招商地产前期报批报建流程.ppt

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1、报批报建、竣工验收及与各专业的衔接20112011年年0808月月工作范围：工作范围：1 1、熟悉五证一书，文件图纸收集，地块外环境及、熟悉五证一书，文件图纸收集，地块外环境及三通一平三通一平。（土地证、建设用地许可证、规划许可证、施工许可证、预售证。）（土地证、建设用地许可证、规划许可证、施工许可证、预售证。）2 2、可行性研究、立项、可行性研究、立项、设计评审设计评审。3 3、深入总图及单体设计、办理个阶段报建手续。、深入总图及单体设计、办理个阶段报建手续。4 4、报建项目、报建项目费用征收费用征收、减免工作。、减免工作。5 5、项目竣工后，验收工作。、项目竣工后，验收工作。6 6、外部关

2、系协调及外联工作。、外部关系协调及外联工作。一一、报报 批批 报报 建建 工工 作作 介介 绍绍专业的地产专业的地产行业知识行业知识细致的工作细致的工作计划，执行力计划，执行力（实例一）（实例一）熟悉政府条文、细则，敏锐发现熟悉政府条文、细则，敏锐发现狭缝狭缝。（实。（实例二）例二）丰富的人脉关系丰富的人脉关系 沟通协调能力沟通协调能力实例一 G54环评提速项目项目立项立项必备条件之一必备条件之一减轻后期取证时间压力减轻后期取证时间压力流程较长流程较长1 1、编制时间长，难度大（现场监测）、编制时间长，难度大（现场监测）2 2、三次公示、三次公示3 3、召开专家会、召开专家会4 4、市、区两级

3、审批、市、区两级审批审批部门审批部门审批事项审批事项工作日工作日发改委发改委环保联系单环保联系单7市环保局市环保局环保业务咨询表环保业务咨询表7环科院环科院委托环评单位委托环评单位7市环保局市环保局环境影响初次公示环境影响初次公示10市环保局监察大队市环保局监察大队委托环境监测单位现场环境监测委托环境监测单位现场环境监测7环科院环科院编制环境影响报告书编制环境影响报告书15市环保局市环保局环境影响审批前公示环境影响审批前公示10市环保局市环保局送市环保局审查送市环保局审查3市环保局市环保局安排技术论证会时间安排技术论证会时间7市环保局市环保局技术论证专家会及意见书技术论证专家会及意见书5环科院

4、环科院修改环境影响报告书修改环境影响报告书5市环保局市环保局环评批前公示环评批前公示10区环保局区环保局环评书报区环保局预审环评书报区环保局预审15市环保局市环保局环评书报市环保局审批环评书报市环保局审批15全力以赴，攻坚克难 G54环评提速分项分项正常时间正常时间G67G54拿地时间拿地时间2009.12.172010.12.24申请及委托单位申请及委托单位21天2010.2.32.25（22天）2010.1.101.15（6天）第第1 1次公示次公示10天2010.2.263.9（10天）2010.1.161.25（10天）监测及编制监测及编制30天2010.2.263.20（22天）20

5、10.1.162.10（25天）第第2 2次公示次公示10天2010.3.234.6（10天）2010.1.262.9（10天）送审、论证、修改送审、论证、修改20天2010.3.314.11（12天）2010.2.112.19（10天）第第3 3次公示次公示10天2010.4.124.23（10天）2010.2.203.3（10天）区局审查区局审查15天2010.4.124.17（6天）2010.3.43.8（5天）市局审查市局审查15天2010.4.184.28（10天）2010.3.93.15（7天）合计合计131天85天（-46天）55天（-66天）以最快速度开始一次公示以最快速度开始

6、一次公示一次公示同时开始检测及编制一次公示同时开始检测及编制一次公示完成后直接进入二次公示一次公示完成后直接进入二次公示实例二 G67紫金山一号规划总平方案G67一期周边情况复杂东侧房屋内侧有大量违章建筑规划方案第一轮退案，要求4、6号退让违章小高层对多层间距15米为实现利益最大化，各栋间距排布无余地XXX理解“高层与多层定义”发现规划“狭缝”4、6号楼栋单元由原11层减至6层多层对多层间距8米减少面积增补至1、2号楼海医校海指家属楼门面房p中山门大街为进入主城区的主干道，中山门大街为进入主城区的主干道，交交通流量大。通流量大。p申请出入口申请出入口紧邻地铁出口，危险性大紧邻地铁出口，危险性大

