北京地产分析报告.ppt

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1、北京地产分析报告 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望2006地产综合分析地产综合分析2006住宅楼市分析住宅楼市分析2006写字楼市场分析写字楼市场分析2006商业地产市场分析商业地产市场分析2006地产综合分析地产综合分析“7090”“7090”政策，住宅市场供应结构将形成小户型为主的格局政策，住宅市场供应结构将形成小户型为主的格局政策，住宅市场供应结构将形成小户型为主的格局政策，住宅市场供应结构将形成小户型为主的格局市场市场“原需求原需求”被调控被

2、调控住宅市场结构将趋于单一比例化，是否会引起大户型稀缺，而形成另一种层住宅市场结构将趋于单一比例化，是否会引起大户型稀缺，而形成另一种层面的价格哄涨？面的价格哄涨？新政面前，符合需求而又符合政策的产品研发面临挑战新政面前，符合需求而又符合政策的产品研发面临挑战 最新说法最新说法最新说法最新说法中小户型住宅面积标准将明确中小户型住宅面积标准将明确中小户型住宅面积标准将明确中小户型住宅面积标准将明确 北京可达北京可达北京可达北京可达106106平米平米平米平米建设部近期出台了建设部近期出台了9090平米以下住宅设计要点（征求意见稿）。意见稿对平米以下住宅设计要点（征求意见稿）。意见稿对中小户型面积

3、的概念进行了明确；同时，根据各地情况不同，中小户型建筑中小户型面积的概念进行了明确；同时，根据各地情况不同，中小户型建筑面积可在一定程度内浮动。其中，北京的中小户型住宅套型建筑面积最大可面积可在一定程度内浮动。其中，北京的中小户型住宅套型建筑面积最大可达达106106平方米。平方米。信贷信贷信贷信贷 央行控制偏紧，多种手段频用央行控制偏紧，多种手段频用央行控制偏紧，多种手段频用央行控制偏紧，多种手段频用 企业融资困难，基金蠢蠢欲动企业融资困难，基金蠢蠢欲动企业融资困难，基金蠢蠢欲动企业融资困难，基金蠢蠢欲动由于通过银行渠道间接融资的成本和难度在提高，尤其是由于通过银行渠道间接融资的成本和难度在

4、提高，尤其是0707年年1 1月开始执行的月开始执行的“封顶按封顶按揭揭”政策，打乱了许多开发商的现金流计划，房地产企业在备受房贷紧缩困扰的情况政策，打乱了许多开发商的现金流计划，房地产企业在备受房贷紧缩困扰的情况下，正在积极寻找突破口，基金、上市融资、利用信托资金等方式越来越普遍；下，正在积极寻找突破口，基金、上市融资、利用信托资金等方式越来越普遍；房地产的融资多元化趋势更加明显，其中最引人注目的是房地产产业基金。房地产的融资多元化趋势更加明显，其中最引人注目的是房地产产业基金。房地产的融资多元化趋势更加明显，其中最引人注目的是房地产产业基金。房地产的融资多元化趋势更加明显，其中最引人注目的

5、是房地产产业基金。基金的优势在于，一方面，房地产投资基金对房地产企业的投资大多属于股权投资，基金的优势在于，一方面，房地产投资基金对房地产企业的投资大多属于股权投资，不会给企业增加债务负担；不会给企业增加债务负担；另一方面，房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，在房地产企业的投资另一方面，房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，在房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，使企业依然拥有自主经营权，同时也解决了个人不会超过企业净资产额的一定比例，使企业依然拥有自主经营权，同时也解决了个人投资房地产的渠道与风险问题。投资房地产的渠道与风险问题。对于房地产企业来说，房地产产业基金

6、无疑提供了新的融资渠道，而对于投资者来说，对于房地产企业来说，房地产产业基金无疑提供了新的融资渠道，而对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险，可谓不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险，可谓“双赢双赢”。政府政府政府政府 中央政府鞭指地方，土地财政受约束中央政府鞭指地方，土地财政受约束中央政府鞭指地方，土地财政受约束中央政府鞭指地方，土地财政受约束 地方政府的扩张欲依然强盛地方政府的扩张欲依然强盛地方政府的扩张欲依然强盛地方政府的扩张欲依然强盛20062006年年9 9月月5 5日下发的国务院关于加强土地调控有关问题的通知，是土地管理和调日下

