房产基础知识培训.ppt

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1、中中大大恒恒基基房地产基础知识房地产基础知识 房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上 的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。房地产的概念房地产市场的分级 房地产市场分为三级：一级市场一级市场：又称土地市场，针对开放商向国家买地的行为。二级市场二级市场：又称增量市场，新建商品房的买卖，针对开放商，建造商，购房居民的行为。三级市场三级市场：存量房（学名），二手房（俗名）商品房：商品房：个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房以及单位自建住房，已经取得房屋所有权证的，并且具有全部产权可以再次上市。顾名思义为可以直接当作商品出售的房产。公产房：公产房：国家和单位投资建设或购买的，产

2、权属国家或单位所有的住房。就是购买的公有住房（背景：1998年前，国家实行住房制度改革，根据职工的工龄，职称级别，人均居住面积等等因素，使职工以比较低的价格购买房产。）房地产产权分类1.1.已购公产房又分为成本价和标准价已购公产房又分为成本价和标准价（又称优惠价），主要是当时购买的价格不等，所以称谓不一样，在之后的交易税费中会有区别。2.2.央产房央产房：中央在京单位的已购公有住房，也有成本价和标准价之分。3.3.经济适用房经济适用房：国家为保障中低收入家庭住房困难户的基本住房需求而建造的房屋。购买者需审核资格，购买价格远低于周边商品房的出售价格。4.4.安居房，康居房安居房，康居房：为实施国

3、家“安居工程”而建造的住房，称谓不同但含义一致，主要针对人均居住面积在4平米以下的特困户。性质类似于经济适用房。住宅可分为住宅可分为高档住宅及普通住宅。若根据其权利来源方式的不同可分为：商品房、房改房、经济适用房、使用权、私产。非住宅的类型非住宅的类型非住宅根据其住宅用途可分为：办公楼、店面、车库及杂物间等。房产的分类房产的分类房屋从不同的角度可以不同的分类。按建筑结构分：按建筑结构分：砖木结构：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。砖混结构：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板

4、，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。钢筋混凝土结构：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其它砌体做成。钢结构：主要承重构件均是用钢材制成。房屋分类房屋分类按房屋层数高度分：按房屋层数高度分：低层 1-3层 多层 4-6层 中高层 7-9层 高层 10-30层 超高层 40层以上按房屋房型分：按房屋房型分：一室 两室 三室（一厅）、三室（两厅）其它（多室、别墅、平房、四合院、错层、跃层等）按房屋建筑用途分：按房屋建筑用途分：住宅 商用按房屋建筑朝向分：按房屋建筑朝向分：南北向、东西向；阳面、阴面、东照、西照。按房屋建筑面积

5、分：按房屋建筑面积分：建筑面积：多指私产、商品房合同、返迁协议、抵债协议等性质的房屋面积；计租面积：多指公产、企业产等性质的房屋面积；（一般不含阳台面积）；公房计租面积与使用面积的区别：计租面积不含阳台，使用面积含阳台。按房屋建筑性质分：按房屋建筑性质分：私产：指有产权证的房屋；（其中房改购房分为全部产权和部分产权）公产：指房管局管理的房屋；企业产：指企业管理的房屋；商品房合同：分为可办产权和不可办产权；其它：返迁协议、抵债协议、军产、宗教产等；按房屋建筑楼型分：按房屋建筑楼型分：塔楼、板楼、其它（点式高层、板式高层、筒子楼、蛇形楼、八角楼、锯齿楼、老楼、平房、小二楼等）按建筑物使用性质分类可

6、分为：按建筑物使用性质分类可分为：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑板楼板楼（多层多层、砖混）、砖混）塔楼塔楼高板（高板（小高层小高层）一居室一居室二居室二居室三居室三居室错层错层跃层跃层复式复式独栋独栋联排联排叠拼叠拼交易主要税费交易主要税费 非普通住宅非普通住宅：建筑面积在140平米以上 容积率在1.0以下容积率：建筑面积与规划占地面积之比（目前在北京只有独栋别墅的容积率可能会在1.0以下）成交价高于平均交易价格1.2倍以上（普通和非普的主要区别：面积是否大于140平米）北京市二手房交易中涉及到的税费买方印花税 契税 土地出让金 卖方 印花税 营业税 个人所得税 土地增值税 综合地价款

