物业管理综合能力第01讲课程介绍、经济学知识在物业管.ppt

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1、物 业 管 理 综综 合合 能能 力力2021/9/181课程简介n课程名称：课程名称：n课程类别：课程类别：n课程性质：课程性质：n学学 时：时：n学学 分：分：n考核形式：考核形式：物业管理综合能力物业管理综合能力专业课专业课专业任意选修课专业任意选修课24241.51.5考查考查2021/9/182课程简介课程简介n物业管理物业管理行业行业是现代化城市管理不可缺少的一个环节，是现代化城市管理不可缺少的一个环节，被人们视为现代化城市的被人们视为现代化城市的朝阳产业朝阳产业。n物业管理物业管理内容内容包括楼宇维修、养护、清洁、保安、工程包括楼宇维修、养护、清洁、保安、工程咨询和监理、物业功能

2、布局和划分、市场行情调查和预咨询和监理、物业功能布局和划分、市场行情调查和预测、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化测、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等很多服务内容。服务、专门性社会保障服务等很多服务内容。n因此，从事物业管理需要具备很多方面的因此，从事物业管理需要具备很多方面的知识知识和和能力能力，例如经济、管理、心理学、公共关系、行政管理学、法例如经济、管理、心理学、公共关系、行政管理学、法律、统计学、保险、社会学、建筑工程、建筑设备等等。律、统计学、保险、社会学、建筑工程、建筑设备等等。2021/9/183课程特点课程特点1 1、内容庞杂，涉

3、及学科众多、内容庞杂，涉及学科众多2 2、有大量知识点需要记忆，但理解可以大大减少、有大量知识点需要记忆，但理解可以大大减少记忆量记忆量3 3、要求具有一定的应用能力、要求具有一定的应用能力2021/9/184考核标准30%（论文论文、作业、习题、作业、习题、测验测验）论文题目：论文题目：物业管理综合能力的培养物业管理综合能力的培养23千字千字知识掌握知识掌握40%（综合练习、（综合练习、设计设计、实验、案例分析、社会调查等）、实验、案例分析、社会调查等）设计题目：设计题目：物业管理综合能力培训方案物业管理综合能力培训方案 应用能力应用能力20%（笔记笔记10%，出勤出勤、师生配合、同学之间协

4、作、师生配合、同学之间协作10%）学习态度学习态度10%（精神面貌、言语方式、行为礼貌、师生交流（精神面貌、言语方式、行为礼貌、师生交流互动互动）道德修养道德修养2021/9/185考核方法n综合成绩评定分为优、良、中、及格、不及格；综合成绩评定分为优、良、中、及格、不及格；出勤出勤11次或次或12次，设计、测验次，设计、测验80分以上分以上出勤出勤8次或次或8次以上，论文、设计次以上，论文、设计70分以上分以上n出勤出勤8次或次或8次以上，论文、设计次以上，论文、设计60分以上分以上n论文、设计论文、设计60分以下，不及格；分以下，不及格；n缺席达到或超过缺席达到或超过4次，不及格。次，不及

5、格。出勤出勤12次，论文、设计、测验次，论文、设计、测验90分以上分以上优优良良中中及格及格其他其他2021/9/186上课的基本要求 n1.课前预习、课中学习、课后复习课前预习、课中学习、课后复习n2.对教学内容学习情况积极反馈对教学内容学习情况积极反馈2021/9/187教学目的与教学要求n教学目的：教学目的：了解了解物业管理所需要的各种基本知识，物业管理所需要的各种基本知识，更好地更好地理解理解物业管理工作。物业管理工作。n教学要求：对从事物业管理需要具备的教学要求：对从事物业管理需要具备的综合能力综合能力有有一个全面的、科学的和系统的认识。一个全面的、科学的和系统的认识。2021/9/

