2房地产项目资金监控模式简介.ppt

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1、房地产项目资金监控模式简介房地产项目资金监控模式简介20102010年年1 1月月2 2日日2目录目录1 1近期高密集房地产新政解析近期高密集房地产新政解析2 2资金信息监控模式资金信息监控模式3 3资金预算管理模式资金预算管理模式4 4资金集中管理模式资金集中管理模式5 5投资退出机制投资退出机制2一、近期高密集房地产新政解析一、近期高密集房地产新政解析 1212月月9 9日国务院常务会议明确，日国务院常务会议明确，“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”；1212月月1414日国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策

2、日国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策(即即“国四条国四条”)；1212月月1717日财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布日财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出关于进一步加强土地出让收支管理的通知让收支管理的通知：分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土：分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的得低于全部土地出让价款的50%

3、50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。此前各地方土地出让大多执行一次全部缴清，不得分期缴纳。此前各地方土地出让大多执行20%-30%20%-30%的首付政策；的首付政策；1212月月1818日住建部直接召集全国各大中城市近日住建部直接召集全国各大中城市近600600位副市长研究如何调控各地楼市；位副市长研究如何调控各地楼市；1212月月2222日媒体报道，国家相关部门已制定调控政策，二套房贷首付将提高至日媒体报道，国家相关部门已制定调控政策，二套房贷首付将提高至50%50%，此，此消息尚未获证实。消息尚

4、未获证实。3一、近期高密集房地产新政解析一、近期高密集房地产新政解析S S（优势）（优势）1.1.利用品牌优势，实现倍速崛起；利用品牌优势，实现倍速崛起；2.2.融资有保障，资本竞争时期优势融资有保障，资本竞争时期优势凸显；凸显；3.3.整合集团资源，走泛地产之路，整合集团资源，走泛地产之路，创造市场链协同效益。创造市场链协同效益。内部因素内部因素外部环境外部环境W W（弱势）（弱势）1.1.错过上轮房市高涨期，地产格局错过上轮房市高涨期，地产格局初定，破局困难；初定，破局困难；2.2.尚未上市，目前融资渠道单一，尚未上市，目前融资渠道单一，资本运作能力有限；资本运作能力有限；3.3.尚未形成

5、系统化、精品化标本楼尚未形成系统化、精品化标本楼盘，以便进行连锁品牌复制营销。盘，以便进行连锁品牌复制营销。O O（机会）（机会）1.1.“国四条国四条”无细则，无细则，“土地财政土地财政”未变情况下，地方政府未变情况下，地方政府“选择性选择性失明失明”,调控难免仍成为调控难免仍成为“空调空调”；2.2.政府只是遏制房价政府只是遏制房价“过快上涨过快上涨”，对房价上涨仍存，对房价上涨仍存“宽容宽容”态度；态度；3.3.土地准入门槛提高，房地产行业土地准入门槛提高，房地产行业进入资本竞争时期。进入资本竞争时期。SOSO（利用机会、发挥优势）（利用机会、发挥优势）利用资本竞争时期的重新洗牌，利用资

6、本竞争时期的重新洗牌，发挥品牌及融资优势，倍速崛起，发挥品牌及融资优势，倍速崛起，实现破局。实现破局。WOWO（克服弱势、抓住机会）（克服弱势、抓住机会）积极准备上市，拓展融资渠道。积极准备上市，拓展融资渠道。T T（威胁）（威胁）1.1.迪拜事件成为中央迪拜事件成为中央 压垮骆驼的最后压垮骆驼的最后一根稻草一根稻草，此事件后政策频出，国家，此事件后政策频出，国家房市调控意图明显；房市调控意图明显；2.2.本轮调控指向控制投机性购房和增本轮调控指向控制投机性购房和增加供应，将减少房地产行业利润；加供应，将减少房地产行业利润；3.3.土地出让金管理加强，资金杠杆效土地出让金管理加强，资金杠杆效应

