南京湖南路地下商业项目市场定位报告.ppt

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1、为东方大唐置业有限公司制作南京天启开启200908湖南路地下商业项目市场定位报告湖南路地下商业项目市场定位报告湖南路地下商业项目市场定位报告湖南路地下商业项目市场定位报告第一页，编辑于星期五：三点 四十七分。研究内容框架研究内容框架第一部分第一部分 南京现有地下商业归类分析南京现有地下商业归类分析 第二部分第二部分 地下商业与地上物业关系分析地下商业与地上物业关系分析第三部分第三部分 项目定位思考项目定位思考第四部分第四部分 项目招商及模式思考项目招商及模式思考Contents 第二页，编辑于星期五：三点 四十七分。第一部分第一部分 南京现有地下商业归类分析南京现有地下商业归类分析 1 12

2、23 3地下商业地下商业租金、经租金、经营状况营状况南京地下商南京地下商业业态分析业业态分析南京地下商南京地下商业形态业形态地下商业分布地下商业形态第三页，编辑于星期五：三点 四十七分。分布：地下商业主要集中在新街口、珠江路、鼓楼站分布：地下商业主要集中在新街口、珠江路、鼓楼站新街口珠江路鼓楼站南京地下商业主要集中在新街口站，珠江路站和鼓楼站三个站点，其他区域商业零星分布。南京地下商业主要集中在新街口站，珠江路站和鼓楼站三个站点，其他区域商业零星分布。第四页，编辑于星期五：三点 四十七分。形态：地下商业形成形态：地下商业形成“点点线线块块”的商业形势的商业形势莱迪中央商茂新百德基大洋东方新街口

3、地下已经形成了以大新街口地下已经形成了以大洋百货、东方商城、德基广洋百货、东方商城、德基广场互补场互补“点点”状商业，以及状商业，以及各商业地下商业的各商业地下商业的“线线”性性商业，以及由莱迪时尚街区商业，以及由莱迪时尚街区形成的形成的“块块”状商业形态。状商业形态。美食第五页，编辑于星期五：三点 四十七分。第一部分第一部分 南京现有地下商业归类分析南京现有地下商业归类分析 1 12 23 3地下商业地下商业租金、经租金、经营状况营状况南京地下商南京地下商业业态分析业业态分析南京地下南京地下商业形态商业形态莱迪时尚街区新街口地铁商铺德基地铁商铺大洋百货地铁商铺珠江路地铁商铺鼓楼地块商铺第六页

4、，编辑于星期五：三点 四十七分。莱迪广场商业体量约2万平方米，分地下两层。共有商铺862间，负一层分四条街区，主营服装、鞋类、百货和餐饮；负二层分五条街区，主营服装、箱包、美容美甲以及娱乐。店铺面积划分以12-15平米为主。莱迪时尚广场商业主要以女性时尚服饰、饰品及餐饮为主，与地面商业形成错位莱迪时尚广场商业主要以女性时尚服饰、饰品及餐饮为主，与地面商业形成错位莱迪时尚广场：时尚服饰为主莱迪时尚广场：时尚服饰为主业态业态总数总数分布比例分布比例代表商家代表商家服饰422 49%圣迪奥、百事吉、衣本色、锦衣堂美容美发34 4%薰色空间、秀坊餐饮34 4%韩国料理饰品216 25%韩国饰品、阿特曼

5、、我型我show化妆品17 2%袁嬛化妆品、SASA代购摄影26 3%灿烂、鞋包86 10%稻草人、拉丁红工艺26 3%绿茵、谭木匠第七页，编辑于星期五：三点 四十七分。莱迪经过后期调整，缩减餐饮比例，对业态进行分区，营业状况得到较大改善莱迪经过后期调整，缩减餐饮比例，对业态进行分区，营业状况得到较大改善负一楼：负一楼：A A区以饰品为主，区以饰品为主，CC、D D、E E、F F区为服饰、鞋区，区为服饰、鞋区，P P区区为餐饮为餐饮负二楼：负二楼：A A区为形象空间，区为形象空间，B-EB-E区服饰区、鞋区，区服饰区、鞋区，F F区为混合区区为混合区第八页，编辑于星期五：三点 四十七分。新街

6、口地铁商铺：地下商业以餐饮、饰品为主新街口地铁商铺：地下商业以餐饮、饰品为主 南京地铁一号线新街口站的地下整体有三层，其中负一层、负二层为商铺，目前有66间在营业。由于该站转盘处为地铁一号线和二号线换乘的唯一通道，这里将成为人流大量聚集的地下商业区。负二层仅9间铺位，有5间在营业。由于这一区域多数为换乘地铁的过路客，专程过来消费的所占比重较小，所以新由于这一区域多数为换乘地铁的过路客，专程过来消费的所占比重较小，所以新街口地铁商铺经营品种以餐饮小吃、饰品为主。街口地铁商铺经营品种以餐饮小吃、饰品为主。业态业态总数总数分布比例分布比例代表商家代表商家餐饮2744.26%陆嫂特色面、口渴了、维百纳

