《编物业管理案例》PPT课件.ppt

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1、新编物业管理案例新编物业管理案例PPT案例一、买房尚未取得产权证，我是业主吗？案例一、买房尚未取得产权证，我是业主吗？某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，一些工作人员对张先生的代表资格存在异时，一些工作人员对张先生的代表资格存在异议，认为房子虽然可能事实上是张先生买的，议，认为房子虽然可能事实上是张先生买的，但是张先生没有取得房产证，没有证据证明张但是张先生没有取得房产证，没有证据证明张先生就是业主，请问，买房暂时没有取得产权先生就是业主，请问，买房暂时没有取得产权证，张先生能不能被称为业主？证，张先生能不能被称为业主？案例二、不是业主就不能参加

2、业主代表大会吗？案例二、不是业主就不能参加业主代表大会吗？某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，工作人员对一位老太太存有异议，认为她时，工作人员对一位老太太存有异议，认为她不是小区的业主，不能参加业主大会。事后了不是小区的业主，不能参加业主大会。事后了解，原来这个老太太是本小区某业主的岳母，解，原来这个老太太是本小区某业主的岳母，该业主认为，自己的岳母退休在家，身体也不该业主认为，自己的岳母退休在家，身体也不错，平时又热心，而自己平时工作忙，由岳母错，平时又热心，而自己平时工作忙，由岳母代表自己参加业主代表大会，甚至参加业主管代表自己参加业主代表大

3、会，甚至参加业主管理委员会，是完全可以的。请问，不是业主就理委员会，是完全可以的。请问，不是业主就不能参加业主代表大会吗？不能参加业主代表大会吗？案例三、未满案例三、未满18岁的业主能否参加业主（代表）岁的业主能否参加业主（代表）大会？有没有选举权与被选举权？大会？有没有选举权与被选举权？某某大大厦厦成成立立业业主主委委员员会会过过程程中中，在在核核定定产产权权人人出出席席会会议议参参加加投投票票时时，发发现现产产权权人人是是一一位位17岁岁的的孩孩子子，经经过过了了解解才才知知道道，父父母母考考虑虑自自己己年年岁岁已已高高，购购买买的的房房产产迟迟早早要要留留给给孩孩子子的的，让让孩孩子子作

4、作为为产产权权人人，可可免免除除以以后后缴缴遗遗产产税税等等繁繁琐琐之之事事。请请问问，17岁岁的的孩孩子子能能否否参参加加业业主主（代代表表）大大会会？她有没有选举权与被选举权呢？她有没有选举权与被选举权呢？案例四、物业交给物业管理公司管理后，业主除案例四、物业交给物业管理公司管理后，业主除房屋产权外，就没有其他权利了吗？房屋产权外，就没有其他权利了吗？某小区已开始物业管理了。在讨论物业某小区已开始物业管理了。在讨论物业管理问题时，一些业主（使用人）坚持管理问题时，一些业主（使用人）坚持认为，住宅小区交给物业管理公司管理认为，住宅小区交给物业管理公司管理之后，除了产权归自己以外，业主再没之后

5、，除了产权归自己以外，业主再没有其他权利了。请问这种观点对吗？有其他权利了。请问这种观点对吗？案例五、业主栽的树，处置权应是业主自己，物案例五、业主栽的树，处置权应是业主自己，物业公司无权过问，对吗？业公司无权过问，对吗？某旧住宅小区没有开始物业管理前，不少业主某旧住宅小区没有开始物业管理前，不少业主都在自己家里后院栽种树木或蔬菜，开始物业都在自己家里后院栽种树木或蔬菜，开始物业管理后，物业管理公司办理手续后，对这些问管理后，物业管理公司办理手续后，对这些问题作了一些处理，其中保留了一些树木，但不题作了一些处理，其中保留了一些树木，但不久，小区内一幢楼房的底层住户要将自己家后久，小区内一幢楼房

6、的底层住户要将自己家后院的一棵树锯掉，其理由是该树挡住了他家里院的一棵树锯掉，其理由是该树挡住了他家里的阳光。物业公司得知消息后，多次上门劝解，的阳光。物业公司得知消息后，多次上门劝解，此业主不听，他认为树栽在自家后院，而且是此业主不听，他认为树栽在自家后院，而且是几年前自己栽的，物业管理公司无权管理，这几年前自己栽的，物业管理公司无权管理，这个业主的观点正确吗？个业主的观点正确吗？案例六、个别业主有要求，可以召开业主大会吗案例六、个别业主有要求，可以召开业主大会吗？某住宅小区业主张某因在住宅装修过程中与物某住宅小区业主张某因在住宅装修过程中与物业管理公司的员工发生争吵，以致对物业管理业管理公

