第九章房地产税收制度与政策.ppt

《第九章房地产税收制度与政策.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第九章房地产税收制度与政策.ppt（97页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、L/O/G/O周天建周天建环境与测绘学院土地资源管理系环境与测绘学院土地资源管理系二二一二年十二月一二年十二月房地产制度与政策房地产制度与政策房地产制度与政策房地产制度与政策RealEstateSystemsandPoliciesRealEstateSystemsandPolicies 2021/9/181第九章第九章 房地产税收制度与政策房地产税收制度与政策税收制度概述税收制度概述 房产税房产税12主要内容主要内容税收的概念及特征，税收制度及构成要素，税收税收的概念及特征，税收制度及构成要素，税收的征管，现行房地产税收的征管，现行房地产税收纳税人，课税对象，计税依据，税率，纳税地点纳税人，课

2、税对象，计税依据，税率，纳税地点和纳税期限，减税、免税，具备房屋功能的地下和纳税期限，减税、免税，具备房屋功能的地下建筑的房产税政策建筑的房产税政策城镇土地使用税城镇土地使用税 3纳税人，课税对象，计税依据，适用税额和应纳纳税人，课税对象，计税依据，适用税额和应纳税额的计算，纳税地点和纳税期限，减税、免税税额的计算，纳税地点和纳税期限，减税、免税2021/9/182第九章第九章 房地产税收制度与政策房地产税收制度与政策耕地占用税耕地占用税土地增值税土地增值税45主要内容主要内容纳税人，课税对象，计税依据，税率和适用税额，纳税人，课税对象，计税依据，税率和适用税额，加成征税，减税、免税，纳税环节

3、和纳税期限加成征税，减税、免税，纳税环节和纳税期限纳税人，征税范围，课税对象和计税依据，税率和纳税人，征税范围，课税对象和计税依据，税率和应纳税额的计算，扣除项目，减税、免税，征收管应纳税额的计算，扣除项目，减税、免税，征收管理，理，关于土地增值税若干问题的通知关于土地增值税若干问题的通知的有关规的有关规定，其他规定定，其他规定2021/9/183第九章第九章 房地产税收制度与政策房地产税收制度与政策契税契税相关税收相关税收67主要内容主要内容纳税人，课税对象，计税依据，纳税环节和纳税期纳税人，课税对象，计税依据，纳税环节和纳税期限，减税、免税，有关具体规定限，减税、免税，有关具体规定固定资产

4、投资方向调节税，营业税、城市维护建设税固定资产投资方向调节税，营业税、城市维护建设税和教育费附加，企业所得税，个人所得税，印花税和教育费附加，企业所得税，个人所得税，印花税有关房地产税收的优惠政策有关房地产税收的优惠政策 8享受优惠政策的普通住房标准，个人购买销售住房税享受优惠政策的普通住房标准，个人购买销售住房税收优惠政策，个人出售住房所得税优惠政策，住房租收优惠政策，个人出售住房所得税优惠政策，住房租赁税收优惠政策赁税收优惠政策2021/9/184第九章第九章 房地产税收制度与政策房地产税收制度与政策掌握掌握 1学习要求学习要求房产税；城镇土地使用税；耕地占用税；土地增值税；契税；房产税；

5、城镇土地使用税；耕地占用税；土地增值税；契税；营业税、城市维护建设税和教育费附加；个人所得税；印花税；有营业税、城市维护建设税和教育费附加；个人所得税；印花税；有关房地产税收的优惠政策。关房地产税收的优惠政策。熟悉熟悉 2税收制度及构成要素；税收制度及构成要素；企业所得税企业所得税了解了解 3 税收的概念及特征；税收的征管；现行房地产税收；税收的概念及特征；税收的征管；现行房地产税收；固定固定资产投资方向调节税资产投资方向调节税2021/9/185第一节第一节税收制度概述税收制度概述一、税收的概念及特征一、税收的概念及特征一、税收的概念及特征一、税收的概念及特征 概念概念 税收是国家参与税收是