7、比萨饰品1116.39%好彩精品、隆吉玉雕行服饰914.75%圣迪奥、百芙伦、百世吉化妆品34.92%玫瑰人生、拓奇妍丽、摄影24.92%洪青鸟、芭妃视觉摄影鞋包皮具58.20%都宝路、欢乐时光医药保健11.64%优冠保健品专卖其他54.92%好的超市、zippo火机专卖、韦博国际英语第九页，编辑于星期五：三点 四十七分。德基地铁商铺目前在营业的共计12个铺位，主力面积为100平米左右。业态业态总数总数分布比例分布比例代表商家代表商家餐饮1083%KFC、洋葱咖喱、宜芝多等服饰18.5%sport100超市18.5%屈臣氏德基地铁商铺：以餐饮为主德基地铁商铺：以餐饮为主区域内商铺以餐饮为主。区

8、域内商铺以餐饮为主。第十页，编辑于星期五：三点 四十七分。大洋地下商业共15间商铺，主力面积在100平方米左右。大洋百货地下商业：以餐饮为主，与地上商业形成互补大洋百货地下商业：以餐饮为主，与地上商业形成互补业态业态总数总数分布比例分布比例代表商家代表商家餐饮1184.6%KFC、味千拉面、雅宴、美珍香、宜芝多超市17.7%屈臣氏药店17.7%南京健军药店业态以餐饮为主，辅以药店、超市。餐饮以中段为主。业态以餐饮为主，辅以药店、超市。餐饮以中段为主。第十一页，编辑于星期五：三点 四十七分。珠江路地铁商铺：珠江路地铁商铺：目前在营业的共计17个铺位。珠江路地铁商铺：以餐饮、服饰为主珠江路地铁商铺

9、：以餐饮、服饰为主区域内商铺以餐饮、服饰为主，同时有少量玩具商铺。区域内商铺以餐饮、服饰为主，同时有少量玩具商铺。业态业态总数总数分布比例分布比例代表商家代表商家餐饮1165红汤牛肉米线、快吧寿司店、KAKA港式甜品玩具16%世高玩具服饰529%淑女屋、玻璃鞋、纯粹布衣第十二页，编辑于星期五：三点 四十七分。鼓楼地铁商铺：鼓楼地铁商铺：目前在营业的共计35个铺位。鼓楼地铁商铺：以餐饮、服饰为主鼓楼地铁商铺：以餐饮、服饰为主区域内商铺以餐饮、楼盘展位为主区域内商铺以餐饮、楼盘展位为主业态业态总数总数分布比例分布比例代表商家代表商家餐饮1440%麦当劳、好再来天下第一粉、口渴了、雀巢化妆品12.8

10、6%帕蒂娃靓妆铺楼盘展位1851.43%同仁康桥水岸、威尼斯水城其他25.71%眼镜店、盆花第十三页，编辑于星期五：三点 四十七分。地下总体商业业态：服饰占整体地下总体商业业态：服饰占整体43%43%地下商业业态以服饰为主，占整体的约地下商业业态以服饰为主，占整体的约43%43%；其次是饰品，占整体的；其次是饰品，占整体的22%22%；第；第三为餐饮，占整体的三为餐饮，占整体的13%13%。第十四页，编辑于星期五：三点 四十七分。第一部分第一部分 南京现有地下商业归类分析南京现有地下商业归类分析 1 12 23 3地下商业地下商业租金、经租金、经营状况营状况南京地下商南京地下商业业态分析业业态

11、分析南京地下商南京地下商业形态业形态第十五页，编辑于星期五：三点 四十七分。莱迪时尚街区租金水平最高莱迪时尚街区租金水平最高 莱迪时尚街区负一层主力租金35-50元/平米*日，负二层主力租金30-40元/平米*日。注：莱迪时尚街区管理费占主要比重，以1D56为例，面积10.4平米，管理费10500元/月，租金2500元/月；德基平均租金为15元/平米*日，物业管理费为70元/平米*月。新街口站地铁负一层租金约35-40元/平米*日，负二层主力租金在8-10元/平米*日德基地下负一层主力租金在20元/平米*日左右。珠江路、鼓楼负一层主力租金在15元/平米*日左右。第十六页，编辑于星期五：三点 四

12、十七分。经营状况：中、低档经营较好，中高档产品经营惨淡经营状况：中、低档经营较好，中高档产品经营惨淡档次档次中低档中低档中档中档中高档中高档代表商家地铁沿线商铺莱迪大洋百货地下商业新百商场地下商业德基地下商业经营状况 不管是地铁沿线的小吃,还是莱迪的服饰、饰品等，或者是大洋、新百等地下餐饮等，这类中档、中低档次的商业经营情况都较好；而相对中高档的地下商业，以德基地下商业为代表，其经营状况则相对一般，部分物业则经营惨淡。第十七页，编辑于星期五：三点 四十七分。经营状况：餐饮、服饰经营状况整体好于其他业态经营状况：餐饮、服饰经营状况整体好于其他业态业态业态经营情况经营情况餐饮服饰超市工艺化妆品美容