6、188教学内容与进度安排n物业管理综合能力物业管理综合能力2021/9/189学习本门课程的方法n“5W1H”方法方法Why （学习目的）明确目的，系统思考（学习目的）明确目的，系统思考What （学习内容）分清主次，抓大放小（学习内容）分清主次，抓大放小When （时间安排）保证出勤，预习复习（时间安排）保证出勤，预习复习Who （学习主体）生为主体，师为主导（学习主体）生为主体，师为主导Where （空间安排）课堂内外相结合（空间安排）课堂内外相结合How （学习方法）系统方法，问题导向（学习方法）系统方法，问题导向2021/9/1810学习本门课程的方法n“6W2H”方法方法1、目标、目

7、标(which)选择对象选择对象2、原因、原因(why)选择理由选择理由 3、对象、对象(what)功能与本质功能与本质 4、场所、场所(where)什么地点什么地点 5、时间和程序、时间和程序(when)什么时候什么时候 6、组织或人、组织或人(who)责任单位、责任人责任单位、责任人 7、如何做（、如何做（how to do）如何提高效率如何提高效率 8、价值、价值(how much)性价比如何？性价比如何？2021/9/1811第一章 经济学基础知识与应用2021/9/1812第一节 需求供给与局部均衡价格理论一、需求一、需求（一）个人需求（一）个人需求需求（需求（demand)是指是指

8、消费者消费者在某一特定时期内，在各在某一特定时期内，在各种可能的种可能的价格价格下愿意而且能够购买的下愿意而且能够购买的商品量商品量。（二）市场需求（二）市场需求2021/9/1813第一节 需求供给与局部均衡价格理论一、需求一、需求n需求的两个需求的两个条件条件：（1）有购买欲望）有购买欲望 （2）有购买能力）有购买能力n影响个人需求的主要因素主要因素：个人偏好、个人资产与收入、个人所购买的商品价格、与该商品有关的其他商品的价格、价格未来预期等等。2021/9/1814第一节 需求供给与局部均衡价格理论需求函数需求函数n如果假定其他条件不变，而只有消费者所购买的商品的价格发生变化，那么一元需

9、求函数可表示为 a,b为常数，且 a,b0需求量与价格之间的关系2021/9/1815第一节 需求供给与局部均衡价格理论n需求法则需求法则：假定其他条件不变，商品的需求量与价格：假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化，价格上升，需求量下降；价格下降，呈反方向变化，价格上升，需求量下降；价格下降，需求量上升。需求量上升。p需求曲线2021/9/1816第一节 需求供给与局部均衡价格理论n需求的变动：由于除了商品自身的价格以外其它因素的变化引起的需求函数的变动。D2D1pn影响因素影响因素：消费者收入消费者偏好其他商品价格的变化预期需求量的变动VS需求的变动2021/9/1817第一节

10、需求供给与局部均衡价格理论n正常品VS劣等品 正常品：需求需求的变动与消费者收入收入同方向同方向变化 劣等品：需求需求的变动与消费者收入收入反方向反方向变化n替代品VS补充品 替代品：A商品价格价格与B商品需求需求同方向同方向变化。补充品：A商品价格价格与B商品需求需求反方向反方向变化。两种辨析2021/9/1819第一节 需求供给与局部均衡价格理论n市场需求：市场需求是表示在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量。n影响市场需求的因素n市场需求曲线向右下方倾斜n特例：吉芬商品吉芬商品（二）市场需求2021/9/1820第一节 需求供给与局部均衡价

11、格理论（一）、供给的定义（一）、供给的定义 单个厂商的供给（supply)是指在某一特定时期内，单个生产者在各种可能的价格下愿意并且能够出售的某种商品的各种数量。二、供给供给的两个条件：（1）有出售意愿（取决于是否有利润）（2）有供应能力（取决于技术条件）2021/9/1821第一节 需求供给与局部均衡价格理论n供给影响因素：供给影响因素：商品可以销售的价格、生产该商品所需要的各个要素的成本、技术条件 未来价格预期 其他商品的价格假定出售价之外的其他因素不变，我们有：2021/9/1822第一节 需求供给与局部均衡价格理论 一般情况下，供给量和价格同方向变化，供给函数可以表述为：图形为：供给函

