土地增值税纳税评估ppt课件.ppt

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1、烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人土地增值税纳税评估土地增值税纳税评估湖北财税职业学院湖北财税职业学院 汤玉梅汤玉梅联系电话：联系电话：1806279917618062799176烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人 财富巨人，纳税侏儒财富巨人，纳税侏儒在中国十大暴利行业中，房地产企业居首位地方税务机关普遍反映，约有90%的房地产企业存在涉税问题。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧

2、伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人抽样调查统计，抽样调查统计，主要问题集中在主要问题集中在：营业税：营业税（36%36%）、土地增值税（）、土地增值税（20%20%）、房产税和土地使）、房产税和土地使用税（用税（16%16%）、个人所得税（）、个人所得税（14%14%）、企业所得税）、企业所得税（6%6%）以及印花税（）以及印花税（6%6%）。）。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人纳税评估的职能定位纳税评估的职能定位纳税评估纳税评估 税收分析税收分析税务稽查税务稽查税源监控税源监

3、控良性互良性互动机制动机制税收征管税收征管烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人采用采用“前馈控税、项目管理、信息比对、模型构前馈控税、项目管理、信息比对、模型构建建”的土地增值税收流失的风险防范机制的土地增值税收流失的风险防范机制前馈控税：前馈控税：在土地增值税管理中强工作的重点放在土地增值税管理中强工作的重点放在纳税评估、科学预征上。通过加强预征实现了在纳税评估、科学预征上。通过加强预征实现了前馈控制。前馈控制。项目管理：项目管理：即改变过去对房地产开发企业按户管即改变过去对房地产开发企业按户管理的模式

4、，实行按开发项目管理。理的模式，实行按开发项目管理。信息比对：信息比对：对纳税人申报备案的信息与地税机关对纳税人申报备案的信息与地税机关从土地、房产、建设等部门取得的立项、规划、从土地、房产、建设等部门取得的立项、规划、土地、开发及预售信息进行双向比对评估企业土地、开发及预售信息进行双向比对评估企业纳税申报的真实性，发现疑点及时约谈和更正。纳税申报的真实性，发现疑点及时约谈和更正。模型构建：模型构建：科学确定评估指标体系并不断调整科学确定评估指标体系并不断调整指标体系。指标体系。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来

5、治疗该病人土地增值税纳税评估模型土地增值税纳税评估模型 土地增值税涉税风险点土地增值税涉税风险点土地增值税基本原理土地增值税基本原理土地增值税纳税评估方法土地增值税纳税评估方法课程内容课程内容土地增值税纳税评估信息采集土地增值税纳税评估信息采集烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人（一）土地增值税政策梳理（一）土地增值税政策梳理1、1993年年12月月13日，国务院令第日，国务院令第138号，号，土地增值税暂行条例，土地增值税暂行条例，1994年年1月月1日实日实施施2、1994年年2月月22日，国发日，国

6、发199410号号3、1995年年1月月27日，财法字日，财法字19956号实施细号实施细则则一、土地增值税基本原理一、土地增值税基本原理烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人3、1995年年3月月16日，日，国税函发国税函发1995119号号，关，关于土地增值税宣传提纲（十二条）于土地增值税宣传提纲（十二条）4、1995年年5月月25日，日，财税【财税【1995】48号号，关于土，关于土地增值税一些具体问题规定的通知（地增值税一些具体问题规定的通知（投资联营、投资联营、合作建房等合作建房等）5、1995年

7、年6月月23日，日，财税字财税字199561号号，关于转，关于转让国有房地产征收土地增值税中有关让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格房地产价格评估评估问题的通知问题的通知6、1996年年1月月1日，日，国税发国税发19964号号，关于土地，关于土地增值税若干征管问题的通知增值税若干征管问题的通知烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人7、1996年年4月月5日，国税发日，国税发199648号，关号，关于土地增值税征收管理有关问题的通知于土地增值税征收管理有关问题的通知8、2001年年2月月20日，国税函

