商业房地产项目前期策划方案.doc

《商业房地产项目前期策划方案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业房地产项目前期策划方案.doc（81页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、1目 录中文摘要5第一章第一章 市场分析市场分析.5一、宏观环境因素分析.71.1 某经济现状及发展趋向分析.7二、某房地产市场分析.92.1 某市房地产现状及趋向分析.92.2 某房地产市场供求分析.102.3 房地产市场价格分析.112.4 房地产市场空置简析.122.5 各区房地产市场特点及趋势.12三、项目提案的原则及思路.16四、商用物业发展的要点分析.174.1 商用物业的类型.174.2 商用物业的特征.18五、广州商用物业的发展轨迹.21六、某市商业环境分析.226.1 商业布局总体分布.226.2 主要商业物业竞争格局分析.236.3 2001 年-2002 年某市商用物业销

2、售市场的简析.246.4 现阶段商用物业销售市场的总结.266.5 商用物业市场的发展趋势分析.2826.6 商用物业市场存在的现实问题.29七、某商业经营及市民消费行为分析.317.1 某商业经营及主要商业项目销售额分析.317.2 居民收入水平和消费结构分析.327.3 某市民消费心理分析.347.4 主要商业地段经营者分析.37八、针对性的区域商情调查.388.1 调查目的.388.2 五星商圈主要街区功能分析.38龙城路街区功能分析.38解放路街区功能分析.39文惠路街区功能分析.408.3 五星商圈主要商场经营分析.418.4 近期同区规划的影响.45九、客户群体分析.479.1 目

3、标客户群体.479.2 目标客户群的需求分析.48第二章第二章 项目分析项目分析.49一、地理位置.49二、项目规模.50三、项目现状.503四、项目的资源整合.504.1 与城市规划前景的整合.504.2 与商业发展最高经营业态的整合.524.3 与商业经营功能的整合.524.4 与步行街文化的整合.534.5 与旅游资源的整合.534.6 与电子商务资源的整合.534.7 与事件营销策略的整合.54五、项目 SWOT 分析.555.1 总表.555.2 项目优势分析（S）.565.3 项目劣势分析（W）.595.4 项目机会分析（O）.615.5 项目威胁分析（T）.63第三章第三章 竞争

4、对手分析竞争对手分析.66一、概述.662.1 区位因素（商圈因素）.672.2 产品因素（规模因素）.682.3 经营因素（经营定位）.69三、主要的竞争对手分析.703.1 五星商业街.7043.2 蓝色港湾.723.3 谷埠街国际商城.733.4 新时代商业港.743.5 温州商贸城.753.6 润和时代广场.76第四章第四章 项目定位项目定位.78一、项目市场定位.781.1 市场定位理念.781.2 市场定位：.78二、项目形象定位.782.1 形象主题定位：.792.2 支持点：.792.3 项目名称建议.795摘摘 要要自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房

5、地产市场竞争加剧。2003 年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征6Abstract Since the last century since the nineties, real estate from selling to the poor sales to the rational sales, real estat

6、e market competition. After 2003, with the countrys macroeconomic regulation and control policy, land policy, bank lending policies, developers completely by virtue of transfer of land use rights to obtain bank funds for the development of the practice of real estate projects has been difficult to c

7、ontinue, developers must put in many of its own funds for project pre-development, it faces the risk of the development of greatly enhanced. Therefore, more rational and stable real estate will become a whole new change, limited land resources to maximize the value of real estate will become the lar

8、gest characteristic7第一章 市场分析一、宏观环境因素一、宏观环境因素分析分析1.1 某经济现状及发展趋向分析某经济现状及发展趋向分析改革开放以来，某市先后被国家确定为“科技兴市”、 “优化资本结构” 、“技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全国卫生城” 、 “全国环境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。城市综合实力曾两次列全国 450 个城市中 50 强之内。随着某现代化建设的深入进展，某经济取得飞速发展。数据来源：某经济信息中心如图 1 所示，某 2001 年国内生产总值比 2000 年增长 10.6%，2002 年国内生产总值为 286.4 亿元，比去年