7、司的员工发生争吵，以致对物业管理公司不满，于是就向业主委员会主任提出书面公司不满，于是就向业主委员会主任提出书面申请，请求立即召开业主大会，讨论物业管理申请，请求立即召开业主大会，讨论物业管理公司服务水平及解聘问题。对于业主张某的这公司服务水平及解聘问题。对于业主张某的这一做法，新上任的业主委员会主任感到有些为一做法，新上任的业主委员会主任感到有些为难。请问，个别业主有要求，就可以召开业主难。请问，个别业主有要求，就可以召开业主大会吗？大会吗？案例七、业主没有参加管理公约的制订，但却案例七、业主没有参加管理公约的制订，但却要遵守，这合理吗？要遵守，这合理吗？某某业业主主接接到到入入住住通通知知

8、后后赶赶去去办办理理手手续续，开开发发商商和和物物业业公公司司告告诉诉他他，要要先先签签订订管管理理公公约约，然然后后才才能能把把钥钥匙匙给给他他。该该业业主主认认为为自自己己没没有有参参加加制制订订管管理理公公约约，管管理理公公约约是是开开发发商商和和物物业业公公司司制制订订的的，并并且且自自己己不不同同意意管管理理公公约约中中的的某某些些条条款款，因因此此不不肯肯签签订订管管理理公公约约，而而开开发发商商和和物物业业公公司司因因此此拒拒绝交付钥匙，请问：绝交付钥匙，请问：1、签签订订管管理理公公约约能能否否作作为为交交付付房房产产的的前前提提条条件件？2、业主能否以自己没有参加制订管理公约

9、为由、业主能否以自己没有参加制订管理公约为由而拒签？而拒签？案例八、业主没有参加业主（代表）大会投票，案例八、业主没有参加业主（代表）大会投票，可以不接受大会通过的决议文件吗？可以不接受大会通过的决议文件吗？某某大大厦厦成成立立业业主主委委员员会会时时，某某业业主主因因病病住住院院，因因此此没没有有参参加加业业主主（代代表表）大大会会，也也没没有有投投票票。等等到到病病愈愈出出院院回回到到家家中中，得得知知业业主主（代代表表）大大会会已已经经开开过过，并并通通过过了了业业主主公公约约、业业主主委委员员会会章章程程等等有有关关自自治治管管理理文文件件。他他找找到到了了业业主主委委员员会会主主任任

10、及及物物业业管管理理公公司司提提出出质质询询，声声称称本本人人生生病病住住院院，没没有有得得到到参参加加业业主主（代代表表）大大会会通通知知，所所以以对对业业主主（代代表表）大大会会通通过过的的一一切切决决议议及及文文件件概概不接受。该业主的观点正确吗？不接受。该业主的观点正确吗？案例一：某业主刘某新买一套商品住案例一：某业主刘某新买一套商品住宅，开发商很快便把房子交付给他，宅，开发商很快便把房子交付给他，刘某非常高兴。可是在接收房屋准备刘某非常高兴。可是在接收房屋准备入住时，住宅小区物业管理公司告诉入住时，住宅小区物业管理公司告诉他，需要先办理一系列手续，其中包他，需要先办理一系列手续，其中

11、包括装修申报手续。刘某非常不解，住括装修申报手续。刘某非常不解，住宅是自己买的，为什么自己装修自己宅是自己买的，为什么自己装修自己的住房，还要先向物业管理公司申报的住房，还要先向物业管理公司申报呢？呢？坍楼：与住户有关坍楼：与住户有关说说到到坍坍楼楼事事故故，人人们们往往往往只只归归咎咎于于房房产产开开发发商商的的设设计计缺缺失失和和建建筑筑的的施施工工粗粗滥滥，殊殊不不知知坍坍楼楼也也与与住住户户有有关关。破破坏坏性性的的过过渡渡装装修修，无无异异与与釜釜底底抽抽薪薪，潜潜伏伏着着楼楼坍坍屋屋毁毁、人人员员伤伤亡亡的的隐隐患患。这这种种人人为为造造成成的的“豆豆腐腐渣渣工工程程”，其其危危害

12、害不不亚亚于于白白蚁蚁的的内内里里驻驻空空，居居住住在在这这样样的的生生活活空空间间，不不啻啻身身居居“空空中中楼楼阁阁”，头头顶顶上上时时时时悬悬着着一一把把达达摩摩克克利利斯斯之之剑剑，令令旁旁观观者者发发出出“噫吁兮，危乎高哉噫吁兮，危乎高哉”的惊呼。的惊呼。如如何何加加强强对对住住户户装装修修的的管管理理是是当当前前居居住住物物业业管管理理中中的的一一个个突突出出问问题题。一一家家一一户户自自行行其其是是的的室室内内装装潢潢，处处于于放放任任自自流流的的无无序序状状态态，形形成成了了对对居居住住环环境境的的极极大大干干扰扰，甚甚至至危危及及住住宅宅的质量和安全的质量和安全举其种种危害，

