物业工程部培训资料住宅工程质量分户验收.ppt

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1、住宅工程质量分户验收住宅工程质量分户验收XX物业工程部物业工程部2012.10定义和依据定义：分户验收俗称一房一验，是定义：分户验收俗称一房一验，是指住宅工程竣工验收前，对每户指住宅工程竣工验收前，对每户套内的套内的观感质量观感质量和和使用功能使用功能所进所进行的质量验收活动行的质量验收活动。依据：依据：依据：依据：上海市住宅工程套内质量上海市住宅工程套内质量上海市住宅工程套内质量上海市住宅工程套内质量验收评价导则验收评价导则验收评价导则验收评价导则现行相关工程质量验收标准、规范现行相关工程质量验收标准、规范现行相关工程质量验收标准、规范现行相关工程质量验收标准、规范分户验收的主体分户验收工作

2、组织实施分户验收工作组织实施与管理的责任主体是与管理的责任主体是建设单位建设单位分户验收的主体为分户验收的主体为建设、监理、施工单位建设、监理、施工单位和物业公司和物业公司分户验收的内容分户验收应在确保工程主体分户验收应在确保工程主体结构安全可靠的基础上，以结构安全可靠的基础上，以检查工程检查工程观感质量观感质量和和使用功使用功能质量能质量为主。为主。分户验收的条件(1)(1)工程已完成设计和合同约定的工作量；工程已完成设计和合同约定的工作量；(2)(2)所含（子）分部工程的质量均验收合格；所含（子）分部工程的质量均验收合格；(3)(3)工程质量控制资料完整；工程质量控制资料完整；(4)(4)

3、主要功能项目的抽查结果均符合要求；主要功能项目的抽查结果均符合要求；(5)(5)有关安全和功能的检测资料应完整；有关安全和功能的检测资料应完整；(6)(6)施工单位已提交给建设单位工程竣工报告施工单位已提交给建设单位工程竣工报告。分户验收前应做好哪些准备工作成立分户验收组成立分户验收组制定验收方案制定验收方案准备好检测仪器准备好检测仪器分户验收使用的主要仪器、设备土建工程验收工具土建工程验收工具水电工程验收工具水电工程验收工具分户验收中需要形成的验收记录住宅工程质量分户验收现场实测记录表住宅工程质量分户验收现场实测记录表住宅工程质量分户验收表（户内部分）住宅工程质量分户验收表（户内部分）住宅工

4、程质量分户验收表（公共部分）住宅工程质量分户验收表（公共部分）住宅工程质量分户验收汇总表住宅工程质量分户验收汇总表。影响主要使用功能的质量问题就是影响住户使用功能就是影响住户使用功能分户验收实施细则（户内部分）1.1.建筑结构外观及尺寸偏差检查建筑结构外观及尺寸偏差检查内容：内容：建筑结构外观与图纸相符建筑结构外观与图纸相符 室内净高室内净高 室内净开间室内净开间 构件尺寸构件尺寸 建筑结构外观及尺寸偏差检查（1 1）建筑结构外观与图纸相符）建筑结构外观与图纸相符 验收要求：验收要求：应与设计图纸相符应与设计图纸相符验收方法：验收方法：观察检查观察检查验收数量：逐户检查验收数量：逐户检查建筑结

5、构外观及尺寸偏差检查（2 2）室内净高）室内净高验收要求：验收要求：最大负偏差最大负偏差极差极差验收方法：验收方法：使用激光测距仪或使用激光测距仪或钢卷尺进行测量钢卷尺进行测量验收数量：验收数量：逐户检查逐户检查建筑结构外观及尺寸偏差检查（3 3）室内净开间室内净开间验收要求：验收要求：极差及最小负偏差不超过极差及最小负偏差不超过20mm验收方法：验收方法：使用激光测距仪或钢卷尺进行测量使用激光测距仪或钢卷尺进行测量验收数量：逐户检查验收数量：逐户检查建筑结构外观及尺寸偏差检查（4）构件尺寸）构件尺寸验收要求：验收要求：室内梁、窗台等构件不得出现明显室内梁、窗台等构件不得出现明显的大小头现象的