9、同期增长 13.9%。超出 2001 年国内生产总值 81.09 亿元，经济增长开始提速。而从某国内生产三大产业比重走势来看，某作为中、西南地区的工业重镇，第二产业尤其工业成为拉动经济增长的主要动力。数据来源：某经济信息中心2002 年，某市第一产业增加值 22 亿元，比去年同期增长 7.1%；第二产业增加值 112 亿元，比去年同期增长 16.1%；第三产业增加值 96 亿元，比去年同期增长 12%。农业趋向减缓，第二产业尤其工业迅猛发展，而第三产业（服务业）也加快了发展步伐，三大产业比重更趋合理。82002 年某投资情况表年某投资情况表数数 额额同比增长同比增长固定资产总投资63.63 亿

10、元55.7%基本建设投资18.9 亿元82.73%房地产开发投资15.99 亿元81.3%数据来源：某经济信息中心而从社会固定资产投资来看，如上表所示：2002 年某固定资产投资高速增长。随着双冲桥、内环道路、截污工程等建设项目的陆续开工，全市掀起了新一轮城市建设的热潮，全力打造“创业在某、发展在某、安居在某”的城市品牌，使得某固定资产投资保持双位数增长的强劲势头。综合以上所述：综合以上所述：各项经济指标显示，各项经济指标显示，2002 年某市围绕年某市围绕“工业立柳、强市富民工业立柳、强市富民”的发展战的发展战略，以中国加入略，以中国加入 WTO 和西部大开发为契机，加快改革与发展的步伐，某

11、经和西部大开发为契机，加快改革与发展的步伐，某经济运行呈现良好的发展态势。济运行呈现良好的发展态势。而良好的经济发展态势为某房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。9二、某房地产市场二、某房地产市场分析分析2.1 某市房地产现状及趋向分析某市房地产现状及趋向分析2.1.1 房地产市场总体发展态势房地产市场总体发展态势某市的房地产业自 1992 年正式起步以来，发展到今天已经形成群雄逐鹿的局面，据不完全统计，2002 年底在某市注册的房地产公司约达年底在某市注册的房地产公司约达 217 家，全家，全年完成施工的商品房面积总数（不含经济实用房和单位集资房）达年完成施工的商品房面积总数（不含经

12、济实用房和单位集资房）达 266.81 万万平方米。平方米。 数据来源：某市信息协会/某日报2001 年某房地产投资完成 88226 万元，比上年同期增长 82.36%；而而2002 年房地产投资完成年房地产投资完成 159900 万元，比去年同期增长万元，比去年同期增长 81.3%，近年某房地产投资保持较快的增长势头。某市面上的房地产经济经过整整 10 年的发展，已经初步形成了一个稳定的市场格局，并成为城市基础设施建设投资方面越来越旺的投资热点。正是在这种环境和背景之下，2002 年某房地产业各项指标均奇迹般地创造了前年某房地产业各项指标均奇迹般地创造了前所未有的历史新高，并且连续三年达到了

13、产出比投入大的经营业绩。所未有的历史新高，并且连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。而 2002 年作为某“城市建设与管理”年，新区开发和旧城改造在全城到处开花，成片开发也大有起色，城市构架的拉开、行政中心东移，给房地产开发带来了巨大的商机，其中仅河东区开发建设的投入就需 16 亿元以上某市房地产业的升温，有其历史必然性的，归其原因有：某市房地产业的升温，有其历史必然性的，归其原因有：10得益于国家宏观经济调整，市民的消费信心得以增强和巩固；机关企事业单位取消了实物分房政策，催生了商品房新的市场需求；在“城市建设与管理年”中对拆迁安置需求大增，是房地产走旺的主因。金融机构对购房者发放贷款，市民

