中原成都复地南延线342亩项目市场定位1.ppt

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1、中原成都复地南延线342亩项目市场定位1 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望汇报说明本报告针对复地城南别墅项目，立足于开发商目标及项目经济指标，确定在经济指标范围以内可以发展的物业，通过对区域可发展细分物业市场进行研究，通过市场研究各物业情况，发展市场情况较好的物业类型，对可发展的物业类型进行经济测算组合论证。通过对全国城市的坡地别墅借鉴，客观的做出项目定位及产品发展建议。区域及项目价值分析区域及项目价值分析 4 46 6区域市场分析区域市场分析 项目

2、发展组合建议项目发展组合建议 3 3项目发展目标分析项目发展目标分析 项目定位项目定位 7 7项目产品发展建议项目产品发展建议 5 5全国高端坡地别墅借鉴全国高端坡地别墅借鉴 2 21 1项目发展目标分析项目发展目标分析Part 1甲方目标利润最大化、实现风险平衡、达到资金滚动开发打造高端产品、实现复地的品牌价值最大化实现利润最大，并保持风险平衡，资金滚动开发复地品牌落地，并实现复地价值最大化1 12 2运营背景1 1区域是低密度高端住宅区域，市场影响力大，有较大的区域优势。3 32 2本案地形是浅丘坡地，能否最大限度依托已有资源，打造精品。发展目标：打造高端产品、实现复地品牌价值最大化；其次

3、实现利润最大化，并保持风险平衡，达到资金滚动开发。项目是开发商成都的第一个低密物业，承载复地品牌落地的重任。“区域市场主流产品”和“项目物业形态组合”是解决本次报告的两个关键词复地品牌最大化，同时兼顾利润最大化、风险平衡，以及资金滚动开发项目物业形态组合区域市场主力产品基于本案地块资源的最优组合？那种组合市场销售情况好并溢价率高？那种组合能实现复地品牌最大化？居住品质高售价高溢价率高区域及项目价值分析区域及项目价值分析Part 2区域及项目价值分析项目价值分析全国典型城市类比全国新城发展案例分析Part 2.1全国其他城市发展案例分析深圳福田中心区发展分析上海陆家嘴金融贸易区分析我们选取了国内

4、先进地区处于快速发展时期的新城中心区案例进行分析，以探究其发展历程和发展潜力初步参考案例初步参考案例：Canary bird，英国Crown street，英国Baltimore，美国Madison，美国Bilbao，西班牙Temple bar，爱尔兰东京银座，日本新加坡河，新加坡福田中心区，深圳陆家嘴，上海南沙，广州福田中心区深圳陆家嘴金融贸易区上海着重分析了其中的两个：着重分析了其中的两个：规模较大规模较大形成时间较长，且靠后形成时间较长，且靠后形成了城市核心区形成了城市核心区Part 2.1.1深圳福田中心区深圳福田中心区自启动建设发展至今，已成为全国最具活力和最具投资潜力的城市经济区域

5、 中央行政中央行政文化区文化区中中央央居居住区住区中央居住区中央居住区商务、高档零商务、高档零售商业区售商业区中央居住区中央居住区Source：Centaline Research福田中心区各功能用地比例2005年（单位：1）基础设施建设和市政配套完善快速树立起了新中心区的良好形象1993年投资启动；1995年中心区主干道建设基本完成；住宅：住宅：高尚住宅中银花园建成销售；和黄、中海、深业等居住项目开工；市政配套：市政配套：设施“七通一平”基本完成；中心区城市公园建成；六大政府工程开工；写字楼：写字楼：江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼相继落成；居住：居住：深业花园、黄埔雅苑等居住项目竣工投入

6、使用写字楼项目开发居住项目开发住宅：住宅：星河国际，天健世纪花园，城中雅苑，雅颂居建成并销售；写字楼：写字楼：卓越时代广场，时代金融中心，卓越大厦，国际商会中心，诺德金融中心建成并销售；住宅、写字楼大量开发酒店式公寓：酒店式公寓：中国凤凰大厦，金中环国际商务大厦，新世界商务中心，星河世纪大厦建成并销售；商业：商业：天虹商场，购物公园，COCOPARK，怡景中心城，星河第三空间家居广场建成并销售；五星级酒店：五星级酒店：马哥孛罗，喜来登大酒店，香格里拉大酒店，星河丽思卡尔顿酒店建成并销售；商业、五星级酒店投放基础设施建设市政配套完善 1993-1995 1996-1998 1999-2001 2

