装修房工程管理思路.pptx

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1、关于装修房工程及采购端口近期要解决的问题 1、与营销和设计部完成研究用房主要部品品牌组合方案推荐 2、启动研究用房施工，修正设计方案（品牌组合）和工程控制要点 3、有针对的部品技术标准研究，明确各类部品品质控制要点 4、合理的采购规划，明晰部品供应方式，确保采购效率 5、了解装修房客户关注什么，研究和确定工程品质控制要点第1、3、4项工作重点是部品研究及采购方式研究第2、5项工作重点是品质控制研究第1页/共38页A A、部品研究及采购方式研究、部品研究及采购方式研究第2页/共38页1、借鉴上海公司的装修分级体系研究成果，无锡公司可以借鉴从800元/平 方米到2000元/平方米的装修标准。2、分

2、析无锡目前的六类装修合作资源（材料部品和施工资源）3、无锡公司的装修品牌组合和采购方式规划第3页/共38页装修预算RMB800可供参考的产品组合橱柜：美时等同级别基础组合橱柜、高级人造石台面脱排、灶具：樱花台盆三件套：摩恩普通墙地砖：东鹏热水器：申花12升微波炉：格兰仕、松下无消毒柜、烤箱、垃圾食物粉碎机淋浴房：科勒、乐家等同级别淋浴房隔断浴缸：无台盆龙头：美标淋浴龙头：美标坐便器：美标浴霸暖风机：风暖浴霸浴室墙地砖：东鹏厨房卫生间客餐厅收纳系统/电器地板：强化地板墙面：普通乳胶漆开关面板：TCL空调：美的及同档品牌分体式空调冰箱：伊莱克斯冰箱无卫生间台下厨柜镜箱步入式衣帽间储物间内橱、地热橱

3、柜：美时基础级组合橱柜脱排、灶具：方太台盆三件套：摩恩普通墙地砖：东鹏蒙娜丽莎热水器：能率升微波炉：无有消毒柜淋浴房：不配（次卫）浴缸：美标（主卫）台盆龙头：美标摩恩淋浴龙头：美标摩恩坐便器：美标浴霸暖风机：奥普浴室墙地砖：东鹏蒙娜丽莎地板：强化地板墙面：普通乳胶漆开关面板：TCL空调：美的及同档品牌分体式空调冰箱：无有卫生间台下厨柜、镜箱无步入式衣帽间、储物间内橱、地热上海公司基础级（成本控制元）第4页/共38页价格压力下，选择舍弃的产品价格压力下，降低档次的产品价格压力下，依然维持要求的产品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎机橱柜灶具、脱排台盆三件套厨房墙地砖热水器浴缸淋浴房台盆、龙头淋浴龙头坐便器浴

4、霸暖风机地板墙面开关面板卫生间台下橱柜镜箱地热储物间内橱步入式衣帽间空调冰箱地板微波炉装修预算RMB800价格压力下各类产品的价值排序在元平米装修预算的压力下，消费者只保留了对脱排灶浴霸暖风机、微波炉的需求，其他产品普遍降低了档次消费者放弃了对消毒柜、烤箱、垃圾食物粉碎机、储物空间装地热的选择，甚至有一半的消费者放弃了浴缸但消费者始终保有对微波炉、冰箱的需求第5页/共38页橱柜：美时等同级别高级组合 橱柜、高级人造石台面脱排、灶具：樱花台盆三件套：摩恩普通墙地砖：亚细亚热水器：林内12升微波炉：格兰仕、松下消毒柜：帅康无烤箱、垃圾食物粉碎机淋浴房：科勒、乐家等同级别淋浴房隔断浴缸：TOTO台盆

5、龙头：TOTO淋浴龙头：TOTO坐便器：美标浴霸暖风机：灯暖浴霸浴室墙地砖：亚细亚厨房卫生间客餐厅收纳系统/电器地板：高级实木复合墙面：高级环保乳胶漆开关面板：TCL空调：日立及同档品牌分体式空调冰箱：海尔冰箱有卫生间台下厨柜储物间内橱无镜箱步入式衣帽间地热装修预算RMB00可供参考的产品组合第6页/共38页价格压力下，降低档次的产品价格压力下，依然维持要求的产品价格压力下，选择舍弃的产品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎机橱柜灶具、脱排台盆三件套厨房墙地砖热水器淋浴房台盆、龙头淋浴龙头坐便器地板墙面开关面板卫生间台下橱柜镜箱地热储物间内橱步入式衣帽间空调冰箱浴霸暖风机浴缸微波炉装修预算RMB00价格压力