6、大小头现象。验收方法：观察和尺量检查验收方法：观察和尺量检查验收数量：每户全数检查验收数量：每户全数检查分户验收实施细则（户内部分）2.2.内墙面、地面和顶棚的检查内容：内墙面、地面和顶棚的检查内容：墙面平整度墙面平整度墙面垂直度墙面垂直度墙面阴阳角墙面阴阳角墙面无脱层墙面无脱层墙面无空鼓墙面无空鼓墙面无爆灰墙面无爆灰墙墙面无裂缝面无裂缝墙面无渗漏墙面无渗漏顶棚无爆灰顶棚无爆灰顶顶棚无裂缝棚无裂缝顶棚无渗漏顶棚无渗漏地面平整度地面平整度地地面无空鼓面无空鼓地面无裂缝地面无裂缝地面无积水地面无积水地地面无渗漏面无渗漏内墙面、地面和顶棚的检查（1 1）墙面平整度墙面平整度、墙面平整度和、墙面平整度

7、和墙面垂直度墙面垂直度验收要求：验收要求：每户住宅墙面平整度、垂直度每户住宅墙面平整度、垂直度要求最少检测各要求最少检测各10个点，检查个点，检查点点80%在允许偏差范围内。在允许偏差范围内。平整度平整度、垂直度允许偏差、垂直度允许偏差验收方法：验收方法：用用2m靠尺和楔形塞尺靠尺和楔形塞尺检查。检查。验收数量：逐户抽查。验收数量：逐户抽查。内墙面、地面和顶棚的检查（2 2）墙面阴阳角）墙面阴阳角验收要求：验收要求：每户住宅要求最少检测每户住宅要求最少检测10个点，检查点个点，检查点80%在允许偏差范围内。在允许偏差范围内。高级抹灰的阴阳角方正允许偏差高级抹灰的阴阳角方正允许偏差3mm;普通抹

8、灰的阴阳角方正允许偏差普通抹灰的阴阳角方正允许偏差4mm。验收方法：验收方法：用直角检测尺检查用直角检测尺检查。验收数量：逐户抽查。验收数量：逐户抽查。内墙面、地面和顶棚的检查（4 4）墙面、顶棚脱层、空鼓、爆灰和裂缝墙面、顶棚脱层、空鼓、爆灰和裂缝验收要求：验收要求：墙面和顶棚抹灰层与基层间及各抹灰层之间必须墙面和顶棚抹灰层与基层间及各抹灰层之间必须粘结牢固粘结牢固;墙面和顶棚无脱层、空鼓、爆灰和裂缝墙面和顶棚无脱层、空鼓、爆灰和裂缝。验收方法：验收方法：小锤轻击和观察检查小锤轻击和观察检查。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。（5 5）墙面、顶棚渗漏、地面渗漏、积水墙面、顶棚渗漏、地面

9、渗漏、积水验收要求：验收要求：墙面、顶棚、地面不得有渗漏，地面排水顺畅无墙面、顶棚、地面不得有渗漏，地面排水顺畅无积水积水。验收方法：验收方法：观察检查观察检查。卫生间等有防水要求的地面应蓄水检查（蓄水不少于卫生间等有防水要求的地面应蓄水检查（蓄水不少于24h24h）验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。内墙面、地面和顶棚的检查（6 6）楼地面空鼓、裂缝楼地面空鼓、裂缝验收要求：验收要求：空鼓面积不超过空鼓面积不超过400c，不得出现裂缝和起砂不得出现裂缝和起砂。验收方法：验收方法：小锤轻击和观察检查小锤轻击和观察检查。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。分户验收实施细则（户内部分）3.

