2022年房地产估价师之开发经营与管理题库包过题库完整版.docx
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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库包过题库完整版第一部分 单选题(50题)1、某房地产开发项目的占地面积为1万m2,容积率为1.5,如果房屋开发成本为3000元/m2(按建筑面积计),预测能够以8000元/m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售,则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为()元/m2。A.3000B.5000C.7500D.8000【答案】: C 2、财务内部收益率(FIRR),是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计( )时的折现率。A.大于零B.等于零C.小于零D.无关系【答案】: B 3、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为()
2、。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【答案】: C 4、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是()。A.一般投资机会研究B.特定项目投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究【答案】: D 5、银行为某家庭提供年利率为6%,按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款,每月的还款额为7000元,则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是()元。A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.1795.36【答案】: A 6、下列不属于房地产商用物业市场的是()。A.写字楼市场B.零售商场或店铺C.休闲旅游设施市场D.仓储用房市场【答案】:
3、 D 7、下列房地产市场趋势分析方法中,不属于时间序列分析法的是()。A.市场因子推演法B.加权移动平均法C.简单平均法D.指数平滑法【答案】: A 8、()是调查的起点,其优点是成本低及可以立即使用。A.一手资料B.二手资料C.原始资料D.基础资料【答案】: B 9、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性,需到期偿还,这体现了债务融资具有()特点。A.短期性B.可逆性C.负担性D.流通性【答案】: A 10、对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说,两者的共同点是( )。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买
4、税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】: A 11、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权,则可供选择的融资方式是()。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券【答案】: D 12、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元,月平均运营费用为60万元,月平均空置率为5%,月平均租金损失率为2%,月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%,则该写字楼的月净经营收入是()万元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】: C 13、运用实物期权方法进行房地产投资决策时,对开发规模较大,首期较难产生理想收益的房
5、地产项目,可通过()确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价B.放弃型期权估价C.成长型期权估价D.柔性期权估价【答案】: C 14、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的( )为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C.可出租面积D.营业面积【答案】: B 15、下列风险中属于系统风险的是()。A.比较风险B.市场供求风险C.未来运营费用风险D.持有期风险【答案】: B 16、土地不会毁损,投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】: D 17、在房地产开发投资中,属于财务费用的是()。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费【答
6、案】: C 18、在商业辐射区域内,各商场间位置的优劣主要取决于( )。A.物业的交通通达程度B.停车的便利程度C.物业的周围环境D.物业所处区域的繁华程度【答案】: A 19、工程量清单是招标文件的组成部分,其组成不包括( )。A.分部分项工程量清单B.措施项目清单C.单位工程费用清单D.其他项目清单【答案】: C 20、下列关于房地产投资分析中成本的表述中,正确的是()。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】: D 21、从经济角度理解,利用资源或通过购买资本货物,以增加未来产出或财富的行
7、为称为()。A.投机B.储蓄C.投资D.信托【答案】: C 22、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的( )。A.人工费B.办公费C.法定税费D.保险费【答案】: A 23、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估,测算出的估价对象比准价格为10000元/m2,收益价格为12000元/m2,两个测算结果存在一定差异。A.空置率取值偏大B.报酬率取值偏小C.运营费用率取值偏大D.租金增长率取值偏小【答案】: B 24、从屋顶到基础,全部构件部位均需设缝分开的变形缝是( )。A.伸缩缝B.沉降缝C.防震缝D.施工缝【答案】: B 25、 复元活血汤的病位是A.胁下B
8、.头面C.小腹D.少腹【答案】: A 26、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时,往往采用()。A.挑战定价法B.领导定价法C.目标定价法D.随行就市定价法【答案】: D 27、某商铺的购买价格为100万元,其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为7%,预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元,如果不考虑物业增值收益,则第1年的投资回报率为()。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%【答案】: C 28、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息,乙贷款以季计息,丙贷款以月计息,则这三笔贷款的
9、实际年利率从大到小排列顺序正确的是()。A.甲乙丙B.丙乙甲C.乙甲丙D.乙丙甲【答案】: B 29、某家庭预计今后20年内月收入为8030元,如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%,则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是( )万元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24【答案】: B 30、市场需求的预测一般需要从()类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】: D 31、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是()。A.流动比率B.偿债备付率C.利息备付率D.
10、资产负债率【答案】: D 32、下列选项中,不属于投资机会选择主要工作内容的是()。A.提出投资设想B.项目可行性研究C.细化投资设想D.寻找和筛选投资机会【答案】: B 33、某房地产企业的资产负债表上显示,负债合计为2500万元,资产合计为4000万元,流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元,存货为1200万元,则该企业的流动比率为()。A.6.25%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】: D 34、房地产市场按市场交易形式细分时,新建成的房地产产品交易不包括()子市场。A.租赁B.销售C.保险D.抵押【答案】: C 35、房地产市场的运行环境中,()涉
11、及资本的安全性,是投资者最敏感的问题之一。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境【答案】: B 36、关于收益性物业的说法,正确的是()。A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外,还有保证金和大修基金C.在写字楼物业租约中,并非所有的物业运营费用都包含在租金中D.在出租率达到100时,收益性物业获得的净经营收入最高【答案】: C 37、由城市规划管理部门核发的(),主要规定了用地性质、位置和界限。A.规划意见书(选址)B.建设工程规划许可证C.建设用地规划许可证D.国有建设用地使用权出让成交确认书【答案】: C 38、偿债备付率可用于还本
12、付息资金与( )之比。A.当期应还本付息资金B.当期已付利息费用C.当期本金D.当期应付利息费用【答案】: A 39、下列房地产投资行为中,房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是()。A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业【答案】: C 40、下列影响消费者购买行为的因素中,属于社会文化因素的是()。A.社会阶层B.信念和态度C.生活方式D.经济状况【答案】: A 41、土地储备机构负责实施土地开发时,通过公开招标方式选择工程实施单位,实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的()。A.2%B.3%C.5%D.8%【答案】: A 42、
13、因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失,故通货膨胀会导致折现率( )。A.提高B.降低C.无变化D.为零【答案】: A 43、下列关于房地产投资分析中成本的表述,正确的是()。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】: D 44、在利用期望值法进行项目风险分析时,分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后,需要做的是()。A.计算各年净现金流量的标准差B.计算净现值大于或等于零时的累计概率C.计算各年净现值的标准差D.计算各可能发生情况下的净现值【答案】: D 45、下
14、列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是( )。A.提高开发贷款利率B.降低开发贷款利率C.通货膨胀率下降D.降低房地产税费【答案】: A 46、根据国内生产总值的()形态看,GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。A.价值B.收入C.产品D.货币【答案】: A 47、对房地产置业投资来说,房地产投资的经挤效果主要表现在租金和( )等方面。A.物业增值B.管理费C.契税D.机会成本【答案】: A 48、( )是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。A.工程造价B.工程量C.定额计价D.设
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