13、美发摄影鞋包小饰品药店 以地铁沿线的低档次餐饮、大洋、新百地下为代表的中端餐饮，经营情况较好；以莱迪为代表的服饰类商家经营状况也不错；而超市、工艺等其他地下商业经营状况相对一般。第十八页，编辑于星期五：三点 四十七分。经营状况：由于莱迪定位明确，经营状况最好经营状况：由于莱迪定位明确，经营状况最好 莱迪时尚街莱迪时尚街区区德基地下商德基地下商业业大洋地下商大洋地下商业业新街口地铁新街口地铁商铺商铺珠江路地铁珠江路地铁商铺商铺鼓楼地铁商鼓楼地铁商铺铺规模862间12间15间66间17间35间经营业态服饰为主餐饮为主餐饮为主餐饮为主餐饮为主餐饮、展示为主档次中低档中高档中高档中低档中低档中低档经营

14、管理公司租金水平（元/平米）负一层30-40负一层20/负一层20-22负一层15负一层15经营状况第十九页，编辑于星期五：三点 四十七分。第一部分第一部分 南京现有地下商业归类分析南京现有地下商业归类分析 第二十页，编辑于星期五：三点 四十七分。第二部分第二部分 地下商业与地上物业关系分析地下商业与地上物业关系分析12湖南路商业湖南路商业关系关系新街口商新街口商业关系业关系第二十一页，编辑于星期五：三点 四十七分。第二部分第二部分 地下商业与地上物业关系分析地下商业与地上物业关系分析第二十二页，编辑于星期五：三点 四十七分。第二部分第二部分 地下商业与地上物业关系分析地下商业与地上物业关系分

15、析1 12 2湖南路商业湖南路商业关系关系新街口商新街口商业关系业关系第二十三页，编辑于星期五：三点 四十七分。商圈地理位置：商圈地理位置：湖南路商圈西起山西路市民广场，东至中央路，已从1100米长的“黄金线扩大成了目前的1.6平方公里的黄金块。规模及业阐述：规模及业阐述：沿街200多家商店中，名牌、精品、专卖店已达83%以上，其繁华程度不亚于新街口。湖南路商业圈是仅次与新街口商业圈的南京第二大商业圈。湖南路商圈有十多年的历史，此商圈的消费群体以本地为主，商家业态为接近年轻人的休闲品牌业。另外，湖南路商圈内形成了成熟的配套，如以服饰为主的湖南路步行街、以美食为主的狮子桥步行街、以娱乐休闲为主的

16、山西路广场等。客群分析：客群分析：南京人购物休闲的最佳去处之一，南京本地人均消费在四大商圈中位列第一。第二十四页，编辑于星期五：三点 四十七分。湖南路商圈业态齐全，湖南路商圈业态齐全，“小而精小而精”特色突出特色突出 湖南路以购物购物为主，兼具餐饮和休闲娱乐；狮子桥以餐饮餐饮为主；中山北路以购物购物为主；湖南路中山北路北乐业路狮子桥湖北路云南北路苏宁银河军人俱乐部百姓人家苏宁环球天狮百盛狮王府毛家饭店南京大排档凤凰台宾馆：购物：餐饮：休闲娱乐：百货商场：酒店莱茵达大酒店太平洋百货湖南路商场第二十五页，编辑于星期五：三点 四十七分。注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店湖南路的商业业态以购物为

17、主，主要是服装、鞋类、化妆品、珠宝首饰等商品，档次为中高档；其中超过80为品牌专卖店，主要集中在湖南路的两端。在湖南路的中段有部分个人经营的店铺；品牌专卖店的面积较大，开间要求较高，需要广告宣传和形象展示；餐饮主要为特色小餐饮，面积较小，如南京特色小吃、奶茶、西餐等；休闲娱乐场所较少，主要苏宁环球购物中心等大商场内；另外湖南路集聚了多家银行；根据走访了解，湖南路门面房的租金为1万元/年/平方米左右。湖南路多为品牌专卖店湖南路多为品牌专卖店购物63.2%餐饮9.3%休闲娱乐2.9%其他类型24.5%苏宁环球购物中心湖南路百货商店上海红星眼镜公司新华书店通灵翠钻海澜之家第二十六页，编辑于星期五：三

18、点 四十七分。湖南路沿街店面日租金大多在湖南路沿街店面日租金大多在25-4025-40元元/平方米平方米北湖街马台湖 南 路1交通银交通银行行中山北路招商银行招商银行湖南路商湖南路商场场路餐饮店日租金15-25元/平米，如尹氏鸡汁汤包店，新华书店新华书店百富运动百富运动城城服装专卖店日租金为25-40元/平米，如百芙伦、卡玛等。丁家桥2狮子桥轻工轻工 大厦大厦服装专卖店日租金30-40元/平米，如真维斯、影响时尚，奶茶店的日租金达40元/平米，如口渴了。3第二十七页，编辑于星期五：三点 四十七分。风凰台宾风凰台宾馆馆苏宁环球苏宁环球警备司令部警备司令部湖 南 路1丁家桥2狮子桥云南北路中央路中

