资产评估课件第二章a知识分享.ppt

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1、资产评估课件第二章av 资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。事资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。事实上资产评估方法是在工程技术、统计、会计等学科中实上资产评估方法是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估方法与其他学科的技术方法既有联系，体系。资产评估方法与其他学科的技术方法既有联系，又有区别。区别就在于资产评估将其他学科的技术方法又有区别。区别就在于资产评估将其他学科的技术方法按照资产评估运作的内在要求，用资产评估的技术思路按照资产评估运作的内在要求，用资产评估的技术思路加以重组

2、，从而构成了资产评估方法体系。加以重组，从而构成了资产评估方法体系。v 该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线不同可以归纳为三种基本类型，即市析原理和技术路线不同可以归纳为三种基本类型，即市场法、收益法和成本法。场法、收益法和成本法。第一节第一节 市场比较法市场比较法 市场法是指利用市场上同样或类似资产的市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。测资产价值的各种评估技术方法的总称。一、市场比较法的基本原理一、市场

3、比较法的基本原理（一）理论基础（一）理论基础v均衡价值论均衡价值论:由由于于资资产产评评估估是是一一个个模模拟拟市市场场过过程程的的结结果果，因因此此均均衡衡价价值值论论表表现现为为承承认认市市价价的的相相对对合合理理性性，并并通通过过替替代代原则来为被估资产定价。原则来为被估资产定价。（二）评估思路（二）评估思路 （三）市场法的应用前提（三）市场法的应用前提 1 1、充分发育活跃充分发育活跃的资产市场的资产市场(公开市场）公开市场）v 公公开开市市场场是是一一个个充充分分的的市市场场，市市场场上上有有自自愿愿的的买买者者和和卖卖者者，他他们们之之间间进进行行平平等等交交易易。这这就就排排除除

4、了了个个别别交交易易的的偶偶然然性性，市市场场成成交交价价格格基基本本上上可可以以反反映映市市场场行行情情。按按市市场场行行情情估估测测被被评评估估资资产产价价值值，评评估估结结果果会会更更贴贴近近市市场场，更更容容易易被被资产交易各方接受。资产交易各方接受。v2 2、资产及其交易的、资产及其交易的可比性可比性（参照物）（参照物）v 公开市场上要有可比的资产及其交易活动。公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资资产产及及其其交交易易的的可可比比性性，是是指指选选择择的的可可比比资资产产及及其其交交易易活活动动在在近近期期公公开开市市场场上上已已经经发发生生过过，且且与与被被评评估估资资产产及及

5、资资产产业业务务相相同同或或相相似似。这这些些已已经经完完成成交交易易的的资资产产就就可可以以作作为为被被评评估估资资产产的的参参照照物物，其其交交易易数数据据是是进进行行比比较较分分析析的的主主要依据。要依据。v 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：v (1)(1)参参照照物物与与评评估估对对象象在在功功能能上上具具有有可可比比性性，（包包括括用途、性能上的相同或相似）；用途、性能上的相同或相似）；v (2)(2)参参照照物物与与被被评评估估对对象象面面临临的的市市场场条条件件具具有有可可比比性性，（包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等）

6、；（包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等）；v (3)(3)参参照照物物成成交交时时间间与与评评估估基基准准日日间间隔隔时时间间不不能能过过长长，应应在在一一个个适适度度的的时时间间范范围围内内，同同时时，时时间间对对资资产产价价值值的的影响是可以调整的。影响是可以调整的。二、市场比较法的基本程序及有关指标二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）选择参照物（一）选择参照物 1 1、成交价必须真实。、成交价必须真实。2 2、至少三个交易案例。、至少三个交易案例。3 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能、与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。相同）。4 4、成交价是正常交易的结果。、成交

