第10章房地产产权产籍管理.ppt

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1、房地产产权产籍管理李永乐2021/9/181房地产产权产籍管理房地产产权产籍管理房地产权权属登记房地产权权属登记房地产产权管理：产权房地产产权管理：产权&产籍产籍房地产调查房地产调查2021/9/182黄岩岛和佳和佳2021/9/183房地产产权管理房地产产权管理2021/9/184 房地产产权管理房地产产权管理 是指国家通过县级以上地方人民政府设置的房地产行政管理机关及房地产产权产籍管理职能机构，依据国家法律和政策，通过审核确认所辖区域范围内的房地产产权归属关系，实施保障房地产权利人合法权益的行政行为。2021/9/185 房产产权产籍的概念房产产权产籍的概念房屋产权的概念房屋产权的概念：房

2、屋产权是指房屋的所有权。即房屋所有者对房屋产权是指房屋的所有权。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。产权的魅力产权的魅力房地产产权产籍管理的核心内容房地产产权产籍管理的核心内容保护房地产交易的重要保障保护房地产交易的重要保障发展房地产市场经济的必要手段发展房地产市场经济的必要手段和国家措施和国家措施p产权与经济产权与经济p小产权小产权房房p产权与价格产权与价格2021/9/186 房产产权产籍的概念房产产权产籍的概念房产产籍房产产籍的概念的概念：产产籍籍的的产产指指财财产产。籍籍有有两两个个含含义义：一一是是簿簿册册；二二是是指指一

3、一种种隶隶属属关关系系。房房地地产产产产籍籍就就是是记记载载房房地地产产权权属属关关系系和和历历史史情情况况的的各各种种房房地地产产权权属属档档案及簿册资料。案及簿册资料。书籍、典籍书籍、典籍国籍、学籍国籍、学籍祖籍、籍贯祖籍、籍贯两权一致两权一致属地管理属地管理产籍管理原则产籍管理原则地地籍籍税收税收2021/9/187v房屋产籍资料反映了房地产的权属、坐落、位置、房屋产籍资料反映了房地产的权属、坐落、位置、用地面积、房地权界、房屋建筑面积；结构、层数、用地面积、房地权界、房屋建筑面积；结构、层数、建筑时间、权源、用途、有无设定他项权利等基本建筑时间、权源、用途、有无设定他项权利等基本状况。

4、状况。城镇房地产管理的基础性资料城镇房地产管理的基础性资料进行城市规划建设、房地产管理的进行城市规划建设、房地产管理的基础基础处理房地产民事纠纷的依据处理房地产民事纠纷的依据保护产权人合法权益的依据保护产权人合法权益的依据制定国民经济计划、城市规划、房制定国民经济计划、城市规划、房产税改革提供基础资料产税改革提供基础资料摸清家底、基础管理摸清家底、基础管理2021/9/188产籍资料包括：产籍资料包括：(一一)权利人提交的文件；权利人提交的文件；(二二)房产测绘成果；房产测绘成果；(三三)房屋权属登记的房屋权属登记的图、卡、册、档图、卡、册、档；(四四)其他登记材料。其他登记材料。房地产产权档

5、案-各种证产权证件、证明、文件、历史资料房地产卡片-一张卡产权人状况、房屋状况、土地使用状况房地产登记簿册-三簿册收件登记簿、发证记录簿、房屋总册房地产地籍平面图-三张图分幅平面图、分户单丘平面图、分层分间平面图房地产产籍的主要内容房地产产籍的主要内容2021/9/189房产平面图分为房产房产平面图分为房产分幅平面图分幅平面图(简称简称分分幅图幅图)；房产；房产分丘平面图分丘平面图(简称分丘图简称分丘图)；房产；房产分户平面图分户平面图(简称分户图简称分户图)。房产平面图房产平面图是房地产产权产籍管理、核是房地产产权产籍管理、核发房权证、房地产开发、房地产权属单位等发房权证、房地产开发、房地产

6、权属单位等必不可少的资料；必不可少的资料；其其内容内容也为房地产税费也为房地产税费的征收、城镇规划等提供依据，房产平面图的征收、城镇规划等提供依据，房产平面图表述的内容关系到国家、房地产权属单位、表述的内容关系到国家、房地产权属单位、开发商和个人的切身利益。开发商和个人的切身利益。2021/9/1810v房产分幅图、分丘图、分户图因房产分幅图、分丘图、分户图因图上所反映的内容各图上所反映的内容各有侧重有侧重。因此，房产分幅图、分丘图、分户图所起的。因此，房产分幅图、分丘图、分户图所起的作作用也各不相同用也各不相同。v房产分幅图房产分幅图：全面反映房屋及其用地的位置和权属等：全面反映房屋及其用地