19、央路高云岭中国工商中国工商银行银行服装店、眼镜店日租金为20-35元/平米，如圣米采、萱喆、南京明亮眼镜等。服装店日租金为20-30元/平米，如安踏本梵妮等。服装店日租金为15-25元/平米，如鄂尔多斯湖南路靠近中央路的租金略低湖南路靠近中央路的租金略低4第二十八页，编辑于星期五：三点 四十七分。狮子桥主力业态为餐饮狮子桥主力业态为餐饮注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店狮子桥以餐饮为主，集聚非常高的人气；既有高档次的狮王府、毛家饭店等，也有中等消费的南京大排档，以及价廉物美的南京特色小吃，高中低档次都有，品类齐全；餐饮店面积大到五六百平方米，小的不足五平方米；受访者反映，狮子桥在南京几乎

20、成了餐饮的代名词，狮王府、毛家饭店经常需提前预定；购物类型主要以烟酒、南京特色食品为主，也有服装等店铺在与狮子桥相交的小巷内；另有少量休闲娱乐场所，如KTV、足浴等；根据走访了解，狮子桥的租金起伏较大，长期租用，面积大的店铺较低；而小面积的门面房租金与湖南路相当；购物16.4%餐饮71.2%休闲娱乐9.6%其他类型2.7%狮王府大酒店毛家饭店南京大排档傣妹火锅粗茶淡饭狮子楼第二十九页，编辑于星期五：三点 四十七分。狮子桥餐饮店的平均租金低于湖南路狮子桥餐饮店的平均租金低于湖南路湖 南 路1轻工轻工 大厦大厦2狮子桥北湖路大中型餐饮店的日租金为10-25元/平米，如东北人家、一茶一座、粗茶淡饭等

21、；奶茶店可立得的日租金达30元/平米。微分宾馆微分宾馆在狮子桥支路上的服装、饰品店的日租金约为10-15元/平米。第三十页，编辑于星期五：三点 四十七分。图图:中山北路（湖南路至鼓楼）业态统计（中山北路（湖南路至鼓楼）业态统计（N N103103）中山北路沿街以购物为主中山北路沿街以购物为主中山北路（湖南路至鼓楼）沿街分布了众多特色店铺，主要是服装，鞋包、婚纱摄影、婚庆服务等；在靠近湖南路一端有苏宁银河、苏宁电器、太平洋百货等多家综合性购物商场，属于中高档的购物商场；中山北路的婚纱摄影、婚庆服务已有一定的集聚效应；休闲场所主要在军人俱乐部内和购物商场内楼上；沿街餐饮店较少，为出售奶茶饮料的店铺

22、；中山北路靠近鼓楼多为写字楼、政府机关、酒店等；中山北路两边的店铺租金起伏较大，其产权多属于机关单位，其中靠湖南路的那一侧属于拆迁房，因此租金相对较低，约为3千元/年/平方米；详细业态统计另见市场走访统计表注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店购物50.5%餐饮5.8%休闲娱乐13.6%其他类型30.1%太平洋百货苏宁银河山西路百货商店吴良材眼镜海澜之家香榭丽舍品牌服饰折扣店第三十一页，编辑于星期五：三点 四十七分。山 西 路北 乐 业 路湖 南 路1路北南云中山北路苏宁银苏宁银河河太平洋太平洋百货百货军人俱军人俱乐部乐部中山北路沿街店铺日租金范围为10-20元/平米之间，其中，军人俱乐部一

23、侧店铺的租金稍贵。这一侧服装店每天租金范围为7-15元/平米，如圣吉奥男裤、上海针织衫、唐之恋等等。3中山北路沿街店铺日租金为中山北路沿街店铺日租金为10-2010-20元元/平米平米第三十二页，编辑于星期五：三点 四十七分。图图:中央路业态统计（中央路业态统计（N N1212）中央路生活配套缺失中央路生活配套缺失中央路由于其为交通主干道，双向四车道，不便行人穿越，因此商业氛围较差；中央路除了与湖南路交叉拐角处的南京八佰伴、玄武饭店之外，其余均为沿街底商；沿街底商零星散布了服饰、食品、银行等配套商业，商业配套总体不足；详细业态统计另见市场走访统计表注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店燕鹏宾