6、国家参与社会剩余产品分配社会剩余产品分配的一种规范形式，其的一种规范形式，其 本质是国家凭借本质是国家凭借政治权力政治权力，按照法律规定的程序和标按照法律规定的程序和标 准，准，无偿地取得财政收入无偿地取得财政收入的一种手段的一种手段 特征（三性）特征（三性）强制性强制性 无偿性无偿性无偿索取，关键特征无偿索取，关键特征 固定性区别于其它财政收入的特征固定性区别于其它财政收入的特征2021/9/186第一节第一节 税收制度概述税收制度概述 二、税收制度的构成要素二、税收制度的构成要素二、税收制度的构成要素二、税收制度的构成要素 纳税人（课税主体）纳税人（课税主体）纳税人：纳税人：直接负有纳税义

7、务直接负有纳税义务的单位和个人，的单位和个人，直接向国家交纳税款直接向国家交纳税款的单位和个人，的单位和个人，不同于负税人不同于负税人 负税人：负税人：实际负担税款实际负担税款的单位和个人（如高档商品消费税）的单位和个人（如高档商品消费税）2021/9/187第一节第一节 税收制度概述税收制度概述 二、税收制度的构成要素二、税收制度的构成要素二、税收制度的构成要素二、税收制度的构成要素 课税对象（课税客体）课税对象（课税客体）-课税课税目的物目的物，对什么事物征税，对什么事物征税 一般按一般按课税对象性质课税对象性质不同，税种可分五大类不同，税种可分五大类 流转税流转税（增值税、（增值税、消费

8、税、营业税和关税）消费税、营业税和关税）收益税收益税（企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税（企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税）财产税（财产税（房产税、契税房产税、契税、车辆购置税、车船使用税）车辆购置税、车船使用税）资源税（资源税（城镇土地使用税、耕地占用税城镇土地使用税、耕地占用税、资源税等）资源税等）行为目的税行为目的税（印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税等）（印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税等）2021/9/188第一节第一节 税收制度概述税收制度概述 二、税收制度的构成要素二、税收制度的构成要素二、税收制度的构成要素二、税收

9、制度的构成要素 计税依据（课税依据、课税基数，计税依据（课税依据、课税基数，计算应纳税额的根据计算应纳税额的根据）从价计征（大多数，如契税）从价计征（大多数，如契税）从量计征（按数量）从量计征（按数量）税率或税额标准（据以税率或税额标准（据以计算应纳税额的比率计算应纳税额的比率）体现体现征税的深度，征税的深度，是中心环节，分三种：是中心环节，分三种：比例税率（房产税、契税）比例税率（房产税、契税）累进税率（土地增值税）累进税率（土地增值税）定额税率（城镇土地使用税、耕地占用税）定额税率（城镇土地使用税、耕地占用税）2021/9/189第一节第一节 税收制度概述税收制度概述 二、税收制度的构成要

10、素二、税收制度的构成要素二、税收制度的构成要素二、税收制度的构成要素 附加、加成和减税免税附加、加成和减税免税（调节纳税人负担的轻重）（调节纳税人负担的轻重）附加（地方附加，副税）附加（地方附加，副税）对对所有纳税人加征（正税为基础）所有纳税人加征（正税为基础）加成（加成征收）加成（加成征收）只针对只针对特定的纳税人特定的纳税人加征，一般在收益税中加征，一般在收益税中减税减征减税减征部分部分税款（如减半征收）税款（如减半征收）免税免税免交全部免交全部税款（即不需缴纳任何税款）税款（即不需缴纳任何税款）规定起征点和免征额规定起征点和免征额加重税负加重税负减轻税负减轻税负2021/9/1810第一

11、节第一节 税收制度概述税收制度概述 二、税收制度的构成要素二、税收制度的构成要素二、税收制度的构成要素二、税收制度的构成要素 违章处理违章处理偷税和抗税偷税和抗税属于属于犯罪犯罪行为行为漏税和欠税漏税和欠税属于一般违章行为，属于一般违章行为，不构成犯罪不构成犯罪对违章行为的处理：批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、对违章行为的处理：批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任追究刑事责任【2007年真题年真题】纳税人即负税人，指税法规定的纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。（）负有纳税义务的单位和个人。（）【2007年真题年真题】欠税、漏税属一般欠税、漏税属一般违章行

