房地产战略管理与项目管理培训教程_239PPT.ppt

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1、房地产现代管理的两个热点房地产现代管理的两个热点项目管理项目管理战略管理战略管理2021/9/182021/9/181 1n n为什么有那么多的工程质量问题为什么有那么多的工程质量问题?前松后紧（进度）前松后紧（进度）原材料质量（成本）原材料质量（成本）层层转包（采购）层层转包（采购）失败信息没有共享（项目总结）失败信息没有共享（项目总结）n n怎么控制客户集中向一套房子下定金？怎么控制客户集中向一套房子下定金？风险管理风险管理2021/9/182021/9/182 2关于项目管理，看看同行、各行业的情况一项“涡轮增压技术”，应用在各行业：n n中海n n万科n n联想n n华为n n中外运2

2、021/9/182021/9/183 3课程内容地图项目管理总体框架项目管理总体框架核心计划核心计划范围计划范围计划时间计划时间计划资源计划资源计划成本计划成本计划执行保障执行保障质量管理质量管理团队建设团队建设沟通管理沟通管理项目控制项目控制常规控制模式常规控制模式风险控制风险控制变更控制变更控制2021/9/182021/9/184 4本课程n n轻松心态轻松心态 参与度与收获成正比参与度与收获成正比 大家相互的思维碰撞能给大家增加收获大家相互的思维碰撞能给大家增加收获 使我们自己的这几天更愉快使我们自己的这几天更愉快n n联系思考，团体作战联系思考，团体作战n n可随时提问、讨论可随时提

3、问、讨论2021/9/182021/9/185 5分组作战，勇夺冠军！n n组长责任：对于每一次练习和讨论，组组长责任：对于每一次练习和讨论，组组长责任：对于每一次练习和讨论，组组长责任：对于每一次练习和讨论，组织全组人员针对问题进行研讨织全组人员针对问题进行研讨织全组人员针对问题进行研讨织全组人员针对问题进行研讨n n组员责任：积极参与每一次练习和讨论，组员责任：积极参与每一次练习和讨论，组员责任：积极参与每一次练习和讨论，组员责任：积极参与每一次练习和讨论，积极代表本组介绍讨论结果，争取为本积极代表本组介绍讨论结果，争取为本积极代表本组介绍讨论结果，争取为本积极代表本组介绍讨论结果，争取为

4、本组拿高分组拿高分组拿高分组拿高分n n每次小组回答及练习均有得分，提问问每次小组回答及练习均有得分，提问问每次小组回答及练习均有得分，提问问每次小组回答及练习均有得分，提问问题的回答满分题的回答满分题的回答满分题的回答满分2 2 2 2分，联系得分标准会提前分，联系得分标准会提前分，联系得分标准会提前分，联系得分标准会提前公布请小组举手抢答。公布请小组举手抢答。公布请小组举手抢答。公布请小组举手抢答。n n最后累计分数最高的小组为本次培训的最后累计分数最高的小组为本次培训的最后累计分数最高的小组为本次培训的最后累计分数最高的小组为本次培训的冠军冠军冠军冠军2021/9/182021/9/18

5、6 6第一章第一章 项目管理基础项目管理基础1.1.项目基础概念2.2.项目管理总体框架3.3.项目管理责任2021/9/182021/9/187 7项目管理基础概念-1n n项目项目项目项目(Project)(Project)为达到预定的目标而从事的有时间和资源限制的一系列活动为达到预定的目标而从事的有时间和资源限制的一系列活动为达到预定的目标而从事的有时间和资源限制的一系列活动为达到预定的目标而从事的有时间和资源限制的一系列活动 项目广泛存在于各行业的企业、事业、政府、科研机构的日常运作、项目广泛存在于各行业的企业、事业、政府、科研机构的日常运作、项目广泛存在于各行业的企业、事业、政府、科

6、研机构的日常运作、项目广泛存在于各行业的企业、事业、政府、科研机构的日常运作、经营、管理活动中经营、管理活动中经营、管理活动中经营、管理活动中项目的例子：项目的例子：项目的例子：项目的例子：项目的特点包括：项目的特点包括：项目的特点包括：项目的特点包括：n n预定的目标：产生或得到具有独特性的产品、服务或其他结果预定的目标：产生或得到具有独特性的产品、服务或其他结果预定的目标：产生或得到具有独特性的产品、服务或其他结果预定的目标：产生或得到具有独特性的产品、服务或其他结果n n有时间的起点和终点，即临时性、暂时性有时间的起点和终点，即临时性、暂时性有时间的起点和终点，即临时性、暂时性有时间的起

