《林地资产评估》课件.ppt

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1、第六章第六章 林地资产评估林地资产评估第一节第一节 林地资产评估概述林地资产评估概述林林地地是是林林业业生生产产的的基基础础，林林地地资资产产是是森林资源资产的主要构成之一。森林资源资产的主要构成之一。林林地地资资产产是是可可以以单单独独经经营营的的商商品品。在在我我国国，林林地地资资产产是是所所有有权权禁禁止止买买卖卖，而经营权可有偿转让的特殊商品。而经营权可有偿转让的特殊商品。一、林地资产的特点1有限性有限性林林林林地地地地是是是是不不不不可可可可再再再再生生生生的的的的资资资资源源源源，其其其其资资资资源源源源在在在在一一一一个个个个地地地地区区区区、一一一一个个个个国国国国家家家家以以

2、以以至至至至地地地地球球球球上上上上总总总总是是是是有有有有限限限限的的的的，可可可可作作作作为为为为资资资资产产产产的的的的林林林林地更为有限。地更为有限。地更为有限。地更为有限。2差异性差异性 林林林林地地地地的的的的差差差差异异异异性性性性极极极极大大大大，除除除除了了了了其其其其本本本本身身身身内内内内在在在在的的的的生生生生产产产产潜潜潜潜力力力力差差差差异异异异外外外外(即即即即立立立立地地地地质质质质量量量量等等等等级级级级)，它它它它还还还还存存存存在在在在着着着着地地地地利利利利等等等等级即生产运输成本上的差异。级即生产运输成本上的差异。级即生产运输成本上的差异。级即生产运输

3、成本上的差异。3固定性固定性林林林林地地地地资资资资产产产产也也也也和和和和所所所所有有有有的的的的土土土土地地地地资资资资产产产产一一一一样样样样，它它它它的的的的位位位位置置置置是是是是固固固固定定定定不不不不可可可可移移移移动动动动。因因因因而而而而附附附附属属属属于于于于该该该该位位位位置置置置的的的的温温温温度度度度、湿湿湿湿度度度度、光光光光照照照照、降降降降雨雨雨雨等等等等均均均均有有有有一一一一定定定定的的的的状状状状态态态态，它它它它们们们们构构构构成成成成了了了了土土土土地地地地的自然地理位置，也在影响土地的生产潜力。的自然地理位置，也在影响土地的生产潜力。的自然地理位置，

4、也在影响土地的生产潜力。的自然地理位置，也在影响土地的生产潜力。4 4易变性易变性易变性易变性 林林林林地地地地范范范范围围围围的的的的界界界界定定定定是是是是人人人人们们们们根根根根据据据据土土土土地地地地的的的的植植植植被被被被、用用用用途途途途、参参参参照照照照有有有有关关关关政政政政策策策策和和和和法法法法规规规规界界界界定定定定的的的的，因因因因而而而而是是是是人人人人为为为为规规规规定定定定的的的的。随随随随着着着着林林林林地地地地上上上上植植植植被被被被的的的的变变变变化化化化，林林林林地地地地很很很很容容容容易易易易变变变变为为为为其其其其他他他他地地地地产产产产。林林林林地地

5、地地的的的的地地地地利利利利等等等等级级级级、立立立立地地地地质质质质量量量量等等等等级级级级的的的的提提提提高高高高，经经经经济济济济效效效效益益益益上上上上升升升升，一一一一些些些些非非非非资资资资产产产产的的的的林林林林地地地地转转转转化化化化为为为为林林林林地地地地资资资资产产产产。因因因因此此此此在在在在林林林林地地地地资资资资产产产产的的的的评评评评估估估估中中中中，首首首首先先先先就就就就必必必必须须须须界界界界定定定定林林林林地地地地资产的范围。资产的范围。资产的范围。资产的范围。5 5依附性依附性依附性依附性 林林林林地地地地资资资资产产产产是是是是基基基基础础础础性性性性资

6、资资资产产产产，它它它它的的的的资资资资产产产产是是是是通通通通过过过过在在在在其其其其上上上上生生生生长长长长的的的的植植植植被被被被来来来来确确确确定定定定的的的的。因因因因此此此此，林林林林地地地地资资资资产产产产的的的的评评评评估估估估，脱离不了林地上的林木。脱离不了林地上的林木。脱离不了林地上的林木。脱离不了林地上的林木。二、林地地租地租主要由绝对地租和级差地租两部分构成。地租主要由绝对地租和级差地租两部分构成。地租主要由绝对地租和级差地租两部分构成。地租主要由绝对地租和级差地租两部分构成。l l、级差地租、级差地租、级差地租、级差地租级级级级差差差差地地地地租租租租是是是是指指指指

