房地产基础知识培训优秀PPT.ppt

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1、提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象.”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定”在培训前须要了解什么是房地产在培训前须要了解什么是房地产（基本概念）：（基本概念）：房地产房地产房地产房地产 房产房产房产房产地产地产地产地产土地土地、土地全部权、建筑物、权益、土地全部权、建筑物、权益土地土地地球的表面及其上下确定范围内的空间。地球的表面及其上下确定范围内的空间。土地全部权分国有土地与集体土地全部权，土地全部权分国有土地与集体土

2、地全部权，集体集体转为国有才能转让转为国有才能转让建筑物建筑物人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件 和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益权益产权、运用权、抵押权、典权等等。产权、运用权、抵押权、典权等等。土地（国有土地、集体土地全部权）：土地（国有土地、集体土地全部权）：1、发展商只有得到土地运用权才能建、发展商只有得到土地运用权才能建房房 获得土地运用权方式获得土地运用权方式 a.招标、拍卖（主要方式）六类用地招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、消遣、旅游、金融、服务业、（商业、消遣、旅游、金融、服

3、务业、商品房）商品房）b.协议转让取得（旧城改造）协议转让取得（旧城改造）c.政府批准划拨国有土地（如医用、政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）军用等政府用地）国有土地运用权出让年限：国有土地运用权出让年限：住房用地住房用地70年年 工业用地工业用地50年年 科教、文体、卫生用地科教、文体、卫生用地50 年年 商业、旅游、消遣用地商业、旅游、消遣用地40年年 综合或其他用地综合或其他用地50年年 土地的分类：土地的分类：1、生地、生地2、熟地、熟地 （1）三通一平）三通一平 （2）五通一平）五通一平 （3）七通一平）七通一平 房地产业：房地产业：1、房地产交易、房地产交易 2、房地产

4、开发、房地产开发 3、物业管理、物业管理 4、房产业务询问、房产业务询问 6、房产其它经营形式、房产其它经营形式市场分类：市场分类：房地产一级市场房地产一级市场房地产二级市场房地产二级市场房地产三级市场房地产三级市场房产分类：房产分类：居住物业居住物业 商用物业商用物业房房 产产 分分 类类居住住宅居住住宅 平房、一般楼房住宅、高档住宅、别墅平房、一般楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇商业楼宇 写字楼、商铺（旅馆、餐饮、消遣）写字楼、商铺（旅馆、餐饮、消遣）工业和仓储用房工业和仓储用房其他：其他：(教化、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等教化、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)综合：两种或

5、两种以上用途综合：两种或两种以上用途建筑面积计算建筑面积计算 占地面积建筑物基底及其功能须要占用的面 积，也叫红线面积 容积率指总建筑面积与总占地面积的比率 运用率运用面积与建筑面积的比率 绿化率指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率 房屋面积的分类房屋面积的分类 运用面积它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净运用面积，俗称地砖面积 建筑面积包含了房屋居住可用的好用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等 公摊面积是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积 套内面积卧房、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、贮存室、壁橱等户门内面积的

6、总和建筑物的分类（按建筑材料分）：建筑物的分类（按建筑材料分）：1、砖木结构、砖木结构2、砖混结构、砖混结构3、钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构 4、钢结构、钢结构建筑物的分类（按承重方式分）：建筑物的分类（按承重方式分）：1、承重墙结构、承重墙结构2、框架结构、框架结构3、排架结构、排架结构 4、其它、其它建筑物的分类（按建筑高度分）：建筑物的分类（按建筑高度分）：1、低层、低层 2层及层及2层以下层以下 2、多层、多层 2层以上，层以上，7层以下层以下3、中高层、中高层 7层以上，层以上，16层以下层以下4、高层、高层 16层以上，层以上，24层以下层以下5、超高层、超高层 24层以上层以上

7、房地产的交易：房地产的交易：1、房地产的转让、房地产的转让 2、房地产的抵押、房地产的抵押 3、房地产的租赁、房地产的租赁 （1）房地产租赁的概念）房地产租赁的概念 （2）房产出租的性质）房产出租的性质 提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象.”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定”房屋出租人必需具备的出租条件：房屋出租人必需具备的出租条件：1.取得房屋全部权证，且是房屋全部权全取得房屋全部权证，且是房屋全部权全部人部人2.

