第3章-房地产开发项目可行性研究.ppt

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1、房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究可行性研究概述可行性研究概述3.1房地产开发项目基础参数的选择房地产开发项目基础参数的选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算3.23.3房地产开发项目财务报表房地产开发项目财务报表及财务评价指标及财务评价指标3.4房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 报报告的撰写告的撰写3.5房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.1.1 可行性研究的含义和目的1）可行性研究的含义）可行性研究的含义可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技

2、术经济分析、论证的科学方法。经济分析、论证的科学方法。具体地讲，可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与具体地讲，可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的项目有关的社会、经济和技术社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研等方面的情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案建设方案或技术方案进行认真的技术经进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益经济、社会、环境效益进行科进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经

3、济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。基础。房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.1.1 可行性研究的含义和目的2）可行性研究的目的）可行性研究的目的实现项目决策的科学化、民主化实现项目决策的科学化、民主化1减少或避免投资决策失误减少或避免投资决策失误提高项目开发建设的经济、提高项目开

4、发建设的经济、社会和环境效益社会和环境效益23房地产开发项目投资大、周期长、涉及面广房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.1.1 可行性研究的含义和目的3.1.2 可行性研究的作用房地产开发项目投资决策的依据房地产开发项目投资决策的依据筹集建设资金的依据筹集建设资金的依据申请有关建设许可文件的依据申请有关建设许可文件的依据指导规划设计工作的依据指导规划设计工作的依据房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.1.1 可行性研究的含义和目的3.1.2 可行性研究的作用3.1.3 可行性研究的依据房地产开发概论 刘博第3章 房地产项

5、目可行性研究国家和地区经济建设的方针、政策国家和地区经济建设的方针、政策 和长远规划和长远规划 批准的项目建议书和同等效力的文件批准的项目建议书和同等效力的文件 国家批准的城市总体规划、详细规国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等划、交通等市政基础设施规划等 自然、地理、气象、水文地质、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料经济、社会等基础资料 有关工程技术方面的标准、规划、指有关工程技术方面的标准、规划、指标、要求等资料标、要求等资料 国家所规定的经济参数和指标国家所规定的经济参数和指标 开发项目备选方案的土地利用条件、规开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计

6、条件以及备选规划设计方案等划设计条件以及备选规划设计方案等 房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.1.1 可行性研究的含义和目的3.1.2 可行性研究的作用3.1.3 可行性研究的依据3.1.4 可行性研究工作阶段的划分房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段“大可研大可研”评估评估决策决策详细详细可研可研初步初步可研可研投资投资机会研究机会研究“大土木大土木”项目建议书阶段项目建议书阶段房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.1.1 可行性研究的含义和目的3.1.2 可行性研

7、究的作用3.1.3 可行性研究的依据3.1.4 可行性研究工作阶段的划分1）投资机会研究投资机会研究一般投资机会研究特定投资机会研究 对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。指明具体的投资方向便于决策房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.1.1 可行性研究的含义和目的3.1.2 可行性研究的作用3.1.3 可行性研究的依据3.1.4 可行性研究工作阶段的划分1）投资机会研究 主要内容：地区情况、经济政策、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社

8、会的影响等。依靠笼统的估计；精度30%；研究费用一般占总投资的0.2%-0.8%。房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.1.1 可行性研究的含义和目的3.1.2 可行性研究的作用3.1.3 可行性研究的依据3.1.4 可行性研究工作阶段的划分2）初步可行性研究预可行性研究分析机会研究的结论分析机会研究的结论 是否有进行详细可行性研究的必要是否有进行详细可行性研究的必要有哪些关键问题需要进行辅助研究有哪些关键问题需要进行辅助研究 解解决决的的问问题题房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.1.1 可行性研究的含义和目的3.1.