7、经经经经营营营营较较较较优优优优土土土土地地地地所所所所获获获获得得得得的的的的，并并并并归归归归土土土土地地地地所所所所有者占有的那一部分超额利润。有者占有的那一部分超额利润。有者占有的那一部分超额利润。有者占有的那一部分超额利润。级级级级差差差差地地地地租租租租是是是是林林林林地地地地立立立立地地地地质质质质量量量量的的的的差差差差异异异异以以以以及及及及由由由由于于于于地地地地理理理理位置的差异形成所获得的超额利润级差地租位置的差异形成所获得的超额利润级差地租位置的差异形成所获得的超额利润级差地租位置的差异形成所获得的超额利润级差地租。级级级级差差差差地地地地租租租租是是是是林林林林地地

8、地地使使使使用用用用期期期期内内内内，由由由由于于于于经经经经营营营营者者者者增增增增加加加加投投投投入入入入，实实实实行行行行集集集集约约约约经经经经营营营营，使使使使林林林林地地地地的的的的生生生生产产产产力力力力或或或或地地地地利利利利等等等等级级级级提高而产生的超额利润，即为级差地租提高而产生的超额利润，即为级差地租提高而产生的超额利润，即为级差地租提高而产生的超额利润，即为级差地租。2 2、绝对地租、绝对地租、绝对地租、绝对地租三、林地使用权狭狭义义的的林林地地使使用用权权是是指指依依法法对对林林地地的的实实际际使使用；用；广广义义的的林林地地使使用用权权是是含含有有林林地地占占有有

9、权权、狭狭义义的的林林地地使使用用权权、部部分分收收益益权权和和不不完完全全处处分分权权的集合。的集合。通通常常所所说说的的林林地地使使用用权权也也是是指指广广义义的的林林地地使使用用权权，它它是是指指林林地地使使用用者者通通过过国国家家（林林地地所所有有者者）有有偿偿取取得得林林地地后后依依法法进进行行使使用用或或依依法法对对其其使使用用权权进进行行出出让让、出出租租、转转让让、抵抵押押、投资的权利，是林地使用权的法律体现形式。投资的权利，是林地使用权的法律体现形式。林林地地使使用用权权是是我我国国林林地地使使用用制制度度在在法法律律上上的的表表现现。林林地地使使用用权权的的设设定定必必须须

10、依依法法成成立立，任任何何人人无无论论以以何何种种方方式式取取得得林林地地使使用用权权都都必必须须得得到到法法律律认认可可，否否则则为为非非法法占占用用他他人人林林地地。由由于于林林地地使使用用权权是是以以他他人人林林地地为为客客体体的的权权利利，因因此此，林林地地使使用用权权人人一一般般须须向向林林地地使使用用权权出出让让人人支支付付林地使用权价格。林地使用权价格。四、林地资产评估的性质林林林林地地地地资资资资产产产产的的的的评评评评估估估估实实实实质质质质上上上上是是是是对对对对林林林林地地地地使使使使用用用用权权权权价价价价格格格格的的的的评评评评估估估估，林林林林地地地地使使使使用用用

11、用权权权权是是是是林林林林地地地地使使使使用用用用者者者者依依依依法法法法对对对对林林林林地地地地进进进进行行行行使使使使用用用用或或或或依依依依法法法法对对对对其其其其使使使使用用用用权权权权进进进进行行行行出出出出让让让让、出出出出租租租租、转转转转让让让让、抵抵抵抵押押押押、投投投投资资资资的的的的权权权权利利利利。根根根根据据据据有有有有关关关关法法法法律律律律规规规规定定定定，我我我我国国国国的的的的林林林林地地地地部部部部分分分分归归归归集集集集体体体体所所所所有有有有，其其其其余余余余的的的的归归归归国国国国家家家家所所所所有，使用者并无土地所有权。有，使用者并无土地所有权。有，

12、使用者并无土地所有权。有，使用者并无土地所有权。林林林林地地地地资资资资产产产产评评评评估估估估的的的的目目目目的的的的是是是是估估估估计计计计特特特特定定定定区区区区域域域域内内内内的的的的林林林林地地地地在在在在某某某某个个个个时时时时间间间间的的的的使使使使用用用用权权权权的的的的价价价价格格格格，为为为为林林林林地地地地使使使使用用用用权权权权的的的的出出出出让让让让、转转转转让让让让、出出出出租租租租、抵抵抵抵押押押押、投投投投资资资资、合合合合股股股股经经经经营营营营、拍卖提供依据。拍卖提供依据。拍卖提供依据。拍卖提供依据。“林林地地，包包括括郁郁闭闭度度零零点点二二以以上上的的乔

