房地产工程项目管理课件.ppt

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1、投资建设项目管理主讲教师：主讲教师：刘小平刘小平20122012年年0303月月2828日日 2021/9/181课程基本情况 n n课程名称：投资建设项目管理课程名称：投资建设项目管理n n授课对象：房地产项目管理人员授课对象：房地产项目管理人员n n课程的地位、作用及任务：课程的地位、作用及任务：课程的地位、作用及任务：课程的地位、作用及任务：本课程是本课程是“工程管理工程管理”专业的管专业的管理类专业平台课程。通过本课程的培训使从业人员掌握工程理类专业平台课程。通过本课程的培训使从业人员掌握工程项目管理的基本理论和方法，包括工程项目组织和计划，实项目管理的基本理论和方法，包括工程项目组织

2、和计划，实施控制、管理，协调沟通等，结合工作实践，使我们具有从施控制、管理，协调沟通等，结合工作实践，使我们具有从事房地产项目管理工作的能力，系统全面的进行项目管理，事房地产项目管理工作的能力，系统全面的进行项目管理，实现中小型房地产开发商的经济效益，对房地产开发商未来实现中小型房地产开发商的经济效益，对房地产开发商未来的生存和发展具有深远的意义。的生存和发展具有深远的意义。2021/9/182第一章 概述 本章主要内容本章主要内容本章主要内容本章主要内容：第一节第一节 工程项目工程项目第二节第二节 房地产工程项目管理房地产工程项目管理2021/9/183第一节 工程项目 1 1、项目的定义、

3、项目的定义2 2、工程项目的特点、工程项目的特点3 3、工程项目的生命期和相关者、工程项目的生命期和相关者2021/9/1841、项目的定义 ISO ISO 1000610006定定义义项项目目为为，“具具有有独独特特的的过过过过程程程程，有有有有开开开开始始始始和和和和结结结结束束束束日日日日期期期期，由由一一系系列列相相互互协协调调和和受受控控的的活活活活动动动动组组成成。过过程程的的实实施施是是为为了了达达到到规规定定的的目目目目标标标标，包括满足时间、费用和资源等约束条件包括满足时间、费用和资源等约束条件”。2021/9/1852、工程项目的特点 工程项目具有如下特点：工程项目具有如下

4、特点：（1 1）具有特定的对象）具有特定的对象（2 2）有时间限制）有时间限制（3 3）有资金限制和经济性要求）有资金限制和经济性要求 （4 4）一次性）一次性（5 5）特殊的组织和法律条件）特殊的组织和法律条件（6 6）复杂性和系统性）复杂性和系统性 2021/9/1863、工程项目的生命期和相关者（1 1）项目的前期策划和确立阶段。这个阶段的）项目的前期策划和确立阶段。这个阶段的主要工作：项目投资决策（项目的构思）、目主要工作：项目投资决策（项目的构思）、目标设计、可行性研究和批准标设计、可行性研究和批准(立项立项)。（2 2）项目的设计与计划阶段。这个阶段的工作：）项目的设计与计划阶段。

5、这个阶段的工作：设计、计划、招标投标和各种施工前的准备工设计、计划、招标投标和各种施工前的准备工作。作。（3 3）项目的施工阶段。这个阶段从现场开工直）项目的施工阶段。这个阶段从现场开工直到工程建成交付使用为止。到工程建成交付使用为止。（4 4）项目的销售、使用）项目的销售、使用(运行运行)阶段。工程建设阶段。工程建设项目的阶段划分可如图项目的阶段划分可如图 l-l l-l所示。所示。2021/9/1872021/9/188项目相关者项目相关者项目投资者业主管理和咨询单位供应单位工程承包单位设计单位用户（购买者）政府周边组织2021/9/189第二节 房地产工程项目管理 1 1、成功的项目、成

6、功的项目2 2、项目取得成功的前提、项目取得成功的前提 3 3、工程项目管理的基本目标、工程项目管理的基本目标4 4、工程项目目标的动态控制、工程项目目标的动态控制 5 5、项目管理工作的任务、项目管理工作的任务2021/9/18101、成功的项目（1 1）满足市场定位要求，达到预定投资效益。）满足市场定位要求，达到预定投资效益。（2 2）在预算费用）在预算费用(成本或投资成本或投资)范围内完成，尽范围内完成，尽可能地降低成本，减少资金占用，保证项目的可能地降低成本，减少资金占用，保证项目的经济性要求。经济性要求。（3 3）在在预预定定的的时时间间内内完完成成项项目目的的建建设设，不不拖拖延延