8、共有房屋的出租人须具有共有人同意出共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书或托付书租的证明书或托付书3.代理人代理出租应具有房屋全部人托付代理人代理出租应具有房屋全部人托付的代理书和证件副本的代理书和证件副本4.房屋全部人已死亡的、继承人应办妥房房屋全部人已死亡的、继承人应办妥房产继承过户手续，方可以出租私有房屋产继承过户手续，方可以出租私有房屋5.具有房屋出租行为实力具有房屋出租行为实力6.已抵押，并经抵押权人同意出租的已抵押，并经抵押权人同意出租的7.符合公安、环保、卫生等主管部门有关符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的规定的影响房屋价格的因素：影响房屋价格的因素：房屋的地理位置（

9、交通便利、周边环境等）房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等 小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）房屋的市场价格定位房屋的市场价格定位 房屋的供需状况房屋的供需状况 物业管理公司的口碑物业管理公司的口碑 房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少 政府因素、土地价格的变动政府因素、土地价格的变动 其它因素其它因素我国住房改革的我

10、国住房改革的5个时期：个时期：1980-1985年，国家、企业、个人共同负担购买住房的试点 1986-1990年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革 1991-1993年，以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开 1994-1997年，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面推动 1998年至今，切断实物安排的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段 北京市房地产经纪市场变迁：北京市房地产经纪市场变迁：租赁市场：（租赁市场：（3个阶段）个阶段）1991-1999年，房地产经纪公司多以分散的个年，房地产经纪公司多以分散的个体进行经纪业务，市场处于无序竞争状态，体进行经纪业务，市场处于无

11、序竞争状态，客户需求大于房屋供应客户需求大于房屋供应 1999-2001年，部分房地产经纪公司起先绽开年，部分房地产经纪公司起先绽开连锁经营，北京市市场逐步出现品牌化趋势，连锁经营，北京市市场逐步出现品牌化趋势，客户需求与房源数量供应逐步持平客户需求与房源数量供应逐步持平 2001年至今，市场起先涌现众多大型连锁性年至今，市场起先涌现众多大型连锁性公司，北京市相关行政主管机关对经纪公司公司，北京市相关行政主管机关对经纪公司管理逐步正规化，房源供应数量大于客户数管理逐步正规化，房源供应数量大于客户数量量北京市房地产经纪市场变迁：北京市房地产经纪市场变迁：二手房交易市场：（二手房交易市场：（4个阶

12、段）个阶段）1999年前，主要以房屋运用权的换置为实际房年前，主要以房屋运用权的换置为实际房屋交易方式屋交易方式 1999-2001年，北京市逐步放开二手房市场，年，北京市逐步放开二手房市场，可上市交易二手房数量渐渐上升可上市交易二手房数量渐渐上升 2001-2003年，经济适用房起先可上市交易，年，经济适用房起先可上市交易，市场中相关经纪公司数量起先攀升市场中相关经纪公司数量起先攀升 2003年至今，国家对二手房交易市场政策渐渐年至今，国家对二手房交易市场政策渐渐调整，部分政策得到主动调整，央产房可上调整，部分政策得到主动调整，央产房可上市交易市交易 中介业务介绍：中介业务介绍：居住物业：包

13、括公寓、别墅的租赁、买卖业务居住物业：包括公寓、别墅的租赁、买卖业务（高端市场）（高端市场）包括民宅租赁、二手房买卖（中低端市场）包括民宅租赁、二手房买卖（中低端市场）商用物业：包括写字楼、商铺的租赁与买卖商用物业：包括写字楼、商铺的租赁与买卖（高端市场）（高端市场）北京市场主要经纪公司：北京市场主要经纪公司：1、第一太平戴维斯（、第一太平戴维斯（FPDSavills）2、世邦魏理仕（、世邦魏理仕（CB Richard ElliS）3、仲量联行（、仲量联行（Jones Lang LaSalle）4、中原地产（、中原地产（Centaline）5、戴德梁行（、戴德梁行（DTZ）6、嘉园置地（、嘉园

14、置地（Joanna）7、我爱我家、我爱我家 8、顺弛、顺弛 9、中大恒基、中大恒基 如何选择志向的居住住宅如何选择志向的居住住宅 1.地段：2.环境因素(地理位置、交通、配套设施、商业消遣及网点等)3.房屋层数 4.朝向 5.房屋的功能分区 6.面积空间如何选择志向的居住住宅如何选择志向的居住住宅w 7.质量与细微环节w 8.楼梯及电梯w 9.采光与通风w 10.景观w 11.物业w 12.配套设施商商 用用 物物 业业 1.位置位置 2.房间朝向、净深、净高、采光、柱距等房间朝向、净深、净高、采光、柱距等 3.硬件水平（电梯、空调、通讯设备等）硬件水平（电梯、空调、通讯设备等）4.物业管理物