13、乔木木林林地地及及竹竹林林地地、灌灌木木林林地地、疏疏林林地地、采采伐伐迹迹地地、火火烧烧迹迹地地、未未成成林林造造林林地地、苗苗圃地和县以上人民政府规划的宜林地圃地和县以上人民政府规划的宜林地”。在在林林地地中中具具有有资资产产属属性性的的均均为为林林地地资资产产。由由于于林林地地资资产产的的依依附附性性，对对林林地地资资产产的的评评估估(林林地地使使用用权权的的评评估估)，实实质质上上是是根根据据经经营营林林地地上上植植被被产产生生的的超超额额的的利利润润，作作为为林林地地的的收收益益，以以此此为为基基础础进进行行林林地地资产评估资产评估在在一一些些无无立立木木的的林林地地上上如如采采伐伐

14、迹迹地地、火火烧烧迹迹地地、国国家家规规划划的的宜宜林林地地，则则必必须须为为其其选选择择最最适用的植被，平均的经营水平，来进行评估。适用的植被，平均的经营水平，来进行评估。由由于于林林地地的的依依附附性性和和林林木木资资产产的的多多效效益益性性，林林地地资资产产产产生生的的直直接接经经济济效效益益是是较较低低的的、尤尤其其是是防防护护林林和和用用材材林林的的林林地地使使用用权权价价格格十十分分低下，是各类土地使用权中价格最低的一种。低下，是各类土地使用权中价格最低的一种。按按福福建建现现行行的的生生产产水水平平和和有有关关技技术术经经济济指指标标，其其年年地地租租约约为为50150元元(公公

15、顷顷年年)，十十分分低低下下，而而在在福福建建南南部部的的经经济济林林经经营营中中，年年地地租租一一般般为为1501200元元/（公公顷顷年年），两两者者的差异较大。的差异较大。五、影响林地价值的因子五、影响林地价值的因子林林地地是是通通过过生生产产木木材材和和其其它它林林产产品品来来实实现现它它的的价价值值。因因此此，在在估估计计这这种种价价值值时时必必须须对对这这些些森森林林的的收收获获进进行行长长期期的的测测定定，即即对对林林地地未未来来的的收收益益(林林地地本本身身的的贡贡献献)进进行行预预测测。在在预预测测中中有有许许多多因因素素对对其其结结果果发发生生影影响，它们分别是：响，它们分

16、别是：(一)林学质量林林学学质质量量通通常常也也称称为为立立地地质质量量，一一般般受下列因子所决定：受下列因子所决定：1、土层厚度、土层厚度 2、腐殖质层厚度、腐殖质层厚度 3、土壤质地、土壤质地 4、海拔高度、海拔高度 5、坡位、坡位 6、坡向、坡向 7、坡形、坡形 8、地势、地势由由由由于于于于影影影影响响响响林林林林学学学学质质质质量量量量的的的的因因因因素素素素较较较较多多多多，且且且且这这这这些些些些因因因因素素素素多多多多有有有有交交交交叉叉叉叉的的的的配配配配置置置置，因因因因此此此此在在在在调调调调查查查查中中中中经经经经常常常常简简简简单单单单地地地地把把把把立立立立地地地地

17、质质质质量分为四个立地条件类型：量分为四个立地条件类型：量分为四个立地条件类型：量分为四个立地条件类型：I I肥沃类型；肥沃类型；肥沃类型；肥沃类型；较肥沃类型；较肥沃类型；较肥沃类型；较肥沃类型；中等肥沃类型；中等肥沃类型；中等肥沃类型；中等肥沃类型；瘠薄类型。瘠薄类型。瘠薄类型。瘠薄类型。以林分平均高和平均年龄关系编制的地位级表；以林分平均高和平均年龄关系编制的地位级表；以林分平均高和平均年龄关系编制的地位级表；以林分平均高和平均年龄关系编制的地位级表；以林分优势高和年龄关系编制的地位指数表；以林分优势高和年龄关系编制的地位指数表；以林分优势高和年龄关系编制的地位指数表；以林分优势高和年龄

18、关系编制的地位指数表；影影影影响响响响立立立立地地地地质质质质量量量量的的的的各各各各因因因因子子子子与与与与树树树树高高高高生生生生长长长长间间间间的的的的关关关关系系系系编编编编制制制制了数量化立地指数表。了数量化立地指数表。了数量化立地指数表。了数量化立地指数表。(二)经济质量经经济济质质量量主主要要是是指指林林地地的的经经济济位位置置，它它通通常常以以影影响响木木材材生生产产成成本本的的因因素素作作为为主主要要指指标标。如如以以近近期期内内道道路路是是否否能能达达到到小小班班的的可可及度。及度。即即即即可可可可及及及及小小小小班班班班一一一一一一一一道道道道路路路路已已已已达达达达到到

19、到到该该该该小小小小班班班班内内内内或或或或小小小小班班班班附附附附近近近近，小小小小班班班班内内内内采采采采伐伐伐伐的的的的木木木木材材材材，不不不不要要要要修修修修建建建建道道道道路路路路即即即即可可可可运运运运出；出；出；出；将将将将可可可可及及及及小小小小班班班班一一一一一一一一近近近近期期期期内内内内道道道道路路路路可可可可延延延延伸伸伸伸至至至至小小小小班班班班或或或或小小小小班班班班附附附附近近近近，小小小小班班班班安安安安排排排排采采采采伐伐伐伐仅仅仅仅需需需需修修修修建建建建少少少少量量量量的的的的道道道道路路路路(木材生产成本可承受得了的投资木材生产成本可承受得了的投资木材

