xx市政府大楼物业投标书888.doc

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1、xx 市政府机关大楼物业管理市政府机关大楼物业管理项目施工招标项目施工招标投投标标文文件件投标人：投标人：xxxx 物业管理有限公司（盖单位章）物业管理有限公司（盖单位章）法定代表人或其委托代理人：法定代表人或其委托代理人：xxxx二零一九二零一九年五月一十二日年五月一十二日xx 市政府机关大楼物业招标市政府机关大楼物业招标 xx 物业物业 目录投标函.3第一部分：资格证明.4公司声明.5授权书声明.5投标人资格证明文件.5第二部分：技术文件.7人防方面.7物防方面.10工作要求.10本项目物业管理服务工作流程.12第三部分：商务部分.25xx 市政府机关大楼物业管理整体设想与策划 .25公司

2、简介.30物业项目基本情况.32应急方案.33紧急应变处理方案.49第四部分：报价文件.551、费用预算编制说明.552、开荒费.553、人事费用.554、能耗费.555、年度物业管理费用预算支出预算表.56见设备管理费用预算表.56xx 市政府机关大楼物业招标市政府机关大楼物业招标 xx 物业物业 见绿化服务费用预算表.56保安服务费用预算表.57保洁服务费用预算表.58设备管理费用预算表.59月公共能耗预算表.60绿化服务费用预算表.61年度设备设施检测费用预算表.61设备设施外委托保养费用预算表.62附件.63证明文件.63企业法人营业执照.63资质证书.64荣誉证书.64安全证书.65

3、保安工作班检表.66办公室工作场所卫生保洁值班表.67投标函投标函致：xx 市机关事务管理局本司于二零一六年十二月七日收到贵局发出的招标入围通知书后，经过慎重研究和详细考察，同意接受xx 市委市政府机关大楼（xx）物业管理招标书及有关招标文件所提出的全部条件，并据此编制本投标书。如投被接受（中标），将成为物业管理委托合同的组成部分，除双方另有约定外，投xx 市政府机关大楼物业招标市政府机关大楼物业招标 xx 物业物业 标书中的所有内容均具有法律效力。我方的金额为人民币八万元的投标保证金与本投标文件同时递交。为进一步表达我公司志在夺标的诚挚态度，确保 xx 市机关大楼物业管理目标的顺利实现，我们

4、郑重承诺：严格执行国家有关法律、法规和 xx 市有关地方法规，信守投标书中具有法律效力的约定和物业管理委托合同中包含的约定内容。严格按照 ISO9002 质量管理体系进行管理，并接受 xx 市有关部门的监督和指导。通过考核、培训、再考核的方式，优先聘用原机关事务管理局属下员工加入新组建的管理班子，量才录用、按劳计酬，充分发挥员工的专长和潜能。配合、依靠机关事务管理局和有关部门，发挥优势、善用资源，共创全国党政机关大楼管理的经典品牌。邮编：257000电话：0531-6317872传真：0531-6317872地址：电子邮箱：中国银行账号：xx 物业管理有限公司：（盖公章）法定代表人或其授权委托

5、代理人：（签字盖章）二零一六年五月一十二日xx 市政府机关大楼物业招标市政府机关大楼物业招标 xx 物业物业 第一部分：资格证明第一部分：资格证明本公司认真研究了市政府办公大楼项目前期物业管理服务招投标文件后，愿意接受招标文件的要约条件，愿意参加本次招标。投标承诺书：本企业郑重承诺：一、遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则参加该工程投标;二、所提供的一切材料都是真实、有效、合法的;三、不与其他投标人相互串通投标报价，不排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或其他投标人的合法权益;四、不与招标人或招标代理机构串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益;五、不向招标人或者评标委员会成员行

6、贿以牟取中标;六、不以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标;七、不出卖资质，让他人挂靠投标;八、不恶意压低或抬高投标报价九、不扰乱开化县招投标市场秩序;十、不在开标后进行虚假恶意投诉。十一、通过资格预审入围，无故不按时领取招标文件、不按时参加标前答疑、不按时递交投标文件，愿意接受取消本投标人在开化县范围内三个月以上(含三个月)的投标报名资格。本公司若有违反本承诺内容的行为，愿意承担法律责任，包括：愿意接受相关行政主管部门作出的处罚，愿意接受开化县招投xx 市政府机关大楼物业招标市政府机关大楼物业招标 xx 物业物业 标管理委员会办公室、开化县招投标中心作出的限制交易、停止交易等市场准入