6、下各类产品的价值排序在元平米装修预算的压力下，消费者维持了对大部分厨房产品的理想需求消费者放弃了对烤箱、垃圾食物粉碎机、部分储物空间、地热的选择第7页/共38页橱柜：美时等同级别高级组合橱柜、高级人造石台面脱排、灶具：樱花台盆三件套：弗兰卡高级墙地砖：亚细亚热水器：林内12升微波炉：格兰仕、松下消毒柜：帅康无烤箱、垃圾食物粉碎机淋浴房：科勒、乐家等同级别淋浴房隔断浴缸：科勒台盆龙头：科勒淋浴龙头：科勒坐便器：科勒浴霸暖风机：灯暖浴霸浴室墙地砖：亚细亚地板：高级实木复合墙面：高级环保乳胶漆开关面板：西门子空调：日立及同档品牌分体式空调冰箱：伊莱克斯冰箱有卫生间台下厨柜储物间内橱无镜箱步入式衣帽间

7、地热装修预算RMB00可供参考的产品组合厨房卫生间客餐厅收纳系统/电器橱柜：美时先进组合橱柜脱排、灶具：方太台盆三件套：摩恩或弗兰卡墙地砖：金意陶热水器：能率升微波炉：无有消毒柜：方太有垃圾粉碎机淋浴房：乐家浴缸：乐家台盆龙头：乐家淋浴龙头：乐家坐便器：乐家浴霸：奥普，次卫为抽风机浴室墙地砖：金意陶地板：实木复合墙面：配得丽开关面板：西门子空调：日立分体式空调冰箱：无有卫生间台下厨柜、储物间内橱有镜箱、步入式衣帽间、无地热公司先进级（成本控制元）第8页/共38页装修预算RMB00价格压力下各类产品的价值排序价格压力下，降低档次的产品价格压力下，依然维持要求的产品价格压力下，选择舍弃的产品烤箱消

8、毒柜垃圾食物粉碎机橱柜灶具、脱排台盆三件套厨房墙地砖热水器淋浴房台盆、龙头淋浴龙头坐便器地板墙面开关面板卫生间台下橱柜镜箱地热储物间内橱步入式衣帽间空调冰箱浴霸暖风机微波炉浴缸浴室墙地砖在元平米装修预算的压力下，消费者可以维持大部分产品的理想需求消费者仅仅放弃了对烤箱、垃圾食物粉碎机、地热的需求第9页/共38页橱柜：高级进口组合橱柜，人造大理石台面脱排、灶具：西门子台盆三件套：摩恩高级墙地砖：亚细亚热水器：林内12升微波炉：格兰仕、松下消毒柜：西门子无烤箱、垃圾食物粉碎机淋浴房：科勒、乐家等同级别整体淋浴房浴缸：科勒台盆龙头：科勒淋浴龙头：科勒坐便器：科勒浴霸暖风机：风暖浴霸浴室墙地砖：亚细亚

9、厨房卫生间客餐厅收纳系统/电器地板：高级实木复合墙面：高级环保乳胶漆开关面板：西门子空调：日立及同档品牌分体式空调冰箱：西门子冰箱有卫生间台下厨柜储物间内橱镜箱步入式衣帽间无地热装修预算RMB00可供参考的产品组合第10页/共38页价格压力下，降低档次的产品价格压力下，依然维持要求的产品价格压力下，选择舍弃的产品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎机橱柜灶具、脱排台盆三件套厨房墙地砖热水器淋浴房台盆、龙头淋浴龙头坐便器地板墙面开关面板卫生间台下橱柜镜箱储物间内橱步入式衣帽间空调冰箱浴霸暖风机窗玻璃微波炉浴室墙地砖地热装修预算RMB00价格压力下各类产品的价值排序在元平米装修预算的压力下，大多数消费者可以达到