20、生产成本可承受得了的投资木材生产成本可承受得了的投资)即可运出；即可运出；即可运出；即可运出；不不不不可可可可及及及及小小小小班班班班一一一一一一一一近近近近期期期期内内内内道道道道路路路路无无无无法法法法延延延延伸伸伸伸到到到到小小小小班班班班附附附附近，采伐木无法运出。近，采伐木无法运出。近，采伐木无法运出。近，采伐木无法运出。从从从从木木木木材材材材生生生生产产产产成成成成本本本本费费费费用用用用的的的的开开开开支支支支的的的的分分分分析析析析中中中中可可可可知知知知，在在在在各各各各项项项项木木木木材材材材生生生生产产产产成成成成本本本本中中中中集集集集材材材材成成成成本本本本和和和和

21、运运运运输输输输成成成成本本本本的的的的开开开开支支支支变变变变幅幅幅幅极极极极大大大大。因因因因此此此此、在在在在森森森森林林林林资资资资产产产产的的的的评评评评估估估估中中中中，评评评评定定定定林林林林地地地地的的的的经经经经济济济济质量必须根据木材运输的成本来划分地利等级。质量必须根据木材运输的成本来划分地利等级。质量必须根据木材运输的成本来划分地利等级。质量必须根据木材运输的成本来划分地利等级。区区区区位位位位等等等等级级级级也也也也是是是是反反反反映映映映土土土土地地地地经经经经济济济济质质质质量量量量的的的的一一一一种种种种重重重重要要要要指指指指标标标标，它它它它是是是是按按按按

22、土土土土地地地地所所所所在在在在县县县县(市市市市)经经经经济济济济发发发发展展展展水水水水平平平平和和和和交交交交通通通通运运运运输输输输条条条条件件件件进进进进行行行行分分分分级级级级，并并并并确确确确定定定定各各各各个个个个等等等等级级级级的的的的地地地地域域域域系系系系数数数数，以以以以该该该该系系系系数数数数来来来来修修修修正正正正林林林林地地地地的的的的价价价价格格格格。该该该该方方方方法法法法来来来来自自自自城城城城镇镇镇镇国国国国有有有有土土土土地地地地的的的的评估，评估，评估，评估，该该该该方方方方法法法法简简简简单单单单易易易易行行行行，因因因因此此此此，广广广广东东东东省

23、省省省国国国国有有有有资资资资产产产产管管管管理理理理办办办办公公公公室室室室和和和和林林林林业业业业厅厅厅厅共共共共同同同同制制制制订订订订的的的的广广广广东东东东森森森森林林林林资资资资源源源源资资资资产产产产评评评评估估估估程程程程序序序序与与与与方方方方法法法法中中中中将将将将其其其其引引引引入入入入林林林林地地地地评评评评估估估估，用用用用区区区区位位位位等等等等级级级级来来来来代代代代替替替替地地地地利利利利等等等等级级级级，编编编编制制制制了了了了立立立立地地地地系系系系数数数数表表表表和和和和地地地地域域域域系系系系数数数数表表表表，并并并并确定其标准地价为确定其标准地价为确定

24、其标准地价为确定其标准地价为30213021元元元元/hm2/hm2。立地系数表立地系数表(基准年基准年20年年)地域系数表地域系数表等级等级 每公顷出材量每公顷出材量 立地系数立地系数 好好 60m60m3 3 1.4 1.4 中中 42.3 m42.3 m3 3 1.0 1.0 差差 33.8 m33.8 m3 3 0.8 0.8 区位区位等级等级 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 10 10 地域地域系数系数 6.0 6.0 5.5 5.5 5.0 5.0 4.0 4.0 3.0 3.0 2.4 2.4 1.9 1.9 1.5 1.5 1.2 1.2

25、 1.0 1.0(三)森林经营的方式及强度从从经经营营方方式式看看，经经营营不不同同的的林林种种如如经经营营用用材材林林或或经经济济林林，其其经经营营的的目目的的不不同，经营的经济效益也有很大的差别同，经营的经济效益也有很大的差别从从经经营营的的树树种种看看，经经营营不不同同的的树树种种，经济价值相差较大经济价值相差较大从从经经营营强强度度看看，集集约约经经营营与与粗粗放放经经营营经济效益有很大的差别经济效益有很大的差别(四)林产品的市场价格林林地地资资产产的的价价值值与与林林产产品品的的价价格格息息息息相相关关，它它经经常常以以林林地地上上林林产产品品的的产产值值扣扣除除了了成成本本、税税费