24、馆宠爱人生玄武饭店沁园春雪第三十三页，编辑于星期五：三点 四十七分。风凰台风凰台宾馆宾馆警备司令部警备司令部湖 南 路云南北路中央路中央路高云岭14服装店等日租金为10-15元/平米中央路沿街店铺日租金为中央路沿街店铺日租金为10-1510-15元元/平米平米第三十四页，编辑于星期五：三点 四十七分。楼层设置楼层设置品牌举例品牌举例面积面积(平米平米)日均营业额日均营业额(元元)第一层化妆品、鞋子、珠宝首饰欧泊莱223000思加图382000周大福308000第二层职业女装、高档服饰、精品女包宝姿808000蔓戈253000JOYO404000第三层淑女装vero moda603500ONLY

25、654000BLANCE DE R.G302000第四层男装（包括男包、领带）卡尔.丹顿385000scofield277000圣大保罗203000第五层休闲装、童装bossini251500SPARKLE352500APPLE SHOR323500第六层运动装备、健身器材、床上用品、陶瓷器品Kappa452500nike704000lotto403000百事351500 通过联营合作形式，以扣点方式收取费用，包括水电费；苏宁银河装修和硬件设施比较好，人气较高，在湖南路商圈属于扣点比较高的；定位为中高档，进入商场的品牌首先要经过商场严格审核，避免日后更换，给顾客不稳定的感觉；珠宝、化妆品的扣点

26、最高，在30-35%之间；女装、休闲装一般品牌约为30-32%，但是知名高档品牌的扣点可能仅20%；如ONLY和班尼路相比，班尼路的扣点高一些；由于鞋子都被几个大品牌垄断，如百丽、思加图、达芙妮等，很多都是一个供货商，扣点被谈得较低，大多在22-28%之间；男装20-25%；皮具22-25%；童装约25%；运动装的扣点要比普通服装低5-7%，即23-25%。苏宁银河苏宁银河第三十五页，编辑于星期五：三点 四十七分。楼层设置楼层设置品牌举例品牌举例面积面积(平米平米)日均营业额日均营业额(元元)第一层首饰、手表、化妆品、鞋、皮具欧莱雅84000千百度282000百丽504000第二层淑女装Tee

27、nie Weenie703000ETAM303500BASIC HOUSE452500第三层高档女装及内衣chaber384000YLGUE425000黛安芬101500第四层男装、皮具皮特.丹顿247000九牧王184000Goldlion154000第五层休闲运动服饰JACK JONES403500LEVIS303000addidas602500第六层运动服NIKE523000kappa342000puma362000第七层生活坊、茶庄、婴儿装Annil171500丽婴房202000紫罗兰182500苏宁环球购物中心苏宁环球购物中心以扣点方式收取费用，无水电费和管理费；扣点的多少由商品类型

28、与品牌知名度决定，如服装和鞋子扣点类似，而化妆品扣点要稍高。同种产品，品牌不同，扣点不同，一般品牌的扣点比知名品牌扣点高；不同楼层的扣点不一样，楼层越高扣点越少，由于各个楼层出售的商品不一样，扣点多的商品安排在人流量大的低楼层，因此等于是体现在商品上；同一楼层，位置不同，扣点会有差别，但是差别不大，因为这与其营业额有关，如果位置好的品牌营业额不佳，就会被调整到边角位置；另外，一次性签订的合同年限越长，给予的扣点也越低；苏宁环球的总体扣点情况和苏宁银河一致，在20-35%之间，都属于湖南路商圈较高的。第三十六页，编辑于星期五：三点 四十七分。楼层设置楼层设置品牌举例品牌举例面积面积(平米平米)日

29、均营业额日均营业额(元元)第一层化妆品、鞋子、品牌箱包、黄金珠宝玉器周大生354000露华浓71500De BON102000第二层少女流行服装SNOOPY402000E.LAND505000百芙伦202000第三层职业女装贝拉维拉253000HONRN353000贝特如253000第四层男装阿瑟斯221500FUN352000BALENO551000第五层运动装备、健身器材addida454000umbro303000美津浓353000耐克383500太平洋百货太平洋百货通过联营的形式，以扣点方式收取费用，包含水电费，物业管理费（空调费）另收，每年约为500元；由于硬件设施和装修档次较低，太

30、平洋百货的扣点要稍低于苏宁银河和苏宁环球；根据了解，珠宝首饰类为25-30，化妆品扣点大多为27%，一般品牌的服装为25%，箱包皮具为22%；具体的扣点情况要和商场招商人员详谈，涉及到给他们的回扣、变相计算进场费等。一般按月结算费用，但是很多都要2-3个月，有的甚至拖到半年以后商店才给结算；在走访中了解到，太平洋百货目前正在对柜台进行调整，三楼的服装柜台有空余。第三十七页，编辑于星期五：三点 四十七分。楼层设置楼层设置品牌举例品牌举例面积面积(平米平米)日均营业额日均营业额(元元)第一层化妆品、鞋子、钟表、烟酒、箱包、珠宝饰品TISSOT63000美伊娜多91500BASTA121500明牌3