7、的位置和权属等状况的基本图，是测绘状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料分丘图和分户图的基础资料。房房产分丘图是房产分幅图的局部图产分丘图是房产分幅图的局部图。v房产分户图房产分户图是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，房产分户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，房产分户图以产权登记户为单位绘制。图以产权登记户为单位绘制。2021/9/1811 房地产产房地产产籍籍管理的主要内容管理的主要内容 整理整理整理、装订和归档权属登记、产权变更、产籍资料 变更变更按程序和规范进行权属内容的实际变化 统计统计 使用使用汇

8、总&反映成果权属登记、内容和数据的汇总计算满足工作及研究需要产权市场处、城市建设规划部门科研单位 收集收集不变+三变日常变更、数量增减、公房&私房产籍资料产籍资料2021/9/1812中华人民共和国建设部中华人民共和国建设部2006年年10月月8日印发关于日印发关于房房屋权属登记信息查询暂行办法屋权属登记信息查询暂行办法（于2007年1月1日生效）2008年年5月月6日住房和城乡建设部关于印发日住房和城乡建设部关于印发房屋登房屋登记簿管理试行办法记簿管理试行办法的通知的通知，制定了制定了房屋登记簿房屋登记簿管理试行办法管理试行办法。中华人民共和国建设部令第中华人民共和国建设部令第168号号房屋

9、登记办法房屋登记办法（2008年7月1日起施行）如何收集，如何变更呢？如何收集，如何变更呢？2021/9/1813 属性属性存储形式存储形式图形信息图形信息：地理位置、形状：地理位置、形状房产分幅图、分丘图、分层分户平面图房产分幅图、分丘图、分层分户平面图属性信息：属性信息：权利人与房屋权属关系权利人与房屋权属关系产权人状况、共有人状况、原始资料产权人状况、共有人状况、原始资料产籍资料的分类产籍资料的分类文本资料文本资料：表格：表格图形资料图形资料：产籍图、分层分户图等：产籍图、分层分户图等图象资料图象资料：照片、航片：照片、航片多媒体资料多媒体资料：声像资料、缩微胶片：声像资料、缩微胶片20

10、21/9/1814 房产产房产产权权管理主要内容管理主要内容 国家房地产管理机关依照宪法确定的原则国家房地产管理机关依照宪法确定的原则区别区别房地产的性质、类别，房地产的性质、类别，制定制定政策法规，审查产权；政策法规，审查产权；确认产权，核确认产权，核发发产权产权证证件；件；对房地产纠纷进行对房地产纠纷进行仲裁仲裁调处；调处；制裁制裁妨碍产权人对其房产的合法占有、使用、收益和处分的妨碍产权人对其房产的合法占有、使用、收益和处分的侵犯行为侵犯行为，监督产权的合法行使；，监督产权的合法行使；结合产籍管理进行资料整理，为国家建设结合产籍管理进行资料整理，为国家建设提供提供所需要的统计所需要的统计资

11、料和产权资料和产权资料资料2021/9/1815 权益权益基础基础保护房地产权利人的合法保护房地产权利人的合法权益权益房屋所有权房屋所有权土地使用权土地使用权租赁抵押权租赁抵押权继承赠与权继承赠与权房地产产权管理的目的和意义房地产产权管理的目的和意义进行房地产管理工作的坚实进行房地产管理工作的坚实基础基础交易活动的需要交易活动的需要开发和住宅建设的需要开发和住宅建设的需要房地产服务的需要房地产服务的需要依据依据为城市规划和建设提供科学为城市规划和建设提供科学依据依据规划的基础规划的基础建设的依据建设的依据2021/9/1816房地产权权属登记房地产权权属登记争创房地产交易与权属登记规范化管理争

12、创房地产交易与权属登记规范化管理2021/9/1817 房地产权权属登记房地产权权属登记 国家依照法律规定对土地所有权、土地使用权和房屋公有权以及房地产他项权利进行注册的一种制度。公信力公信力-政府声誉政府声誉-可靠性可靠性赵树理赵树理小二黑结婚小二黑结婚：“人家说只要男女本人愿意，就能到区上登记。人家说只要男女本人愿意，就能到区上登记。”2021/9/1818 房地产权属登记的类型房地产权属登记的类型登记机关对登记申请采取登记机关对登记申请采取形式审查主义；形式审查主义；登记只登记只具有公示力而无公信力具有公示力而无公信力；登记机关对登记申请采取登记机关对登记申请采取实质审查主义；实质审查主