26、费后后的的纯纯收收益益为为基基础础进进行行测测算算的的。林林产产品品的的市市场场价价格格提提高高，对应的林地资产的价格也高。对应的林地资产的价格也高。(五)生产周期及利率1.是要确定森林经营的时间期限。是要确定森林经营的时间期限。轮轮伐伐期期的的确确定定通通常常是是以以林林木木的的工工艺艺成成熟熟龄龄或或经经济济成成熟熟龄龄作作为为确确定定的的主主要要依依据据，是是根根据据当当地地需需材材材材种种的的要要求求以以及及经经营营单单位位的的经经济济和和经经营营类类型型的的龄龄级级结结构构来来综综合合考考虑虑确确定定的。的。择择伐伐周周期期在在理理论论上上是是以以林林木木的的生生长长率率、择择伐的强

27、度，通过公式计算的。伐的强度，通过公式计算的。2.是确定评估中所要采用的利率。是确定评估中所要采用的利率。在在森森林林资资产产的的评评估估中中，采采用用的的利利率率是是较较低低的的。因因为为评评估估中中各各计计算算公公式式所所采采用用的的成成本本支支出出，或或者者经经营营收收入入，均均以以现现在在的的价价格格进进行行计计算算，其其采采用用的的利利率率必必须须从从现现行行的的商商业业利利率率中中扣扣除除通通货货膨膨胀胀率率，仅仅由由纯纯利利率率和和经经营营的的风风险险率率两两部部分分构构成成。由由于于经经济济利利率率是是较较稳稳定定的的，所所采采用用的的利利率率的的变变化化，主主要要是是由由经经

28、营营项项目目的的风风险险率率所所决定。决定。(六)有林地与无林地的差别在在有有林林地地上上，在在本本周周期期内内的的经经营营树树种种，经经营营方方式式和和强强度度均均已已确确定定。在在本本周周期期内内的的土土地地收收益益必必须须根根据据现现有有状状态态确确定定，只只有有在在下下一一轮轮伐伐期期后后才才能能改改变变其其经经营营的的种种类类与与方方式式。而而无无林林地地从从评评估估时时就就必必须须为为其其确确定定较较适适合合的的经经营营树树种种、经经营营方方式式和和强强度度。此此外外，对对有有林林地地的的更更新新，其其成成本本一一般般要要低低于于无无林林地地的的造造林林。这这些些因子都使有林地的价

29、值产生差别。因子都使有林地的价值产生差别。(七)评估时间与交易案例时间的差异在在森森林林资资产产的的评评估估中中使使用用现现行行市市价价法法时时，经经常常无无法法寻寻找找到到近近期期的的交交易易案案例例，这这样样使使用用的的案案例例的的交交易易时时间间与与评评估估时时间间有有较较长长的的时时间间间间隔隔，不不同同的的时时期期市市场场的的物物价价水水平平不不同同，也也许许是是涨涨了了(通通货货膨膨胀胀)、也也许许是是跌跌了了(通通货货紧紧缩缩)，这这样样相相同同的的林林地地，在在不不同同时时期期其其价价值值是是有有所所不不同同的的，利利用用不不同同时时期期的的交交易易案例，必须根据市场的物价水平

30、进行调整。案例，必须根据市场的物价水平进行调整。(八)作林地使用，还是改变林地的用途林林地地由由于于其其上上生生长长着着的的林林木木对对改改善善人人类类的的生生存存环环境境有有着着巨巨大大的的作作用用，其其生生态态、社社会会的的效效益益较较大大，而而经经济济的的收收益益相相对对较较低低。因因此此，在在林林地地评评估估时时，是是否否改改变变林林地地的的用用途途对对林林地地的的价价格格影影响响极极大大。改改变变用用途途的的林林地地一一般般增增值值较较大大，必必须须用用改改变变后后用用途途来来计计算算其其收收益益，评评估其价值。估其价值。(九)林地交易的迫切性 林林地地交交易易是是否否迫迫切切，林林

31、地地的的出出售售有有否否竞竞买买者者，这这对对林林地地的的价价格格有有一一定定的的影影响响。在在通通常常情情况况下下，林林地地出出售售的的竞竞买买者者很很少少，而而林林地地所所有有者者对对林林地地的的出出售售也也不不迫迫切切。如如果果有有较较多多的的竞竞买买者者，林林地地价价格格可可能能升升高高，而而如如果果林林地地所所有有者者对交易要求迫切，则林地价可能下降。对交易要求迫切，则林地价可能下降。1、林林地地立立地地质质量量及及其其他他自自然然条条件件的的差差异异(林林学学质量质量)2、林地地利条件差异、林地地利条件差异(经济质量经济质量)3、林地经营方式及强度、林地经营方式及强度 4、林产品的