10、理想装修需求第11页/共38页2 2、6 6类合作资源类合作资源一、电器类：一、电器类：1、空调：大金、富士通、日立、松下、（格力、美的）、空调：大金、富士通、日立、松下、（格力、美的）2、厨房电器：方太、老板、帅康、伊莱克斯、能率、西门子、厨房电器：方太、老板、帅康、伊莱克斯、能率、西门子二、卫浴类二、卫浴类1、洁具：科勒、洁具：科勒、TOTO、乐家、美标、乐家、美标2、龙头：摩恩（高仪、汉斯格雅）、龙头：摩恩（高仪、汉斯格雅）三、木制品类三、木制品类1、地板：乐洋洋、北美风情、菲林格尔、百安居推荐品牌、地板：乐洋洋、北美风情、菲林格尔、百安居推荐品牌2、内门：安洋、日门、内门：安洋、日门3

11、、橱柜：美时、方太、海尔、松下、科宝、橱柜：美时、方太、海尔、松下、科宝4、衣柜：弥尔皇家（史丹利、衣柜：弥尔皇家（史丹利)、日门、日门四、墙地砖类四、墙地砖类1、东鹏、马可波罗、欧嘉（亚细亚、诺贝尔）、维罗生态砖、东鹏、马可波罗、欧嘉（亚细亚、诺贝尔）、维罗生态砖2、石材：雅典米黄、丁香米黄（白沙米黄）、石材：雅典米黄、丁香米黄（白沙米黄）五、智能化（深圳物业、五、智能化（深圳物业、新引进单位新引进单位）六、施工单位及监理单位六、施工单位及监理单位1、通州建总（区域战略）、通州建总（区域战略）2、上海二建、中建四局六、上海二建、中建四局六、专业装饰公司（需新引进）专业装饰公司（需新引进）3、

12、监理单位需单独重点培养（目前仅是兼顾）、监理单位需单独重点培养（目前仅是兼顾）第12页/共38页3、无锡公司的装修品牌组合和采购方式规划：第13页/共38页3、无锡公司的装修品牌组合和采购方式规划：序号序号采购产品采购产品供货范围供货范围目前采购方式目前采购方式拟变革采购方式拟变革采购方式1施工总承包公共部位及室内装修施工网上招标或免招标2施工监理公共部位及室内装修施工监理续标给土建监理培养专业全装修监理3一站式采购浴霸、灯具、淋浴房、晒衣架、锁具、地漏、门吸、墙地砖、零星石材、小五金等百安居4涂料集团战略甲指乙供5开关插座集团战略甲指乙供6洁具坐便器、马桶集团战略甲指乙供7龙头集团战略甲指乙

13、供8热水器区域采购9厨房电器煤气灶、脱排区域采购10厨柜、镜箱区域采购11收纳系统区域采购12房门区域采购甲指乙供13地板区域采购甲指乙供14空调网上招标15空气检测免招标（定点）第14页/共38页B B、品质控制研究、品质控制研究第15页/共38页1、装修房缺陷分析2、施工品质控制重点3、品质控制研究总结第16页/共38页1 1、上海装修房缺陷分析、上海装修房缺陷分析 -05-06-05-06年度上海公司报修问题统计年度上海公司报修问题统计序号序号质量类别质量类别部位部位频次频次1 1土建渗漏土建渗漏屋面及楼地面屋面及楼地面7.90%7.90%32.60%32.60%2 2外墙外墙9.30%

14、9.30%3 3门窗门窗15.40%15.40%4 4门窗工程门窗工程铝合金铝合金/塑钢门窗塑钢门窗门体、窗体门体、窗体6.00%6.00%13.30%13.30%5 5配件配件7.30%7.30%6 6装饰工程装饰工程抹灰及涂料抹灰及涂料室内室内6.70%6.70%9.50%9.50%7 7室外室外2.80%2.80%8 8裂缝裂缝非结构类非结构类墙面墙面6.20%6.20%9 9给排水给排水排污、排水管排污、排水管4.80%4.80%1010强电工程强电工程开关、插座、灯具开关、插座、灯具1.40%1.40%第17页/共38页1 1、上海装修房缺陷分析、上海装修房缺陷分析 -与装修房相关问