13、义；登记登记具有公信力具有公信力，在法律上有绝对的效力。，在法律上有绝对的效力。2 2、产权登记制、产权登记制1 1、契据登记制、契据登记制法国式法国式(1)(1)权利登记制（德国式）权利登记制（德国式）对抗要件主义对抗要件主义当事人签约即生效当事人签约即生效登记：对抗第三人登记：对抗第三人成立要件主义成立要件主义履行登记手续才成立履行登记手续才成立登记：权利成立登记：权利成立2021/9/1819 房地产权属登记的类型房地产权属登记的类型(2)(2)托伦斯登记制度托伦斯登记制度澳大利亚式澳大利亚式房地产权利一经登记便房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力具有绝对的法律效力；已登记权利已登记权

14、利如发生转移如发生转移，必须在登记簿上加以，必须在登记簿上加以记载记载；登记采取登记采取强制登记强制登记制度；制度；登记簿为两份，登记簿为两份，权利人权利人副本副本登记机关登记机关正本正本（正副本内容必须完全一致）（正副本内容必须完全一致）2021/9/1820 我国的房地产权属登记制度的特点我国的房地产权属登记制度的特点1 1、由不同登记机关分别登记、由不同登记机关分别登记土地管理机关土地管理机关土地使用权登记土地使用权登记房地产管理机关房地产管理机关房屋所有权登记房屋所有权登记3 3、采取实质性审查采取实质性审查2 2、为房地产权利动态登记、为房地产权利动态登记4 4、具有公信力具有公信力

15、5 5、实行强制登记制度、实行强制登记制度6 6、颁发权利证书、颁发权利证书城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的人的人(自然人及法人自然人及法人)都要进行权属登记。都要进行权属登记。产权登记制产权登记制城乡结合部城乡结合部2021/9/1821登记程序登记程序1.1.申申请请人人向向房房屋屋所所在在地地的的登登记记机机关关提提出出书书面面申申请请，填写统一的登记申请表，提交有关证件。填写统一的登记申请表，提交有关证件。2.2.登记机关对受理的申请进行登记机关对受理的申请进行权属审核权属审核。3.3.对对可可能能有有争争议议的

16、的申申请请，采采用用布布告告、报报纸纸等等形形式式公公开开征询异议，以便征询异议，以便确认产权确认产权。4.对产权来源清楚、证件齐全、手续完备、符合法规对产权来源清楚、证件齐全、手续完备、符合法规政策、没有矛盾纠纷的申请登记进行最后的确认批准，政策、没有矛盾纠纷的申请登记进行最后的确认批准，将将房屋权属证书房屋权属证书颁发给房屋权利申请人。颁发给房屋权利申请人。2021/9/1822 产权产籍登记发证制度产权产籍登记发证制度一、在房、地分管体制下一、在房、地分管体制下颁发土地使用权证书颁发土地使用权证书房地产所有权证书房地产所有权证书取得土地使用权取得土地使用权申请登记申请登记向县级以上土向县

17、级以上土地管理部门地管理部门核实核实县级以上土地县级以上土地管理部门管理部门同级人民政府同级人民政府申请登记申请登记向县级以上房向县级以上房产管理部门产管理部门核实核实县级以上房产县级以上房产管理部门管理部门县级以上房产县级以上房产管理部门管理部门2021/9/1823房地产转让或变更房地产转让或变更更换更换(改改)土地使用权证书土地使用权证书变更房地产所有权证书变更房地产所有权证书申请变更登记申请变更登记申请土地使用权变更登记申请土地使用权变更登记房产管理部门房产管理部门核实核实土地管理部门土地管理部门同级人民政府同级人民政府房产管理部门房产管理部门土地管理部门土地管理部门2021/9/18

18、24在房、地统管体制下在房、地统管体制下广州、北京、上海、重庆等广州、北京、上海、重庆等目前有四种模式目前有四种模式(1)(1)按土地的行政管理与经营管理划分权限的管理模式按土地的行政管理与经营管理划分权限的管理模式土地管理部门负责城乡地籍、地政管理和土地的出让、土地管理部门负责城乡地籍、地政管理和土地的出让、权属登记管理；权属登记管理；土地使用权证土地使用权证房地产管理部门负责土地的开发利用、房地产转让、出房地产管理部门负责土地的开发利用、房地产转让、出租、抵押和房屋所有权的登记发证管理。租、抵押和房屋所有权的登记发证管理。房屋所有权证房屋所有权证两家各发一个证两家各发一个证(2)(2)按土