32、市场价格、林产品的市场价格 5、经营周期及利率、经营周期及利率 6、有林地与无林地的差别、有林地与无林地的差别 7、评估时间与交易时间的不同、评估时间与交易时间的不同 8、作林地使用还是改变林地用途、作林地使用还是改变林地用途 9、林地交易的迫切性、林地交易的迫切性影响林地价值的因子小结六、林地资产评估的基本方法现行市价法现行市价法适用于各类林地资产适用于各类林地资产适用于各类林地资产适用于各类林地资产林地期望价法林地期望价法适适适适用用用用于于于于用用用用材材材材林林林林地地地地、薪薪薪薪炭炭炭炭林林林林地地地地、经经经经济济济济林林林林地地地地、竹竹竹竹林林林林地地地地、疏疏疏疏林林林林地

33、地地地、未未未未成成成成林林林林造造造造林林林林地地地地、灌灌灌灌木木木木林林林林地地地地、采采采采伐伐伐伐迹迹迹迹地地地地、火烧迹地和国家规划的宜林地等林地资产评估火烧迹地和国家规划的宜林地等林地资产评估火烧迹地和国家规划的宜林地等林地资产评估火烧迹地和国家规划的宜林地等林地资产评估年金资本化法年金资本化法林林地地年年租租金金相相对对稳稳定定的的林林地地资资产产可可采采用用评估评估有有限限期期转转让让的的林林地地资资产产可可采采用用有有限限期期林林地费用价法评估地费用价法评估林地费用价法林地费用价法适用于苗圃地等林地资产评估。适用于苗圃地等林地资产评估。比例系数法比例系数法适用于异龄林林地评

34、估适用于异龄林林地评估1 1、现行市价法、现行市价法现现行行市市价价法法是是以以相相同同或或类类似似资资产产的的现现行行市市价价作作为为比比较较基基础础，估估算算被被评评估估资资产产评评估估价价值的方法。其计算公式为值的方法。其计算公式为式中：式中：En资产评估值；资产评估值；K质量调整系数质量调整系数Kb物价指数调整系数；物价指数调整系数；G林地单位面积交易价格；林地单位面积交易价格；M林地资产评估总面积林地资产评估总面积 技巧说明在在实实际际应应用用中中其其质质量量系系数数常常由由立立地地质质量量系系数数与地利等级系数构成与地利等级系数构成立地质量修正系数立地质量修正系数地利等级修正系数地

35、利等级修正系数物物价价指指数数调调整整系系数数常常用用两两个个评评估估基基准准日日时时的的木材销售价格比值替代。木材销售价格比值替代。l其其他他因因子子的的修修正正值值k4只只能能按按其其实实际际情情况况进进行行评评分分，将将综综合合的的评评分分值值确确定定一一个个修修订订值值的量化指标。的量化指标。l上式可改写为上式可改写为：2 2、林地期望价法、林地期望价法林林地地期期望望价价法法以以实实行行永永续续皆皆伐伐为为前前提提，从从无无林林地地造造林林开开始始计计算算，将将无无穷穷多多个个轮轮伐伐期期的的纯纯收收益益全全部部折折为为现现值值累累加加求求和和，作作为为林林地地的的评评估值。其计算公

36、式为：估值。其计算公式为：式中：式中：式中：式中：BuBu林地资产评估值；林地资产评估值；林地资产评估值；林地资产评估值；CiCi第第第第i i年年年年投投投投入入入入的的的的营营营营林林林林生生生生产产产产直直直直接接接接费费费费用用用用（包包包包括括括括整整整整地地地地、栽栽栽栽植植植植、抚育等费用）；抚育等费用）；抚育等费用）；抚育等费用）；AuAu现现现现实实实实林林林林分分分分第第第第U U年年年年主主主主伐伐伐伐时时时时的的的的纯纯纯纯收收收收入入入入（指指指指木木木木材材材材销销销销售售售售收收收收入入入入扣扣扣扣除除除除采采采采运运运运成成成成本本本本，销销销销售售售售费费费费

37、用用用用、管管管管理理理理费费费费用用用用、财财财财务务务务费费费费用用用用、有有有有关关关关税税税税费费费费、木木木木材材材材经经经经营营营营的的的的合合合合理理理理利利利利润后的部分）；润后的部分）；润后的部分）；润后的部分）；DaDa、DbDb现实林分第现实林分第现实林分第现实林分第a a、b b年的间伐纯收入；年的间伐纯收入；年的间伐纯收入；年的间伐纯收入；U U经营周期；经营周期；经营周期；经营周期；V V年年年年均均均均营营营营林林林林生生生生产产产产间间间间接接接接费费费费用用用用（包包包包括括括括森森森森林林林林保保保保护护护护费费费费、营营营营林林林林设设设设施施施施费费费费