14、观念的转变、收入的提高，楼盘配套的日益完善，也大大推动了房地产业的发展。2.2 某房地产市场供求分析某房地产市场供求分析2002 年某房地产供求情况一览表年某房地产供求情况一览表类类 别别统计指标统计指标数数 额额新开工商品房面积136 万 m2总施工面积300 多万 m2供应商品房竣工面积70 多万 m2销售面积85 万 m2 需求商品房 销售额约 12 亿元数据来源：某日报如表 2 所示，2002 年某商品房的销售面积超过了竣工面积，某房地产市某房地产市场呈现供求两旺的市场局面场呈现供求两旺的市场局面。112002 年初，全市有房地产企业 180 多家，目前已有 217 家；全年商品房在建

15、开工点达 66 个，房地产开发投资 15.99 亿元，在建施工面积在建施工面积 300 多万平多万平方米，方米，创下了某历史的最高水平。而据不完全统计，2002 年有年有 60 个以上的楼盘同期销售个以上的楼盘同期销售。而且在政府注重成片开发的引导下，新楼盘规模呈现越来越大的趋向。2.3 房地产市场价格分析房地产市场价格分析2001 年某商品房销售均价 1608 元/平方米，而至 2002 年某市商品房销售均价为 1650 元/平方米，在比在比 2001 年平均价格上涨了年平均价格上涨了 10.2%的情况下，仍的情况下，仍然出现了一个销售高潮然出现了一个销售高潮。供需两旺的发展态势将会进一步拔

16、高商品房的销售价格，使某房地产呈现“价升量涨”的市场发展态势，据有关专家预测，某房地产热将持续 3-5 年左右。某房价一路走高，归其直接原因主要有：某房价一路走高，归其直接原因主要有：随着竞争加剧，房子本身越建越好，质素越来越高；土地拍卖政策导致地价攀升；12新的拆迁政策自 2001 年 11 月 1 日起执行后发展商成本加 大，同时新盘房价比照拆迁房价；消费市场支持。2.4 房地产市场空置简析房地产市场空置简析至至 2002 年底止，某市空置商品房面积为年底止，某市空置商品房面积为 13.24 万平方米，比上年减少万平方米，比上年减少32.7%。据悉，2002 年某拆迁面积约 50 万平方米

17、，按惯例拆迁面积和重建面积的比例为 1：5，目前有超过 1 万户房地产消费人口。随着房地产投资势头的旺盛，旧城改造如火如荼，拆迁周转房、安置房的商机应运而生，同时带动了销售势头的旺盛，使某房地产商品房空置面积趋于下降。2.5 各区房地产市场特点及趋势各区房地产市场特点及趋势城中区城中区13城中区作为某传统商业中心，现建筑密度较大，后续供应土地相对较少，城中区房地产的开发以旧城改造而带来的商品房开发为主。城中区房地产的开发以旧城改造而带来的商品房开发为主。由于得天独厚的地理位置，使得城中区房价一直位于某的高价位，巨大的商业价值使城中区商用物业存在较大量的开发，除了部分物业的裙楼商铺外，还包括五星

18、商业街、人民广场改建的规划及曙光路步行街的旧城改造项目等。随着政府对八一路、连塘路的改造及 2002 年末“红光桥”的规划施建，预计连塘路、西门市场一带将会具有一定的升值潜力，并有较大量的后续供应。目前城中区主要在售项目有华天世纪、蓝色港湾、鸿府、时代商厦、淘园世纪等项目，以商业结合住宅开发为主。多年来商用物业的开发使城中区的商业占据某主导商业地位，方圆不足500 米内集中了某市几大主要商场，而随着城市的外围拓展及旧城改造，城中区规划成为某的中心商业区，随着旧城改造的推进，其商业规模不断呈现扩大的迹象。柳南区柳南区柳南区主要划分为柳南的河西片及南区。南区由于汽车总站、汽车南站、火车站均设于此，