7、与清出的处理。投标人：xx 物业服务有限公司(盖章)法定代表人：xx(签字、盖章)二零一六年五月一十二日公司声明公司声明1、同意按照招标文件要求参与竞标，否则视为自动放弃。2、在签署 xx 市市政府办公大楼项目物业服务合同之前，本招标文件和贵司的中标通知书构成约束双方的契约附件。3、如我公司中标，将按照贵司规定的时间签订 xx 市市政府办公大楼项目物业服务合同，并按照要求准时进驻进行物业管理全方位服务。4、我方同意，在从规定的递交投标响应文件截止之日起 0 个日历日内，自觉遵守本次招投标活动的每项规定。投标单位名称：xx 物业服务有限公司(盖章)法人代表：xx电话：0531-6317872二零

8、一六年五月一十二日地址：xx 市政府机关大楼物业招标市政府机关大楼物业招标 xx 物业物业 授权书声明授权书声明注册于山东省 xx 市 xx 的 xx 物业管理有限公司法定代表人：xx 董事长，为本公司授权签字的 xx 为本公司的合法代理人，就贵方组织的 xx 市市政府办公大楼项目物业管理服务招标，以本公司名义处理一切与之有关的事务。本授权书于二零一六年五月一十二日签字生效，特此声明。法定代表人：xx 投标人代表：xx投标人全称：山东省 xx 市 xx 物业管理有限公司投标人公章：投标人资格证明文件投标人资格证明文件投标人一般性概况：山东省 xx 市物业管理公司成立于 2002 年，是国家一级

9、资质的物业管理企业，注册资本 500 万元人民币，管理面积已超过 6000 万平方米。公司先后通过 ISO9001 质量管理体系、ISO14001 环境管理体系、OHSAS18001 职业健康安全管理体系、是档案管理一级的企业。我们的服务理念：以人为本-人性化管理、以客为尊-超越客户满意我们的服务追求：成为客户的好管家、好朋友。企业名称：xx 市 xx 物业管理有限公司法定代表人：xx工商注册号：1234567891011企业成立时间：2002 年 12 月xx 市政府机关大楼物业招标市政府机关大楼物业招标 xx 物业物业 第二部分：技术文件第二部分：技术文件人防方面人防方面针对以上我们所列举

10、的管理重点及物业特性，我公司对 xx 市政府的管理将采取三大措施。措施之一：全面投入，保障设备的良好运行xx 市政府做为现代化办公物业，其设备设施的日常运作有着极高的管理维护要求。本物业投入使用的一些先进设备设施将使得管理观念、管理机构、管理方式更现代化、科学化。设施设备要求高、操作严、范围广，涉及到管理、通讯、安防等方方面面。本公司在理论学习、现场参观、实地演练的基础上，制订了科学合理、切实可行的维护、保养、运行计划，保证各项设施设备的良好、有效运作。并且，本公司还将组织所有的设备养护人员针对 xx 市政府物业所投入的各种类设施设备进行专业培训和学习，保证意识到位，技术到位，服务到位。同时，

11、为提高 xx 市政府物业管理的工作效率，我们将在 xx 市市级行政中心投入工作车一辆及现代化办公设备若干，如电脑，网络系统等。措施之二：不断钻研和学习，利用高科技手段进行管理中国物业管理的初期是属于劳动密集型企业，人员素质要求相对较低，对于大量的日常工作主要以量取胜，而本公司正在不断完善企业制度，逐步将企业向科技密集型转化.远程的网络化管理：21 世纪是信息化、网络化的时代，而 21 世纪现代企业管理的精髓在于效率，如何提高单位时间的效率，并且高质量完成工作，是本公司不断追求的目标。本公司将在 xx 市政府物业完全实现采用全电脑化管理模式，将各个管理层次通过网络连接起来，实现资源共享，统一调配

12、。统一的软件化管理：开发物业管理软件基于长期的高素质物业管理经验，本公司早在几年前就投入巨资进行物业管理软件的开发，并在本公司已经成熟的管理项目xx 市政府机关大楼物业招标市政府机关大楼物业招标 xx 物业物业 的管理实践中发挥着重要的作用。同样，本公司将在 xx 市政府对该物业相关特点开发专用软件进行管理电脑、网络系统等。先进的智能化管理：智能化程度直接决定着物业素质的高低，在 xx 市政府行政员能够把握现实需求和未来走势的优势，以及对智能化设备的学习、了解和掌握，根据经济和实用的原则来进行智能化设施的维护管理，同时与高科技公司建立了良好的合作伙伴关系，保证技术根本的先进性并大幅度降低管理成