19、地出让前后划分权限的管理模式按土地出让前后划分权限的管理模式土地管理部门负责土地出让和出让前的工作；土地管理部门负责土地出让和出让前的工作；土地出让以后的一切管理工作由房地产管理部门负责。土地出让以后的一切管理工作由房地产管理部门负责。一家发两证一家发两证2021/9/1825(3)(3)按城、乡划分权限的管理模式按城、乡划分权限的管理模式城市范围内土地的出让、转让、出租、抵押以及土地使城市范围内土地的出让、转让、出租、抵押以及土地使用权和房屋所有权的登记发证管理工作均由市房地产管理局用权和房屋所有权的登记发证管理工作均由市房地产管理局负责；负责；农村地区的土地管理由土地局负责。农村地区的土地

20、管理由土地局负责。只发一个只发一个“房地产证房地产证”(4)(4)实行实行“房地合一房地合一”的管理模式的管理模式房地产管理局和市土地管理局合署办公，实行房地产管理局和市土地管理局合署办公，实行“一套人一套人马，两块牌子马，两块牌子”的体制。的体制。一家发两证一家发两证2021/9/1826 我国房屋权属登记的种类我国房屋权属登记的种类1 1、总登记（静态登记、基础性登记）、总登记（静态登记、基础性登记）进行总登记是因为没有建立完整的产籍或原有的产籍进行总登记是因为没有建立完整的产籍或原有的产籍因其他原因造成产籍散失、混乱，必须全面清理房屋产权、因其他原因造成产籍散失、混乱，必须全面清理房屋产

21、权、整理产籍，建立新的产权管理秩序。整理产籍，建立新的产权管理秩序。总登记应由总登记应由县级县级以上人民政府在规定的登记期限开始以上人民政府在规定的登记期限开始之前之前3030日日发布公告：发布公告：总登记的区域总登记的区域申请的期限申请的期限(注明起止日期注明起止日期)申请人应当提交的有关证件申请人应当提交的有关证件受理登记的地点受理登记的地点其他应当公告的事项其他应当公告的事项(如登记费用、不登记的责任）如登记费用、不登记的责任）2021/9/18272 2、土地使用权土地使用权初始登记初始登记以出让或划拨方式取得土地使用权的，权利人应申请办理土地以出让或划拨方式取得土地使用权的，权利人应

22、申请办理土地使用权初始登记。使用权初始登记。土地使用权初始登记，申请人应提交批准用地或土地使用合同土地使用权初始登记，申请人应提交批准用地或土地使用合同等证明文件。等证明文件。我国房屋权属登记的种类我国房屋权属登记的种类2021/9/18283 3、房屋所有权、房屋所有权初始登记初始登记新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。人原始取得所有权而进行的登记。新建房屋新建房屋权利人应向登记机关提交：建设用地规权利人应向登记机关提交：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土地使用权证书等证划许可证、建设工程规划许可证

23、及土地使用权证书等证明文件；明文件；（期限：房屋竣工三个月内）（期限：房屋竣工三个月内）集体土地转化为国有土地上的房屋集体土地转化为国有土地上的房屋用地证明等有用地证明等有关文件。关文件。（期限：事实发生之日起（期限：事实发生之日起3030日内）日内）房地产开发公司出售商品房应在销售前到登记机关办房地产开发公司出售商品房应在销售前到登记机关办理理备案登记手续备案登记手续。我国房屋权属登记的种类我国房屋权属登记的种类2021/9/18294 4、转移登记、转移登记房屋权利主体因买卖、赠与等原因发生转移而进行的登记。房屋权利主体因买卖、赠与等原因发生转移而进行的登记。申请转移登记，权利人应提交原房

24、地产权属证书以及申请转移登记，权利人应提交原房地产权属证书以及与房地产转移相关的合同、协议、证明等文件。与房地产转移相关的合同、协议、证明等文件。5 5、变更登记、变更登记房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。化而进行的登记。如权利人法定如权利人法定名称变更名称变更或者房地产或者房地产现状现状、用途变更用途变更、房屋房屋门牌号码的改变门牌号码的改变、路名的更改路名的更改、房屋的、房屋的翻、改建翻、改建或或扩扩建建、部分拆除部分拆除期限：事实发生之日起期限：事实发生之日起3030天内天内期限：事实发生之日起期限：事实发生之日起