7、发的国务院关于加强土地调控有关问题的通知，是土地管理和调控政策的一次重大调整，着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，与以往政控政策的一次重大调整，着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，与以往政策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、务实，相关措施更有针对性。策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、务实，相关措施更有针对性。政策出台前的实际情况是：地方政府把土地看作财政收入的主要来源，以地生财，热政策出台前的实际情况是：地方政府把土地看作财政收入的主要来源，以地生财，热衷于经营土地、经营城市。在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入已占到地衷于经营土地、经营城市。在东部沿海发达地区

8、，有的县市土地出让金收入已占到地方财政收入的方财政收入的50%50%以上，成为名副其实的以上，成为名副其实的“土地财政土地财政”。有鉴于此，这次出台的土地调控政策明确提出，要提高新增用地土地有偿使用费缴纳有鉴于此，这次出台的土地调控政策明确提出，要提高新增用地土地有偿使用费缴纳标准，缴纳范围包括那些没有经过批准的新增建设用地。同时，国有土地使用权出让标准，缴纳范围包括那些没有经过批准的新增建设用地。同时，国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线收支两条线”管理。土地出管理。土地出让总价款必须首先足额支付土地补

9、偿费、安置补助费等，其余资金还应逐步提高用于让总价款必须首先足额支付土地补偿费、安置补助费等，其余资金还应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。农业土地开发和农村基础设施建设的比重。这些措施完善了土地利益分配机制，强化这些措施完善了土地利益分配机制，强化了对土地收益的收支管理，有利于遏制地方政府盲目扩大征地规模的冲动。了对土地收益的收支管理，有利于遏制地方政府盲目扩大征地规模的冲动。银行银行银行银行 房地产业发展的第二大受益者房地产业发展的第二大受益者房地产业发展的第二大受益者房地产业发展的第二大受益者 银行间竞争更激烈，按揭优惠条银行间竞争更激烈，按揭优惠条银行间竞争更激烈，按揭

10、优惠条银行间竞争更激烈，按揭优惠条件仍会百出件仍会百出件仍会百出件仍会百出 中国房地产有如此迅速的发展，与银行的支持息息相关，一是开发投中国房地产有如此迅速的发展，与银行的支持息息相关，一是开发投资，一是置业投资，房地产最重要的一头一尾，主要资金都来自于银资，一是置业投资，房地产最重要的一头一尾，主要资金都来自于银行。同样，银行也从开发商、购房者手中赚取了相当可观的贷款利润，行。同样，银行也从开发商、购房者手中赚取了相当可观的贷款利润，成为继政府之后房地产业发展的第二大受益者。虽然政府颁布了紧缩成为继政府之后房地产业发展的第二大受益者。虽然政府颁布了紧缩银根政策，旨在提高贷款门槛，降低风险，但

11、房地产贷款长期以来一银根政策，旨在提高贷款门槛，降低风险，但房地产贷款长期以来一直被银行列为优良的贷款品种，因此，直被银行列为优良的贷款品种，因此，20072007年，各银行间竞争将更加年，各银行间竞争将更加激烈，打擦边球，中小银行为抢占市场份额，优惠条件和品种将更加激烈，打擦边球，中小银行为抢占市场份额，优惠条件和品种将更加丰富。丰富。消费者观望，降价希望落空消费者观望，降价希望落空消费者观望，降价希望落空消费者观望，降价希望落空受政策制约，受政策制约，20062006年京城许多项目延迟供应，高性价比的普通住宅甚为稀缺，年京城许多项目延迟供应，高性价比的普通住宅甚为稀缺，房价持续快速上涨，令

12、等待降价的自用购房者懊悔不已，只能咬紧牙关作房价持续快速上涨，令等待降价的自用购房者懊悔不已，只能咬紧牙关作“房奴房奴”。预计明年将产生更多的购房人，在恐慌心理及预计明年将产生更多的购房人，在恐慌心理及“追涨追涨”心理的共同作用下，心理的共同作用下，纷纷出手购买。纷纷出手购买。购房投资者购房投资者购房投资者购房投资者 心存疑虑，小心谨慎心存疑虑，小心谨慎心存疑虑，小心谨慎心存疑虑，小心谨慎 炒房空间日小，股市启动，移地再战炒房空间日小，股市启动，移地再战炒房空间日小，股市启动，移地再战炒房空间日小，股市启动，移地再战由于近期国家宏观调控趋紧，抑制了投资者在房地产市场的购买行为，提高由于近期国家

