土地估价师《土地估价理论与方法》真题.doc

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1、1998年土地估价师土地估价理论与方法真题一.判断题(共10题，每小题1分，在各小题后的括号内填入判断结果， 用 表示正确， 用表示错误.。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分)1.土地价格具有明显的地区性和个别性。 ()2.土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。 ()3.土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。 ()4.土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，权利不同，其评估价格可能相差很大。 ()5.区位是自然地理区位，经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 ()6.权重是指评价

2、因素对评价目标的重要程度。 ()7.城镇土地定级中，商服繁华影响度是指某一区域的商服繁华程度。 ()8.土地使用者从土地上取得的收益称为地租。 ()9.综合还原率是求取土地及其建筑物合为一体的价格所使用的还原率。 ()10.成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。 ()11.剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测具体开发项目的预期利润。 ()12.剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。()13.成本逼近法的一般公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益。 ()14.路线价估价法适用于城市商业繁华区域土地估价。 ()15.一条街道只能设

3、一个路线价。 ()16.重置成本是指采用当前的建筑材料，建筑技术和工艺水平等，重新建造与原有建筑物功能效果相等的新建筑物所需的成本。 ()17.建筑物的重置价是决定建筑物价格的最基本因素。 ()18.土地不同于一般商品，在不同的阶段满足不同的目的，具有不同的价格。 ()19.宗地估价报告中，估价期日主要说明估价工作的起止日期。 ()20.基准地价系数修正法是对一般比较法变形后的一种估价方法。 ()二.填空题(共10小题，每小题1分，请在括号内填入最恰当的内容)1.土地价格是土地权利和(收益)的购买价格。2.影响土地价格的因素，可分为一般因素，(区域因素)和个别因素。3.建筑地段地租的一个显著特

4、点是(垄断地租)占有显著的优势。4.土地定级单元的划分方法有主要因素分值重叠法，主要因素判定法，网格法，(均质地域法)和街坊法。5.商服繁华度对土地定级的影响随距离增加而递减，递减遵从(指数)衰减规律。6.土地收益可以分为(实际收益)和客观收益。7.在市场比例法中，交易案例资料与待估土地必须具有相关性和(替代性)。8.在市场比较法中，比较过程交易案例最低不能少于( 3 )个。9.剩余法评估中，确定评估对象土地的最佳利用方式主要受(城市规划)的限制。10.成本法的估价结果还应依所评估宗地的区域内位置和宗地条件进行(区位)修正。11.路线价是指临街多宗地的(平均价)。12.路线价估价法中，标准深度

5、的连接线称为(里地线)。13.估价中建筑物的折旧应从物理，经济和(功能)三方面考虑。14.建筑物估价所采用的赖用年限应为建筑物的(经济)赖用年限。15.地价体系的构成与国家的经济政策和(土地管理)政策直接相关。16.基准地价是分用途的土地使用权区域(平均价格)。17.宗地地价评估中，利用替代原理的估价方法有市场比较法，(基准地价系数修正法)18.土地估价报告按内容不同，分为土地估价(结果)报告和土地估价技术报告。19.按照城市房地产管理法的规定，国家对协议出让土地采取(最低限价)的政策。20.基准地价相对应的土地条件，是指土地级别或(均质地域)内同类用途土地的一般条件。三.单项选择题(共40小

6、题，每小题1分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将答案对应的字母填入相应的括号内)1.土地价格的高低取决于可以获取的( B )高低。A. 价值 B. 地租 C. 成本 D. 劳动产品2.预期收益原则可以在( D )估价方法中得以应用。A. 剩余法 B. 市场比较法 C. 成本法和剩余法 D. 剩余法和收益还原法3.在城市规划中，对地价影响最重要的因素是( B )。A. 地形，朝向，地质条件 B. 土地用途，容积率，建筑密度C. 绿化，环境质量 D. 建筑高度，建筑结构4.根据地租理论，最劣等级的土地( C )。A. 有级差地租和绝对地租 B. 无级差地租和绝对地C. 无级差地租，有绝对