12、数和供给曲线2021/9/1823第一节 需求供给与局部均衡价格理论土地的供给曲线：特殊品的供给曲线：供给量价格2021/9/1824第一节 需求供给与局部均衡价格理论劳动的供给曲线：特殊商品的供给曲线供给量价格2021/9/1825第一节 需求供给与局部均衡价格理论需求与供给的关系2021/9/1828第一节 需求供给与局部均衡价格理论（一）均衡价格与均衡数量 均衡条件：需求=供给 均衡是市场供求力量自发作用的结果。三、局部均衡价格2021/9/1829第一节 需求供给与局部均衡价格理论P P2 2时:需求供给，价格会上升P P3 3时:供给需求，价格会下跌Q1QP1P2P3POS（供给）D

13、（需求）2021/9/1830第二节 弹性理论一、需求弹性n需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量做出反应的程度。n它是需求量变动率与价格变动率的比值。n需求弹性系数2021/9/1831理解需求弹性的要点：1）衡量的是需求量变化对于价格变化的敏感度2）需求弹性是需求量变化率同价格变化率的比值，不是需求变化量和价格变化量的比值3）需求弹性一般都是负的（吉芬商品除外），但是我们一般都对弹性取绝对值4）同一条需求曲线上不同点的弹性是不一样的2021/9/1832第二节 弹性理论需求弹性的分类范围na、1。富有弹性。nb、0 1 5、0 1第二节 弹性理论2021/9/1837理解供给价

14、格弹性的要点第二节 弹性理论1、供给弹性衡量的是供给量变化变化对于价格变化的敏感度，价格价格是自变量、供给量供给量是变动量。2、供给价格弹性系数是供给量变动率供给量变动率与价格变动率价格变动率的比值。3、供给弹性一般为正值正值。4、一条供给曲线上不同点不同点的供给价格弹性系数不一定相同。2021/9/1838第二节 弹性理论厂商供应能力n影响供给价格弹性的主要因素影响供给价格弹性的主要因素产品生产周期厂商生产成本2021/9/1839第三节 生产理论n边际收益递减规律边际收益递减规律是指在技术水平不变的条件下，若是指在技术水平不变的条件下，若其它要素固定不变，而不断增加某种其它要素固定不变，而

15、不断增加某种可变要素可变要素的投入，的投入，开始会使总产量递增，当要素增加到开始会使总产量递增，当要素增加到一定限度一定限度后，虽后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；超过了然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量总产量减少。减少。n可变要素增加引起的产量变化可分为边际产量递增、可变要素增加引起的产量变化可分为边际产量递增、边际产量递减、总产量减少三个阶段。边际产量递减、总产量减少三个阶段。边际收益递减规律边际收益递减规律2021/9/1843第四节 成本理论一、基本概念一、基本概念1.会计成本（显性成

16、本）会计成本（显性成本）：指厂商在生产经营过程中按市场价格支付的一切费用，它能在会计账目会计账目中反映出来，它仅仅包含购买来的生产要素生产要素。2.经济成本经济成本：厂商生产活动中所使用的各种生产要素的支出总和，既包括购买来的生产要素，还包括自有的自有的生产要素生产要素（如自有的厂房，机器和劳动）。2021/9/1856 3.隐含成本（隐形成本、隐性成本）隐含成本（隐形成本、隐性成本）第四节 成本理论n什么是生产要素的报酬（WHAT）？n隐含成本是指本应计算为成本但却未在形式上作货币支出的厂商本身所拥有的生产要素的报酬。n隐含成本是什么（隐含成本是什么（WHATWHAT）？）？n生产要素的报酬

