天安地产成本控制办法.docx

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1、天安地产成本控制办法安永地产成本掌控办法1.安永房地产项目开发成本全过程策略阶段1：决策阶段的难题与对策激进的决策与冒险的决策。资金就是非常有限的，融资也就是非常有限的。“大干”输了，大家高兴；赢了 ，落下个“盲目、冒险”的臭名，甚至存有垮台的风险。“大干活”保险，但失踪机会，又被抨击为 “激进”。形势未明时“不干活”就是不过更添的，但闲置资源必须付出代价，机会失踪也就是成本支 出来。不采取行动的风险，有时就是最小的风险。效益与成本的困惑。价值工程中一条基本公式是“V=F/C”。这条公式提示了“用最少的投资， 争取最大效益”的五条方法：保持开发项目功能不变，降低项目投资；投资不变，提高项目功

2、能；投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使成本大幅降低；运用新科 技、新技术，既提高功能，又降低项目投资。另外，在实际操作中应该注意：为求房间平面无梁无柱，改异形柱、大板结构是否经济；土建 投资在总成本、售价中的比重多大才合理；是否应该全方位进行广告宣传；每户送厨具、电器 的吸引力有多大；加强绿化的直接效益有多少。决策的连贯与调整。房地产决策中代价的代价，往往就是决策不连贯引发的。在决策过程中，多 开支成本就是不可避免的。但为了防止更大损失，“弃卒保车”般的调整又就是必要的。因此，想要 必须掌控成本，首先必须创建科学的决策机制。对工程造价?75%的影响程度10%阶段初步设施调

3、设?施工计阶段计阶段?阶段阶段2：规划设计阶段成本掌控要点货比三家。为了节约成本，发展商往往忽略了对设计阶段的监控，而是着重于对施工阶段的“一 砖一瓦”强化监控。但研究说明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的75%，施工图设计 阶段，影响工程造价的程度为25-35%。成立成本评估审核部门。安永房产内部应成立专门的工程设计管理部门，部门内配备有经验丰 富的建筑、结构、水电方面的专业人才和经济分析人员。制定详细的设计要求和下达设计任务 ，并对设计单位所处的设计方案和施工设计图进行审核。对工程项目的结构形式、装修标准、 材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。对设计单位展开限额

4、设计。在设计任务书或投资估计上规定耗资的限额，并和设计费挂勾。对 设计单位展开经济大赏（节约）罚（超出预算）。积极实行设计监理制度。阶段3：招标阶段的成本掌控要点建设工程实行招投标，使我国建筑管理体制和经营方式的一项重大改革，有利于降低工程造价 ，缩短工期，提高工程质量，促进公平竞争，防止腐化现象的产生。阶段4：施工阶段的成本掌控要点特别必须研究修建成本中的材料、设备的采用和订货问题。在确保建筑物的功能和质量的前提下 ，必须订货价格相对较低的，从而赢得保证质量、价格最宜的效果。质量好坏关系到正常使用和安全，同时影响到物业的租售、企业的品牌形象，最终必然影响项 目的成本控制、经济效益好坏。项目的

5、建设工程就是质量的形成过程，必须严格按建设程序办事，把紧建设过程各个阶段质量 关。在质量监控中要处置不好质量与成本的关系。经验性质量掌控一定必须同物业预设的档次、市场目 五字等联系出来，并使其质量标准与其成本目标结合，同时实现成本目标范围内的质量保证。2.安永房产研发时间成本掌控策略1：前期阶段时间成本控制?投资项目的前期准备工作，包括征地、拆迁、立项、设计、报 建等，需要几十个政府部门的审批，时间往往拖得很长。其中费时最多的为征地、拆迁。如果 政府实行?五统一?开发的土地，只要通过竞投取得土地使用即可；如要开发商自己负责征地、 拆迁，最好将此项工作发包给有资信的专业公司，可大大缩短时间。其次

6、是规划、设计，较好 的办法是利用市场机制，通过公开招标，选择实力强、水平高、信誉好的单位，通过合同，把 规划、设计时间锁定，以加快进度。策略2：施工阶段时间成本控制?根据工程进度目标逐级编制工作计划，包括工程项目进度计划 、项目年度计划、建设监理单位的计划系统和设计单位的设计系统。然后进行项目进度目标分 解，把目标逐个分解到各施工单位，并确定各施工单位的交接日期。根据进度要求配备足够的 工程技术人员，以保证技术指导、监督适时到位。资金保证是完满实现计划的前提和关键，特 别是后续资金的到位，这就要求争取银行的配合。保证原材料、设备的组织供应，及时到位， 以免停工待料，延误工期。在施工中，一般都会

7、提出修改原计划的要求，这就需要设计单位给 予充分配合，及时变更出图。策略3：销售阶段时间成本控制?要实行销售业绩的激励制度，调动销售人员及早干预，制订订货 购策略，及时启动预售，以免加强成本。3.成本控制的具体操作流程步骤1：注重工程可行性论证工作?决策犯规就是最小的浪费。只有依规定的程序科学、公正、客 观、精细地搞好工程可行性论证工作，就可以防止决策犯规。步骤2：深入细致撰写设计任务书?设计任务书就是建设单位看待建好项目建设意图的彰显。它必须就是建好 设立单位对投资意图、所须要功能和使用价值恰当分析后，将杭临项目的规模、采用功能、工艺布 局、建筑风格等建议抽象化充分反映，它就是设计单位基本建

8、设设计文件的主要依据。设计任务书的优劣 同意工程项目的胜败。步骤3：搞好建筑方案的公开征集挑选?通过挑选几家存有技术实力的设计单位展开设计方案竞赛，甚广 和泛公开征集建筑设计方案。然后非政府有关人员对竞赛方案展开评选、挑选、优化。评选时应侧重于： 设计构想的超前性；建筑平面布置的合理性；建筑风格的协调性；展开设计方案的优化；方案 中要对未来的发展改建留有余地。步骤4：搞好初步设计阶段结构钢架体系的比较挑选工作建筑的基础存有相同的形式，相同基础 形式其耗资相同。即使同一种基础形式，因所挑选的地基持力相同、掩埋浅相同，耗资也可以差距 非常大。建筑的相同结构体系、同一结构体系的相同布置方式，其耗资也

9、相同。因此，在此阶段 ，必须根据建筑师、工程师草拟的图纸制订建筑投资分项初步概算，对结构展开优化，以期达至 投资掌控的目的。在展开工程结构的基础优化时，必须正确处理技术一流与经济合理之间的矛盾 统一关系，力求在技术一流条件下的经济合理，在经济合理的基础上技术一流。步骤5：在原订概算限额内搞好施工图设计?根据对数的工程数量及市场价格，对相同的设计及 材料展开成本研究，向设计人员明确提出成本建议，帮助他们在投资限额范围内搞好施工图设计。步骤6：搞好施工图纸的会审工作?充分利用办理开式许可相关手续的一段时间搞好施工图的会审工 并作，将图纸中质量隐患歼灭于原始社会状态，将有可能出现的更改尽早明确提出去。成本掌控体系成本预测体系成本支付体系