8、日，国税函2002615号，号，关于认真做好土地增值税征收管理工作的关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知通知9、2004年年8月月2日，日，国税函国税函2004938号，号，关于加强土地增值税管理工作的通知关于加强土地增值税管理工作的通知烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人10、2006年年3月月2日，财税日，财税200621号，号，财政部、国家税务总局关于土地增值税财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知若干问题的通知11、2006年年10月月20日，财税日，财税2006141号，号，关于土

9、地增值税关于土地增值税普通标准住宅普通标准住宅有关政策的有关政策的通知通知12、2006年年12月月28日，日，国税发国税发2006187号号，国家税务总局关于房地产开发企业，国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知土地增值税清算管理有关问题的通知烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人13、2007年年6月月14日，国税函日，国税函2007645号，关于号，关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复复14、2007年年12月月29日，国税

10、发日，国税发2007132号，号，国家税务总局公布了土地增值税清算鉴证业务国家税务总局公布了土地增值税清算鉴证业务准则，为税务师事务所和注册税务师开展土地准则，为税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务提供了依据，并规定从增值税清算鉴证业务提供了依据，并规定从2008年年1月月1日开始执行。日开始执行。15、2008年年1月月23日，国税发日，国税发2008年年14号，关于号，关于进一步加强土地税收管理工作的通知进一步加强土地税收管理工作的通知烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人16、2008年

11、年4月月11日，国税函日，国税函2008318号，号，国家税务总局关于进一步开展土地增值税国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知，明确部署对各地土地增清算工作的通知，明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。值税清算工作开展情况进行督导检查。17、2009年年4月月29日，国税发日，国税发200985号，国号，国家税务总局关于加强税种征管促进堵漏增家税务总局关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见明确规定：各地要认真贯彻收的若干意见明确规定：各地要认真贯彻土地增值税清算管理规程，加强和规范土地增值税清算管理规程，加强和规范土地增值税清算工作。为落实国家税务总土地增值税清算

12、工作。为落实国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知知(国税函国税函2008318号号)要求，税务总局要求，税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。自查，切实提高土地增值税管理水平。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人18、2009年年5月月20日，国家税务总局发布了日，国家税务总局发布了土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程（国税发（国税发200991号）号），并规定从，并

13、规定从2009年年6月月1日开始日开始实施。该文件是对土地增值税征收管理工作实施。该文件是对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件。特别强调了税务制定较完整的规范性文件。特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。审核的重点关注内容。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人1919、20102010年年5 5月月2 2日，日，国家税务总局关于加强土地增国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知值税征管工作的通知 国税发国税发201020

14、105353号号,关键词：关键词：预征率预征率-东部省份不得低于东部省份不得低于2%2%，中部东北地，中部东北地区省份不得低于区省份不得低于1.5%1.5%，西部地区省份不得低于，西部地区省份不得低于1%1%2 20 0、20102010年年5 5月月1919日日 国家税务总局关于土地增值税国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知清算有关问题的通知 国税函国税函20102010220220号号关键词：关键词：清算、质保金、开发费用中的利息支出、清算、质保金、开发费用中的利息支出、土地闲置费、拆迁安置土地闲置费、拆迁安置烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病

15、人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人21、2013年年7月月6日，日，税总发税总发201367号号国家税务总局关于进一步做好土地增值税征国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知管工作的通知土地增值税征收管理工作仍土地增值税征收管理工作仍需进一步规范需进一步规范l土地增值税清算工作土地增值税清算工作l严格审核扣除项目严格审核扣除项目l减少核定征收项目等方面还需要进一步加强减少核定征收项目等方面还需要进一步加强管理管理烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人预征预征+清算清算+核定核定

16、（二）我国土地增值税的征管模式（二）我国土地增值税的征管模式烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人1 1、土地增值税的预征土地增值税的预征中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条第十六条：纳税人在项目：纳税人在项目全部竣工结算前全部竣工结算前转让房地转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算

