5房地产交易及置业投资.ppt

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1、第五章第五章房地产交易及置业投资房地产交易及置业投资学习目标：学习目标：掌握掌握房地产交易房地产交易房地产交易房地产交易的含义、的含义、房地产转让房地产转让房地产转让房地产转让、房地产抵押房地产抵押房地产抵押房地产抵押和和房房房房屋租赁屋租赁屋租赁屋租赁的概念；掌握房地产置业投资中常用的两种工具即的概念；掌握房地产置业投资中常用的两种工具即等等等等额本息还款法额本息还款法额本息还款法额本息还款法和和等额本金还款法等额本金还款法等额本金还款法等额本金还款法的计算方法的计算方法熟悉房地产熟悉房地产交易行为交易行为交易行为交易行为和原则、和原则、税收税收税收税收的概念及特征、税收的概念及特征、税收的

2、种类、房地产交易过程中涉及的主要税收及其计算；熟悉的种类、房地产交易过程中涉及的主要税收及其计算；熟悉房地产置业投资的房地产置业投资的风险类别风险类别风险类别风险类别及其及其防范防范防范防范措施措施了解构成我国房地产管理的了解构成我国房地产管理的基本制度体系基本制度体系基本制度体系基本制度体系、房地产转让、房地产转让的条件、房地产抵押的一般规定、房屋租赁的条件和一般规的条件、房地产抵押的一般规定、房屋租赁的条件和一般规定、商品房预售的内容、了解定、商品房预售的内容、了解税收制度税收制度税收制度税收制度及构成要素；了解房及构成要素；了解房地产地产置业投资置业投资置业投资置业投资的内容的内容202

3、1/9/182021/9/181 1第一节第一节第一节第一节 房地产交易概述房地产交易概述房地产交易概述房地产交易概述 第二节第二节第二节第二节 房地产交易的税费房地产交易的税费房地产交易的税费房地产交易的税费 第三节第三节第三节第三节 房地产置业投资房地产置业投资房地产置业投资房地产置业投资 2021/9/182021/9/182 2第一节第一节房地产交易概述房地产交易概述 一、房地产交易的概念及基本制度一、房地产交易的概念及基本制度一、房地产交易的概念及基本制度一、房地产交易的概念及基本制度二、房地产交易的形式二、房地产交易的形式二、房地产交易的形式二、房地产交易的形式 三、商品房销售三、

4、商品房销售三、商品房销售三、商品房销售 2021/9/182021/9/183 3 一、一、一、一、房地产交易的概念及基本制度房地产交易的概念及基本制度房地产交易的概念及基本制度房地产交易的概念及基本制度 （一）房地产交易的概念（一）房地产交易的概念所谓交易，通常是指买卖的意思。但房地产交易，并非所谓交易，通常是指买卖的意思。但房地产交易，并非单指房地产买卖，而是具有与一般商品交易不同的含义。单指房地产买卖，而是具有与一般商品交易不同的含义。房地产交易房地产交易房地产交易房地产交易应该指土地出让、房地产转让、抵押、租赁、应该指土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。典当等房地产

5、市场行为。（二）房地产交易行为和原则（二）房地产交易行为和原则（二）房地产交易行为和原则（二）房地产交易行为和原则房地产交易行为房地产交易行为房地产交易行为房地产交易行为是平等的民事主体之间的是平等的民事主体之间的民事行为民事行为民事行为民事行为。国有建设用地使用权的出让国有建设用地使用权的出让国有建设用地使用权的出让国有建设用地使用权的出让，也是一种民事行为，也是一种民事行为 交易原则：交易原则：自愿、公平、诚实信用自愿、公平、诚实信用自愿、公平、诚实信用自愿、公平、诚实信用等原则及等原则及房地产权利主房地产权利主房地产权利主房地产权利主体一致体一致体一致体一致原则。原则。2021/9/18

