方地块区域市场报告.ppt

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1、四方区域房地产市场报告谨呈：世茂地产地块本体分析目录：区域概况区域微观市场分析区域内竞争格局主要竞品分析地块本体分析区域概况区域微观市场分析区域内竞争格局主要竞品分析地处青岛四方区西部成熟区域，紧邻瑞昌路和杭州路，距海云庵商圈，距欢乐滨海城，未来发展潜力巨大，是当前房地产开发的理想选择之地地块位于四方区老城区，属于传统的老工业区，目前正处在改造升级之中；地块区位条件较好，距台东商圈约4KM，距青岛市政府约6KM，距建设中的四方重点项目“欢乐滨海城”仅；项目紧邻青岛城市主干道瑞昌路，西接环湾大道、跨海大桥。杭州路金华路台东商圈新都心水清沟商圈 欢乐滨海城本案青岛市政府市北CBD6KM2.5KM3

2、KM3KM4KM4KM海云庵商圈 瑞昌路地块区位本案项目位于瑞昌路、杭州路交界处，紧临两处十字路口，整体形象一般，地块价值沿杭州路和瑞昌路往北递减瑞昌路三角地块灯具窗帘市场杭州花园青岛微电机厂德仁医院待拆迁厂房地块四至本案紧临城市主干道瑞昌路，可达胶州湾高速、跨海大桥、市区各地等。瑞昌路的拓宽改造有望年内启动，地处地铁M1和M5号线换乘站，未来交通条件优越地块南侧为城市主干道瑞昌路，通过此道路，向西可达胶州湾高速，直通跨海大桥，去往城阳、胶州等地。向东可达山东路、重庆路等，可达市区各地；M1线为中山路城阳，线路自中山路起经台东、铁路青岛北站、流亭机场，到达城阳。M5线为大麦岛渥岛，两条线路在地

3、块东南侧交汇，设立站点瑞昌路。M5M1市南区市南区崂山区山区李李沧区区长途汽车站瑞昌路至胶州湾高速至李沧、城阳跨海大桥轮渡青岛港海底隧道至崂山至崂山本案市北区市北区至至市市北北、市市南南本案交通条件紧临城市主干道，三面临街；周边道路以杭州路的商业价值最高，其次为瑞昌路；附近有五个公交站点，约十几条公交线路可通往市区各地，通达性好金华路瑞昌路人民路杭州路金华路：双向四车道瑞昌路：双向四车道杭州路：双向六车道 人民路：双向四车道 交通条件本案项目周边生活氛围较成熟，但配套尚不完善，并且品质较低，以中低消费为主；区域内缺乏大型超市，仅有青岛、工商、中国三家银行，配套仍需完善改进商超：家家悦超市、天一

4、方农产品超市、农贸市场等；教育：小天童幼儿园、电厂幼儿园、启明星幼儿园、小石头幼儿园、杭州路小学、嘉定路小学、十七中、四十四中，均为非重点学校；银行：青岛银行、工商银行、中国银行；另有招行、农行、兴业等自助银行；医疗：德仁医院、消防医院、恒博医院、医保城、百草厅、海王星辰、百姓阳光大药房等；宾馆：鸿宇凯商务酒店、消防宾馆、金瑞宾馆、7天假日、锦江之星、如家酒店。天一方农产品超市消防医院窗帘灯具市场第十七中学德仁医院医保城百草厅丰硕堂7天假日酒店锦江之星如家酒店小石头幼儿园第四十四中学恒博医院嘉定路小学青岛银行金瑞宾馆消防宾馆工商银行杭州路小学家家悦超市中国银行农贸市场电厂幼儿园小天童幼儿园百姓

5、阳光大药房鸿宇凯商务酒店小肥羊酒店鱼王府酒楼文文文文文文文紫丁香饭店周边配套本案u地块位于四方老工业区，区域成熟，是“环湾保护、拥湾发展”的重点区域，发展前景良好；u地块处瑞昌路、杭州路交汇、跨海大桥、环湾大道，交通便利，通达性较好；u地块周边将是四方区的重点改造区域，地块周边多为待开发地块，成片开发将大大提升区域品质和价值。小结：地块本体分析区域概况区域微观市场分析区域内竞争格局主要竞品分析“环湾保护、拥湾发展”，谋划“一带、五区、多支撑点”的蓝色经济区建设发展总体格局，全域统筹，三城联动推动青岛一体化发展，构建大青岛格局青岛市确立了“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的空间发展战略，