31、55000第二层职业女装、淑女装独角戏402000古今181000安莉芬242000锦寸182000第三层男士正装虎都252000金狐狸284000海螺253000卡帝乐鳄鱼273000第四层运动服装、童装安踏301500特步252000361254000乔丹241800山西路百货山西路百货同样是根据营业额进行扣点的方式，作为场地租用费，不再收取水电费和管理费，未提及进场费；商场按月来结算费用；进场之前要对品牌进行审核，如果是代理商的话，要看厂家的授权证明；对于知名品牌比较欢迎，愿意给予一定的优惠；山西路百货和湖南路商场的扣点类似，在湖南路商圈的扣点相对较低，但这里的招商人员表示并没有对各专柜

32、确定要完成的营业额指标；平均扣点在22-25%左右，一楼的化妆品、珠宝首饰扣点较高，其次是二楼的女装、休闲装，三楼四楼的男装和运动装扣点相对较低，但是楼层位置也比较差。第三十八页，编辑于星期五：三点 四十七分。特色地下商业特色地下商业温莎、温妮服饰广场温莎、温妮服饰广场定位：定位：“时尚、有品位”，突出个性主营中档女性服饰及其它女性用品商场商铺面积：商铺面积：8-15不等，可分割租金：租金：约7-12元/天经营情况：经营情况：人气相当一般，经营状况相对较差。第三十九页，编辑于星期五：三点 四十七分。特色地下商业特色地下商业三福百货三福百货定位：定位：三福百货主营男、女休闲服装,兼营精饰品、化妆

33、品、鞋、包、内衣等商铺面积：商铺面积：负一层、二层整体经营经营情况：经营情况：店内商品，以中低端为主，具备价格优势，因此经营状况良好。第四十页，编辑于星期五：三点 四十七分。第四十一页，编辑于星期五：三点 四十七分。湖南路地下商业街开发进入实施阶段湖南路地下商业街开发进入实施阶段项目日程表项目日程表2003年，湖南路管委会进行开始包装推出 2006年8月挂牌拍卖，竞得者为南京东方大唐置业有限公司 2007年5月获得工程建设许可证 2007年8月进行该工程项目监理及施工投标面积面积地块用地总面积为地下42290.1平方米，其中市政配套用地面积1596.9平方 米，实际出让面积为地下40693.2

34、平方米。范围范围西起中山北路、山西路与湖南路交叉口的地下过街通道，东至中央路地下 过街通道，全长1030米，西端向北延伸至山西路市民广场。主体位于湖南 路下方，建筑面积约70000平方米，地下深度控制在两层以内，总投资为 6亿元。出让价格出让价格7700万元。功能定位功能定位商业及停车。经营面积经营面积预计为3万平方米。经营方向经营方向小餐饮，特色服装店，时尚用品，小商品等等。第四十二页，编辑于星期五：三点 四十七分。湖南路地下商业街项目的机遇：湖南路地下商业街项目的机遇：1、湖南路人流量有保证；2、目前湖南路商业空间比较有限，难以满足商家的经营需求；3、原先湖南路靠近山西路端口人流量很大，而

35、中央路端口人流量相对较少，地铁站的开通为中央路端口带来了人流量，弥补了不足；4、今年5月马台街夜市取缔，为模范马路工程让路；待湖南路地下商业街开发完成，原夜市部分经营者很可能进驻。5、受到地铁商铺销售价格走高等因素的影响，南京地下商铺的价格正持续上涨，湖南路地下商业街有望得到较高回报。湖南路地下商业街项目的挑战：湖南路地下商业街项目的挑战：1、地下空间开发成本较高，开发时间相对较长；2、开发过程中涉及到对周边商家的影响、停车及道路出行等问题；3、地下空间的先天劣势，空气、光线和压抑感等等都成为投资者、经营者和消费者的心理压力。4、地下商铺所经营的商品难以提升档次感，中低档商品为主流。湖南路地下

36、商业街机遇与挑战湖南路地下商业街机遇与挑战 湖南路地下商业街的机遇对于本湖南路地下商业街的机遇对于本项目同样是利好因素，且无上述不项目同样是利好因素，且无上述不足。足。第四十三页，编辑于星期五：三点 四十七分。湖南路地下商业街对本项目的影响湖南路地下商业街对本项目的影响地下商业街地下商业街本项目本项目 地下商铺所经营商品的档次相对较低 不会吸引中高端品牌专卖 经营服装、鞋帽、箱包的可能性较大 可能会模仿新街口莱迪，走时尚前卫路线 地下商铺不适合经营大型餐饮 年轻时尚消费群体为主 可经营中高档商品 吸引中高档品牌入驻 靠近狮子桥餐饮步行街，适合经营餐饮 可经营大型餐饮 考虑到湖南路地下商业街面积