10、3.门窗的检查内容：门窗的检查内容：安装牢固安装牢固 开关灵活开关灵活 关闭严密关闭严密门窗框无空鼓门窗框无空鼓 门窗框无渗漏门窗框无渗漏 推拉门窗扇有防脱落措施推拉门窗扇有防脱落措施 门窗的检查（1 1）安装牢固）安装牢固 验收要求：验收要求：门窗等不松动、不晃动门窗等不松动、不晃动。验收方法：手扳检查。验收方法：手扳检查。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。（2 2）开关灵活、关闭严密）开关灵活、关闭严密 验收要求：开关灵活、关闭严密，无倒翘。验收要求：开关灵活、关闭严密，无倒翘。验收方法：观察、手扳检查；开启和关闭检查。验收方法：观察、手扳检查；开启和关闭检查。验收数量：全数检查。验

11、收数量：全数检查。门窗的检查（3 3）门窗框无空鼓、无渗漏）门窗框无空鼓、无渗漏 验收要求：验收要求：外窗及周边无渗漏外窗及周边无渗漏。验收方法：观察；用小锤轻敲门窗框检查。验收方法：观察；用小锤轻敲门窗框检查。推荐采用外窗推荐采用外窗淋水试验检查外窗渗漏情况。淋水试验检查外窗渗漏情况。验收数量：全数检查验收数量：全数检查 。（4 4）推拉门窗扇有防脱落措施）推拉门窗扇有防脱落措施 验收要求：验收要求：推拉门窗扇必须有防脱落措施；推拉门窗扇必须有防脱落措施；扇与框的搭接量应符合设计要求扇与框的搭接量应符合设计要求。验收方法：观察和手扳检查。验收方法：观察和手扳检查。验收数量：全数检查验收数量：

12、全数检查 。栏杆、护栏及安全玻璃的检查4.4.栏杆、护栏及安全玻璃的检查栏杆、护栏及安全玻璃的检查检查内容：检查内容：已安装护栏已安装护栏 栏杆、护栏安装牢固栏杆、护栏安装牢固栏杆、护栏的高度栏杆、护栏的高度 栏杆、护栏的形式栏杆、护栏的形式竖杆间距竖杆间距 安全玻璃类型和厚度安全玻璃类型和厚度栏杆、护栏及安全玻璃的检查1 1）已安装护栏）已安装护栏 验收要求：验收要求：无室外阳台的外窗台距室内地面无室外阳台的外窗台距室内地面高度小于高度小于0.9m时必须采用安全玻璃并加设时必须采用安全玻璃并加设可靠的防护措施。可靠的防护措施。(高度小于高度小于0.6m的凸窗的的凸窗的计算高度计算高度)验收方

13、法：验收方法：观察检查观察检查。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。栏杆、护栏及安全玻璃的检查（2 2）栏杆、护栏安装牢固）栏杆、护栏安装牢固验收要求：验收要求：护栏高度、栏杆间距、安装位置护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设必须符合设计要求。计要求。护栏安装必须牢固护栏安装必须牢固。验收方法：验收方法：观察和手扳检查观察和手扳检查。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。栏杆、护栏及安全玻璃的检查（）栏杆、护栏的高度（）栏杆、护栏的高度验收要求：验收要求：临空高度在临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在，临空高度在24m及及24m以上以上

14、(包括中高层包括中高层住宅住宅)时，栏杆高度不应低于时，栏杆高度不应低于1.10m；有外围护结构的防护栏杆的高度均应从可踏有外围护结构的防护栏杆的高度均应从可踏面起算，保证净高面起算，保证净高0.90m。（b=0.22m，h=0.45m）验收方法：验收方法：尺量检查尺量检查。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。栏杆、护栏及安全玻璃的检查（）栏杆、护栏的形式（）栏杆、护栏的形式验收要求：验收要求：住宅、托儿所、幼儿园、中小学及少年儿童住宅、托儿所、幼儿园、中小学及少年儿童专用活动场所的栏杆必须采用防止少年儿童攀登专用活动场所的栏杆必须采用防止少年儿童攀登的构造；的构造；有水平杆件的栏杆或花式