7、价是正常交易的结果。5 5、尽可能选择近期成交的交易案例。、尽可能选择近期成交的交易案例。(二）选择比较因素二）选择比较因素 1 1、影响资产价值的共同因素、影响资产价值的共同因素 如资产性质、市场条件等。如资产性质、市场条件等。2 2、影影响响资资产产价价值值的的个个别别因因素素 针针对对个个不不同同的的资资产产，影影响响资资产产评评估估价价值值的的因因素素各各有有侧侧重重。如如影影响响房房地地产产价价值值的的主主要要是是地地理理位位置置因因素素，而而技技术术水水平平则则在在机机器器设设备备评评估估中中起起主主导导作作用用。所所以以，应应根根据据不不同同种种类类资资产产价价值值形形成成的的特

8、特点点，选选择择对对资资产产价价值值形形成成影影响响较较大大的的因因素素作作为为对对比比指指标标，在在参参照照物与评估对象之间进行比较。物与评估对象之间进行比较。（三（三)指标对比、量化差异指标对比、量化差异 根根据据所所选选定定的的对对比比指指标标，在在参参照照物物及及被被评评估估对对象象之之间间进进行行比较，并将两者的差异进行量化。比较，并将两者的差异进行量化。例例如如，资资产产功功能能指指标标，尽尽管管参参照照物物与与评评估估对对象象功功能能相相同同或或相相似似，但但在在生生产产能能力力、产产品品质质量量，以以及及在在资资产产运运营营过过程程中中的的能能耗耗、料料耗耗和和工工耗耗等等方方

9、面面都都可可能能有有不不同同程程度度的的差差异异。运运用用市市场场法法的的一一个个重重要要环环节节就就是是将将参参照照物物与与评评估估对对象象对对比比指指标标之之间间的上述差异数量化和货币化。的上述差异数量化和货币化。(四四)调整差异调整差异 在在各各参参照照物物成成交交价价格格的的基基础础上上调调整整已已经经量量化化的的对对比比指指标标差异差异 1 1、时间因素、时间因素 2 2、区域因素、区域因素参照物所在区域比被估资产好：参照物所在区域比被估资产好：；反之系数；反之系数11一般以被评资产为一般以被评资产为100100，3 3、功能因素、功能因素 功功能能系系数数法法以以参参照照物物的的成

10、成交交价价格格为为基基础础，考考虑虑参参照照物物与与被被估估对对象象之之间间的的功功能能差差异异进进行行调调整整来来估估算算被被估估对对象象价价值值的方法。计算公式：的方法。计算公式：调整系数调整系数=被估对象生产能力被估对象生产能力参照物生产能力）参照物生产能力）4 4、成新率因素、成新率因素 5 5、交易情况调整、交易情况调整(五五)综合分析确定评估结果综合分析确定评估结果 将将若若干干个个经经过过调调整整的的调调整整值值进进行行加加权权平平均均或或算算术术平平均均，确定评估值。确定评估值。按按照照一一般般要要求求，运运用用市市场场法法通通常常应应选选择择三三个个以以上上参参照照物物。所所

11、以以，运运用用市市场场法法评评估估的的初初步步结结果果也也在在三三个个以以上上。而而正正式式的的评评估估结结果果只只能能是是一一个个，这这就就需需要要评评估估人人员员对对若若干干评评估估初初步步结结果进行综合分析，以确定最终的评估值。果进行综合分析，以确定最终的评估值。运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：1 1资资产产的的功功能能。在在资资产产评评估估中中强强调调资资产产的的使使用用价价值值或或功功能能，并并不不是是从从纯纯粹粹抽抽象象意意义义上上去去讲讲，而而是是从从资资产产的的功功能能并并结结合合社社会会需需求求，从从资资产产实实际际

12、发发挥挥效效用用的的角角度度来来考考虑虑。就就是是说说，在在社社会需要的前提下，资产的功能越好，其价值越高，反之亦然。会需要的前提下，资产的功能越好，其价值越高，反之亦然。2 2资资产产的的实实体体特特征征和和质质量量。资资产产的的实实体体特特征征主主要要是是指指资资产产的的外外观观、结结构构、役役龄龄和和规规格格型型号号等等。资资产产的的质质量量主主要要是是指指资资产产本身的建造或制造工艺水平。本身的建造或制造工艺水平。3 3市市场场条条件件。主主要要是是要要考考虑虑参参照照物物成成交交时时与与评评估估时时的的市市场场条条件件及及供供求求关关系系的的变变化化情情况况。在在一一般般情情况况下下