6、十二五规划提出全域统筹，三城联动，推动青岛一体化发展；“十二五”规划，打造环湾型城市框架，构筑“一带、五区、多支撑点”的蓝色经济总体空间布局。东海岸现代服务业区鳌山海洋科技创新及产业发展示范区西海岸经济区董家口港区及临港产业区蓝色经济聚集带高新区胶州湾北部园区区域概况跨海大桥：横跨胶州湾，连通青岛、黄岛和红岛的主城区；海底隧道：黄岛、薛家岛至青岛团岛；青岛地铁：共规划M1-M8八条线路，M3线预计2014年建成通车；高速公路：青兰、青银、沈海、青新和荣乌等12条高速公路，县域实现高速公路互通；三横四纵：三纵”为环胶州湾高速公路及其延长线，重庆路快速路，青银高速公路市区段；“四横”分别为东西快速

7、路、杭州支路-鞍山路快速路、海湾大桥青岛端接线、仙山路快速路。跨海大桥、海底隧道通车及地铁、青龙高速的建设以及市区“三纵四横”快速路网打造，构建立体复合型交通，加强青岛内部以及内部与外部间联系区域交通伴随着“环湾保护，拥湾发展”的战略实施，四方区作为战略启动区和半岛蓝色经济核心区的重要组成部分，原来以工业为主的岸线，将逐步调整为经济岸线、生态岸线、旅游岸线、生活岸线。四方区在全市新一轮的城市发展中占据了十分重要的位置，这是四方区加速发展的重要战略与机会；积极打造“青岛新都心”和“创意产业园”组团，正逐步转化为为青岛的“中央文化区”。由“传统工业区”向“新都心”和“创意产业园”的逐步转型，为四方

8、区的加速发展提供了更多的机会，未来规划为“生态生活区”。未来发展规划四方区正处在青岛市内四区由北到南的商圈空白点上，规模型商圈相对匮乏；目前正在着力打造人民路商圈、大水清沟商圈、海云庵商圈、双山商务中心等几大商圈，利群购物广场、TESCO购物中心等大型商业中心已入住人民路商圈。四方区为老城区，商业配套较为低端，目前正在向中高端商业区转变。未来商业规划p四方区交通规划：青岛城区“四横三纵”快速路网和跨海大桥、海底隧道的贯通及青岛市地铁的建设（一期工程M3从辖区东面经过、三期M1由北向南贯穿整个四方区）和公共交通网络的完善，将提高四方区整体的交通便利性和通达性。作为老城区，四方区的交通网络已非常成

9、熟，随着未来地铁的建成，对四方的交通便利性将进一步提升。未来交通规划u四方区地处青岛市区中部，是交通枢纽区、加工工业区、民俗民情旅游区，自然环境一般，城市感较差，区域内项目品质普遍不高；u作为老城区，四方区的交通网络已非常成熟，随着地铁的建成通车，将进一步提升区域的交通便利性，为区域经济发展奠定基础；u随着大青岛规划完成，四方并入市北后，区域内发展规划向好，面临空前发展契机；小结：地块本体分析区域概况区域微观市场分析区域内竞争格局主要竞品分析12年四方区土地供应排名第二，仅次于城阳区，成交价格相对较高。区域土地市场供应2012年四方区供销量均有所下降，其中供应量为万，同比下降29.6%；成交量

10、为万，同比下降3.4%。2012年四方区成交均价为11327元/，同比下降5.9%，该区签约较好的项目主要集中在万科城、淮安郡、青建太阳岛等。从供销结构来看，四方区的供销主要集中在首置类产品，其中2012年四方区供应结构中首置产品占比54.9%；成交结构中，首置类产品占比73.3%。区域供销量分析 12年四方区供销量、成交均价均有所下降，供销主要集中在首置类产品。区域存量分析 2012年四方区供销量均有所下降，其中供应量为万，同比下降29.6%；成交量为万，同比下降3.4%。2012年四方区成交均价为11327元/，同比下降5.9%，该区签约较好的项目主要集中在万科城、淮安郡、青建太阳岛等。从