17、后再进行清算，多退待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。局根据当地情况制定。土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则财法字财法字199519956 6号号烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人国家税务总局关于印发土地增值税宣传国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知提纲的通知（国税函国税函19951101995110号号）第十）第十二条第二款规定：二条第二款规定：对纳税人在项目全

18、部竣工结算前转让房地产对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。缴土地增值税。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人国税发国税发201053号号：（依预售收入征收）（依预售收入征收）东部地区省份预征率不得低于东部地区省份预征率不得低于2%2%，中部和东北地区省份不得低于中部和东北地区省份不得低于1.5%1.5%，西部地区省份不得低于西部地区省份

19、不得低于1%1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。执行）。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人预售收入预售收入房地产企业预售业务的会计处理为房地产企业预售业务的会计处理为:当企业收到当企业收到预售款项预售款项时时,由于不符合收入的确由于不符合收入的确认原则认原则,不确认收入不确认收入,而是作为负债计入预收而是作为负债计入预收账款账款,待房屋交给购买方时待房屋交给购买方时,再确认收

20、入。再确认收入。对于预售收入对于预售收入,按规定应缴纳的营业税及土地按规定应缴纳的营业税及土地增值税等增值税等,房地产企业直接在会计科目房地产企业直接在会计科目“应交应交税费税费”的借方反映的借方反映,销售收入实现时销售收入实现时,再将预再将预缴税费转入缴税费转入“营业税金及附加营业税金及附加”。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人房地产开发经营业务企业所得税处理办房地产开发经营业务企业所得税处理办法法（国税发（国税发200931200931号）号）对房地产企业对房地产企业的收入处理进一步作出比较明确的规

21、定。的收入处理进一步作出比较明确的规定。国税发国税发200931200931号文件不再有预售收入的号文件不再有预售收入的表述、该文第六条规定，表述、该文第六条规定，企业通过正式签企业通过正式签订订房地产销售合同房地产销售合同或或房地产预售合房地产预售合同同所取得的收入，应确认为销售收入的所取得的收入，应确认为销售收入的实现实现。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人财税【财税【20062006】2121号文第三条号文第三条：对未按预征规：对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收征管法定期限预缴税款的，应根据

22、税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。款期限届满的次日起，加收滞纳金。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人第十六条第十六条纳税人待该项目纳税人待该项目全部全部竣工、办理结竣工、办理结算算后再进行后再进行清算清算，多退少补。具体办法由，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。地情况制定。土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则财法字财法字19951995

23、6 6号号2、土地增值税清算土地增值税清算烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人（1 1）清算条件清算条件 分分应当清算应当清算和和可以清算可以清算应当清算：应当清算：符合下列条件之一的，符合下列条件之一的，必须必须进行土地增值税清算进行土地增值税清算（国税发国税发20062006187187号号）：）：（1 1）房地产开发项目）房地产开发项目全部全部竣工、完成销售的；竣工、完成销售的；（2 2）整体转让整体转让未竣工决算房地产开发项目的；未竣工决算房地产开发项目的；（3 3）直接转让直接转让土地使用权的。

24、土地使用权的。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人可以清算：可以清算：符合下列情形之一的，主管税务机关符合下列情形之一的，主管税务机关可要求可要求纳税纳税人进行土地增值税清算人进行土地增值税清算（国税发（国税发20062006187187号）号）（1 1）已竣工验收已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产开发项目，已转让的房地产的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积建筑面积占整个项目可售建筑面积的比的比例在例在85%85%以上以上，或该比例虽未超过，或该比例虽未超过85%85%，但剩余的，但剩余的可售建

