不动产登记案例改.ppt

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1、不动产登记案例改不动产登记案例改2类型1类型2类型3目目 录录协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题继承公证文书被撤销后的恢复登记问题继承公证文书被撤销后的恢复登记问题宗地分割登记问题宗地分割登记问题3类型1继承公证文书被撤销后的恢复登记问题继承公证文书被撤销后的恢复登记问题类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题4类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题 案例：冯某尧2003年从单位购得一套房改房，2007年6月，其妻邵某去世，2015年3月，其子冯某民凭我市公证处出具的继承文书办理了房产登记，将其母邵某对于该房产拥有的一半份额继承后转移至自

2、己名下，同年4月，冯某尧将其对于该房产的一半份额以买卖形式转让至其子冯某民名下。今年1月，冯某尧的大女儿冯某霞向公证处提出撤销申请，称冯某民隐瞒事实真相、伪造继承证据，侵犯其继承权，要求撤销公证，经调查后今年1月16日，公证处做出了撤销原公证书的决定。冯某霞遂持公证处的撤销决定向我中心申请撤销原转移登记，恢复原状。5 对于冯某霞的撤销原转移登记、恢复原状的申请，我们认为法理上并不可行，理由如下：理由一理由二理由三类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题6类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题 第一，本案所争议的房屋作为房改房是申请人父亲冯某尧与其母亲邵某的共有财产，邵某自2007年6月3

3、0日已去世，其作为民事权利主体的资格已灭失，其曾享有的财产权也一并消灭，并且我市自2009年以后，办理房屋所有权登记必须注明共有情况和共有人相关信息，由于该房屋原共有人邵某去世后已经不具有民事权利主体资格，因此我局无法恢复登记为冯某尧与邵某共有产权。而且恢复登记并不能反映该房屋真实的权利状态，因为根据物权法第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”，自邵某死亡时，该房屋的所有权已经发生变化，即时由邵某的继承人取得。即使继承权公证书被撤销，对房屋所有权登记而言，也绝不是简单地撤销和恢复，而是应当通过协商或民事诉讼解决继承纠纷、明确房屋权属，并凭重新办理的继承权公证文

4、书、提交的继承权相关证明或生效法律文书进行房屋转移登记。7类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题 第二，申请人父亲冯某尧已经于2015年4月通过买卖方式将其拥有该房屋50%的所有权依法转让给了其子冯某民，依据不动产登记暂行条例实施细则第八十条:“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”之规定，申请人要求撤销继承转移登记恢复原状，只有在法院依法确认该买卖行为无效后，我局才能依照生效法律文书进行相应的登记。8类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题 第三，

5、恢复登记在邵某的继承人名下也难操作。本案中，邵某究竟有多少继承人、是否留有遗嘱、继承份额如何等问题，必须由其继承人按照不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例实施细则以及不动产登记操作规范（试行）提交相应材料并经过不动产登记机构严格查验、询问和审核、公示后才能予以确定，当然申请人通过公证和诉讼也是确定继承关系的合法渠道，登记机构只能依照上述程序或者提供继承权公证书或生效的法律文书进行登记，而无法擅自认定其继承人。9类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题 本案中，申请人冯某霞的继承权确实受到侵害，但是基于上述原因登记部门又无法恢复登记到继承前的原状，考虑到本案争议之房屋仍登记在冯某民名下，因此我

6、们建议：申请人冯某霞有何救济渠道申请人冯某霞有何救济渠道?10类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题 1、申请人首先与原继承人冯某民进行协商，协商一致后通过重新办理继承权公证书或提交相应继承材料后办理更正登记来解决纷争；更正登记11类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题 2、如果原继承人冯某民拒绝更正，那可由申请人办理异议登记，防止善意第三人通过交易取得该房屋所有权后难以追回。当然异议登记只是一种临时保全措施，申请人还应当及时通过司法程序解决继承纠纷、明确房产权属，并凭生效法律文书进行相应登记。异议登记12类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题 我局在提交人民法院的答辩书中，除了陈

