开发、经营与消费提供资金支持，促进房地产业健康快速的发展。（1）自偿性。在开发、经营中获取收益以抵偿资金投入。土地金融通常并不影响债务人对土地的使用，可继续发挥其生产和利用的功能。（2）政策性。是国家推行土地政策的重要经济杠杆，以投向不同地区、不同项目信贷的金额、期限、利率等作

30、为政策工具。（3）高收益。土地资源使用价值具有相对的恒久性，土地增值潜能大，土地金融收益保障性高。9.3.2城市土地金融的特性DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地金融9.3PA R T9.3.3城市土地金融市场是指从事与地产活动有关的各类资金交易市场，包括各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产公司（企业）与房地产金融机构的票据贴现和承兑以及有价证券的买卖活动。【1】资金供求者。资金商品的买卖双方，具体包括政府部门、企业事业单位、中央银行、房地产金融机构、家庭等。【2】市场中介。包括交易

31、商和经纪人。城市土地金融机构是土地金融市场的主要参与者，扮演着特殊的中介角色。【3】市场金融工具。包括商业票据、土地金融债券、土地抵押债券、房地产股票、未到期的住房存款单等。城市土地金融市场的构成要素DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地金融9.3PA R T9.3.3城市土地金融市场是指从事与地产活动有关的各类资金交易市场，包括各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产公司（企业）与房地产金融机构的票据贴现和承兑以及有价证券的买卖活动。按照市场交易方式划分【1】协议信用市场。由供需双方按照

32、自愿互利的原则进行。【2】公开市场。包括货币市场和资本市场。货币市场分为短期证券市场、贴现市场和拆借市场，短期证券市场有国库券、公债、定期存单、商业票据、银行承兑汇票等；贴现市场交易包括房地产金融机构和房地产企业发行的票据；拆借市场指金融机构之间拆借交易的市场，凭信用即可进行。资本市场又可分为股票市场、债券市场和住房抵押市场。按照资金用途划分【1】城市土地获取融资，是將城市土地金融用于土地购买或租赁。【2】城市土地改良融资。对土地通水、通电、通路以及土地整平的资金融通。【3】城市土地开发融资。在改良后的土地上进行开发建设。城市土地金融市场的分类DUPMDepartment of Urban P

33、lanning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地金融9.3PA R T9.3.4我国城市土地金融制度的发展现状以及问题土地经营成为“经营城市”的必要手段，城市土地经营需要大量资金，土地金融已经在城市开发建设当中发挥着不可替代的作用。包括土地收购储备机构、银行及房地产开发企业，参与方式主要是一级市场和二级市场的土地开发。目前我国土地一级开发主要由政府垄断，由各地方政府成立土地储备整理中心负责统一运作。(1)参与主体一般不超过土地收购、整理和储备总成本的70%，贷款期限一般不超过两年，以土地出让收入作为偿还贷款的来源和保证。(3)贷款额度高度依赖银行的土地储备贷

34、款。(2)资金来源发展发展现状现状DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地金融9.3PA R T9.3.4我国城市土地金融制度的发展现状以及问题土地经营成为“经营城市”的必要手段，城市土地经营需要大量资金，土地金融已经在城市开发建设当中发挥着不可替代的作用。存在的问题存在的问题资金渠道不畅，过于依赖银行间接融资，难以满足土地市场交易和相关金融业务的需求。业务运作模式单一，金融创新不足，土地抵押贷款是最主要的土地金融业务，缺少多样化的金融产品。土地储备中存在隐性金融风险，银行贷款的集中度和投向趋同现象日

35、益严重，二是政府投入的土地储备注册资本金过少、不到位的情况。缺乏多元的机构主体，如国外的土地专业银行、商业银行、政策性银行以及各类基金、信托、投资公司、保险机构等。没有建立起多层次的土地金融市场，如国外的地金融的一级市场和二级市场。土地金融的保障性职能缺位，如国外是运用部分土地来保障公民的基本住房需要，我國更多的是依靠政府财政。DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系中国城市土地市场制度9.4Contents目录市场是物品买卖双方相互作用并得以决定其交易价格和交易数量的一种组织形式或制度安排，而市场是土地的基

36、础配置方式，也是实现土地合理利用的基本途径。DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系中国城市土地市场制度9.4PA R T9.4.1中国城市土地市场含义集体土地所有权和使用权的转移，反映的就是国家的征地行为。(1)集体土地广义的土地市场是土地在流通过程中发生的经济关系的总和。(3)广义含义国有土地使用权的转移，即承租人向土地所有者（国家或集体）缴纳地租即买得承租期内的土地使用权的关系。(2)国有土地DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城