13、，供供不不应应求求时时，价价格格偏偏高高；供供过过于于求求时时，价价格格偏偏低低。市市场场条条件件上上的的差差异异对对资产价值的影响应引起评估人员足够的关注。资产价值的影响应引起评估人员足够的关注。4 4交交易易条条件件。交交易易条条件件主主要要包包括括交交易易批批量量、交交易易动动机机、交交易易时时间间等等。交交易易批批量量不不同同，交交易易对对象象的的价价格格就就可可能能不不同同。交交易易动动机机也也对对资资产产交交易易价价格格有有影影响响。在在不不同同时时间间交交易易，资资产的交易价格也会有差别。产的交易价格也会有差别。v三、市场比较法的具体操作方法三、市场比较法的具体操作方法v(一一)

14、直接比较法直接比较法v 直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。估对象价值的方法。v其计算公式为：其计算公式为：v v适用范围：参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，适用范围：参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。例如：成新率、功能等。v1 1、功能价值法（比较功能）、功能价值法（比较功能）v 该该法法以以参参照照物物的的成成交交价价格格为为基基础础，考考虑虑参参照照物物与与被被估估对对象

15、象之之间间的的功功能能差差异异进进行行调调整整来来估估算算被被估估对对象象价价值值的的方方法法。计计算算公式：公式：资资产产评评估估价价值值参参照照物物成成交交价价格格（被被估估对对象象生生产产能能力力参参照物生产能力）照物生产能力）v 案案例例2 2 被被估估资资产产年年生生产产能能力力为为9090吨吨，参参照照资资产产的的年年生生产产能能力力为为120120吨吨，被被估估时时点点参参照照物物的的市市场场价价格格为为1010万万元元，则则被被估估资产资产的价的价值为值为：v 1090120 10901207.57.5（万元）（万元）2 2、价格指数法（比较价格变化）、价格指数法（比较价格变化

16、）该该法法是是以以参参照照物物成成交交价价格格为为基基础础，考考虑虑参参照照物物的的成成交交时时间间与被估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响。与被估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响。具体公式：具体公式：资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格物价变动指数物价变动指数 此此方方法法一一般般只只运运用用于于评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间仅仅有有时时间间因因素素存存在差异的情况。在差异的情况。案案例例3 3 与与评评估估对对象象完完全全相相同同的的参参照照资资产产6 6个个月月前前的的成成交交价价格格为为1010万元，半年间该类资产的价格上升了万元，半

17、年间该类资产的价格上升了5 5，则：，则：资产评估价值资产评估价值10(110(15 5)10105(5(万元万元)v3 3成新率价格法（比较新旧程度）成新率价格法（比较新旧程度）v 成成新新率率价价格格法法是是以以参参照照物物的的成成交交价价格格为为基基础础，考考虑虑参参照照物物与与评评估估对对象象新新旧旧程程度度上上的的差差异异，通通过过成新率调整估算出评估对象的价值。计算公式：成新率调整估算出评估对象的价值。计算公式：v资资产产评评估估价价值值参参照照物物成成交交价价格格(评评估估对对象象成成新率新率参照物成新率参照物成新率)v 其其中中：资资产产的的成成新新率率资资产产的的尚尚可可使使

18、用用年年限限(资产的已使用年限资产的尚可使用年限资产的已使用年限资产的尚可使用年限)v 此此方方法法一一般般只只运运用用于于评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间仅有成新程度差异的情况。仅有成新程度差异的情况。4 4市价折扣法（比较市场条件）市价折扣法（比较市场条件）市市价价折折扣扣法法是是以以参参照照物物成成交交价价格格为为基基础础，考考虑虑到到评评估估对对象象在在销销售售条条件件、销销售售时时限限等等方方面面的的不不利利因因素素，凭凭评评估估人人员员的的经经验验或或有有关关部部门门的的规规定定，设设定定一一个个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。数学表达式：价格折扣率来估算评估对象价值的