13、本。措施之三：全面防范，最大限度降低管理原因造成的治安事件发生率xx 市政府物业的使用性质决定其与住宅小区的全封闭式管理不同，外来人员数量多、流动性强、成分复杂且不易管理，这给物业管理的公共秩序及治安管理带来了不小的困难。本公司在现场勘察、实地访问的基础上，根据 xx 市政府的安防条件，结合本公司长期管理各类不同性质物业的安防经验，依托本公司常年坚持半军事化管理的高素质护卫队伍，从实际情况出发，确立了 xx 市政府使用初期“人防为主、技防为辅”，常规期“双管齐下，全面防范”的整体治安思路，采用三重五层防范系统，并将实行 24 小时保安全方位巡逻制、24小时监控中心值守制。我们有理由相信，经过本

14、公司的管理，可以确保 xx 市市级行政中心因物业管理原因造成的治安事件发生率为零。严密的安全管理和保密体系：一. 以“外弛内张”为原则，以治安管理、消防管理、车辆管理、保密管理为主线，以训练有素、行动迅速、果断干练的保安队伍为载体，利用现代化手段，依靠先进的技术设备与工具，科学组织日常管理，精心布置重大活动的安全安排，迅速协助处理突发事件。二. 重大活动、按性质采取一级加强保卫、二级保卫、三级保卫等三种方案。三. 治安状态管理：根据报警信息反映的不同事件，定义一级、二级、三级、四级安全状态，并相应规定一级、二级、三级、四级反应力量、建立以监控中心为指挥调度中心，相关部门负责人为分状态、分阶段x

15、x 市政府机关大楼物业招标市政府机关大楼物业招标 xx 物业物业 现场指挥的指挥体系，针对不同的状态，调动不同的反应力量，采取相应的处理程序，分级应对，限时到位，通过完善各状态应急处理的调度、组织、协调，确保及时、迅速、有效地处理各类异常情况。四. 消防重点部位重点防范，制定实施区委、区政府、人大、政协等办公区、公共用途区域及会议中心，接待中心等重点部位的消防管理措施。五. 保密管理所有员工均要接受中华人民共和国保密法的专门培训，经考核合格后方可上岗。对重要场所进行有效的管制，限定进入权限。对可能造成泄密的设备设施维修施工事先经管理局批准，并由物业管理处派专人现场监管。物业管理人员捡到的具有秘

16、密性的内部文件、资料、一律上交天伟区机关事务管理部处理，废旧文件定点存放，定点监控销毁。将保密管理纳入公司的整合型管理体系中，并定期进行考核。物业管理档案资料按保密等级分类存放和使用。专业的秩序维护管理公司：秩序维护管理公司是 xx 物业公司的子公司之一，由 xx 物业公司经理室直接管理。通过专业的培训使秩序维护人员有着军事化正规划的公司，主要负责人经过专业教育，秩序维护人员 40 余人，70%均来自退伍军人。主要业务除对公司接管物业项目内的秩序维护专业培训管理外，并对外承接大型企业，商场，高档写字楼，医院，院校等安全秩序维护管理业务，公司秩序维护人员均按公安部制定的保安员培训教学大纲进行 2

17、0 多课目 240 课时的岗前培训，岗间培训和外派学习。对聘用的秩序维护人员均实施考核上岗制度。并建立完善的个人档案管理和签订有效合法的员工聘用合同。公司不定期的对其工作进行巡xx 市政府机关大楼物业招标市政府机关大楼物业招标 xx 物业物业 查，定期进行各项法律、法规及思想道德教育。主要目的是规范专业的安全秩序维护队伍，使队伍训练有速、安全可靠。安全防范：一. 管理区域制定安全防范制度，保证 24 小时值班及巡逻安全防范。设三个固定岗专人值守，采用限时跨立姿势于指定地点站立服务。二. 对来访人员提供指引服务，态度须和蔼。善于发现隐患和可疑人员，处理突发事件。大件物品进行出入登记签可制。三.