7、地租 D. 有级差地租，无绝对地租5.新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租问题的一个核心考虑，引进( C )概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。A. 同好曲面 B. 买价曲线 C. 区位平衡 D. 非完善市场6.工业区位理论的核心是通过对( D )因素的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。A. 劳动力 B. 运输 C. 集聚 D. A, B, 和C7. 土地定级因素是指对土地( C )有重大影响，并能体现土地区位差异的社会，经济，自然条件。A. 价格B. 区位，质量C. 质量，等级D. 收益8.某城市各区域的绿地覆盖度介于5 %25 %之间，若某一

8、单元的绿地覆盖度为17. 5 %,则该单元的绿地覆盖度分值为( C )。A. 17. 5B. 25C. 62. 5D. 59.土地分等定级是在特定的目的下，对土地的( C )进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。A. 肥沃程度B. 区位条件C. 自然和经济属性D. 质量10.定级单元是( C )。A. 四条街道围成的区域B. 一个独立宗地C. 内部特性和区位条件相对均一的地块D. 一个街区11.若土地年纯收益不变，土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为( B )。A. P=a/r1-1/(1+r)nB. P=a/rC. P=a/(rs)D. P=a/rb/r212.从理

9、论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的( A )的获利率。A. 资本 B. 土地C. 项目D. 房屋13.采用市场比较法评估求得的土地价格，称之为( D )A. 积算价格B. 参考价格C. 交易价格D. 比准价格14.某地块1995年11月28日的地价为2000元/平方米，1995年11月28日至1998年11月28日的地价指数上涨15%(其他情况不变)，则该地块1998年11月28日的土地价格为( D )元/平方米。A. 2600B. 23000C. 2900D. 230015.下列哪项不能列入土地取得费( D )。A. 征地费B. 拆迁费C. 劳动力安置费D. 土

10、地平整费16.剩余法不适于评估( B )。A. 具有潜在开发价值的土地价格 B. 不具有潜在开发价值的土地价格C. 现有新旧房地产中的土地价格D. 地上有写字楼的土地价格17.采用剩余法估价时，调查土地区位条件和利用状况的主要目的是( D )。A. 计算建筑密度B. 估算土地开发费用C. 估算建筑成本 D. 确定土地最佳利用方式18.评估对象土地上的( A )受政府规划的限制。A. 建筑高度B. 建造成本 C. 建筑物装修档次 D. 物业管理方式19.应用成本逼近法进行土地估价，计算土地取得费的利息，是以整个取得费为基础，计算期为( C )开发期。A. 1/4B. 1/2C. 整个D. 一年2

11、0.在成本逼近法中计算利润时( C )。A. 利息为计算利润的基数 B. 利息的1/2为计算利润的基数C. 利息不作为计算利润的基数D. 以上都不对21.路线价估价法认为，土地价格的高低，随其临街深度的增加而(B)。A. 递增 B. 递减 C. 不变D. 上升22.某一排放污染物的工厂建在一居住区旁边，引起该居住区内的住宅价值降低，此情况在建筑物折旧里属(C)。A. 物理折旧 B. 功能折旧C. 经济折旧D. 物质折旧23.标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的(C)。A. 平均数 B. 中位数 C. 众数D. 总和24.根据目前的人工和材料价格，使用和原建筑物一样的材料，标准，设计和工

12、艺，建造与原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，称之为(B)。A. 重置成本B. 重建成本C. 建造成本D. 建筑造价25.计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏来计算折旧，称为(A)。A. 物理折旧B. 功能折旧 C. 经济折旧 D. 成新折旧26.建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物(C)。A. 原始价值的滩销 B. 原始价值的回收C. 价值的减价修正 D. 折余价值的差额27.标定地价在划拨土地使用权转让，出租，抵押时是确定(A)的标准。A. 补交出让金 B. 抵押额度 C. 地价D. 地租28.地产的(D)和不可移动性决定了

13、土地市场是不完全的市场。A. 多用途性B. 增值性C. 普遍性D. 个别性29.基准地价所使用的评估数据要符合(B)要求。A. 规划标准B. 数理统计C. 法规标准D. 地价评估30.房屋纯收益=(A)房屋还原率A. 房屋现值B. 房屋重置价C. 房屋租金D. 房屋价格31.基准地价评估要求样点资料具有(A)。A. 可比性B. 标准性C. 可重复性D. 可计算性32.基准地价确定的原则为：以实际数据测算的结果为准，以(C)评估的结果为辅。A. 统计B. 宗地 C. 比较D. 选择33.宗地地价是指具体宗地在某一期日的(B)价格。A. 土地所有权B. 土地使用权C. 土地抵押权D. 土地租赁权3