25、3030天内天内 我国房屋权属登记的种类我国房屋权属登记的种类主体变更主体变更客体变更客体变更2021/9/18306 6、他项权利登记、他项权利登记设定抵押权、典权等他项权利而进行的登记。设定抵押权、典权等他项权利而进行的登记。以地上无房屋以地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程包括建筑物、构筑物及在建工程)的的国有土地作为抵押物的，应提交：国有土地作为抵押物的，应提交：国有土地使用权证国有土地使用权证，土地使用权出让土地使用权出让、抵押合同抵押合同及相及相关关协议协议和和证明文件证明文件；以房屋及其占用土地作为抵押物的，除应提交前款以房屋及其占用土地作为抵押物的，除应提交前款所列证明文件

26、外，还应提交所列证明文件外，还应提交房屋权属证书房屋权属证书。期限：事实发生之日起期限：事实发生之日起3030天内天内 我国房屋权属登记的种类我国房屋权属登记的种类2021/9/18317 7、注销登记、注销登记房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、它项权房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、它项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。利终止、权利主体灭失等而进行的登记。房屋灭失所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不房屋灭失所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在，需注销登记；复存在，需注销登记；土地使用权年限届满，未申请续期或虽申请续期而未土地使用权年限届满，未申请续期或虽申请

27、续期而未获批准的，获批准的，土地使用权由国家无偿收回，需注销登记土地使用权由国家无偿收回，需注销登记（7070年后房子归谁？年后房子归谁？商业商业4040年年）；它项权利终止（如抵押权终止），需注销登记。它项权利终止（如抵押权终止），需注销登记。期限：事实发生之日起期限：事实发生之日起3030天内天内 我国房屋权属登记的种类我国房屋权属登记的种类2021/9/1832登记登记发证发证的时限的时限初始登记：初始登记：3030天天转移登记：转移登记：3030天天变更登记：变更登记：3030天天他项权利登记：他项权利登记：3030天天注销登记：注销登记：1515天天2021/9/1833 几种特殊情

28、况下的权属登记几种特殊情况下的权属登记1 1、房改售房权属登记、房改售房权属登记(1)(1)职工以职工以成本价成本价购买的住房，产权归个人所有，经购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给登记核实后，发给房屋所有权证房屋所有权证。产别为。产别为“私产私产”注记：注记：“房改出售的成本价房，总价款：房改出售的成本价房，总价款：元元”。(2)(2)职工以职工以标准价标准价购买住房，拥有购买住房，拥有部分产权部分产权。发给。发给房房屋所有权证屋所有权证。产别为。产别为“私产私产(部分产权部分产权)”。注记：房改出售的标准价房，总价款：注记：房改出售的标准价房，总价款：元，售房元，售房单位单位，产

29、权比例为，产权比例为(个人个人)；(单位单位)。总价款总价款指实际售价指实际售价购得建筑面积购得建筑面积不是指按规定折扣后的实际付款额不是指按规定折扣后的实际付款额2021/9/1834 几种特殊情况下的权属登记几种特殊情况下的权属登记（3 3）数人出资购房并要求核发）数人出资购房并要求核发房屋共有权证房屋共有权证的，经登的，经登记核实后，可发给权利人记核实后，可发给权利人房屋共有权证房屋共有权证，并根据投资，并根据投资比例，比例，注记每人所占份额注记每人所占份额。（4 4）集资建房、合作建房、单位补贴房、解困房集资建房、合作建房、单位补贴房、解困房等，等，原则上应以建房时所订立的协议原则上应

30、以建房时所订立的协议(或合同或合同)中所规定的产权中所规定的产权划分条款为准。划分条款为准。产权划分条款订立不明确的，由当事人协商，补签协议产权划分条款订立不明确的，由当事人协商，补签协议予以明确，按补签协议划分产权。予以明确，按补签协议划分产权。以后，各类建房协议以后，各类建房协议(或合同或合同)凡涉及产权划分的，都应凡涉及产权划分的，都应明确规定房屋建成后的产权分配。明确规定房屋建成后的产权分配。共同共有共同共有vs按份共有按份共有2021/9/1835 几种特殊情况下的权属登记几种特殊情况下的权属登记2 2、直接代为登记、直接代为登记依法由依法由房地产行政主管部门代管房地产行政主管部门代

31、管的房屋、的房屋、无人主张权无人主张权利利的房屋以及法律、法规规定的其他情形，登记机关可的房屋以及法律、法规规定的其他情形，登记机关可依法直接代为登记。依法直接代为登记。不予颁发房屋所有权证不予颁发房屋所有权证3 3、商品房备案登记、商品房备案登记实质：房屋初始登记实质：房屋初始登记与一般的初始登记的区别：与一般的初始登记的区别：开发商办理登记手续后开发商办理登记手续后不立即颁发权属证书不立即颁发权属证书，而是将，而是将每一处的房屋状况分为若干个单位每一处的房屋状况分为若干个单位(如按套如按套)分别记录在案分别记录在案或输入计算机或输入计算机（备案）（备案）。然后允许购买商品房的。然后允许购买