7、述上述理由外，还提出应依法驳回起诉或中止本案审理的如下理由：然而冯某霞于今年3月24日向人民法院起诉我局，要求法院判令我局撤销对于该房产的变更登记，恢复原状。13类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题 最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定第八条：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，因被答辩人是基于房屋登记行为基础的继承民事法律关系应当撤销为由，对房屋登记行为提起的行政诉讼

8、，故被答辩人民事争议的处理结果是本案审理的依据和基础，在被答辩人至今未能处理有关房屋的产权归属问题以及遗产纠纷问题的民事争议的情况下，本案应依法裁定中止诉讼。14类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题行政诉讼法第六十一条：在行政诉讼中，人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的，可以裁定中止行政诉讼。目前该案件仍在审理过程中 15类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题 3、对于确实不愿办理继承权公证的当事人，严格按照不动产登记操作规范（试行）规定的程序收取要件，并且协调市公证处公证员协助我们进行审核，截止目前的2件申请均因未能提供完备的申请材料而未进行相应的登记。目前办理继承

9、、受遗赠的不动产登记取消强制公证后我们的一些做法：1、积极协调阳泉市晋东公证处减化手续、降低收费。目前涉及不动产继承公证的收费标准下调为：夫妻之间继承为原收费标准的1/4，子女继承为原收费标准的1/2；2、主动引导涉及继承不动产登记的当事人办理继承权公证；16类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题 困惑：从我市公证处了解的情况看，每年涉及的遗嘱公证、继承公证纠纷和诉讼较多，目前如果仅靠登记部门独立审核办理此类登记可能产生不必要的纠纷和诉讼，而采用政府购买服务的方式办理涉及继承类的公证目前限于财政资金紧张也难以操作。17类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题类型2协助法院执行涉及

10、国有划拨土地使用权转让问题协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题18类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题 案例一：申请执行人阳泉市三建工程公司与被执行人阳泉市建虹无机化工厂因工程款欠款纠纷于2003、2004年经阳泉市城区人民法院和阳泉市中级法院两审判决后，因阳泉市建虹无机化工厂无力偿还欠款，2013年5月经双方协商，并经双方主管部门阳泉市国资委同意，阳泉市建虹无机化工厂以其名下的位于阳泉义东沟村27亩划拨国有土地使用权交付阳泉市三建工程有限公司，用于抵顶所欠工程款及利息，2016年7月，阳泉市城区人民法院下达执行裁定书和协助执行通知书，要求我局协助将阳泉市建虹无机化工厂的2

11、7亩国有土地使用权过户给阳泉市三建工程有限公司。19类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题 案例二：2005年8月，阳泉市进出口公司以其所有的办公楼（该楼土地为划拨性质）为抵押物向中国农业银行阳泉市分行营业部贷款160万元，抵押期限一年，并先后办理了房屋他项权证和土地他项权证，2006年1月，阳泉市进出口公司申请破产还债，同年5月通过召开债权人会议，确定了申请人中国农业银行阳泉分行的债权及债权额。2016年6月，中国农业银行阳泉分行与阳泉市国资委下属阳泉市经贸资产经营公司签订了委托资产批量转让协议，由经贸资产公司整体打包收购了中国农业银行阳泉分行拥有的我市市县两级企业不良货款，上述

12、贷款中包含了阳泉市进出口公司的本金及利息570万元。2006年1月，阳泉市中级人民法院裁定阳泉市进出口公司破产。2016年12月，阳泉市中级人民法院裁定阳泉市经贸资产公司对于原阳泉市进出口公司的抵押办公楼享有优先受偿权，并于今年1月下发协助执行通知书，要求我局协助办理该办公楼的过户手续。20类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题中华人民共和国城市房中华人民共和国城市房地产管理法地产管理法第三十九条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使

13、用权出让金。涉及国有划拨土地使用权转让的相关法律法规涉及国有划拨土地使用权转让的相关法律法规21类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题城镇国有土地使用权出让和转让暂行条城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例例(中华人民共和国国务院令第55号)第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民

14、政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。22类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题 国家土地管理局对最高人民法院法经（1997）18号函的复函（国土函字1997第96号1997年8月18日）规定：对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人财产进行裁定。但在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移。最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(法释20055号)规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划