7、，适时销售，及时地实现投资目的。适时销售，及时地实现投资目的。（4 4）使得项目的相关各方面都感到满意。）使得项目的相关各方面都感到满意。（5 5）与环境协调。）与环境协调。（6 6）房房地地产产开开发发商商具具有有可可持持续续发发展展的的能能力力和和前前景。景。2021/9/18112、项目取得成功的前提（1 1）进行充分的市场调研，投资决策，制定正）进行充分的市场调研，投资决策，制定正确的科学的、符合实际的、有可行性的项目目确的科学的、符合实际的、有可行性的项目目标和计划。标和计划。（2 2）项目的规划设计技术科学、经济合理。）项目的规划设计技术科学、经济合理。（3 3）高效、高质量、高水

8、平的项目管理。）高效、高质量、高水平的项目管理。2021/9/18123、工程项目管理的基本目标 房地产项目管理的三大目标：房地产项目管理的三大目标：质量目标质量目标 进度目标进度目标 费用费用(成本、投资成本、投资)目标目标它们共同构成项目管理的目标体系它们共同构成项目管理的目标体系(如图如图 l-2 l-2所示所示)。2021/9/18134、工程项目目标的动态控制（1 1）动态控制的工作程序：）动态控制的工作程序：第一步：准备工作即目标分解，确定目标控制的计划值。第一步：准备工作即目标分解，确定目标控制的计划值。第第二二步步：实实施施动动态态控控制制。先先根根据据实实际际情情况况，归归集

9、集目目标标的的实实际际值值，如如实实际际投投资资、实实际际进进度度等等；然然后后将将计计划划与与实实际际比比较较；最后通过比较，如有偏差，及时采取措施纠偏。最后通过比较，如有偏差，及时采取措施纠偏。第三步：如有必要，进行目标计划调整，再回到第一步。第三步：如有必要，进行目标计划调整，再回到第一步。（2 2）动态控制的纠偏措施：）动态控制的纠偏措施：组织措施组织措施 管理措施管理措施 经济措施经济措施 技术措施技术措施2021/9/18145、项目管理工作的任务“三控三管一协调三控三管一协调”（1 1）投资控制）投资控制（2 2）进度控制）进度控制（3 3）质量控制）质量控制（4 4）安全管理）

10、安全管理（5 5）合同管理）合同管理（6 6）信息管理）信息管理（7 7）组织协调）组织协调2021/9/1815第二章 投资（成本）控制 内容提要：内容提要：内容提要：内容提要：第一节第一节 房地产总投资的组成房地产总投资的组成 第二节第二节 开发成本控制开发成本控制 第三节第三节 期间费用控制期间费用控制 第四节第四节 税金控制税金控制2021/9/1816第一节 房地产项目总投资的组成 长期以来，大多数房地产企业重视销售收长期以来，大多数房地产企业重视销售收入，轻视成本控制，但是降低成本、实现成本入，轻视成本控制，但是降低成本、实现成本目标控制和扩大销售收入一样，也是房地产商目标控制和扩

11、大销售收入一样，也是房地产商获得经营利润，体现经营成果的一个重要途径。获得经营利润，体现经营成果的一个重要途径。房地产成本是指一定时期内为生产和销售房地产成本是指一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各项耗费，主要由房地产开发产品而花费的各项耗费，主要由开开发成本发成本、期间费用期间费用、税金税金三大块组成。三大块组成。2021/9/1817第二节 开发成本控制1 1、开发前期的成本控制、开发前期的成本控制2 2、开发中期的成本控制、开发中期的成本控制3 3、开发后期的成本控制、开发后期的成本控制2021/9/18181、开发前期的成本控制（1 1）土地征用及拆迁补偿费控制土地征用及拆迁

12、补偿费控制 （2 2）前期工程费用控制）前期工程费用控制 （3 3）勘察、设计阶段成本控制）勘察、设计阶段成本控制 2021/9/1819（1）土地征用及拆迁补偿费控制n n土地征用及拆迁补偿费是指在房地产开发过程土地征用及拆迁补偿费是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用、拆迁地上地下中发生的征用土地的征地费用、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置、被拆迁者工作的安置及补偿费用。和安置、被拆迁者工作的安置及补偿费用。n n大家通常所说的土地出让金，这项费用占房地大家通常所说的土地出让金，这项费用占房地产开发成本的比例很高，一

13、般能到达产开发成本的比例很高，一般能到达40%40%。通。通过对这项成本进行有效控制可以大幅降低房地过对这项成本进行有效控制可以大幅降低房地产开发的总体成本。控制这项成本，最关键的产开发的总体成本。控制这项成本，最关键的是是选址决策选址决策。n n投资房地产的秘诀：第一是区域，第二是区域，投资房地产的秘诀：第一是区域，第二是区域，第三还是区域，合理控制楼面地价。第三还是区域，合理控制楼面地价。2021/9/1820（2）前期工程费用控制 n n 前期工程费是为规划、设计、项目可行前期工程费是为规划、设计、项目可行性研究，环境评估，节能评审，地震安全性评性研究，环境评估，节能评审，地震安全性评价