15、业管理 5.配套设施（商务中心、银行、邮局、员工配套设施（商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等）餐厅、机票代理等）6.其它其它 融资及付款方式融资及付款方式租赁业务：租赁业务：1.一般民宅一般民宅因代理服务费（佣金）须因代理服务费（佣金）须要由客户担当，故付款方式通常为押一要由客户担当，故付款方式通常为押一付三或押一付六，并且客户须要提前付三或押一付六，并且客户须要提前15天或一个月支付下一付款期的房租天或一个月支付下一付款期的房租2.公寓及写字楼公寓及写字楼因代理服务费（佣金）因代理服务费（佣金）须要由业主担当，故付款方式通常为押须要由业主担当，故付款方式通常为押二付三或押二付六，并且

16、客户须要提前二付三或押二付六，并且客户须要提前15天或一个月支付下一付款期的房租天或一个月支付下一付款期的房租融资及付款方式融资及付款方式 3.商铺代理服务费（佣金）须要由客户担当，付款方式通常为押一付三、押一付六或年付，并且客户须要提前15天或一个月支付下一付款期的房租 4.特殊状况下，须有租赁双方协商并达成一样 5.因付款方式的不同,可导致实际交易价格的变更融资及付款方式融资及付款方式二手房买卖业务：二手房买卖业务：二手房买卖的付款普遍适用定金方式，通常二手房买卖的付款普遍适用定金方式，通常以交易房价的以交易房价的10%作为首付款或定金，在过作为首付款或定金，在过户时（以买方取得领证通知单

17、或进行物业交户时（以买方取得领证通知单或进行物业交割为标准），由买方支付剩余房款割为标准），由买方支付剩余房款 特殊状况下，须有租赁双方协商并达成一样特殊状况下，须有租赁双方协商并达成一样 房地产相关的法律、法规房地产相关的法律、法规1、中华人民共和国城市房地产管理方法：、中华人民共和国城市房地产管理方法：a、房地产开发、房地产开发 b、房地产交易（房地产转让、抵押、房屋、房地产交易（房地产转让、抵押、房屋租赁）租赁）C、中介服务机构、中介服务机构2、城市私有房屋管理条例、城市私有房屋管理条例3、城市商品房预售管理方法、城市商品房预售管理方法业务学问业务学问二手房业务二手房业务 二手房的概念二

18、手房是指由北京市国土资源和房屋管理局颁发全部权有效证件，业主拥有完全处置权的房屋。包括：私产平房、已购商品房、以及获准上市交易的已购房改房和已购经济适用房业务学问业务学问二手房业务二手房业务已购公有住房及已购经济适用房的概念：已购公有住房及已购经济适用房的概念：已购公有住房已购公有住房指城镇职工依据有关住房指城镇职工依据有关住房改革改革政策的规定，按成本价或标准价（含标准价优政策的规定，按成本价或标准价（含标准价优惠方法）购买的公有住房；惠方法）购买的公有住房；已购经济适用房已购经济适用房指按政府规定的指导价指按政府规定的指导价格购买格购买的经济适用住房，包括城镇职工依据高于有国的经济适用住房

19、，包括城镇职工依据高于有国家及政家及政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安买的安居工程住房和集资合作建设的住房居工程住房和集资合作建设的住房业务学问业务学问二手房业务二手房业务 不能正常上市出售的房屋范围：不能正常上市出售的房屋范围：1.产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的2.已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的3.房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范围的围的4.擅自变更房屋运用性质的擅自变更房屋运用性质的5.以房改政策规定的价格购买且没有依据规定以房改政策规定的价格购买且没有依据规定补足房价款及装补足房价款及装修费用的修费用的6.住房面积超过本市人民政府规定的限制标准，住房面积超过本市人民政府规定的限制标准，或者违反固定或者违反固定利用公款超标准装修，超标准部分未按规定退利用公款超标准装修，超标准部分未按规定退回或者补足房价回或者补足房价款及装修费用的款及装修费用的7.法律、法规及县级以上人民政府规定其他不法律、法规及县级以上人民政府规定其他不宜出售的宜出售的8.房屋上市出售后形成新的住房困难的房屋上市出售后形成新的住房困难的预 祝 大 家 成 功