7、点和终点，即临时性、暂时性n n不确定性不确定性不确定性不确定性n n逐步细化逐步细化逐步细化逐步细化n n项目组织的开放性项目组织的开放性项目组织的开放性项目组织的开放性n n项目有其服务对象、使用者、客户、投资人项目有其服务对象、使用者、客户、投资人项目有其服务对象、使用者、客户、投资人项目有其服务对象、使用者、客户、投资人进行项目管理必须考虑项目的特点！进行项目管理必须考虑项目的特点！进行项目管理必须考虑项目的特点！进行项目管理必须考虑项目的特点！2021/9/182021/9/188 8项目的含义项目的含义n n项目是指为创造独特的产品或服务而进行的一次性努项目是指为创造独特的产品或服

8、务而进行的一次性努项目是指为创造独特的产品或服务而进行的一次性努项目是指为创造独特的产品或服务而进行的一次性努力。力。力。力。n n一次性一次性一次性一次性一次性不意味着项目历时短。一次性不意味着项目历时短。一次性不意味着项目历时短。一次性不意味着项目历时短。项目所提供的产品或服务通常不是一次性的。项目所提供的产品或服务通常不是一次性的。项目所提供的产品或服务通常不是一次性的。项目所提供的产品或服务通常不是一次性的。n n建造人民英雄纪念碑。建造人民英雄纪念碑。建造人民英雄纪念碑。建造人民英雄纪念碑。市场机会稍纵即逝市场机会稍纵即逝市场机会稍纵即逝市场机会稍纵即逝一次性一次性一次性一次性项目团

9、队的临时性。项目团队的临时性。项目团队的临时性。项目团队的临时性。n n独特性：一张图纸两栋楼房，两个项目？独特性：一张图纸两栋楼房，两个项目？独特性：一张图纸两栋楼房，两个项目？独特性：一张图纸两栋楼房，两个项目？n n渐进明细渐进明细渐进明细渐进明细厂房布置项目：工艺设计、工程设计、平面设计厂房布置项目：工艺设计、工程设计、平面设计厂房布置项目：工艺设计、工程设计、平面设计厂房布置项目：工艺设计、工程设计、平面设计2021/9/182021/9/189 9项目与日常操作的比较项目与日常操作的比较n n共同点：共同点：由人来实施由人来实施由人来实施由人来实施受制于有限的资源受制于有限的资源受

10、制于有限的资源受制于有限的资源需要计划、实施和控制需要计划、实施和控制需要计划、实施和控制需要计划、实施和控制2021/9/182021/9/181010项目管理基础概念-2n n项目管理项目管理项目管理项目管理把相关知识、技能、工具、技术应用到项目活动中，以完成项目的需求、把相关知识、技能、工具、技术应用到项目活动中，以完成项目的需求、把相关知识、技能、工具、技术应用到项目活动中，以完成项目的需求、把相关知识、技能、工具、技术应用到项目活动中，以完成项目的需求、达到项目目标达到项目目标达到项目目标达到项目目标在有限的资源约束下，运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部在有限的资源约束下，

11、运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部在有限的资源约束下，运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部在有限的资源约束下，运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部工作进行有效地管理，即从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行工作进行有效地管理，即从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行工作进行有效地管理，即从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行工作进行有效地管理，即从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现项目的目标计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现项目的目标计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现项目的目标计划、组织、指挥

12、、协调、控制和评价，以实现项目的目标范围范围范围范围时间时间时间时间费用费用费用费用质量质量2021/9/182021/9/181111项目管理基础概念-3 n n项目干系人项目干系人项目干系人项目干系人(Stakeholder)(Stakeholder)项目涉及到的、或其利益受到项目的实施或结果所影响的个人或组织；他项目涉及到的、或其利益受到项目的实施或结果所影响的个人或组织；他项目涉及到的、或其利益受到项目的实施或结果所影响的个人或组织；他项目涉及到的、或其利益受到项目的实施或结果所影响的个人或组织；他们的行为可能会对项目产生影响们的行为可能会对项目产生影响们的行为可能会对项目产生影响们的

13、行为可能会对项目产生影响 项目组项目组项目经理项目经理项目成员项目成员项目总监项目总监最终用户最终用户项目协议方项目协议方所在机构所在机构管理部门管理部门第三方供应商第三方供应商2021/9/182021/9/181212项目管理基础概念-4 n n交付物交付物(Deliverables)为达到项目目标而必须产生的明确的、可衡量的、可为达到项目目标而必须产生的明确的、可衡量的、可为达到项目目标而必须产生的明确的、可衡量的、可为达到项目目标而必须产生的明确的、可衡量的、可验证的项目工作结果或输出物。验证的项目工作结果或输出物。验证的项目工作结果或输出物。验证的项目工作结果或输出物。有广义和狭义两

