《资产评估复习题》word版.docx

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1、第一、二章1. 资产评估的概念；答：资产评估：专门的资产评估机构用专门的评估方法评出公允价值。2. 资产评估沿革的几个重要日期；答：1993.12，中国资产评估协会成立；1995.3，中国评估行业加入国际评估准则委员会；1995.5，建立注册资产评估师制度。3. 注册资产评估师制度；答：简单地讲,我国的注册资产评估师制度大致由注册资产评估师资格考试制度、注册资产评估师注册制度、注册资产评估师执业管理制度,以及注册资产评估师后续教育制度组成。 注册资产评估师考试制度是指凡欲取得注册资产评估师资格的人,必须参加注册资产评估师执业资格全国统一考试。注册资产评估师执业管理制度主要由注册资产评估师执业技

2、术规范和职业道德规范组成。 注册资产评估师后续教育制度是指已经注册取得了注册资产评估师执业资格并正在执业的注册资产评估师必须接受重新学习和教育的制度。4. 评估值与价值、价格的关系；答：价格是买卖双方成交实际支付的货币额。 评估值是买卖双方成交的参考值。 评估值是一个价值区域。 价值是指内在价值。 公允价值是评估值的表示方法。5. 资产评估要素；答：一是评估主体,二是评估客体,三是评估依据,四是评估目的,五是评估原则,六是评估程序,七是评估价值类型,八是评估途径与方法,九是资产评估假设,十是资产评估基准日。6. 资产评估种类；答：(1)按资产评估服务的对象及其对评估服务的要求分类,可具体分为评

3、估、评估复核和评估咨询。也有人将此种分类称之为三种评估服务。 评估是指正常情况下或一般意义上的资产评估。即按正常评估程序评估并主要以书面报告的形式提供资产评估服务。评估复核是指受托评估机构及其评估师对其他评估机构及其评估师出具的评估报告进行评判鉴定的行为和过程,即对他人的评估过程和结果的再评估。评估咨询是一个较为宽泛的术语,评估咨询可以是对评估标的物价值的估计和判断,也可以是对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析,以及与此相关的市场分析、可行性研究等。评估咨询的表现形式既可以采用书面形式,也可以采用口头方式。(2)按资产评估是否受限以及与是否运用了评估准则中的背离条款分类,可具体分为

4、完整性评估和有限性评估。完整性评估一般是指完全按照评估准则及其规定的程序和要求进行的资产评估,在资产评估中没有受到限制或没有限制性条件。有限性评估是指在资产评估准则允许或规定允许的前提下,由于某些条件的限制不能完全按照评估准则及其规定的程序和要求进行的资产评估,评估结论是在受限制的条件下得出的。(3)按资产评估对象及适用原则分类,资产评估具体可划分为单项资产评估和整体资产评估。对以单项可确指的资产为对象的评估称其为单项资产评估。单项资产评估的范围大致包括：机器设备评估、土地使用权评估、建筑物评估,可确指无形资产评估等等。单项资产评估可普遍适用预期原则、供求原则、替代原则等。对若干单项资产组成的

5、资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力的评估称之为整体资产评估。(4)按资产评估时点分类,资产评估可划分为现实性评估、追溯性评估和前瞻性评估。现实性评估是以满足和服务于评估资产现实价值的评估活动；追溯性评估是以满足和服务于评估资产过去某一时点价值的评估活动；前瞻性评估是以满足和服务于评估资产预期价值的一种评估活动。7. 资产评估功能；答：1)评价及评值功能2)管理的功能3)公证的功能。8. 资产评估机构类型；答：资产评估主体是指具体从事资产评估工作的评估人员及其由评估人员组成的评估机构。第一是从评估主体的执业范围的角度划分,包括专营资产评估机构,专项资产评估机构和兼营性资产评估机构三种类型。