18、巡视人员按规定时间和线路电子巡更，巡视率达 100%，频率不低于 2 小时/次。监控系统 24 小时三班值守，对控制区域进行监控并定时录像（待设备到位）。 岗位要求(一)政治合格，精神饱满，规定着装，仪容、仪表整洁，做好上岗签名；(二)保持充沛精力，具有高度责任感，使命感及奉献精神，(三)建立岗位值班记录，并做好换岗和交换班的口录和书面汇报。(四)工作人员须统一着装，配证上岗；经岗前培训及每月定期培训。(五)上岗时严禁吸烟、喝酒、看书看报，不做与工作无关之事。(六)每周三下午 15:00 参加公司资源管理部组织的训练。(七)作好每班值班记录、交接班记录，时时微笑服务。物防方面物防方面1. 安全

19、监控系统设立 24 小时候监控值班岗，全面了解和严密监视物业安全状况。xx 市政府机关大楼物业招标市政府机关大楼物业招标 xx 物业物业 2. 密切注意屏幕情况，发现可疑情况定点录像，在大堂、客梯，楼面及要害部发现可疑情况要采取跟踪监视和定点录像措施，并通和在岗人员进行问盘查，同时向管理员报告。监控中心人员严守秘密，严禁泄漏本物业监控点等安保方面的详细资料。工作要求工作要求1. 按线路巡逻，保持高度警觉，发现可疑情况立即报告，发现衣冠不整者.其他闲杂人员要求离开或阻止其入内。2. 维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。3. 巡视检查工作要点：(一)巡视范围包

20、括办公区各层楼面，各机房，各处道坡，车库等。(二)按巡逻路线巡视检查，发现问题及时解决，遇重大问题通知管理员，巡视严格杜绝盲点。(三)巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”，发现一般问题及向班长汇报，并注意消防设施及器材的完好性。(四)巡视时有礼貌，认真回答工作人员的查询，实行文明服务。(五)接到治安、火警报警，及时赶到现场了解情况，做出正确处理。4. 停车管理工作要点a) 停车合理，指挥规范，车辆俯视和整齐。b) 关注已停车辆，防止用户粗心而造成损失。c) 有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志。5. 各区域的安全管理：xx 市政府机关大楼物业招标市政府机关大楼物业招标 xx 物业物业

21、1) 公务办公室安全管理：公务办公区是行政中心安全管理的中心点。行政中心除日常办公，同时政府的窗口办公、信访接待的特点，这方便了市民，提高了办事效率，增强了政府与市民之间的交流与沟通，但同是也为安全管理增加了难度。该区域特点是：不仅工作繁忙，活动多，会议多，而且前来办事的人员成份复杂，流动性大。因此，安全管理的重点是：安全防范，防火、防意外事件发生，防泄密，重点区域是领导办公专区，按一级安保区域防卫，建立健全来访制度；监控中心密切注意所有重要区域的即时动态，随时保持与巡逻班的联系。当有贵宾接待任务时，加强外部的警戒和内部的巡查，贵宾通道指导派专人守卫，监控中心密切注意各方面动态，应急分队随时待

22、命：遇有异常情况发生时，协助其他警力做好安全控制工作，并妥善处理善后工作。在召开大型会议，记者招待会以及领导接待市民的时候，除提前做好一切准备工作外，重点加强事前的巡视检查力度，监控中心注意一切动态，增加外都警戒和内部巡查人员，应急分队处于待命状态，防止意外事件发生。在窗口办公区域，配合政府相关部门接待来访群众，合理安排接访秩序，当有大批群众上访时，配合外部警力保护领导。制止一切滋事行为，防止暴力事件发生，同时充分利用功能区域，妥善疏散上访群众，及时做好沟通化解工作，做到有礼、有节，杜绝与上访群众产生冲突，同时不影响其他区域的正常办公。2) 公共用途区域安全管理：行政中心的公共用途区域面积大、

23、功能多、人员流动量大并且人员相对复杂，针对各功能区域的特点，要求管理必须十分到位，杜绝管理盲点区域和无序。3) 会议安全管理：会议按其重要程度可分为一般性会议和重要会议。i.一般性会议侧重以安全服务为管理重点，维护公众秩序，有效控制人流方向，防止不法分子破坏，杜绝意外事件发生，保障会议正常进行，会议结束后，及时清理现场，对遗失的文件，会议记录等及时上交有关部门xx 市政府机关大楼物业招标市政府机关大楼物业招标 xx 物业物业 ii.召开重要会议时，会前做好相关准备工作，会议期间配合外部警力确保领导和贵宾的安全，会堂周围、通道要求畅通，对一切可能发生安全事故的设备设施及时处理，会议期间密切关注会