7、（经济适用房）土地出让金（按优惠价或标准价购买）二手商品房的交易双方税费缴纳明细表阶段费用明录 购买方 出售方 上缴部门 交易环节契税 普通住宅：成交价1%（首次购买面积在90平米以下）；成交价1.5%（购买面积超过90平米）非普通住宅：成交价3%房地产交易所 印花税 成交价0.05%（目前政策改变，暂时取消）成交价0.05%（目前政策改变，暂时取消）房地产交易所营业税（含城建税和教育附加）普通住宅：2年内：差额5.5%；2年外：无营业税 非普通住宅：2年内：成交价5.5%；2年外：差额5.5%房地产交易所个人所得税 5年之外：免交；5年之内：成交价 1%或差额20%房地产交易所土地增值税 普

8、通住宅免征，非普通住宅3年内全额征收，1%。3-5年内减半征收，5年外免征房地产交易所已购公房交易双方的税费缴纳明细表阶段费用明录 购买方 出售方 上缴部门 交易环节契税 成交价1.5%房地产交易所 印花税 成交价0.05%成交价0.05%房地产交易所营业税（含城建税和教育附加）5年之内：成交5.5%5年之外，免交 房地产交易所个人所得税 5年之外：免交；5年之内：成交价 1%或差额20%房地产交易所土地出让金 当年成本价建筑面积1%当初卖方以优惠价或标准价购买，由卖方另外向原单位按1560建筑面积7%（其中6%为标补成）支付房地产交易所土地增值税 二手经济适用房交易双方税费缴纳明细表阶段费用

9、明录 购买方 出售方 上缴部门 交易环节契税 普通住宅：成交价1.5%非普通住宅：成交3%房地产交易所 印花税 成交价0.05%成交价0.05%房地产交易所营业税（含城建税和教育附加）5年内：成交价5.5%5年以外的非普通住宅需按差额征收营业税房地产交易所个人所得税 房地产交易所综合地价款 5年之内，超标部分需要缴纳10%的综合地价款 5年之外，成交价10%的综合地价款 房地产交易所土地增值税 非普通住宅3-5年内减半征收，3年内全额征收1%房地产交易所税费的注意事项年限也可以参考购房发票已购公房不涉及普宅与非普宅回迁性质的经济适用房土地出让金3%北京市二手房交易税费判断三步走第一第一步：步：

10、首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房第二第二步：步：看房产证年限，是否超过5年；第三第三步：步：看面积、单价、容积率，判断是否是普通住宅、面积是否超标。房屋基本知识房屋基本知识行业术语配套设施四气：四气：暖气、燃气（天然气或煤气）、热水器、空调;全齐：全齐：常用家电（电视、冰箱、洗衣机）和家具（床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜）;v毛坯毛坯水泥地，白墙v简装修简装修地砖、白墙v中装修中装修大地砖，老式木地板v精装修精装修木地板，包门、包窗v豪华装修豪华装修装修前卫、用料讲究行业术语-装修分类行业术语-住宅性质普通民宅普通民宅92年之建成，已购公有住房（市场上需求

11、量最大）;甲级住宅甲级住宅24小时电梯、保安，物业费较高;公寓公寓商品房 24小时电梯、保安，24小时管道热水;别墅别墅独栋、联排、叠拼建筑，一般较为偏远;房屋建筑常识房屋建筑常识-房型房型一居室：一居室：标准定位面积，公房3050平方米；商品房4080平方米二居室：二居室：标准定位面积，公房5070平方米；商品房80120平方米三居室：三居室：标准定位面积，公房6090平方米；商品房120160平方米跃跃 层：层：房屋使用层跳跃的房型，如一跃二，三跃四等错错 层：层：房屋内地面错落的房型房屋建筑常识房屋建筑常识-楼层楼层楼层描述，多层楼房为6层，房屋所在层3层，简写3/6优劣：楼房中多层楼有