14、，水文地质勘察、测绘，临时水、电、路、价，水文地质勘察、测绘，临时水、电、路、场地平整等支出的费用。场地平整等支出的费用。n n 对这一阶段进行成本控制时要双管齐下对这一阶段进行成本控制时要双管齐下,一方面要对政府部门的收费政策与收费标准有一方面要对政府部门的收费政策与收费标准有一个较好的把握一个较好的把握,如果遇到房地产开发方面的如果遇到房地产开发方面的优惠政策优惠政策,要尽最大努力争取。另一方面严格要尽最大努力争取。另一方面严格控制对各服务机构支出的费用控制对各服务机构支出的费用,采取公开招标采取公开招标的方式的方式,将费用降低到最大程度。将费用降低到最大程度。n n 对对“三通一平三通一

15、平”工作也要采取公开招的方工作也要采取公开招的方式承包给专业施工团队式承包给专业施工团队,选择有经验的施工人选择有经验的施工人员员,降低费用。降低费用。2021/9/1821（3）勘察、设计阶段成本控制 n n建筑设计包括方案设计、初步设计、施工图设建筑设计包括方案设计、初步设计、施工图设计计,其设计费本身只占项目总成本的其设计费本身只占项目总成本的2%2%左右左右,但是这但是这2 2的费用对工程总投资的影响度占的费用对工程总投资的影响度占757595%95%。n n房地产企业在设计阶段成本控制的时候房地产企业在设计阶段成本控制的时候,可以可以从以下几个方面进行考虑：从以下几个方面进行考虑：n

16、 n1 1）优选工程设计单位；）优选工程设计单位；n n2 2）优化设计方案；）优化设计方案；n n3 3）推广标准化设计；）推广标准化设计；n n4 4）推行限额设计；）推行限额设计；n n5 5）严格审查初步设计概算和施工图图审；）严格审查初步设计概算和施工图图审；n n6 6）协调各专业设计如供电、景观与建筑设计）协调各专业设计如供电、景观与建筑设计的对接与交底。的对接与交底。2021/9/1822 在在建建筑筑设设计计过过程程中中,加加强强设设计计人人员员的的“成成本本控控制制意意识识”,”,杜杜绝绝设设计计人人员员为为了了迎迎合合建建设设单单位位“需需求求”,”,选选用用高高价价值值

17、的的原原材材料料,设设计计的的房房屋屋结结构构华华而而不不实实的的现现象象;实实行行动动态态管管理理模模式式,根根据据批批准准的的可可行行性性研研究究报报告告及及投投资资估估算算来来控控制制初初步步设设计计,而而后后依依据据批批准准的的初初步步设设计计总总概概算算控控制制施施工工图图设设计计,在在保保证证达达到到使使用用功功能能的的前前提提下下,再再进进行行分分配配的的投投资资额额度度设设计计;对对多多个个方方案案比比较较、论论证证,最最终终形形成成在在技技术术上上先先进进、经经济济上上合合理理的的最最佳方案佳方案 。2021/9/18232、开发中期的成本控制（1 1）招标阶段的成本控制）招

18、标阶段的成本控制 （2 2）施工阶段成本控制）施工阶段成本控制 （3 3）施工阶段成本控制）施工阶段成本控制措施2021/9/1824（1）招标阶段的成本控制 房房地地产产招招投投标标一一般般包包括括设设备备、材材料料采采购购招招投投标标，监监理理单单位位招招投投标标和和施施工工单单位位招招投投标标三三个个方方面面,通通过过招招投投标标,开开发发商商选选择择合合适适的的施施工工单单位位或或材材料料供供应应商商,对对项项目目投投资资乃乃至至质质量量、进进度度、成成本本的的控控制制都都有至关重要的作用。有至关重要的作用。公公开开招招投投标标是是房房地地产产开开发发中中一一种种常常用用的的方方式式,

19、既能体现公平竞争又能降低施工成本和缩短工期。既能体现公平竞争又能降低施工成本和缩短工期。2021/9/1825（2）施工阶段成本控制 房房地地产产施施工工阶阶段段是是将将开开发发企企业业及及工工程程设设计计意意图图最最终终实实现现并并形形成成工工程程实实体体的的阶阶段段,也也是是最最终终形形成成工工程程产产品品质质量量和和项项目目使使用用价价值值的的重重要要阶阶段段。据据有有关关资资料料分分析析这这一一阶阶段段对对工工程程造造价价的的影影响响程程度度可可达达5%10%5%10%。对对这这一一阶阶段段的的成成本本控控制制,不不仅仅要要加加强强合合同同管管理理,还还要要加加强强施施工工现现场场的的