7、p离新街不足离新街不足5050米，司机可能米，司机可能违规逆行违规逆行p因此规划因此规划退案，退案，不同意开口申请不同意开口申请G67G67项目施工项目施工进出口少进出口少（仅马群新街一处）（仅马群新街一处）此出入口此出入口两侧两侧都为居住楼，且都为居住楼，且路口较窄路口较窄二号地块开始施工时出入口更是远远不够二号地块开始施工时出入口更是远远不够中山门大街开设出入口中山门大街开设出入口势在必行势在必行实例三实例三 施工出入口申请施工出入口申请对策规划进案后征求交管、城管局部门意见后出具规划进案后征求交管、城管局部门意见后出具最后意见最后意见。规划负责行政审批，交管负责监管规划负责行政审批，交管

8、负责监管 “狭缝狭缝”规划行不通转战交管规划行不通转战交管经沟通，将经沟通，将临时售楼处临时售楼处规划审定意见作为开口申请的规划审定意见作为开口申请的依据依据承诺路口修建道闸，实行承诺路口修建道闸，实行一车一闸一车一闸西侧出口西侧出口禁止直行禁止直行交管在出入口交管在出入口曾设曾设红绿灯、监控头红绿灯、监控头最终在交管的支持下开设了出口最终在交管的支持下开设了出口总结总结 有效的工作计划及工作穿插有效的工作计划及工作穿插 保证每个节点的完成保证每个节点的完成 勇于尝试、不怕被拒绝勇于尝试、不怕被拒绝 发现发现“狭缝狭缝”，并加以妥善利用，并加以妥善利用消防验收消防验收环保验收环保验收档案验收档

9、案验收防雷验收防雷验收规划验收规划验收（竣工测量、现场验收）质检验收质检验收（水电检测、空气质量检测、资料验收、现场验收）二二、竣竣 工工 验验 收收实例实例 依云溪谷三期北竣工验收依云溪谷三期北竣工验收 时至时至20092009年年1010月依云溪谷三期北竣工验收，至月依云溪谷三期北竣工验收，至1111月消防、规划、档案、防雷、环境监测、水电三月消防、规划、档案、防雷、环境监测、水电三相、门窗两性试验均已提前完成计划任务，下阶相、门窗两性试验均已提前完成计划任务，下阶段主要工作为段主要工作为质检验收质检验收。依云溪谷三期北竣工验收之依云溪谷三期北竣工验收之 质检篇质检篇验收程序验收程序水电检

10、测、资料验收水电检测、资料验收XXXX到现场到现场初验初验电脑程序从各科电脑程序从各科抽签抽签选出选出综合科组员综合科组员抽签选出验收楼栋抽签选出验收楼栋综合科综合科复验复验建筑组及水电组建筑组及水电组工作难点工作难点 时间紧，现场维修量大，资料验收严格时间紧，现场维修量大，资料验收严格 XXXXXXXX人缘不佳人缘不佳 XXXXXXXX前六个项目均被前六个项目均被XXXXXX枪毙枪毙 连续降雨及长时间外墙淋水造成局部连续降雨及长时间外墙淋水造成局部渗漏渗漏 单元多，维修量较大，应急维修单元多，维修量较大，应急维修治标不治本治标不治本 按规定外墙淋水需按规定外墙淋水需半小时半小时以上以上 总验

11、时质检人员分成多组，我司人员分身乏术总验时质检人员分成多组，我司人员分身乏术 综合科人员未知且随时可能综合科人员未知且随时可能更换人员更换人员项目部紧急公关策略 项目部成立验收公关小组。项目部成立验收公关小组。在质检站上下班，主要人员配在质检站上下班，主要人员配“警卫员警卫员”。帮助帮助XXXXXXXX处理人脉关系处理人脉关系。紧急公关紧急公关抽签人员抽签人员（综合科抽签）及（综合科抽签）及XXXXXXXXXX。现场调用小分队，由项目部、物业人员带领现查现修。现场调用小分队，由项目部、物业人员带领现查现修。现场验收初验（质检三科）初验（质检三科）三期北项目分成三个批次，每批四栋。三期北项目分成

12、三个批次，每批四栋。XXXXXX因前因前六个项目六个项目均未通过总验，暂不同意初验。均未通过总验，暂不同意初验。掌握掌握XXXXXX行程后，在某天行程后，在某天XXXXXX不在单位时我司申报初验，并不在单位时我司申报初验，并由由XXXXXX到现场验收。到现场验收。请请XXX XXX“抽抽”到了到了XXXXXX。初验完成后第三天，综合科总验。初验完成后第三天，综合科总验。总验（综合科）总验（综合科）淋水试验、现场加紧维修。淋水试验、现场加紧维修。“警卫员警卫员”盯梢盯梢XXX，帮助解决，帮助解决XXX私人问题私人问题。专人配备对讲机，负责通知综合科人员验收专人配备对讲机，负责通知综合科人员验收路