12、为，不构成犯罪。违章行为，不构成犯罪。（）（）2021/9/1811第一节第一节 税收制度税收制度三、税收的征管三、税收的征管三、税收的征管三、税收的征管 四、现行房地产税收四、现行房地产税收四、现行房地产税收四、现行房地产税收（5+75+7）房地产税收（房地产税收（5项）项）房产税房产税城镇土地使用税城镇土地使用税耕地占用税耕地占用税土地增值税土地增值税契税契税自己看自己看与房地产有关的税收（与房地产有关的税收（7项）项）固定资产投资方向调节税（固定资产投资方向调节税（2000年年1月月1日起暂停征收）日起暂停征收）营业税营业税城市维护建设税城市维护建设税教育费附加教育费附加企业所得税企业所

13、得税个人所得税个人所得税印花税印花税“两税一费两税一费”2021/9/1812第二节第二节 房产税房产税 一、一、一、一、纳税人纳税人纳税人纳税人 房产税是以房产税是以房产房产为课税对象，向为课税对象，向产权所有人产权所有人征收的一种税征收的一种税产权属于全民所有的，以产权属于全民所有的，以经营管理单位和个人为经营管理单位和个人为纳税人（特殊的）纳税人（特殊的）产权出典的，以产权出典的，以承典人承典人为纳税人（特殊情况的）为纳税人（特殊情况的）产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或产权未确定以及租典产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或产权未确定以及租典 纠纷未解决的，以纠纷未解决的，以房

14、产代管人或者使用人为房产代管人或者使用人为纳税人纳税人（特殊情况的）（特殊情况的）二、课税对象二、课税对象二、课税对象二、课税对象 课税对象是课税对象是房产房产房产税在房产税在城市、县城、建制镇和工矿区城市、县城、建制镇和工矿区征收（范围，农村不征收）征收（范围，农村不征收）2021/9/1813第二节第二节 房产税房产税 三、计税依据（两种类型）三、计税依据（两种类型）三、计税依据（两种类型）三、计税依据（两种类型）非出租房产，以房产原值一次减除非出租房产，以房产原值一次减除10%30%后的后的余值余值作为作为计税依据（税基）（计税依据（税基）（房产余值房产余值）出租房产，以出租房产，以租金

15、收入租金收入作为计税依据（以劳务或其它形式作作为计税依据（以劳务或其它形式作为房租的，应根据当地租金水平确定一个为房租的，应根据当地租金水平确定一个标准租金额标准租金额）四、税率（两种类型）四、税率（两种类型）四、税率（两种类型）四、税率（两种类型）按房产余值计征的，为按房产余值计征的，为房产余值的房产余值的1.2%按房租计征的，为按房租计征的，为租金的租金的12%【2009年真题年真题】2009年年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月元，其当月应缴纳的房产税为（应缴纳的房产税为（）元。）元。A.80B.160C.200D.2402021/9

16、/1814第二节第二节 房产税房产税 五、纳税地点和纳税期限五、纳税地点和纳税期限五、纳税地点和纳税期限五、纳税地点和纳税期限 房产税在房产所在地缴纳房产税在房产所在地缴纳（属地原则）（属地原则）房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关 纳税纳税（属地原则）（属地原则）房产税房产税按年按年计征，分期缴纳计征，分期缴纳六、减税、免税六、减税、免税六、减税、免税六、减税、免税 国家机关、人民团体、军队国家机关、人民团体、军队自用自用的房产的房产（若出租或非自用，则（若出租或非自用，则 须缴税）须缴税）国家财政拨付事业经费的单位国家

17、财政拨付事业经费的单位自用自用的房产（全额拨款事业单位）的房产（全额拨款事业单位）宗教寺庙、公园、名胜古迹宗教寺庙、公园、名胜古迹自用自用房产（附设营业用房、出租房房产（附设营业用房、出租房 产除外）产除外）2021/9/1815第二节第二节 房产税房产税 六、减税、免税六、减税、免税六、减税、免税六、减税、免税 个人所有非营业用的房产个人所有非营业用的房产（如个人住房）（如个人住房）经鉴定为损坏、危险房屋的免征经鉴定为损坏、危险房屋的免征对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省级税收部门批准对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省级税收部门批准 可暂不征收，但房产转让或恢复生产时要征税可暂不