9、2 可行性研究的作用3.1.3 可行性研究的依据3.1.4 可行性研究工作阶段的划分2）初步可行性研究粗略审查的内容：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地质及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。精度20%；研究费用一般占总投资的0.25%-1.5%。房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.1.1 可行性研究的含义和目的3.1.2 可行性研究的作用3.1.3 可行性研究的依据3.1.4 可行性研究工作阶段的划分3）详细可行性研究可行性研究 是分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关

10、键步骤 精度10%；研究费用：小型1%-3%；大型复杂0.2%-1.0%。房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.1.1 可行性研究的含义和目的3.1.2 可行性研究的作用3.1.3 可行性研究的依据3.1.4 可行性研究工作阶段的划分4）项目评估 大中型及限额以上的项目、重要的小型项目 可研评估论证不准审批、建设咨询评估单位房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.1.1 可行性研究的含义和目的3.1.2 可行性研究的作用3.1.3 可行性研究的依据3.1.4 可行性研究工作阶段的划分3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容

11、房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究市场研究市场研究项目概况项目概况项目开发方案项目开发方案项目经济评价项目经济评价社会影响分析社会影响分析开发项目现状调查开发项目现状调查项目基本情况项目基本情况项目定位项目定位微观环境层面的调查微观环境层面的调查区域环境层面的调查区域环境层面的调查宏观环境层面的调查宏观环境层面的调查建设条件与资源供给分析建设条件与资源供给分析规划方案规划方案开发进度开发进度结论及建议结论及建议房地产房地产开发项开发项目可行目可行性研究性研究市场营销策略市场营销策略 环境影响分析环境影响分析项目组织机构项目组织机构房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3

12、.1 可行性研究概述3.1.1 可行性研究的含义和目的3.1.2 可行性研究的作用3.1.3 可行性研究的依据3.1.4 可行性研究工作阶段的划分3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容1）项目概况项目基本情况项目概况开发项目现状调查项目名称、开发商简介、区位及周边交通等项目名称、开发商简介、区位及周边交通等用地性质、地形地貌、气象、用地现状、基础设施用地性质、地形地貌、气象、用地现状、基础设施房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.1.1 可行性研究的含义和目的3.1.2 可行性研究的作用3.1.3 可行性研究的依据3.1.4 可行性研究工作阶段的划分3.

13、1.5 房地产开发项目可行性研究的内容2）市场研究宏观环境层面调查市场研究区域环境层面调查微观环境层面调查项目定位PEST分析分析SWOT分析分析五种竞争力分析五种竞争力分析竞争楼盘、周边等竞争楼盘、周边等房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究PEST分析分析政治政治Political、经济、经济economic、社会、社会social、技术、技术technological房地产 开发项目政治法律环境社会文化环境经济环境技术环境房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究五种竞争力理论五种竞争力理论-行业内竞争行业内竞争迈克尔迈克尔波特波特 潜在的新进入者的威胁供应商讨价还价的压

14、力提供替代品企业的压力同行业厂商之间的竞争购买者讨价还价的压力房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究SWOT分析分析S指组织自身具备的优势指组织自身具备的优势(Strengths)，W指组织自身存在的劣势指组织自身存在的劣势(Weaknesses)，O指组织在发展中可能遇到的机会指组织在发展中可能遇到的机会(Opportunities)，T指组织在发展中可能遇到的威胁指组织在发展中可能遇到的威胁(Threats)。TOSO增长型战略WO扭转型战略ST竞争型战略WT防御型战略SW SWOT战略选择图房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.1.1 可行性

15、研究的含义和目的3.1.2 可行性研究的作用3.1.3 可行性研究的依据3.1.4 可行性研究工作阶段的划分3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容3）项目开发方案房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究项目开发方案建设条件与资源供给分析规划方案开发进度市场营销策略合同管理环境影响分析开发组织机构九通一平九通一平规划设计思想、规划设计思想、规模、布局、户型、规模、布局、户型、技术指标技术指标全过程进度安排全过程进度安排营销渠道、广告等营销渠道、广告等人员及制度保障人员及制度保障单独进行、环评机构单独进行、环评机构房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究环境影响评价环境影响评价