25、筑面积已经出租或自用的；可售建筑面积已经出租或自用的；（2 2）取得取得销售销售（预售）许可证（预售）许可证满满三年三年仍未销售仍未销售完毕的；完毕的；（3 3）纳税人申请）纳税人申请注销注销税务登记但未办理土地增税务登记但未办理土地增值税清算手续的；值税清算手续的；（4 4）省税务机关规定的其他情况。）省税务机关规定的其他情况。注意分母是注意分母是“可售建筑面可售建筑面积积”不是不是“总建筑面积总建筑面积”。与与“四项成本四项成本”的每平方的每平方米工程造价的分母不同，米工程造价的分母不同，每平方米工程造价每平方米工程造价=“四项成四项成本本”总金额总金额总建筑面积总建筑面积可用下列公示表示

26、：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）总可售建筑面积85%。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人企业所得税中完工时点的确定企业所得税中完工时点的确定国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企房地产开发经营业务企业所得税处理办法业所得税处理办法的通知的通知国税发国税发200931号号第三条第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除

27、土地开发之外，着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：完工：(一一)开发产品竣工证明材料已报开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门房地产管理部门备案备案。(二二)开发产品已开始开发产品已开始投入使用投入使用。(三三)开发产品已取得了开发产品已取得了初始产权证明初始产权证明。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人加计扣除土地费用开发成本开发费用税金土地增值税扣除项目代收费用销售收入视同销售企业自用土地增值税收入项目土地

28、增值税清算烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人（2）清算时限：清算时限：（1）应当清算：纳税人应在满足清算条件之日起）应当清算：纳税人应在满足清算条件之日起90日内日内向主管地方税务机关提出清算申请，并提向主管地方税务机关提出清算申请，并提供相关资料。供相关资料。（2）可以清算：纳税人应在接到税务事项通知）可以清算：纳税人应在接到税务事项通知书书土地增值税纳税清算通知书之日起土地增

29、值税纳税清算通知书之日起30日日内内向主管地方税务机关报送规定的土地增值税清向主管地方税务机关报送规定的土地增值税清算相关资料。算相关资料。（3）税务机关审核时限：主管地方税务机关应自）税务机关审核时限：主管地方税务机关应自受理纳税人申请土地增值税清算之日起受理纳税人申请土地增值税清算之日起90日内日内完完成清算审核工作。清算审核工作时限不含纳税人成清算审核工作。清算审核工作时限不含纳税人按照主管地方税务机关要求补正资料的时间。按照主管地方税务机关要求补正资料的时间。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人（

30、3 3）清算单位：清算单位：清算单位为国家有关部门审批的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项房地产开发项目目为单位进行清算，对于分期开发的项目，为单位进行清算，对于分期开发的项目，分期分期项目项目为单位清算。为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应应分别计算增值额，分别清算分别计算增值额，分别清算。如何理解分期？如何理解分期？一是主管部门（发改委）立项批准分一是主管部门（发改委）立项批准分期建设期建设二是纳税人自行分期建设，并且施工二是纳税人自行分期建设，并且施工许可证与销售许可证与建设分期对许可证与销售许可证与建设分期对应取得应取

31、得。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人国税发国税发200991号号第十七条第十七条清算审核时，应清算审核时，应审核房地产开审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于项目为单位进行清算；对于分期开发的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。值率，缴纳土地增值税。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移

32、植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人虽然国家规定了清算单位的原则，但虽然国家规定了清算单位的原则，但“以国家以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算”的具体标准没有规定，例如国家有关部门审批、的具体标准没有规定，例如国家有关部门审批、备案的项目的界定是按照立项批文、还是按照备案的项目的界定是按照立项批文、还是按照“五证五证”（国有土地使用证、建设用地规划（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工许可证

33、、建设工程规划许可证、建设工程开工证）、商品房预售许可证、项目竣工验程开工证）、商品房预售许可证、项目竣工验收备案证为依据，对于开发项目中同时存在普通收备案证为依据，对于开发项目中同时存在普通住宅、非普通住宅、其他开发产品三类，是分两住宅、非普通住宅、其他开发产品三类，是分两类进行清算（即普通住宅和其他开发产品）还是类进行清算（即普通住宅和其他开发产品）还是分三类进行清算，国家却没有一个明确的标准，分三类进行清算，国家却没有一个明确的标准，导致财税人员掌握和各级税局机关执行的有一些导致财税人员掌握和各级税局机关执行的有一些差异。差异。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于

