2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库题库加精品答案.docx

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1、2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库题库加精品答案第一部分 单选题(50题)1、收集信息（ ）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实、完整、准确B.丰富、完整、真实C.广泛、真实、完整D.完整、真实、准确【答案】： D 2、关于估价资料归档的说法，错误的是（ ）。A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构【答案】：

2、 C 3、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（ ）美元/m2（假设该1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。A.1051B.1096C.1100D.1147【答案】： D 4、关于房地产互补品的说法，正确的是（ ）。A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品【答案】： D 5、心开窍于舌的主要机理是A.

3、手少阴之别系连于舌本B.心血荣于舌C.心气通于舌D.舌为心之外候【答案】： A 6、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（ ）。A.征用期间导致房屋毁损的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价【答案】： D 7、对新开发区土地的分宗估价，（ ）是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法【答案】： D 8、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于A.味过于酸B.味过于苦C.味过于咸D.味过于辛【答案】： C 9、从本质上讲，价值时点是由（ ）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D

4、.估价对象【答案】： C 10、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】： C 11、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（ ）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】： C 12、估价报告应用有

5、效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（ ）。A.半年B.一年C.两年D.三年【答案】： B 13、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润【答案】： D 14、在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。A.销售费用B.销售税费C.开发利润和销售税费D.销售费用和销售税费【答案】： C 15、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中，买

6、卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】： B 16、假设开发法是以( )为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】： C 17、建筑物折旧的求取方法中，（ ）是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。A.直线法B.市场提取法C.分解法D.成新折扣法【答案】： A 18、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格

7、应当（ ）。A.完全相同B.差距较大C.没有可比性D.相近【答案】： D 19、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数为6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ）%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0【答案】： B 20、“分主一身左右之阴阳”的经脉是A.督脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】： C 21、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是（ ）。A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务C.房

8、地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务【答案】： A 22、下列除哪项外均是气和津液的关系A.气能载津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】： A 23、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（ ）。A.正相关B.负相关C.不相关D.行政因素影响【答案】： B 24、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（ ）元/m2。A.18

9、40B.2840C.2966D.3000【答案】： D 25、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含（ ）。A.收益递增递减原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.适合原理【答案】： B 26、正常成交价格的形成条件不包括（）。A.公开市场B.交易对象本身具备市场性C.较短的期间完成交易D.买者和卖者都具有完全信息【答案】： C 27、某个可比实例2013年1月1日的价格为2000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013年1月1日为1美元6.29元人民币，2013年9月1日为1美元6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整

10、到2013年9月1日为（ ）元人民币/m2A.12580B.12320C.12782.69D.12518.51【答案】： C 28、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（ ）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%【答案】： D 29、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费。则该宗

11、房地产的正常负担下的价格最接近于（ ）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】： D 30、国家标准房地产估价规范的最早颁布时间是（ ）年。A.1994B.1995C.1999D.2004【答案】： C 31、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（ ）。A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利

12、率负相关【答案】： D 32、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（ ）来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【答案】： B 33、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】： D 34、下列不属于土地权属证书的是（ ）。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.土地他项权利证明书D.房地所有权证书【答案】： D 35、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理

13、价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值【答案】： D 36、间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高6%B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低6%C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933【答案】： C 37、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各

14、项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算投资利息和开发利润【答案】： D 38、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（ ）。A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价【答案】： C 39、下面不属于造成功能折旧的因素是（）。A.建筑设计缺陷B.人们消费观念的改变C.建筑技术进步D.环境污染【答案】： D 40、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。A.价格是价值的外在表现B

15、.价值是物的真实所值C.价格是价值波动的“中心”D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易【答案】： C 41、马克思主义政党的最局纲领和奋斗目标是A.解放生产力，发展生产力B.消灭剥削，消除两极分化C.建设社会主义D.最终实现共产主义【答案】： D 42、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后，估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式，及时将估价报告交给（ ）。A.估价师B.委托人C.地方性审查机构D.地方级政府【答案】： B 43、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ ）决定的。A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要【答案】：