16、EIA-environmental impact assessment环境影响评价，是对环境质量的预断性评估，是在进行某项人为环境影响评价，是对环境质量的预断性评估，是在进行某项人为活动之前对该项活动可能给环境质量造成的影响进行调查、预测活动之前对该项活动可能给环境质量造成的影响进行调查、预测和估价的活动，其目的是为了提出相应的处理意见和对策。服务和估价的活动，其目的是为了提出相应的处理意见和对策。服务于环境保护之目的的环境影响评价是一项科学的理性行为。于环境保护之目的的环境影响评价是一项科学的理性行为。房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究环境影响评价环境影响评价EIA-envir

17、onmental impact assessment环境影响评价施工期环境影响预测与评价使用期环境影响预测与评价噪声固体废弃物施工人员生活污染扬尘噪声底商大气废水房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.1.1 可行性研究的含义和目的3.1.2 可行性研究的作用3.1.3 可行性研究的依据3.1.4 可行性研究工作阶段的划分3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容4）项目经济评价房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究项目经济评价投资与收入估算资金安排经济参数的确定财务评价风险与不确定性分析国民经济评价房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3

18、.1 可行性研究概述3.1.1 可行性研究的含义和目的3.1.2 可行性研究的作用3.1.3 可行性研究的依据3.1.4 可行性研究工作阶段的划分3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容5）社会影响分析社会效益、环境效益社会效益、环境效益房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.1.1 可行性研究的含义和目的3.1.2 可行性研究的作用3.1.3 可行性研究的依据3.1.4 可行性研究工作阶段的划分3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容6）结论及建议可行与否、问题、建议可行与否、问题、建议房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概

19、述3.1.1 可行性研究的含义和目的3.1.2 可行性研究的作用3.1.3 可行性研究的依据3.1.4 可行性研究工作阶段的划分3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容3.1.6 房地产开发项目可行性研究的工作程序房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究DDBBC CAA接受委托与建立研究组织接受委托与建立研究组织收集资料，进行市场调查收集资料，进行市场调查设计研究项目投资方案设计研究项目投资方案编制可行性研究报告并提交编制可行性研究报告并提交房地产开发项目可行性研究的工作程序开发商专业咨询机构基础成本数据、预计租售价格财务评价、国民经济评价、社会效益评价全面分析论证房地产开发概论

20、刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.1.1 可行性研究的含义和目的3.1.2 可行性研究的作用3.1.3 可行性研究的依据3.1.4 可行性研究工作阶段的划分3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容3.1.6 房地产开发项目可行性研究的工作程序3.1.7 房地产开发项目可行性研究报告的编制单位 可行性研究报告可以由开发商自行编制，作为企业内部投资决策之用，但是不适用于向金融机构申请贷款的情况。通常情况下，由开发商委托具有相应资质的工程咨询机构来编制完成。（甲级、乙级）房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选

21、择房地产开发项目 经济评价基础参数时间类参数融资相关参数收益相关参数评价标准类指标房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择1）时间类参数）时间类参数 包括：房地产开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的时间点以及持续时间长度。作用？作用？资金时间价值、机会成本资金时间价值、机会成本机会成本（机会成本（Opportunity Cost）：是指为了得到某种东西而）：是指为了得到某种东西而所要放弃另一些东西的最大价值。所要放弃另一些东西的最大价值。房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3

22、.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择2）融资参数）融资参数 包括：房地产开发贷款的贷款利润率、资本金投入比例或财财务杠杠务杠杠比率（通常为总投资的30%），预售收入用于后续开发建设投资的比例等。财务杠杆：企业负债经营，不论利润多少，债务利息是不变的。于是利润增大时，每一元利润所负担的利息就会相对地减少，从而给投资者收益带来更大幅度的提高。这种债务对投资者收益的影响称作财务杠杆。财务杠杆系数=普通股每股利润变动率/息税前利润变动率房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择3）收益相关参数）收益相关参数 包括：出租

23、率或空置率空置率、运营成本占毛租金收入比率。房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择4）评价标准类指标）评价标准类指标 包括：基准收益率、目标成本率、目标投资利润率、目标投资回报率等。房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择3.3 房地产开发项目投资与收入估算3.3.1 房地产开发项目投资估算现金流确定现金流确定房地产开发项目费用构成：房地产开发项目费用构成：土地费用、