19、加上飞鹅路贯通屏山大道的便捷交通，从而带旺了该区域的批发市场，成行成市而极为火曝。14随着南二环的建设，交通条件的改善，预计南二环沿线物业（如旧机场开发区一带等）将会得到进一步的开发。柳南河西片主要包括潭中西路及西环路一带，该区域原先被某人称为某的“西伯利亚” 。但随着 1994 年壶西大桥的建成以及潭中西路、西环路的开通后，该区域得以相当大的变化。该区域目前主要在售项目包括金河湾、金绿洲如意江南、中山城市花园、福馨苑等项目，总体销售价位约在 1650 元/平方米左右，其中金河湾全面抄袭广州的星河湾，并取得不俗的销售业绩。同时由于较为便捷的交通，使潭中西路、西环路沿线出现部分专业市场，如潭中西

20、路的中华奇石及家具市场、西环路的汽车及部分装饰市场等，而去年某市政府批准将西环路和潭中西路商业冠名为“广西汽车大道” 。由于河西片开发相对较晚，存在较大量待开发土地，预计该区域将会出现成片开发的较大规模项目。鱼峰区鱼峰区鱼峰区位于某市东南部，东濒柳江，南邻羊角山乡，西接柳南区，北抵柳东乡，西北隔江与城中区相望。面积约 41 平方公里。是某市重要的工商业、旅游、文化教育城区。依鱼峰区 1999-2010 年经济社会发展战略，鱼峰区开始大力发展第三产业，重点发展旅游服务业、房地产业、商贸业、高新科技产业等支柱产业。15鱼峰区主要可分为鱼峰区河南片区及东区。河南片区早期由于文惠桥及柳江大桥的贯通，受

21、到城中区商业的辐射而成为某的次商业中心区。该片区目前包括东风商城、鱼峰大厦、华联超市等较有影响力的大型商场，但由于该区域缺少其它商业配套设施，难以与城中区商业相竞争。东区随着某市行政中心的东迁决策而开始升温，目前东区聚集近 10 万人口、上百家单位、十多个住宅小区。房地产开发较为密集，主要包括经典时代、金桂苑、钻石苑等项目。但“东区构想”的开发目前仅处于筹建阶段，其建设本身还有待完善，生活配套设施还存在太多的空白点。随着居住人口的集中及政府对该片区的远期规划，预计河东片的商业价值将会进一步得到挖掘，商业开发将会得以升温。柳北区柳北区柳北区是某的工业区，柳钢即位于该区域，而原先跃进路一带曾是某轻

22、工企业相对集中的地方，但效益较差。柳北区政府在招商政策方面尽可能向投资者倾斜，保障投资者的权益，并引导培育柳北市场的发展，另外政府还积极为企业与投资商牵线搭桥，并派专人为商家做好协调、通联的服务工作。在此引导下，同时随着潭中大道的开通，跃进路一带逐渐成为餐饮一条街，许多商户将原先闲置的厂房改造成饭店等，使这里逐浙成为云集数十家16全区、甚至全国各地的特色菜馆。而同时随着白沙路沿线的远期规划，沿线将规划为居住区、商业区及商务区，而同时随着北二环的通车以及双冲桥的修建，使柳北区与其它区域连成一片，使该区域具备一定的发展前景。目前，柳北在售项目主要集中在北雀路、胜利路、跃进路，包括康城、桂景湾、香森

23、丽园、金沙苑、欧雅城市广场等项目。由于该区域待开发地块较多，加上部分厂房的搬迁，使该区域的后续供应土地量较大，而在政府成片开发思想的指导下，预计该区域将成为某商品房的主要供应区域之一，并会出会较大规模的项目。三、项目提案的原则及思路三、项目提案的原则及思路1. 充分考虑多行为与商业的有机整合，即保证开发商的开发利益，又要确保确保按商业区模式进行商场动作。按商业区模式进行商场动作。2. 充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力。3. “售得出、租得满、做的旺售得出、租得满、做的旺”为大前提为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。

24、4. 以“做得旺”为终极目标，进行招 商定位，功能划分和商户组合。175. 以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。6. 优先引进核心主力店。优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。7. 从长远的发展战略目标，结合城市规划，制定项目的市场定位。结合城市规划，制定项目的市场定位。8. 结合城市规划的有利因素，充分发挥项目地理优势，结合步行街的优势，充分发挥项目地理优势，结合步行街的优势，打造项目品牌。打造项目品牌。9. 站于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为开发