15、题聚焦与装修房相关问题聚焦序号序号质量类别质量类别部位部位频次频次1 1装饰工程装饰工程抹灰及涂料抹灰及涂料室内室内6.70%6.70%2 2门窗工程门窗工程铝合金铝合金/塑钢门窗塑钢门窗门体、窗体门体、窗体6.00%6.00%3 3给排水给排水排污、排水管排污、排水管4.80%4.80%4 4强电工程强电工程开关、插座、灯具开关、插座、灯具1.40%1.40%第18页/共38页魅力之城魅力之城(B5(B5街区街区)精装修房屋交付及房修情况汇总报表精装修房屋交付及房修情况汇总报表一、入住情况：一、入住情况：截止2007 年4月15日，已办理验房18户；新增0户；领取钥匙18户；存在问题共12户

16、；已完成整改6户；业主复验合格5户。二、问题分析：二、问题分析：共提问题7474条条序号类别数量 条比例主要内容1施工质量3129.63%木地板压条松动；木地板与踢脚线间压条影响美观；木地板松动；墙面涂料起皮；阳台顶棚涂料起皮；进户门凹痕；门框破损；铝合金门窗把手掉漆，客厅顶棚裂缝；客厅顶棚锈斑。2设计缺陷511.11%业主要求空调移位；次卧无网线接口。3材料质量缺陷1418.92%可视对讲图像不清晰；门锁不灵活；玻璃划痕。4销售承诺缺陷311.11%缺少鞋柜，衣柜。5其他2133.33%未清洁，墙面污染，硅胶污染，插座污染，玻璃污染；家具污染。第19页/共38页三、入住明细：三、入住明细：序

17、号序号日期日期房号房号存在问题存在问题进展情况进展情况206112773-303可视对讲图像不清晰2月2日，业主同意2月5日开始进行维修。2月6日将业主家具搬离，并开始进行维修。3月21日维修完毕,并与业主联系，业主表示没有时间来复验可先把家具搬回家中。807012577-4021、室内地板与踢脚线之间缝隙太大(很多地方都有)；2、主卫淋浴喷头水流小；3、客厅窗台有细微裂纹需重刷涂料；4、水表箱水阀漏水，地漏不太畅通；5、次卧室要求有电话电话线接口；6、进户部位墙面有污染。1月31日打电话给业主，业主说下周来。4月14日进场维修。1007013077-7031、进户门松动，油漆不到位；2、次卧

18、铝合金门把手划痕（需更换）；3、硅胶全部要清理一遍；4燃气灶柜下面插座松动；5、阳台墙壁污染；6、次卫门框里侧左上方墙砖破损；7、次卧阳台顶棚上檐及阳台下坎需重刷漆;8、次卧阳台东墙污染;9、厨房间水槽下水管漏水;10、主卫地漏坡度有问题;11、客厅中部两固定扇有划痕。业主要求春节后再修，要过来监督维修。3月9日与业主联系，业主3月11日上午会来3月29日与业主约好3月31日修阳台涂料起皮1207033077-3011、进户门密封条破损；2、鞋柜下踢脚线松动，部分涂料起皮；3、客厅顶棚阳角涂料开裂，共4处；4、客厅窗上部阴角涂料开裂、客厅门框阴角涂料开裂、主卧移门门框阴角涂料起皮、主卧门框阴角

19、开裂；5、主卫泄水坡度不够；6、衣帽间镜子拉动不灵活；7、衣帽间门北侧墙面涂料起皮；8、北次卧衣柜移门不能紧靠墙体；9、北阳台顶棚涂料起皮严重；10、次卫门上有胶未清洗；11、厨房燃气管下侧柜内预留面板未安装；12、厨房燃气灶下厨柜内隔板阳角损坏；13、厨房门松动；14、厨房门下侧大理石有划伤。已与业主沟通好，4月30日维修完毕，业主同意。1307040775-2041、一楼卫生间玻璃坏了；2、一楼卫生间马桶内脏；3、一楼卫生间锁上方硅胶涂抹不均匀；4客厅地板一条深痕迹；5、厨房油烟左边吊柜有划痕；6、厨房热水器吊柜有划痕；7、二楼卫生意 毛巾架松动；8、二楼北次卧门下方开裂，需更换；9、二楼