13、线路线。验收楼栋专人负责淋水（每单元一人），验收人员临近时开验收楼栋专人负责淋水（每单元一人），验收人员临近时开启启淋水淋水。验收时专人负责吸引注意，其余人员验收时专人负责吸引注意，其余人员掩护、掩护、“临时维修临时维修”现场验收现场验收总结 工程的整体质量是工程的整体质量是基础基础 详尽的验收计划是详尽的验收计划是前提前提 细致、严密的细致、严密的工作安排工作安排 验收单位、人员验收单位、人员情报收集情报收集 验收前验收前先进行良好的先进行良好的沟通沟通1 1、报建工作为设计、工程提供准确的政府、报建工作为设计、工程提供准确的政府规范、细规范、细则则。以及在同一部门不同经办人对规范、细则的。

14、以及在同一部门不同经办人对规范、细则的理解方式理解方式。2 2、报建工作与各专业工作密不可分，应、报建工作与各专业工作密不可分，应相互理解相相互理解相互配合互配合。3 3、维护外围关系，为项目设计审查、施工顺利、维护外围关系，为项目设计审查、施工顺利保驾保驾护航。护航。三、各 专 业 衔 接 配合部门配合部门分项分项设计设计工程工程成本成本环评项目基本信息环境概况、初步总平方案总平方案、影响环评的设备位置、响应要设备位置、响应要点各功能点各功能如何实现等协助却仍环评设计的部分工程内容，如雨污排放量、排如雨污排放量、排放途径，废气排放方式放途径，废气排放方式等提供项目总投资及环保类投资环保类投资

15、数额立项项目基本信息环境概况、初步总平方案，项目节节能方案能方案协助设计、报建完善立项申请内容确认项目总投资，每期投资额，节能投资额等规划方案响应要点完成方案设计及数字报建制作数字报建制作管线综合申办要点，完成后申报管线综合管线综合方案扩初审查协助报建取得规划要点设计个部门的同意意见，制作初步设计文本，召开初步设计审查会，提初步设计审查会，提前与专家做好沟通工作前与专家做好沟通工作协助报建与消防、城管、专消防、城管、专家等部门家等部门做好提前沟通工作施工图审查完成施工图设计，与报建一期做好与审图中心审图中心专家沟通工作，将审图意见内容落实到施工图修改内容中协助报建与涉及做好与各专业专家的沟通工

16、作规划许可完成施工图数字报建内容，与报建一起做好规划的沟通工作沟通工作完成市政单项设计，取得建筑许可后申报个市政单项许可协助报建完成规成规费审核及缴纳工费审核及缴纳工作作消防施工图审查提供审查用施工图，协助报建与消防的沟通，将消防提出的审查意见落实至施工图安排消防施工单位消防施工单位沟通消防人防施工图审查提供审查用施工图，协助报建与人防的沟通，将消防提出的审查意见落实至施工图协助报建与人防的沟通，协助报建与人防的沟通，协助成本完成人防布置可协助成本完成人防布置可行性研究行性研究完成项目人防建设与易地完成项目人防建设与易地缴费之间利益最大化的评缴费之间利益最大化的评审工作审工作施工许可协助报建填

17、写各专业表格、申请表。协助完成消防、防雷施工图审查完成总包、监理外部招标外部招标程序程序，完成质检、安检备案程序，完成消防、防雷施工图审查灯协助报建完成劳保统筹、民工工资保障金的审核及缴纳工作预售许可证协助完成预查丈预查丈面积审核工作现场察看时，保证施工进现场察看时，保证施工进度达到预售标准度达到预售标准验收阶段规划审核施工图与核准图质检差异，协助完成规划变更工作，确保规划验收合格协助完成竣工测量工作，管协助完成竣工测量工作，管线测量时为协助测量人员指线测量时为协助测量人员指引管井位置，对测量结果进引管井位置，对测量结果进行审核，协助完成规划现场行审核，协助完成规划现场验收验收质检协助完成质检

18、验收档案收集、整理，完成档案验收，水电三相检测，空气质量检测，门窗两性试验，分户验收，做好与质检站质检中心及科员的沟通工作，完成质检验收，取得备案证总结总结 报建工作较报建工作较琐碎琐碎，较，较特殊特殊，涉及政府部门较广。，涉及政府部门较广。报建工作不会创收，经常是报建工作不会创收，经常是“明知不能为而为之明知不能为而为之”公共关系有时比技术因素尤为重要公共关系有时比技术因素尤为重要 各项目应把握好规范的各项目应把握好规范的“度度”不要硬碰政府不要硬碰政府“高压线高压线”，不能存在出了问题报建去搞定的侥幸心理。，不能存在出了问题报建去搞定的侥幸心理。希望各部门希望各部门互相理解、互相配合互相理解、互相配合T T H H E E E E N N D DT T H H A A N N K K S S