16、D 44、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元。A.250B.1000C.2500D.3000【答案】： C 45、 “用寒远寒，用凉远凉”属于A.因时制宜B.因地制宜C.因人制宜D.阴阳亡失【答案】： A 46、在房地产估价要素中，（ ）限制了估价报告的用途。A.估价原则B.估计时点C.估价目的D.估价对象【答案】： C 47、工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于具有（ ）的建筑物的估价。A

17、.研究价值B.保存价值C.重大经济价值D.历史价值【答案】： D 48、收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。A.预期未来收益B.预期收益能力C.预期价格高低D.预期价格涨落【答案】： A 49、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】

18、： C 50、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（ ）。A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易【答案】： C 第二部分 多选题(50题)1、调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.建筑物剩余技术【答案】： AB 2、出租人权益价值的构成包括（ ）。A.无租约限制价值B.合同租金现值C.剩余租赁期内合同租金现值D.剩余租赁期内市场租金合同租金差额的折现值E.剩余租

19、赁期外建筑物经济寿命期内的市场租金现值【答案】： C 3、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定【答案】： AD 4、关于重新购建价格的说法，正确的有（）A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建价格是客观的重新购建价格D.建

20、筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】： CD 5、某套期房住宅的套内建筑面积为120m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为30m2，套内建筑面积的购买单价为15000元m2，购买人采用的付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有（）。A.使用面积的购买单价为12500元m2B.建筑面积的购买单价为12000元m2C.名义价格为180万元D.实际价格为180万元E.现房价格低于180万元【答案】： BCD 6、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）。

21、A.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金【答案】： ABCD 7、判定工业房地产区位优劣的主要因素有（）。A.临街状况B.是否便于动力取得C.是否便于废料处理D.是否接近大自然E.是否便于产品和原料运输【答案】： BC 8、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E.外部环境要素为最适当的组合【答案】： AC 9、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（ ）等引起。A.交通建设B.外部配套设施C.人口素质变化D.地

22、区衰落E.城市建设【答案】： ABD 10、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（ ）。A.拟买卖的房地产市场价值B.买方愿意支付的最低价C.买方可承受的最高价D.卖方可接受的最低价E.卖方愿意接受的最高价【答案】： ACD 11、房地产的供给弹性主要有( )。A.供给的社会弹性B.供给的人口弹性C.供给的价格弹性D.供给的要素弹性E 供给的经济弹性【答案】： CD 12、【2013年真题】下列估价师的行为中，不符合估价规范的有（）。A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱

23、，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作【答案】： ABD 13、下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度【答案】： BC 14、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（ ）。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【答案】： BD 15、在VAY11（1

24、Y）n的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有（）A.试错法B.移动平均法C.曲线拟合法D.线性内插法E.指数修匀法【答案】： AD 16、收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。A.抵押贷款还本付息额B.房地产折旧额C.重置提拨款D.房地产改扩建费用E.所得税【答案】： ABD 17、在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】： ABC 18、长期趋势法主要有( )等方法。A.数学曲线拟合法B.衰减曲线法C.平均增减量法D.平均发展速度法E 指数修匀法【答案

25、】： ACD 19、一般人通常对土地最直观的认识是( )。A.建筑物B.水域C.田地D.大气层E 地面【答案】： C 20、关于估价委托书的说法，正确的有（ ）。A.估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书B.估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得代其起草C.委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书注明D.估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求E.估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内【答案】： ACD 21、关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有（）。A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用C.大

26、于修复后所能带来房地产增加额的费用D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用E.包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用【答案】： ABD 22、下列关于指数修匀法的说法中，正确的有（ ）。A.指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法B.指数修匀法是以上一期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法C.计算公式为：Vi1Via（PiVi）（Pi为第i期的实际值；Vi为第i期的预测值；Vi1为第i1期的预测值；a为修匀常数，0a1）D.运用指数修匀法进行预测的关键，是确定修匀常数的值E.指数修匀

27、法是计算得出实际值的一种方法【答案】： ACD 23、假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（ ）。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】： AC 24、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积