7、003-2004 2005-2007区域成熟度Source：Centaline Research为尽快建立区域意向并聚集人气，住宅先行的开发模式为中央居住区打造成为城市豪宅片区奠定了基础年份年份开发楼盘开发楼盘20012001年价格年价格1997建行宿舍中银花园1998彩福大厦6000辛诚花园1999中海华庭8000-11000嘉麟豪庭 2000黄埔雅苑翠悠园8000-12000深业花园7500-11000中银花园中海华庭黄埔雅苑深业花园Source：Centaline Research随着新中心区地位的确立，各项配套设施的日益完善，中央居住区内相继开发了成片的高档居住社区2006年全市均价项

8、目项目建筑面积建筑面积容积率容积率实现均价实现均价开盘销售率开盘销售率中信红树湾一期11万3.18940054.5%京基御景东方23.2万4.631500056.8%半岛城邦13.8万3.33110007天100%水榭花都三期9万1.4(总体)1400098%05年深圳中高密度豪宅项目销售情况调查Source：Centaline Research先期购买中央居住区内豪住宅的客户以福田区本地客户为主，最看重的是中心区提供的完备的市政公共配套深业花园成交客户分析深业花园成交客户分析Source：Centaline Research他们以处于事业奋斗期的经商人士和政府的公务员居多，集中了深圳市的中产

9、以上阶层陈先生有两个孩子，在宝安拥有自己的工厂，是一位成功的生意人。工作挣钱是他唯一的生活主调，选择物业较关注投资价值及升值潜力，生意人为图吉利选房子一定要风水好，结构好。祁先生目前供职一家日本外资企业的经理，因有和太太在日本居住两年的经历，性格开朗的祁先生注重情调，生活方式也比较西化；比较重视物业所处的地段，交通以及社区配套典型客户描述Source：Centaline Research中心区周边早期形成的居住区内的学校、医院为中央居住区提供了十分完备的生活服务配套设施101320幼儿园中学医院小学由于中心区周边早期形成的景田、新洲、皇岗、岗厦、莲花北等片区则分布有23所幼儿园，22所小学，1

10、3所中学及6家医院，为中央居住区内提供了十分完备的生活服务配套设施，因而中心区内仅提供了3所必要的幼儿园Source：Centaline Research随着居住氛围的逐渐形成，出现了主要为中央居住区居民提供服务配套的大型集中式商业，大大提升了新城市中心区的活力中央居住区中央居住区中央居住区中央居住区中中 央央居居 住住区区区区域域级级集集中式商业中式商业中心区购物公园不仅是中心区居民的商业服务设施，同时也充分体现了提升居民生活质量的全新理念，是典型的一站式休闲购物场所：规模：规模：占地面积约3.08万平方米；总建面月8.5万平方米主要功能主要功能：特色购物、文化娱乐和民俗活动，内含购物、餐饮

11、、全景影院、室内泳池等设施；天虹商场于2000年7月8日开业，地处商场面积12000平方米 是天虹商场的旗舰店，定位为高档百货。商务区商务区2004年天虹购物广场入驻星河国际，定位于高档百货，吹响了中心区高档商业的号角，随后休闲购物公园COCOPARK建成开业，福田中心区的区域级商业开始成型集中式商业位于中央居住区和商务核心区的缓冲地带，紧邻CBD主干道，在方便居住区内居民购物的同时便于吸引商务区的人流随着地铁带来的全市人流的日益增多，COCOPARK与北面的城建购物公园和中心城一起逐渐发展成为市级商圈中央居住区内的高端居民为高档商业提供了持续的高端购买力，随着吸引的客户群范围的逐渐扩大，商业

12、区成为CBD的活力中心Source：Centaline ResearchPart 2.1.2上海陆家嘴金融贸易区陆家嘴金融贸易区首期经过多年发展已基本形成金融中心区、竹园商贸区、花木行政区和中央居住区四大功能板块 花木行政中心花木行政中心浦东新区政府办公、科技文化以及市民活动的中心。包含：政府公大楼科技馆少年文化宫等小陆家嘴金融区小陆家嘴金融区国际银行汇聚区要素市场组团跨国公司区域总部 竹园商贸区竹园商贸区以金属、煤炭、石油、汽车、物资等交易中心为主体的商业贸易区，并逐步发展为全国期货交易中心。中央居住区中央居住区围绕世纪公园形成的由若干高端居住社区组成的高尚居住板块。陆家嘴金融贸易区是199

13、0年党中央、国务院宣布开发开放浦东后，在上海浦东设立的中国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区；经过近20年的发展，目前已经基本形成以小陆家嘴和竹园商贸区为商务商业内核，花木行政区和中央居住区为外核的包含商务、商业、旅游、行政、居住多功能的综合型区域。Source：Centaline Research商务氛围浓厚后才开始大批量的住宅建设，并相继涌现出大批城市高密度豪宅1990年批准开发，进行规划设计；内外交通路网布局形成；写字楼：写字楼：招商引资全面展开，并促成世界金融大厦，齐鲁大厦，招商大厦，永华大厦等百余座大厦进入开发；五桥一路工程完成，交通路网基本建成市政配套大力投入建设市政配套：市政配

