aaeXX营销策划深度提案.pdf

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1、aaeXX 销售准备期 产品深化 对办公类物业的有关配置要求：如软硬件设备设施，外立面的风格设计，空调与电梯的品牌及功能要求，大堂、电梯厅的装修标准建议，功能区域划分，户型面积分割等细节工作。对商业部分的动线分析，业态的划分，面积分割建议等细节工作。设备设施及装修标准建议 一、写字楼部分 1、公共区域装修 大堂：高档次商务装修，装饰风格简约、现代 电梯：A、B 座各设置 4 部 1.15t、2m/s 门窗：A、B 座双开玻璃户门（配金属拉手）；外窗为 LOW-E 中空玻璃，高级铝合金窗框 卫生间：每层公共卫生间高级光洁墙面、防滑地面、防潮吊顶、“美标”或者同档次合资洁具 2、写字楼室内装修 墙

2、面：“立邦”三合一或者同档高级乳胶漆墙面；地面：水泥压光地面，上铺高级防静电地毯（踢脚线与地毯在收楼后由物业公司统一铺设），设高级踢线；顶棚：高级乳胶漆顶棚，空调管线与风口部位设石膏板吊顶；茶水间、卫生间：上下水管线入管道竖井，管道甩口裸露并保护，交房后由物业公司铺设地毯时统一封堵；隔墙均不做。3、设备设施标准 供电：双回路供电，按 80W/M 上标设计 消防：大厦裙楼及地库及塔楼公共区域设置自动喷淋及消火栓系统。使用操纵中心智能报警系统，且有火灾报警、联运操纵、紧急广播切换等功能。通讯：100M 网络带宽、有线及卫星天线电视系统、户内空调系统：名牌户式中央空调，安装到位；热水系统：公共卫生间

3、提供热水；安防系统：地下车库、大堂、电梯内及要紧通道等位置设置监控系统；办公单元内及大堂保安台设紧急报警按钮；三层面向屋顶花园房间设置玻璃破碎探测器；大厦设有电子巡更系统；楼宇自控系统：可为大厦内要紧机电系统进行有效合理操纵。供热系统：整个项目热源来自市政热力系统，经由地下一层换热站换热后，将二次热力供向各服务区域。通风系统：商业区设有新风及加湿系统，机组设在各层空调机房。公共区的卫生间、厨房与机电房、地下车库均设集中排风系统。防排烟系统：地下车库、地下层管理用房及员工餐厅、厨房与楼梯间、前室、合用前室等均按消防要求设置了相应的机械排烟及正压送风系统。综合布线系统：遵循国际标准 EIA/TIA

4、568A，多模光纤数据主干，超 5 类水平电缆，星形网络拓扑结构，用户独享 100M 网络带宽，提供高速接入 Internet 服务。信息点设计指标为 1 对/10m 上标设计。给水系统：变频分区给水系统。塔楼使用分区变频供水方式，有效防止用水之二次污染。塔楼分户水表出户集中设置，无须入户读表，方便小业主及物业管理。大厦设中水处理及中水供水系统，以满足节约用水及环保之要求。电视：设有有线及卫星天线电视系统，整个系统带宽为 800M-1GHZ，提供 VOD 点播数据服务等业务，除可同意北京市光缆 60 余套有线电视节目外，还可接收包含卫视中文台、卫视音乐台等境外卫星电视节目。停车管理系统：对“临

5、时停车”及“固定长期停车车辆”进行智能化管理。地下二层为立体停车库，该系统可与“停车管理系统”通讯，统一管理，对出库车辆进行识别。4、建筑立面 外墙：铝幕及玻璃幕墙，配以少量高级石材。玻璃幕墙使用 LOW-E 中空保温安全玻璃。二、商业部分 除以上标准之外，建议安排店招及路引系统等。写字楼部分优化建议 在设计可行的前提下，为满足办公类人群的使用要求，我们建议对 G、H 栋写字楼户型及结构进行如下调改：原 H 座平面 H 座优化建议及文字说明：1、建议调整现分户方案，具体调整方案有三种：方案一：一梯四户，一边两户 方案二：一梯两户，一边一户 方案三：一梯多户，一边两户，一边多户。三种方案也能够共