19、方法。数学表达式：资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格(1-(1-价格折扣率价格折扣率)此此方方法法一一般般只只适适用用于于评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间仅仅存存在在交易条件方面差异的情况。交易条件方面差异的情况。案案例例4 4 评评估估某某拟拟快快速速变变现现资资产产，在在评评估估时时点点与与其其完完全全相相同同的的资资产产的的正正常常变变现现价价为为1010万万元元，评评估估师师经经综综合合分分析析，认认为为快快速速变变现现的的折折扣扣率率应应为为4040，因因此此，拟拟快快 速速 变变 现现 资资 产产 价价 值值 接接 近近 于于 6 6万万 元元。资资 产产

20、 评评 估估 价价 值值 10(1-4010(1-40)6(6(万万 元元)v5 5成本市价法（比较成本因素）成本市价法（比较成本因素）v 成成本本市市价价法法是是以以评评估估对对象象的的现现行行合合理理成成本本为为基基础础，利利用用参参照照物物的的成成本本市市价价比比率率来来估估算算评评估估对对象象的的价值的方法。价值的方法。v资资产产评评估估价价值值评评估估对对象象现现行行合合理理成成本本(参参照照物物成成交价格交价格参照物现行合理成本参照物现行合理成本)v 案案例例5 5 评评估估时时点点某某市市商商品品住住宅宅的的成成本本市市价价率率为为150150，已已知知被被估估全全新新住住宅宅的

21、的现现行行合合理理成成本本为为2020万元，则其市价接近于万元，则其市价接近于3030万元。万元。v 资产评估价值资产评估价值201502015030(30(万元万元)v 6 6市盈率乘数法（比较收益额）市盈率乘数法（比较收益额）市市盈盈率率乘乘数数法法是是以以参参照照物物的的市市盈盈率率作作为为乘乘数数(倍倍数数)，以以此此乘乘数数与与评评估估对对象象的的收收益益额额相相乘乘估估算算评评估估对对象象价价值值的的方方法法。数数学表达式：学表达式：资产评估价值评估对象收益额资产评估价值评估对象收益额参照物市盈率参照物市盈率 案案例例6 6 某某被被评评估估企企业业的的年年净净利利润润为为1000

22、1000万万元元，评评估估时时点点资产市场上同类企业平均市盈率为资产市场上同类企业平均市盈率为2020倍，则：倍，则：v评估价值评估价值=100020=10002020000(20000(万元万元)v 直接比较法直观简捷，便于操作，但通常对参照物与评直接比较法直观简捷，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。因面，直接比较法的使用也估对象之间的可比性要求较高。因面，直接比较法的使用也相对受到一定制约相对受到一定制约v(二二)类比调整法类比调整法v 类比调整法是市场法中最基本的评估方法。该法并不要求类比调整法是市场法中最基本的评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本

23、一样。只要参照物与评参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。调整估算评估对象的价值。交交易易案案例例A A的的调调整整值值参参照照物物A A的的成成交交价价时时间间因因素素系系数数区域因素系数区域因素系数功能因素系数功能因素系数情况补正系数情况补正系数v v 类比调整法具有适用性强，应用广泛的特点。但该法对类比调整法具有适用性强，应用广泛的特点。但该法对

24、信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。市场售价类比法市场售价类比法 市市场场售售价价类类比比法法是是以以参参照照物物的的成成交交价价格格为为基基础础，考考虑虑参参照照物物与与评评估估对对象象在在功功能能、市市场场条条件件和和销销售售时时间间等等方方面面的的差差异异，通通过过对对比比分分析析和和量量化化差差异异，调调整整估估算算出出评评估估对对象象价价值值的的方方法法。计算公式：计算公式：资资产产评评估估价价值值参参照照物物售售价价功功能能差差异异值值十十时时

