2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库包过题库附参考答案（培优A卷）.docx

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1、2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库包过题库附参考答案（培优A卷）第一部分 单选题(50题)1、投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。A.获取房地产当期收益B.获取房地产未来收益C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动【答案】： B 2、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过 150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是( )万元/月。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】： B 3、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项

2、目将面临（）。A.政策风险B.市场风险C.财务风险D.信用风险【答案】： A 4、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。A.开发商B.承包商C.监理工程师D.使用单位【答案】： C 5、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与 ( )的平衡关系的方法。A.固定成本B.变动成本C.盈利D.机会成本【答案】： C 6、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产

3、泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】： B 7、一般来说，通货膨胀会导致折现率( )。A.小于利率B.大于利率C.降低D.提高【答案】： D 8、下列选项中，不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要途径的是（）。A.发展房地产估价等专业服务B.政府加强房地产市场信息的发布工

4、作C.加强开发商的管理体制D.提高房地产市场的透明度【答案】： C 9、进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是( )。A.是否考虑计算公式的影响B.是否的考虑设备寿命影响C.是否考虑资金时间价值的影响D.是否考虑设备磨损的影响【答案】： C 10、（）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。A.借款还本付息估算表B.利润表C.投资各方现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】： D 11、房地产市场需求指标不包括（）。A.国内生产总值B.空置率C.人口数量D.房屋空间使用数量【答案】： B 12、某房地产开发企业向购房

5、人承诺，在签订购房协议15 天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。A.形象差异化战略B.人员差别化战略C.服务差别化战略D.产品差别化战略【答案】： C 13、对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况，( )应该按国家规定办理申请批准手续。A.建造商B.总监理师C.开发商D.监理工程师【答案】： C 14、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去( )。A.管理费B.财务费C.经营费D.所得税【答案】： D 15、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.1

6、4.40%【答案】： A 16、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（ ）。A.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单【答案】： D 17、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括（ ）。A.在流动资产中，存货的变现能力最强B.由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理C.部分存货可能已经

7、抵押给债权人D.存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题【答案】： A 18、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。A.收益现金流风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险【答案】： A 19、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）。A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率【答案】： A 20、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（）。A.产

8、品结构B.总量结构C.供求结构D.投资结构【答案】： B 21、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。A.物业管理水平B.同类型物业的市场供求关系C.业主目标收益要求D.物业适应性【答案】： B 22、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】： B 23、下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。A.审计费B.利息C.外汇汇兑净损失D.融资代理费【答案】： A 24、房地产开发

9、项目的资金来源通常不包括的资金渠道是( )。A.资本金B.预租售收入C.借贷资金D.政府资助【答案】： D 25、张某购买了一间总价值为100 万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10 年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20 万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%【答案】： B 26、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（ ）。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价

10、法【答案】： B 27、 寒湿痰瘀，阻滞凝结，如流注、痰核、瘰疬、乳岩、横痃、贴骨疽、蟮头等病。初起皮色不变，肿硬作痛者，治宜首选A.犀黄丸B.透脓散C.小金丹D.川芎调茶饮【答案】： C 28、（）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。A.开发销售B.开发持有出租出售C.购买持有出租出售D.购买更新改造出售【答案】： D 29、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.黄线B.紫线C.蓝线D.红线【答案】： D 30、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的

11、风险是（）。A.比较风险B.收益现金流风险C.持有期风险D.时间风险【答案】： B 31、按投资人控制投资资金的情况，可将投资分为（）。A.生产性投资和非生产性投资B.直接投资和间接投资C.长期投资和短期投资D.金融投资和实物投资【答案】： B 32、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产土地部分的现时总价为

12、（）万元。A.80B.97C.100D.300【答案】： D 33、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性【答案】： C 34、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【答案】： B 35、下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是（）。A.建筑工程施工许可证B.建设用地规划许可证C.国有建设用地使用出让合同D.商品房买卖合同【答案】： B 36、某房地产开发项目的总开发成

13、本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，则该项目的开发成本利润率为（）。A.45.05B.49.31C.56.86D.63.6【答案】： D 37、对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说，两者的共同点是（ ）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】： A 38、若登记账簿出现借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，应采用（ ）。A.划线更正法B.红字更正法C.补充登记法D.划线注销，注明“此行