20、管管理理,还还要要严严格格控控制制工工程变更程变更,把好建筑材料、设备的质量价格关。把好建筑材料、设备的质量价格关。2021/9/18261 1）组组织织措措施施，编编制制投投资资控控制制工工作作计计划划，实实行行项项目目经经理理责责任任制制，落落实实投投资资管管理理的的组组织织机机构构和和人人员员，建建立立奖奖惩惩激激励制度。励制度。2 2）技技术术措措施施，即即进进行行方方案案优优化化，提提出出多多个个不不同同的的技技术术方方案，进行技术经济分析，确定最佳的施工方案。案，进行技术经济分析，确定最佳的施工方案。3 3）经经济济措措施施，根根据据工工程程进进度度计计划划编编制制资资金金使使用用

21、计计划划，根根据据资资金金使使用用计计划划，在在施施工工中中严严格格控控制制各各项项开开支支。及及时时进进行行工工程程签签证证的的审审核核，事事中中控控制制及及时时发发现现潜潜在在的的问问题题，以主动控制为出发点，及时采取预防措施。以主动控制为出发点，及时采取预防措施。4 4）合合同同措措施施，选选择择合合适适的的合合同同结结构构，选选用用适适合合于于工工程程规规模模、性性质质和和特特点点的的合合同同结结构构模模式式。对对合合同同风风险险进进行行分分析析和和识识别别，采采取取必必要要的的风风险险对对策策。在在合合同同执执行行期期间间，密密切切关关注注对对方方合合同同的的执执行行情情况况，寻寻求

22、求合合同同索索赔赔的的机机会会；同同时时也也要要密密切切关关注注自自己己履履行行合合同同的的情情况况，以以防防被被对对方方索赔。索赔。（3）施工阶段成本控制措施2021/9/18273、开发后期的成本控制(1)(1)基础设施建设费控制基础设施建设费控制 (2)(2)公共配套设施建设费控制公共配套设施建设费控制2021/9/1828(1)基础设施建设费控制 基基础础设设施施建建设设费费,是是指指为为经经规规划划部部门门批批准准建建设设的的住住宅宅小小区区用用地地规规划划红红线线以以内内的的道道路路、供供水水、供供电电、供供气气、通通讯讯、照照明明、园园林林、绿绿化化、环环卫卫、排排污污、排排洪洪

23、等等工工程程发发生生的的费费用用。在在进进行行基基础础设设施施建建设设之之前前要要做做一一个个符符合合项项目目实实际际情情况况的的预预算算,采采用用招招标标的的方方式式确定各项基础设施的施工单位。确定各项基础设施的施工单位。2021/9/1829(2)公共配套设施建设费控制 公公共共配配套套设设施施建建设设费费,是是指指为为居居住住小小区区服服务务的的公公共共设设施施和和生生活活服服务务设设施施的的建建设设费费用用,进进行行配配套套设设施施建建设设时时,配配套套设设施施的的档档次次要要根根据据该该项项目目的的市市场场定定位位和和消消费费者者的的市市场场需需求求来来安安排排,还还要要密密切切关关

24、注注项项目目周周围围的的配配套套情情况况,近近距距离离雷雷同同的的配配套套设设施施尽尽量量不不予予安排。安排。2021/9/1830第三节 期间费用控制1 1、管理费用的控制、管理费用的控制 2 2、财务费用的控制、财务费用的控制3 3、销售费用的控制、销售费用的控制2021/9/18311、管理费用控制 管管理理费费用用是是房房地地产产开开发发公公司司的的行行政政管管理理部部门门为为组组织织、管管理理开开发发房房地地产产开开发发经经营营活活动动而而发发生生的的各各项项费费用用。进进行行管管理理费费用用控控制制时时,要要制制定定一一套套完完善善合合理理的的管管理理费费用用预预算算考考核核体体系

25、系。制制定定预预算算考考核核体体系系时时,可可充充分分参参考考往往年年管管理理费费用用的的支支出出情情况况,并并结结合合单单位位新新一一年年的的整整体体发发展展计计划划,考考虑虑增增加加一一些些可可变变的的因因素素,把把预预计计的管理费用支出分配、落实到部门。的管理费用支出分配、落实到部门。2021/9/18322、财务费用控制 财财务务费费用用是是指指房房地地产产开开发发企企业业为为筹筹集集资资金金发发生生的的各各项项费费用用,包包括括利利息息净净支支出出和和金金融融机机构构手手续续费费等等。房房地地产产开开发发周周期期长长,需需求求的的资资金金数数额额较较大大,必必须须借借助助多种融资渠道