28、率等指标进行的合理设定【答案】： AD 25、关于房地产状况调整的说法，错误的是（ ）。A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】： ABC 26、与动态分析法法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。A.销售费用B.后续的开发成本C.投资利息D.开发利润E.管理费用【答案】： CD 27、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位

29、因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等级【答案】： AD 28、估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（ ）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【答案】： ABD 29、成本法主要适用于评估房地产的类型有（ ）。A.新开发的B.重新开发C.正在开发建设D.计划开发建设E.危险房【答案】： ABCD 30、下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件C

30、.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见【答案】： ABD 31、下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有（）。A.整体资产中的房地产B.已灭失的房地产C.未来状况下的房地产D.“干净”的房地产E.共有的房地产【答案】： ABC 32、房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（ ）。A.该实体组合完成的功能B.该实体的质量C.相应的配套的基础设施D.立体空间E.有形的实体【答案】： AB 33、关于基本估价方法，美国体系分为（ ）等。A.市场

31、比较法B.投资法C.剩余法D.成本法E.收益法【答案】： AD 34、房地产供给形成的条件有（）。A.供给计划B.供给决策C.供给意愿D.供给能力E.供给行为【答案】： CD 35、从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括（）。A.地表B.地上空间C.地下空间D.权益空间E.区位空间【答案】： ABC 36、按开发程来对房地产进行划分，可以分为（）。A.自有房地产B.生地C.毛地D.熟地E.现房【答案】： BCD 37、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。A.收益期应为租赁合同剩余租赁期B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C.净收益应为合同租金减去运营费用D.净收

32、益应为市场租金减去运营费用E.净收益应为市场租金减去合同租金【答案】： A 38、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。A.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费E.房地产税【答案】： CD 39、下列建筑物状况中，属于建筑物权益状况的有（ ）。A.租赁期限B.地役权的设立C.建筑结构D.维护情况E.物业管理【答案】： AB 40、应用路线价法需要进行（ ）等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度【答案】： AB 41、与非专业估价相比，专

33、业估价的特点有（）。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长【答案】： ACD 42、关于长期趋势法用途的说法，正确的有（ ）。A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】： AB 43、市场法中权益状况调整的内容包括（ ）。A.土地使用期限B.容积率C.土地开发程度D.房屋空间布局E.地役权设立【答案】： AB 44、关于投资价值与

34、市场价值异同点的说法，正确的有（）。A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果【答案】： AB 45、下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有（）。A.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收D.减少房地产开发用地

35、的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机【答案】： AC 46、下列方法中属于数学曲线拟合法的有（ ）。A.直线趋势法B.指数曲线趋势法C.加权平均法D.移动平均法E.二次抛物线趋势法【答案】： AB 47、路线价法与一般的比较法的主要不同之处有（ ）。A.要做“交易情况修正”B.不做“市场状况调整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”E.是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合【答案】： BCD 48、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A.投资价值与市场价值都可以

36、采用收益法评估B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的【答案】： AB 49、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（ ）等。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途【答案】： AC 50、下列各项中，属于其他相关定着物的有（）A.假山B.围墙C.水池D.戏台E.树木【答案】： ABC 第三部分 大题(50题)1、正常成交价格的形成条件包括( )。A.公开市场，交易对象本身也具备市

37、场性B.理性的经济行为C.适当的期间完成交易D.买者和卖者众多，且具有完全信息E 卖者对价格具有控制力量【答案】： ABCD 2、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。A.区位相近B.权利性质相同C.面积相等D.档次相当E.建成年份相同【答案】： ABD 3、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（ ）。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】： BD 4、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。A.估价对象B.估价师

38、对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【答案】： AD 5、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E.外部环境要素为最适当的组合【答案】： AC 6、一宗房地产的权益包括（ ）。A.额外的利益或好处B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况C.拥有的房地产权利D.该房地产所在地区的声誉E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况【答案】： ABC 7、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年1

39、0月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）【答案】：

40、（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%1-1/1.0610A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元） 8、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积