上海二手房交易流程(最详细)(精)教学提纲.ppt

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1、上海市二手房市场上海市二手房市场(shchng)现现状状小组小组(xioz)成员：江忆、邵晓婷、徐成员：江忆、邵晓婷、徐佳佳佳佳2012年年4月月8日日第一页，共19页。主主 要要 内内 容容o一、二手房现状一、二手房现状(xinzhung)o二、买卖交易流程二、买卖交易流程o三、缴税流程三、缴税流程o四、交易税费四、交易税费o五、交易注意事项五、交易注意事项第二页，共19页。一、二手房现状一、二手房现状(xinzhung)最近几年，中国对房地产市场似乎进入调整时期越调越高。“涨价-调控-再涨价-再调控-再涨价”已成为近几年来数轮楼市宏观调控(hn un dio kn)的缩影。而众所周知，刚性

2、需求只可能在房价压力、调控政策作用下推延购房，而不可能就此消失，因此，在受到本论调控政策受限之后，这部分需求势必将要爆发。就像今年年初的那波楼市上涨行情。与此同时，上海十二条新政提升了土地增值税，无疑是增加了开发商的开发成本。虽说政府是有意要减少开发商的利润空间，但是，无奸不商，相信开发商总会变着法子把这部分多余的成本转嫁到房价中来。到头来，为高昂税费埋单的还是购房者第三页，共19页。二、买卖二、买卖(mi mai)交易流程交易流程第四页，共19页。三、缴税三、缴税(jio shu)流程流程第五页，共19页。四、交易四、交易(jioy)税费税费o1、卖方涉及、卖方涉及(shj)的税费的税费o（

3、一）普通住宅：（一）普通住宅：o1、营业税：、营业税：购买未满购买未满5年（含年（含5年）的房产对外出售营业税为房年）的房产对外出售营业税为房价的价的5.55%，满，满5年则免征营业税。年则免征营业税。2、个人所得税：购买未、个人所得税：购买未满满5年（含年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的得税为房价的1%或差价的或差价的20%，满，满5年并且是家庭唯一的生活年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。用房则免征个人所得税。o（二）非普通住宅：（二）非普通住宅：o1、营业税：购买未满、营业税：购买未满5年（含年（含5年

4、）的房产对外出售营业税为房年）的房产对外出售营业税为房价的价的5.55%，满，满5年则征差价差价的年则征差价差价的5.55%2、个人所得税：、个人所得税：购买未满购买未满5年（含年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的个人所得税为房价的2%或差价的或差价的20%，满，满5年并且是家庭唯一年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。的生活用房则免征个人所得税。第六页，共19页。o2、买方涉及的税费、买方涉及的税费o（一）普通住宅：（一）普通住宅：o0-90平方米（含平方米（含90），内环总价），内环总价330万以内，中环总价万以内

5、，中环总价200万以内，外环万以内，外环160万以内契税税：万以内契税税：1%（2012年年2月新政，第二月新政，第二套房套房(to fn)契税为契税为3%）o90140平方米（含平方米（含140）契税：契税：1.5%，内环总价，内环总价245万以万以内，中环总价内，中环总价140万以内，外环万以内，外环98万以内！万以内！(2010年年10月月17日新日新政，第二套房政，第二套房(to fn)契税为契税为3%)o（二）非普通住宅：（二）非普通住宅：o契税：契税：3%o注：注：普通住宅必须同时满足以下普通住宅必须同时满足以下3个条件：个条件：o1)、五层以上、五层以上(含五层含五层)的多高层住

6、房，以及不足五层的老式公寓、新的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；式里弄、旧式里弄等；第七页，共19页。o2)、单套建筑面积在140平方米以下；o3)、坐落在内环线（以中山路环线）以内的总价低于245万元/套，内环与外环之间的总价低于140万元/套，外环线以外的总价低于98万元/套o3、税费起征点o二手房交易税-二手房交易个人所得税征税依据(yj)o普通住宅2年之内：售房收入购房总额(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)20%；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入购房总额印花税)20%。出售公房：5年之内，(售房收入经济房价款土地出让金合理费用)20%，其中经