7、减弱。应减弱。STST（扩大优势、迎接挑战）（扩大优势、迎接挑战）以以“两金一资源两金一资源”获机会，争评获机会，争评“特殊项目特殊项目”，延缓土地出让金，延缓土地出让金缴纳，发挥资金杠杆效应。缴纳，发挥资金杠杆效应。WTWT（克服弱势、迎接挑战）（克服弱势、迎接挑战）以差异化精品为方向，形成可复以差异化精品为方向，形成可复制扩张的经营模式。制扩张的经营模式。4二、资金信息监控模式二、资金信息监控模式5二、资金信息监控模式特点二、资金信息监控模式特点账户监管账户监管1.1.审核和备案银行账户，核销无关和重复审核和备案银行账户，核销无关和重复账户；账户；2.2.建立账户信息库，有效控制银行账户数

8、建立账户信息库，有效控制银行账户数量和种类，杜绝账外账和小金库；量和种类，杜绝账外账和小金库；交易监测交易监测1.1.银企互联，及时采集企业业务、财务、银企互联，及时采集企业业务、财务、银行资金交易数据银行资金交易数据,形成资金交易电子账形成资金交易电子账 ,实现资金在线监控；实现资金在线监控；2.2.对电子账进行分析对电子账进行分析 ,发现财务舞弊和违发现财务舞弊和违规交易规交易 ,对异常资金流动实行监控；对异常资金流动实行监控；资金预测资金预测1.1.对资金流量、流向、结构预测分析对资金流量、流向、结构预测分析,掌掌握资金运作特点及流动趋势；握资金运作特点及流动趋势；2.2.准确评估企业财

9、务风险准确评估企业财务风险,提供科学决策提供科学决策依据；依据；预警体系预警体系1.1.建设资金交易监测经验库，设定预警规建设资金交易监测经验库，设定预警规则则,利用计算机对交易数据进行分析利用计算机对交易数据进行分析,得出得出大额、可疑资金交易信息及财务风险预警大额、可疑资金交易信息及财务风险预警信息；信息；2.2.积累和完善积累和完善,建设监测经验库为按需索建设监测经验库为按需索引的知识库；引的知识库；6三、资金预算管理模式三、资金预算管理模式夫未战而庙算胜者，得算多也，未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况于无算乎！预测资金盈余或缺口，帮助制定融投资决策，有效监控资金使用，提

10、供多角度、多层次的资金分析和控制。7四、资金集中管理模式四、资金集中管理模式-现金池现金池花旗银行对现金池的定义：现花旗银行对现金池的定义：现金池结构是用于企业间资金管金池结构是用于企业间资金管理的自动调拨工具，其主要功理的自动调拨工具，其主要功能是实现资金的集中控制。现能是实现资金的集中控制。现金池结构包含一个主账户和一金池结构包含一个主账户和一个或几个子账户。现金池资金个或几个子账户。现金池资金的自动调拨通常在日终发生，的自动调拨通常在日终发生，调拨的金额取决于各子账户的调拨的金额取决于各子账户的日终金额和目标金额，即日终日终金额和目标金额，即日终时各子账户余额为所设定的时各子账户余额为所

11、设定的“目标余额目标余额”，而所有的剩余资，而所有的剩余资金将全部集中在主账户。金将全部集中在主账户。81.1.建立集中资金管理系统建立集中资金管理系统,便于及时掌便于及时掌握成员企业的资金动态握成员企业的资金动态,实施有效监督实施有效监督,降低投资风险。降低投资风险。2.2.及时调剂企业集团与成员企业以及及时调剂企业集团与成员企业以及成员企业之间的资金余缺成员企业之间的资金余缺,合理安排资合理安排资金用途金用途,提高资金使用效率。提高资金使用效率。3.3.避免资金管理各自为政时避免资金管理各自为政时,各自存贷各自存贷款利息差增加的财务费用款利息差增加的财务费用,有效降低资有效降低资金使用成本