38、、良良良良种种种种实实实实验验验验费费费费、调调调调查查查查设设设设计计计计费费费费、基基基基层层层层生生生生产产产产单单单单位位位位管管管管理理理理费费费费、场场场场部部部部管管管管理理理理费费费费用用用用和和和和财财财财务务务务费费费费用）；用）；用）；用）；P P利率。利率。利率。利率。重点与难点该公式与收获现值法公式的区别：该公式与收获现值法公式的区别：林地期望价公式林地期望价公式收获现值法公式收获现值法公式请请注注意意二二者者分分母母的的不不同同：注注意意Ci的的不不同同，上上式式Ci为为无无林林地地造造林林至至郁郁闭闭的的造造林林成成本本，下下式式中中的的Ci则则等等同同于于上上式

39、式中中的的V为每年的管护成本为每年的管护成本其其它它计计算算过过程程与与注注意意点点与与中中龄龄林林资资产产评估基本类似（此处略）评估基本类似（此处略）实例实例11林地期望价计算林地期望价计算某某国国营营林林场场的的主主要要技技术术经经济济指指标标，杉杉木木人人工工林林投投资资，第第一一年年180元元/亩亩，第第二二年年80元元/亩亩，第第三三年年80元元/亩亩，第第四四年年40元元/亩亩，第第五五年年起起每每年年管管护护费费用用为为5元元/亩亩，30年年主主伐伐产产量量16M3，出出材材率率70%（其其中中原原木木25%；非非规规格格材材45%）。第第10年年进进行行第第一一次次间间伐伐，产

40、产综综用用材材3，扣扣除除成成本本、税税费费后后，纯纯收收入入为为60元元/亩亩，第第二二次次间间伐伐为为第第15年年间间伐伐纯纯收收入入为为300元元/亩亩。其其余余有有关关技技术术指指标标与与中中龄龄林林资资产产评评估估案案例例同同。计计算算其其地地价价与与年年地租地租 有关技术经济指标（均为虚构假设指标）（一）营林生产成本：从第五年起每年的管护费用为5元/亩。（二）木材销售价格（参照成过熟林而得）：杉原木730元/立方米；杉综合：620元/立方米（三）两金统一计征价：杉原木400元/M3；杉综合：200元/M3：增值税起征价杉原木550元元/M3；杉综合：420元元/M3：（四）木材生产

41、经营成本（含短运、设计、检尺等）：130元/M3（六）地租：新林价的30%得杉原木48元/M3；杉综合元/M3（七）木材生产经营利润：杉原木15元/立方米；杉综合9元/立方米（八）林业投资收益率：6%（九）出材率：杉原木出材率为25%；杉综合出材率为45%（五）相关费用：（五）相关费用：（1）育林费：按统一计征价的）育林费：按统一计征价的12%计计（2）维简费：按统一计征价的）维简费：按统一计征价的8%计计（3）木材检疫费：按统一计征价的）木材检疫费：按统一计征价的0.2%计计（4）销售费用：）销售费用：10元元/立方米立方米（5）管理费用：按销售收入的）管理费用：按销售收入的5%计计（6）不

42、不可可预预见见费费：杉杉原原木木12元元/立立方方米米，杉杉综综合合7元元/立方米立方米（7）增值税：以起征价的）增值税：以起征价的6%计计（8）城建税、教育附加合计以增值税的）城建税、教育附加合计以增值税的8%计）计）测算过程l l由前例计算可得由前例计算可得由前例计算可得由前例计算可得 杉原木主伐纯收入为杉原木主伐纯收入为杉原木主伐纯收入为杉原木主伐纯收入为A1=362A1=362元元元元杉综合材主伐纯收入为杉综合材主伐纯收入为杉综合材主伐纯收入为杉综合材主伐纯收入为A2=332A2=332元元元元l l该林地杉木主伐时纯收入为该林地杉木主伐时纯收入为该林地杉木主伐时纯收入为该林地杉木主伐

43、时纯收入为l lAu=160.25362+160.45332=3838Au=160.25362+160.45332=3838元元元元l l四年营造林成本合计值四年营造林成本合计值四年营造林成本合计值四年营造林成本合计值l lC=180C=180C=180C=1801.0630+1.0630+808080801.0629+1.0629+808080801.0628+1.0628+404040401.0627=20691.0627=2069元元元元该地地价为：该地地价为：Bu=3838+60Bu=3838+601.06(30-10)+3001.06(30-15)-2069/(1.0630-1)-5

44、/0.06=468元元年地租年地租=BuP=4680.06=28元元3 3、年金资本化法、年金资本化法年年年年金金金金资资资资本本本本化化化化法法法法是是是是将将将将被被被被评评评评估估估估的的的的林林林林木木木木资资资资产产产产每每每每年年年年的的的的稳稳稳稳定定定定收收收收益益益益作作作作为为为为资资资资本本本本投投投投资资资资的的的的收收收收益益益益，按按按按适适适适当当当当的的的的投投投投资资资资收收收收益益益益率率率率估估估估算算算算林木资产评估价值的方法。其计算公式为：林木资产评估价值的方法。其计算公式为：林木资产评估价值的方法。其计算公式为：林木资产评估价值的方法。其计算公式为：