14、种含义有广义和狭义两种含义有广义和狭义两种含义有广义和狭义两种含义n n最终交付物最终交付物最终交付物最终交付物n n中间交付物中间交付物中间交付物中间交付物2021/9/182021/9/181313案例分析n n小组交换意见，稍作总结n n各组依次发言，分析案例中与项目管理相关的问题。每次发言只谈一个问题即可，每次2分2021/9/182021/9/181414问题：“项目管理”管什么？管理好一个项目要做哪些事情管理好一个项目要做哪些事情?要抓住哪些关键环节要抓住哪些关键环节?2021/9/182021/9/181515项目管理总体框架工作范围1n n要解决的问题要解决的问题1.1.我们的

15、目标是什么？我们的目标是什么？2.2.我们需实施什么工作？要求我们取得的成果是什么样我们需实施什么工作？要求我们取得的成果是什么样子？子？3.3.为了得到该成果我们要做哪些具体的任务和活动？为了得到该成果我们要做哪些具体的任务和活动？4.4.中途任务有变化、影响项目目标怎么处理？中途任务有变化、影响项目目标怎么处理？没能解决问题的后果？没能解决问题的后果？2021/9/182021/9/181616项目管理总体框架工作范围2n n如何解决问题？如何解决问题？1.1.我们的目标是什么？我们的目标是什么？以抢银行项目为例，在以抢银行项目为例，在项目任务书项目任务书中：中：定义目标：定义目标：定义项

16、目要求：定义项目要求：20042004年年6 6月月1111日前，资金日前，资金310310万美元以内，万美元以内，保证项目主要人员安全，保证无人泄密保证项目主要人员安全，保证无人泄密2021/9/182021/9/181717项目管理总体框架工作范围3n n如何解决问题？如何解决问题？2.2.我们的工作和交付成果是什么？我们的工作和交付成果是什么？在项目工作范围说明书中在项目工作范围说明书中 定义工作：定义工作：项目策划：规划项目实施方法，制定项目计划，项目策划：规划项目实施方法，制定项目计划，项目管理：项目启动，阶段评审，沟通例会、项目报告、项目管理：项目启动，阶段评审，沟通例会、项目报告

17、、前期准备：招聘人员，培训，武器获取，交通工具准备，踩前期准备：招聘人员，培训，武器获取，交通工具准备，踩 点，点，现场准备：爆炸准备工作，现场布置，现场准备：爆炸准备工作，现场布置，.现场实施：现场实施：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 善后工作：善后工作：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 项目收尾：项目收尾：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 定义工作成果

18、：定义工作成果：黄金数量：黄金数量：1212吨以上吨以上1313吨以下吨以下 黄金成色：黄金成色：99.99%99.99%交付时间地点：交付时间地点：20042004年年1212月月1 1日前，圣达菲岛日前，圣达菲岛2021/9/182021/9/181818项目管理总体框架工作范围4n n如何解决问题？如何解决问题？3.3.我们要做哪些具体的任务和活动？我们要做哪些具体的任务和活动？在在WBSWBS（工作分解结构）中对整个项目的工作进行（工作分解结构）中对整个项目的工作进行分解。分解。2021/9/182021/9/181919项目管理总体框架工作范围5n n如何解决问题？4.4.中途任务有

19、变化、影响项目目标怎么处理？中途任务有变化、影响项目目标怎么处理？项目变更管理：项目变更管理：规范化变更提出流程规范化变更提出流程 影响评估影响评估 变更决策、沟通变更决策、沟通 计划调整、跟踪记录计划调整、跟踪记录要抢的黄金不是要抢的黄金不是12 12吨，吨，而因为环境因素增加而因为环境因素增加到到15 15吨，怎么办？吨，怎么办？2021/9/182021/9/182020项目管理总体框架时间管理1n n要解决的问题1.1.从决定抢到黄金交付、项目结束需要多长时间？从决定抢到黄金交付、项目结束需要多长时间？2.2.整个项目有哪些阶段、里程碑？整个项目有哪些阶段、里程碑？3.3.各任务在哪一

20、天做？做多长时间？各任务在哪一天做？做多长时间？4.4.各任务在时间上如何配合？各任务在时间上如何配合？5.5.项目进度能控制得住吗？项目进度能控制得住吗？没能解决问题的后果？没能解决问题的后果？2021/9/182021/9/182121项目管理总体框架时间管理2n n解决办法1.1.项目时间计划项目时间计划 以项目活动清单（以项目活动清单（WBSWBS）为基础制定时间计划为基础制定时间计划 估算每一项目活动的工期，同时分配该活动的资源估算每一项目活动的工期，同时分配该活动的资源 分析活动间顺序关系分析活动间顺序关系 工期压缩，资源平衡工期压缩，资源平衡 分析项目关键路径分析项目关键路径请看