26、筹集资金来满足自身开发的需要。多种融资渠道筹集资金来满足自身开发的需要。房房地地产产财财务务费费用用控控制制的的措措施施包包括括：在在贷贷款款形形成成过过程程中中灵灵活活采采用用长长贷贷、短短贷贷相相结结合合的的融融资资方方式式；在在贷贷款款支支付付时时采采用用零零存存款款和和“资资金金不不落落地地”的的管管理理模模式式;充充分分运运用用生生产产经经营营活活动动产产生生的的资资金金沉沉淀淀;启启用用买买方方付付息息银银行行承承兑兑汇汇票票支支付付方方式式;利利用用短短期期融融资资券券方方式式降低贷款利率。降低贷款利率。2021/9/18333、销售费用控制 和和其其他他行行业业相相比比,房房地

27、地产产行行业业的的销销售售费费用用在在整整个个期期间间费费用用中中占占有有的的比比重重很很高高。房房地地产产销销售售要要想想获获得得大大的的利利润润,除除了了在在好好的的时时机机有有一一个个好好的的销销售售价价格格以以外外,销销售售费费用用的的控控制制也也是是我我们们不不得得不不考考虑虑的的问问题题。销销售售费用的控制从四个方面入手费用的控制从四个方面入手:（1 1）销售流程的优化）销售流程的优化（2 2）营销组织框架的构建）营销组织框架的构建（3 3）销售道具及物料的合理使用）销售道具及物料的合理使用（4 4）营销推广工作的开展）营销推广工作的开展2021/9/1834第四节 税金的控制 房

28、地产行业涉及的税种较多、税负率偏高。目前房房地产行业涉及的税种较多、税负率偏高。目前房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项地产开发环节征收的各类税费高达一百多项,税费成本加税费成本加起来要占到房价的起来要占到房价的30%40%30%40%。在这种严峻的形势下合理。在这种严峻的形势下合理避税显得尤为重要。避税显得尤为重要。对税金控制时对税金控制时,一方面一方面,要注意对各地税务机关规定的要注意对各地税务机关规定的不同的税收政策充分掌握不同的税收政策充分掌握,采用时间差异、地域差异、政采用时间差异、地域差异、政策差异的方式进行税务筹划。如果有条件还可以策差异的方式进行税务筹划。如果有条件还可以,

29、还可以还可以聘请税务师事务所进行纳税筹划的指导。另一方面聘请税务师事务所进行纳税筹划的指导。另一方面,房地房地产售价高产售价高,缴纳的税金也会高缴纳的税金也会高,因此在当前的税收环境下因此在当前的税收环境下,不能盲目地追求高售价。确定价格时要在考虑税收政策不能盲目地追求高售价。确定价格时要在考虑税收政策下下,认真计算和比较认真计算和比较,以便正确处理好销售价格和税收之以便正确处理好销售价格和税收之间的关系间的关系,从而使最终收益最大化。从而使最终收益最大化。2021/9/1835第五节 结论 房地产成本控制是一项技术性专业性很强房地产成本控制是一项技术性专业性很强的工作的工作,采取正确的成本控

30、制的方法等于成功采取正确的成本控制的方法等于成功的一半。由于成本形成于生产全过程的一半。由于成本形成于生产全过程,贯穿于贯穿于投资项目决策、项目设计、招标投标和施工各投资项目决策、项目设计、招标投标和施工各个阶段。因此个阶段。因此,要把目标成本层层分解到各个要把目标成本层层分解到各个阶段阶段,各个部门、甚至各项费用上进行综合控各个部门、甚至各项费用上进行综合控制。制。2021/9/1836第三章 进度控制 内容提要：第一节 进度控制的概念 第二节 影响进度的原因 第三节 进度控制的措施2021/9/1837第一节 进度控制的概念 工工程程进进度度控控制制是是指指在在项项目目的的工工程程建建设设

31、过过程程中中实实施施经经审审核核批批准准的的工工程程进进度度计计划划，采采用用适适当当的的方方法法定定期期跟跟踪踪、检检查查工工程程实实际际进进度度状状况况，与与计计划划进进度度对对照照、比比较较找找出出两两者者之之间间的的偏偏差差，并并对对产产生生偏偏差差的的各各种种因因素素及及影影响响工工程程目目标标的的程程度度进进行行分分析析与与评评估估，并并组组织织、指指导导、协协调调施施工工方方及及相相关关单单位位及及时时采采取取有有效效措措施施调调整整工工程程进进度度计计划划。在在工工程程进进度度计计划划执执行行中中不不断断循循环环往往复复，直直至至按按设设定定的的工工期期目目标标竣竣工工，按按合