18、征收，但房产转让或恢复生产时要征税房产大修停用半年以上的，经申请审核，在大修期间免征房产税房产大修停用半年以上的，经申请审核，在大修期间免征房产税在基建工地为工地服务的各类临时性房屋，在施工期间一律免征房在基建工地为工地服务的各类临时性房屋，在施工期间一律免征房 产税，但施工结束后转让给基建单位的，从接收的次月起征税产税，但施工结束后转让给基建单位的，从接收的次月起征税企业办的学校、医院、幼儿园企业办的学校、医院、幼儿园自用的房产自用的房产，可免征，可免征中小学校及高等学校用于中小学校及高等学校用于教学及科研等教学及科研等本身业务本身业务的房产免征，的房产免征，但校但校 办工厂、商店、招待所等

19、应征收办工厂、商店、招待所等应征收【2006年真题年真题】学校兴办的招待所用房，学校兴办的招待所用房，可免征房产税。（）可免征房产税。（）2021/9/1816第二节第二节 房产税房产税 六、减税、免税六、减税、免税六、减税、免税六、减税、免税 【重点重点】房地产开发商开发的商品房要不要交房产税房地产开发商开发的商品房要不要交房产税商品房在出售前，不征收房产税商品房在出售前，不征收房产税但售出前开发商已使用或出租、出借的商品房应征收但售出前开发商已使用或出租、出借的商品房应征收 出售后由购房者依法纳税出售后由购房者依法纳税2021/9/1817第二节第二节 房产税房产税 七、具备房屋功能的地下

20、建筑的房产税政策七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策 7.1具备房屋功能的地下建筑具备房屋功能的地下建筑具备房屋功能的地下建筑具备房屋功能的地下建筑，是指有屋面和维护结构，能够遮风，是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作等的场所（如地避雨，可供人们在其中生产、经营、工作等的场所（如地下人防设施）下人防设施）在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，应征收在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，应征收房产税房产税7.2自用自用的具备房屋功能的地下建筑的具备房屋功能的地下建筑工业用途房产

21、，按工业用途房产，按房屋原价房屋原价的的50%60%作为作为应税应税房产原值房产原值房产税房屋原值房产税房屋原值（50%60%）1（10%30%）1.2%商业和其他用途房产，以房屋原价的商业和其他用途房产，以房屋原价的70%80%作为作为应税应税房产原值房产原值房产税房屋原值房产税房屋原值（70%80%）1（10%30%）1.2%2021/9/1818第二节第二节 房产税房产税 七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策 7.2自用自用的地下建筑的地下建筑与地上房屋相连的地下建筑，如地

22、下室、地下停车场、商场的地与地上房屋相连的地下建筑，如地下室、地下停车场、商场的地下部分，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照下部分，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋地上房屋建建筑的有关规定计算征收房产税筑的有关规定计算征收房产税【重点难点重点难点】区别三个概念区别三个概念房产原值（房产原价，原始价值）房产原值（房产原价，原始价值）应税房产原值（针对自用的具备房屋功能的地下建筑，此外房产应税房产原值（针对自用的具备房屋功能的地下建筑，此外房产原值原值=应税房产原值）应税房产原值）房产税计税税基（应税房产原值扣除房产税计税税基（应税房产原值扣除10%-30%）【2008年真题年真

23、题】按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，万元，则其最低应缴纳房产税（则其最低应缴纳房产税（）元。）元。A.4200B.5880C.8640D.864002021/9/1819第二节第二节 房产税房产税 七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策 7.3出租的具备房屋功能的地下建筑出租的具备房屋功能的地下建筑（非自用）（非自用）按出租地上房屋建筑有关规定计征房产税（无论是商业、工按出租地上房屋建筑有关规定计征房产税（

24、无论是商业、工业或其他用途）业或其他用途）【2007年真题年真题】对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（）。对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（）。A.自用的工业房产，以房屋原价的自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值作为应税房产原值B.自用的工业房产，以房屋原价的自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为计税税基作为计税税基C.商业用途地下建筑，以房屋原价的商业用途地下建筑，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值作为应税房产原值D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E.地下人防设