21、该项目的时间计划请看该项目的时间计划2021/9/182021/9/182222项目管理总体框架时间管理3n n解决办法 网络图，关键路径网络图，关键路径招聘招聘 3天天租车船租车船 3天天作证件作证件 2天天演习演习 6天天培训培训 4天天买武器买武器 10天天开始开始结束结束各节点(框)表示一项活动2021/9/182021/9/182323项目管理总体框架成本管理1n n要解决的问题：要解决的问题：1.1.这个项目要花多少钱？这个项目要花多少钱？2.2.我们将怎么花这些钱？我们将怎么花这些钱？3.3.我们怎么控制项目的费用？我们怎么控制项目的费用？没能解决问题的后果？没能解决问题的后果？

22、2021/9/182021/9/182424项目管理总体框架成本管理2n n解决办法解决办法1.1.估算项目费用总预算，作为项目成本目标估算项目费用总预算，作为项目成本目标 按顺序依次估算资源使用情况，列出表格按顺序依次估算资源使用情况，列出表格 估算资源对资金的耗用，计划总预算估算资源对资金的耗用，计划总预算 通常项目费用包括内部人力资源费用、外包费用、材料成本、通常项目费用包括内部人力资源费用、外包费用、材料成本、设备成本、管理费用等设备成本、管理费用等2021/9/182021/9/182525项目管理总体框架成本管理3n n解决办法解决办法2.2.分解总预算，得到资金使用计划分解总预算

23、，得到资金使用计划 按时间周期或按主要任务按时间周期或按主要任务 作为成本控制的基准作为成本控制的基准2021/9/182021/9/182626项目管理总体框架成本管理4n n解决办法解决办法3.3.项目费用控制项目费用控制 周期性进行项目费用的核算、检查、审计周期性进行项目费用的核算、检查、审计 发现实际发生费用与计划间的偏差，制定并执行纠正措施发现实际发生费用与计划间的偏差，制定并执行纠正措施2021/9/182021/9/182727项目管理总体框架质量管理1n n要解决问题：要解决问题：1.1.我们要求每一个歹徒的具体工作成果达到什么质量我们要求每一个歹徒的具体工作成果达到什么质量标

24、准？标准？2.2.我们有什么措施能保证这些标准得以实现？我们有什么措施能保证这些标准得以实现？没能解决问题的后果？没能解决问题的后果？2021/9/182021/9/182828项目管理总体框架质量管理2n n解决办法解决办法1.1.项目质量计划项目质量计划 项目质量目标项目质量目标 项目各环节质量标准项目各环节质量标准 项目关键质量环节分析项目关键质量环节分析 质量责任安排质量责任安排 质量保证措施质量保证措施 质量控制措施质量控制措施2021/9/182021/9/182929项目管理总体框架质量管理3n n解决办法解决办法2.2.项目质量保证项目质量保证 人员素质合适人员素质合适 人员熟

25、练配合人员熟练配合 交通工具保证交通工具保证 沟通保证沟通保证 武器保证武器保证 爆破、开挖技术保证爆破、开挖技术保证 现场环境保证现场环境保证2021/9/182021/9/183030项目管理总体框架人力资源管理1n n要解决问题：要解决问题：1.1.要用多少人？要用多少人？2.2.这一大帮歹徒怎么组织起来？如何指挥？这一大帮歹徒怎么组织起来？如何指挥？3.3.各方责任是什么？各方责任是什么？4.4.如何使他们目标一致、凝结成一个强有力的战斗团如何使他们目标一致、凝结成一个强有力的战斗团队？队？没能解决问题的后果？没能解决问题的后果？2021/9/182021/9/183131项目管理总体

26、框架人力资源管理2n n解决办法解决办法1.1.人力资源计划人力资源计划 组织结构、角色、责任组织结构、角色、责任 人员数量、能力要求、投入工作时间人员数量、能力要求、投入工作时间 团队建设措施，培训规划团队建设措施，培训规划2021/9/182021/9/183232项目管理总体框架人力资源管理3n n解决办法解决办法2.2.团队建设团队建设 评估团队绩效，发现团队问题评估团队绩效，发现团队问题 有针对性地制定解决团队问题的措施并执行有针对性地制定解决团队问题的措施并执行 策划团队建设活动策划团队建设活动 表彰和奖励表彰和奖励 培训培训 成员绩效评估成员绩效评估2021/9/182021/9