32、合同同约约定定的的工工期期如如期期完完成成项项目目，或或在在保保证证工工程程质质量量和和不增加工程造价的条件下提前完成。不增加工程造价的条件下提前完成。2021/9/1838 工程进度控制是工程项目建设中与质量和工程进度控制是工程项目建设中与质量和投资并列的三大控制目标之一，其三者之间的投资并列的三大控制目标之一，其三者之间的关系是相互影响和相互制约的。在一般情况下，关系是相互影响和相互制约的。在一般情况下，加快进度、缩短工期需要增加投资（在合理科加快进度、缩短工期需要增加投资（在合理科学施工组织的前提下，投资将不增加或少增加）学施工组织的前提下，投资将不增加或少增加）。但提前竣工为开发商提前

33、获取预期收益创造。但提前竣工为开发商提前获取预期收益创造了可能性。工程进度的加快有可能影响工程的了可能性。工程进度的加快有可能影响工程的质量，而对质量标准的严格控制极有可能影响质量，而对质量标准的严格控制极有可能影响工程进度。如有严谨、周密的质量保证措施，工程进度。如有严谨、周密的质量保证措施，既严格控制而不致返工，又会保证建设进度，既严格控制而不致返工，又会保证建设进度，也保证了工程质量标准及投资费用的有效控制。也保证了工程质量标准及投资费用的有效控制。2021/9/1839第二节 影响进度的原因 影影响响工工程程进进度度的的原原因因有有许许多多，可可以以概概括括为为五方面的原因：五方面的原

34、因：1 1、业主方的原因、业主方的原因2 2、设计方的原因、设计方的原因3 3、施工方的原因、施工方的原因4 4、材料设备供应方的原因、材料设备供应方的原因5 5、其他方的原因、其他方的原因2021/9/18401、业主方的原因 资金投资不足资金投资不足,并不能及时到位并不能及时到位;图纸未及图纸未及时到位时到位;提供的控制性坐标点、高程点资料不提供的控制性坐标点、高程点资料不准确或错误；临时供水、供电工程相关手续办准确或错误；临时供水、供电工程相关手续办理和实施不及时，供应量不足；甲供材及设备理和实施不及时，供应量不足；甲供材及设备未及时到施工现场；应确定事项未及时确定；未及时到施工现场；应

35、确定事项未及时确定；施工过程中的局部方案调整；场地拆迁不彻底施工过程中的局部方案调整；场地拆迁不彻底等。等。2021/9/18412、设计方的原因 未及时向业主提交满足进度计划的设计文未及时向业主提交满足进度计划的设计文件；现场施工与设计图纸有矛盾需修改；现场件；现场施工与设计图纸有矛盾需修改；现场发现配套专业设计与土建设计有矛盾；变更设发现配套专业设计与土建设计有矛盾；变更设计较多。计较多。2021/9/18423、施工方的原因 施工方项目经理部配置的管理人员不能满施工方项目经理部配置的管理人员不能满足施工需要，管理水平低、经验不足，致使工足施工需要，管理水平低、经验不足，致使工程组织混乱不

36、能按预定进度计划完成；施工人程组织混乱不能按预定进度计划完成；施工人员资质、资格、经验、水平及人数不能满足施员资质、资格、经验、水平及人数不能满足施工需要；施工组织设计不合理、施工进度计划工需要；施工组织设计不合理、施工进度计划不合理、采用施工方案不得当；施工工序安排不合理、采用施工方案不得当；施工工序安排不合理，不能解决工序之间在时间上的先后和不合理，不能解决工序之间在时间上的先后和搭接问题，以达到保证质量，充分利用空间、搭接问题，以达到保证质量，充分利用空间、争取时间，实现合理安排工期的目的；施工用争取时间，实现合理安排工期的目的；施工用机械设备配置不合理不能满足施工需要；总包机械设备配置

37、不合理不能满足施工需要；总包方与分包方、材料供应商及其它协作单位关系方与分包方、材料供应商及其它协作单位关系不协调；资金调用失控，出现资金短缺现象。不协调；资金调用失控，出现资金短缺现象。2021/9/18434、材料设备供应方的原因 原材料、配套零部件供应不能满足生产需原材料、配套零部件供应不能满足生产需要；生产设备维护、使用不当出现故障无法正要；生产设备维护、使用不当出现故障无法正常生产；运输方式及运力不能满足需要；生产常生产；运输方式及运力不能满足需要；生产产品的型号、参数、数量错误或与样品不符、产品的型号、参数、数量错误或与样品不符、与合同不符；生产产品的质量不合格。与合同不符；生产产

38、品的质量不合格。5、其他方的原因 与工程有关的市政、规划、消防、电力、与工程有关的市政、规划、消防、电力、自来水公司、电信等部门没有及时协调而影响自来水公司、电信等部门没有及时协调而影响等。等。2021/9/1844第三节 进度控制的措施 1 1、做好施工前的准备工作、做好施工前的准备工作2 2、设计方的服务必须到位、设计方的服务必须到位3 3、重点控制施工方的进度计划的实现、重点控制施工方的进度计划的实现4 4、委托信誉高、产品质量好的材料商、委托信誉高、产品质量好的材料商5 5、做好各部门之间的协调工作、做好各部门之间的协调工作2021/9/18451、做好施工前的准备工作 做好施工前的准