17、，可以看做是生产要素投入在其他地方应该取得的正常利润正常利润，或者说生产要素所具有的机会成本机会成本。2021/9/1857 3.隐含成本隐含成本第四节 成本理论n隐含成本是由于企业企业或员工员工的行为而有意或者无意造成的具有一定隐蔽性的将来成本和转移成本，是成本的将来时态和转嫁的成本形态的总和。n如管理层决策决策失误带来的巨额成本增加、领导的权威权威失灵造成的上下不一致、信息和指令信息和指令失真、效率效率低下等。n隐含成本是怎么产生的（隐含成本是怎么产生的（HOWHOW）？）？n相对于显性成本显性成本来说，这些成本隐蔽性大，难以避免、不易量化。2021/9/1858经济成本经济成本=会计成本

18、（显性成本）会计成本（显性成本）+隐含成本（正常利润，机会成本）隐含成本（正常利润，机会成本）第四节 成本理论经济利润经济利润=销售收入销售收入-经济成本经济成本 =销售收入销售收入-会计成本会计成本-隐含成本隐含成本2021/9/1859企业的隐含成本企业的隐含成本第四节 成本理论一、会议成本会议是企业解决问题和发布指令的集体活动，但是也是一个高成本的经营活动。因为这个活动往往是很多领导者参与的集体的活动，而很多企业的管理人员并未掌握开会的技巧，都普遍存在着“会前无准备，会中无主题，会后无执行，与会无必要，时间无控制，发言无边际”的六无现象。2021/9/1860企业的隐含成本企业的隐含成本

19、第四节 成本理论二、采购成本一味的追求降低采购的直接成本直接成本而忽略了同时并存的“隐形成本”。n企业的采购部门，降低采购直接成本要站在整体经营的角度综合权衡的各项指标，才能真正控制采购的成本支出。2021/9/1861企业的隐含成本企业的隐含成本第四节 成本理论三、沟通成本在大多数的企业，你会发现，在与同事之间的沟通过程中，会出现严重失真的现象，或词不达意，或答非所问，或百人百解n这种的现象，说小了，让很多工序成为无效工序，或失去很多重要机会。说大了，有可能因此给企业带来隐患。2021/9/1862企业的隐含成本企业的隐含成本第四节 成本理论四、加班成本 n第一，加班的原因并不一定是因为工作

20、任务太重，而是员工的工作效率低下造成的，加班意味着低效率。n第二，加班耗费更多的员工精力和体力，严重透支员工的健康，长期下去，会让一些重要员工不能长期发挥其效能，并且有为公司带来负担的隐患。n第三，加班员工并不一定“务正业”，有些员工在下班之余，名为加班，实际上利用公司的资源，从事其个人的事情，同时还领取了公司的加班费，很多企业的重要损失、数据丢失等都发生在下班时间，而加班成为企业“藏污纳垢”的死角。2021/9/1863企业的隐含成本企业的隐含成本第四节 成本理论五、人才流动成本n有很多的企业在人力资源的管理上都是非常欠缺的，一个员工的离开对公司都是一笔成本，因为公司要承担对这个员工的培训费

21、培训费等前期投入，还要承担新招聘该岗位员工的前期成本前期成本，还要承担着新员工是否适合该岗位的风险风险，而老员工的离职也会因为职业素养的关系，可能会流失重要的内部资料或信息内部资料或信息，而其离职后，很可能会进入自己的竞争对手竞争对手的企业。2021/9/1864企业的隐含成本企业的隐含成本第四节 成本理论六、岗位错位成本n人力资源管理中有句名言“将正确的人放到正确的位将正确的人放到正确的位置置”。n可惜，真能做到这点的企业的真的不多。其实这体现了老板们一个非常清晰的心理，他们认为这些员工招聘回来就是要用的，只要自己有人手能做的，就不用再花更多的钱去做。但是我们发现他们因此付出的代代价价很高。