37、市规划与管理系中国城市土地市场制度9.4PA R T9.4.2我国的城市土地市场结构分析市场结构分析场结构分析（1）城市土地一级市场。国家以城镇土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，让渡的方式有有偿出让和无偿划拨两类，而有偿出让包括协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让。（2）土地次级市场。【1】土地使用权转让市场，土地使用者将依法取得的土地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠与、拍卖等。【2】土地使用权租赁市场，国家将国有土地使用权出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为，可以采用招标、拍卖或者双方协议

38、的方式，短期租赁年限一般不超过5年，最长租赁期限不得超过法律规定。【3】土地使用权抵押市场，土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务担保，当使用权人到期不能履行还债义务或者破产时，抵押人有从处分抵押财产中优先受偿的权利，抵押人对土地使用权享有处分权，抵押权人不直接占有土地使用权。DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系中国城市土地市场制度9.4PA R T专栏9.4.2.1如何实现两个转变建立一级土地市场？深圳市宝安区的案例农村集体经济组织绕过政府，成为宝安区土地市场的主要供应主体，集体所有制土

39、地和国有土地同时进入土地一级市场，导致政府对一级土地市场失去控制，使得城市发展失去控制，城市土地利用不尽合理。深圳市深圳市宝安区建立土地一级市场面临宝安区建立土地一级市场面临多头供应，多头受益的难题多头供应，多头受益的难题土地储备是突破土地身份转变障碍的重要手段，建立土地收购储备制度，控制一级土地市场，建立宝安区土地一揽子供应制度。采取招标或者拍卖的方式出让土地使用权，从而形成国有土地先储备、开发，后出让、出租的土地供应机制，控制着城市发展和建设规模和质量。要要建立土地一级市场关键在于突破建立土地一级市场关键在于突破“农民身份转变农民身份转变”和和“土地身份转变土地身份转变”的障碍的障碍对于农

40、民而言，农民从集体经济组织中获取的经济收入可以长期享受；对于集体经济组织而言，从一个集体所有制企业转换成为一个完全意义上的股份公司；对于政府而言，建立了可控制的一级土地市场，改善投资环境，促进产业结构的提升。在在土地转制过程中应平衡农民、集体经济组织和政府三方的利益土地转制过程中应平衡农民、集体经济组织和政府三方的利益DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系中国城市土地市场制度9.4PA R T9.4.3城市土地市场管理12123市场调节为主，政府干预为辅的原则。土地资源的优化配置的原则。统一管理和平稳发展的

41、原则统一规划、计划用地，统一土地价格评估，统一土地立法执法，不要使土地市场盲目快速发展。行政手段。第一，制定土地规划和土地利用计划；第二，提出土地利用导向；第三，建立交易许可制度和交易预报制度；第四，建立土地储备制度；第五，建立产权、交易等信息公开查询制度。法律手段。中华人民共和国土地管理法，、城市房地产管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等等管理管理的原则的原则管理管理的手段的手段3经济手段。第一，税收措施，第二，财政金融措施，能够控制对土地市场的资金投入量，从而调节土地的供给与需求，第三，建立和完善土地有形市场，提供交易场所、办理交易事务、提供交易信息、代理土地交易等。DUPMDe

42、partment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系城市土地空间配置的三大经典模式，包括同心圆布局理论、扇形布局理论、多核心布局理论。竞租理论与竞租函数，以价高者得为原则。三大估價方法，收益还原法、市场比较法、成本估价法。土地生产效率是指每一单位生产因素在土地使用上所得到的报酬，也就是产出与投入的比，相近的概念是土地利用效益，效益反映资源优化配置的程度；可由区位理论、土地可持续利用理论、地租理论加以诠释。城市土地金融具有自偿性、政策性、高收益等特性，按照市场交易方式划分，可以分为协议信用市场、公开市场，按照资金用途可以分为城市土地获

43、取融资、城市土地改良融资、城市土地开发融资。当前土地市场制度则约束了以上各个理论在中国的落地发展，城市土地分为二级，市场管理的原则是市场调节为主、政府干预为辅、颁布了一系列法规和条例的法律手段以及从税收措施到建立和完善土地市场等经济手段。城市土地经济本章本章小结小结DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系本章关键术语与思考题1.关键术语关键术语区位 竞租曲线 收益还原法 市场比较法 成本估价法 土地生产效率 土地报酬递减 土地利用效益 地租 城市土地一级市场 城市土地次级市场2.思考题思考题1阐述并分析三大经典城市土地利用结构模式。2说明零售业、居住以及制造业的竞租理论。3土地价格的影响因素为何？4说明土地价格的三大评估方法。5比较土地生产效率与利用效益的内容差异。6说明城市土地金融市场的类型。7解释中国城市土地一级市场与土地次级市场的差异。DUPMDepartment of Urban Planning&Management中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系 谢 谢！