12、“金三银四”的说法，即六层楼三层最佳，四层次之。高层楼中层次较高的价位也较高，但二手房中顶楼除外。房屋建筑常识房屋建筑常识-朝向朝向朝向（以主卧室窗户所对应的方向为准）多层楼朝向多为南北正向或东西侧向。高层板楼与多层楼的朝向相似。高层塔楼多为四角，其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向。房屋建筑常识房屋建筑常识-面积面积建筑面积指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等；公摊面积是指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积占地面积建筑物基底及其功能需要占用的面积，也

13、叫红线面积使用面积它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积，俗称地砖面积；套内面积套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积。面积详解面积详解建筑面积=套内面积公摊面积套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套内面积=卧室+起居室+厅+厨房+卫生间+储藏室+墙体面积+阳台建筑面积（露台面积按半面积计算）销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积分摊的公用建筑面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数;其中：系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积分摊的公用建筑面

14、积包括：大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前庭、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防通道、水泵、水箱、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、警卫室、卫星接收等。不记入的公滩面积：仓库、车库、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、警卫室大部分公房的建筑面积换算：建筑面积=使用面积*1.33房屋建筑基本概念房屋建筑基本概念容积率容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值,反映土地利用程度、使用强度 及其经济性的技术经济指标;容积率=建筑总面积用地面积 一般的：别墅：1;低层住宅：1-2;高层住宅：3;普通住宅与非普通住宅的区别;建筑密度建筑密度:项目用地范围内各

15、种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。也可以是建筑物基底总面积用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度 绿地率绿地率:是指项目绿化用地总面积占用地面积的比例。层高：层高：住宅高度以“层”为单位计算，是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，目前，一般住宅层高在2.8米左右，不得低于2.5米。净高：净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。进深：进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度，指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右不能任意扩大，进深大的住宅可以有效的节约用地。开间：开间：住宅

16、的开间就住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离，住宅开间一般为3.3、3.6、4.2米，较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;房屋建筑基本概念房屋建筑基本概念如何画户型图？如何画户型图？如何画小区平面图？如何画小区平面图？房地产的交易类型房地产的交易类型v房地产的租赁租赁v房地产的置换置换 收费标准收费标准租租 赁赁:收取相当与一个月租金金额作为代理费买买 卖：卖：买方 按照成交价 1%卖方 按照成交价 2%租赁业务收费租赁业务收费普通民宅普通民宅因代理服务费（佣金）需要由客户承担，故付款方式通常为押一付三或押一付六公寓及写字楼公寓

17、及写字楼因代理服务费（佣金）需要由业主承担，故付款方式通常为押二付三或押二付六特殊情况下，须有租赁双方商议并达成一致 房屋出租人必须具备的出租条件房屋出租人必须具备的出租条件取得房屋所有权证，且是房屋所有权所有人共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书或委托书代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和证件副本房屋所有人已死亡的、继承人应办妥房产继承过户手续，方可以出租私有房屋具有房屋出租行为能力已抵押，并经抵押权人同意出租的符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的置换业务置换业务二手房（存量房）概念二手房（存量房）概念 二手房的概念二手房的概念二手房是指由北京市国土资源和房屋管理局颁发所

18、有权有效证件，业主拥有完全处置权的房屋。包括：包括：私产平房、已购商品房、以及获准上市交易的已购公房和已购经济适用房商品房销售须具备以下五证：国有土地使用证建设用地规划可证建设工程规划许可证施工许可证商品房销售许可证 商品房销售资质商品房销售资质置换业务置换业务-定金定金定金大定二手房买卖的付款普遍适用定金方式，通常以贰万或不超过交易房价的20%作为定金，在过户时（以买方取得领证通知单或进行物业交割为标准），由买方支付剩余房款 不能正常上市出售的房屋范围不能正常上市出售的房屋范围产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的;已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的;房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范