11、供销结构来看，四方区的供销主要集中在首置类产品，其中2012年四方区供应结构中首置产品占比54.9%；成交结构中，首置类产品占比73.3%。12年四方区市场存量较11年小幅下降，存量以首置和首改类产品为主。n2012年，四方区供应、成交、均价均同比出现下滑；n四方区地位颇为尴尬，其占据较好的地理区位，但区域内脏乱差的印象一时间无法抹去，导致区域内部分项目有价无市；n随着行政区划分对老四方带来的利好影响，预计未来的楼市将逐渐转好。小结：地块本体分析区域概况区域微观市场分析区域内竞争格局主要竞品分析联城海岸锦城保利里院里海信淮安郡万科城保利百合花园中冶英郡温莎郡城投瑞海景园德馨筑家保利香槟国际海情

12、御园海尔优四方鸿海佳园青建太阳岛银华广场城投海岸馨园正商红枫谷海信湖岛世家待售项目在售项目一木瑞昌馨苑城投宜昌馨园国隆昌盛花园本案项目名称建筑类型建筑面积（万）容积率万科城高层502.5海信淮安郡小高层、高层3.42.1鸿海佳园小高层、高层10.62.5正商红枫谷多层、小高层13.81.4保利里院里多层、高层302.7联城海岸锦城小高层、高层602.3中冶英郡高层、多层5.23.1银华广场小高层、高层3.43.0城投瑞海景园高层23.52.37环宇颐和广场从区域竞争关系来看，区域项目量多盘大，未来市场竞争激烈。区域内竞品分布 区域内竞品供销分析 区域产品以高层居多，目前多处于售罄或尾盘状态，洋

13、房产品稀缺，80-90平首置类产品去化速度居首位项目名称产品类型户型/面积()供应套数去化套数成交单价（元）成交总价（万元）2013年潜在供应现状万科城高层60-7013791339480-140万12010年首次开盘，分三期开发，目前2.2期库存在售70-80141812421080-90202510071278467890-1102568124956海信淮安郡高层70-8034321218185-190万322010年开盘，目前尾盘在售80-90217157120624790-11088431261417110-13076391272932130-1502215127820联城海岸锦城高层

14、60-70602993160-125万422011年开盘，共30个楼座分四期开盘，目前一、二期已入住，三期在售70-80108639234480-901384100022190-1107582689438401110-13012640957886保利里院里高层80-90765281075786-138万942010年开盘，共分四盘，目前住宅售罄，商业在售90-1102521909937110-130219371066448鸿海佳园高层70-8012014987970-146万62010年开盘，目前尾盘在售80-901042795331690-11010946962824130-15032397

15、5123中冶英郡洋房90-1101207111071100-144万492011年开盘，尾盘目前仅余数套在售110-1302491108115高层70-802525838759-85万080-9071718205090-1102277380银华广场高层50-6084441109355-101万402011年开盘，共三栋楼，目前尾盘在售60-704428116921580-9082441119336区域内产品价格分析 区域在售项目价格在9000-11000元/左右，总价在70-100万之间；二手房价格在8500-8700元/左右，总价在65-80万之间区域在售项目单价区间元/周边项目单价区间万元

16、区域在售项目总价区间周边项目总价区间客户区域分布客户置业目的客户置业属性区域市区其他自住自住兼投资投资首置首改再改里院里50%35%15%70%25%5%60%30%10%鸿海佳园50%40%10%80%10%10%75%20%5%联城海岸锦城60%30%10%50%40%10%50%40%10%中冶英郡60%30%10%90%5%5%50%40%10%万科城40%40%20%50%30%20%50%35%15%海信淮安郡45%40%15%55%25%15%60%30%10%银华广场30%40%30%45%35%20%50%35%15%客户区域：竞品项目以四方区地缘性客户为主，其次为市区客户，

17、少量其他区域客户置业目的：竞品项目客户购房以自住目的为主，少量投资客户置业属性：竞品项目以首置和首改客户为主，少量再改类客户区域内客户情况分析 区域项目客户以地缘性客户为主，其次是市区客户，购买目的多自住，购房人群趋向年轻化n从区域竞争关系来看，区域内未来推盘项目量多盘大，市场竞争激烈；n区域产品以高层居多，目前多处于售罄或尾盘状态，洋房产品稀缺；n区域项目客户以地缘性客户为主，其次是市区客户，购买目的多自住，购房人群趋向年轻化；小结：地块本体分析区域概况区域微观市场分析区域内竞争格局主要竞品分析主要竞品分析-海信湖岛世家重点竞品项目分析项目名称海信湖岛世家地理位置四方区瑞昌路218号 开发商