24、堂内外一切情况，严格监控全场情况，对来历不明的人和物及时进行盘查和处理，同时做好一切应急准备，应急分队处于待命状态。4) 贵宾接待：贵宾接待对象的级别可分为一般贵宾和国家领导人等重要贵宾i.一般贵宾接待时主要是以安全服务为主。维护接待室周边秩序，保持贵宾通道时刻畅通；管理人员主要巡视检查设备设施的使用功能。维持正常的公众秩序，引导不熟悉环境的办事人员。ii.当有重要贵宾接待任务时，提前做好接待的准备工作，检查接待区域的所有设备设施，在贵宾通道增设固定岗，加强接待区域附近的巡查，配合外部警力确保领导和贵宾的安全，利用先进监控设备监视实时动态，巡逻保安与监控中心时刻保持联系。阻止不明身分人员靠近接

25、待室。本项目物业管理服务工作流程本项目物业管理服务工作流程一.日常工作巡查流程1. 工作流程：能够处理立即予以处理；不能现场处理等候管理处领导决定处理方案，通知相关责任人发现安全隐患通知管理处领导。2. 安全管理运作流程：定岗值勤保安人员现场检查、登记应急分队发现问题报警并通知管理处主任通知中央控制室视情况通知派出所、消防队等相关单位记录及时处理做好记录交保安主管编号、存档。3. 机电设备维修流程：xx 市政府机关大楼物业招标市政府机关大楼物业招标 xx 物业物业 发日常巡视检查现故障申报维修填写维修单报工程主管、相关工程师至现场指导、监督维修组织技工进行现场维修管理处无法维修，报公司审批维修

26、方案后实施维修维修完毕试运行合格做好维修记录归档保存。4. 保洁管理流程：a) 保洁主管巡视检查：发现问题，填写保洁问题统计表，提出整改意见，迅速安排人员保洁班长组织人员实施整改b) 保洁主管监督整改情况：检查、考核工作绩效，填写整改统计表，整理、归档。二.信息反馈（投诉处理）渠道及时间(一)信息反馈工作流程：1) 管理处值班室，通过信息传递工具，如投诉电话和各专业组配备的无线对讲机等工具，及时反馈本办公楼每个区域发生的情况。2) 严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行规范化运作。3) 流畅严密的运作流程，一环扣一环，一环监督一环。4) 管理处每月（日）检查，通过总结评比来获取反馈信息。5)

27、通过反馈信息的总结评比，迅速发现管理服务上的缺点、盲点，及时改进工作，提高服务质量。(二)本项目办公楼物业管理信息处理流程：1) 政府部门新闻媒体业主意见意见箱员工反馈2) 管理处收集整理3) 执行结果4) 跟踪检查5) 发布命令xx 市政府机关大楼物业招标市政府机关大楼物业招标 xx 物业物业 6) 相关人员执行命令三.档案管理(一)资料收集资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要和服务的角度出发，扩大信息的收集来源，从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成的全部，大到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细的资

28、料。(二)资料分类整理：分辨真伪、分类排序、组编档号、装订精美。(三)档案资料管理：1) 采用原始档案和电脑档案双轨管理制。2) 采用多种形式的文档储存方法,便于原始档案的管理(如:采用录像、刻盘、胶卷、照片、图景等方法)。3) 建议尽可能的采用电脑储存，便于查找调用，以便更好地保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。4) 建立健全的档案外借管理规定，档案管理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致；如有破损，应及时修补。5) 档案管理室必须达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。四.物业资料管理流程：(一)收集：工程技术、维修、改造资料；证件、装修审批表；历次管理活动书面、音像记录(二)整理分

29、类：产权资料、技术资料；管理规章及内部管理制度；历次管理工作资料、记录；财务帐表及分布方案；xx 市政府机关大楼物业招标市政府机关大楼物业招标 xx 物业物业 (三)归档：按国家示范住宅校区标准及评分细则及 ISO9001（2008版）质量体系标准建立双档制。(四)利用：按权限取用，领取时登记，使用后立即归还。五.档案分类管理：(一)开发建设单位移交档案资料：1) 产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁资料2) 技术资料：xx 市委市政府机关大楼规划图、建筑施工图、竣工图、总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、消防、附属工程及地下管网竣工图、地质勘测报告、工程合同、开、竣工报告、