14、4.根据评估目的的不同，宗地地价可分为(C)。A. 基准地价，标定地价，交易底价等B. 基准地价，标定地价，成交地价等C. 出让底价，标定地价，交易底价等D. 路线价，标定地价，交易底价等35.宗地估价报告的有效期一般为(B)。A. 三个月B. 六个月C. 一年D. 二年36.宗地估价报告中，必须有(B)名以上的土地估价师签名的报告才有效。A. 1 B. 2 C. 3 D. 437.城市房地产管理法第三十四条规定，国家实行房地产成交价格(D)制度。A. 评估B. 确认C. 审核D. 申报38.宗地地价评估方法中，有理论基础的估价方法是(D)A. 市场比较法和收益还原法B. 剩余法与基准地价修正

15、法C. 收益法与基准地价修正法 D. 收益还原法与剩余法39.随时间推移，土地市场的地价水平会有所变化，因此必须进行(D)修正。A. 区位B. 等级C. 价格D. 期日40.基准地价修正系数表是基准地价在(D)条件下修正为宗地地价的系数体系。A. 相同因素B. 不同区域C. 相同区域D. 不同因素四.多项选择题(共30题，每题2分。每小题的备选答案中有二个或二个以上符合题意，请将答案对应的字母填入相应的括号内。错选或多选均不得分、少选但正确的每个选项得0.5分)1.地价与地租有哪些关系( AC )A.地价是地租的资本化 B.地价与地租相同C.地价的高低取决于地租的高低D.10年的地租相当于地价

16、2.影响地价的个别因素包括( CD )。A.城市规划B.基础设施条件C.地块形状D.宗地位置3.按土地权利的不同，地价可分为( ABD )。A.所有权价格B.使用权价格C.评估价格D.抵押价格4.农业区位理论创始人杜能认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于( AC )。A.农业生产成本B.产品市场价格C.农产品运输费用D.社会平均利润率5.根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛，利润和服务范围与( ABD )及产品与服务的种类密切相关。A.中心地规模B.居民收入水平C.人均消费水平D.人口分布密度6.在土地定级中，确定必选因素的基本原则是( ABC )。A.影响大，对

17、分级具有重要作用 B.覆盖面广，适用于城市各类用地C.能反映土地质量的差异D.对各级土地都有同样影响7.确定权重的方法有(ACD )A.特尔雯测定法 B.因素比较法 C.因素成对比较法 D.层次分析法8.因素分值计算原则为( ABCD )。A.作用分值与土地优劣成正相关 B.分值体系采用0100分的封闭区间C.分值只与因素指标的显著作用区间相对应D.因素作用分值处理尽可能模型化9.土地级别划分的方法有( AD )。A.数轴法 B.直观法 C.经验法 D.总分频率曲线法10.影响公交便捷度的因素主要有( ABD )A.线路的多少 B.流量的大小 C.线路的方向 D.站点的多少11.收益还原法的理

18、论依据是( BC )。A. 经济理论 B.地租理论 C.生产要素分配理论 D.区位论12.收益还原法评估地价可选用的还原率为( CD )。A. 贷款利率 B. 存款利率 C. 综合还原率 D. 土地还原率13.标准宗地是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有( ABC )的若干宗地。A. 代表性 B.示范作用 C.比较作用 D.指导作用14.市场比较法应用的基础是( ABD )。A.发达的不动产市场 B.丰富的交易案例C.交易类型全面 D.待估土地与交易案例有替代性15.市场比较法中交易案例修正的主要因素有( ABCD )。A.交易情况 B.个别因素 C.区域因素 D.期日和年期16.市

19、场比较法中，对多个比准价格最终综合确定地价的基本方法有( AB )。A. 简单平均法B.加权平均法C.取众数或众位数D.几何平均法17.剩余法估价中，确定评估地块最佳利用方式的内容包括( ABCD )。A. 土地用途B.建筑容积率C.土地覆盖率D.建筑高度18.宗地估价报告中，估价结果要说明的价格类型有( ABD )。A.总地价B.单位面积地价C.地上建筑物价格D. 楼面地价19.利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序应包括( ABCD )。A.确定待估宗地所处的路线价区段和路线价B.确定待估宗地的临街深度和其他因素条件C.确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数D.估算宗地地价20.在估