6、存于不一致楼层。其中一边两户可实行两种细分方案。2、建议防火门全部使用高档木质防火门。3、单元户门建议全部使用边开形式，尽量避免中间开门。4、过小的户型建议就近与大户型合并。5、大户型户内除侧厨预留厨房条件以外，建议取消其余厨房及相应管道。6、在不影响使用的情况下，除在总裁办保留小卫生间以外，建议取消户型内的其余小卫生间。户内其他人员一律使用公共卫生间。原 G 座平面 G 栋优化建议及文字说明：1、将卫生间翻至现公共区域，由户内卫生间转换为公共卫生间。在规范同意的情况下，建议只设一个公共卫生间。2、将公共区域的管井由现状的横向设置调为沿公共区域侧墙纵向设置。3、将户内的厨房及相应管道取消。另外

7、，针对上次贵司提出的伸缩缝处理问题，我们认为只要不在伸缩缝位置开门，处理难度不大。整体营销方案 根据产品定位，制定整体营销方案，此方案应分阶段考虑，各阶段推广方案与推广方式、推广媒体选择、推广费用预估，专业服务广告公司的选择。一、阶段划分 根据预售证取得的时间的不确定性，特拟定了4 套排期方案。1、写字楼 预售证取得 06 年 6 月 06 年 8 月 06 年 10 月 06 年 12 月 前期准备期 06.406.6 06.406.6 06.406.6 06.406.7 预热期 06.606.8 06.606.8 06.406.10 06.807.3 开盘期 06.806.9 06.806

8、.9 06.1006.10.15 07.407.5 强销期 06.906.11 06.906.11 06.10.1606.12.15 07.607.9 滞销期 06.1207.4 06.1207.4 07.107.3 平稳期 07.407.10 07.407.10 07.407.10 07.907.10 尾盘期 07.1007.12 07.1007.12 07.1007.12 07.1007.12 2、商业 预售证取得 06 年 6 月 06 年 8 月 06 年 10 月 06 年 12 月 前期准备期 06.606.12 预热期 07.107.4 开盘期 07.407.5 强销期 07.6

9、07.9 尾盘期 07.1007.12 二、各阶段媒体选择及广告配合（以 06 年 8 月取得预售证估算）第一阶段（前期准备期）平面设计广告公司选定（估计费用：8 万元）包装准备：销售道具：沙盘、销售海报、楼书、单页的设计、网站（估计费用：20 万元）户外媒体：现场围档设计制作、交通路牌的设计制作及报广（估计费用：60 万元）阶段推广费用小计：88 万 第二阶段（预热期）推广方式：试探性的广而告之，检验市场反应，确认产品卖点，寻求以最佳方式表现产品特征。媒体选择：主打报纸：北京青年报、新京报；辅助报刊：北京晚报、北京晨报（估计费用：70 万元）主打电台：北京交通台；辅助电台：music rad

10、io，国际广播电台（估计费用：50 万元）其他渠道：新浪，焦点，搜房网，写字楼与俱乐部的液晶电视（估计费用：20 万元）有关软性宣传（估计费用：10 万元）阶段推广费用小计：150 万 第三阶段（开盘期）推广方式：加大力度宣传写字楼开盘火爆热销，销售进度节节攀升，造成人气极旺印象 媒体选择：主打报纸：北京青年报、新京报（估计费用：100 万元）主打电台：北京交通台；辅助电台：music radio，国际广播电台（估计费用：30 万元）其他渠道：新浪，焦点，搜房网，写字楼与俱乐部的液晶电视（估计费用：10 万元）开盘活动（估计费用：30 万元）软性宣传及 DM（估计费用：20 万元）阶段推广费用

11、小计：190 万 第四阶段（强销期）推广方式：炒作写字楼旺销场面，另外再结合促销主题诉求写字卖点 媒体选择：主打报纸：北京青年报、新京报；辅助报刊：北京晚报、北京晨报（估计费用：140 万元）其他渠道：新浪，焦点，搜房网，写字楼与俱乐部的液晶电视（估计费用：30 万元）销售道具制作（估计费用：5 万元）软性宣传（估计费用：25 万元）阶段推广费用小计：200 万 第五阶段（滞销期）推广方式：在此期间建议导入商业部分宣传推广，以保持项目市场形象及销售的连续性 媒体选择：商业主打报纸：北京青年报、新京报（估计费用：50 万元）商业销售道具：沙盘、销售海报、楼书、单页（估计费用：10 万元）商业软性