30、工程预决算、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明书、钢材、水泥等主要材料的质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、水电、卫生器具等设备的检验合格证书、砂浆、混凝土试块试压报告、供水试压报告。3) 物业资料：xx 市委市政府机关大楼基本资料、xx 市委市政府机关大楼分项资料。(二)管理处自建档案资料：1) 日常管理资料：环境管理记录、日常巡查记录、垃圾清运记录、消杀记录、噪音检测记录、保安管理记录、日常巡查记录、交接班记录、值班记录、物资搬运放行记录、紧急事件处理记录、车辆进出记录、夜间查岗记录。2) 办公楼内停车位车

31、辆档案：车辆详细资料、车位使用协议。xx 市政府机关大楼物业招标市政府机关大楼物业招标 xx 物业物业 3) 设备管理档案：公用设施保养维修记录、机电设备保养维修及运行记录、设备分承包方维修保养记录、设备设施巡视检查记录、设备台帐。4) 意见调查、统计记录：访问记录、投诉及处理记录等。5) 员工管理档案：员工个人详细资料、员工培训考核记录、员工业绩考核记录、员工内务管理检查记录等。6) 培训档案：培训计划及实施记录、培训考核及跟查记录、军事训练及消防演习记录。7) 行政文件：政府部门文件、公司规章制度、通知、通报等文件、公司荣誉资料等。六.档案资料收、发管理程序：(一)公司重要资料（如开发建设

32、单位提供的资料）接收必须经过管理处主任或其指定负责人验收，完善交接手续后方能分卷归档。(二)日常管理文件按照公司制定的文件管理程序进行发放及接收，并分卷归档。七.档案资料管理要求：(一)采用多种形式的文档储存方式，如：电脑磁盘、光碟、录像带、录音带、胶卷、照片、图表等，并采用相适应的保管、储存方法。(二)尽可能把其它形式的档案资料转化为电子档案储存，便于查找和利用。(三)电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类管理，并定期按相关管理流程清除过期失效文件。(四)原始文件按照文件使用性质及重要性进行分类，并编制相应的文件目录。当文件状况有所变动时，应及时调整目录的有关内容，以保证查阅者及时找到

33、有效的文件。xx 市政府机关大楼物业招标市政府机关大楼物业招标 xx 物业物业 (五)档案的鉴定必须由管理处指定人员负责，对档案是否有效、作废、复印份数以及保存期限、保存数量等做出决定，未经授权人士无权决定。(六)档案按不同业务性质分块，以内容分类，统一编号，登记造册，编辑目录，分类保存。(七)档案保管必须有专人负责，以达到文档管理要求，必须做到档案标识清晰，分类明确，易查找；档案出室必须由授权人员经过登记后方可借出，文件借阅者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毁等，否则追究相关责任；档案入室时必须经过检查，如有轻微破损应立即修补，损坏严重需追究借阅人员的责任。档案管理人员应定期检查档案借阅情况

34、，以便及时收回在外文件，防止因管理疏忽所导致的文件丢失和泄密。(八)档案保管环境要求达到防火、防潮、防变质等，配置有效的灭火器材和防潮物品及设施，档案管理人员需及时进行检查和清理，保证文档保管条件符合管理处文档管理要求。第五节物业管理人员培训一、新员工上岗培训：根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排：1、员工上岗培训期 15 天为有薪培训。2、培训内容包括：物业管理概述，办公楼物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等项内容。二、在岗员工循环培训 1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排员工参加班后的专题培训。2、每位在岗员工每

35、月参加 2 次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技艺及与业主沟通的经验。三、上岗循环培训的考核办法。1、通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。2、在实践工作中业主投诉率、违章、违规的行为是评价员工工作成绩的基础。3、通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。八.环境清洁卫生管理：(一)楼道 1.清洁范围：楼道梯级、扶手、墙面、电子门、信报箱、配电箱、消防栓、消防管道、楼道门窗、楼道灯开关及灯具的清洁。2.清洁作业程序(1)准备扫把、垃圾铲、胶袋、胶桶、拖把各一只，从底层至顶xx 市政府机关大楼物业招标市政府机关大楼物业招标 xx 物业物业 层自下而上清扫