13、主要表现在这些方面：举其种种危害，主要表现在这些方面：有有的的在在装装修修中中“开开膛膛剖剖肚肚”，“伤伤筋筋动动骨骨”，擅擅自自拆拆除除墙墙体体或或将将承承重重墙墙移移位位，改改变变平平面面布布局局，影影响响整整体体结结构构。“乾乾坤坤大大挪挪移移”终终将将“天天地地大大冲冲撞撞”，这这并并非非危言耸听。危言耸听。有有的的在在敷敷设设暗暗线线暗暗管管时时凿凿墙墙打打洞洞，殃殃及及左左邻邻右右舍舍，在在与与邻邻居居共共有有的的隔隔墙墙上上多多“掘掘进进”一一寸寸一一分分便便以以为为自自家家的的“容容积积率率”提提高高了了一一些些，为为此此不不惜惜用用冲冲击击钻钻“开开边边拓拓疆疆”，而而不不顾

14、顾墙墙穿穿顶顶塌塌的的风风险险。特特别别是是卫卫生生间间动动的的“外外科科手手术术”问问题题最最大大，渗漏水的现象屡屡发生。渗漏水的现象屡屡发生。有有的的改改换换门门窗窗，封封闭闭阳阳台台，为为达达成成居居室室打打通通的的“一一体体化化”、“共共享享性性”，每每每每敲敲掉掉承承重重墙墙，动动摇摇“擎擎天天柱柱”，使使支支撑撑房房间间的的作作用用力力不不均均衡衡地地落落实实到到不不胜胜重重荷荷地地支支点点上上。以以致致户户外外刮刮大大风风、卡卡车车开开过过、室室内内也也会会发发生生“共共振振”、“房颤房颤”，平添了不稳定因素。，平添了不稳定因素。综观这些住户及其花钱请来的施工队，大都综观这些住户

15、及其花钱请来的施工队，大都不懂得建筑力学，也不懂得装潢美学，只图不懂得建筑力学，也不懂得装潢美学，只图外观上的花架子，不讲内质上的安全性，外观上的花架子，不讲内质上的安全性，“金玉其外、败絮其中金玉其外、败絮其中”，危机四伏，险象环，危机四伏，险象环生，自以为躺在生，自以为躺在“安乐窝安乐窝”，未曾想坐在，未曾想坐在“火山口火山口”。对此，有必要向他们大喊一声：。对此，有必要向他们大喊一声：在住房装修时，你想过明天的安全吗？在住房装修时，你想过明天的安全吗？为什么装修会为什么装修会“异化异化”为为“出了大钱买风险出了大钱买风险”？这还与不少住户的认识误区有关。有的？这还与不少住户的认识误区有关

16、。有的住户认为，自己买了房，取得了产权，就拥住户认为，自己买了房，取得了产权，就拥有了处置权，可以在装修中随心所欲地有了处置权，可以在装修中随心所欲地“自自由由”行事了。实际上买房取得的房产权只是行事了。实际上买房取得的房产权只是一种不完全的财产权。这种不完全性是表现一种不完全的财产权。这种不完全性是表现在房产依附的土地使用权是有时限的；二是在房产依附的土地使用权是有时限的；二是表现在多层或高层建筑的住宅中，每一套住表现在多层或高层建筑的住宅中，每一套住房的墙体、楼面和屋顶都是与相邻人家所共房的墙体、楼面和屋顶都是与相邻人家所共有而不可分解。房屋产权的这种不完全性决有而不可分解。房屋产权的这种

17、不完全性决定了房产权在很多情况下并非一种完全的、定了房产权在很多情况下并非一种完全的、纯粹的私有财产权，住户于情、于理、于法纯粹的私有财产权，住户于情、于理、于法都不可能对房产拥有完全的自由处置权，因都不可能对房产拥有完全的自由处置权，因而在装修过程中受到某种限制是必要的、合而在装修过程中受到某种限制是必要的、合理的、合法的。理的、合法的。案例二：李某住某小区一楼，由于该楼案例二：李某住某小区一楼，由于该楼六层业主张某装修，将装修残余物等倒六层业主张某装修，将装修残余物等倒入下水道，形成堵塞。楼上各单元排出入下水道，形成堵塞。楼上各单元排出的污水不能流出，逐渐由李某的房间的的污水不能流出，逐渐