14、套：中央绿地、滨江大道、源深体育中心、世纪公园、世纪大道等项目相继进行建设并投入使用；商业、酒店：商业、酒店：香格里拉酒店、正大广场等相继建成投入市场，八佰伴商圈基本成型；写字楼：写字楼：形成小陆家嘴金融商务区和竹园商贸区两大CBD核心区；住宅大规模成片开发住宅：住宅：天安花园、上海之窗御景园、联洋花园、华丽家族、联洋新苑、当代清水园、水清木华、第九城市、仁恒河滨城构成的中央生活区联洋社区逐步形成；沿江顶级豪宅：沿江顶级豪宅：世茂滨江花园，财富海景花园、仁恒滨江园、盛大金盘、汤臣一品、鹏利海景公寓等投入市场；市政配套：市政配套：浦东科技馆、少年宫、东方艺术中心等建成投入使用；基础设施建设写字楼

15、集中开发 1990-1992 1993-1996 1997-2000 2001至今区域成熟度Source：Centaline Research写字楼尚未形成规模前围绕陆家嘴金融区核心区建造的住宅主要是为动迁居民建设的公屋以及少量点式商品住宅刚毕业工资少，高层小区房租又贵，这里的价格相对还能接受，老城区，所以周边生活配套、医院也挺齐全的，交通也还方便。环境相对差一点忍一忍也能过去了居住在东园的李先生（供职于人民广场某IT企业）金融区金融区竹园商贸区竹园商贸区东园东园(1993)在小陆家嘴以及竹园商贸区的周边有大片的公屋存在，这些公屋主要修建于80年代末90年代初，为浦西以及浦东新区初期开发的拆迁

16、居民的安置点区内生活配套完善、交通方便，价格偏低，目前也是陆家嘴中心区甚至浦西中心区普通白领居住的首选地Source：Centaline Research金融区核心区商务氛围形成后，依靠其聚集的商气和人气在公屋区外围大规模的成片住宅开发拉开了帷幕1995年以前2000年以后联洋居住区1996-1999编号项目名称年份建筑面积/万平米编号项目名称年份建筑面积/万平米1天安花园19991400007联洋联华2003880002上海之窗御景园20011050008当代清水苑二期2004600003华丽家族20011266909水清木华（精装）20042000004联洋新苑20013000010第九城

17、市20051730005联洋新苑二期20023000011中邦风雅颂20061360006联洋花园天合苑200211200012仁恒河滨城2006720000联洋居住区是由上海著名房地产运营商广洋集团联手10家开发商倾力打造的高档大型生态生活区，从一开始就以其“大环境、大配套、大社区”的概念体现其中央生活区的定位；居住区汇集了15个10万平米以上的高档社区，总占地约2平方公里，建筑面积约280万平米，规划居住人口约6万人Source：Centaline Research居住区每年适当的开发节奏满足了市场对高端住宅的需求，每个楼盘开盘都实现了很高的市场价值且保持了持续增长世纪花园世纪花园CLDC

18、BD竹园竹园商贸区商贸区CBD金融金融 商务区商务区Source：Centaline Research生活环境和楼盘品质的提升使联洋居住区受到了国际人士的青睐，成为上海规模最大的国际社区如果你在在联洋闲逛，各种肤色人群随处可见，或者金发碧眼或者皮肤黝黑头发小如果你在在联洋闲逛，各种肤色人群随处可见，或者金发碧眼或者皮肤黝黑头发小卷，他们操着各国语言，甚至操着一口流利的中文。其实在人民广场、淮海路或者陆家卷，他们操着各国语言，甚至操着一口流利的中文。其实在人民广场、淮海路或者陆家嘴，大街上可以见到的外国人不少，可是大部分步履匆匆低头赶路；在联洋，他们的打嘴，大街上可以见到的外国人不少，可是大部分

19、步履匆匆低头赶路；在联洋，他们的打扮很生活化、步调没有那么急促扮很生活化、步调没有那么急促饭后推着童车或拉着蹒跚学步的小孩逛逛家乐福，饭后推着童车或拉着蹒跚学步的小孩逛逛家乐福，早上换上运动衣裤踏着跑步鞋挥汗沿街跑步早上换上运动衣裤踏着跑步鞋挥汗沿街跑步跟中国人没多大区别，个人觉得一个社跟中国人没多大区别，个人觉得一个社区的国际化，她实施的最终目标应该就是使不同肤色的人群在同一个区域拥有共同的生区的国际化，她实施的最终目标应该就是使不同肤色的人群在同一个区域拥有共同的生活习惯、居住得更加和谐吧活习惯、居住得更加和谐吧 联洋社区居住人士访谈联洋社区居住人士访谈整个联洋社区在文化底蕴方面的建设独树