25、间间差差异异值值十十交易情况差异值交易情况差异值 或：或：资资产产评评估估价价值值参参照照物物售售价价功功能能差差异异修修正正系系数数时时间差异修正系数间差异修正系数 案例案例1v 案案例例1 1 估估价价对对象象概概况况：待待估估地地块块为为城城市市规规划划上上属属于于住住宅宅区的一块空地，面积为区的一块空地，面积为600600平方米，地形为长方形。平方米，地形为长方形。v 评估要求：评估该地块评估要求：评估该地块20032003年年1010月的公平市场交易价格。月的公平市场交易价格。v 评估过程：评估过程：v (1)(1)选选择择评评估估方方法法。该该种种类类型型的的土土地地有有较较多多的

26、的交交易易实实例例，故故采用市场法进行评估。采用市场法进行评估。v (2)(2)搜集有关的评估资料。搜集有关的评估资料。v 搜集待估土地资料。搜集待估土地资料。(略略)v 搜搜集集交交易易实实例例资资料料。选选择择4 4个个交交易易实实例例作作为为参参照照物物，具具体体情况见下表：情况见下表：案例案例1(1(续续)(3)(3)进进行行交交易易情情况况修修正正。经经分分析析，交交易易实实例例A A、D D为为正正常常买买卖卖，无无需需进进行行交交易易情情况况修修正正；交交易易实实例例B B较较正正常常买买卖卖价价格格偏偏低低2 2；交易实例交易实例C C较正常买卖价格偏低较正常买卖价格偏低3 3

27、。v则各交易实例的交易情况修正率为：则各交易实例的交易情况修正率为：v交交易易实实例例A A：0 0；交交易易实实例例B B：2 2；交交易易实实例例C C：3 3；交交易易实例实例D D：0 0。(4)(4)进行交易日期修正。根据调查，进行交易日期修正。根据调查，20022002年年1010月以来土地价格月以来土地价格平均每月上涨平均每月上涨1 1，则各参照物交易实例的交易日期修正率，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：为：交易实例交易实例A A：6 6；交易实例；交易实例B B：7 7；交易实例；交易实例C C：1212；交；交易实例易实例D D：1010。案例案例1(1(续续)(5)(

28、5)进进行行区区域域因因素素修修正正。交交易易实实例例A A和和D D与与待待估估土土地地处处于于同同一一地地区区，无需作区域因素修正。无需作区域因素修正。交交易易实实例例B B、C C的的区区域域因因素素修修正正情情况况。假假定定待待估估地地块块的的区区域域因因素值为素值为100100，则交易实例，则交易实例B B为为8888，交易实例，交易实例C C为为108108。（6 6）进行个别因素修正）进行个别因素修正 经经过过比比较较，待待估估地地块块面面积积较较大大便便于于利利用用，且且外外部部环环境境较较好好，其价格比其他交易实例高其价格比其他交易实例高2 2。土土地地使使用用年年限限修修正

29、正。交交易易实实例例B B、D D与与待待估估地地块块相相同同，无无需需修修正。假定折现率为正。假定折现率为8 8，则交易实例，则交易实例A A、C C的调整系数如下：的调整系数如下：年限修正系数年限修正系数=1-1/=1-1/（1+8%1+8%）30301-1/1-1/（1+8%1+8%）3535 =（1-0.09941-0.0994）（1-0.06761-0.0676）=0.90060.9324=0.9659 =0.90060.9324=0.9659案例案例1(1(续续)v（7 7）计算待估土地的价格）计算待估土地的价格v交易实例交易实例A A修正后单价：修正后单价：870 0.9659=

30、909(元/平方米)v交易实例交易实例B B修正后单价：修正后单价：v820820 =1038(=1038(元元/平方米平方米)v交易实例交易实例C C修正后单价：修正后单价：v855855 0.9659=901(0.9659=901(元元/平方米平方米)v交易实例交易实例D D修正后单价：修正后单价：v840840 =942(=942(元元/平方米平方米)v简单平均后的待估土地价格：简单平均后的待估土地价格：v单价为：（单价为：（90990910381038901901942942）44948(948(元元/平方米平方米)v土地总价为：土地总价为：6009486009485688005688