32、商品房的客户客户凭购凭购房合同和发票房合同和发票直接办理直接办理房产交易和转移登记手续。房产交易和转移登记手续。2021/9/1836 几种特殊情况下的权属登记几种特殊情况下的权属登记4 4、分割出售房屋的登记、分割出售房屋的登记不得为不得为“一平方米单位一平方米单位”出售的房屋办理权属登记手续出售的房屋办理权属登记手续5 5、在建工程和房屋期权抵押登记、在建工程和房屋期权抵押登记在建工程在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。预售商品房抵押预售商品房

33、抵押 ，在房屋竣工交付使用时，对已办理预，在房屋竣工交付使用时，对已办理预售商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证时同时办理房售商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证时同时办理房屋抵押登记。屋抵押登记。最近-1994，有个别城市，以一个平方米单位产权（有的小至零点一平方米单位产权）的方式向社会出售整座房屋。这一做法意在集资，明显地违反了国务院关于集资问题的有关规定。以这种方式出售房屋，被集资方与集资方是一种债权关系，不是房地产的产权关系。2021/9/1837房地产调查2021/9/1838 房产调查的对象房产调查的对象构筑物构筑物构筑物构筑物主主要指道路、桥梁、堤坝、水闸等要指道路、桥梁、堤

34、坝、水闸等要指道路、桥梁、堤坝、水闸等要指道路、桥梁、堤坝、水闸等.建筑物建筑物建筑物建筑物主要主要指房屋指房屋指房屋指房屋。房产调查房产调查 房产登记之前，首要工作是房产调查。包括房屋调查房产登记之前，首要工作是房产调查。包括房屋调查和房屋用地调查。和房屋用地调查。获取获取获取获取建筑物建筑物建筑物建筑物、构筑物构筑物构筑物构筑物的权属、数量、位置、类型和质的权属、数量、位置、类型和质的权属、数量、位置、类型和质的权属、数量、位置、类型和质量等信息。量等信息。量等信息。量等信息。2021/9/1839 房产调查房屋用地的调查和测绘以丘为单位分户进行。房屋的调查和测绘以幢为单位分户进行。房产调

35、查最直接的对象是房屋。房屋依其主要功能可分为住宅和非住宅两大类。房屋调查:坐落、权属、房屋数量和用地面积。房屋用地调查:坐落位置、权属界线、权属人,利用状况等。房地产调查的目的是房地产调查的目的是：获取房地产各要素资料，通过确权审查、实获取房地产各要素资料，通过确权审查、实物定质定量，认定房地产权界及其归属，最终充实完善房地产物定质定量，认定房地产权界及其归属，最终充实完善房地产测绘测绘的各种资料，为房地产管理提供可靠并能直接服务的基础资料。的各种资料，为房地产管理提供可靠并能直接服务的基础资料。房产调查房产调查 2021/9/1840 丘的定义与丘的划分丘的定义与丘的划分1 1、丘的定义：、

36、丘的定义：丘丘是是指指地地表表上上一一块块有有界界空空间间的的地地块块。一一个个地地块块只只属属于于一一个个产产权权单单元元时时称称独独立立丘丘，一一个个地地块块属属于于几几个个产产权权单单元元时时称称组合丘组合丘。2 2、丘的划分、丘的划分 有有固固定定界界标标的的按按固固定定界界标标划划分分、没没有有固固定定界界标标的的按按自自然界线划分。然界线划分。2021/9/18413.3.丘号的编立方法丘号的编立方法丘号的编立：按市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘丘号的编立：按市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘五级编号。五级编号。市码、市辖区(县)代码采用GBT22601995中华人民共和

37、国行政区划代码规定的代码。房产区：是以行政建制的区、街（或镇、乡）的行政辖区，或者房地产管理部门划分的区域为基础划定。房产分区：根据实际情况和需要，可以街坊或主要街道围成的方块为基础将房产区再划分为若干房产分区。房产区码和房产分区码由当地人民政府和房地产管理部门统一编立，避免重号，保证编号的唯一性。没有划分房产分区时，相应的编码用“01”表示。丘号的编立：以房产分区为编号区，采用四位自然数字从0001至9999编列。2021/9/1842中华人民共和国行政区划代码中华人民共和国行政区划代码410000河南省410100郑州市410200开封市410300洛阳市410400平顶山市410401市