18、青岛海信房地产股份有限公司物业类型高层、写字楼建筑面积245000占地面积78400容积率3.1绿化率40%车位比例1：0.7本土知名开发商打造，项目所处区域配套、交通等无明显优势，依靠政府对周边的规划提升项目的区域价值海信湖岛世家月度销售走势主要竞品分析-海信湖岛世家海信湖岛世家首次开盘为2012年8月，开盘起价8600元，经历近三个月的蓄客期，开盘仅售71套；由于定价失误，项目在经历过开盘后，销售业绩处于下滑态势。随着价格的下调以及行政区域的重新划分，12月成交量直线上升。项目分四期开发，具体物业形态尚在规划中。主力户型：88套二、110套三优惠政策：2万抵4万，大部分房源98折客户构成：

19、地缘性客户，周边首置首改客户。推广渠道：报广、网络、高炮、短信、派单。建筑类型高层主力面积（）88-157均价（元/）9804借鉴点：产品功能布置合理，卧室及起居室面积占比较高，空间利用率高规避点：卫生间门正对卧室门，不符合风水要求；无面积赠送，附加值低88二室二厅88二室二厅90二室二厅110三室二厅u中间户，户型方正，空间利用率高u功能分区齐全u主卧面积（+阳台面积）基本与客厅相同，卫生间及厨房面积较小u户型南北不通透u卫生间为暗室，且与卧室门相对u单元间衔接户，全明户型，南北通透u功能分区齐全u双南向卧室提高居住舒适度，卧室及起居室面积差距不大u厨房及餐厅面积稍大，造成空间浪费u卫生间门

20、正对次卧门u中间户，户型方正u功能分区齐全，u主卧面积（+阳台面积）基本与客厅相同，卫生间及厨房面积较小u户型南北不通透u卫生间为暗室，且门与卧室门相对u次卧虽为南向窗户，但由于自身遮挡造成日照时间短u边户，全明户型，南北通透，空间利用率高u功能分区合理u双南向卧室提高居住舒适度，两卧室面积占比房屋面积较大主要竞品分析-海信湖岛世家主要竞品分析-保利里院里保利地产在青岛第二个精品项目，项目所处区域配套、交通等较完善，随着海云庵片区城市功能的进一步完善，同时提升了项目的升值潜力重点竞品项目分析项目名称保利里院里地理位置四方区嘉定路与人民路交汇处 开发商保利（青岛）实业有限公司产品21栋高层9栋多

21、层建筑面积300000占地面积78000容积率2.7绿化面积35%开盘/开业时间2010年9月主要竞品分析-保利里院里保利里院里月度销售走势首次开盘时间2010年9月开盘去化约110套；截止目前保利里院里住宅已经基本售罄，二期、三期正在交房，仅余商铺在售，均价20000元/。项目地段优，品牌开发商运作，吸引市场关注度高；洋房产品稀缺、价格适中，客户认可度高，去化速度快；主力面积：80-135套二户型优惠政策：搜房网1万抵10万，享受贷款利率85折。主要客户构成：地缘性客户，周边首置首改客户、新青岛人。建筑类型高层洋房主力面积（）80-15080-130均价（元/）112569493借鉴点：全明

22、户型，产品功能布局合理，卧室飘窗设计增加空间感。规避点：户型利用率欠佳，采光不足。u全明户型设计，南北通透，动静分区u功能分区齐全u主、次卧飘窗设计增加卧室空间感u卫生间干湿分离，巧陪通窗口u空间利用率低u动静分离，空间布局紧凑u全明户型，u主卧飘窗增加卧室空间感u户型南北不通透u次卧室虽有窗户但朝向不佳，采光不足u卫生间门与厨房门相对u户型方正，南北通透，动静分离u布局规划合理，空间利用率高u主卧面积配有卫生间私密性更好u卫生间为暗室u进深过长，造成北向卧室采光不佳u书房面积过于窄小u全明户型，南北通透，u布局合理，空间利用率高u主卧独立卫生间及衣帽间的设计，彰显主人气派私密生活u双南向卧室