25、施免税地下人防设施免税2021/9/1820第三节第三节 城镇土地使用税城镇土地使用税一、纳税人一、纳税人一、纳税人一、纳税人 是以是以城镇土地城镇土地为课税对象，向为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人拥有土地使用权的单位和个人征征 收的一种税（土地使用权人）收的一种税（土地使用权人）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际代管人或实际 使用人缴纳使用人缴纳（特别的）（特别的）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人实际使用人纳税纳税 土地使用权共有的，由土地使用权共有的，由共有各方划分使

26、用比例共有各方划分使用比例分别纳税分别纳税二、课税对象二、课税对象二、课税对象二、课税对象 对城市、县城、建制镇和工矿区范围的对城市、县城、建制镇和工矿区范围的土地土地征收征收（农村不征收）（农村不征收）2021/9/1821第三节第三节 城镇土地使用税城镇土地使用税 三、计税依据三、计税依据三、计税依据三、计税依据计税依据是纳税人计税依据是纳税人实际占用的土地面积实际占用的土地面积土地面积由省级政府确定的单位组织测定土地面积由省级政府确定的单位组织测定四、用税率和应纳税额的计算四、用税率和应纳税额的计算四、用税率和应纳税额的计算四、用税率和应纳税额的计算4.1标准采用标准采用分类分级的幅度定

27、额分类分级的幅度定额税率，每年税率，每年每平方米标准每平方米标准分为分为四个档次四个档次大城市大城市1.5-30元元中等城市中等城市1.2-24元元小城市小城市0.9-18元元县城、建制镇、工矿区县城、建制镇、工矿区0.6-12元元【记忆方法提示记忆方法提示】记住第一档次记住第一档次1.5元，每档上限为下限的元，每档上限为下限的20倍倍下一档最低档依次减下一档最低档依次减0.3元元【2007年年】城镇土地使用税采用分类分级的（）税率。城镇土地使用税采用分类分级的（）税率。A.比例比例B.超额累进超额累进C.全额累进全额累进D.幅度定额幅度定额【2008年真题年真题】县城的城镇土地使用税县城的城

28、镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（）的年幅度税额为每平方米（）元。元。A.0.48B.0.412C.0.612D.0.9182021/9/1822第三节第三节 城镇土地使用税城镇土地使用税 四、用税率和应纳税额的计算四、用税率和应纳税额的计算四、用税率和应纳税额的计算四、用税率和应纳税额的计算4.2调整调整经济落后地区，可适当降低税额，但降低额不得超过最低税经济落后地区，可适当降低税额，但降低额不得超过最低税额的额的30%经济发达地区，可适当提高税额，但必须报财政部批准经济发达地区，可适当提高税额，但必须报财政部批准2021/9/1823第三节第三节 城镇土地使用税城镇土地使用税 五、纳税地

29、点和纳税期限五、纳税地点和纳税期限五、纳税地点和纳税期限五、纳税地点和纳税期限 地点地点该税由该税由土地所在地税务机关土地所在地税务机关征收征收（属地原则）（属地原则）期限期限城镇土地使用税城镇土地使用税按年按年计算，分期缴纳（月、季度、半年）计算，分期缴纳（月、季度、半年）2021/9/1824第三节第三节 城镇土地使用税城镇土地使用税 六、减税、免税六、减税、免税六、减税、免税六、减税、免税 6.1政策性免税如需减免，由省级税务机关审核后报国家税务总局批准政策性免税如需减免，由省级税务机关审核后报国家税务总局批准国家机关、人民团体、军队国家机关、人民团体、军队自用自用的土地的土地由国家财政

30、部门拨付事业经费的单位由国家财政部门拨付事业经费的单位自用自用的土地（如学校、医院）的土地（如学校、医院）宗教寺庙、公园、名胜古迹宗教寺庙、公园、名胜古迹自用自用的土地的土地市政街道、广场、绿化地带等公共用地市政街道、广场、绿化地带等公共用地直接用于农、林、牧、渔业的生产用地直接用于农、林、牧、渔业的生产用地经经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴，从使用月份起免缴5至至10年年财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地2021/9/1825第三节第三节 城镇土地使用税城镇土

31、地使用税 六、减税、免税六、减税、免税六、减税、免税六、减税、免税 6.2由地方确定的免税由地方确定的免税个人所有的居住房屋及院落用地个人所有的居住房屋及院落用地房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地免税单位职工家属的宿舍用地免税单位职工家属的宿舍用地民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地2021/9/1826第四节第四节 耕地占用税耕地占用税 一、一、一、一、纳税人纳税人纳税人纳税人 耕地占