6、2021/9/184 4 （三）房地产管理基本制度（三）房地产管理基本制度（三）房地产管理基本制度（三）房地产管理基本制度 我国我国城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法对房地产管理规定了对房地产管理规定了五项五项五项五项基本制度基本制度基本制度基本制度、五种合同、五种登记备案制度五种合同、五种登记备案制度五种合同、五种登记备案制度五种合同、五种登记备案制度和和五种证书五种证书五种证书五种证书，这，这，这，这些构成我国房地产管理的基本制度体系。些构成我国房地产管理的基本制度体系。些构成我国房地产管理的基本制度体系。些构成我国房地产管理的基本制度体系。五项重要的五项重要

7、的基本制度基本制度基本制度基本制度：国有土地国有土地有偿、有限期使用有偿、有限期使用有偿、有限期使用有偿、有限期使用制度；制度；制度；制度；房地产房地产价格评估制度；价格评估制度；价格评估制度；价格评估制度；房地产房地产成交价格申报制成交价格申报制成交价格申报制成交价格申报制度；度；度；度；房地产房地产评估人员资格认证制度；评估人员资格认证制度；评估人员资格认证制度；评估人员资格认证制度；土地使用权和房土地使用权和房屋所有权屋所有权登记发证制度。登记发证制度。登记发证制度。登记发证制度。五种合同五种合同五种合同五种合同：土地使用权土地使用权出让合同出让合同出让合同出让合同；房地产房地产转让合转

8、让合转让合转让合同同同同；商品房商品房预售合同预售合同预售合同预售合同；房地产房地产抵押合同抵押合同抵押合同抵押合同；房屋房屋租赁租赁租赁租赁合同合同合同合同。2021/9/182021/9/185 5五种五种登记备案制度登记备案制度登记备案制度登记备案制度房地产房地产开发企业开发企业开发企业开发企业及房地产及房地产中介服务中介服务中介服务中介服务机构机构机构机构的设立登记制度；的设立登记制度；商品房商品房预售合同预售合同预售合同预售合同登记备案制度；登记备案制度；房地产房地产转让、抵押或变更转让、抵押或变更转让、抵押或变更转让、抵押或变更时的房地产权属登记制度；时的房地产权属登记制度；房屋房

9、屋租赁合同租赁合同租赁合同租赁合同登记备案制度；登记备案制度；土地使用权、房屋所有权的土地使用权、房屋所有权的取得取得取得取得登记制度。登记制度。五种证书：五种证书：土地使用权土地使用权土地使用权土地使用权证书；证书；房屋所有权房屋所有权房屋所有权房屋所有权证书；证书；房地合一房地合一房地合一房地合一的房地产权证书；的房地产权证书；房地产估价师房地产估价师房地产估价师房地产估价师资格证书；资格证书；商商商商品房预售许可品房预售许可品房预售许可品房预售许可证书。证书。2021/9/182021/9/186 6 二、房地产交易的形式二、房地产交易的形式二、房地产交易的形式二、房地产交易的形式包括房

10、地产包括房地产转让转让转让转让、房地产、房地产抵押抵押抵押抵押和房屋和房屋租赁租赁租赁租赁三种形式。三种形式。（一）房地产转让（一）房地产转让11、房地产转让的概念、房地产转让的概念房地产转让房地产转让房地产转让房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式主要合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式主要包括下列行为：包括下列行为：(1)(1)以房地产以房地产作价入股作价入股作价入股作价入股、与他人成立企业法人，房地产权、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；属发生变更的；(2)(2)一方提供土

11、地使用权，另一方或者多方提供资金，一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合合合合资、合作资、合作资、合作资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)(3)因企业因企业被收购、兼并或合并被收购、兼并或合并被收购、兼并或合并被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；，房地产权属随之转移的；(4)(4)以房地产以房地产抵债抵债抵债抵债的；的；(5)(5)法律、法规规定的法律、法规规定的其他情形其他情形其他情形其他情形。房地产转让的房地产转让的实质实质实质实质是房地产权属发生转移。是房地产权属发生转移。2021/9/182021/9/187