18、由李某的房间的漏冒出，造成了损失。李某认为物业管漏冒出，造成了损失。李某认为物业管理公司未尽到管理职责，遂向其提出索理公司未尽到管理职责，遂向其提出索赔要求。物业管理公司是否应该赔偿？赔要求。物业管理公司是否应该赔偿？案案例例三三：业业主主刘刘某某投投诉诉：隔隔壁壁装装修修施施工工噪噪音音过过大大，一一天天到到晚晚不不停停地地打打墙墙、锯锯木木，噪噪音音很很大大，请请物物业业管管理理公公司司尽尽快快处处理理。物物业业管管理理公公司司赶赶忙忙派派人人去去查查看看，发发现现刘刘某某反反映映的的情情况况属属实实，于于是是提提醒醒施施工工单单位位注注意意文文明明施施工工，不不要要影影响响他他人人工工作

19、作。次次日日，刘刘某某又又打打电电话话来来，说说打打墙墙声声音音小小了了，但但锯锯木木声声音音不不停停，而而且且还还不不时时传传来来施施工工人人员员的的吵吵闹闹声声，简简直直令令他他们们无无法法正正常常生生活活与与休休息息，如如果果再再这这样样下下去去，他他们们将将拒拒交交以以后后的的管管理理费费，并并且且将将向向有有关关行行政政主主管管部部门门投投诉诉。物物业业管管理理公公司司回回话话说说，已已经经告告知知他他们们了了，但但装装修修单单位位现现在在要要赶赶工工，没没办办法法。装装修修噪噪音音肯肯定定会会有有的的，新新入入住住的的住住户户都都有有这这样样的的经经历历，谁谁也也没没有有办办法法。

20、刘刘某某听听后后很很生生气气。业业主主装装修修影影响响他他人人，物物业业管管理理公公司就不能有效协调或制止吗？司就不能有效协调或制止吗？案例四：国庆将至，某写字楼经理案例四：国庆将至，某写字楼经理要求管理员小刘出一份通知告知业要求管理员小刘出一份通知告知业主，通知内容有以下几点：主，通知内容有以下几点：1、告知放假时间：、告知放假时间：10月月1日日7日日2、国庆期间需装修及加班的单位于、国庆期间需装修及加班的单位于26日前提出申请办理日前提出申请办理3、提醒用户做好防火、防盗等方面、提醒用户做好防火、防盗等方面的检查工作的检查工作4、请住户登记紧急联系人姓名及联、请住户登记紧急联系人姓名及联

21、系方式系方式 关于国庆节放假安排的通知关于国庆节放假安排的通知 全体住户：全体住户：国国庆庆节节将将至至，根根据据省省政政府府办办公公厅厅的的放放假假规规定定并并经经大大厦厦业业主主委委员员会会批批准准，大大厦厦今今年年国国庆庆节节放放假假7天天（即即10月月1日日7日日），9月月30日日正正常上班。常上班。特特殊殊情情况况需需加加班班或或装装修修的的单单位位，请请于于9月月26日日前前向向我我公公司司提提交交书书面面加加班班申申请请。放放假假期期间间大大厦厦办办公公楼楼区区域域将将暂暂停停空空调调供供应应，如如需需加加班班使使用用空空调调的的用用户户，也也请请于于26日日前前提提前前交交书书

22、面面申申请请，并并按按规规定定预预缴缴空空调调附附加加费费。节节假假日日期期间间如如需需回回大大厦厦办办理理公公务务，请请协协助助大大厦厦保保安安做做好好出入登记手续。出入登记手续。请请各各用用户户做做好好节节日日期期间间的的室室内内安安全全及及防防火火、防防盗盗工工作作，锁锁好好门门窗窗，关关闭闭室室内内电电源源、空空调调、气气窗窗，认认真真看看室室内内有有无无留留下下火火种种。贵贵重重物物品品、大大量量现现金金请请不不要要放放在在室室内内。需需在在节节日日期期间间迁迁离离大大厦厦或或搬搬出出批批量量办办公公用用品品的的用用户户请请于于26日日前前到到服服务务中中心心办理放行手续，节日期间不

23、受理改类申请。办理放行手续，节日期间不受理改类申请。为为了了便便于于遇遇到到紧紧急急情情况况时时能能尽尽快快与与贵贵公公司司取取得得联联系系，请请贵贵公公司司将将已已变变更更的的放放假假期期间间的的紧紧急急联联系系人姓名及电话于人姓名及电话于26日前书面通知我公司服务中心。日前书面通知我公司服务中心。节节假假日日期期间间，大大厦厦管管理理公公司司的的管管理理部部、保保安安部部、工工程程部部和和清清洁洁部部门门将将安安排排部部门门员员工工正正常常办办公公，如如需协助请致电联系。电话：（略）需协助请致电联系。电话：（略）顺祝：节日快乐！顺祝：节日快乐！物物业业管管理理公公司司 2006年年9月月20日日