24、土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建安工程费、公共配套前期工程费、基础设施建设费、建安工程费、公共配套设施建设费（附属工程费）、开发间接费用、管理费、销售费用、设施建设费（附属工程费）、开发间接费用、管理费、销售费用、不可预见费、税费、其他费用、建设期利息等不可预见费、税费、其他费用、建设期利息等。回顾：项目投资的构成回顾：项目投资的构成房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择3.3 房地产开发项目投资与收入估算3.3.1 房地产开发项目投资估算土地使用权 的获得方式 土地使用权出让土地使用权转让土地使用权划拨土地合作协议协

25、议挂牌挂牌拍卖拍卖招标招标中小房地产中小房地产 开发商开发商经济适用房、经济适用房、廉租房等廉租房等二级市场二级市场一级市场一级市场房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究2010年3月19日房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究16家以房地产为主业的央企名单：家以房地产为主业的央企名单：中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、

26、港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。央企与国企的区别？央企与国企的区别？房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择3.3 房地产开发项目投资与收入估算3.3.1 房地产开发项目投资估算3.3.2 房地产开发项目租售方案的制定收入估算DDBBC CAA确定租售方式确定租售方式确定可租售面积确定可租售面积及可分摊面积及可分摊面积安排租售进度安排租售进度确定售价（租金）水平确定售价（租金）水平E E编制租售计划表编制租售计划表房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3

27、.2 房地产开发项目基础参数的选择3.3 房地产开发项目投资与收入估算3.3.1 房地产开发项目投资估算3.3.2 房地产开发项目租售方案的制定收入估算1）确定租售方式）确定租售方式住宅项目出售商业地产出租或租售并举房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择3.3 房地产开发项目投资与收入估算3.3.1 房地产开发项目投资估算3.3.2 房地产开发项目租售方案的制定收入估算2）确定可租售面

28、积及可分摊建筑面积）确定可租售面积及可分摊建筑面积商品房应分摊的共有建筑面积包括：商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。房屋和管理房屋。2、套、套(单元单元)与公共建筑空间之间包括山墙与公共建筑空间之间包括山墙)墙体水平投影面积的一半。墙体水平投影面积的一半。房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项

29、目基础参数的选择3.3 房地产开发项目投资与收入估算3.3.1 房地产开发项目投资估算3.3.2 房地产开发项目租售方案的制定收入估算2）确定可租售面积及可分摊建筑面积）确定可租售面积及可分摊建筑面积不应分摊的面积：不应分摊的面积：1、从属于人防工程的地下室、半地下室；、从属于人防工程的地下室、半地下室；2、供出租或出售的固定车位或专用车库；、供出租或出售的固定车位或专用车库；3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3

30、.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择3.3 房地产开发项目投资与收入估算3.3.1 房地产开发项目投资估算3.3.2 房地产开发项目租售方案的制定收入估算3）安排租售进度）安排租售进度强销期强销期开盘后开盘后1-2个月个月开盘开盘预热期预热期开盘前开盘前2个月个月内部认购内部认购开盘前开盘前1个月个月持续期持续期开盘后开盘后3-6个月个月尾盘期尾盘期开盘后开盘后7-9个月个月房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可

31、行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择3.3 房地产开发项目投资与收入估算3.3.1 房地产开发项目投资估算3.3.2 房地产开发项目租售方案的制定收入估算4）确定售价（租金）水平）确定售价（租金）水平市场比较法市场比较法、成本法、收益法、成本法、收益法房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择3.3 房地产开发项目投资与收入估算3.3.1 房地产开发项目投资估算3.3.2 房地产开发项目租售方案的制定收入估算5）编制租售计划表）编制租售计划表主要内容：销售（出租）面积实现计划与销售（出租）收入主要内容：销售（出租）面积

32、实现计划与销售（出租）收入 实现计划。实现计划。房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择3.3 房地产开发项目投资与收入估算3.4 房地产开发项目财务评价1）财务评价的概念）财务评价的概念3.4.1 房地产开发项目财务评价的基本概念和指标体系财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，考察项目的盈利能力、