15、栏杆应设防攀爬措有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（如金属密网、安全玻璃等）。施（如金属密网、安全玻璃等）。验收方法：验收方法：观察检查观察检查。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。栏杆、护栏及安全玻璃的检查（）竖杆间距（）竖杆间距验收要求：验收要求：临空处栏杆净间距不应大于临空处栏杆净间距不应大于0.11;正偏差正偏差不大于不大于3mm。验收方法：验收方法：尺量检查尺量检查。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。栏杆、护栏及安全玻璃的检查（）安全玻璃类型和厚度（）安全玻璃类型和厚度 验收要求：除满足设计要求外，尚应满足以下规定：验收要求：除满足设计要求外，尚应满足以下规定：a.a

16、.单块玻璃大于单块玻璃大于1.5时应使用安全玻璃时应使用安全玻璃。b.b.护栏玻璃应使用公称厚度不小于护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或的钢化玻璃或钢化夹层玻璃钢化夹层玻璃。c.c.当护栏一侧距楼地面高度为当护栏一侧距楼地面高度为5m及以上时，应使用钢及以上时，应使用钢化夹层玻璃化夹层玻璃。d.d.屋面玻璃必须使用安全玻璃；当屋面玻璃最高点离屋面玻璃必须使用安全玻璃；当屋面玻璃最高点离地面大于地面大于5m时时,必须使用夹层玻璃必须使用夹层玻璃。验收方法：验收方法：观察检查，游标卡尺测量观察检查，游标卡尺测量。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。分户验收实施细则（户内部分）5.

17、给水、排水检查给水、排水检查 内容：内容：管道敷设管道敷设 水压试验水压试验 给水管道暗敷临时标识给水管道暗敷临时标识 阀门安装阀门安装 地漏水封高度地漏水封高度 检查口伸缩节检查口伸缩节 洁具安装洁具安装 给水压力在给水压力在0.05-0.35MPa0.05-0.35MPa给水、排水检查（1 1）管道敷设）管道敷设 验收要求：坡度正确验收要求：坡度正确;安装固定牢固安装固定牢固;配件、支架间配件、支架间距、位置符合要求距、位置符合要求 。验收方法：观察检查。验收方法：观察检查。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。（2 2）水压试验）水压试验 验收要求：强度试验压力降符合要求验收要求：强度

18、试验压力降符合要求;严密性试验严密性试验不渗不漏。不渗不漏。验收方法：验收方法：手动（电动）试压泵加压试验检查手动（电动）试压泵加压试验检查。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。给水、排水检查（3 3）给水管道暗敷临时标识）给水管道暗敷临时标识 验收要求：给水管道暗敷时，地面宜有管道位置的验收要求：给水管道暗敷时，地面宜有管道位置的临时标识临时标识 。验收方法：观察检查验收方法：观察检查 。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。（4 4）阀门安装阀门安装 验收要求：验收要求：型号、规格、公称压力及安装位置符型号、规格、公称压力及安装位置符合设计要求合设计要求。验收方法：观察检查验收方法：

19、观察检查 。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。给水、排水检查（5 5）地漏水封高度）地漏水封高度 验收要求：地漏验收要求：地漏(或存水弯或存水弯)的水封高度不得小于的水封高度不得小于50mm 50mm。验收方法：尺量检查验收方法：尺量检查 。验收数量：验收数量：全数检查。全数检查。（6 6）检查口伸缩节）检查口伸缩节 验收要求：伸缩节间距不得大于验收要求：伸缩节间距不得大于4m4m；设计无要求时；设计无要求时污水立管每隔一层设置一个检查口，但在最底层污水立管每隔一层设置一个检查口，但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置和有卫生器具的最高层必须设置 。验收方法：观察和尺量检查。验收方法：观