12、722、房地产转让的分类、房地产转让的分类根据转让的方式，房地产转让可分为根据转让的方式，房地产转让可分为有偿有偿有偿有偿和和无偿无偿无偿无偿两种方两种方式。式。房地产买卖房地产买卖房地产买卖房地产买卖是指房地产所有权人是指房地产所有权人(包括土地使用权人包括土地使用权人)将其将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。房地产赠与房地产赠与房地产赠与房地产赠与是指房地产所有权人是指房地产所有权人(包括土地使用权人包括土地使用权人)将其将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或

13、为此承担任何义务的行为。费用或为此承担任何义务的行为。房地产买卖属于房地产买卖属于双务行为双务行为双务行为双务行为，房地产赠与属于，房地产赠与属于单务行为单务行为单务行为单务行为。2021/9/182021/9/188 83 3、房地产转让的条件、房地产转让的条件、房地产转让的条件、房地产转让的条件房地产转让最主要的房地产转让最主要的特征特征特征特征是发生是发生权属变化权属变化权属变化权属变化。下列房地产。下列房地产不得转让：不得转让：(1)(1)达不到达不到转让条件转让条件转让条件转让条件的房地产（开发房地产）不得转让。的房地产（开发房地产）不得转让。(2)(2)司法机关和行政机关依法裁定、

14、决定司法机关和行政机关依法裁定、决定查封查封查封查封或以其他或以其他形式形式限制限制限制限制房地产权利的。房地产权利的。(3)(3)依法依法收回收回收回收回土地使用权的。土地使用权的。(4)(4)共有房地产共有房地产共有房地产共有房地产，未经其他共有人书面同意的。，未经其他共有人书面同意的。(5)(5)权属有权属有争议争议争议争议的。的。(6)(6)未依法登记未依法登记领取领取领取领取权属证书的。权属证书的。(7)(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。2021/9/182021/9/189 94 4、房地产转让的程序、房地产转让的程序、房地产转让的程

15、序、房地产转让的程序 房地产转让应当按照一定的程序，经房地产管理部门办理房地产转让应当按照一定的程序，经房地产管理部门办理有关手续后，方可成交。有关手续后，方可成交。(1)(1)房地产转让当事人房地产转让当事人签订书面转让合同签订书面转让合同签订书面转让合同签订书面转让合同；(2)(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后房地产转让当事人在房地产转让合同签订后9090日内日内日内日内持持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出向房地产所在地的房地产管理部门提出申请申请申请申请，并，并申报成交价申

16、报成交价申报成交价申报成交价格格格格；(3)(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7 7日日日日内内内内做出是否受理申请的书面答复，做出是否受理申请的书面答复，7 7日内未作书面答复的，视日内未作书面答复的，视为同意受理；为同意受理；(4)(4)房地产管理部门核实房地产管理部门核实申报的成交价格申报的成交价格申报的成交价格申报的成交价格，并根据需要对，并根据需要对转让的房地产进行现场转让的房地产进行现场查勘和评估查勘和评估查勘和评估查勘和评估；(5)(5)房地产转让当事人按照规定房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费缴纳有关税费缴纳有关税费

17、缴纳有关税费；(6)(6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发权属证核发权属证核发权属证核发权属证书书书书。2021/9/182021/9/181010（二）房地产抵押（二）房地产抵押11、房地产抵押的概念、房地产抵押的概念房地产抵押房地产抵押房地产抵押房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人抵押人抵押人抵押人抵押权人抵押权人抵押权人抵押权人预购商品房贷款抵押预购商品房贷款抵押预购商品房贷款抵押预购商品房贷款抵押在建工程抵押在建

18、工程抵押在建工程抵押在建工程抵押两种特殊形式。两种特殊形式。2 2、房地产抵押的一般规定、房地产抵押的一般规定(1)(1)房地产抵押，可以房地产抵押，可以一并抵押一并抵押一并抵押一并抵押，也可以，也可以分割抵押分割抵押分割抵押分割抵押。(2)(2)以建筑物抵押的，房地以建筑物抵押的，房地一并抵押一并抵押一并抵押一并抵押。(3)(3)有有经营期限经营期限经营期限经营期限的企业抵押的，不应当超过该企业的经营的企业抵押的，不应当超过该企业的经营期限。期限。(4)(4)以具有土地使用年限的房地产抵押的，不得超过以具有土地使用年限的房地产抵押的，不得超过剩余剩余剩余剩余年限年限年限年限。2021/9/1