45、Bu=A/p Bu=A/p式中：式中：式中：式中：BuBu资产评估值；资产评估值；资产评估值；资产评估值；A A年平均纯收益；年平均纯收益；年平均纯收益；年平均纯收益；P P投资收益率投资收益率投资收益率投资收益率当当林林地地使使用用权权有有期期限限转转让让时时，按按以以下下公公式式计算林地使用权价格：计算林地使用权价格：Bn=Bu(1+P)Bn=Bu(1+P)n n-1/-1/(1+P)(1+P)n n=A(1+P)A(1+P)n n-1/-1/PP (1+P)(1+P)n n 式中：式中：BnBn林地使用权有期限转让价格；林地使用权有期限转让价格；林地使用权有期限转让价格；林地使用权有期限

46、转让价格；BuBu林林林林地地地地评评评评估估估估值值值值（使使使使用用用用权权权权无无无无期期期期限限限限转转转转让让让让评评评评估估估估值值值值）；P P利率；利率；利率；利率；nn林地使用权转让年数。林地使用权转让年数。林地使用权转让年数。林地使用权转让年数。案例案例22林地年金资本化法林地年金资本化法例例：某某林林农农拟拟向向村村集集体体承承包包100亩亩林林地地进进行行毛毛竹竹林林经经营营，双双方方协协议议约约定定每每年年地地租租为为30元元/亩亩，要要求求现现在在一一次次性性支支付付租租赁赁期期内内地价。地价。（1）承包经营期为长期经营（即无限期）承包经营期为长期经营（即无限期）（

47、2）承包经营期为）承包经营期为30年年请分别计算该林地租赁价。请分别计算该林地租赁价。（1）解解：长长期期经经营营且且年年地地租租稳稳定定，可可采采用用年年金金资资本本化化法法计计算算，考考虑虑到到竹竹林林的的经经营营效效益益较较高高，其其投投资资收收益益率率取取值值为为10%，则该地价为，则该地价为 Bu=A/P=10030/0.1=30000(元）元）该林农一次性应支付该林农一次性应支付3万元林地使用费万元林地使用费（2）解解：承承包包租租赁赁期期为为30年年，可可采采用用有有限限期林地使用费法计算可得期林地使用费法计算可得B30=Bu(1.+0.1)30-1)/(1+0.1)30=300

48、000.943=28290元元该该林林农农一一次次性性应应支支付付28290元元（30年年）林林地地使用费使用费技巧说明技巧说明上上述述计计算算公公式式简简单单易易算算，关关键键问问题题是是确确定定平平均均地地租租和和投投资资收收益益率率，在在竹竹林林、经经济济林林林林地地资资源源资资产产评评估估中中，由由于于林林地地上上的的竹竹林林或或经经济济林林木木在在较较长长的的时时间间内内每每年年有有稳稳定定的的收收入入，其其地地租租也也较较稳稳定定并并经经常常每每年年定定期期支支付付，因因此此每每年年支支付付地地租租的的林林地地资资产产评评估估中中经经常常采采用用这这两两种种方方法法。现现在在在在部

49、部分分地地区区用用材林林地逐年支付地租亦可使用此方法。材林林地逐年支付地租亦可使用此方法。4 4、林地费用价法、林地费用价法林林林林地地地地费费费费用用用用价价价价法法法法是是是是以以以以取取取取得得得得林林林林地地地地所所所所需需需需的的的的费费费费用用用用和和和和把把把把林林林林地地地地维维维维持持持持到到到到现现现现在在在在状状状状态态态态所所所所需需需需的的的的费费费费用用用用来来来来估估估估算算算算林林林林地地地地评评评评估估估估值值值值的的的的方法。其计算公式为：方法。其计算公式为：方法。其计算公式为：方法。其计算公式为：式中：式中：式中：式中：BuBu林地资产评估值；林地资产评估

50、值；林地资产评估值；林地资产评估值；A A林地购置费；林地购置费；林地购置费；林地购置费；MiMi林地购置后，第林地购置后，第林地购置后，第林地购置后，第i i年林地改良费；年林地改良费；年林地改良费；年林地改良费；nn林地购置年数；林地购置年数；林地购置年数；林地购置年数；P P利率。利率。利率。利率。5 5、比例系数法、比例系数法设设某某片片10公公顷顷的的阔阔叶叶异异龄龄林林承承包包期期已已满满，在在新新的的承承包包合合同同签签订订前前要要求求对对其其林林地地资资产产价价格格进进行行评评估估，并并在在这这一一基基础础上上确确定定新的地租租金。新的地租租金。(1)收益现值计算收益现值计算据