34、大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人关于土地增值税有关业务问题的公告关于土地增值税有关业务问题的公告（苏地税规（苏地税规201220121 1号）号）规定，土地增值税以国家有关部门审批、备规定，土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期国家有关部门批准的分期开发的项目开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集

35、的，主分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。此处所称此处所称“国家有关部门国家有关部门”一般是指发改委（发改局、一般是指发改委（发改局、经发局）。如果发改委（发改局、经发局）项目批文中未经发局）。如果发改委（发改局、经发局）项目批文中未明确分期，一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。明确分期，一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。如果发改委（发改局、经发局）项目批文中明确了分期，如果发改委（发改局、经发局）项目批文中明确了分期，则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。对国家有则应当以分期项

36、目为单位进行土地增值税清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分主管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。期项目确定为清算单位。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知题

37、的通知（琼地税发（琼地税发20092009187187号）号）第一条规第一条规定定“土地增值税以国家有关部门核发的土地增值税以国家有关部门核发的建设工建设工程规划（临时）许可证程规划（临时）许可证确认的房地产开发项目确认的房地产开发项目为单位进行清算。为单位进行清算。”本条所指的本条所指的“建设工程规划（临时）许可证建设工程规划（临时）许可证”是指房地产项目报建时，建设规划部门颁发正式是指房地产项目报建时，建设规划部门颁发正式或临时的或临时的“建设工程规划许可证建设工程规划许可证”（以下统称（以下统称建设工程规划许可证建设工程规划许可证），清算单位以建设工），清算单位以建设工程规划许可证上注明

38、的房产开发项目为准，是否程规划许可证上注明的房产开发项目为准，是否符合分期项目也应以根据符合分期项目也应以根据建设工程规划许可证建设工程规划许可证进行确认，不能以纳税人自行划分的工程建设进行确认，不能以纳税人自行划分的工程建设项目为单位进行清算。项目为单位进行清算。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法的通知（青地税发管理暂行办法的通知（青地税发2008100号）号），（，（1）土地增值税以国家有关部

39、门审批的房地产开发项目为单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。开发企业成片受让土地使用权后进行清算。开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发分期分批开发的项目的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。（批项目为单位进行清算。（2）地产开发项目既包括普通）地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的，开发企业应当分别计算增值额，住房又包括非普通住房的，开发企业应当分别计算增值额，按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核算的

40、，扣除项目金额应按普通住房和非额。对于未分别核算的，扣除项目金额应按普通住房和非普通住房普通住房建筑面积占可售建筑面积建筑面积占可售建筑面积的比例确定。开发企业的比例确定。开发企业开发多个房地产项目，其共有的成本费用，以及分期分批开发多个房地产项目，其共有的成本费用，以及分期分批开发项目共有的公共配套设施的成本费用，应按多个或分开发项目共有的公共配套设施的成本费用，应按多个或分期分批开发项目的期分批开发项目的建筑面积建筑面积比例分摊，确定属于清算项目比例分摊，确定属于清算项目的扣除项目金额。的扣除项目金额。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤

41、很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知（鄂地税发算工作若干政策问题的通知（鄂地税发2008211号）号）规定，（规定，（1）关于滚动开发项目确定清算单位的问题，以）关于滚动开发项目确定清算单位的问题，以规划部门发放的规划部门发放的建设工程规划许可证建设工程规划许可证审批的房地产开审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权后，分发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。期分批开发、转让房地产的，以分期开发项

42、目为单位清算。（2）房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，）房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，该项目应同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，缴纳的土地增值税，应按住宅和其他开发产品两类分别计应按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税算土地增值税。其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、。其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、附助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税。车库、附助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税。住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额，计算住宅中的普通住宅和非普通住宅应分