19、82021/9/181111 (5)(5)以共有的房地产抵押的，以共有的房地产抵押的，共有人共有人共有人共有人的书面同意。的书面同意。(6)(6)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房地产转让条件并取得商品房预售许可证预售许可证预售许可证预售许可证。(7)(7)订立抵押合同前抵押房地产订立抵押合同前抵押房地产已出租已出租已出租已出租的，原租赁关系不的，原租赁关系不受该抵押权的影响。受该抵押权的影响。(8)(8)订立抵押合同时，订立抵押合同时，不得不得不得不得在合同中约定抵押物的所有权在合同中约定抵押物的所有权转移为抵

20、押权人所有的内容。转移为抵押权人所有的内容。(9)(9)抵押权设立后抵押房屋出租的，该抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系租赁关系租赁关系租赁关系不得对抗不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。约束力。2021/9/182021/9/18121233、房地产抵押登记、房地产抵押登记当事人应在抵押合同签订后的当事人应在抵押合同签订后的3030日内，持下列文件到房日内，持下列文件到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记：地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记：(1)(1)抵押当事人的抵押当事人的身份证明

21、身份证明身份证明身份证明或法人资格证明；或法人资格证明；(2)(2)抵押登记抵押登记申请书申请书申请书申请书；(3)(3)抵押合同抵押合同抵押合同抵押合同；(4)(4)国有土地使用证国有土地使用证国有土地使用证国有土地使用证、房屋所有权证房屋所有权证房屋所有权证房屋所有权证或或房地产房地产权证权证，共有的房屋还应提交，共有的房屋还应提交房屋共有权证房屋共有权证和其他共有和其他共有人同意抵押的证明；人同意抵押的证明；(5)(5)可以证明抵押人有权设定可以证明抵押人有权设定抵押权的文件抵押权的文件抵押权的文件抵押权的文件与证明材料；与证明材料；(6)(6)可以证明抵押房地产价值的资料，抵押当事人议

22、定的可以证明抵押房地产价值的资料，抵押当事人议定的抵押价值书面协议抵押价值书面协议抵押价值书面协议抵押价值书面协议或者房地产估价机构出具的估价报告；或者房地产估价机构出具的估价报告；(7)(7)登记机关认为必要的其他文件。登记机关认为必要的其他文件。对符合登记条件的应在法定期限内核准登记并颁发对符合登记条件的应在法定期限内核准登记并颁发他项他项他项他项权利证书权利证书权利证书权利证书。2021/9/182021/9/1813134 4、房地产抵押的效力、房地产抵押的效力、房地产抵押的效力、房地产抵押的效力抵押权为抵押权为价值权价值权价值权价值权而非而非实体权实体权实体权实体权。5 5、房地产抵

23、押权的实现、房地产抵押权的实现、房地产抵押权的实现、房地产抵押权的实现抵押是一种民事法律关系，平等的法律地位。并应符合抵押是一种民事法律关系，平等的法律地位。并应符合民法通则民法通则、担保法担保法规定的规定的平等、自愿、等价、有偿平等、自愿、等价、有偿平等、自愿、等价、有偿平等、自愿、等价、有偿的一般原则。的一般原则。抵押合同抵押合同抵押合同抵押合同属于属于担保合同担保合同担保合同担保合同，依照，依照主合同主合同主合同主合同履行债务履行债务是债务人的义务。是债务人的义务。协议协议优先受偿优先受偿优先受偿优先受偿 人民法院拍卖人民法院拍卖人民法院拍卖人民法院拍卖 变卖抵押房地产变卖抵押房地产变卖