20、一帜，以罗丹思想者雕塑为主题的广场就建造在为整个社区服务的LAYA会所内，而作为为数不多的在社区新建天主教堂高尔夫球场的社区之一，联洋社区打造的国际化社区环境的定义吸引了大量的国际人士的入住，成为上海最大规模的国际社区Source：Centaline Research后期随着商务氛围的日益成熟，在金融区工作的中高层管理人员、金融、IT与外企的高级白领、私营企业主开始大量入住居住的居住的8080为新上海人：为新上海人：新上海人主要包括：新上海人主要包括：从外地引进的高端人才从外地引进的高端人才优秀外地生源的上海高校毕业生优秀外地生源的上海高校毕业生外籍人士外籍人士外环外环线线内环内环线线后期在联

21、洋居住居住的后期在联洋居住居住的8080的业主在陆家嘴的业主在陆家嘴CBDCBD以以及张江工业园等地区工作，大多是金融、及张江工业园等地区工作，大多是金融、IT IT与外企与外企白领，私营企业主以及外籍人士，另外还有白领，私营企业主以及外籍人士，另外还有1010的的客户来自浦西以及外环东部广阔的区域。客户来自浦西以及外环东部广阔的区域。最早期联洋社区内的物业大多数为外地人购最早期联洋社区内的物业大多数为外地人购买，有些投资者甚至一次性购置了几十套房子，买，有些投资者甚至一次性购置了几十套房子，然后等待合适的机会，再向外抛出赚取差价。然后等待合适的机会，再向外抛出赚取差价。0505年的时候经常会

22、碰到手头掌握着二三十套房源的年的时候经常会碰到手头掌握着二三十套房源的“大客户大客户”社区内三级地铺销售人员访谈社区内三级地铺销售人员访谈联洋社区发展的初期云集了大量的全国乃至境外客户的追捧，2003 年区域楼盘售价 9000 元/平方米左右，2004 年最高峰时，售价达到 18000 元/平方米。随着开发的统一推进，生活环境和楼盘品质渐入佳境，联洋社区凭借其独特的文化氛围吸引了大量中高收入人群，包括很多外籍人士入住Source：Centaline Research邻里中心是居住区规划的一大亮点，它集中了整个居住区的公建配套，实现了中央居住区的商住分离，保证了居住的纯粹性 “在规划中，联洋将最

23、中心的在规划中，联洋将最中心的3030万平方米的土地作为整个社区配套，不万平方米的土地作为整个社区配套，不仅包括商业，还将教育、文化、医疗、休闲、体育集中起来，集中配套。仅包括商业，还将教育、文化、医疗、休闲、体育集中起来，集中配套。其优点是，实现了商住分离，把各个街坊变成了纯住宅，不再有沿街商店其优点是，实现了商住分离，把各个街坊变成了纯住宅，不再有沿街商店的喧嚣，不再有楼下公交车的嘈杂，不再有屋前屋后到处是硬地的无奈，的喧嚣，不再有楼下公交车的嘈杂，不再有屋前屋后到处是硬地的无奈，达到社区配套资源的有效整合，最大限度地发挥配套设施的作用，实现小达到社区配套资源的有效整合，最大限度地发挥配套

24、设施的作用，实现小区的动静分离，形成真正的高档社区。区的动静分离，形成真正的高档社区。”负责联洋社区商业运营的联洋经济发展有限公司陈尧新总经理负责联洋社区商业运营的联洋经济发展有限公司陈尧新总经理 邻里中心邻里中心居住中心居住中心区别于传统社区规划的零星分散，联洋将大小40多个公建配套集中整合在一起，创造了社区配套开发的新理念邻里中心邻里中心体现了社区文化的精髓，它是集社区的地域中心，活动中心，消费中心，集散中心和管理中心为一体的社区配套邻里社区体现了城市规划的理念，其功能相对集中，讲究大而全，且定位高档Source：Centaline Research以购物和餐饮为主的商业，辅之以休闲娱乐等

25、多功能配套，成为辐射陆家嘴区域28平方公里的区域级商业中心客户来源分布图客户来源分布图大拇指广场主要加盟商家大拇指广场主要加盟商家大拇指广场一层平面图大拇指广场一层平面图邻里中心商业的实现主要依靠大拇指广场和联洋广场，总建筑面积近20万平米大拇指广场：大拇指广场：大型超市、主题商场、精品购物餐饮（中餐、西餐、正餐、休闲餐）休闲娱乐、艺术中心联洋广场联洋广场是一家融餐饮、娱乐、购物、文化、商务于一体的中高档一站式商业中心。标志性建筑有Laya俱乐部、意大利广场、罗丹广场Source：Centaline Research社区配套“学校医院健身运动中心”，主要针对生活区内业主年轻、外来、高收入的特点