6、第二是资产评估主体的企业组织形式的角度划分,大致可包括合伙制资产评估机构和有限责任制资产评估机构。9. 资产评估一般原则和技术原则；答：一般原则：真实性原则、合法性原则和可行性原则、客观性原则、独立性原则以及真实性原则。（百度找的）技术原则：(1)预期收益原则(2)供求原则(3)贡献原则(4)替代原则(5)估价日期原则10. 资产评估目的；答：资产评估一般目的或称资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。11. 资产评估的主要业务；答：12. 资产评估假设；答：交易假设、公开市场假设、持续使用假设、清算假设13. 公开市场

7、条件；答：信息透明、交易自愿、竞争公平。14. 资产评估价值类型划分；答：一是以资产评估的估价标准形式表述的价值类型,具体包括：重置成本、收益现值、现行市价(或变现价值)和清算价格四种。二是从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型,具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值等三种。三是从资产业务的性质来划分资产评估的价值类型,具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。四是以资产评估时所依据的市场条件,被评估资产的使用状态,以及资产评估结果适用范围来划分资产评估结果的价值类型,具体包括市场价值和非市

8、场价值(市场价值以外的价值)。对资产价值进行合理分类主要有两个层面的目的:第一,为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引。第二,使资产评估报告使用者能正确理解和恰当使用资产评估结果。从这个意义上讲,将资产评估价值划分为市场价值和市场价值以外的价值更有利于实现划分资产评估价值类型的目的。简述题：1、不同的资产评估方法对同一资产进行评估，其结果如何？2、怎样理解评估值是一个价值区域：3、公开市场的约束条件是什么？4、资产评估目的主要内容应如何理解？第三、四章1. 评估的四大方法；答：市场法、收益法、成本法、清算价格法2. 市场法依据什么原则；答：替代原则3. 市场法的基本前提；答：其一是要有一个活

9、跃的公开市场；其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。4. 市场法的基本程序；答：1)选择参照物2)在评估对象与参照物之间选择比较因素3)指标对比、量化差异4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5)综合分析确定评估结果5. 市场法的基本要素；答：（1）参照物（2）可比性6. 市场法的具体方法有哪些；答：1)直接比较法(1) 现行市价法(2) 市价折扣法(3) 功能价值类比法(4) 价格指数法(5) 成新率价格调整法2)类比调整法(1)市场售价类比法(2)成本市价法(3)市盈率倍数法7. 收益法的基本前提；答：(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；(2)资

10、产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;(3)被评估资产预期获利年限可以预测。8. 收益法的三个基本要素； 答：（1）被评估资产的预期收益（2）折现率或资本化率（3）被评估资产取得预期收益的持续时间9. 收益法的基本程序；答：1)收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料,包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；2)分析测算被评估对象未来预期收益;3)确定折现率或资本化率；4)用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；5)分析确定评估结果。10. 折现率与资本化率；答：折现率：从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投资者在投资风险一定的情况下,对

11、投资所期望的回报率。资本化率：P9911. 收益法的具体方法；答：其一是针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法；其二是针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等等12. 收益额相等时有限期与无限期的计算公式；答：(1)在收益永续,各因素不变的条件下,有以下计算式：PA/r(2)在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,有以下计算式：(3)在收益年期有限,资本化率等于零的条件下,有以下计算式：PAn 13. 收益额若干年后不变有限期与无限期的公式；答：(1)无限年期收益。其基本公式为:(2)有限年期收益。其计算公式为:14. 收益

12、额按等差、等比递增递减无限期的计算公式；答：(1)在纯收益按等差级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算式：(2)在纯收益按等差级数递减,收益年期无限的条件下,有以下计算式：(3)在纯收益按等比级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算式：(3)在纯收益按等比级数递减,收益年期无限的条件下,有以下计算式：15. 成本法的基本前提、四个基本要素；答：成本法的基本前提:只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，资产的继续使用包含着其使用的有效性的经济意义。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者和 控