13、宏观调控趋紧，抑制了投资者在房地产市场的购买行为，提高了投资成本，降低了预期的收益率，他们纷纷将资金撤出并投入了投资成本，降低了预期的收益率，他们纷纷将资金撤出并投入“牛气冲天牛气冲天”的股票市场，这是很自然的事。从国家调控的角度，也是希望将大量的炒的股票市场，这是很自然的事。从国家调控的角度，也是希望将大量的炒作资金从楼市引出，这样可以分散风险，也有利于其他类型消费的活跃。作资金从楼市引出，这样可以分散风险，也有利于其他类型消费的活跃。2006北京楼市交易分析北京楼市交易分析北京的房地产市场2006年的销售额突破2000亿元人民币。对北京的房地产市场来说，这只是一个新的增量。如果把已有的二手

14、房市场和这2000亿元的一手房加起来，房地产市场已经是一个非常庞大的市场。基于这些数据，我对2006年北京的房地产市场做了一些简单的分析。总量总量2006年北京房地产市场成交金额共年北京房地产市场成交金额共2011亿元，比去年增长了亿元，比去年增长了20；销售面积；销售面积2287万平万平方米，比去年增长方米，比去年增长3；2006年销售的项目共865个项目，前100个销售排名占了销售额的50；前200个项目占了销售额的71；前300个项目占了销售额的83.5；前400个项目占了整个销售额的92。在这865个项目中，约有150个项目销售金额不足1000万元，只是一些零星的尾房在销售。这也基本上

15、符合“三七”的原则，即30的项目完成70的销售额。销售额从区域的分布来看，朝阳区占全北京销售额的45，其次是丰台区、海淀区、昌平、通州、大兴。而怀柔、亦庄开发区、门头沟、平谷、密云销售额非常的少，对北京房地产市场的影响微乎其微，基本可以忽略不计。空置率下降空置率下降2006年5月末的调控风暴刮起后，北京房地产市场开始经历了短暂的寒冬。但与新房交易量步入低谷不同的是，北京空置商品房的大量消化。根据北京市统计局的统计数据，从5月调控措施出台起，北京商品房空置率就持续走低，到8月末时，全市商品房空置面积比上年末水平下降31.7%；其中住宅空置面积更是下降了37.7%.此后空置率下降直到年底也未停止。

16、力道十足的调控背后掩盖不住的是市场上强劲的真实需求。价格价格06北京房地产销售均价北京房地产销售均价8792元元/平平同比上涨同比上涨16.7%市房地产信息网透露，18区县房地产平均销售价8792元/平米，销售面积2287万平米2006年北京市十八区县房地产平均销售价格8792元/平方米，同比上涨16.7%.昨日，北京房地产信息网在一论坛上公布该数据。数据还显示，虽然经历了“国六条”等严厉的宏观调控，2006年北京房地产销售面积总量仍有增长。865个项目，销售总额2001亿元搜狐焦点网公布了2006年北京房地产分析报告，该报告数据显示：2006年北京在售项目共有865个，销售总面积达到2287

17、万平米，销售总额则达到2001亿元人民币平均销售价格为8792元/平米。而2005年销售均价为7543元/平米，2006年比上一年销售均价上涨了16.7%.注：该数据统计包括了普通住宅、别墅、写字楼、商铺等各类楼盘。2006年北京市房屋月销售情况对比图月份月份销售套数销售套数销售面积销售面积(平米平米)销售金额销售金额(元元)销售均价销售均价(元元/平平米米)1 1月月12,23912,2391,426,2781,426,27810,639,743,17410,639,743,1747,4607,4602 2月月9,8849,8841,128,5671,128,5678,541,675,276