20、衣帽间北墙横向裂缝，北墙与西墙之间阳角裂缝；10、主帽间门背面胶水污染；11、楼梯间墙面有几处污染；12、二楼卫生间门框缺损，需更换；13、二楼北次卧门框缺损、需更换；14、房间要重做卫生；15、二楼楼间扶手至主卧的墙体四周涂料缺损。第20页/共38页2 2、施工品质控制的重点、施工品质控制的重点第21页/共38页前期策划在项目开工之前,做好针对性的装修策划。重点包括土建与装修交接、工序标准化、关键控制点及标准、成品保护、示范区施工、总体施工阶段装修施工策略、工地开放策划、细部检查的策划、交付策划等等第22页/共38页土建监控土建阶段关键工序和关键点的监控，对装修施工质量的精度非常关键。建议重

21、点关注：1、开间、净空2、垂直度、平整度3、方正（房间、阴阳角）4、窗台大小头5、铝合金门窗成品保护及防渗漏6、产品保护7、空调孔洞坡度第23页/共38页界面划分在土建阶段即做好界面划分，让各施工单位明晰各自施工的范围，可以避免很多扯皮现象。第24页/共38页明确要求所有的相关要求，必须在合同中予以明确，确保合作伙伴充分了解我们的要求。将如细部检查户均问题数量、集中交付户均数量、集中交付问题发生率、集中投诉问题的发生率等指标以及标准做法的要求等在合同中予以要求。第25页/共38页统一要求在多标段、多单位施工时，指定一家单位做图纸深化工作。要求施工单位做到四统一：节点做法统一、选用材料统一、验收

22、标准统一、施工工序统一。第26页/共38页合理工序在开工之前根据项目特点及进度要求合理安排工序流程。重点关注：重点关注：湿作业完成后方可进行地面基层工序施工。尽可能在同一施工面做到单工种施工，避免交叉施工。所有隐蔽工程的后道工序施工前，必须确保验收合格。木地板铺设必须是在室内除了踢脚线、柜式空调外全部施工完成后。第27页/共38页重点工序对客户投诉焦点必须重点监控，并设置停滞检测，此类问题过程检查不合格不得让步接收。重点工序必须100%的检查，并建议监理必须有书面和影像记录。第28页/共38页样板引路通过样板引路，力求在样板阶段将绝大部分设计问题予以解决。在大面积施工过程中只要进行“COPY”

23、不走样的模式重复。第29页/共38页产品保护由于产品保护不当或者失效引起的品质瑕疵在装修房客户投诉问题中占了很大比例。在施工开始前，必须根据选用部品的特点，制定切实有效的产品保护措施。实践证明，产品保护起到作用的程度，除了保护的方法、保护的材料外，过程中的维护管理是重中之重。第30页/共38页装饰总包在装修阶段多标段施工的情况下，选择至少一支优秀的长期合作单位作为装饰分包。该队伍起到的标杆作用是巨大的，能带动新的队伍更快渡过磨合期，使得整个项目的质量和管理水准达到我们的要求。第31页/共38页理念沟通与合作伙伴经常进行沟通，将万科客户导向的理念反复灌输，并要求合作伙伴的管理人员将此灌输到班组和

24、操作工人。第32页/共38页工地开放工地开放在计划阶段就列入，并做好策划。好的工地开放可以让客户了解到万科的工程品质，增强对万科产品的信心。同时也督促合作伙伴在产品实现过程中将质量更上一个台阶。第33页/共38页交付策划好的交付策划，能提升客户的满意度，减少集中交付阶段的户均缺陷率、问题发生率等指标。第34页/共38页3 3、品质控制研究总结、品质控制研究总结第35页/共38页装修房品质控制的关键因装修房品质控制的关键因素素1 1、优秀的合作伙伴、优秀的合作伙伴2 2、客户导向的质量标准、客户导向的质量标准3 3、重点工序的监控制、重点工序的监控制4 4、优秀的策划、优秀的策划装修房六大注意事项：u选好施工及监理单位u选好项目部专业工程师u采购策划、合作单位配合u定样及示范单位现场定样u品质管理策划、大面积施工控制u成本规划、性价比控制第36页/共38页谢谢！第37页/共38页感谢您的观看！第38页/共38页