15、拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。最高人民法院对安徽省高级人民法院的复函2005执他字第15号中表示：执行划拨土地使用权，人民法院应当事先征得土地管理部门的同意。23类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题设定抵押权的国有划拨土地上房地产的处分：中华人民共和国城市房地产管理法第五十一条规定：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。中华人民共和国担保法第五十六条规定：拍卖划拨的国有土地使用权所得的

16、价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复（法释20036号）规定：抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。24类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题 我们认为：依照上述房地产法律和相关规定，对于以划拨方式取得房地产使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批，准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依法缴纳土地使用权出让金。准予转让准予转让25类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权

17、转让问题 最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（法发20045号）规定：国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。依照该通知精神，我局分别于2016年11月10日和今年1月12日向阳泉市城区人民法院和阳泉市中级人民法院提出了审查建议，鉴于不动产登记操作规范（试行）中未对审查建议格式予以明确，因此在实际操作中我们采用了住建部201

18、2年6月1日实施的房地产登记技术规程中规定的协助执行审查建议书样式。26类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题 对于这两个法院协助执行的转移登记，人民法院未采纳我局审查建议，未再履行划拨土地审批手续，要求我局按裁定书和协助执行书办理转移登记。一是在以划拨土地使用权抵债转移的案件，法院在收到我局执行建议后回复：两家企业都属于国资委监管，且企业之间以划拨土地抵顶债务的和解协议是在市国资委协调下签订且市国资委同意的，要求我局按照本院的协助执行通知书事项办理。二是对于划拨土地上的房屋转移，法院回复：因进出口公司在破产还债中，办公楼土地属划拨土地，不属于进出口财产，本院未将土地作为破产财产进

19、行处置，故办公楼的土地还属划拨土地。现通知你单位依据协助执行通知书的内容办理相关变更手续。启示：对于此类划拨建设用地使用权转移登记，只要我们及时向人民法院提出执行审查建议，再依据法院的函复结果及协助执行通知书等相关法律文书办理相关登记。是否收取土地出让金，不应由我们登记部门承担，因为我们已尽到合理审慎的审查职责。27类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题 通过我市办理的两例涉及协助法院执行划拨国有土地使用权的房地产转移登记案例来看，在涉及国有划拨土地使用权转让纠纷案或者是国有划拨土地使用权执行案当中，由于人民法院和国资部门与市国土部门沟通协调不够，未经人民政府审批直接转让国有划拨土

20、地使用权，导致不动产登记部门在协助执行过程中无所适从。人民法院具有至高无上的司法审查权，但司法审查权不能代替政府的行人民法院具有至高无上的司法审查权，但司法审查权不能代替政府的行政审批权。因此人民法院在案件的执行过程中未经人民政府审批直接转让国政审批权。因此人民法院在案件的执行过程中未经人民政府审批直接转让国有划拨土地使用权以及拍卖划拨国有土地使用权的房地产未依法缴纳土地使有划拨土地使用权以及拍卖划拨国有土地使用权的房地产未依法缴纳土地使用权出让金的行为是值得商榷的。用权出让金的行为是值得商榷的。28类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题 为解决此类问题，今年1月22日国土资源部在

21、关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案（国土资发201712号）提出：强化部门协作。各级国土资源、住房城乡建设（房产、规划）、财税、国有资产管理、工商、金融监管等部门要建立联动机制，落实相关责任，强化沟通衔接。加强涉地司法处置的衔接，对于司法处置涉及建设用地使用权转移的案件，国土资源部门应加强与地方人民法院的沟通，主动提供所涉不动产的权利状况。加强涉地资产处置的衔接，国有资产等管理部门进行国有资产处置时涉及建设用地使用权转移的，在处置前应取得规划、国土资源部门出具的意见，并如实告知当事人。29类型3：宗地分割登记问题 类型3宗地分割登记问题宗地分割登记问题30类型3：宗地分割

22、登记问题 案例：案例：我市某三家企业于2012年通过联合竞买了一块工业用地后，由于宗地面积较大，而且为便于各家企业分别融资的需要，在向我中心申请国有土地使用权首次登记过程中，联合申请各方以按出资比例分割宗地面积的方式申请分割办理不动产权证书。我们认为:不能仅凭申请人联合竞买、竞投协议的内容来分割办理不动产权证书。31类型3：宗地分割登记问题 首先，招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）（以下简称规范）第十条第二项第五款要求提供的文件包含：联合申请各方共同签署的申请书；联合竞买、竞投协议要明确签订国有土地使用权出让合同时的受让人。而城乡规划法第三十八条规定：“在国有土地使用权出让前，城市、县