18、8,541,675,2767,5697,5693 3月月18,54818,5482,167,0062,167,00617,955,886,25117,955,886,2518,2868,2864 4月月20,18920,1892,546,2112,546,21122,965,273,55522,965,273,5559,0199,0195 5月月15,31815,3181,879,4421,879,44215,652,602,49215,652,602,4928,3288,3286 6月月15,38115,3811,997,3601,997,36016,810,993,65316,810,99

19、3,6538,4178,4177 7月月14,10114,1011,710,6701,710,67015,440,328,71115,440,328,7119,0269,0268 8月月14,85914,8591,814,7051,814,70516,285,644,34516,285,644,3458,9748,9749 9月月17,92017,9202,199,8432,199,84318,579,131,76218,579,131,7628,4468,4461010月月13,95713,9571,711,8241,711,82415,588,432,98215,588,432,9829,

20、1069,1061111月月17,72817,7282,372,0862,372,08622,817,633,89122,817,633,8919,6199,6191212月月15,40415,4041,924,3111,924,31119,864,988,92919,864,988,92910,32310,32320062006年年185,528185,52822,878,30422,878,304201,142,335,021201,142,335,021 8,7928,792区域区域销售套数销售套数销售面积销售面积(平米平米)销售金额销售金额(元元)销售均价销售均价(元元/平米平米)朝阳

21、区朝阳区73,36073,3608,735,2888,735,28890,672,918,60890,672,918,60810,38010,380丰台区丰台区26,90626,9062,985,5742,985,57420,040,828,10920,040,828,1096,7136,713海淀区海淀区19,98519,9852,608,6492,608,64927,902,531,20627,902,531,20610,69610,696昌平区昌平区 15,18315,1832,082,8552,082,85512,555,975,12512,555,975,1256,0286,028通

22、州区通州区11,66811,6681,252,7431,252,7436,447,337,1356,447,337,1355,1475,147大兴区大兴区6,9226,922864,832864,8324,675,675,0194,675,675,0195,4065,406顺义区顺义区4,2944,294714,604714,6045,281,378,9905,281,378,9907,3917,391房山区房山区5,3045,304640,871640,8712,596,330,3532,596,330,3534,0514,051西城区西城区2,5182,518616,103616,1039

23、,263,980,5499,263,980,54915,03615,036宣武区宣武区5,3945,394496,591496,5915,290,236,7605,290,236,76010,65310,653崇文区崇文区4,3584,358437,396437,3964,628,307,2064,628,307,20610,58110,581石景山区石景山区3,8403,840433,059433,0592,621,189,3902,621,189,3906,0536,053东城区东城区1,4061,406407,086407,0866,255,901,2446,255,901,24415,

24、36815,368怀柔区怀柔区1,3821,382179,033179,033882,186,640882,186,6404,9284,928开发区开发区717717137,139137,139986,938,875986,938,8757,1977,197门头沟区门头沟区948948113,713113,713466,006,118466,006,1184,0984,098平谷区平谷区1,0201,020112,422112,422319,341,300319,341,3002,8412,841密云区密云区32332360,34660,346255,272,395255,272,3954,2

25、304,230总计总计185,528185,52822,878,30422,878,304201,142,335,021201,142,335,0218,7928,7922006北京房屋销售额前十排名排名项目项目销售面积销售面积(平米平米)销售金额销售金额(元元)销售均价销售均价(元元/平米平米)1 1SOHOSOHO中国中国(朝外朝外SOHO/SOHOSOHO/SOHO尚都尚都/建外建外143,495143,4953,930,009,3143,930,009,31427,38827,3882 2华贸中心华贸中心 146,166146,1662,835,188,1112,835,188,111

26、19,39719,3973 3日坛国际广场日坛国际广场(日日坛上街坛上街)144,599144,5992,799,023,7292,799,023,72919,35719,3574 4北京国际中心北京国际中心 118,395118,3952,318,617,2532,318,617,25319,58419,5845 5主语城（主语商务主语城（主语商务中心）中心）142,430142,4302,110,498,2202,110,498,22014,81814,8186 6星河湾星河湾 118,643118,6432,060,514,7272,060,514,72717,36717,3677 7国