23、提高居住舒适度，两卧室面积占比房屋面积较大90套二户型86套二户型115套三户型143套四户型主要竞品分析-保利里院里项目所处区域为四方区老城区，周边配套、交通等较完善，产品形态涵盖高层、洋房主要竞品分析-中冶英郡重点竞品项目分析项目名称中冶英郡地理位置四方区宜阳路59号开发商青岛中冶华方置业有限公司物业类型高层、多层建筑面积52422.56占地面积13000容积率3.1绿化率30%开盘/开业时间2011年12月18日售价/租金多层均价12000元/中冶英郡月度销售走势主要竞品分析-中冶英郡首次开盘时间2011年12月18日，当天去化约40套，之后月均去化10套左右。当期户数485套，其中回迁

24、户203套。在售282套，在售房源已基本售罄。洋房产品稀缺、价格适中，客户认可度高，去化速度快；高层产品价格适中，面积段合理，吸引大量刚需客户；主力成交面积：90套二套三户型；主要客户构成：周边地缘性客户为主，高层产品因高性价比吸引一些新青岛人购买。本地客户与外地客户占比9：1推广渠道：报广、网络为主，线下派单、巡展、短信。建筑类型高层洋房主力面积（）80-11090-130均价（元/）112058237借鉴点：产品功能布置合理，卧室及起居室面积占比较高，空间利用率高规避点：面积赠送，附加值低u全明户型设计，南北通透，动静分区u功能分区齐全u主卧带阳台，增加了卧室空间感u卫生间干湿分离，巧陪通

25、窗口u进深过长，北向采光时间短u全明户型，户型较为紧凑u南北通透，户型方正u每个房间的空间较小u功能分区不明显u卫生间门与卧室门对着u户型方正，动静分离u布局规划合理，空间李永利高u双南向卧室提高居住舒适度u卫生间为暗室u双南向卧室导致客厅为暗厅u全明户型，南北通透，u布局合理，空间利用率高u主卧独立卫生间及衣帽间的设计，彰显主人气派私密生活uL型大阳台提高客厅舒适度u双南向卧室提高居住舒适度u东向客厅日照时间较短110套三户型90套二户型89套二户型80套二户型主要竞品分析-中冶英郡主要竞品分析-联城海岸锦城重点竞品项目分析项目名称联城海岸锦城地理位置四方区海岸路2号开发商青岛联城海岸置业有

26、限公司物业形态高层建筑面积170000占地面积229500容积率2.3绿化率41.2%开盘/开业时间2010年12月项目地处市北交界，项目体量大，交通便捷，目前一、二期已交付入住，社区配套、成熟度高主要竞品分析-联城海岸锦城联城海岸锦城月度销售走势 首次开盘时间2010年12月，此时市场房价上涨过快、不限购不限贷，首次开盘去化168套；项目包括回迁房；2012年加推房源，成交量较好。优惠政策：贷款98折；一次性付款96折。项目分四期开发，目前三期在售，预计明年上半年四期开盘，推高层产品；主要构成客户为：地缘性客户、新青岛人、本地刚需；推广渠道：报广、网络、高炮、楼体、短信、巡展、派单。建筑类型

27、高层主力面积（）80-130均价（元/）11000借鉴点：产品功能布置合理，卧室及起居室面积占比较高，空间利用率高规避点：面积赠送，附加值低u全明户型设计，南北通透，动静分区u功能分区齐全u主卧带阳台，增加了卧室空间感u卫生间干湿分离，巧陪通窗口u进深过长，北向采光时间短u全明户型，户型较为紧凑u南北通透，户型方正u每个房间的空间较小u功能分区不明显u卫生间门与卧室门对着u户型方正，动静分离u布局规划合理，空间李永利高u双南向卧室提高居住舒适度u卫生间为暗室u双南向卧室导致客厅为暗厅u全明户型，南北通透，u布局合理，空间利用率高u主卧独立卫生间及衣帽间的设计，彰显主人气派私密生活uL型大阳台提高客厅舒适度u双南向卧室提高居住舒适度u东向客厅日照时间较短168套四户型69套二户型88套二户型135套三户型联城海岸锦城主要竞品分析-联城海岸锦城四方区域市场小结u2012年末整体住宅市场转好，青岛行政区划的调整（市北四方合并为市北区）为低靡的四方区房产市场成交起重要的催化作用。u四方区域市场的在售项目基本接近尾声，目前在售项目仅湖岛世家有洋房产品，其他项目皆为高层。13年海信湖岛世家、联城海岸锦城将加推高层产品，刚需产品市场去化压力较大。u低单价、小面积高层、洋房产品，满足该片区购房者寻需求，别墅产品尚存在空缺,洋市场供应不足。小结：THANK YOU