20、察和尺量检查。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。给水、排水检查（7 7）洁具安装）洁具安装 验收要求：安装平整、牢固，满水后各连接件不渗验收要求：安装平整、牢固，满水后各连接件不渗不漏；通水试验给、排水畅通不漏；通水试验给、排水畅通 。验收方法：观察检查验收方法：观察检查 。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。（8 8）给水压力在）给水压力在0.05-0.35MPa 0.05-0.35MPa 验收要求：分户用水点的给水压力不应小于验收要求：分户用水点的给水压力不应小于0.05MPa;0.05MPa;入户管的给水压力不应大于入户管的给水压力不应大于0.35MPa0.35MPa。验收方法

21、：用量程验收方法：用量程1.01.0或或1.6MPa1.6MPa压力表测量压力表测量 。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。分户验收实施细则（户内部分）6.电气检查电气检查内容：内容：导线截面导线截面 分色施工分色施工 绝缘强度绝缘强度 导线敷设导线敷设漏电保护漏电保护 分户配电箱分户配电箱开关插座灯具开关插座灯具局部等电位局部等电位 PE(PE(或或PEN)PEN)线在插座间不串联联接线在插座间不串联联接电气检查（1 1）导线截面）导线截面 验收要求：导线型号规格、截面、电压等级符合要验收要求：导线型号规格、截面、电压等级符合要求求 。验收方法：用游标卡尺测量验收方法：用游标卡尺测量 。

22、验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。（2 2）分色施工）分色施工 验收要求：验收要求：A A相相黄色、黄色、B B相相绿色、绿色、C C相相红色、红色、零线零线(N)(N)淡蓝色、保护地线淡蓝色、保护地线(PE)(PE)黄绿相间色。黄绿相间色。验收方法：观察检查。验收方法：观察检查。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。电气检查（3 3）绝缘强度）绝缘强度 验收要求：线间和线对地绝缘电阻大于验收要求：线间和线对地绝缘电阻大于0.5M 0.5M。验收方法：绝缘电阻摇表现场测量验收方法：绝缘电阻摇表现场测量 。验收数量：验收数量：全数检查。全数检查。（4 4）导线敷设）导线敷设 验收要求：不

23、同回路、电压、交直流的电线不应穿验收要求：不同回路、电压、交直流的电线不应穿于同一导管内；管内电线不得有接头于同一导管内；管内电线不得有接头 。验收方法：观察检查验收方法：观察检查 。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。电气检查（5 5）漏电保护）漏电保护 验收要求：接线正确，动作电流不大于验收要求：接线正确，动作电流不大于30mA30mA，动作，动作时间不大于时间不大于0.1S 0.1S。验收方法：观察检查，用漏电开关测试仪测试验收方法：观察检查，用漏电开关测试仪测试 。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。（6 6）分户配电箱）分户配电箱 验收要求：箱（盘）内配线整齐，回路编号齐全，

24、验收要求：箱（盘）内配线整齐，回路编号齐全，标识正确；箱（盘）内开关动作灵活可靠标识正确；箱（盘）内开关动作灵活可靠 。验收方法：观察检查和开、关保护器。验收方法：观察检查和开、关保护器。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。电气检查（7 7）开关插座灯具）开关插座灯具 验收要求：验收要求：开关插座安装正确；开关插座安装正确；灯具灯具试运行试运行(8h)(8h)合格，安装高度低于合格，安装高度低于2.4m2.4m时，金时，金属灯座必须接地（属灯座必须接地（PEPE）或接零（）或接零（PENPEN）住宅套内的）住宅套内的 电源插座电源插座与照明与照明,应分路配电。安装在应分路配电。安装在1.8

25、m1.8m及以下及以下的插座均应采用安全型插座。的插座均应采用安全型插座。验收方法：观察检查、照明试运行、拉尺实测验收方法：观察检查、照明试运行、拉尺实测 。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。电气检查（8 8）局部等电位）局部等电位 验收要求：等电位连接端子齐全、位置正确；铜接验收要求：等电位连接端子齐全、位置正确；铜接地干、支线截面分别不小于地干、支线截面分别不小于16m16m、6m6m。验收方法：观察检查验收方法：观察检查 。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。（9 9）PE(PE(或或PEN)PEN)线在插座间不串联联接线在插座间不串联联接 验收要求：接地验收要求：接地(PE)