33、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。据以判别项目的财务可行性。房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择3.3 房地产开发项目投资与收入估算3.4 房地产开发项目财务评价2）财务评价的指标体系）财务评价的指标体系3.4.1 房地产开发项目财务评价的基本概念和指标体系财务评价静态评价指标动态评价指标静态投资回收期静态投资回收期成本利润率成本利润率投资利润率投资利润率动态投资回收期动态投资回收期FIRR投资利润率投资利润率房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目

34、基础参数的选择3.3 房地产开发项目投资与收入估算3.4 房地产开发项目财务评价3.4.1 房地产开发项目财务评价的基本概念和指标体系3.4.2 房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标1）静态经济评价指标）静态经济评价指标1 静态投资回收期静态投资回收期 Pt指当不考虑资金时间价值时，用项目各年的指当不考虑资金时间价值时，用项目各年的净收入净收入抵偿抵偿 全部投资所需要的时间。全部投资所需要的时间。净收益和折旧净收益和折旧Pt=累计净现金流量开始出现正值期数累计净现金流量开始出现正值期数-1+上期累计净现金流量的绝对值上期累计净现金流量的绝对值 当期净现金流量当期净现金流量房地产开发概论 刘

35、博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择3.3 房地产开发项目投资与收入估算3.4 房地产开发项目财务评价3.4.1 房地产开发项目财务评价的基本概念和指标体系3.4.2 房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标1）静态经济评价指标）静态经济评价指标1 静态投资回收期静态投资回收期 PtPt Pc 基准投资回收期基准投资回收期房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究静态投资回收期例题静态投资回收期例题例例3-1：某房地产公司投资一写字楼，总投资为：某房地产公司投资一写字楼，总投资为1000万元，投资万元，投资建设期建设期2年，假设投资为均

36、匀投入，项目经营期为年，假设投资为均匀投入，项目经营期为8年，每年的年，每年的净利润为净利润为200万元，项目折旧为每年万元，项目折旧为每年125万元，试确定该项目的万元，试确定该项目的投资回收期。如果该类型项目的投资回收期一般为投资回收期。如果该类型项目的投资回收期一般为8年，试对该年，试对该类型项目的投资效果进行评价。类型项目的投资效果进行评价。解答：经营期的年现金流量解答：经营期的年现金流量=净利润净利润+折旧折旧=325万元万元投资阶段投资建设期项目经营期时间12345678910现金流量-500-500325325325325325325325325累计现金流量-500-1000-6

37、75-350-2530062595012751600房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究静态投资回收期例题静态投资回收期例题例例3-1：某房地产公司投资一写字楼，总投资为：某房地产公司投资一写字楼，总投资为1000万元，投资万元，投资建设期建设期2年，假设投资为均匀投入，项目经营期为年，假设投资为均匀投入，项目经营期为8年，每年的年，每年的净利润为净利润为200万元，项目折旧为每年万元，项目折旧为每年125万元，试确定该项目的万元，试确定该项目的投资回收期。如果该类型项目的投资回收期一般为投资回收期。如果该类型项目的投资回收期一般为8年，试对该年，试对该类型项目的投资效果进行评价。

38、类型项目的投资效果进行评价。房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择3.3 房地产开发项目投资与收入估算3.4 房地产开发项目财务评价3.4.1 房地产开发项目财务评价的基本概念和指标体系3.4.2 房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标1）静态经济评价指标）静态经济评价指标2 成本利润率成本利润率RPC成本利润率成本利润率RPC是指开发利润占总开发成本的比率，是初步是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。房地产开发概论 刘博第3章

39、房地产项目可行性研究2 成本利润率成本利润率RPCGDV项目总开发价值；项目总开发价值；TDC项目总开发成本；项目总开发成本；DP开发商利润。开发商利润。成本利润率超过目标利润率时，认为项目在经济上是可以接受的。一般来说，成本利润率超过目标利润率时，认为项目在经济上是可以接受的。一般来说，对于一个开发周期为对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体在年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体在35%-45%。房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究成本利润率成本利润率RPC例题例题例例3-3：某房地产开发商以：某房地产开发商以330万元万元/亩的价格获得了一宗占地面