12、宣传（估计费用：5 万元）阶段推广费用小计：65 万 第六阶段（写字楼销售平稳期）/（商业开盘期强销期）推广方式：以投资回报主题诉求底商投资价值，并以销售进度吸引更多投资者，造成抢购之势 媒体选择：主打报纸：北京青年报、新京报（估计费用：200 万元）印刷媒体：销售海报、楼书、单页（估计费用：50 万元）户外媒体：现场围墙、交通路牌（估计费用：100 万元）商业开盘活动（估计费用：30 万元）软性宣传及 DM（估计费用：20 万元）阶段推广费用小计：400 万 第七阶段（收尾期）推广方式：以促销主题诉求项目马上清盘，机会仅存 媒体选择：主打报纸：北京青年报、新京报（估计费用：50 万元）户外媒

13、体：交通路牌（估计费用：20 万元）入住活动（估计费用：30 万元）阶段推广费用小计：100 万 推广费用总计（含平面广告公司月费）：1193 万 证件配合 根据营销计划，对开发商索取的各类证件的时间要求。通过上述时间安排能够看出，假如能在06 年 8 月取得预售证最为理想。售楼处物业管理 对二期售楼处选址及要求，对售楼处进行管理的物业公司服务要求等工作。综合考虑项目周边环境，建议收回原售楼处（现彩票中心）作为二期销售现场仍为首选，要紧由于：1、可视性较强 2、在区域内属于临街建筑，可达性强，对其他项目客源可造成分流 对物业管理要求：保安、保洁形象及礼仪；水吧服务；停车管理等。现场包装 售楼处

14、现场与施工现场的包装建议，如围挡、现场车位、灯箱、道旗、看房通道等。销售现场包装除了常规的户外及室内接待区域装饰以外，需要重点强调的有下列几点：外部：1、注意与周边项目的差异化；2、销售处可视性要强，建议配备夜间照明设施或者霓虹灯 3、标识文字简洁清晰；4、销售现场与施工现场保持连通性的基础上在空间上也要相对隔离；5、看房通首整洁便利，工地围档可识别性要高。内部：1、销售现场内部氛围用鲜艳色彩烘托现场气氛；2、内部装修配饰应保持舒适不懒散、大气不张扬的风格原则；3、前台接待位置能够观察到客户进入销售中心前；4、茶水台设置便于环顾卖场；5、销售中心内部客户动线形成环流；6、有背景音乐设备；7、谈

15、判桌（沙发）间隔摆放，保持一定距离；8、设立两间以上单独签约谈判室。地点：原售楼处口 用途：吸引凤凰城客源 地点：售楼处 用途：更换顶端路牌，吸引进入的客源 地点：一期楼顶 用途：多角度吸引远程客源 地点：曙光西路 用途：吸引通过客源 地点：曙光西路工地现场 用途：美化项目形象，吸引通过客源 销售工具 对销售工具的提早准备，如效果图、沙盘、楼书、户型图、各类宣传用品、礼品、产品展示所需物品等等。除了贵司所述的常规工具以外，我司强调下列几点：1、由于项目所在地的优势不言而喻，要制作整体区域沙盘突出区位优势；2、将已经确定的建筑材料做全面展示；3、将销售现场保安、保洁也当作销售道具，对保安，保洁公

16、司提出具体要求；4、关于样板间的选址要突出户型优势，由于贵司项目主打商主概念，故装修风格及配饰要现代、简洁、有品味，充分表达户型优势。销售实施期 销售管理 有一整套销售管理方案，针对不一致时期有相应管理体系与制度。关于项目现场销售管理方面，我司除了按照上东经纪销售部管理制度进行专业化常规化管理以外，还会根据 XX 项目不一致周期的特点有针对性的进行管理管理。进入销售现场，首先要明确我司现场销售经理与贵司现场直属领导，保证沟通渠道的畅通，确保我司现场销售经理反馈给贵司信息的及时有效性。我司会本着开发公司工作人员都是甲方领导的姿态做好现场工作。一、销售准备期重点管理方向 1、关于进场的新员工进行贵