26、学校浦东新区排名前列的中小学校：东方幼儿园进才实验学校进才国际中学医院社区级医院：联洋医院，解决居住区内日常小病大医院：离居住区10分钟车程有浦东最好的仁济医院健身运动中心每个小区都有健身运动中心，整个社区门类齐全，包含：羽毛球馆、标准游泳馆、健身中心、乒乓室、足球俱乐部等东方幼儿园东方幼儿园进才实验中学进才实验中学健身中心健身中心第九城市游泳馆第九城市游泳馆联洋医院联洋医院Source：Centaline Research生活区内酒店分为两类，一类为承担CBD商务功能的酒店，一类作为生活区内配套酒店上海淳大万丽酒店（上海淳大万丽酒店（20032003）上海世纪皇冠假日酒店（上海世纪皇冠假日酒

27、店（20072007）证大丽笙大酒店证大丽笙大酒店 （20062006）奥邦酒店（奥邦酒店（20062006）联洋宜必思酒店（联洋宜必思酒店（20082008）性质性质高档商务性酒店高档便捷性酒店位置位置位于核心商务区与生活区邻接处位于邻里中心客户客户商务性客户休闲性客户CBD核心区商务人士生活区内沪外人士的交际朋友，区内旅游人士生活区内酒店起步较晚，均在居住基本完善，且商业氛围较为浓厚后才逐步兴起。商务性酒店处于生活区边缘商务小地块内，受CBD核心区辐射。Source：Centaline Research发展成熟的新城凭借区位和配套优势，以及市场对高端产品的旺盛需求，成为区域住宅市场发展最主

28、要的驱动力。分析结论：新城的发展以规划为导向，区域价值从量变到质变实现跨越式的发展，最终都发展成为一个成熟的新城。1商务氛围成熟之前开发的居住物业产品往往依托于CBD的城市核心资源价值而 吸引市内高端自住客和看重区域升值潜力的投资客2 2新城的豪宅客户既注重居住环境的纯粹性，又看重城市中心区一站式的 综合物业价值3 3项目价值分析Part 2.2项目价值分析区域价值分析项目自身价值分析Part 2.2.1成都南延线区域价值分析区域定位为成都的下一个行政和商务中心区，在发展模式上，住宅和商务同时驱动发展。成都城市空间结构意向图成都城市空间结构说明空间格局：以成绵成雅南北向交通走廊为主轴，以东西走

29、向的水系为生态廊道，呈“鱼骨式”串联起中心城与各个组团构建四大新城：南部科技商务城：以行政中心、会展中心和高新技术开发区为支撑，重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业东部工业商务城：重点发展汽车制造、工程机械、电子元件等现代制造业和配套的生产性服务业北部商贸城：重点发展商贸流通，配套发展物流、会展等相关产业西部健康休闲城：重点发展教育、医疗、文化、旅游等服务业产业规划带来的“职住一体”和高新产业的经济效应，极大的拉动了区域的商业需求和居住需求。天府新城产业增长趋势图说明天府新城位于成都市中心南部，是政府重点打造的未来城市副中心的核心区域以软件及服务外包产业为主导。重点发展信息服务、数字娱

30、乐、商务、物流等产业规划上“职住一体”，并具有开放型和网络化的鲜明特色区域地铁1号线规划在2010年试运行，延长线也将在3-5年内开通，将进一步提升区域价值，加速区域发展成熟地铁规划示意图区域主要地铁线路地铁 1 号线工程北起大丰站，南至广都站，规划线路全长约 31.6km，设 23 个站，其中地下站 18 座，高架站 5 座，一座控制中心，一处停车场，一处车辆段，两座主变电站。地铁 1 号线一期工程为成都地铁 1 号线初期建设线路，北起红花堰，南至孵化园，全长 15.998km，全部为地下线，共设红花堰、火车北站、人民北路、文武路、骡马市、天府广场、锦江宾馆、小天竺、省体育馆、倪家桥、桐梓林

31、、火车南站、南三环、新益州、孵化园等 15 座地下车站2010 年 建成试运营。全线建成后，初期可形成的最大客运能力为全日客流 31万人次，从而减少地面交通压力高端居住区和商务中心的发展速度非常快，这将刺激配套的完善，加速区域成熟的时间。站南组团住宅分布说明天府新城按功能划分为天府新城CBD、总部核心区、集中居住区、软件园区、商务及金融服务区、中部绿化景观区本项目位于集中居住区之中，与天府新城CBD、总部核心区相邻，区位优势极为明显天府新城CBD总部核心区集中居住区软件园区商务及金融服务区中部绿化景观区低密高端住宅区一环一环二环二环三环三环建成项目在售（潜在）项目区域住宅是国际城南的发展延伸，