39、备工作，是搞好工程建设做好施工前的准备工作，是搞好工程建设进度控制工作的最基本的条件。工程建设的业进度控制工作的最基本的条件。工程建设的业主方做好了施工现场的主方做好了施工现场的“三通一平三通一平”、施工图、施工图纸审查、施工方及监理方的确定、与开工相关纸审查、施工方及监理方的确定、与开工相关手续的办理，为工程建设进度控制奠定了坚实手续的办理，为工程建设进度控制奠定了坚实的基础。的基础。2021/9/18462、设计方的服务必须到位 工程施工过程中设计变更是难免的。但设工程施工过程中设计变更是难免的。但设计变更的及时性，设计方的服务必须到位。业计变更的及时性，设计方的服务必须到位。业主方可通过

40、合同约定进行制约，以保证工程的主方可通过合同约定进行制约，以保证工程的顺利进展，减少不必要的工期损失顺利进展，减少不必要的工期损失。2021/9/18473、重点控制施工方的进度计划的实现 进度计划是在工程项目实施前围绕如何实现进度计划是在工程项目实施前围绕如何实现进度目标所作的统筹安排。进度计划既是进度目进度目标所作的统筹安排。进度计划既是进度目标的分解和落实，也是进度动态控制的依据，因标的分解和落实，也是进度动态控制的依据，因此，进度计划合理与否直接关系到进度能否得到此，进度计划合理与否直接关系到进度能否得到有效控制。应主要控制如下方面：有效控制。应主要控制如下方面：（1 1）进度计划是否

41、满足合同及业主主要时间节点的）进度计划是否满足合同及业主主要时间节点的要求要求 。（2 2）进度计划是否与施工方案一致。）进度计划是否与施工方案一致。（3 3）资源计划能否保证进度计划的需要。）资源计划能否保证进度计划的需要。（4 4）进度保证措施是否合理。）进度保证措施是否合理。2021/9/1848（1 1）进度计划是否满足合同及业主主要时间节）进度计划是否满足合同及业主主要时间节点的要求。施工方的进度计划首先必须满足合点的要求。施工方的进度计划首先必须满足合同工期的要求，同时还必须符合业主控制性进同工期的要求，同时还必须符合业主控制性进度计划中一些关键时间节点的要求。度计划中一些关键时间

42、节点的要求。（2 2）进度计划是否与施工方案一致。施工方案）进度计划是否与施工方案一致。施工方案中的施工部署、施工方法、施工工艺中的施工部署、施工方法、施工工艺 、施工机、施工机械以及施工组织方式直接影响进度计划安排，械以及施工组织方式直接影响进度计划安排，因此在审查施工进度计划时必须检查施工进度因此在审查施工进度计划时必须检查施工进度计划是否与施工方案一致。计划是否与施工方案一致。2021/9/1849（3 3）资源计划能否保证进度计划的需要。在报）资源计划能否保证进度计划的需要。在报审进度计划时，要求承包商提供各工种劳动力、审进度计划时，要求承包商提供各工种劳动力、施工机具、材料（尤其是周

43、转材料）主要资源施工机具、材料（尤其是周转材料）主要资源计划作为附件，资源计划是否与进度计划相符，计划作为附件，资源计划是否与进度计划相符，来评价进度计划的可实施性，如资源计划不能来评价进度计划的可实施性，如资源计划不能满足进度计划的要求，应要求施工方调整资源满足进度计划的要求，应要求施工方调整资源计划或进度计划，进度计划一旦被批准，资源计划或进度计划，进度计划一旦被批准，资源计划也作为进度控制的依据。计划也作为进度控制的依据。（4 4）进度保证措施是否合理。进度计划一旦被）进度保证措施是否合理。进度计划一旦被批准，进度保证措施也将作为进度控制的依据。批准，进度保证措施也将作为进度控制的依据。

44、如果在施工过程中施工方没有采取这些措施而如果在施工过程中施工方没有采取这些措施而导致工期延期，一般业主方委托的监理工程师导致工期延期，一般业主方委托的监理工程师不能同意工期延期申请。不能同意工期延期申请。2021/9/18504、委托信誉高、产品质量好的材料商 信誉高、产品质量好的材料商能够按照合信誉高、产品质量好的材料商能够按照合同约定，保质按期把材料或设备运到施工现场，同约定，保质按期把材料或设备运到施工现场，是工程建设进度控制的保障。是工程建设进度控制的保障。5、做好各部门之间的协调工作 每个部门都有可能影响到工程进展，造成每个部门都有可能影响到工程进展，造成工期损失。协调好各部门的关系