7、济房价款=建筑面积4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米1%建筑面积。5年以上普通住宅免交。第八页，共19页。o按照个人所得税法规定，个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目(xingm)计征个人所得税，税率为20%。同时，1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部就有关问题又作出了明确规定，具体分三种情况征税：o1、个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。o2、个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有

8、住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。第九页，共19页。o3、职工出售以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。o4、关于利润o计算方法：利润=转让收入房屋原值转让住房过程(guchng)中缴纳的税金及有关合理费用 o纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后

9、，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程(guchng)中缴纳乃敖鸺坝泄睾侠矸延谩 o1、房屋原值为：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费.第十页，共19页。o2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设(jinsh)税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。o3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。o5、经济适用房税费o（1）、卖方需缴纳的税费：o1）、土地出让金：从11月1日起，我市取消经适房需满5年才能上市的“门槛”。凡按原经适房购房款的8%补交土地出让金的，即可上市交易。o2）、个人

10、所得税：转让5年以上(含5年)且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税;转让5年以上(含5年)并非家庭唯一生活用房的，按成交价的2%缴纳个人所得税;转让未满5年的房屋，无论是否是家庭唯一生活用房，都需按成交价的2%缴纳个人所得税。第十一页，共19页。o3）、营业税：转让5年以上(含5年)普通住房，免征营业税，非普通住房，按照其销售收入减去购房款后的差额征收5.65%营业税;转让不足5年的普通住房，按照其销售收入减去购房款后的差额征收5.65%营业税，非普通住房，按成交价全额征收5.65%的营业税。o4）、交易费：按3元/平方米缴纳。o（2）、买方需缴纳的税费：o1）、契税：购买(gumi)面积在

11、90平方米以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房房的，按房屋成交价的1%征收契税;购买(gumi)面积在90平方米以上的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按房屋成交价的1.5%征收契税;购买(gumi)面积在144平方米以上的非普通住房，不论是否属于家庭唯一住房，均按成交价的3%征收契税;对购买(gumi)普通住房，但家庭还拥有多套住房的购房家庭，同样按成交价的3%征收契税。o2）、登记费：80元 o3）、交易费：按3元/平方米缴交第十二页，共19页。二手房交易二手房交易(jioy)税费一览税费一览第十三页，共19页。五、交易五、交易(jioy)注意事项项注意事项项o1、房屋手续是否齐全

12、、房屋手续是否齐全o房产证是证明房主对房屋享有房产证是证明房主对房屋享有(xingyu)所有权的惟一凭所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行二手房交易。产证的房屋进行二手房交易。o2、房屋产权是否明晰、房屋产权是否明晰o有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有些房屋有好多个

13、共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。的。第十四页，共19页。o3、交易房屋是否在租、交易房屋是否在租o有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，

14、买受人极有只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可均认可“买卖不破租赁买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。卖人利用从而引起较多纠纷。o4、土地情况是否清晰、土地情况是否清晰(qngx)o二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，

15、划拨的二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。不划算。第十五页，共19页。o

16、5、市政规划是否影响、市政规划是否影响o有些房主出售有些房主出售(chshu)二手房可能是已二手房可能是已了解该房屋在了解该房屋在5到到10年左右要面临拆迁，或者年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售格等市政规划情况，才急于出售(chshu)，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。作为买受人在购买时应全面了解详细情况。o6、福利房屋是否合法、福利房屋是否合法o房改房、安居工程、经济适用房本身是房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制

17、，而且这些房屋在土地性质、房屋所定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。时要避免买卖合同与国家法律冲突。第十六页，共19页。o7、单位房屋是否侵权、单位房屋是否侵权o一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让二者土地性质均为划拨，转让(zhunrng)时应缴纳土地使用费。时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转

18、让(zhunrng)时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。o8、物管费用是否拖欠、物管费用是否拖欠o有些房主在转让有些房主在转让(zhunrng)房屋时，其物业管理费，电费以房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。部承担。第十七页，共19页。o9

19、、中介公司是否违规、中介公司是否违规o有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果(rgu)被银行发现，所被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。有的责任有可能自己都要承担。o10、合同约定是否明确、合同约定是否明确o二手房交易的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但二手房交易的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。虑。第十八页，共19页。第十九页，共19页。