24、抵押房地产变卖抵押房地产顺序清偿顺序清偿顺序清偿顺序清偿 债权比例清偿债权比例清偿债权比例清偿债权比例清偿 抵押权因抵押物灭失而消灭抵押权因抵押物灭失而消灭抵押权因抵押物灭失而消灭抵押权因抵押物灭失而消灭2021/9/182021/9/181414（三）房屋租赁（三）房屋租赁（三）房屋租赁（三）房屋租赁 1 1、房屋租赁的概念、房屋租赁的概念、房屋租赁的概念、房屋租赁的概念房屋租赁房屋租赁房屋租赁房屋租赁，狭义狭义狭义狭义地讲，是指房屋所有权人作为出租人将地讲，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为

25、。为。广义广义广义广义地讲，房屋租赁包括房屋所有权人将房屋出租给承地讲，房屋租赁包括房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动等几种行为。事经营活动等几种行为。2 2、房屋租赁的分类、房屋租赁的分类、房屋租赁的分类、房屋租赁的分类按房屋所有权的性质，房屋租赁分为按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁公有房屋的租赁公有房屋的租赁公有房屋的租赁和和私有房屋的租赁私有房屋的租赁私有房屋的租赁私有房屋的租赁。按房屋的使用用途，房屋租赁分为按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁住宅用房的租赁住

26、宅用房的租赁住宅用房的租赁和和非非非非住宅用房住宅用房住宅用房住宅用房的租赁。其中，非住宅用房的租赁包括的租赁。其中，非住宅用房的租赁包括办公用房办公用房办公用房办公用房和和生产经营用房生产经营用房生产经营用房生产经营用房的租赁。的租赁。2021/9/182021/9/181515 3 3、房屋租赁的条件、房屋租赁的条件、房屋租赁的条件、房屋租赁的条件公民、法人或其他组织对公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋享有所有权的房屋享有所有权的房屋享有所有权的房屋和国家授权和国家授权管理和经营的房屋可以管理和经营的房屋可以依法出租依法出租依法出租依法出租。有下列情形之一的房屋不得出租：有下列情形之一

27、的房屋不得出租：(1)(1)未依法取得未依法取得房屋所有权证房屋所有权证房屋所有权证房屋所有权证的；的；(2)(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定司法机关和行政机关依法裁定、决定查封查封查封查封或者以其他或者以其他形式形式限制限制限制限制房地产权利的；房地产权利的；(3)(3)共有房屋共有房屋未未未未取得取得共有人同意共有人同意共有人同意共有人同意的；的；(4)(4)权属有权属有争议争议争议争议的；的；(5)(5)属于属于违章建筑违章建筑违章建筑违章建筑的；的；(6)(6)不符合不符合安全标准安全标准安全标准安全标准的；的；(7)(7)抵押抵押抵押抵押，未经，未经抵押权人同意抵押权人同意抵押

28、权人同意抵押权人同意的；的；(8)(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定有关规定有关规定有关规定的。的。2021/9/182021/9/1816164 4、房屋租赁的一般规定、房屋租赁的一般规定、房屋租赁的一般规定、房屋租赁的一般规定（1 1）签订书面）签订书面租赁合同租赁合同租赁合同租赁合同。租赁合同是出租人与承租人签。租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁期限不得超过租赁期限不得超过2020年年年年，续订租赁合同，不得超过，续订租赁合同，不得超过2020年。年。（2 2）房屋

29、租赁实行）房屋租赁实行登记备案制度登记备案制度登记备案制度登记备案制度租赁合同签订后租赁合同签订后3030日内，办理登记备案手续。日内，办理登记备案手续。（3 3）房屋租金房屋租金房屋租金房屋租金，是承租人为取得一定期限内房屋的使用，是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。房屋租金可分为成本租权而付给房屋所有权人的经济补偿。房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。金、商品租金、市场租金。（4 4）房屋转租房屋转租房屋转租房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。必须征得房屋行为。必须征得房屋出租人的同意出租人的同意出租人

30、的同意出租人的同意，应当订立转租合同，也应当订立转租合同，也必须办理登记备案手续。必须办理登记备案手续。终止日期终止日期终止日期终止日期规定，规定，随之变更、解除或随之变更、解除或者终止。者终止。2021/9/182021/9/181717 三、三、商品房销售商品房销售商品房销售商品房销售是房地产交易的特殊形式。商品房买卖双方还只是债权是房地产交易的特殊形式。商品房买卖双方还只是债权债务关系。债务关系。（一）（一）（一）（一）商品房预售商品房预售商品房预售商品房预售的概念的概念的概念的概念是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承