32、用税是对耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和单位和 个人个人征收的税征收的税农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和没有行为除未成年人和没有行为 能力的人外能力的人外，都可以作为纳税人（特别的），都可以作为纳税人（特别的）二、课税对象二、课税对象二、课税对象二、课税对象 征税对象是征税对象是占用耕地从事其他占用耕地从事其他非农业建设非农业建设的行为的行为2021/9/1827第四节第四节 耕地占用税耕地占用税三、计税依据三、计税依据三、计税依据三、计税依据以纳税人以纳税人实际占用耕地面积实际占用耕地

33、面积作为计税依据作为计税依据一次性征收（只交一次，不是每年的行为）一次性征收（只交一次，不是每年的行为）四、税率和适用税额定额税率，四、税率和适用税额定额税率，四、税率和适用税额定额税率，四、税率和适用税额定额税率，分四个档次，以县为单位分四个档次，以县为单位分四个档次，以县为单位分四个档次，以县为单位 人均耕地在人均耕地在1亩以下的（含亩以下的（含1亩），为每平方米亩），为每平方米1050元元人均耕地在人均耕地在12亩（含亩（含2亩）的地区，每平方米亩）的地区，每平方米840元元人均耕地在人均耕地在23亩（含亩（含3亩），每平方米亩），每平方米630元元人均耕地在人均耕地在3亩以上的，每平方

34、米亩以上的，每平方米525元元【2009年真题年真题】耕地占用税实行（）。耕地占用税实行（）。A.比例税率比例税率B.累进税率累进税率C.比例税率和定额税率比例税率和定额税率D.定额税率定额税率【记忆方法提示记忆方法提示】每档上限为下限的每档上限为下限的5倍倍下一档（前三档）下限依次减下一档（前三档）下限依次减2元（元（10，8，6），），最后一档下限为最后一档下限为5元元2021/9/1828第四节第四节 耕地占用税耕地占用税五、加成征税五、加成征税五、加成征税五、加成征税 经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的的地区，可适当提

35、高但最高不得超过规定地区，可适当提高但最高不得超过规定税额的税额的50%占用基本农田的，适用税额应当在规定的当地适用税额的基占用基本农田的，适用税额应当在规定的当地适用税额的基础上提高础上提高50%2021/9/1829第四节第四节 耕地占用税耕地占用税六、减税、免税六、减税、免税六、减税、免税六、减税、免税 减税范围减税范围可以可以减按每平方米减按每平方米2元的税额元的税额标准征收耕地占用税：标准征收耕地占用税：（1）铁路线路，铁路线路，包括铁路路基、桥梁、涵洞、隧道及其按照规定包括铁路路基、桥梁、涵洞、隧道及其按照规定两侧留地。两侧留地。（2）公路线路公路线路，包括经批准建设的国道、省道、

36、县道、乡道和属，包括经批准建设的国道、省道、县道、乡道和属于农村公路的村道的主体工程以及两侧边沟、截水沟。于农村公路的村道的主体工程以及两侧边沟、截水沟。（3）飞机场跑道、停机坪飞机场跑道、停机坪，包括经批准建设的民用机场专门用于，包括经批准建设的民用机场专门用于民用航空器起降、滑行和停放的场所。民用航空器起降、滑行和停放的场所。（4）港口港口，包括经批准建设的港口供船舶进出、停靠和旅客上下、，包括经批准建设的港口供船舶进出、停靠和旅客上下、货物装卸的场所。货物装卸的场所。（5）航道航道，包括在江、河、湖泊、港湾等水域供船舶安全航行的，包括在江、河、湖泊、港湾等水域供船舶安全航行的通道。通道。

37、2021/9/1830第四节第四节 耕地占用税耕地占用税六、减税、免税六、减税、免税六、减税、免税六、减税、免税 减税范围减税范围农村居民农村居民经批准在户口所在地按照经批准在户口所在地按照规定标准占用耕地规定标准占用耕地，建设自用建设自用 住宅住宅，可以按照当地的适用税额标准，可以按照当地的适用税额标准减半征收减半征收耕地占用税。耕地占用税。村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独和革命老根据地、少数民族聚居村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独和革命老根据地、少数民族聚居 区、边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建区、边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建 住宅缴纳耕地占用税