27、兴国兴 观湖国际观湖国际 134,742134,7421,982,602,5131,982,602,51314,71414,7148 8科协家园住宅小区科协家园住宅小区 301,517301,5171,807,122,4411,807,122,4415,9935,9939 9金融街金融街F2F2大厦大厦 88,32888,3281,642,438,8401,642,438,84018,59518,5951010明天第一城明天第一城 240,282240,2821,578,110,8721,578,110,8726,5686,5682006北京房屋销售均价前十排名排名项目项目销售面积销售面积(平

28、米平米)销售金额销售金额(元元)销售均价销售均价(元元/平米平米)1 1大钟寺国际广场大钟寺国际广场 7,2727,272338,865,368338,865,36846,60146,6012 2昆仑公寓昆仑公寓 1,6351,63575,800,00075,800,00046,34846,3483 3银泰中心银泰中心 35,17435,1741,475,426,8181,475,426,81841,94741,9474 4庄胜二期（商业中心）庄胜二期（商业中心）9,7079,707367,420,237367,420,23737,85237,8525 5中关村中关村e e世界世界(中关村金中

29、关村金融中心融中心)8,1238,123297,024,264297,024,26436,56736,5676 6朝外朝外MENMEN36361,249,0001,249,00034,28534,2857 7新保利大厦新保利大厦 24,69724,697756,794,716756,794,71630,64430,6448 8中国红街中国红街 7,7927,792225,142,682225,142,68228,89428,8949 9紫玉山庄紫玉山庄 5,4175,417155,013,491155,013,49128,61428,6141010SOHOSOHO中国中国(朝外朝外SOHO/S

30、OHOSOHO/SOHO尚都尚都/建外建外S S143,495143,4953,930,009,3143,930,009,31427,38827,3882006北京CBD房屋销售额前十排名排名项目项目销售面积销售面积(平平米米)销售金额销售金额(元元)销售均价销售均价(元元/平米平米)1 1SOHOSOHO中国中国(朝外朝外SOHO/SOHOSOHO/SOHO尚都尚都/建外建外SOHO)SOHO)143,495143,4953,930,009,313,930,009,314427,38827,3882 2银泰中心银泰中心 35,17435,1741,475,426,811,475,426,81

31、8841,94741,9473 3万通中心万通中心 26,69326,693648,724,014648,724,01424,30324,3034 4新城国际新城国际 18,40218,402319,050,099319,050,09917,33817,3385 5万达广场万达广场 12,50412,504276,300,348276,300,34822,09622,0966 6中环世贸中心中环世贸中心 13,26813,268218,890,146218,890,14616,49716,4977 7东方梅地亚中心东方梅地亚中心 10,38310,383200,102,176200,102,1

32、7619,27119,2718 8韦伯国际发展中心韦伯国际发展中心 19,48419,484194,281,907194,281,9079,9729,9729 9蓝堡国际中心蓝堡国际中心 6,7766,77683,529,15583,529,15512,32712,3271010世贸商业中心世贸商业中心4,4264,42673,240,76973,240,76916,54816,5482006北京公开交易土地面积和房屋销售面积对比2楼盘销售额楼盘销售额20强仅强仅5盘低于盘低于7000元元/平米平米据统计，2006年865个在售项目中有435个销售总额在1亿元以上，从这些项目的成交套数分析发现

33、，2006年交易比较活跃的项目有400多个，除了部分项目属于尾盘销售外，年度交易量不到100套住宅项目也相当多，这些项目集中分布在昌平、大兴、石景山等区域。如销售价格为12729/平米的庐师山庄，仅售了5套。2006年销售前20名的楼盘中，只有明天第一城、科协家园住宅区（新龙城）、远洋山水、富力又一城等5个项目的销售均价低于7000元/平米，而其他包括建外SOHO、泛海国际、星河湾等销售前10名的项目均价都在14000元/平米以上。几年内将保持几年内将保持2000万平米销售量万平米销售量从公布的数据统计中可见，2006年北京销售总面积达到2287万平米。而同样来自北京房地产信息网站的数据显示，