17、司企业文化灌输，使我司员工充分懂得贵司经营理念，有利于加深未来关于贵司产品的懂得，有利于对客户的表达。具体措施：关于贵司资料的发放讲解，组织贵司领导、员工与我司现场人员进行充分的沟通交流。最终进行考核。2、关于产品基础知识的全面懂得。具体措施：关于贵司提供的销售资料进行学习，在熟悉的基础上请贵司有关工作人员进行讲解，后形成通过贵司确认得书面专案手册，根据手册内容进行考核。二、开盘销售期重点管理方向 1、关于项目推广思路的懂得，保持销售与推广步调统一。具体措施：请营销策划人员对推广主线及平面广告或者者营销活动等推广内容现场讲解。2、有效利用广告效应，提高留电数量，增加约访数量。具体措施：将留电数

18、量、约访数量比如考核指标。3、充分利用老客户带来成交。具体措施：开展一期业主的电话回访工作，开展一期业主的直投工作。三、强销期重点管理方向 1、将分解后的销售任务施加到每个销售人员身上，实现较高销售业绩。具体措施：制定末位淘汰制度，制定奖励机制。2、要求约访人数，要求接访时间，从而提高成交率。具体措施：将约访人数，接访时间列入考核指标中。3、提高已经成交客户介绍新客户的成交率。具体措施：执行客户回访制度。四、尾盘期重点管理方向 1、出于节约广告投放的角度，提高来电、来访客户及老客户介绍的成交率。具体措施：利用各方面优势打动客户购买，特别是准现房优势及销控技巧，引导成交。2、做好客户售后服务工作

19、，保质保量完成成交客户入住工作 具体措施：使用销售人员佣金留存制度。3、初步处理客户投诉工作。具体措施：积极听取客户意见，做好记录，进行初步解释，需要转达贵司的，做好交接工作，保证沟通的及时有效性。注：我司已将销售现场管理制度装订成册作为此次提案附件。销售培训 有一整套完善的培训计划与体系，要将培训工作贯彻在销售工作中的每个阶段与每个环节。销售中心培训内容 1、销售部人员培训-公司背景及项目知识、全面介绍公司情况：公司背景、公众形象、公司目标（项目推广目标与公司进展目标）2、售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收入目标、物业详情：项目规模、定位、设施、买卖条件、物业周边环境、公共设施、交

20、通条件、该区域的城市进展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况 3、项目特点 A、项目规划设计内容及特点，包含景观、立面、建筑组团、容积率、绿化率；B、平面设计内容及特点，包含总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户型图、户型优缺点、深、宽、高等；C、项目的优劣分析；D、项目营销策略，包含价格、付款方式、策略定位、销售目标、推广手段竞争对手的优劣分析及计策划业务基础培训、国家及地区有关房地产业的政策法规、税费规定；E、房地产基础术语、建筑常识 术语、常识的懂得 建筑识图 计算户型面积 F、银行按揭知识，涉及房地产交易的费用国家、地区的宏观经济政策，当地的房地产走势、公司制度、架构与财务制度

21、 G、销售技巧：售楼过程中的洽谈技巧 如何以问题套答案 询问客户的需求、经济情况、期望等 掌握买家心理 展销会场气氛把握技巧 推销技巧 语言技巧 身体语言技巧 H、签订买卖合同的程序：售楼部签约程序 办理按揭及计算 入住程序及费用 合同说明 其他法律文件 I、展销会签订合同的技巧与方法 订金的灵活处理 客户跟踪 J、物业管理课程：物业管理的服务内容、收费标准 管理规则 公共契约 K、销售模拟：以实际楼盘为例实习，运用所学的全部方法技巧完成一个交易 利用项目营销接待中心、样板房模拟销售过程及时讲评、总结、必要时再次实习模拟实地参观他人展销现场 销售节奏 结合销售计划，有合理的销售节奏操纵方法与手