14、空白”【答案】： C 39、某房地产开发商经过市场调研后，决定继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【答案】： B 40、某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（）。A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%【答案】： D 41、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的( )。A.人工费B.办公费C.法定税费D.保险费【答案】

15、： A 42、房地产的租金水平是由（ ）决定的。A.房地产资产市场的供求关系B.房地产资产价格C.房地产空间市场的供求关系D.家庭收入水平【答案】： C 43、某房地产开发企业2014年6月底，流动资产为3000万元，速动资产为2080万元，流动负债为1600万元。则该企业的速动比率是（ ）。A.90%B.120%C.130%D.160%【答案】： C 44、房地产投资的弊端不包括( )。A.变现性差B.投资数额巨大C.投资回收期较长D.政府难以支持【答案】： D 45、物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元【

16、答案】： D 46、房地产开发投资的投资者主要是（）。A.赚取开发利润B.保值增值C.获得收益D.消费【答案】： A 47、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（ ）。A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成B.评标委员会成员可以为5人C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定【答案】： B 48、（ ）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.住房价格合理性指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者信心指数【答案】： C 49、房

17、地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级【答案】： C 50、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率销售利润/销售收入B.销售利润率销售利润/总开发价值C.销售利润率销售利润/总开发成本D.销售利润率销售利润/项目总投资【答案】： A 第二部分 多选题(50题)1、政府在房地产市场中的主要职能有（）。A.制定市场规则B.进行市场监管C.确定土地利用条件D.制定商品房价格E.提供商业贷款【答案】： AB 2、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资

18、金包括（ ）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】： A 3、物业代理的形式主要有以下( )方式。A.联合代理B.独家代理C.招标代D.投标代理E 政府代理【答案】： AB 4、收益性物业的经营费用包括( )。A.人工费B.公共设施设备日常运行、维修及保养费C.绿地管理费D.抵押贷款还本付息额E 清洁卫生费【答案】： ABC 5、甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2 年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率【答案】： AB 6、从房地产市场自然周期和投资

19、周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】： AB 7、衡量房地产泡沫常用的指标有（），A.房价收入比B.租金售价比C.实际价格与理论价格之比D.房地产供求比E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比【答案】： ABC 8、决策的原则包括（）。A.系统原则B.满意原则C.淘汰原则D.反馈原则E.落实原则【答案】： ABD 9、房地产产品经营方式的分析和选择，是对( )等经营方式进行选择。A.出售B.出租C.物业管理D.自营E 中介服务【答案】： ABD 10、在借贷记账法下，期末结账后，一般有余额的

20、账户有（ ）。A.资产类账户B.负债类账户C.期间成本费用账户D.期间收入账户E.所有者权益账户【答案】： AB 11、机器字长为8位，定点整数x的补码用十六进制表示为B6H，则其反码用十六进制表示为( )。A.CAHB.B6HC.4AHD.B5H【答案】： D 12、影响房地产市场发展的经济因素包括( )。A.物价水平B.家庭规模C.工资水平D.就业水平E 家庭结构【答案】： ACD 13、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应分析（）。A.价格结构B.产品结构C.档次结构D.区域结构E.投资结构【答案】： BD 14、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分

21、市场必须具备（ ）。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实现性E.可衡量性【答案】： BCD 15、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】： ABD 16、下列会计科目中，属于资产类的有（ ）。A.短期投资B.累计折旧C.实收资本D.委托加工材料E.坏账准备【答案】： ABD 17、房地产市场可以理解为

22、从事( )等交易活动场所及一切交易途径和形式。A.房地产买卖B.房地产市场调研C.房地产抵押D.房地产租赁E 房地产协会【答案】： ACD 18、收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。A.租金收入B.保证金C.固定资产折旧D.人工费E.公共设施设备日常维修费【答案】： CD 19、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款_E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用

23、【答案】： ABD 20、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。A.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建设工程施工许可证E.商品房预售许可证【答案】： ABCD 21、在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有（）。A.文案法B.观察法C.访问法D.问卷法E.实验法【答案】： BCD 22、房地产投资者的权益融资方式主要有( )。A.公司上市B.房地产抵押贷款C.土地储备贷款D.合作开发E 向商业银行借入信用贷款【答案】： AD 23、出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（）等市场因素的影响。A.销售收入B.租金水平C.运营成本D.