20、价上，通常计算建筑物重置价格的方法有( BCD )A.单位法B.净计法C.平方法D. 立方法21.房屋耐用年限一般根据( BC )等确定。A.建筑基础B.建筑结构C.建筑材料D.建筑残值22. 剩余法可用于( CD )评估。A.学校用地B.医院用地C.写字楼用地D. 商场用地23.基准地价除具有全域性、分用途的特点外，还具有( BCD )特点。A.多样性B.平均性C.有限期D.时效性24.可用于基准地价评估的资料有( ABC )。A.能直接反映出地租、地价的资料 B.房地交易、出租包含的地价资料C.企业经营活动中利用土地的效益资料D.土地使用者的个人档案25.用路线价估价法求算宗地价格，对宗地

21、除进行深度修正外，还应进行( ABCD )A.宽度修正B.容积率修正C.宽深比修正D.年期修正26.宗地估价技术报告中，评估对象描述的因素主要分为( ABD )等三方面。A.土地登记状况 B.土地权利状况C.土地面积状况 D.建筑物和地上附着物状况27.宗地估价报告中，价格定义中必须明确的内容为( ABCD )。A.使用年限B.土地用途C.开发状况D. 评估期日28.通过地价管理，可起到( ABC )的作用。A.防止地价暴涨B.防止土地投机C.规范交易行为D.加大土地供给量29.土地定级成果包括的图类资料主要有( BD )。A.因素分布图B.基准地价图C.标定地价图D. 土地级别图30.基准地

22、价系数修正法评估宗地地价时必须确定待估宗地的( ABCD )。A.土地用途B.土地级别C.因素修正系数表D.基准地价五、计算题(共4小题，每小题15分。要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程、只有计算结果的，不得分)1.某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0。3%。目前该建筑

23、物重置价为1500元/平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。计算结果 该地块在1998年11月的土地使用权价格： 总地价：1266429元单位面积地价：2532. 86元/平方米 2.某城市，有宗地F需要评估，现收集到与待估宗地F条件类似的5宗地，条件如下：经调查，该城市地价指数如果以1995年为100，则1996年比1995年增长15个百分点，以后每年增长10个百分点;此类用地的最低容积率为1，据统计分析，该城市此类用地容积率在11.5之间时，容积率每增长0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增长5%，超出1.5后的容积率为每增

24、长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增长3%。表中位置、形状、区域因素、个别因素的修正都是待估宗地与案例宗地的比较，表中数字为负时，表示待估宗地的条件比案例宗地条件差，表中数字为正时，表示待估宗地的条件比案例宗地条件好，数字表示对宗地地价的修正幅度。根据上述条件，按下列要求完成计算。 (1)编制地价指数表;(2)编制容积率修正系数表;(3)计算宗地F在1998年时的单位地价(保留两位小数)。计算结果 (1) 地价指数表 (2)宗地F在1998年时的单位地价：1108. 74元/平方米 3.假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元/亩，土地开发费为2亿元/平方公里，征地中发生的

25、其他费用为2万元/亩，当地银行的年贷款利率为12%，征地完成后，假设土地开发周期为两年，第一年土地开发费占全部土地开发费的 1/4，每年投资资金为均匀投人，投资回报率为25%，土地增值收益率为5%，试计算该区域50年期的工业用地地价。计算结果该区域50年期的工业用地地价为：398. 50元/平方米或列出公式：50年期地价=399. 881-1/(1+r)50 4.某市有一块3平方千米的生地，拟进行“七通一平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为1200元/平方米;可出让土地面积为全部土地的70%，其余为公共设施用地;土地开发费用为每平方千米3.5亿元，开发期为两年，开发成本在开发期内分期均匀投入，第一年投入70%，第二年投入30%，贷款年利息率为10%，勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的3%;投资回报率为20%，转让税费为开发完成后转让地价的6.5%。试估算该成片生地总价和单位面积地价。 计算结果 该成片生地总价和单位面积地价为：生地总价：65688. 88万元 单位面积地价：218. 96元/平方米