25、商争创利润最大化。四、四、商用物业发展的要点分析商用物业发展的要点分析4.1 商用物业的类型商用物业的类型人们习惯上将商用物业叫商铺或商业房，商用物业的功能多样化，既有满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。由于商用物业的多样化特点，使物业的分类也有多样化的特点，有助于我们根据不同的物业种类，制定有针对性的营销策略，不同类型的商铺可以采用不同的销售方式，即使同样的商铺也可以有完全不同的销售策略。商用物业通常有以下八种分类方法：18分类方法分类方法种类种类广州举例广州举例某举例某举例大型商厦天河城广场、广百新翼某工贸专业市场天河电脑城

26、、白马服装大厦飞鹅市场按市场形式分类小区商铺星河湾商铺怡鑫园商铺购物中心中华广场、中旅商业城某工贸小区配套商铺盈翠华庭商铺声福居商铺专业市场美居中心柳北钢材市场批发及商贸中心南方名酒交易中心飞鹅商城按物业用途分类餐馆及美食广场广州蔡澜美食城、百福广场桂林人商业大厦中泰国际广场、时代广场五星商厦住宅区商铺及小区配套商业铺位怡江园商铺临街商铺即市区道路临街商铺龙城路商铺步行街露天商铺北京路步行街铺位按建筑特征分类地下商城康王商业城工贸地下商场商业区物业广百新翼、名汇商业大厦东都百货住宅区物业即小区配套商业铺位康城商铺按物业区位分类近郊物业顺德国际商业城五月阳光统一经营物业以产权酒店和商务公寓采用较

27、多华天世纪按经营方式分类分散经营物业大部分商铺（除发展商返租外）兴隆大厦综合经营项目如大型商厦、小区商铺某工贸按经营类别分类单一经营项目如专业市场、餐馆及美食广场桂林人销售物业有产权的商铺多以销售为主蓝色港湾租售物业广州国际玩具精品中心飞鹅市场按销售方式分类出租物业天河城广场五星商厦产权物业大部分的新建物业按物业产权分类非产权物业临建或改建商铺4.2 商用物业的特征商用物业的特征从上面的分类方法可以看到，任何一种分类方法都不能全面反映商用物业的特性，站在物业营销的角度上，按物业的市场形式分类是商用物业营销站在物业营销的角度上，按物业的市场形式分类是商用物业营销领域最常用的分类方法。领域最常用的

28、分类方法。4.2.1 大型商厦物业的主要特征大型商厦物业的主要特征规模化规模化大型商厦经营面积过万，是规模化、集约化的物业项目。19多功能性多功能性大型商厦是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公于一体的商业物业，能满足人们多种消费需求。购物中心形式购物中心形式大型商厦规模较大，地理位置占优，容易形成新的购物中心和消费中心。我国商业的发展趋势，最明显的是大型商厦组建购物中心，呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分，购物中心将发展成为大型商厦标志性的旗帜。4.2.2 专业市场物业的主要特征专业市场物业的主要特征专业经营专业经营专业经营

29、就是主要经营某一类型商品或服务，以及其相关的配套产品，这是专业市场最显著的特征。商贸结合商贸结合专业市场以批发业务为主，主要面向大宗采购，同时兼营零售业务，以满足市民购物要求，很多市民在购物量较大时，都喜欢到专业市场选购，价格更便宜。专业商业街专业商业街专业市场形成商业街有两种形式：20A.城乡结合部或近郊专业市场城乡结合部或近郊专业市场专业市场规模要较大才能营造成行成市的商业氛围，故专业市场多选址在城乡结合部或近郊，由于规模宏大、商家众多、品种齐全，吸引大量顾客光临，如位于广州大道南的天雄布匹市场、洛溪五金市场等。B.城区专业市场城区专业市场城区的专业市场由于受空间制约，不可能开发规模宏大的