22、段。上东经纪凭借以往销售经验并结合项目工程进度，初步拟定销售节奏如下：1、写字楼 开盘期 强销期 滞销期 平稳期 收尾期 期间 06.806.9 06.906.11 06.1207.4 07.407.10 07.1007.12 写字楼 20%35%5%35%5%2、商业 开盘期 强销期 收尾期 期间 07.407.5 07.607.9 07.1007.12 商业 15%60%25%销控手法：写字楼：准备期内进行客户积存；开盘时以低价入市，尽可能扩大销售额；保持期内以先推大户型为主，减小销售风险；在热销期内以推小户型为主，利用推广配合炒作项目销售火爆，造成抢购场面；尾盘以促销策略清盘。底商：利用

23、合理的动线规划、价格策略及销控手法，以直销及坐销相结合的模式，凭借底商的地段、后期经营管理、投资回报及未来前景吸引投资人、经营商户等买家。制定销售与回款计划 制定合理销售计划，并根据此计划制定回款计划，要求合理可行。根据以上的销售节奏及首次提案建议的销售价格（写字楼：14500 元、底商：25000元），回款计划如下：一、写字楼回款（单位：亿元）期间 销售比例 销售金额 首付金额 回款金额 开盘期 06.08 20%1.16 0.348 0 强销期 06.09 35%1 0.3 0.812 06.10 0.63 0.189 0.7 06.11 0.4 0.12 0.441 滞销期 06.12

24、5%0.1 0.03 0.28 07.1 0.05 0.015 0.07 07.2 0.04 0.012 0.035 07.3 0.1 0.03 0.028 平稳期 07.4 35%0.15 0.045 0.07 07.5 0.18 0.054 0.096 07.6 0.25 0.075 0.126 07.7 0.25 0.075 0.175 07.8 0.35 0.105 0.175 07.9 0.45 0.135 0.245 07.10 0.4 0.12 0.315 收尾期 07.11 5%0.29 0.06 0.28 07.12 0 0 0.14 二、底商回款（单位：千万元）说明：以上回

25、款计划要紧以各阶段回款比例为基础，写字楼部分按三成首付计算，底商部分按四成首付计算而得。期间 销售比例 销售金额 首付金额 回款金额 开盘期 07.4 15%0.12 0.048 0 07.5 0.18 0.072 0.072 强销期 07.6 60%0.3 0.12 0.108 07.7 0.4 0.16 0.18 07.8 0.3 0.12 0.24 07.9 0.2 0.08 0.18 收尾期 07.10 25%0.25 0.1 0.12 07.11 0.25 0.1 0.15 07.12 0 0 0.15 客户服务 要求能完成合同登记备案的办理工作，按揭资料的催交等全面工作。上东经纪客

26、户服务部工作内容简述 随着地产市场不断进展成熟，竞争已进入白热化阶段，从早期的地段竞争、价格竞争、产品竞争逐步开始向品牌竞争、服务竞争升级。上东经纪客服工作本着“为客户着想，让客户满意”的宗旨，推行全程服务模式，致力于客户服务的创新进展。上东经纪客服内容涉及贷款办理、合同备案及按揭、房屋产权证办理、增值服务四方面，具体服务内容如下：一、销售前期的准备工作 1、在房地局交易网内建立开发商及项目初始信息的录入及申报；2、项目的房地局预售登记前期备案工作；3、期房网上签约的基础信息建立及申报；4、配合开发商进行网签预售合同的内部制定与审核。二、销售过程中的配合工作 1、现场销控管理；2、来电、来访及

27、成交客户的基础信息统计、分析；3、日常销售数据的录入、统计及整理；4、欠款的催收、跟进及回款情况的统计、上报；5、销售数据的汇总及报表制作；6、签约合同的制作及审核；7、网签合同的预售登记及注销工作；8、合同及客户资料的登记、存档及管理；9、现场按揭工作的管理及放款进程的跟进；10、审查借款合同及客户按揭资料的催收；11、及时熟悉掌握各家按揭银行的最新要求及国家贷款政策；12、对逾期还贷的客户进行催收、跟进；13、银行放款速度的监控及放款情况的统计、上报。三、销售后期的服务工作 1、竣工后进行项目的产权初始登记工作；2、完成房地局内的预售转现房备案登记工作；3、进行现房网上签约基础信息转换及申