45、可使工程建设工期损失。协调好各部门的关系可使工程建设进度控制处于动态控制之中。进度控制处于动态控制之中。2021/9/1851第四章 质量控制 内容提要：内容提要：内容提要：内容提要：第一节第一节 影响质量控制的因素影响质量控制的因素 第二节第二节 人员因素人员因素第三节第三节 材料因素材料因素第四节第四节 机械设备机械设备第五节第五节 方法因素方法因素第六节第六节 环境因素环境因素第七节第七节 质量管理的三全管理、基本理论及控制原理质量管理的三全管理、基本理论及控制原理第八节第八节 结语结语2021/9/1852第一节 影响质量控制的因素 随着我国经济体制改革的发展，房地产业随着我国经济体制

46、改革的发展，房地产业正向着市场化、规范化、规模化、方向发展。正向着市场化、规范化、规模化、方向发展。房地产质量具有综合性，涵盖工程质量、产品房地产质量具有综合性，涵盖工程质量、产品质量、区位质量、社区质量、环境质量、服务质量、区位质量、社区质量、环境质量、服务质量等方面，具体在施工阶段着重是工程质量质量等方面，具体在施工阶段着重是工程质量的控制。由于房地产产品的造价高、寿命期较的控制。由于房地产产品的造价高、寿命期较长，工程的质量直接关系到房地产企业的经济长，工程的质量直接关系到房地产企业的经济效益和业主的利益，也事关公共利益和社会稳效益和业主的利益，也事关公共利益和社会稳定安全，因此加强房地

47、产企业产品的质量控制，定安全，因此加强房地产企业产品的质量控制，提高工程质量具体重要而深远的意义。提高工程质量具体重要而深远的意义。影响质量控制的因素主要有影响质量控制的因素主要有“4M1E”“4M1E”即通即通常所说的常所说的“人员、材料、机械、方法和环境人员、材料、机械、方法和环境”等五方面。对这五方面因素严格控制，是保证等五方面。对这五方面因素严格控制，是保证工程质量的关键。工程质量的关键。2021/9/1853第二节 人员因素 人员因素主要指领导者的素质，操作人员的理论、技术水平、人员因素主要指领导者的素质，操作人员的理论、技术水平、生理缺陷、粗心大意、违纪违章等。施工时首先要考虑到对

48、人员生理缺陷、粗心大意、违纪违章等。施工时首先要考虑到对人员因素的控制，因为人是施工过程的主体，工程质量的形成受到所因素的控制，因为人是施工过程的主体，工程质量的形成受到所有参加工程项目施工的工程技术干部、操作人员、服务人员共同有参加工程项目施工的工程技术干部、操作人员、服务人员共同作用，他们是形成工程质量的主要因素。首先，应提高他们的质作用，他们是形成工程质量的主要因素。首先，应提高他们的质量意识。施工人员应当树立五大观念即量意识。施工人员应当树立五大观念即质量第一质量第一的观念、的观念、预控为预控为主主的观念、的观念、为用户服务为用户服务的观念、的观念、用数据说话用数据说话的观念以及的观念

49、以及社会效益社会效益、企业效益企业效益 （质量、成本、工期相结合）、（质量、成本、工期相结合）、综合效益综合效益观念；其次，观念；其次，是人员素质，领导层、技术人员素质高，决策能力就强，就有较是人员素质，领导层、技术人员素质高，决策能力就强，就有较强的质量规划、目标管理、施工组织和技术指导、质量检查的能强的质量规划、目标管理、施工组织和技术指导、质量检查的能力力;管理制度完善，技术措施得力，工程质量就高。操作人员应管理制度完善，技术措施得力，工程质量就高。操作人员应有精湛的技术技能、一丝不苟的工作作风，严格执行质量标准和有精湛的技术技能、一丝不苟的工作作风，严格执行质量标准和操作规程的法制观念

50、操作规程的法制观念;服务人员应做好技术和生活服务，以出色服务人员应做好技术和生活服务，以出色的工作质量，间接地保证工程质量。提高人员素质，可以依靠质的工作质量，间接地保证工程质量。提高人员素质，可以依靠质量教育、精神和物质激励的有机结合，也可以靠培训和优选，进量教育、精神和物质激励的有机结合，也可以靠培训和优选，进行岗位技术练兵。行岗位技术练兵。2021/9/1854第三节 材料因素 材料（包括原材料、成品、半成品、构配材料（包括原材料、成品、半成品、构配件）是工程施工的物质条件，材料质量是工程件）是工程施工的物质条件，材料质量是工程质量的基础，材料质量不符合要求，工程质量质量的基础，材料质量