32、其客户群体以该区域为中心居住区，本项目处于国际新城低密高端住宅区。区域周边高端住宅示意图成都城市空间结构说明国际城南形成的时间和代表项目1997年，锦绣花园1998年，中华园2000年，凯莱帝景2001年，中海名城2005年，世纪城天鹅湖、麓山国际2006年，首座，神仙树大院2007年，紫檀、蔚蓝卡地亚2008年，蓝山溪谷、河畔新世界2009年，叠翠峰，誉峰，悦城2010年，十二颗橡树区域发展有别于福田和陆家嘴，南延线双线发展的模式，这将使其发展的速度带来明显的提升。规划明确，产业园、会展板、公园相关设施投入；内外交通路网形成；写字楼：写字楼：招商引资全面展开，并促成水电大厦、新希望国际、拉德

33、方斯等大厦进入开发；住宅：住宅：开发力度加大，中海、华润、新鸿基、九龙仓、和黄等开发巨头纷纷进入开发。市政配套：市政配套：中央绿地、若干规划公园投入使用；商业、酒店：商业、酒店：现在建酒店商业开始投入使用，除区域客户，对区域外也开始辐射；写字楼：写字楼：形成南延线新CBD核心商务圈，商务能量在政府和产业上游的带动下开始升温，优势相对传统市中心更加明显。住宅：住宅：站南高档豪宅组团，大原高尚生活版块，南延线末端高端别墅板块将迎来入住高峰，生活氛围出现质的提升；商业：商业：现阶段开发的商业将部分投入使用，而更多的规划中商业将开始动工打造；市政配套：市政配套：在前阶段基础上进一步完善，教育、医疗、环

34、境等一系列配套将随着区域产业升级和住宅商业的投入使用开始迎来新一轮的完善。基础设施建设 2004-2006 2007-2009 2007-2011（预计）2012至2013（预计）区域成熟度交叉新城市中心状态初步形成迎来新一轮大规模开发市政配套大力投入建设写字楼和住宅同时集中开发区域价值对本案的启示：随着新城双线发展的模式，区域将成为城市核心的低密高端住区，区域内低密物业将随着新城的发展，溢价能力更高。发展模式促进1处于高速发展阶段2对本案的启示3区域价值总结区域价值总结双线发展，未来成为成都的中央居住（豪宅）区，又成为城市新CBD商务区。目前所处阶段为第一轮大规模住宅、写字楼开发完工，区域初

35、步格局形成，酒店、商业等配套大规模投入的交替点，未来发展速度将加快区域住宅已基本形成中央居住区格局，提升项目价值有着重要支撑作用；商务功能的快速开发，将使区域住宅价格上升到一个新台阶。Part 2.2.2项目经济指标及自身价值分析项目地块图说明项目地块共计341.77亩，呈浅丘地势，有5个山头，对规划有一定难度。项目四面临路，而且均是40米左右的快速通道，噪音较大，对住宅品质有较大的影响。4040米米6 6车道车道4040米米6 6车道车道4343米米6 6车道车道4040米米6 6车道车道地块呈浅丘地势，有5个山头，对规划有一定难度。且四面临路，均是40米的快速通道，噪音较大，对住宅品质影响

36、较大。指标数据中等规模地块，物业组合类型较多（独栋、双拼、联排、叠拼、洋房、小高层13F），限高不超过13层。复地华阳街办别墅项目经济指标复地华阳街办别墅项目经济指标净用地面积：341.77亩目前从区域来看属于中等规模用地性质:二类住宅兼容性质:商业(兼容比例20%，商业须集中布置)目前占不考虑容积率:1.8属于低密物业，物业组合类型多建筑密度：30%建筑密度变化空间较大建筑高度:40米按照3米计算，最高不超过13层区域价值区域内是低密度高端物业住宅区，蔚蓝卡地亚及麓山国际的品牌号召力及知名度大，使得区域的价值不断放大。规划价值项目位于天府新城的低密高端住宅区内，拥有较好的地缘基础。站南组团住

37、宅分布说明天府新城按功能划分为天府新城CBD、总部核心区、集中居住区、软件园区、商务及金融服务区、中部绿化景观区、低密高端住宅区本项目低密高端住宅区内天府新城CBD总部核心区集中居住区软件园区商务及金融服务区中部绿化景观区低密高端住宅区配套价值商业配套多，商务功能完备、项目交通通达度高项目周边配套分布说明未来住宅大型商业配套：家乐福、中澳华、麓山商业、河畔新世界商业太阳神鸟广场，极地海洋公园等配套周边交通通达性强，地铁等河畔新河畔新世界世界中澳华中澳华麓山项目麓山项目三益商业三益商业家乐福家乐福地段价值区域地铁1号线规划，并2010年 建成投入使用之后，延长线预计3-5年内开通，将进一步提升项