36、楼道梯级，将果皮、烟头、纸屑收集于胶袋中然后倒入垃圾车；用胶桶装清水，洗净拖把，拧干拖把上的水，用拖把从顶层往下逐级拖抹梯级，拖抹时，清洗拖把数次。(2)备抹布一块，胶桶（装水），自下而上擦抹楼梯扶手及栏杆，擦抹时，清洗抹布数次。(3)清洁消防栓、管：备扫把一把，胶桶（装水），抹布两块（干、湿各一块）。先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃一次，按上述程序逐个清洁。(4)清洁墙面、宣传板、开关：备干净的长柄胶扫把、胶桶（装水）、抹布和刮刀。先用扫把打扫墙上的蜘蛛网，再撕下墙上贴的广告纸。如有残纸时，用湿抹布抹湿残纸，慢慢用刮刀刮去，撕下宣传板上过期

37、的资料和通知，用湿抹布擦抹干净；将抹布清洗干净，尽量拧干水分，擦抹各楼道灯开关板。(5)清洁电子门：备梯子一个，胶桶（装水）和抹布。用湿抹布从上往下擦抹电子门和信报箱一遍。擦抹时，清洗抹布数次，然后用干抹布抹信报箱以及电子门上的号牌和按钮。(6)用干抹布擦抹配电箱、电表箱上的灰尘和污迹。(7)清洁窗户玻璃：备玻璃刮，清水一桶，清洁剂，按玻璃门、窗、镜面的清洁进行作业。(8)每小时巡视检查楼道内外卫生一次，将广告纸、垃圾清扫干净。3.清洁标准(1)每星期清扫、擦抹两次。梯级每月用拖把拖抹一次，窗户玻璃每月清洁一次。(2)目视楼道：无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积尘、污迹等。4.安全事项：擦

38、抹配电箱时禁用湿毛巾，不得将配电箱门打开以防触电造成意外。(二)地下室、天台、转换层 1.清洁范围：地下车库、地下室除设备间以外的所有公共场地、裙楼平台、转换层、天台。2.清洁工作程序(1)每天早晨和下午分两次用扫把清扫地下室、地下车库的地面及公共梯间的台阶，清除地面及排水沟内的垃圾、杂物，并将垃圾运至地面垃圾屋。(2)用胶管、长柄刷冲刷地面的油污、油渍。(3)上楼清扫天台、裙楼平台、转换层地面、明暗沟内的垃圾、杂物，并将垃圾运至地面垃圾屋。(4)协助垃圾清运人员将垃圾运至垃圾中转站。(5)每隔两小时巡回清扫一次地下车库地面，清除杂物。(6)每周打开地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底清理疏

39、通、冲刷一次。(7)每月清扫一次天棚、冲刷地面、墙身一次，用去污xx 市政府机关大楼物业招标市政府机关大楼物业招标 xx 物业物业 粉刷洗油污的地面一次。(8)每月用清洁液、毛巾擦拭一遍消防栓、指示牌、消防指示灯、车位档、防火门等公共设施。(9)每两个月用干毛巾擦拭灯具一次。(10)地下室和转换层管线每两个月用鸡毛掸子或扫把清扫灰尘一次。天台、裙楼平台的水管线每两个月冲刷一次。3.清洁标准(1)地下室地面无油渍、污渍，无大块瓜果皮壳、纸屑，墙面无污迹。(2)标识牌、公共设施目视无明显灰尘。(3)天台、转换层及裙楼平台无积水、杂物，管线无污迹。4.安全事项(1)清洁完天台后将天台门锁好，防止发生

40、其他事故。(2)车库清洁时，注意进出车辆，防止撞伤。(三)房屋天面、雨篷 1.清洁范围：住宅区内房屋的天面、平台、雨篷。2.清洁作业程序(1)备梯子一个，编织袋一只，扫把、垃圾铲各一把，铁杆一条。(2)将梯子放稳，人沿梯子爬上雨篷，先将雨篷或天面的垃圾打扫清理装入编织袋，将袋提下倒入垃圾车内，将较大的杂物一并搬运上垃圾车。(3)用铁杆将雨篷、天面的排水口（管）疏通，使之不积水。3.清洁标准(1)每周清扫一次。(2)目视天面、雨篷：无垃圾，无积水，无青苔，无杂物，无花盆（组合艺术盆景和屋顶花园除外）。4.安全事项(1)梯子必须放稳，清洁人员上下时应注意安全。(2)杂物、垃圾袋和工具不要往下丢，以免砸伤行人，损坏工具。(四)值班室、岗亭 1.清洁范围：管理处各值班室和治安、车辆岗亭。2.清洁作业程序(1)备抹布、胶桶（装水）