38、确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审 核，报经县级人民政府批准以后，可以核，报经县级人民政府批准以后，可以免征、减征免征、减征耕地占用税。耕地占用税。2021/9/1831第四节第四节 耕地占用税耕地占用税六、减税、免税六、减税、免税六、减税、免税六、减税、免税 免税范围免税范围 军事设施占用耕地军事设施占用耕地 学校、幼儿园、敬老院、医院占用耕地学校、幼儿园、敬老院、医院占用耕地七、纳税环节和纳税期限七、纳税环节和纳税期限七、纳税环节和纳税期限七、纳税环节和纳税期限 纳税环节纳税环节在在发放建设用地批准书发放建设用地批准书前完税前完税

39、纳税期限纳税期限自接到土地管理部门办理自接到土地管理部门办理占用耕地手续通知之日起占用耕地手续通知之日起30日内日内缴纳缴纳2021/9/1832第五节第五节 土地增值税土地增值税 一、纳税人一、纳税人一、纳税人一、纳税人 土地增值税是对土地增值税是对有偿转让有偿转让国有土地使用权国有土地使用权及地上建筑物和其他及地上建筑物和其他 附着物附着物的单位和个人征收的税的单位和个人征收的税（转让方、卖方，取得收入）（转让方、卖方，取得收入）二、征税范围二、征税范围二、征税范围二、征税范围 征税范围包括国有土地及地上建筑物及其他附着物征税范围包括国有土地及地上建筑物及其他附着物不包括通过不包括通过继承

40、、赠与继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为等方式无偿转让房地产的行为【2006年真题年真题】土地增值税是对有偿转让土地使土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。（）和个人征收的一种税。（）2021/9/1833第五节第五节 土地增值税土地增值税三、课税对象和计税依据三、课税对象和计税依据三、课税对象和计税依据三、课税对象和计税依据 课税对象是有偿转让房地产所取得的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额土地增值额（不是转让总价）（不是转让总价）土地增值额土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定为纳税人转让房

41、地产所取得的收入，减除规定扣除扣除 项目金额项目金额后的余额后的余额（转让收入（转让收入-扣除项目金额）扣除项目金额）纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让获得的全部价款以纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让获得的全部价款以 及相关经济利益，包括及相关经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入货币收入、实物收入和其他收入2021/9/1834第五节第五节 土地增值税土地增值税四、税率和应纳税额的计算四、税率和应纳税额的计算四、税率和应纳税额的计算四、税率和应纳税额的计算四级超额累进税率四级超额累进税率四级超额累进税率四级超额累进税率 4.1税率税率增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目

42、金额50%的部分，的部分，税率为税率为30%（第一段）（第一段）增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额50%，未超过，未超过100%的部分，的部分，税率为税率为40%（第二段）（第二段）增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额100%，未超过，未超过200%的部分，的部分，税率为税率为50%（第三段）（第三段）增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额200%以上部分，以上部分，税率为税率为60%（第四段）（第四段）土地增值额土地增值额=转让收入转让收入-扣除项目金额扣除项目金额“土地增值率土地增值率”=土地增值额土地增值额/扣除项目金额扣除项目金额似以房产为主的房地产评估费用的计

43、算方法似以房产为主的房地产评估费用的计算方法2021/9/1835第五节第五节 土地增值税土地增值税四、税率和应纳税额的计算四级超额累进税率四、税率和应纳税额的计算四级超额累进税率四、税率和应纳税额的计算四级超额累进税率四、税率和应纳税额的计算四级超额累进税率 4.2简化计算速算扣除系数简化计算速算扣除系数增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额50%的的应纳税额土地增值额应纳税额土地增值额30%（即速算系数为（即速算系数为0）增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额50%，未超过，未超过100%的的应纳税额土地增值额应纳税额土地增值额40%扣除项目扣除项目5%增值额超过扣除项目金