43、别核算增值额，计算缴纳土地增值税。（缴纳土地增值税。（3）为鼓励经济适用房的建设，凡按）为鼓励经济适用房的建设，凡按经济适用房项目立项的，如开发产品中有非经济适用房产经济适用房项目立项的，如开发产品中有非经济适用房产品，可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额，品，可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额，计算缴纳土地增值税。计算缴纳土地增值税。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人渝地税发渝地税发20071452007145号号一、关于土地增值税清算单位问题一、关于土地增值税清算单位问题根据根

44、据清算通知清算通知规定，土地增值税以国家有关规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算，期开发的项目，以分期项目为单位清算，也可以也可以按每个销售（预售）许可证规定的范围作为计税按每个销售（预售）许可证规定的范围作为计税单位进行清算。单位进行清算。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人2006-02-27穗地税发穗地税发200639号号三、关于项目界定及清算时点的问题三、关于项目界定及清算时点的问题办法中涉

45、及的房产开发项目，是以办法中涉及的房产开发项目，是以广州市发展和改革委员会批准的一个立项广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。为一个项目。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人 思考：一个建设工程规划许可证下的思考：一个建设工程规划许可证下的项目未全部完工，但分次取得竣工备案证，且项目未全部完工，但分次取得竣工备案证，且超过三年，是否需要清算超过三年，是否需要清算？一个项目可整体立项，整体规划，分期开发，一个项目可整体立项，整体规划，分期开发，分期办理预售证。对于一次规划报建，可分期分期办理预售证

46、。对于一次规划报建，可分期验收，验收，对以工程规划许可证作为分期标志提出对以工程规划许可证作为分期标志提出了考验了考验。由于预售对象可办至单体工程，且预。由于预售对象可办至单体工程，且预售对象往往是企业根据市场情况进行划分，因售对象往往是企业根据市场情况进行划分，因此，土增清算单位此，土增清算单位应以预售对象应以预售对象确定。确定。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人（4 4）清算对象：清算对象：房地产开发项目中既有房地产开发项目中既有普通住宅普通住宅，又有，又有非非普通住宅普通住宅，同时还有商铺、商网、

47、车库等，同时还有商铺、商网、车库等其其他开发产品他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，的，该项目应缴纳的土地增值税，应按住宅和其他开发产品两类分别计算土地应按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税增值税。其他开发产品类中纳税人建造商网、。其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、附助房等，不再按功能分别分商铺、车库、附助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税。类计算土地增值税。住宅中的普通住宅和非住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额，计算缴纳土地普通住宅应分别核算增值额，计算缴纳土地增值税。增值税。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健

48、康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人对连体楼项目（既有普通住宅又有非普通住宅）对连体楼项目（既有普通住宅又有非普通住宅）如何确认清算单位并计算应缴土地增值税？如何确认清算单位并计算应缴土地增值税？根据根据国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发 的通知（国税发的通知（国税发200991200991号）号）文第十七文第十七条：条：“清算审核时，应审核房地产开发项目是否清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门以国家有关部门审批、备案的项目审批、备案的项目为单位进行清为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以算；对于分期开发的项目，是否以分期项目分期项目为单为单位清算；对位清算；对

49、不同类型房地产不同类型房地产是否分别计算增值额、是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。增值率，缴纳土地增值税。”未经政府部门批准，企业自行分期开发的项未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，本着目，本着实质重于形式实质重于形式的原则分期确定清算单位。的原则分期确定清算单位。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人第十一条条例第八条第十一条条例第八条(一一)项所称的普项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、高

50、级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。定。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人中华人民共和国土地增值税暂行条例实施中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字细则（财法字1995619956号）第八条规定：号）第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产土地增值税以纳税人房地产成本核算的成本核算的最基本的核算项目最基本的核算项目或核