26、(PE)或接零或接零(PEN)(PEN)线在插座间不串联线在插座间不串联联接。联接。验收方法：抽查插座，打开面板检查验收方法：抽查插座，打开面板检查 。验收数量：全数检查。验收数量：全数检查。分户验收实施细则（公共部分）1.外墙检查外墙检查内容：内容：墙面平整度墙面平整度 墙面垂直度墙面垂直度 墙面阴阳墙面阴阳墙面无裂缝墙面无裂缝 窗角无斜裂缝窗角无斜裂缝墙面无渗漏墙面无渗漏 饰面砖无空鼓饰面砖无空鼓 饰面砖无脱落饰面砖无脱落*红色部分检查请参考室内检查的相应项目红色部分检查请参考室内检查的相应项目分户验收实施细则（公共部分）2.2.门窗、楼梯和通道检查内容门窗、楼梯和通道检查内容门窗安装牢固

27、门窗安装牢固门窗开关灵活门窗开关灵活门窗关闭严密门窗关闭严密门窗框无空鼓门窗框无空鼓门窗框无渗漏门窗框无渗漏推拉门窗扇有防脱落措施推拉门窗扇有防脱落措施梯间墙面无空鼓梯间墙面无空鼓梯间墙面无裂缝梯间墙面无裂缝梯间地面无空鼓梯间地面无空鼓梯间地面无裂缝梯间地面无裂缝楼梯踏步高差楼梯踏步高差高层首层疏散外门及通道宽度高层首层疏散外门及通道宽度无障碍设施无障碍设施*红色部分检查请参考室内检查的相应项目红色部分检查请参考室内检查的相应项目分户验收实施细则（公共部分）3.3.地下室检查（与户内部分墙面、地面和顶棚面层地下室检查（与户内部分墙面、地面和顶棚面层检查内容基本相同）检查内容基本相同）墙面无渗漏

28、墙面无渗漏 墙面无裂缝墙面无裂缝 墙面无空鼓墙面无空鼓 顶棚无渗漏顶棚无渗漏 顶棚无裂缝顶棚无裂缝 顶棚无爆灰顶棚无爆灰 地面无起砂地面无起砂 地面无裂缝地面无裂缝 地面无空鼓地面无空鼓 地面无积水地面无积水*红色部分检查请参考室内检查的相应项目红色部分检查请参考室内检查的相应项目分户验收实施细则（公共部分）4.屋面检查屋面检查屋面无渗漏屋面无渗漏 屋面无积水屋面无积水 屋面地漏屋面地漏女儿墙的高度女儿墙的高度 女儿墙泛水女儿墙泛水 防雷防雷变形缝的防水构造变形缝的防水构造 分户验收实施细则（公共部分）5.栏杆、护栏及安全玻璃栏杆、护栏及安全玻璃（与户内部分（与户内部分栏杆、护栏栏杆、护栏及安

29、全玻璃及安全玻璃检查内容基本相同）检查内容基本相同）已安装护栏已安装护栏 栏杆、护栏安装牢固栏杆、护栏安装牢固栏杆、护栏的高度栏杆、护栏的高度 栏杆、护栏的形式栏杆、护栏的形式竖杆间距竖杆间距 安全玻璃类型和厚度安全玻璃类型和厚度*红色部分检查请参考室内检查的相应项目红色部分检查请参考室内检查的相应项目分户验收实施细则（公共部分）6.给水、排水给水、排水验收内容：验收内容：管道敷设管道敷设 水压试验水压试验 检查口伸缩节检查口伸缩节阀门安装阀门安装 减（调）压装置减（调）压装置 雨水斗、通气管雨水斗、通气管给水泵或增压设备安装给水泵或增压设备安装 排污泵安装排污泵安装*红色部分检查请参考室内检查的相应项目红色部分检查请参考室内检查的相应项目