27、/183333项目管理总体框架沟通管理1n n要解决问题：要解决问题：1.1.这一大帮歹徒各地都有，怎么沟通？这一大帮歹徒各地都有，怎么沟通？2.2.要求他们必须定期沟通什么信息？要求他们必须定期沟通什么信息？3.3.用什么规则和格式进行沟通用什么规则和格式进行沟通？4.4.如何保证沟通的效率？大家的沟通技能够吗？如何保证沟通的效率？大家的沟通技能够吗？没能解决问题的后果？没能解决问题的后果？2021/9/182021/9/183434项目管理总体框架沟通管理2n n解决办法解决办法1.1.项目沟通计划，定义项目沟通机制、模式和约定项目沟通计划，定义项目沟通机制、模式和约定 什么信息要沟通、信

28、息的内容要求是什么什么信息要沟通、信息的内容要求是什么 和谁沟通和谁沟通 沟通的时机、周期沟通的时机、周期 沟通的方式、规则、格式约定沟通的方式、规则、格式约定2021/9/182021/9/183535项目管理总体框架沟通管理3n n解决办法解决办法2.2.项目沟通促进，项目团队沟通意识和沟通技能的提项目沟通促进，项目团队沟通意识和沟通技能的提高高 保证项目例行性沟通的执行保证项目例行性沟通的执行 沟通机制的宣传贯彻，沟通重要性的强调沟通机制的宣传贯彻，沟通重要性的强调 沟通条件、渠道的取得沟通条件、渠道的取得 沟通机制执行的监督、保障沟通机制执行的监督、保障 沟通技能的交流、提高沟通技能的

29、交流、提高2021/9/182021/9/183636项目管理总体框架风险管理1n n要解决问题：要解决问题：1.1.这个高风险项目都有什么风险？这个高风险项目都有什么风险？2.2.哪些风险最值得关注？哪些风险最值得关注？3.3.如何让这些风险对我们的影响最小？如何让这些风险对我们的影响最小？4.4.如何控制住风险？如何控制住风险？没能解决问题的后果？没能解决问题的后果？2021/9/182021/9/183737项目管理总体框架风险管理2n n解决办法解决办法1.1.风险计划风险计划 风险识别风险识别 风险分析风险分析 风险应对措施制定，执行责任安排风险应对措施制定，执行责任安排2021/9

30、/182021/9/183838项目管理总体框架风险管理3n n解决办法解决办法2.2.风险监控风险监控持续地、周期性地讨论、分析当前项目风险的状况：持续地、周期性地讨论、分析当前项目风险的状况：有无已识别的风险马上就要发生有无已识别的风险马上就要发生 有无以前未想到的新风险有无以前未想到的新风险 已计划的风险状况有无发生变化已计划的风险状况有无发生变化 执行风险应对措施执行风险应对措施 风险应对措施是否有效，是否需要额外的措施风险应对措施是否有效，是否需要额外的措施2021/9/182021/9/183939是是建立项目风险控制体制建立项目风险控制体制确定要控制的具体风险事件确定要控制的具体

31、风险事件确定和分配具体风险的控制责任确定和分配具体风险的控制责任确定项目风险的控制计划和方案确定项目风险的控制计划和方案实施并跟踪项目风险的控制实施并跟踪项目风险的控制风险解除了风险解除了?项目风险控制结束与评价项目风险控制结束与评价否否识别与度量项目风险识别与度量项目风险项项目目风风险险控控制制流流程程图图2021/9/182021/9/184040项目管理总体框架采购管理1n n要解决问题：要解决问题：1.1.我们要买什么？要把什么工作外包出去？我们要买什么？要把什么工作外包出去？怎么买才能保证符合需要、价格合适质量又好的汽车呢？怎么买才能保证符合需要、价格合适质量又好的汽车呢？基地建设合

32、同签定后我们能得到一个交钥匙工程吗？基地建设合同签定后我们能得到一个交钥匙工程吗？武器采购是不是可以外包？武器采购是不是可以外包？没能解决问题的后果？没能解决问题的后果？2021/9/182021/9/184141项目管理总体框架采购管理2n n解决办法解决办法1.1.采购计划采购计划 买不买买不买 要买的是什么要买的是什么 怎么买，过程将是怎么样的怎么买，过程将是怎么样的 谁负责买谁负责买2021/9/182021/9/184242项目管理总体框架采购管理3n n解决办法解决办法2.2.询价计划、询价询价计划、询价 编写商务和技术文档编写商务和技术文档 制定供应商选择标准制定供应商选择标准