34、2004年北京房地产销售总面积为2602万平米，2005年销售总面积为2216万平米。从以上数据分析可以看出，虽然经历了宏观调控，2006年北京房地产市场销售总量并没有减少，反而比2005年上升了3.2%.2006年是宏观调控比较严厉的一年，该年来自中央及相关部委、北京市的有关房地产政策接连不断，尤其是以国六条和九部委新政为核心的调控政策对北京房地产市场形成了一定的影响。从2006年6月1日起，北京有关部门在执行90平米70%比例政策时，采取了“一刀切的政策，导致好多住宅项目因此推迟了入市时间。北京2006年进入市场的房地产供应量是减少的。在市场供应减少的情况下，销售量上升，说明北京房地产市场

35、的需求非常强大，在这种刚性的需求支持下，北京房地产的销售量会在几年内稳定在2000万平米左右。20072007年京城住宅用地供应总量将超去年年京城住宅用地供应总量将超去年年京城住宅用地供应总量将超去年年京城住宅用地供应总量将超去年 北京市国土资源局公布了首批土地一级开发项目招标结果。从今年起，北京将全面实北京市国土资源局公布了首批土地一级开发项目招标结果。从今年起，北京将全面实行土地一级开发招标制，共有行土地一级开发招标制，共有9090多个项目、约多个项目、约50005000公顷土地将在公顷土地将在2 2至至3 3年内完成一级开年内完成一级开发，形成发，形成“熟地熟地”并上市。同时，今年的住宅

36、用地供应总量将超过去年。并上市。同时，今年的住宅用地供应总量将超过去年。全面推行土地一级开发招标全面推行土地一级开发招标全面推行土地一级开发招标全面推行土地一级开发招标 今年起，北京全面推行土地一级开发招投标制度。今年起，北京全面推行土地一级开发招投标制度。今年约有今年约有4040余个项目、约余个项目、约860860公顷土地通过了政府储备土地和入市交易土地联席会的审公顷土地通过了政府储备土地和入市交易土地联席会的审议，土地一级开发实施方案也已按程序审核完成，目前正在编制招标方案。从今年开议，土地一级开发实施方案也已按程序审核完成，目前正在编制招标方案。从今年开始将陆续通过招投标方式完成征地等工

37、作，尽快形成始将陆续通过招投标方式完成征地等工作，尽快形成“熟地熟地”，并进入土地二级市场。，并进入土地二级市场。今年住宅用地计划正在编制今年住宅用地计划正在编制今年住宅用地计划正在编制今年住宅用地计划正在编制 对于今年的住宅用地供应量，张维表示，目前还在编制计划，对于今年的住宅用地供应量，张维表示，目前还在编制计划，“可以肯定的是可以肯定的是20072007年年的供应总量肯定比的供应总量肯定比20062006年的实际供应土地要多。年的实际供应土地要多。”20062006年初，北京提出年度供应住宅用地年初，北京提出年度供应住宅用地18001800公顷。截至公顷。截至1111月底，供应量完成月底

38、，供应量完成6060，预，预计全年完成计划的计全年完成计划的8080。昨日，张维坦言，。昨日，张维坦言，20062006年的土地年度供应计划指标没有完成。年的土地年度供应计划指标没有完成。他同时表示，土地供应量并非越多越好，如果供应过多，不利于存量用地的开发利用。他同时表示，土地供应量并非越多越好，如果供应过多，不利于存量用地的开发利用。来自伟业顾问的统计显示，来自伟业顾问的统计显示，2007年北京有效土地供应量约为1192公顷，并且乐观地预测2007年将打破2006年供不应求的局面。今年新增住宅供应量大涨，涨幅超过50%。北京房地产交易管理网的统计数据显示，北京房地产交易管理网的统计数据显示

39、，去年北京取得预售许可住宅面积达到1700万平米。如果按照伟业顾问的预测，2007年北京新增供应量将达到2500万平米，此新增供应量则有望与2004年持平，超过2003年和2005年的新增加供应。供应供应0707下半年万套小户型井喷下半年万套小户型井喷下半年万套小户型井喷下半年万套小户型井喷 按照北京房地产市场推盘的习惯，新盘放量主要是在按照北京房地产市场推盘的习惯，新盘放量主要是在5 5月份以后，在月份以后，在9 9月前后形成高潮。月前后形成高潮。来自中原地产、中大恒基等代理公司的统计数据显示，今年来自中原地产、中大恒基等代理公司的统计数据显示，今年1 1月新开盘的数量为月新开盘的数量为29