31、购人预付购人，由承购人预付定金定金定金定金或或房价款房价款房价款房价款的行为。的行为。商品房预售实行商品房预售实行预售许可预售许可预售许可预售许可。（二）（二）（二）（二）商品房预售的条件商品房预售的条件商品房预售的条件商品房预售的条件(1)(1)已交付全部土地使用权出让金，取得已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证土地使用权证土地使用权证土地使用权证书书书书；(2)(2)持有持有建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证和和施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证；(3)(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到按提供预售的商品房计算，投入开发建

32、设的资金达到工程建设总投资的工程建设总投资的工程建设总投资的工程建设总投资的2525以上，并已经确定施工进度和竣工以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；交付日期；(4)(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得登记，取得商品房预售许可证商品房预售许可证商品房预售许可证商品房预售许可证。2021/9/182021/9/181818 （三）（三）（三）（三）商品房预售许可商品房预售许可商品房预售许可商品房预售许可未取得未取得商品房预售许可证商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。的，不得进行商品房预售。应当向求购人出示应当向求购人

33、出示商品房预售许可证商品房预售许可证商品房预售许可证商品房预售许可证。（四）商品房预售合同（四）商品房预售合同（四）商品房预售合同（四）商品房预售合同登记备案登记备案登记备案登记备案签约之日起签约之日起3030日内办理登记备案手续。日内办理登记备案手续。国务院规定，国务院规定，禁止禁止禁止禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房商品房再转让再转让再转让再转让 （五）（五）（五）（五）商品房现售商品房现售商品房现售商品房现售(1)(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业营业营业营业执照执照执照执照和房地产开发

34、企业和房地产开发企业资质证书资质证书资质证书资质证书；(2)(2)取得土地使用权证书或使用土地的取得土地使用权证书或使用土地的批准文件批准文件批准文件批准文件；(3)(3)持有持有建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证和和施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证；(4)(4)已通过已通过竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收；(5)(5)拆迁安置拆迁安置拆迁安置拆迁安置已经落实；已经落实；(6)(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备配套设施设备配套设施设备配套设施设备交付交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件

35、使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；或已确定施工进度和交付日期；(7)(7)物业管理方案物业管理方案物业管理方案物业管理方案已经落实。已经落实。2021/9/182021/9/181919 （六）（六）（六）（六）商品房买卖合同商品房买卖合同商品房买卖合同商品房买卖合同商品房买卖合同应包括以下主要内容：商品房买卖合同应包括以下主要内容：（1 1）当事人名称和姓名、住所；）当事人名称和姓名、住所；（2 2）商品房基本情况；）商品房基本情况；（3 3）商品房的销售方式；）商品房的销售方式；（4 4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款）商品房价款

36、的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；时间；（5 5）交付使用条件及日期；）交付使用条件及日期；（6 6）装饰、装修标准承诺；）装饰、装修标准承诺；(7)(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8 8）公共配套建筑的产权归属；）公共配套建筑的产权归属；（9 9）面积差异的处理方式；）面积差异的处理方式；（1010）办理产权登记有关事宜；）办理产权登记有关事宜；(11)(11)解决争议的办法；解决争议的办法；(12)(12)违约责任；违约责任；

37、(13)(13)双方约定的其他事项。双方约定的其他事项。2021/9/182021/9/182020第二节第二节房地产交易的税费房地产交易的税费 一、税收概述一、税收概述一、税收概述一、税收概述 二、房地产交易涉及的主要税收二、房地产交易涉及的主要税收二、房地产交易涉及的主要税收二、房地产交易涉及的主要税收 三、个人转让、租赁房屋住房纳税实例三、个人转让、租赁房屋住房纳税实例三、个人转让、租赁房屋住房纳税实例三、个人转让、租赁房屋住房纳税实例 2021/9/182021/9/182121 一、税收概述一、税收概述一、税收概述一、税收概述 (一一一一)税收税收税收税收的概念及特征的概念及特征的概