33、寻找有能力提供服务或物品的供应商，告知或广告寻找有能力提供服务或物品的供应商，告知或广告 邀请报价、投标、提交建议书邀请报价、投标、提交建议书 获取报价、投标、建议书获取报价、投标、建议书2021/9/182021/9/184343项目管理总体框架采购管理4n n解决办法解决办法3.3.供应商选择供应商选择 对供应商及其提交材料的评审对供应商及其提交材料的评审 合同谈判合同谈判 合同签定合同签定2021/9/182021/9/184444项目管理总体框架采购管理5n n解决办法解决办法4.4.合同执行监督合同执行监督 对合同执行情况的检查、评审对合同执行情况的检查、评审 对交付物的检查、评审对

34、交付物的检查、评审 沟通沟通2021/9/182021/9/184545项目管理的二维构成 过程组过程组过程组过程组知识领域知识领域知识领域知识领域启动启动启动启动计划计划计划计划执行执行执行执行控制控制控制控制收尾收尾收尾收尾项目总体管理项目总体管理项目总体管理项目总体管理项目计划编制项目计划编制项目计划编制项目计划编制项目计划执行项目计划执行项目计划执行项目计划执行总体变更控制总体变更控制总体变更控制总体变更控制项目工作范围管理项目工作范围管理项目工作范围管理项目工作范围管理启动启动启动启动工作范围计划工作范围计划工作范围计划工作范围计划工作范围定义工作范围定义工作范围定义工作范围定义任务

35、验收任务验收任务验收任务验收范围变更控制范围变更控制范围变更控制范围变更控制项目时间管理项目时间管理项目时间管理项目时间管理活动定义活动定义活动定义活动定义活动排序活动排序活动排序活动排序活动工期估算活动工期估算活动工期估算活动工期估算进度表编制进度表编制进度表编制进度表编制进度控制进度控制进度控制进度控制项目费用管理项目费用管理项目费用管理项目费用管理资源计划资源计划资源计划资源计划费用估算费用估算费用估算费用估算费用预算分配费用预算分配费用预算分配费用预算分配费用控制费用控制费用控制费用控制项目质量管理项目质量管理项目质量管理项目质量管理质量计划质量计划质量计划质量计划质量保证质量保证质量

36、保证质量保证质量控制质量控制质量控制质量控制项目人力资源管理项目人力资源管理项目人力资源管理项目人力资源管理组织计划组织计划组织计划组织计划人员获取人员获取人员获取人员获取团队建设团队建设团队建设团队建设项目沟通管理项目沟通管理项目沟通管理项目沟通管理沟通计划沟通计划沟通计划沟通计划信息发布信息发布信息发布信息发布项目状况汇报项目状况汇报项目状况汇报项目状况汇报管理收尾管理收尾管理收尾管理收尾项目风险管理项目风险管理项目风险管理项目风险管理风险管理计划风险管理计划风险管理计划风险管理计划风险识别风险识别风险识别风险识别风险定性分析风险定性分析风险定性分析风险定性分析风险定量分析风险定量分析风险

37、定量分析风险定量分析风险应对计划风险应对计划风险应对计划风险应对计划风险监控风险监控风险监控风险监控项目采购管理项目采购管理项目采购管理项目采购管理采购计划采购计划采购计划采购计划询价计划询价计划询价计划询价计划询价询价询价询价供应商选择供应商选择供应商选择供应商选择合同管理合同管理合同管理合同管理合同收尾合同收尾合同收尾合同收尾2021/9/182021/9/184646知识领域知识领域知识领域知识领域管理目标管理目标管理目标管理目标管理内容管理内容管理内容管理内容项目总体管理项目总体管理项目总体管理项目总体管理保证项目有良好的进行整体计划、保证项目有良好的进行整体计划、保证项目有良好的进行

38、整体计划、保证项目有良好的进行整体计划、执行、和控制执行、和控制执行、和控制执行、和控制进行整体规划、执行、和控制进行整体规划、执行、和控制进行整体规划、执行、和控制进行整体规划、执行、和控制项目范围管理项目范围管理项目范围管理项目范围管理保证项目完整地做且只做项目该保证项目完整地做且只做项目该保证项目完整地做且只做项目该保证项目完整地做且只做项目该做的事情做的事情做的事情做的事情明确定义项目该干哪些事情，并进行明确定义项目该干哪些事情，并进行明确定义项目该干哪些事情，并进行明确定义项目该干哪些事情，并进行控制控制控制控制项目时间管理项目时间管理项目时间管理项目时间管理保证项目按进度计划完成保