38、辖区410402新华区410403卫东区410404石龙区410411湛河区410421宝丰县410422叶县410423鲁山县410425郏县410481舞钢市410482汝州市410500安阳市410600鹤壁市410700新乡市410800焦作市410900濮阳市411000许昌市411100漯河市411200三门峡市411300南阳市411400商丘市411500信阳市411600周口市411700驻马店市419000省直辖县级行政区划419001济源市2021/9/1843丘号编立格式如下：丘号编立格式如下：市代码市代码+市辖区市辖区(县县)代码代码+房产区代码房产区代码+房产分区代

39、码房产分区代码+丘号丘号 (2位)(2位)(2位)(2位)(4位)丘号编立顺序：丘号编立顺序：以房产分区（或房产区）为单位，从北到南、从西向东呈反“S”形编列。在变更测量或修补测中，新增的丘号接原编号顺序连续编立。xy2021/9/1844房产区与房产分区房产区可以市行政建制区的街道办事处，或镇，或乡的行政辖区，或根据房地产管理划分的区域或范围为基础划定。房产分区以房产区为单元划分，可按自然界线，依街坊，或依居民点，或依大的机关、企事业单位划分，房产分区也应构成连续成片的几何图形。丘以房产分区为单位划分房产区不仅有编号（代码），而且一般还有房产区的名称，房产分区一般只有编号（代码），而没有名称

40、。房产测量规定中规定的丘号是4位数，即最大丘号只能编到9999号。2021/9/18452021/9/1846一级分类一级分类二级分类二级分类内内容容编编号号名名称称编号编号名称名称10住住宅宅11成套住成套住宅宅指有若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房指有若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋屋12非成套非成套住宅住宅指人们生活起居的但不成套的房屋指人们生活起居的但不成套的房屋13集体宿集体宿舍舍指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。集体宿舍是住宅的一部指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。集体宿舍是

41、住宅的一部分分20工工业业交交通通仓仓储储21工业工业指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋22公用设公用设施施指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、宾葬、指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、宾葬、消防等市政公用设施的房屋消防等市政公用设施的房屋23铁路铁路指铁路系统从事铁路运输的房屋指铁路系统从事铁路运输的房屋24民航民航指民航系统从事民航运输的房屋指民航系统从事民航运输的房屋25航运航运指航运系统从事水路运输的房屋指航运系统从事水路运输的房屋2

42、6公交运公交运输输指公路运输公共交通系统从事客货运输、装卸、搬运的房屋指公路运输公共交通系统从事客货运输、装卸、搬运的房屋27仓储仓储指用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库用房指用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库用房30商商业业金金融融信信息息31商业服商业服务务指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务的房屋待所等从事商业和为居民生活服务的房屋32经营经营指各种开发，装饰、中介公司从事经营业务活动所用的场所指各种开发，装饰、中介公司从事经营业务活动

43、所用的场所33旅游旅游指宾馆饭店、乐园、俱乐部、旅行社等主要从事旅游服务所用的房屋指宾馆饭店、乐园、俱乐部、旅行社等主要从事旅游服务所用的房屋34金融保金融保险险指银行、储蓄所信用社、信托公司、证券公司、保险公司等从事金融服务所用的房指银行、储蓄所信用社、信托公司、证券公司、保险公司等从事金融服务所用的房屋屋35电信信电信信息息指各种电信部门、信息产业部门，从事电信与信息工作所用的房屋指各种电信部门、信息产业部门，从事电信与信息工作所用的房屋2021/9/1847房屋用途分类40教教育育医医疗疗卫卫生生科科研研41教育教育指大专院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园、托儿所、职业学校、业余指大

44、专院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园、托儿所、职业学校、业余学校、干校、党校、进修学校、工读学校、电视大学等从事教育所用的房屋学校、干校、党校、进修学校、工读学校、电视大学等从事教育所用的房屋42医疗卫医疗卫生生指各类医院、门诊部、卫生所指各类医院、门诊部、卫生所(站站)、检、检(防防)疫站、保健院疫站、保健院(站站)、疗养院、疗养院、医学化验、药品检验等医疗卫生机构从事医疗、保健、防疫、检验所用的房屋医学化验、药品检验等医疗卫生机构从事医疗、保健、防疫、检验所用的房屋43科研科研指各类从事自然科学、社会科学等研究设计、开发所用的房屋指各类从事自然科学、社会科学等研究设计、开发所用的房屋5