12、。金使用成本。4.4.目标余额管理，透支要付息目标余额管理，透支要付息,存款要存款要收息收息,有利于企业集团对成员企业的业有利于企业集团对成员企业的业绩进行考核和评价。绩进行考核和评价。四、资金集中管理模式四、资金集中管理模式-现金池现金池91.1.定义：定义：一家企业或单位对自己的资一家企业或单位对自己的资金收入和资金支出的行为分别采取互金收入和资金支出的行为分别采取互不干涉或互不影响的单独处理流程和不干涉或互不影响的单独处理流程和处理路径的一种资金管理模式处理路径的一种资金管理模式。2.2.主要特征：主要特征：(1)(1)适用范围越来越广泛适用范围越来越广泛。由。由行政及事行政及事业性单位

13、业性单位到到跨国公司或国内集团企业跨国公司或国内集团企业。(2)(2)要求具有全面预算管理能力要求具有全面预算管理能力。以全以全面预算管理为基础的，同时面预算管理为基础的，同时“收收”为为全面预算管理提供基础全面预算管理提供基础;“支支”为全面为全面预算管理实施提供条件预算管理实施提供条件。(3)(3)依托银行的综合服务能力依托银行的综合服务能力。资金池资金池业务为收支两条线资金管理模式提供业务为收支两条线资金管理模式提供服务支持服务支持。四、资金集中管理模式四、资金集中管理模式-收支两条线收支两条线10四、资金集中管理模式四、资金集中管理模式-收支两条线收支两条线由于成员单位收支账由于成员单

14、位收支账户合一，为了严格实户合一，为了严格实现收入资金与支出资现收入资金与支出资金分离，只能采取日金分离，只能采取日间发生额全额实时上间发生额全额实时上划的自动规则，也就划的自动规则，也就是成员单位账户实行是成员单位账户实行的是零余额管理模式。的是零余额管理模式。收收由于成员单位账户实行由于成员单位账户实行零余额管理，为了满足零余额管理，为了满足成员单位的日间对外支成员单位的日间对外支付，可以采用日间实时付，可以采用日间实时补足规则补足规则。支支单账户单账户管理模式管理模式11四、资金集中管理模式四、资金集中管理模式-收支两条线收支两条线根据管理单位在根据管理单位在管理上的不同需求管理上的不同

15、需求实现日终余额集中实现日终余额集中和日间实时集中两和日间实时集中两种上收资金模式。种上收资金模式。收收根据管理单位在管理根据管理单位在管理上的不同需求实现日终上的不同需求实现日终余额固定金额下拨和日余额固定金额下拨和日终余额差额下拨两种日终余额差额下拨两种日终下拨规则。终下拨规则。支支多账户多账户管理模式管理模式12四、资金集中管理模式四、资金集中管理模式-统借统还统借统还1.1.定义：集团公司统一融资，所属企定义：集团公司统一融资，所属企业申请使用。业申请使用。2.2.财税字财税字2000720007号号：企业主管部门或企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下企业集团中的核心企业等单

16、位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。不征收营业税。3.3.财税财税20081212008121号号:企业实际支付给企业实际支付给关联方的利息支出，不超过规定比例关联方的利息支出，不超过规定比例(金融企业，为金融企业，为5 5：1,1,其他企业，为其他企业，为2 2：1)1)和税法及其实施条例有关规定计算和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。在发生当期和以后年度扣除。13四、资金集中管理模式四、资金集中管理模式结算中心结算中心内部银行内部银行财务公司财务公司12314四、房地产项目资金监管模式四、房地产项目资金监管模式资金运行规律产品特征治理结构组织结构行业特征资金管理资金管理模式选择模式选择统而不死统而不死动态平衡动态平衡高效有序高效有序分而不散分而不散15五五、投资退出机制投资退出机制“先分配，后转让先分配，后转让”的股权转让退出机制的股权转让退出机制16谢谢谢谢！17