40、积为亩的价格获得了一宗占地面积为4.5亩的土地，拟建一栋商住混合楼，容积率为亩的土地，拟建一栋商住混合楼，容积率为3.5，建筑覆盖率为，建筑覆盖率为55%。楼高。楼高16层，层，1至至3层为商铺（建筑面积均相等），层为商铺（建筑面积均相等），4至至16层为层为住宅（均为标准层），建造成本为住宅（均为标准层），建造成本为2000元元/平米，专业人员费用为平米，专业人员费用为建造成本的建造成本的5.0%，行政性收费等其他费用为，行政性收费等其他费用为300万元，管理费按万元，管理费按土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3%计取，计取，市场

41、推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、2%和和6.5%，预计建成后销售均价，预计建成后销售均价6800元元/平米。项目开发期为平米。项目开发期为3年，年，建造期为建造期为2年，地价于开始时一次性投入，建造成本、专业人员费用、年，地价于开始时一次性投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建造期内均匀投入；年贷款率为其他费用和管理费用在建造期内均匀投入；年贷款率为8%，按季计息，融资费用为贷款利息的按季计息，融资费用为贷款利息的10%。试计算项目的总建筑面积、。试计算项目的总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多

42、少？标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择3.3 房地产开发项目投资与收入估算3.4 房地产开发项目财务评价3.4.1 房地产开发项目财务评价的基本概念和指标体系3.4.2 房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标1）静态经济评价指标）静态经济评价指标3 投资利润率投资利润率投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率。项目总投资的比率。房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3 投资利润率投资利

43、润率投资利润率投资利润率行业评价投资利润率行业评价投资利润率房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究投资利润率例题投资利润率例题例例3-4：某房地产公司投资一写字楼，总投资为：某房地产公司投资一写字楼，总投资为1000万元，万元，投资建设期投资建设期2年，项目经营期为年，项目经营期为15年，年，每年的净利润为每年的净利润为200万元。万元。试确定该项目的投资利润率。试确定该项目的投资利润率。解答：解答：=200/10000*100%=20%房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择3.3 房地产开发项目投资与收入估算3.4

44、 房地产开发项目财务评价3.4.1 房地产开发项目财务评价的基本概念和指标体系3.4.2 房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标2）动态经济评价指标）动态经济评价指标1 财务内部收益率财务内部收益率FIRR指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值之和等于零时的折现率。指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值之和等于零时的折现率。净收益和折旧净收益和折旧内插法计算内插法计算房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择3.3 房地产开发项目投资与收入估算3.4 房地产开发项目财务评价3.4.1 房地产开发项目财务评价的基本概念和指标体

45、系3.4.2 房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标2）动态经济评价指标）动态经济评价指标2 财务净现值财务净现值FNPV房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择3.3 房地产开发项目投资与收入估算3.4 房地产开发项目财务评价3.4.1 房地产开发项目财务评价的基本概念和指标体系3.4.2 房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标2）动态经济评价指标）动态经济评价指标3 动态投资回收期动态投资回收期房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究动态经济评价指标例题动态经济评价指标例题例例3-5：已知某投资项目的净现金流量如

46、下表所示。求该投资项目的：已知某投资项目的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率；如果投资者目标收益率为财务内部收益率；如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的，求该投资项目的动态投资回收期。动态投资回收期。年份012345现金流入量400400500350300现金流出量1100净现金流量-1100400400500350300房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择3.3 房地产开发项目投资与收入估算3.4 房地产开发项目财务评价3.5 房地产开发项目可行性研究报告的撰写1）可行性研究报告的基本构成）可行性研究报告的基本构成可行性 研究报告摘 要目 录正 文附 表附 图封 面房地产开发概论 刘博第3章 房地产项目可行性研究3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发项目基础参数的选择3.3 房地产开发项目投资与收入估算3.4 房地产开发项目财务评价3.5 房地产开发项目可行性研究报告的撰写2）可行性研究报告正文的写作要点）可行性研究报告正文的写作要点项目总说明项目概况投资环境研究市场研究地理环境规划方案 及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措基础数据的预测及选定经济效益评价风险分析结 论