22、2021/9/1865企业的隐含成本企业的隐含成本第四节 成本理论七、流程成本n流程是企业管理中一个通病，凡是发展缓慢的企业，其流程一定是混乱或不合理。他们为此承担着很高的成本，然而却一直视而不见。n流程，是企业运营的产业链，就如同流水线一样，没有科学合理的流程，也就失去对各项工作系统性的控制，很多工作半途而废，还有很多工作需要返工。2021/9/1866企业的隐含成本企业的隐含成本第四节 成本理论八、停滞资源成本n停滞的资源在企业里可以说是最广泛的“隐形成本”，例如闲置的设备，积压的库存，闲置的资金、搁置的业务等，他们虽然不一定会继续消耗企业的投入，但是，他们却是企业资产中的一部分，企业会为

23、此承担着利息等隐形成本。所以说停滞资源的多少，体现着企业资源利用率的高低。2021/9/1867企业的隐含成本企业的隐含成本第四节 成本理论八、停滞资源成本n停滞的资源在企业里可以说是最广泛的“隐形成本”，例如闲置的设备，积压的库存，闲置的资金、搁置的业务等，他们虽然不一定会继续消耗企业的投入，但是，他们却是企业资产中的一部分，企业会为此承担着利息等隐形成本。所以说停滞资源的多少，体现着企业资源利用率的高低。2021/9/1868企业的隐含成本企业的隐含成本第四节 成本理论九、企业文化成本n有人说企业文化会成为成本，或许很多人不以为然，但事实如此。一些企业的员工精神萎靡，做事效率极其低下，无论

24、多么优秀的员工只要进入，不久后要么离开，要么也会变成那样，不能不说，这是“环境”问题。而这个“环境”正是这个企业的企业文化。2021/9/1869企业的隐含成本企业的隐含成本第四节 成本理论十、信用成本n很多企业习惯拖欠供应商货款，习惯拖欠员工薪资，习惯克扣他人，习惯拖欠银行贷款等等，认为这样可以减轻企业流动资金压力。n但是从长远来看，这会成为企业经营的严重隐形成本，首先，供应商一定会将时间成本算在其报价中，这类企业无法采购到最低价格的原料或服务。其次，员工薪资拖欠，违背劳动法规，有被惩罚的危险。2021/9/1870企业的隐含成本企业的隐含成本第四节 成本理论十一、风险成本n将企业推向了快车

25、道是每个企业家的梦想。但是风险系数也因此而同步增加。特别是大中型企业，他们虽然发展迅猛，收入丰厚，但是一旦出现危机，将是灾难性的。可见，风险是举足轻重的隐形成本。而这种现象并非显而易见。2021/9/1871企业的隐含成本企业的隐含成本第四节 成本理论十二、企业家成本n很多民营企业的老板把自己变成了企业的“皇帝”，一切自己说了算，全体员工变成了执行的机器。n但是，企业家个人因素个人因素的缺陷，将会为企业增加沉重的成本负担。这种现象主要体现在小型企业，但在大型企业里也存在着这样的现象，我们也可以将这种成本延伸到企业的每一个部门甚至是每一个职员中去。2021/9/1872第四节 成本理论（一）总成

26、本、平均成本和边际成本二、成本分析二、成本分析1.总成本(TC)是厂商在一定时期内生产一定数量产品的全部成本。它由固定成本(FC)与可变成本(VC)之和构成。固定成本(FC)是一常数，与产量的变化无关。可变成本（VC）随产量增加而增加。TC=FC+VC 2021/9/1873第四节 成本理论2.平均固定成本：AFC=3.平均可变成本：AVC=4.平均成本：AC=5.边际成本：MC=2021/9/1874（）各成本变量的关系 1.AC曲线始终位于AVC的上方。AC的最低点(E)高于AVC的最低点(F)，即AC的最低点处于AVC最低点的右上方。2.MC曲线与AC曲线的关系是：(1)MC曲线位于AC