37、较考虑到湖南路地下商业街面积较大，本项目应与其实施错位经营。大，本项目应与其实施错位经营。第四十四页，编辑于星期五：三点 四十七分。目 录 第一部分第一部分 商业供给现状商业供给现状123地块商业配套地块商业配套湖南路商圈业湖南路商圈业态分布态分布南京各大南京各大商圈整体商圈整体状况状况3.1 地块周边交通现状与规划状况3.2 地块与南京其它商业网点距离3.3 地块周边人流量与停车状况第四十五页，编辑于星期五：三点 四十七分。公交线路密集，地铁五号线将设站点公交线路密集，地铁五号线将设站点所在道路所在道路公交线路数量公交线路数量云南北路2湖南路12湖北路4中山北路9山西路10中央路14童家巷1

38、马台街4 湖南路商圈周边的公交线路十分密集，有十多条线路在周边设有站点。公交线路是到达湖南路的主要公共交通方式。轨道交通方面，目前经过湖南路商圈的地铁为1号线（玄武门站），规划有5号线（湖南路站），贯穿主城东南和西北。第四十六页，编辑于星期五：三点 四十七分。l 新街口CBD 3公里l 大行宫CBD 4.4公里l 河西CBD 8公里l 鼓楼广场 1.4公里l 夫子庙 5.2公里l 南京火车站 3公里l 南京中央门长途汽车站 2.6公里l 南京下关长途汽车客运站 5.5公里l 南京长途汽车客运北站（浦口）9.5公里l 南京禄口国际机场 40公里与南京市各商业网点和交通站点距离与南京市各商业网点和

39、交通站点距离注：测量距离为直线距离湖南路周边商业繁华，而且紧邻旅游景区湖南路周边商业繁华，而且紧邻旅游景区与南京市其它主要旅游景点距离与南京市其它主要旅游景点距离l 玄武湖景区 小于1公里l 中山陵 7.5公里l 总统府 4公里l 梅园新村 1.4公里l 雨花台风景名胜区 7.2公里l 阅江楼 3.7公里l 明城墙 5.5公里l 鸡鸣寺 2.2公里l 紫金山天文台 5.5公里l 南京大屠杀纪念馆 4.8公里湖南路本身不仅是重要的商业网点还是著名的旅游景点湖南路本身不仅是重要的商业网点还是著名的旅游景点第四十七页，编辑于星期五：三点 四十七分。目前湖南路商圈停车位较为紧缺目前湖南路商圈停车位较为

40、紧缺停车场类型停车场类型停车点数量（个）停车点数量（个）停车位（个）停车位（个）举例举例宾馆停车场7577凤凰台宾馆、大方苑宾馆、名人城市酒店等单位内部停车场7154交通银行、招商银行、江苏省科协直属单位等营业性停车场91260苏宁银河（部分自用）、湖北路51号、广厦置业立体车库等路边停车场3440湖北路沿线、云南北路部分、裴家桥巷内共计共计262624312431目前湖北路目前湖北路5151号地块共有停车位号地块共有停车位285285个个按正常工作日统计，湖南路周边有半数停车场的使用率已达100，剩下的使用率基本在70以上；晚上停车场的使用率高于白天；在节假日基本上无处停放；停车场收费大多为

41、7元/小时，有少数是按次计算，如10元/次；随着南京市私家车数量的急剧上升（连续三年保持50左右的高增长率），湖南路作为重要的商业街区，停车需求与供应能力矛盾将越发突出。第四十八页，编辑于星期五：三点 四十七分。人流量人流量消费额消费额统计数据显示，2006年湖南路日平均人流量为14万人次，周末人流量为30万人次，节假日人流量达50万人次，。湖南路商圈人流量最集中一段是从山西路市民广场至丁家桥灯光隧道，以及狮子桥餐饮步行街，另外苏宁环球购物中心前面也是重要的人气聚集点。随着地铁一号线的贯通，湖南路靠中央路一端的人流量开始上升。未来湖南路地下商业街的经营也将会进一步积聚人气。尽管湖南路和新街口接

42、近百万的黄金周人流量相比有一定差距，但是人均消费额并不逊色。以十一黄金周为例，新街口、湖南路、中央门和夫子庙四个地区的营业额进行比较，新街口地区实现的消费金额占总消费金额的43.9，随后依次为湖南路地区占38.8，中央门地区占11.5，夫子庙地区占5.8。从湖南路商圈本身看，其周边地区云集了政府部门、事业单位、大型国企和高校，从学历、收入等各项指标看，湖南路商圈是南京本地购买群体质量较高的地区。湖南路商圈人流量大，人均消费额高湖南路商圈人流量大，人均消费额高第四十九页，编辑于星期五：三点 四十七分。研究内容框架研究内容框架第一部分第一部分 商业供给现状商业供给现状 第二部分第二部分 商业业态需

43、求商业业态需求第三部分第三部分 主要结论与建议主要结论与建议附附 录录 上海类似商业项目上海类似商业项目Contents 第五十页，编辑于星期五：三点 四十七分。第二部分第二部分 商业业态需求商业业态需求1.1 消费者群体特征1.2 购物消费习惯1.3 餐饮消费习惯1.4 休闲娱乐消费习惯12消费业态需求消费业态需求消费习惯消费习惯3经营者需求经营者需求4投资者看法投资者看法第五十一页，编辑于星期五：三点 四十七分。湖南路消费者高学历白领比例高湖南路消费者高学历白领比例高4.713.513.017.71.97.914.93.32.36.514.4高层管理人员中层管理人员办公室一般职员专业技术人