30、专业市场，则由众多商家或自发组织、或由政府规划，横向联合、集中经营而形成专业商业街式的专业市场，如广州一德路海味、干果、食品专业街。4.2.3 小区商铺物业的主要特征小区商铺物业的主要特征商住混合商住混合小区商铺是住宅物业的配套产品，商住混合是小区商铺最明显的特点，由于我国汽车普及率费非常低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费成了中国人的生活习惯和消费传统，商住混合是我国国情、民情的具体表现。商铺规模受小区商铺开发状况制约商铺规模受小区商铺开发状况制约小区商铺的规模与小区规模和入住人口成正比，小区规模和发展商实力制约着小区商铺的规模，如小区发展商实力雄厚，小区规模较大，入住业主21人数较多，

31、则小区商铺规模可适当扩大；反之，小区属中小型，入住人口较少，则要控制小区商铺开发规模。小型店铺小型店铺小区商铺多以经营日常用品和日常服务零售业，以服务小区住户为主，小型店铺已足以应付住户日常生活所需，店铺无需过大。总总 结：结：通过分析大型商厦、专业市场和小区商铺三者的市场特征，我们可以全通过分析大型商厦、专业市场和小区商铺三者的市场特征，我们可以全面地对各种商用物业提出差异化的营销推广策略，并对不同的目标客户群体面地对各种商用物业提出差异化的营销推广策略，并对不同的目标客户群体进行大致的划分，对于本项目的成功推广有着重要的指导意义。进行大致的划分，对于本项目的成功推广有着重要的指导意义。可以

32、看出，可以看出，本项目具有商业区大型商厦的特征。本项目具有商业区大型商厦的特征。五、广州商用物业的发展轨迹五、广州商用物业的发展轨迹广州是中国开放改革的前沿阵地，房地产市场起步较早，但商用物业市广州是中国开放改革的前沿阵地，房地产市场起步较早，但商用物业市场的发展只是近十年的事，受商用物业相对较高利润回报动力的驱使，众多场的发展只是近十年的事，受商用物业相对较高利润回报动力的驱使，众多发展商纷纷投入巨资，欲在商用物业市场分一杯羹。发展商纷纷投入巨资，欲在商用物业市场分一杯羹。随着广州楼市的成长，随着广州楼市的成长，商用物业市场飞速发展，开发营销及管理水平均居全国领先之列。商用物业市场飞速发展，

33、开发营销及管理水平均居全国领先之列。从 20 世纪 90 年代至今，广州市商用物业丛起步到成型，大致经历了以下四个发展阶段：阶段阶段年代年代物业市场特征物业市场特征租售方式租售方式代表项目代表项目22第一阶段1990-19931.临建商铺或由其他建筑 物改建商铺 2.商住混合在楼宇的裙楼 或下面几层建商铺 3.自用经营为主非产权物 业租赁为 主1.谊园文具精品城 2.南岸路装饰材料城 3.夜明珠大厦第二阶段1994-19961.纯商业性质的物业以商 厦的形式诞生 2.引发出投资商铺的营销 概念 3.发展商忽视商铺日后经 营管理产权物业 销售1.荔湾广场 2.新中国大厦 3.亿安广场第三阶段19

34、97 年开 始1.地铁概念商铺 2.盛行返租回报策略 3.以主力商家进驻带动商 铺销售产权物业 销售为主 既售又租1.中旅商业城 2.中华广场 3.康王商业城第四阶段2000 年开 始1.商业龙头以点带面形成 商业网络 2.商铺带租约发售 3.发展商注重商铺的经营 管理产权物业 销售为主 既售又租1.顺德国际商业城 2.名汇商业大厦 3.广百新翼 4.万国广场根据上表对照分析，某市商用物业的销售处在第二、三阶段，即“引发出投资商铺的营销概念和个别出现返租回报、以主力商家进驻带动商铺销售”阶段；本项目可以在第三阶段的基础上尝试第四阶段的销售策略，以取得竞本项目可以在第三阶段的基础上尝试第四阶段的销售策略，以取得竞争优势。争优势。六、某市商业环境分析六、某市商业环境分析6.1 商业布局总体分布商业布局总体分布