28、报；4、配合开发商进行网签现房合同的内部制定与审核工作；5、为开发商及客户进行权属转移登记、变更登记、注销登记工作；6、关于银行按揭客户进行产权证的抵押登记工作；7、产权证办理完毕后的领取发放工作；8、移交与开发商有关的客户资料及合同档案。销售结案期 制定尾房销售方案 制定前期的营销方案与销控的实施，制定尾房收盘方案。根据排期，估计项目尾盘销售期应在07 年 10 月07 年 12 月期间。一、工作重点 1、滞销户型的推广 2、回款工作的推进 3、租赁业务的前期准备 二、尾盘销售条件 1、营销推广资金有限 2、总平均价已经基本达到贵司要求 3、项目现房阶段或者者准现房阶段 4、有相对较大的已成

29、交客户 5、滞销户型为主 三、尾盘阶段销售方式 尾盘销售原则：节约资金，提高命中率，缩短销售周期。关于贵司项目尾盘销售最佳时机我司认为项目尾盘一定是商业部分。1、准备工作 确定项目尾盘阶段，同时已成交均价满足贵司要求后，关于项目进行整体降格上涨，目的是对已成交客户及市场有良好的回馈，还有为尾房价格优惠奠定基础。2、具体措施 外部：将户外媒体信息变更为“圆满收关尾房回馈客户”内容，并对所有已成交客户及销售人员能够联系到的客户公布尾房回馈信息，同时公布优惠内容。根据客户反馈，在项目现场（大堂）举行销售现场尾房销售活动。内部：提高销售人员尾房销售佣金比例，提高销售人员积极性。3、商业部分尾房 针对商

30、业部分尾房建议经“组合拳”的方式进行销售。开展招商以租待售 以多种形式对外促销，比如：礼品赠送、价格优惠等 宣传成熟社区对商业需求，以投资前景吸引投资者及经营者 入住工作的办理 制定入住工作办理方案，以保障入住工作的顺利完成。入住接待流程图 入住流程第一步 经纪公司销售部 办理地点：销售中心 入住前 置业顾问工作职责：1、约定入住办理时间，寄发资料。2、与业主约定入住办理时间，告知 需带资料，并提早一天统计汇总报星泰销售部。3、填写入住手册并将其中入住通知书复印 2 份交审核组。4、每日 50 组，业主入住置业顾问全程陪同 寄发入住有关资料，包含：1、入住手册 2、办理产权过户一览表 3、物业

31、公司收费明细表及客户表格、协议。4、致业主的一封信 注：入住资料由销售部统一填写完毕并复印 2 份后，交审核组统一寄送审核组工作职责：1、审核结算单、入住通知书 2、复印入住通知书并转交开发商协调员 3、联系邮局、寄送入住通知书（集中办理）注：入住通知书务必全部以挂号信寄出。经纪公司需履行的其他职责：按户收集准备客户资料，包含结算单、补充协议 产权办理委托书及表格 入住流程第二步 经纪公司销售部 办理地点：销售中心 入住办理工作先在销售中心（售楼处）进行，办理完毕后到现场物业公司办公室领取验房、钥匙。业主办理入住手续由置业顾问全程陪同。入住当日工作内容：1、置业顾问：接待业主，理清业主资料，业

32、主未带复印件的由置业顾问负责复印。注：业主资料明细，详见入住须知 2、置业顾问：领取房价款结算单、商品房买卖合同补充协议与有关表格，让业主签字确认。3、操纵办理入住节奏 4、解答业主有关问题 入住流程第三步 经纪公司客服部 1 组 办理地点：销售中心 工作内容：1、确认业主身份，收集业主资料 2、收集结算单营销栏 3、在入住确认单上签字 注：业主资料明细，详见入住须知 4、填写公共维修基金分户卡 入住流程第四步 开发商财务部 办理地点：销售中心 工作内容：1、办理购房尾款补差结算 2、收集结算单营销栏 3、查看客户所有票据，开具发票 4、收取产权办理有关费用 a、产权代办费 b、印花税 c、测