38、目价值地铁规划示意图区域主要地铁线路地铁 1 号线工程北起大丰站，南至麓山站，规划线路全长约 31.6km，设 23 个站，其中地下站 18 座，高架站 5 座，一座控制中心，一处停车场，一处车辆段，两座主变电站。2010 年 建成试运营。全线建成后，将进一步提升项目价值影响因素：地块内受到市政天然气管道影响较大，建议与政府协商迁改。天然气主管道的影响天然气主管道的影响经济指标：项目地块中等规模，物业组合类型较多（独栋、双拼、联排、叠拼、洋房、小高层13F），限高不超过13层。项目自身价值总结地块情况：地块呈浅丘地势，有5个山头，四面临路，均是40米的快速通道，噪音较大，发展顶级产品难度较大。

39、1 1项目价值：项目周边是低密度高端住宅区，随着蔚蓝卡地亚及麓山国际的开发区域价值不断被放大。商业配套多，商务功能完备、交通通达度高，区域地铁1号延长线预计开通后，将进一步提升项目价值。2 23 3影响因素：地块内受到市政天然气管道影响较大，建议与政府协商迁改。4 4区域市场分析Part 3区域市场分析独栋别墅物业分析区域板块属性分析双拼别墅物业分析联排别墅物业分析叠拼别墅物业分析小高层别墅物业分析洋房别墅物业分析典型项目分析潜在供应竞争分析各类物业形态定义物业形态物业形态楼层楼层说明说明独栋独栋1-4层独立成栋双拼双拼1-4层两套成栋联排联排1-4层两套以上成栋叠拼叠拼4层或者4+11跃2、

40、3跃4，有天有地洋房洋房5层或者5、6+1不超过7层小高层小高层7-11层（在下文的市场研究中，研究其它项目我们将严格按照指标来界定物业）研究时间界定，截止到2010年1月31日止区域板块属性分析Part 3.1Part 3.1.1成都低密物业板块对比分析牧马山板块属于远郊别墅，主要供应类型以独栋别墅为主。南延线末端板块属于城市别墅，主要供应以独栋、联排、叠拼为主。牧马山板块南延线末端板块成都低密物业板块示意图说明牧马山板块距离市中心25公里，车程40分钟。主要是以独栋、双拼别墅为主。南延线末端板块距离市中心15公里，车程20分钟。主要是以独栋、联排、叠拼为主。半山卫城半山卫城 朴墅朴墅长桥郡

41、长桥郡牧山丽景牧山丽景牧马山板块典型项目说明牧马山板块典型项目主要有：半山卫城、长桥郡、牧山丽景。以上项目均为独栋物业供应为主。牧马山板块项目的成交客户主要是以成都市区内的客户为主，包含部分城南及南延线客户。牧马山板块典型项目是以独栋物业供应为主，成交客户主要以成都市区客户为主，包含部分城南及南延线客户。与南延线末端板块项目形成部分客户交叉。南延线末端板块典型项目说明蔚蓝卡地亚蔚蓝卡地亚河畔新世界河畔新世界蓝山溪谷蓝山溪谷麓山国际麓山国际雅居乐雅居乐本案本案南延线末端板块典型项目主要有：蔚蓝卡地亚、雅居乐、河畔新世界、蓝山溪谷、麓山国际。以上项目均为独栋、联排、叠拼物业供应为主。南延线末端板块

42、项目的成交客户主要是以城南客户及成都客户为主，与牧马山板块客户交叉较少。南延线末端板块典型项目是以独栋、联排、叠拼物业供应为主，成交客户主要是以城南客户及成都客户为主，与牧马山板块客户交叉较少。牧马山与南延线末端板块项目竞争较小，部分客户交叉。低密板块对比总结牧马山板块属于远郊别墅，主要供应类型以独栋别墅为主。南延线末端板块属于城市别墅，主要供应以独栋、联排、叠拼为主。1 12 2Part 3.1.2南延线末端板块分析蔚蓝卡地亚蔚蓝卡地亚河畔新世界河畔新世界蓝山溪谷蓝山溪谷麓山国际麓山国际雅居乐雅居乐本案本案南延线末端板块说明南延线末端板块典型项目主要有：蔚蓝卡地亚、雅居乐、河畔新世界、蓝山溪