31、00（元）（元）v 上述各种方法中的一部分方法既适用于单项资产的评上述各种方法中的一部分方法既适用于单项资产的评估，也适用于估测评估标的与参照物之间某一种差异的调估，也适用于估测评估标的与参照物之间某一种差异的调整系数或调整值。而市盈率乘数法主要适用于整体企业的整系数或调整值。而市盈率乘数法主要适用于整体企业的评估。评估。v 在现代市场经济条件下，单项资产和整体资产都可以在现代市场经济条件下，单项资产和整体资产都可以作为交易对象进入市场流通，不论是单项资产或是整体资作为交易对象进入市场流通，不论是单项资产或是整体资产的交易实例都可以为运用市场法进行资产评估提供可资产的交易实例都可以为运用市场法

32、进行资产评估提供可资参照的评估依据和资料。参照的评估依据和资料。四、清算问题四、清算问题v 清算价格属于非正常价格清算价格属于非正常价格(一）、一）、清算价格的确定方法清算价格的确定方法 1 1、市价折扣法、市价折扣法 清算价格公允市价清算价格公允市价折扣率折扣率 2 2、模拟拍卖法（意向询价法）、模拟拍卖法（意向询价法）五、评价五、评价 1 1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法 2 2、该方法的运用需具备一定的前提条件、该方法的运用需具备一定的前提条件（1 1）对市场成熟度的需求；）对市场成熟度的需求；（2 2）对被估对象的要求。）对被估对象的要

33、求。第二节第二节 收益法收益法 收收益益法法是是指指通通过过估估测测被被评评估估资资产产未未来来预预期期收收益益的的现现值值来来判判断断资资产产价价值值的的各各种种评评估估方方法法的的总总称称。即即依依据据资资产产未未来来预预期期收收益益，经经折折现现或或本本金金化化处处理理来来估估测测资产价值。资产价值。一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础（一）收益法的理论基础v 效用价值论效用价值论 资资产产的的价价值值取取决决于于效效用用，即即资资产产为为其其拥拥有有者者带带来来的收益。的收益。（二）收益法的评估思路（二）收益法的评估思路 预期收益折现预期收益折现（三）、收益法

34、的基本前提（三）、收益法的基本前提 第第一一，被被评评估估资资产产的的未未来来预预期期收收益益可可以以预预测测并并可可以以用用货货币币衡衡量；量；第第二二，资资产产拥拥有有者者获获得得预预期期收收益益所所承承担担的的风风险险也也可可以以也也可可以以预测并可以用货币衡量；预测并可以用货币衡量；第三，被评估资产预期获利年限可以预测。第三，被评估资产预期获利年限可以预测。二、收益法的基本程序及二、收益法的基本程序及基本参数基本参数 （一）基本程序如下：（一）基本程序如下：第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势

35、以数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；及经营风险等；第二，分析测算被评估对象未来预期收益；第二，分析测算被评估对象未来预期收益；第三，确定折现率或本金化率；第三，确定折现率或本金化率；第四，用折现率或本金化率将评估对象未来预期第四，用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值；收益折算成现值；第五，分析确定评估结果第五，分析确定评估结果（二）、基本参数（二）、基本参数运运用用收收益益法法进进行行评评估估涉涉及及到到许许多多经经济济技技术术参参数数，其其中中最最主主要要的的参数有三个，它们是收益额、折现率和获利期限参数有三个，它们是收益额、折现率和获利期限1 1、收益

36、额、收益额 指指资资产产在在正正常常情情况况下下所所能能得得到到的的归归其其产产权权主主体体的的所所得得额额，企企业业的的收收益益额额通通常常表表现现为为净净利利润润或或净净现现金金流流量量，房房地地产产则则通通常常表现为纯收益等。表现为纯收益等。特特点点：其其一一：是是资资产产未未来来预预期期收收益益额额，而而不不是是资资产产的的历历史史收收益益额额或或现现实实收收益益额额；其其二二：是是资资产产的的客客观观收收益益，而而不不是是资资产产的实际收益。的实际收益。v2 2、折现率、折现率v 折现率的本质是一种投资报酬率，它是由无风险报酬率折现率的本质是一种投资报酬率，它是由无风险报酬率和风险报