33、绘费 d、公共维修基金 e、契税 在入住确认单上签字 入住流程第五步 经纪公司客服部 2 组 办理地点：销售中心 工作内容：开发商协调员：填写出库单 出库单业主栏作为凭证交客户到物业公司办理入住手续；财务栏当日与财务部交接。经纪公司客服部负责：1、核对客户有关票据、入住确认单 2、向业主提供四书并签字确认 3、入住情况说明当日完成 4、发放入住礼品 入住流程第六步 物业公司财务部 办理地点：物业办公室 客户向物业公司交纳下列费用 1、物业服务费 半年 2、有线电视初装费 3、供暖费 领取电卡水卡煤气卡 入住流程第七步 物业公司验房中心 办理地点：物业办公室 物业公司及经纪公司置业顾问陪同业主领

34、取钥匙并验房 假如验收合格，物业公司请业主在房屋验收表签字确认 客户发现问题，标注于房屋验收表 置业顾问、物业公司客服人员与工程人员分别在房屋验收表上签字 入住流程第八步 有关服务 办理地点：物业办公室 现场服务厂商 有线电视 网络、电话 注：现场协调工作由开发商与经纪公司各派一名协调员，统一协调管理有关事务。维保流程 维保要紧分两大阶段，第一阶段是总包向物业公司交房，第二阶段是业主收房。第一阶段的维保负责人为总包，第二阶段的维保负责人是物业公司，第一与第二阶段的维保流程基本相同，现就第二阶段的维保流程说明如下：1、业主收房，由开发商、物业根据业主提出的问题填写“房屋验收单”，并由三方签字确认

35、，“房屋验收单”当天交至物业工程部。2、物业工程部根据“房屋验收单”及“维保单位汇总表”整理填写“返修单”。“返修单”包含房号；返修内容；返修单位、返修负责人、填表日期、返修工程完成时间、物业公司填表人、填表时间、开发商接表人、接表日期及备注。“返修单”一式三份，开发商、要求返修的业主、物业各保留一份。为确保返修工程按时间完成，每张返修单加附一张返修期限确认表。3、在每日的返修例会上（各维保单位负责人均参加）提交返修单，各维保单位签字收单，于当天或者第二天返回“返修期限确认表”。如维保单位对“返修单”有异议的由开发商工程部专业工程师确定是否在整改范围。如是，维保单位执行“返修单”，如不是，由物

36、业公司根据开发商的建议或者由开发商客服与业主协商解决此“返修单”的内容。4、维保方在“返修期限确认表”限定的时间内完成返修工作，将“返修单”上交物业及开发商客服部验收，如验收合格，此“返修单”归档，返修工作结束；如验收不合格，由物业公司再次下发“返修单”并附“维保质量警告书”，物业根据此“返修单”的“返修期限确认表”规定的时间（不能比第一次工期长）通知开发商客服部，由客服部通知业主维修延期并解释原因，如返修方再次返修不合格，则与维保方签订的维保合同中的违约条款自动生效，开发商有权将此部分维保工作交与有能力按质按时完成工作的单位，费用从原维保单位质保金及工程款中扣除。、维保方在“返修期限确认表”

37、规定的时间内未完成返修工作，物业公司将“返修单”收回，再次下发“返修单”并附“维保延期警告书”，物业公司根据重新下发的“返修单”的“返修期限确认表”规定的时间（不能比第一次工期长）通知开发商客服部，由客服部通知业主维修延期并解释原因，如返修方再次不能按时完成返修工作，则与维保方签订的维保合同中的违约条款自动生效，开 发商有权将此部分维保工作交与有能力按质按时完成工作的单位，费用从原维保单位质保金及工程款中扣除。5、“返修单”返修工作验收合格后，由开发商客服部通知业主再次验房。、业主签字认可，整改结束。、业主提出新问题，进入下一维保流程。注：以上过程开发商工程部专业工程师全程监督，参加返修例会，解决返修过程中的问题。交接工作 做好各部门、各环节的资料交接等有关工作。上东经纪将指定具有多年房地产市场经验的专人负责项目的一切协调工作，并以积极乐观的态度与贵公司有关业务部门进行业务交涉等工作。