40、29个，个，而新盘只有而新盘只有1111个。而个。而20062006年上半年的供应量也以老盘后期为主，这样的情况将延续到年上半年的供应量也以老盘后期为主，这样的情况将延续到20072007年上半年。年上半年。而到下半年，新盘将形成集中入市的局面。据不完全统计，而到下半年，新盘将形成集中入市的局面。据不完全统计，20062006年因政策因素而推迟年因政策因素而推迟至今年入市的项目达到上百个，因此将带来至今年入市的项目达到上百个，因此将带来20072007年新盘供应的高潮局面，而且它们将年新盘供应的高潮局面，而且它们将带来与带来与20062006年最大不同点年最大不同点新开盘项目中新开盘项目中90

41、90平米以下中小套型住宅供应量增。平米以下中小套型住宅供应量增。此外，去年此外，去年9 9月月1 1日至今，北京市成交地块共日至今，北京市成交地块共1818块，规划总建筑面积为块，规划总建筑面积为260260万平米，除去万平米，除去两个容积率较低的地块外，如果按照两个容积率较低的地块外，如果按照7070建成建成9090平米套型估算，将有平米套型估算，将有2 2万套万套9090平米以下平米以下的小户型。根据开发周期的小户型。根据开发周期1 1年左右计算，这批因规划改变带来的小户型将集中在今年九年左右计算，这批因规划改变带来的小户型将集中在今年九十月份到十月份到20082008年上半年入市。年上半

42、年入市。产品产品主流住宅单价将涨至主流住宅单价将涨至主流住宅单价将涨至主流住宅单价将涨至1 1万万万万1.21.2万元万元万元万元 仲量联行日前发布报告预测仲量联行日前发布报告预测仲量联行日前发布报告预测仲量联行日前发布报告预测，受强劲需求和众多新项目投放市场的预期影响，受强劲需求和众多新项目投放市场的预期影响，20072007年年北京物业市场持续乐观。北京物业市场持续乐观。展望展望20072007年的住宅市场，新建住宅的价格增长幅度将放缓，降至年的住宅市场，新建住宅的价格增长幅度将放缓，降至11%11%到到14%14%不等，多不等，多数地区的租金将保持平稳或略有下调。由于惯性的原因，数地区的

43、租金将保持平稳或略有下调。由于惯性的原因，20072007年上半年住宅价格仍可年上半年住宅价格仍可能上涨，但下半年将趋于稳定。由于奥运会日益临近，许多潜在的买家可能选择持币能上涨，但下半年将趋于稳定。由于奥运会日益临近，许多潜在的买家可能选择持币待购，从而造成交易量的短期下降。待购，从而造成交易量的短期下降。北京房地产信息网的数据显示，北京房地产信息网的数据显示，20062006年年1111月普通住宅期房销售均价已经达到月普通住宅期房销售均价已经达到85428542元元/平米。事实上，这个均价是北京所有区县普通住宅产品销售的平均价格，即包括了密平米。事实上，这个均价是北京所有区县普通住宅产品销

44、售的平均价格，即包括了密云、延庆、怀柔等售价约云、延庆、怀柔等售价约30003000元元/平米的住宅。平米的住宅。四环附近的住宅售价均在每平米万元左右，而四环附近的住宅售价均在每平米万元左右，而80008000元元/平米左右的住宅逐渐减少。平米左右的住宅逐渐减少。如果延续去年的势头，则如果延续去年的势头，则20072007年北京住宅均价仍将持续快速上涨。那么，到年北京住宅均价仍将持续快速上涨。那么，到20072007年底年底的时候，北京住宅主流价格将跨越万元大关，的时候，北京住宅主流价格将跨越万元大关，1000010000元元1200012000元元/平米的价格将可能平米的价格将可能成为住宅主

45、流价格。成为住宅主流价格。近两年，北京房价持续高位增长，一年前认为是有些疯狂的价格，在一年后就成为一近两年，北京房价持续高位增长，一年前认为是有些疯狂的价格，在一年后就成为一个正常的表达。比如，个正常的表达。比如，20052005年北京住宅主流价格集中在年北京住宅主流价格集中在60006000元元80008000元元/平米，而平米，而20062006年，多数住宅售价都跨越年，多数住宅售价都跨越80008000元元/平米，集中至平米，集中至80008000元元1000010000元元/平米之间。平米之间。价格价格土地增值税土地增值税土地增值税土地增值税 全国将从全国将从20072007年年2 2