37、酬率组成的。和风险报酬率组成的。v 本金化率与折现率在本质上是相同的，习惯上人们把将本金化率与折现率在本质上是相同的，习惯上人们把将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，而把未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，而把将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为本金化率。将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为本金化率。v3 3、收益期限、收益期限v 收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关为时间单位，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同

38、等加以测定。条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。三、收益法的基本计算公式三、收益法的基本计算公式（一）、每年收益相同（一）、每年收益相同 1 1、收益年期有限、收益年期有限 P=A/r1-P=A/r1-2 2、收益年期无限、收益年期无限 P=A/r P=A/r（二）、每年收益不同（二）、每年收益不同 1 1、分段计算、分段计算（1 1）、收益年期有限）、收益年期有限 P=+P=+（2 2）、收益年期无限）、收益年期无限 P=P=前期前期 （设（设n=5n=5）后期后期 0123456789分段法图解分段法图解v选择前期期限的基本原则（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但

39、也不宜过长。3 3、稳定化收益法（年金化法）、稳定化收益法（年金化法）v 稳定化收益稳定化收益A A的估算方法：的估算方法：v1 1）.求年金求年金v2 2）.按年金公式外推按年金公式外推 案案例例某某资资产产未未来来五五年年的的收收益益及及折折现现系系数数如如下下，求求持持续续经经营营条条件件下下该资产的价值该资产的价值:年金年金=1,651=1,651万万4.2124=3924.2124=392万万资产评估值资产评估值=392=392万万6%=65336%=6533万万 2 2、年金化法、年金化法 思思路路：将将前前m m年年的的总总收收益益的的现现值值换换算算为为年年金金形形式式，再再推

40、推算算n n年的年金。年的年金。3、增长率法、增长率法四、对收益法的评价四、对收益法的评价1、该方法最适宜：、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：、该方法的局限性：需具备一定的前提条件；需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。因此该方法的运用比成本法难度大。第三节第三节 成本法成本法 成成本本法法是是指指首首先先估估测测被被评评估估资资产产的的重重置置成成本本，然然后后估估测测被被评评估估资资产产业业

41、已已存存在在的的各各种种贬贬损损因因素素，并并将将其其从从重重置置成成本本中中予予以以扣扣除除，而而得得到到被被评评估估资资产产价价值值的的各各种种评评估估方方法法的的总称。总称。v一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理v（一）成本法的理论基础（一）成本法的理论基础v 生产费用价值论生产费用价值论v 资产的价值取决于购建时的成本耗费资产的价值取决于购建时的成本耗费v（二）成本法的评估思路：评估值（二）成本法的评估思路：评估值=重置成本重置成本-各项贬损各项贬损v v基本公式为：基本公式为：资资产产评评估估值值=资资产产的的重重置置成成本本-资资产产实实体体性性贬贬值值-资资产产功功能能性贬值

42、性贬值-资产经济性贬值资产经济性贬值 =重置成本重置成本成新率功能性损耗经济性损耗成新率功能性损耗经济性损耗 资产评估值资产评估值=重置成本重置成本综合成新率综合成新率 二、成本法的基本前提二、成本法的基本前提 1 1、被被评评估估资资产产处处于于持持续续使使用用状状态态或或被被假假定定处处于于持持续续使使用用状态。状态。2 2、应应当当具具备备可可利利用用的的历历史史资资料料，同同时时，现现时时资资产产与与历历史史资产具有相同性或可比性。资产具有相同性或可比性。3 3、形成资产价值的耗费是必须的。、形成资产价值的耗费是必须的。三、成本法的基本要素三、成本法的基本要素 (一一)重置成本重置成本