39、证项目按进度计划完成保证项目按进度计划完成保证项目按进度计划完成定义项目详细进度计划，并进行控制定义项目详细进度计划，并进行控制定义项目详细进度计划，并进行控制定义项目详细进度计划，并进行控制项目费用管理项目费用管理项目费用管理项目费用管理保证项目按预算完成保证项目按预算完成保证项目按预算完成保证项目按预算完成估算项目费用预算，并进行控制估算项目费用预算，并进行控制估算项目费用预算，并进行控制估算项目费用预算，并进行控制项目质量管理项目质量管理项目质量管理项目质量管理保证项目工作成果的质量保证项目工作成果的质量保证项目工作成果的质量保证项目工作成果的质量确定项目的质量标准，执行标准，检确定项目

40、的质量标准，执行标准，检确定项目的质量标准，执行标准，检确定项目的质量标准，执行标准，检验工作验工作验工作验工作项目人力资源管理项目人力资源管理项目人力资源管理项目人力资源管理保证项目人员最有效地被利用保证项目人员最有效地被利用保证项目人员最有效地被利用保证项目人员最有效地被利用规划项目的组织结构和人员，组成团规划项目的组织结构和人员，组成团规划项目的组织结构和人员，组成团规划项目的组织结构和人员，组成团队，并进行团队建设队，并进行团队建设队，并进行团队建设队，并进行团队建设项目沟通管理项目沟通管理项目沟通管理项目沟通管理保证项目有良好的信息沟通保证项目有良好的信息沟通保证项目有良好的信息沟通

41、保证项目有良好的信息沟通规划并进行项目信息的收集、发布，规划并进行项目信息的收集、发布，规划并进行项目信息的收集、发布，规划并进行项目信息的收集、发布，评估项目评估项目评估项目评估项目项目风险管理项目风险管理项目风险管理项目风险管理保证项目受到的风险损失最小保证项目受到的风险损失最小保证项目受到的风险损失最小保证项目受到的风险损失最小识别、分析风险，制定应对措施，监识别、分析风险，制定应对措施，监识别、分析风险，制定应对措施，监识别、分析风险，制定应对措施，监控风险控风险控风险控风险项目采购管理项目采购管理项目采购管理项目采购管理保证项目能以合理的价格取得质保证项目能以合理的价格取得质保证项目

42、能以合理的价格取得质保证项目能以合理的价格取得质量合格的产品或服务量合格的产品或服务量合格的产品或服务量合格的产品或服务规范化采购的全过程：采购计划、询规范化采购的全过程：采购计划、询规范化采购的全过程：采购计划、询规范化采购的全过程：采购计划、询价准备、询价、供应商选择、合同管价准备、询价、供应商选择、合同管价准备、询价、供应商选择、合同管价准备、询价、供应商选择、合同管理理理理“九大领域”管什么？2021/9/182021/9/184747地产项目生命期示例地产项目生命期示例2021/9/182021/9/184848n n费用和人力投入开始比较低，然后逐渐升高，在项目的实施、费用和人力投

43、入开始比较低，然后逐渐升高，在项目的实施、控制阶段，达到最高峰。此后逐渐下降，直到项目的终止。控制阶段，达到最高峰。此后逐渐下降，直到项目的终止。n n项目开始时风险和不确定性最高，随着任务一项项的完成，不项目开始时风险和不确定性最高，随着任务一项项的完成，不确定因素逐渐减少，项目成功完成的概率将会逐渐增加。确定因素逐渐减少，项目成功完成的概率将会逐渐增加。n n随着项目的进行，项目变更和改正错误所需要的花费将随着项随着项目的进行，项目变更和改正错误所需要的花费将随着项目生命期的推进而激增。目生命期的推进而激增。项目干系人的影响逐步降低。项目干系人的影响逐步降低。地产项目生命周期的特点2021

44、/9/182021/9/184949项目管理三大关键控制控制计划计划指导任务执行指导任务执行调整任务的执行调整任务的执行调整项目计划调整项目计划对每一个项目或任务都关注：如何做好它的计划、执行和控制执行执行评估、衡量评估、衡量2021/9/182021/9/185050关于“项目经理项目经理”的疑问 n n项目经理是什么样的项目经理是什么样的项目经理是什么样的项目经理是什么样的角色角色角色角色?n n他要负责中哪些他要负责中哪些他要负责中哪些他要负责中哪些责任责任责任责任?n n他要做哪些事情他要做哪些事情他要做哪些事情他要做哪些事情(他的他的他的他的职能职能职能职能)?)?)?)?n n他需