38、念及特征的概念及特征是国家参与社会是国家参与社会剩余产品分配剩余产品分配剩余产品分配剩余产品分配的一种规范形式，其的一种规范形式，其本质本质本质本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，无偿地取是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。税收的本质决定了它具有得财政收入的一种手段。税收的本质决定了它具有强制性、强制性、强制性、强制性、无偿性无偿性无偿性无偿性和和固定性固定性固定性固定性的特征。的特征。（二）税收制度及构成要素（二）税收制度及构成要素（二）税收制度及构成要素（二）税收制度及构成要素税收制度税收制度税收制度税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法

39、规、规章简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。税收范。税收法律、法规法律、法规法律、法规法律、法规及及及及规章规章规章规章是税收制度的主体。是税收制度的主体。税收制度由税收制度由纳税义务人纳税义务人纳税义务人纳税义务人(以下简称纳税人以下简称纳税人)、课税对象课税对象课税对象课税对象、计计计计税依据税依据税依据税依据、税率税率税率税率或或税额标准税额标准税额标准税额标准、附加、加成附加、加成附加、加成附加、加成和和和和减免减免减免减免、违章处理违章处理违章处理违章处理等等要素构成。要素

40、构成。2021/9/182021/9/182222 1 1、纳税人纳税人纳税人纳税人(课税主体课税主体课税主体课税主体)，纳税人和负税人不同。纳税人和负税人不同。2 2、课税对象课税对象课税对象课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。课税对象决定税收的课税范围，是即国家对什么事物征税。课税对象决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。志。33、计税依据计税依据计税依据计税依据也称也称“课税依据课税依据”、“课税基数课税基数”，是计算，是计算应

41、纳应纳税额的根据。一是从价计征，二是从量计征。税额的根据。一是从价计征，二是从量计征。44、税率或税额标准税率或税额标准税率或税额标准税率或税额标准，是据以计算应纳税额的比率，即对，是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例。税率主要有课税对象的征收比例。税率主要有比例税率比例税率比例税率比例税率、累进税率累进税率累进税率累进税率和和定定定定额税率额税率额税率额税率三类。三类。55、附加、加成和减免附加、加成和减免附加、加成和减免附加、加成和减免6 6、违章处理，对纳税人违反税法行为的处置。包括偷税、违章处理，对纳税人违反税法行为的处置。包括偷税、抗税、漏税、欠税。抗税、漏税、欠税。20

42、21/9/182021/9/182323（三）税收的种类（三）税收的种类（三）税收的种类（三）税收的种类 1 1、对流转额的征税、对流转额的征税、对流转额的征税、对流转额的征税 增值税、消费税、营业税和关增值税、消费税、营业税和关税。税。2 2、对、对、对、对所得额所得额所得额所得额的征税的征税的征税的征税 企业所得税、个人所得税。企业所得税、个人所得税。3 3、对、对、对、对资源资源资源资源的征税的征税的征税的征税 城镇土地使用税、耕地占用税、资源税、土地增值税。城镇土地使用税、耕地占用税、资源税、土地增值税。4.4.对对对对财产财产的征税的征税的征税的征税 包括对财产的直接征收和对财产转移

43、的征收。房产税包括对财产的直接征收和对财产转移的征收。房产税（外资为城市房地产税）、契税、车辆购置税、车船使用税（外资为城市房地产税）、契税、车辆购置税、车船使用税（外资为车船使用牌照税）。（外资为车船使用牌照税）。5 5、对、对、对、对行为行为行为行为的征税的征税的征税的征税 印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税（已停征）、屠宰税（税费改革中停征）、筵席税（由各省（已停征）、屠宰税（税费改革中停征）、筵席税（由各省决定是否开征，但目前各省均已停征）。决定是否开征，但目前各省均已停征）。2021/9/182021/9/182424 二、房