19、围的;擅自改变房屋使用性质的;以房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款及装修费用的住房面积超过本市人民政府规定的控制标准，或者违反固定利用公款超标准装修，超标准部分未按规定退回或者补足房价款及装修费用的法律、法规及县级以上人民政府规定其他不宜出售的;房屋上市出售后形成新的住房困难的;影响房屋价格的因素影响房屋价格的因素房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）;房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等;小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）;小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）;房屋的市场价格定位;房屋的供需状况;物业管理公司的口碑;房屋的市场租赁价格前景及回报率的

20、多少;政府因素、土地价格的变动;其它因素;买卖流程及注意事项买卖流程及注意事项交易方式的分类交易方式的分类房屋房屋具备了具备了房屋所有权证房屋所有权证的交易方式：的交易方式：一次性付款 商业按揭贷款 公积金贷款:房屋不具备房屋不具备房屋所有权证房屋所有权证的交易方式：的交易方式：更名一次性付款（使用权）更名按揭贷款一次性付款流程一次性付款流程签署签署看房确认书看房确认书买方交公司买方交公司2万元定金万元定金透明交易，签三方约透明交易，签三方约买方将购房款打到双方指定帐户买方将购房款打到双方指定帐户买卖双方至房地产管理部门办理买卖双方至房地产管理部门办理过户手续过户手续买方领取新产权证买方领取新

21、产权证公司见到物业交割单后放款给卖方公司见到物业交割单后放款给卖方售后服务售后服务卖方卖方：身份证、房产证（购房合同）、央产房需上市表、配偶同意出售证明；同住人同意出售证明。非本地需要暂住证。买方：买方：身份证、经济适用房申请表；非本地需要暂住证。一次性付款应提交材料一次性付款应提交材料商业按揭贷款流程商业按揭贷款流程签署签署看房确认书看房确认书买方交公司买方交公司2 2万元定金万元定金透明交易，签三方约透明交易，签三方约卖方协助评估公司作房产评估卖方协助评估公司作房产评估买方准备贷款资料及首付款卖方准备售买方准备贷款资料及首付款卖方准备售房资料房资料买、卖双方房地局过户买、卖双方房地局过户公

22、司协助买卖双方物业交验公司协助买卖双方物业交验银行放款到公司或给卖方银行放款到公司或给卖方将房产资料、评估报告买方贷款资料及将房产资料、评估报告买方贷款资料及交银行作贷款面签交银行作贷款面签买方按房地产管理部门通知的时间领取买方按房地产管理部门通知的时间领取买方的房产证买方的房产证银行将买方的抵押材料、产权证送房产银行将买方的抵押材料、产权证送房产管理部门抵押管理部门抵押售后服务售后服务需要卖方提交的资料需要卖方提交的资料：未 婚 已 婚本人身份证原件 夫妻双方身份证原件本人户口本原件 夫妻双方户口本原件房屋产权证原件 （购房合同）房屋产权证原件 未婚：单身证明 结婚证原件离异：离婚证原件、判

23、决书/民事调解书央产需上市表 需需要借款人提交的资料要借款人提交的资料：未 婚 已 婚本人身份证原件 夫妻双方身份证原件本人户口本原件 夫妻双方户口本原件 未婚：单身证明 结婚证原件 离异：离婚证原件、判决书/民事调解书原件 借款人还需要提供所在单位营业执照副本复印件加盖公章。注：非北京市户口须同时提供暂住证原件 商业贷款需准备的资料商业贷款需准备的资料军官证，港澳台有效证件，护照;借款人必需年满18周岁，并具完全行事能力的自然人;男性还款年龄不得超过65周岁、女性不得超过60周岁;借款人月收入金额必需超出其月还款额的60%以上;商业按揭贷款注意事项商业按揭贷款注意事项签署签署看房确认书看房确