24、营业收入E.出租率【答案】： BC 24、2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到

25、的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。A.贴现债券B.抵押债券C.附息债券D.担保债券【答案】： AD 25、物业资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（）。A.物业管理B.运营管理C.设施管理D.房地产资产管理E.房地产组合投资管理【答案】： ACD 26、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在( )。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段E 第四阶段【答案】： CD 27、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有( )。A.按存量

26、增量细分B.按交易形式细分C.按目标市场细分D.按房地产用途细分E 按地域细分【答案】： BCD 28、下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（）A.建筑师B.律师C.造价工程师D.房地产经纪人E.开发商【答案】： ABCD 29、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率【答案】： BD 30、将多项式27+25+22+20表示为十六进制数，值为(请作答此空)；表示为十进制数，值为( )。A.55B.95C.A5D.EF【答案】： C 31、房屋施工面积包括（）几项。A.报告期新开工的面积B.上期开工跨入报告期继续施

27、工的房屋面积C.上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积D.上期已经停建本期未恢复施工的面积E.上期开始施工跨入本期未施工的面积【答案】： ABC 32、软件著作权的客体是指 ( ) 。A.公民、法人或其他组织B.计算机程序及算法C.计算机程序及有关文档D.软件著作权权利人【答案】： C 33、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】： AC 34、房地产市场的法律制度环境包括（）等。

28、A.土地制度B.住房制度C.宏观金融政策D.交易制度E.产权制度【答案】： ABD 35、下列系统风险属于政治风险的有（）A.战争风险B.经济制裁风险C.土地供给政策风险D.环境保护政策风险E.金融政策风险【答案】： AB 36、效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。A.净现值法B.费用现值比较法C.等额年值法D.费用年值比较法E.差额投资内部收益率法【答案】： BD 37、尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括（）。A.物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系非常熟悉B.物业代理有具备丰富的租售知

29、识和经验的专业人员C.物业代理信誉更高，更易销售D.物业代理更加熟悉市场情况E.房地产开发商有特定的销售对象【答案】： ABD 38、房地产市场划分为三级市场，下列市场类型属于二级市场的包括（）。A.国有土地使用权出让市场B.土地转让市场C.新建商品房租售市场D.存量房地产交易市场E.一手房市场【答案】： BC 39、下列关于内部收益率的表述中，错误的有（）。A.内部收益率总是大于目标收益率B.内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率C.同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率D.内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率E.内部收益率越高，投资风险就越小【答案】： A

30、C 40、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。A.资产负债表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.财务计划现金流量表E.利润表【答案】： AD 41、房地产价格迅速上升，产生的影响有（）。A.产生负外部性B.产生正外部性C.影响整体经济的持续稳定发展D.导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机E.导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题【答案】： ACD 42、下列表述中，关于企业在会计确认、计量和报告过程中贯彻及时性的做法正确的有（ ）。A.及时收集会计信息B.在经济交易或者事项发生后，及时收集整理各种原始单据或者凭证C.按照会计准则的规定，及时对经济交易或者事项进

31、行确认或者计量，并编制出财务报告D.企业提供清晰明了的会计信息，便于投资者等财务报告使用者理解和使用E.按照国家规定的有关时限，及时地将编制的财务报告传递给财务报告使用者，便于其及时使用和决策【答案】： ABC 43、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（）。A.备选方案差异原则B.备选方案独立原则C.最低可接受收益率原则D.不行动原则E.备选方案关联性原则【答案】： ACD 44、以下指标属于市场指标的是( )。A.销售量B.出租量C.吸纳量D.建筑面积E 预售面积【答案】： ABC 45、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其资金使用情况进

32、行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】： ABD 46、利率的储蓄投资决定理论认为（）。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的D.利率的高低取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响【答案】： B 47、甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂

33、房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。A.该宗商业房地产的收益年限为28年B.该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响C.该宗商业房地产的收益年限为38年D.该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响【答案】： AB 48、王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10%，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（）万元。A.2B.3C.4D.5E.6【答案】： ABC 49、收益性物业管理中的运营费用包括（ ）。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息【答案】： ABCD 50、抵押率的确定受（ ）等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【答案】： ABCD