44、地产交易涉及的主要税收二、房地产交易涉及的主要税收二、房地产交易涉及的主要税收二、房地产交易涉及的主要税收 主要税收有主要税收有主要税收有主要税收有营业税、城市维护建设税、教育费附加、土营业税、城市维护建设税、教育费附加、土营业税、城市维护建设税、教育费附加、土营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、印花税、契税、企业所得税、个人所得地增值税、房产税、印花税、契税、企业所得税、个人所得地增值税、房产税、印花税、契税、企业所得税、个人所得地增值税、房产税、印花税、契税、企业所得税、个人所得税税税税等。等。等。等。（一）（一）（一）（一）营业税营业税营业税营业税 提供提供劳务、转让

45、无形资产劳务、转让无形资产劳务、转让无形资产劳务、转让无形资产或者或者销售不动产销售不动产销售不动产销售不动产的单位和个的单位和个人，应当缴纳营业税。计税依据为营业额。人，应当缴纳营业税。计税依据为营业额。销售不动产的营业税税率为销售不动产的营业税税率为5%5%。从从20112011年年1 1月月2828日起，个人对外销售购买不足日起，个人对外销售购买不足5 5年的住年的住房全额征收营业税；个人将购买超过房全额征收营业税；个人将购买超过5 5年（含年（含5 5年）的非普通年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收

46、营业税；个人将购买超过差额征收营业税；个人将购买超过5 5年（含年（含5 5年）的普通住房年）的普通住房对外销售的，免征营业税。对外销售的，免征营业税。2021/9/182021/9/182525（二）（二）（二）（二）城市维护建设税城市维护建设税城市维护建设税城市维护建设税缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。税。计税依据为三税税额。三档地区差别比例税率，即计税依据为三税税额。三档地区差别比例税率，即:7%7%、5%5%、1%1%。应纳税额应纳税额=（实际缴纳的增值税、消费税、营业税三税（实际缴纳的增值税、消费税、营业税三税税额）

47、税额）适用税率适用税率（三）三）三）三）教育费附加教育费附加教育费附加教育费附加计税依据与城市维护建设税相同，征收率为计税依据与城市维护建设税相同，征收率为3%3%。应纳教育费附加（实际缴纳的增值税、消费税、营业应纳教育费附加（实际缴纳的增值税、消费税、营业税三税税额）税三税税额）33。2021/9/182021/9/182626 （四）四）四）四）土地增值税土地增值税土地增值税土地增值税对有偿转让国有土地使用权及地上的建筑物和其他附着对有偿转让国有土地使用权及地上的建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税的纳税义务

48、人为转让国有土地使用权、地上土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。位和个人。土地增值税的土地增值税的征税范围征税范围征税范围征税范围包括：包括：（1 1）转让国有土地使用权）转让国有土地使用权（2 2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让转让.2021/9/182021/9/182727 土地增值税实行土地增值税实行四级超率累进税率四级超率累进税率四级超率累进税率四级超率累进税率，即：，即：（1 1）增值额未超过扣

49、除项目金额）增值额未超过扣除项目金额50%50%的部分，税率的部分，税率30%30%。（2 2）增值额超过扣除项目金额）增值额超过扣除项目金额50%50%，未超过扣除项目金，未超过扣除项目金额额100%100%的部分，税率的部分，税率40%40%，速算扣除系数为，速算扣除系数为5%5%。(3)(3)增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额100%100%，未超过扣除项目金，未超过扣除项目金额额200%200%的部分，税率的部分，税率50%50%，速算扣除系数为，速算扣除系数为15%15%。(4)(4)增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额200%200%的部分，税率为的部分，税率为6

50、0%60%，速算扣除系数为，速算扣除系数为35%35%。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额增值额增值额增值额和规和规定的定的适用税率适用税率适用税率适用税率计算征收，计税依据为纳税人转让房地产所取计算征收，计税依据为纳税人转让房地产所取得的得的收入减除收入减除收入减除收入减除规定的规定的扣除项目金额扣除项目金额扣除项目金额扣除项目金额后的余额即后的余额即增值额增值额增值额增值额。2021/9/182021/9/182828 土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：(1)(1)取得土地使用权所取得土地使用权所