46、月月1 1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，扭转目前以日起开展房地产开发企业土地增值税清算，扭转目前以“预征预征”为主的土地增值税缴纳现状，土地增值税税率从为主的土地增值税缴纳现状，土地增值税税率从3030至至60%60%不等，将以房地产开发项目不等，将以房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目以分期项目为单位清算。为单位进行清算，分期开发的项目以分期项目为单位清算。抑制开发的暴利抑制开发的暴利由于土地增值税的税率较高，在由于土地增值税的税率较高，在30%60%30%60%之间，并且实行累进税率，开发利润与开之间，并且实行累进税率，开发利润与开发成本之比越高发成本之比越高(也就是投入产

47、出比越高也就是投入产出比越高)，利润被国家征收的比例就越高，投入产出，利润被国家征收的比例就越高，投入产出比达到比达到200%200%以上，开发商的利润中就有以上，开发商的利润中就有60%60%被切走。如果按照开发商们乐于承认的房被切走。如果按照开发商们乐于承认的房地产行业地产行业30%30%利润来计算，交纳土地增值税后，利润空间就变成了利润来计算，交纳土地增值税后，利润空间就变成了12%21%12%21%，如果，如果按照开发商的实际投入产出比来计算，这个利润空间的下滑幅度更是惊人。这样一来，按照开发商的实际投入产出比来计算，这个利润空间的下滑幅度更是惊人。这样一来，尽管推动房价上涨依然可以获

48、得超额利润，但利润已经开始变得稀薄。由于房地产行尽管推动房价上涨依然可以获得超额利润，但利润已经开始变得稀薄。由于房地产行业是高风险行业，对时间和资金尤其敏感，房价上涨存在拉长销售周期和造成资金紧业是高风险行业，对时间和资金尤其敏感，房价上涨存在拉长销售周期和造成资金紧张的风险，在推高房价所获利润难以对应所导致的高风险情况下，从理性的角度上讲，张的风险，在推高房价所获利润难以对应所导致的高风险情况下，从理性的角度上讲，开发商势必会重新考虑价格战略。开发商势必会重新考虑价格战略。规范土地和房地产市场交易秩序，并借此抑制房地产投机和炒卖活动。规范土地和房地产市场交易秩序，并借此抑制房地产投机和炒卖

49、活动。由于高额土地增值税的存在，使得开发商在储备土地战略上必须慎重思考，因为大量由于高额土地增值税的存在，使得开发商在储备土地战略上必须慎重思考，因为大量土地储备占用资金的成本很高，如果因为高额土地增值税的征收，大幅降低了利润，土地储备占用资金的成本很高，如果因为高额土地增值税的征收，大幅降低了利润，大量囤积土地是否值得就不得不重新考量。因此，如果土地增值税严征的政策得到落大量囤积土地是否值得就不得不重新考量。因此，如果土地增值税严征的政策得到落实，有望在一定程度上遏制盲目拿地和爆炒地价的现象，开发商的经营行为也会更加实，有望在一定程度上遏制盲目拿地和爆炒地价的现象，开发商的经营行为也会更加理

50、性和规范化。理性和规范化。政策政策市场市场12大板块将成大板块将成2007北京住宅市场热点区域北京住宅市场热点区域2007年北京住宅市场将依然是东胜于西，北大于南。东部的朝青区域、百子湾区域、管庄区域、通州八通线沿线，北部的亚奥区域、望京区域、昌平13号线沿线将依然是北京住宅密集供应的热点；东南部的亦庄马驹桥区域、西北部的清河西三旗区域和海淀山后区域也有望异军突起，成为北京住宅市场新的热点区域。东部的朝青区域继续发力。除星河湾、天鹅湾、逸翠园、泛海国际居住区、润枫水尚等项目继续推出后期产品外，还将有招商地产东八里庄项目、恒世同方与方晟八里庄项目、方晟京棉项目、银帆西雅图等项目全新上市。同时，朝