45、0文文化化娱娱乐乐体体育育51文化文化指文化馆、图书馆、展览馆、博物馆、纪念馆等从事文化活动所用的房屋指文化馆、图书馆、展览馆、博物馆、纪念馆等从事文化活动所用的房屋52新闻新闻指广播电视台、电台、出版社、报社、杂志社、通讯社、记者站等从事新闻出指广播电视台、电台、出版社、报社、杂志社、通讯社、记者站等从事新闻出版所用的房屋版所用的房屋53娱乐娱乐指影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等从事文娱演出所用的房屋指影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等从事文娱演出所用的房屋54园林绿园林绿化化指公园、动物园、植物园、陵园、苗圃、花圃、花园、风景名胜、防护林等所指公园、动物园、植物园、陵园、苗圃、花圃、花园、风景名

46、胜、防护林等所用的房屋用的房屋55体育体育指体育场指体育场(馆馆)、游泳池、射击场、跳伞塔等从事体育所用的房屋、游泳池、射击场、跳伞塔等从事体育所用的房屋60公公办办61办公办公指党政机关、群众团体、行政事业等行政、事业单位等所用的房屋指党政机关、群众团体、行政事业等行政、事业单位等所用的房屋70事事军军71军事军事指中国人民解放军军事机关、营房、阵地、基地、机场、码头、工厂、学校等指中国人民解放军军事机关、营房、阵地、基地、机场、码头、工厂、学校等所用的房屋所用的房屋80其其他他81涉外涉外指外国使指外国使(领领)馆、驻华办事处等涉外机构所用的房屋馆、驻华办事处等涉外机构所用的房屋82宗教宗

47、教指寺庙、教堂等从事宗教活动所用的房屋指寺庙、教堂等从事宗教活动所用的房屋83监狱监狱指监狱、看守所、劳改场指监狱、看守所、劳改场(所所)等所用的房屋等所用的房屋续表续表2021/9/1848 房屋调查表市区名称和代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号坐落区（县）街道（镇）胡同（街巷）号邮政编码产权主住址用途产别电话房屋状况幢号权号房号总层数所在层数建筑结构建成年份占地面积/m2使用面积/m2建筑面积/m2墙体归属产权来源东南西北房屋权界线示意图附加说明调查意见 调查者：年 月 日2021/9/1849 房屋用地调查表市区名称和代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号 坐落电话邮政编码产权性质产

48、权主土地等级税费附加说明使用人住址所有制性质用地来源用地用途类型用 地 状 况四 至东南西北界 标东南西北面积合计用地面积房屋占地面积院地面积分摊面积用地略图 调查者：年 月 日2021/9/1850 房地产调查的方法房地产调查的方法房地产调查一般应经过政府公告、资料准备、实地调查、确房地产调查一般应经过政府公告、资料准备、实地调查、确权定界、成果归整五个阶段权定界、成果归整五个阶段 。先阅、后查。先阅、后查。“先阅先阅”：在实施房地产调查前，就对房地产权属单元的有在实施房地产调查前，就对房地产权属单元的有关权属文件，结合产籍档案按房地产法规、政策、办法等对关权属文件，结合产籍档案按房地产法规

49、、政策、办法等对照审阅，其根本目的在于明确其权属是否合法属实。照审阅，其根本目的在于明确其权属是否合法属实。如资料不全，应及时通知权利人补充有关权属证明文件。如资料不全，应及时通知权利人补充有关权属证明文件。2021/9/1851房地产调查的方法房地产调查的方法 携带必要的图表工作用图、房屋产权产籍资料、房屋调查表、房屋用地调查表双方共同指认边界不能到场-委托，无委托-走程序如实、客观记载不能作假，不能越权仲裁不允许将产籍资料原件带到现场防丢失“后查后查”：房地产调查在广泛审阅产权产籍资料后房地产调查在广泛审阅产权产籍资料后进入进入现场进行调查现场进行调查。2021/9/1852 房屋用地调查

50、房屋用地调查 房屋用地调查的内容：房屋用地调查的内容：房屋用地调查以房屋用地调查以丘丘为单位进行。为单位进行。调查内容包括调查内容包括：用地坐落、产权性质、用地等级、税费、：用地坐落、产权性质、用地等级、税费、用地人、用地单位所有权性质，权源、界标、用地分类、用地人、用地单位所有权性质，权源、界标、用地分类、用地面积和用地纠纷等基本情况。用地面积和用地纠纷等基本情况。房屋用地调查记簿应采用专门的房屋用地调查记簿应采用专门的“房屋用地调查表房屋用地调查表”，并，并绘制用地范围略图。绘制用地范围略图。2021/9/1853 房屋用地调查表市区名称和代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号 坐落电话邮