43、谷、麓山国际。以上项目均为独栋、联排、叠拼物业供应为主。南延线末端板块项目有6个，是以独栋、联排、叠拼物业供应为主。板块属性为低密高端住区，低密产品促进品牌价值快速最大化，品牌价值促进低密产品价值最大化。项目项目项目规模（亩）项目规模（亩）容积容积率率物业形态物业形态客户情况客户情况蔚蓝卡地亚5890.65独栋、双拼、联排、叠拼城南客户为主雅居乐20081.2独栋、联排、叠拼、小高层、高层大成都及周边客户河畔新世界16503双拼、高层城南客户为主蓝山溪谷2000.65独栋、双拼、联排城南客户为主麓山国际40000.9独栋、叠拼、洋房、小高层、高层城南及全国客户南延线末端板块项目规模大部分在60

44、0亩以上，容积率主要以0.6-1.2之间，客户主要以城南客户为主区域各物业形态分析Part 3.2区域独栋别墅物业分析Part 3.2.1区域独栋别墅供需分析：09年供需比1.35，供略大于求，09年供应和需求较08年增长230%、101%，增长迅速，区域独栋别墅供需两旺。区域独栋别墅0709年供需图：说明区域内，0709年独栋别墅主要供应项目是蔚蓝卡地亚、雅居乐花园、麓山国际；07、08年供需平衡、09年供需比1.35，供略大于求。09年区域独栋别墅供应和需求较08年增长230%、101%，供需增长迅速。区域独栋别墅价格分析：07-09年平均增长率为14.5%，保持较快增长；09年受到蔚蓝卡

45、地亚位置较差房源的入市，使得整体均价涨幅仅有2%。但较好位置的售价仍保持22000元/平米以上的高价位。说明区域独栋别墅07-09年价格走势08年较07年增长27%，09年价格18195元/平米，价格较08年增长2%。平均增长率为14.5%。蔚蓝卡地亚三期全是独栋别墅，位置较差房源价格的入市，使得整体均价增幅放缓，位置较好的售价在22000元/平米以上。区域独栋别墅户型及总价分析：区域项目月平均消化套数33套；主力去化面积段为351-450平米，总价在350-650万/套，月消化套数34套、月去化面积13842平米。说明区域独栋别墅09年主力去化户型及月均去化套数09年麓山国际独栋别墅消化情况

46、最好，月均63套、月消化面积28040平米，其次是蔚蓝卡地亚22套；区域内主力去化面积段为351-450平米，总价在350-650万/套，月消化套数34套、月去化面积13842平米，其次是601-750平米，月去化套数19套、面积11838平米，此类大面积集中在麓山国际、蔚蓝卡地亚高品质楼盘出现。Marketing Strategy|66区域独栋客户构成：客户年龄主要集中在40-45岁之间，来源区域以成都为主占75%，主要以私营企业为主占70%，客户对于该项目稀缺景观资源、产品、环境、会所较为看重，客群年收入在300万以上。麓山国际麓山国际Source：Centaline Research年龄

47、区域来源职业看重因素置业目的收入水平35-40岁30%成都75%私营企业主70%产品30%自住90%年收入300万以上40-45岁50%省外10%（广州、深圳、北京、沿海为主）高层管理人员20%品牌30%45-55岁20%二级城市15%高级公务员5%区位10%投资10%海外客户5%稀缺景观30%客户年龄主要集中在40-45岁之间来源区域以成都为主占75%主要以私营企业为主占70%客户对于该项目稀缺景观资源、产品、环境、会所较为看重，客群年收入在300万以上典型客户深访姓名：黄先生客户来源：成都职业：私营老板特征：大专学历，公司在南延线置业地点：蔚蓝卡地亚、中华园置业原因：换房承受价格：1000

48、万及以上产品要求：城市以内、品质高对于置业区域看法：认为天府新城未来发展潜力大，交通非常便利；觉得蔚蓝卡地亚的会所非常不错。姓名：陈女士客户来源：成都职业：私营企业老板特征：公司在城南置业地点：麓山国际社区置业原因：很多朋友都在麓山国际买了，自己也觉得社区非常不错承受价格：800-2000万产品要求：品质高对于置业区域看法：对南延线非常熟悉，生活范围基本就在城南以内，觉得麓山的环境和品质高，而且很多朋友在，都是一个圈层的，就买了麓山。置业关键价值点是品质置业目的为改善现有居住环境 和提升生活品质价格承受能力在800-2000万左右置业地点集中在大城南以内置业关注点在于产品口碑、圈 层、交通客户小结：客户年龄主要集中在40-45岁之间，来源区域以成都为主占75%，主要以私营企业为主占70%，客户对于该项目产品、环境、会所较为看重，客群年收入在300万以上。小结区域市场小结：区域独栋别墅市场较好，实现供需两旺；07-09年平均增长率为14.5%，保持较快增长；项目月均消化33套，销售情况较好；主力去化面积为351-450平米，总价在350-650万/套。区域适合发展此类物业，市场风险较小。1 12 2