43、 资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。包括复原重置成本和更新重置成本包括复原重置成本和更新重置成本 。v 1 1复原重置成本是指采用与评估对象复原重置成本是指采用与评估对象相同的相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象以现时价格水平重新购建与评估对象相同相同的全新的全新资产所发生的费用。资产所发生的费用。v 2 2更新重置成本是指采用更新重置成本是指采用新型材料，先进建新型材料，先进建筑或制造标准，新型设计、规格和技术筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现等，以现行

44、价格水平购建与评估对象行价格水平购建与评估对象具有同等功能具有同等功能的全新的全新资产所需的费用。资产所需的费用。相同点：均采用现行价格计算。相同点：均采用现行价格计算。不不同同点点：采采用用的的材材料料、标标准准、设设计计等等方方面面存存在在差异。但是并未改变基本功能。差异。但是并未改变基本功能。有有条条件件情情况况下下，尽尽可可能能选选择择更更新新重重置置成成本本。理理由：由：（1）技技术术进进步步的的前前提提下下，更更新新重重置置成成本本比比复复原原重重置成本便宜（超额投资成本）；置成本便宜（超额投资成本）；（2）用用更更新新重重置置成成本本形形成成的的资资产产性性能能可可改改进进（超超

45、额运营成本）。额运营成本）。(二二)实体性贬值实体性贬值 资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降下降而引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通而引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：常采用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：实体性贬值率实体性贬值率=资产实体性贬值资产实体性贬值资产重置成本资产重置成本 (三三)功能性贬值功能性贬值 资产的功能性贬值是指由于资产的功能性贬值是指由于技术进步引起技术进步

46、引起的资产的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本的超支额，及其原有资产超过体现技术进步的同成本的超支额，及其原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。类资产的运营成本的超支额。(四四)经济性贬值经济性贬值 资产的经济性贬值是指由于资产的经济性贬值是指由于外部条件引起外部条件引起资产闲置、资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。收益下降等而造成的资产价值损失。四、成本法中四、成本法中各项要素各项要素的具体评估方法的具体评估方法

47、(一一)重置成本的估算方法重置成本的估算方法 1 1重置核算法重置核算法 重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本，包括购买型和逐项计算然后累加得到资产的重置成本，包括购买型和自建型。自建型。购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程，资购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程，资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成。安装调试费

48、以及其他必要费用构成。自建型是以自建资产作为资产重置方式，它根据重新自建型是以自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。v 资产的重置成本应包括开发者的合理收益：资产的重置成本应包括开发者的合理收益：v 其一，重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项其一，重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额，应该包括资产开发和全新资产所支付的全部货币总额，应该包括资产开发和制造商的合理收益；制造商的合理收益；v

49、 其二，资产评估旨在了解被估资产模拟条件下的交其二，资产评估旨在了解被估资产模拟条件下的交易价格，一般情况下，价格都应该含有开发者或制造者易价格，一般情况下，价格都应该含有开发者或制造者合理收益部分。合理收益部分。v 资产重置成本中的收益部分的确定，应以现行行业或资产重置成本中的收益部分的确定，应以现行行业或社会平均资产收益水平为依据。社会平均资产收益水平为依据。v 案案例例1 1 重重置置购购建建设设备备一一台台，现现行行市市场场价价格格每每台台5 5万万元元，运运杂杂费费10001000元元，直直接接安安装装成成本本800800元元，其其中中原原材材料料300300元元，人人工工成成本本5

50、00500元元。根根据据统统计计分分析析，计计算算求求得得安安装装成成本本中中的的间间接接成成本本为为每每元元人人工工成成本本0 08 8元元，该该机机器器设备重置成本为：设备重置成本为：v直接成本直接成本=50000=5000010001000十十800=51800(800=51800(元元)v其中：买价：其中：买价：5000050000元元v运杂费：运杂费：10001000元元v安装成本：安装成本：800800元元v其中：原材料：其中：原材料：300300元元v人工：人工：500500元元v间接成本间接成本(安装成本安装成本)：400400元元v重置成本合计：重置成本合计：52200522