27、曲线下方时，AC曲线处于递减阶段。(2)MC曲线位于AC曲线上方时，AC曲线处于递增阶段。(3)MC曲线在AC曲线相交于AC的最低点。3.MC曲线与AVC曲线的关系是：(1)MC曲线位于AVC曲线下方时，AC曲线处于递减阶段。(2)MC曲线位于AVC曲线上方时，AC曲线处于递增阶段。(3)MC曲线在AVC曲线相交于AVC的最低点。第四节 成本理论2021/9/1879第五节 市场失灵n市场失灵市场失灵是指市场在该种场合不能提供符合是指市场在该种场合不能提供符合社社会效率会效率条件的商品或劳务。这里主要讨论由于条件的商品或劳务。这里主要讨论由于信息不对称和外部性造成的市场失灵。信息不对称和外部性

28、造成的市场失灵。2021/9/1881第五节 市场失灵（一）逆选择：买卖双方信息不对称的情况下，（一）逆选择：买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是将好的商品驱逐出市场。差的商品总是将好的商品驱逐出市场。一、非对称信息一、非对称信息解决办法：解决办法：1）政府方案：由政府来解决）政府方案：由政府来解决2）市场方案：保证（包修）；熟人）市场方案：保证（包修）；熟人2021/9/1882第五节 市场失灵败德行为败德行为：又称道德风险、道德危险、道德祸因，道德公害，是指在信息不对称的市场中，有一方不能察知另一方的情况，即不对称是一方对另一方有关行为的信息不对称，拥有信息的一方会隐匿不利于对方的行为

29、。一、非对称信息解决办法：非全额保险例如有人买了一辆汽车之后，他就就面临汽车被盗从而遭受损失的危险。如果此人对汽车没有投保的话，就会非常小心，采取诸如安装防盗锁之类的防护措施。如果此人对汽车投了保险，在汽车丢失后会得到保险公司的全额赔偿，这时他就不会采取相应的防盗措施，结果汽车被盗的概率就增加了，保险公司理赔的概率也相应增加了。2021/9/1883第五节 市场失灵（三）委托人代理人问题：是由于委托人不能确知代理人的行为而产生的问题，指经理或工人可能追求他们自己的目标而以牺牲所有者的利益为代价。一、非对称信息解决方法：不可能通过政府来解决，只有通过市场来解决：1）对于经理人：奖金；利润分享 2

30、）对于劳动者：绩效工资2021/9/1884第五节 市场失灵n外部性外部性是个人（自然人与法人）在经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响计入市场交易的成本与价格之中。n正外部性VS负外部性二、外部性2021/9/1885第五节 市场失灵应对外部性问题的措施应对外部性问题的措施n政府干预（收污染费）政府干预（收污染费）n明确所有权（科斯定理）明确所有权（科斯定理）n合并企业合并企业n共有财产共有财产二、外部性二、外部性2021/9/1886第六节 经济学基础知识在物业管理中的应用一、需求、供给与局部均衡理论的应用一、需求、供给与局部均衡理论的应用（一）物业管理需求（二）物业管理供给（三）物业管理市场均衡价格2021/9/1887第六节 经济学基础知识在物业管理中的应用n一般来说，物业管理服务需求缺乏价格弹性，即价格弹性小于1。n收入弹性较为明显。n供给弹性。二、弹性理论在物业管理中的应用二、弹性理论在物业管理中的应用2021/9/1888第六节 经济学基础知识在物业管理中的应用n一定的规模经济性n超过一定范围后，也存在规模不经济现象。三、生产理论、成本理论在物业管理中的应用2021/9/1889第六节 经济学基础知识在物业管理中的应用n物业管理中的信息不对称信息不对称n物业管理中的外部性现象外部性现象四、物业管理市场失灵与政府调节2021/9/1890