24、认书到公司交购房定金到公司交购房定金透明交易，签三方约透明交易，签三方约带相关资料公司报审带相关资料公司报审公积金管理中心初审，评估，交评公积金管理中心初审，评估，交评估费估费完契税后客户到担保中心面签完契税后客户到担保中心面签买卖双方房地局过户买卖双方房地局过户担保中心放款到卖方担保中心放款到卖方审批后公积金管理中心放款到担保审批后公积金管理中心放款到担保中心中心买方按房地产管理部门通知的时间买方按房地产管理部门通知的时间领取买方的房产证领取买方的房产证管理中心将产权证送房地产管理部管理中心将产权证送房地产管理部门抵押门抵押售后服务售后服务公积金贷款流程公积金贷款流程需要卖方提交的资料需要卖

25、方提交的资料：未 婚 已 婚本人身份证原件 夫妻双方身份证原件本人户口本原件 夫妻双方户口本原件房屋产权证原件 （购房合同）房屋产权证原件 未婚：单身证明 结婚证原件离异：离婚证原件、判决书/民事调解书 央产房需上市表 需要借款人提交的资料需要借款人提交的资料：未 婚 已 婚本人身份证原件 夫妻双方身份证原件本人户口本原件 夫妻双方户口本原件大专以上提供学历证明原件 主借款人大专以上提供学历证明原件公积金缴存情况说明书 夫妻双方均有公积金的需夫妻双方 未婚：单身证明 提供公基金缴存情况说明书 结婚证原件离异：离婚证原件、判决书/民事调解书原件注：非北京市户口须同时提供暂住证原件 公积金贷款需准

26、备的资料公积金贷款需准备的资料贷款贷款对象对象的条件的条件:具有北京市城镇常住户口或有效居留身份；具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；在本市（包括所属区县）购买自住住房；申请贷款前已连续缴存住房公积金12个月（含）以上，且申请贷款时仍正常缴存；提供管理中心认可的担保方式；夫妻夫妻双方申请过一次住房公积金贷款的，须将贷款全部还清后双方申请过一次住房公积金贷款的，须将贷款全部还清后，才能再次才能再次申请该类贷款申请该类贷款.贷款期限最长为30年，且不受借款申请人的年龄限制。单笔贷款最高额度为60万元首付款不得低于房屋评估值的10%公积金贷款公积金贷款注意事项注意事项更名一次性

27、付款流程更名一次性付款流程签署签署房产买卖经纪合同房产买卖经纪合同买卖双方至开发商处申请更名买卖双方至开发商处申请更名买方将房款存入银行指定帐户代买方将房款存入银行指定帐户代管管买方将房款划入开发商帐户买方将房款划入开发商帐户卖方名下的卖方名下的商品房买卖合同商品房买卖合同注销注销买方名下的买方名下的商品房买卖合同商品房买卖合同登记登记银行将房款划给卖方银行将房款划给卖方买方向开发商领取商品房买卖合同买方向开发商领取商品房买卖合同并交房并交房开发商将卖方房款退还给卖方开发商将卖方房款退还给卖方 更名商业按揭付款流程更名商业按揭付款流程 签署签署看房确认书看房确认书买卖双方至开发商处申请更名买卖双方至开发商处申请更名买方将房款划入开发商帐户买方将房款划入开发商帐户卖方名下的卖方名下的商品房买卖合同商品房买卖合同注销注销买方与银行签订买方与银行签订借款合同借款合同开发商将卖方房款退还给卖方开发商将卖方房款退还给卖方银行将买方的银行将买方的商品房买卖合同商品房买卖合同送房地产管理部门抵押送房地产管理部门抵押抵押完成后，银行将买方贷款划入抵押完成后，银行将买方贷款划入开发商帐户开发商帐户买方名下的买方名下的商品房买卖合同商品房买卖合同登记登记买方向开发商领取买方向开发商领取商品房买卖合商品房买卖合同同并交房并交房中大恒基中大恒基