44、额增值额超过扣除项目金额100%，未超过，未超过200%的的应纳税额土地增值额应纳税额土地增值额50%扣除项目扣除项目15%增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额200%以上的以上的应纳税额土地增值额应纳税额土地增值额60%扣除项目扣除项目35%可根据土地增值税税率基本定义推导可根据土地增值税税率基本定义推导2021/9/1836第五节第五节 土地增值税土地增值税四、税率和应纳税额的计算四级超额累进税率四、税率和应纳税额的计算四级超额累进税率四、税率和应纳税额的计算四级超额累进税率四、税率和应纳税额的计算四级超额累进税率 【2008年真题年真题】某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地

45、使用权，转让收某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值万元，土地增值税应纳税额为（）万元。税应纳税额为（）万元。A.330B.350C.440D.870第一步，计算出增值额增值额转让收入扣除项目第一步，计算出增值额增值额转让收入扣除项目290018001100（万元）（万元）第二步，计算增值率第二步，计算增值率增值率增值额增值率增值额/扣除项目扣除项目1100/180061%第三步，根据增值率的数值，选择对应公式第三步，根据增值率的数值，选择对应公式应纳税额土地增值额应

46、纳税额土地增值额40%扣除项目扣除项目5%110040%18005%350（万元）（万元）2021/9/1837第五节第五节 土地增值税土地增值税四、税率和应纳税额的计算四级超额累进税率四、税率和应纳税额的计算四级超额累进税率四、税率和应纳税额的计算四级超额累进税率四、税率和应纳税额的计算四级超额累进税率【2007年真题年真题】某房地产开发企业销售房地产的收入为某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项万元人民币，扣除项目金额为目金额为1500万元，则应缴土地增值税力（）万元。万元，则应缴土地增值税力（）万元。A.450B.525C.600D.900第一步，计算出增值额第一步

47、，计算出增值额增值额转让收入扣除项目增值额转让收入扣除项目300015001500（万元）（万元）第二步，计算增值率第二步，计算增值率增值率增值额增值率增值额/扣除项目扣除项目1500/1500100%第三步，根据增值率的数值，选择对应公式第三步，根据增值率的数值，选择对应公式应纳税额土地增值额应纳税额土地增值额40%扣除项目扣除项目5%150040%15005%525（万元）（万元）2021/9/1838第五节第五节 土地增值税土地增值税五、扣除项目五、扣除项目五、扣除项目五、扣除项目 扣除项目的内容扣除项目的内容（五项）（五项）取得土地使用权时所支付的金额（第一项）取得土地使用权时所支付的

48、金额（第一项）土地开发成本、费用（第二项）土地开发成本、费用（第二项）建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格（第三项）（第三项）与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金（营业税、城市建设维护税、印花税、（营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加等）（第四项）教育费附加等）（第四项）其它其它（第五项）（第五项）2021/9/1839第五节第五节 土地增值税土地增值税六、减税、免税六、减税、免税六、减税、免税六、减税、免税 纳税人建造纳税人建造普通标准住宅普通标准住宅出售，其土地增值额出售，其土地增值额未超过扣除金额未超过

49、扣除金额的的20%的免征（增值额较小），如超过的免征（增值额较小），如超过20%的，应就其全部增的，应就其全部增值额计税值额计税因国家建设需要而因国家建设需要而被政府征收的房地产被政府征收的房地产免征免征【2006年真题年真题】纳税人建造普通标准住宅出售。增值额未超过扣除项目金额之和纳税人建造普通标准住宅出售。增值额未超过扣除项目金额之和（）的，免征土地增值税。（）的，免征土地增值税。A.10%B.20%C.30%D.402021/9/1840第五节第五节 土地增值税土地增值税七、征收管理七、征收管理七、征收管理七、征收管理 纳税人应于转让房地产合同签订之日起纳税人应于转让房地产合同签订之日起

50、7日内日内，到房地产所，到房地产所在地税务机关办理纳税申报在地税务机关办理纳税申报纳税人纳税人在项目竣工前在项目竣工前转让房地产的，可以转让房地产的，可以预征土地增值税预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补（如预售）待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补（如预售）八、八、八、八、关于土地增值税若干问题的通知关于土地增值税若干问题的通知关于土地增值税若干问题的通知关于土地增值税若干问题的通知的有关规定的有关规定的有关规定的有关规定8.1关于纳税人建造关于纳税人建造普通标准住宅普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的出售和居民个人转让普通住宅的征免征免税问题税问题普