23、人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。”这说明，规划部门已对出让宗地出具了规划条件，因此出让宗地只能有一个供地方案，只能一个受让主体签订一份出让合同，当然申请人可以单独申请，也可以联合申请。招标拍卖挂牌活动结束后，中标人、竞得人应按照中标通知书或成交确认书的约定，与出让人签订国有土地使用权出让合同，市、县国土资源管理部门向受让人核发建设用地批准书。在联合申请中，招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）第十条第二项第五款规定，应“明确签订国有土地使用权出让合同时的受让人”。可见，国家在招标拍卖挂牌

24、出让国有土地使用权的过程中，针对的是发布公告的整个地块，该出让地块不会因申请人是联合申请而发生变化，不能因为是联合申请而分割办理国有土地使用权出让合同和建设用地批准书。32类型3：宗地分割登记问题 其次，从规范的规定来看，招拍挂国有土地使用权以宗地为最小单位。而根据不动产登记暂行条例第八条第一款和不动产登记暂行条例实施细则第五条的规定，不动产登记单位是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。土地登记办法第五条规定“土地以宗地为单位进行登记，而宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”。宗地一经确定，不得随意调整，这是国内外通用的原则。根据国土资源部关于规范土地登记的意见（国土资发2012134号

25、）第一条“严格划分宗地”规定，宗地一经确定，不得随意调整。意见强调，宗地应当依据国有建设用地使用权出让合同、用地批准文件等合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。宗地一经确定，不得随意分割、合并或调整边界.，由此可见，一般情况下，国有土地使用权不能分割办理不动产权证书。33类型3：宗地分割登记问题 再次，法律有一些特殊规定。国土资源部关于规范土地登记的意见（国土资发2012134号）规定：“宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。”国有建设用地使用权出让合同示范文本（GF-2008-2601）使用说明第五条“依据规划用途可以划分为不同宗地的

26、，应先行分割成不同的宗地，再按宗地出让。”根据规范第六条第二项规定，出让土地方案中应明确土地用途、界址、年限等一系因素，对于各用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同单位、个人的，应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。由此可知，只有满足这个用途不同且可分割为不同宗地的，联合申请人才可以约定各自的权利范围，如此，才可依据申请人联合竞买、竞投协议的内容，分割办理不同用途不同宗地的出让合同、供地批文。由此可见，在上述几种情形下，经国土资源部门会同规划等部门对宗地规划条件进行调整并报原批准的人民政府批准，可以对宗地进行分割，重新签订土地出让合同、办理不动产权证书。但国土资源部门与规划部

27、门应当认真审核受让人分割土地使用权的请求，防止其利用法律的例外规定影响规划和城市建设的实施。34类型3：宗地分割登记问题 应当如何办理：根据不动产登记暂行条例实施细则第二十一条规定“申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。”联合申请竞得国有土地使用权申请不动产登记时，可以根据联合竞买、竞投协议的有关内容申请共有不动产登记，该国有建设用地使用权由联合申请人按份共有，份额可按各自出资比例确定，共有人可分别持有该宗地的不动产权属证书。35类型3：宗地分割

28、登记问题 宗地分割的研究：今年1月22日国土资源部印发关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案（国土资发201712号）提出：“完善土地分割转让政策。探索土地分割转让措施，明确分割条件，规范分割流程，促进存量土地盘活利用。”一级市场上的宗地面积较大，实际使用中随着产业或市场主体的变化，产生了分割宗地及房屋的需要，应当如何分割才能符合规划要求，又最大程度符合使用要求？宗地的分割需要专门的条件和流程，房屋的分割要考虑功能、日常使用、用途等，都不是当事人随意申请就可以分割登记的。因此，研究确定土地结合房屋的分割登记是我们下一步交易和登记共同努力的方向。不妥之处，敬请指正！阳泉市不动产登记中心阳泉市不动产登记中心结束结束