45、要具备哪些他需要具备哪些他需要具备哪些他需要具备哪些知识知识知识知识和和和和技能技能技能技能?假如你被委任为一个项目假如你被委任为一个项目的项目经理的项目经理,你清楚你的责你清楚你的责任吗任吗?2021/9/182021/9/185151项目经理的管理职责实现项目目标实现项目目标 实现项目的最终目标，包括交付实现项目的最终目标，包括交付实现项目的最终目标，包括交付实现项目的最终目标，包括交付成果、进度、费用、质量等子目标成果、进度、费用、质量等子目标成果、进度、费用、质量等子目标成果、进度、费用、质量等子目标从项目管理的角度来看：从项目管理的角度来看：从项目管理的角度来看：从项目管理的角度来看

46、：目标：确定、理解、分解目标：确定、理解、分解目标：确定、理解、分解目标：确定、理解、分解 计划：分解、估算、安排、动态调整计划：分解、估算、安排、动态调整计划：分解、估算、安排、动态调整计划：分解、估算、安排、动态调整 执行：带队伍（团队管理）、沟通、质量管理执行：带队伍（团队管理）、沟通、质量管理执行：带队伍（团队管理）、沟通、质量管理执行：带队伍（团队管理）、沟通、质量管理 控制：了解、发现问题、分析、纠正控制：了解、发现问题、分析、纠正控制：了解、发现问题、分析、纠正控制：了解、发现问题、分析、纠正管理人员要抓管理，不能只顾埋头拉车；经理人所需要的管理人员要抓管理，不能只顾埋头拉车；经

47、理人所需要的管理人员要抓管理，不能只顾埋头拉车；经理人所需要的管理人员要抓管理，不能只顾埋头拉车；经理人所需要的素质素质素质素质即集中即集中即集中即集中体现在上述方面体现在上述方面体现在上述方面体现在上述方面2021/9/182021/9/185252失败的项目经理n n计划性差计划性差计划性差计划性差n n质量无保证质量无保证质量无保证质量无保证n n超出预算超出预算超出预算超出预算n n拖延进度拖延进度拖延进度拖延进度n n眼睁睁看着风险变成眼睁睁看着风险变成眼睁睁看着风险变成眼睁睁看着风险变成了现实而无所作为了现实而无所作为了现实而无所作为了现实而无所作为n n团队无凝聚力，矛盾团队无凝

48、聚力，矛盾团队无凝聚力，矛盾团队无凝聚力，矛盾无法解决无法解决无法解决无法解决n n客户用户关系不好客户用户关系不好客户用户关系不好客户用户关系不好n n滥用浪费资源滥用浪费资源滥用浪费资源滥用浪费资源小组部门间配合、小组部门间配合、协调不好协调不好不能争取到上级支不能争取到上级支持持项目文档不规范项目文档不规范2021/9/182021/9/185353项目经理的主要项目管理职能-11 1确定项目的需求和工作范围确定项目的需求和工作范围确定项目的需求和工作范围确定项目的需求和工作范围2 2确定、识别项目干系人、组织结构及工作关系，组建确定、识别项目干系人、组织结构及工作关系，组建确定、识别项

49、目干系人、组织结构及工作关系，组建确定、识别项目干系人、组织结构及工作关系，组建项目团队项目团队项目团队项目团队3 3制定详细的工作任务清单制定详细的工作任务清单制定详细的工作任务清单制定详细的工作任务清单4 4规划项目所需的资源规划项目所需的资源规划项目所需的资源规划项目所需的资源5 5估算项目时间需求估算项目时间需求估算项目时间需求估算项目时间需求6 6估算项目费用预算估算项目费用预算估算项目费用预算估算项目费用预算7 7计划项目的其他的需求计划项目的其他的需求计划项目的其他的需求计划项目的其他的需求8 8制定初步的项目管理流程制定初步的项目管理流程制定初步的项目管理流程制定初步的项目管理

50、流程项目经理面向管理的职能不同于其面向技术或事务过程方面的职能：项目经理面向管理的职能不同于其面向技术或事务过程方面的职能：2021/9/182021/9/185454项目经理的主要项目管理职能-29 9识别和分析项目的风险，制定应对计划和应急计划识别和分析项目的风险，制定应对计划和应急计划识别和分析项目的风险，制定应对计划和应急计划识别和分析项目的风险，制定应对计划和应急计划1 10 0任务分配任务分配任务分配任务分配/安排，授权，执行的组织安排，授权，执行的组织安排，授权，执行的组织安排，授权，执行的组织1 11 1协调项目所涉及的各方面（使用方、供应商等）、各协调项目所涉及的各方面（使用