44、员普通勤杂人员自由职业者服务业职工个体业主未在职的家庭主妇退休在校学生图图:受访者职业（受访者职业（N N215215）41.4%26.5%28.4%3.7%高中及以下大专大学本科硕士及以上图图:受访者学历（受访者学历（N N215215）55.8%44.2%男女图图:受访者性别（受访者性别（N N215215）第五十二页，编辑于星期五：三点 四十七分。31.335.415.36.37.64.218.931.430.210.17.51.90.05.010.015.020.025.030.035.040.016岁-22岁23岁-30岁31岁-40岁41岁-50岁51岁-60岁61岁-70岁普通消

45、费者N144高端消费者N71高端消费者更年长高端消费者更年长图图:不同类型受访者年龄不同类型受访者年龄44.419.416.08.34.26.21.413.810.118.212.510.115.120.20.010.020.030.040.050.030014000元 40015000元50016000元 60017000元 70018000元800110000元10000元以上图图:不同类型受访者家庭收入不同类型受访者家庭收入普通消费者N144高端消费者N71六成以上受访者年龄在40岁及以下，普通消费者的年龄低于高端消费者，尤其是21-40岁这一年龄段差距较大。不同类型消费者的家庭收入有较

46、大差距，普通消费者中3001-4000元/月收入的最高，高端消费者的家庭月收入则比较平均，月收入10000元以上的达20.2%。第五十三页，编辑于星期五：三点 四十七分。59.5%35.8%4.7%是，有南京户籍不是，但在南京居住超过1年不是，在南京居住未超过1年图图:受访者来源（受访者来源（N N215215）多数为本地居民多数为本地居民40.511.811.28.37.34.94.94.42.41.91.50.9鼓楼区下关区玄武区浦口区建邺区江宁区栖霞区白下区雨花台区秦淮区其他郊县六合区图图:常住居民所属区县（常住居民所属区县（N N205205）徐州、扬州、镇江、浙江、福建、安徽等第五十

47、四页，编辑于星期五：三点 四十七分。家庭收入3001-4000元比例最高（34.9）年龄30岁以下超过60本科及以上学历为32.1职业类型比较多样，专业技术人员、服务业职工、学生、中层管理人员和办公室一般职员比例皆超过10。消费者多为南京市常住人口（包括南京户籍59.5%和非南京户籍35.8%），主要是城北和江北的各区，另外辐射苏北和安徽地区部分居民。湖南路消费者特征湖南路消费者特征湖南路消费者主要为收入中等的年轻人群湖南路消费者主要为收入中等的年轻人群第五十五页，编辑于星期五：三点 四十七分。公交车47.9%出租车2.3%步行20.5%自行车7.9%私家车17.2%电动车1.4%地铁2.8%

48、是34.4%否65.6%图图:到湖南路常用的交通方式（到湖南路常用的交通方式（N N215215）图图:受访者是否拥有家庭用车（受访者是否拥有家庭用车（N N215215）公交车是到湖南路最常用的交通方式公交车是到湖南路最常用的交通方式周边公交线路发达，乘坐公交车最为方便来湖南路的相当一部分是周边居民，如鼓楼区、下关区有相当一部分有车族没有开车来湖南路第五十六页，编辑于星期五：三点 四十七分。46.746.32.95.120.418.22.93.63.77.420.418.51.91.901020304050每天1次23天1次每周1次半个月1次一个月1次 两个月1次 三个月及以上1次普通购物消

49、费者N137高端购物消费者54 购购物物频频次次普通餐饮消费者N118高端餐饮消费者N5616.113.629.714.419.55.11.716.112.539.319.612.501020304050每天1次23天1次每周1次半个月1次一个月1次 两个月1次 三个月及以上1次在外在外用餐用餐频次频次普通休闲娱乐消费者N102高端休闲娱乐消费者N4602.94.932.420.631.43.93.92.49.848.87.326.82.42.4102030405060每天1次23天1次每周1次半个月1次一个月1次两个月1次 三个月及以上1次在在外外休休闲闲娱娱乐乐频频次次餐饮的消费频次最高餐

50、饮的消费频次最高购物方面，高端消费者和普通消费者的频次接近；餐饮和休闲娱乐，高端消费者的频次略高于普通消费者。第五十七页，编辑于星期五：三点 四十七分。消费者在购物上单次消费金额最高消费者在购物上单次消费金额最高图图:普通消费者单次消费金额（普通消费者单次消费金额（N N144144）0.010.020.030.040.050.010-20元20-50元50-100元100-200元200-300元300-400元400-600元600-800元800-1000元1000元以上普通购物消费者普通餐饮消费者普通休闲娱乐消费者0.010.020.030.040.050.010-20元20-50元5