13、制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。成本法的四个基本要素: 1）资产的重置成本;2)资产的有形损耗; 3)资产的功能性陈旧贬值; 4)资产的经济性陈旧贬值16. 重置成本法的三个计算公式；答：(1)价格指数法: 重置成本=资产的账面原值(1+价格变动指数) 或=资产帐面原值价格指数 (2)功能价值类比法: (3) 规模经济效益指数法: 17. 实体性贬值的三个公式；答：(1)观测法:资产实体性贬值重置成本(1实体性成新率) 式中:实体性成新率=1-实体性贬值率 (2)使用年限法: (3)修复金额法: 实体性贬值=可修复费用+不可修复费用可修复费用=维修支付的费用

14、不可修复费用=使用年限造成的贬值不可修复部分的重置成本=重置成本-可修复费用不可修复费用=不可修复部分的重置成本实体性贬值率18. 功能性贬值的计算公式；答：被评估资产功能性贬值额(被评估资产年净超额运营成本折现系数) 功能性贬值额=年超额运营成本（1-所得税率）P/A ,i n 19. 经济性贬值的计算公式；答：(1)当确信被评估资产的功能与其价值呈指数关系时：式中,x为功能价值指数,实践中多采用经验数据,数值一般在0.60.7之间(2)当确信被评估资产的功能与其价值呈线性关系时：(3)当确信被评估资产持续存在收益损失时：经济性贬值额=资产年收益损失额(1-所得税率)(P/A,) (347)

15、式中,(P/A,)为年金现值系数。20. 功能性贬值的内容；答：第一,将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。第二,计算二者的差异,确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的,企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降,所得税额降低,使得企业负担的运营成本低于其实际支付额。因此,净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。第三,估计被评估资产的剩余寿命。第四,以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现,这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值),计算公式为：被评估资产功能性贬值额(被评估资产年净超额运营成本折现

16、系数) 功能性贬值额=年超额运营成本（1-所得税率）P/A ,i n21. 评估几种方法的选择标准；答：(1)评估途径和方法的选择要与评估目的,评估时的市场条件,被评估对象在评估过程中所处的状态,以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。(2)评估途径和方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约。(3)评估途径和方法的选择受各种评估途径和方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。22. 评估程序的基本内容；答：(1)接受资产评估委托明确相关事项(2)签订资产评估业务约定书(3)编制资产评估作业计划(4)资产勘查(5)收集资产评估资料(6)评定估算(7)编制和提交资产评估报告书(

17、8)资产评估工作档案归档 思考题： 1、简述三种评估方法的基本要素； 2、简述成本法的评估过程； 3、修复费用法的计算过程； 4、评价 实体性贬值评估的优劣； 5、做一下教学楼的资产评估程序方案第五章1. 房地产价值的三个层面的评估；2. 土地权利的内容；3. 地价与土地使用权的关系；4. 土地使用权限；5. 房地产评估的原则；6. 楼面地价；7. 容积率；8. 三通一平与七通一平；9. 影响房地产评估值的因素；10. 一般因素的内容；11. 区域因素的内容；12. 房地产评估程序；13. 市场法评估房地产的三种方法；14. 售价类比法中可比因素的修正15. 利息的计算；16. 剩余法公式；

18、阐述题： 1、简述房地产三种市场法的区别； 2、市场法评估应考虑哪些价值影响要素； 3、土地价值评估有哪些方法；第六章1. 机器设备的概念；2. 机器设备的特征；3. 机器设备评估的特点；4. 机器设备市场法的修正要素；5. 机器设备四种重置成本的估测；6. 实体性评估的三种方法；7. 使用年限的测定方法；第7、8、9章1. 无形资产分类，2. 可辨认与不可辨认无形资产的区别，3. 无形资产的特征，4. 判定无形资产有无的标准，5. 无形资产收益法的计算公式，6. 无形资产利润分成法的两个方法，7. 边际比率法和约当投资法的计算公式，8. 无形资产超额收益的测算，9. 无形资产成本法，10. 最低收费额