工业园区模式调查专题报告.doc

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1、工业园区模式调查专题报告前言：本文通过实地调查锦江工业总部基地、青羊工业集中发展区、金牛高科技产业园、武侯工业园、龙潭工业集中发展区等五个大型工业集中发展区后，对目前的工业园区的开发模式、产品模式、运营和盈利模式进行了归纳整理及分析，以便快速、综合的了解目前成都市大型工业园区的情况。一、主城区工业园集中发展区基本情况二、工业园区开发模式 从本次调查情况来看，工业园区的开发模式主要分为以下三点：（一）工业地产商开发模式 简单流程：政府供地开发商开发项目招商入驻 代表项目：青羊工业总部基地、青羊绿舟税源总部基地工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共

2、同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，然后获取利润。例如成都置信，成都较早也较为专业的工业地产开发商，目前主要操作的项目青羊工业总部基地，位于青羊工业集中发展区的核心区域，占地933亩，建筑形态以工业总部大楼为主，辅以灵活分割的小总部工业空间，已经成功引进了包括招商银行、葛洲坝集团等在内的76家优秀企业。而其另外一个项目青羊税源总部基地也已经亮相，近期将开始招商。（二）政府独立开发模式 简单流程：政府投资公司开发项目招商入驻 代表项目：西部智谷此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业

3、等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。例如西部智谷，由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设，定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、IT软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进行招商。（三）综合开发模式 简单流程：政府投资公司（管委会） 开发项目招商入驻 开发商开发项目招商入驻 代表项目：龙潭总部基地综合运作模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。由于工

4、业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂尾”。例如龙潭总部基地，在经过整体的规划后，政府成立管委会及相应的招商部门，自己独立开发了东广楼等产业楼。同时，也将园区中的工业用地打造成熟地进行招商入驻，要求入驻企业的投资强度在500万元/亩(含地价)以上，税收30万元/亩年以上，容积率2.0以上，还要在合同中约定开工时间、建设周期、规范建设条款和违约责任等，对整个园区的建设

5、和档次上进行了约束。目前，已经在其中打造的总部基地有龙潭（裕都）总部基地、美国倍科国际新城，中国第二重型机械集团公司等。三、工业园区产品模式（一）建筑形态1、别墅式别墅式的工业园区目前在世面比较流行。因其环境较好，占地面积较大，产品的户型较大，因此售价（租金）相对较高，而入驻的企业往往都是实力较强的大中型企业。另外一些大型园区中也会存在这些别墅业态的办公楼。从本次调查情况来看，该类产品多集中在青羊区和高新西区的工业园内。典型代表项目：青羊工业总部基地、西城国际等2、写字楼模式目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层/高层写字楼产品。但其所占比例不高。往往是以某大型园区中一个“小组团”的形

6、式存在，如龙潭工业园区中由成都倍科科技有限公司开发的倍科国际新城。与别墅式的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的中小型企业入驻办公。该类产品零星分布在各个工业园内。典型代表项目：倍科国际新城、IP科技中心等3、工厂式该类产品主要针对一些劳动密级型的生产加工企业既生产基地。产品的面积大，环境较好，同时价格相对低廉。目前的武侯工业园和早期的修建的天府软件园中，有大量的此类产品存在。此类产品多为企业自行拿地修建。截止2008年10月，武侯工业园区已累计引进企业328家，其中鞋业企业25家，电子信息类企业103家，机电一体化企业42家，生物工程及制药企业40家，环保新材

7、料企业17家，投资及其它企业101家。其中入园建设产业化生产基地90家，已建成投产企业57家。（二）园区功能1、主要功能聚合产业群将若干同质化的产业聚合到一起，产业间、企业间相互激荡，形成了一系列的产业优势。在产业内，企业之间互动；产业外，企业可以结盟，共同对客户提供产品和服务。同时，产业集群因享有地理上的优势而有可能获得更便捷的发展。这种产业的群集具有特殊的优势，地理位置接近也许会产生集群间的激烈竞争，但企业间却可以分享信息资讯，聚合特定的需求，继而降低交易成本。产业集群也能使一个个孤立的企业从较大规模的经济活动中受益，同时刺激相关产业和后续产业的发展，为产业群的发展创造一个有利的环境。这是

8、工业园最主要，也是最关键的功能。2、辅助功能为片区创收：政府利用工业园的模式和政策上的优势，吸引来自区内/外各地的优质企业进驻，为片区创收任务提供支持。以西部智谷项目为例：未来的西部智谷总占地面积将达到481.5亩，总建筑面积97万平方米，将于2011年前全部建成，预计实现产值超过100亿元，税收超过5亿元。解决就业问题：工业园的建立需要管理，需要人才，企业的进驻带来机会，带来工作，这样的模式有利于解决就业问题，特别是一些大型工业园区，这样的表现尤为突出。以武侯工业园区为例：园区企业将聚集产业岗位15万个，其中技术人才和中高级管理人员2万人以上，并随着园区内商务环境和生活服务设施的不断完善和提

9、档升级，将真正形成聚集近30万人的科技产业新城区。（三）园区配套住宅配套：是专门针对入区企业员工需求打造的配套用房。项目建成后，将有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入区企业员工提供便利的居所。目前将住宅纳为配套设施的工业园区都是体量较大的工业区。如：青羊工业总部基地青年时尚城另外西部智谷的人才公寓也是为园区工作人员打造两栋小高层项目。青羊绿舟税源总部基地未来规划中也将出现对外出售的住宅配套。交通配套：工业园大都远离主城区，大部分产业园区的从业人员如何快速迅捷的到达目的地？交通配套显得尤为关键。休闲娱乐配套：无论园区大小，基本上每个园区都拥有自成一体的休闲娱乐配套。差异仅仅在于设施的种类以及

10、场地的大小。（四）园区规划总部基地的规划开发特征：占地面积大，功能分区明确，配套完善，开发时间较长。1、青羊工业总部基地工业总部基地：占据青羊工业集中发展区的核心区域，建筑形态以工业总部大楼为主体，辅以灵活分割的小总部工作空间，是以科技研发、高新技术为主的高成长型工业企业的总部聚集地。航空产业区：规划中的航空产业区以新型航空材料研发、新技术研发为主。另外，区域内的精密加工区以高技术含量、高附加值的航空产品、电子信息、机械精密加工为核心的新型工业基地，发展多种周边产业。 集中配套区：员工生活集中配套区时尚青年城，另外，配套区主要包括生活配套、服务中心、商务中心等配套服务组成。 模具生产加工区：青

11、羊工业集中发展区模具生产加工区以发展模具工程技术中心、模具展示中心等为核心的服务平台，极大的提升了模具的加工效率。2、青羊绿舟税源总部基地A区：正在规划和设计之中B区：将打造以运动为主，融合休闲、游乐为一体的运动总部公园城，有成都市区内最大的GOLF挥杆练习场以及最大规模的网球场中心、羽毛球场、拓展基地和亲子游乐等等C区：中华情总部公园城，园区是以李白的梦游天姥吟留别作为文化主线，通过建筑、景观与诗歌的结合打造的一个中华风情公园总部城，整个C区都是以中式古典建筑群落组成D区：是以一个十八杆GOLF球场景观为载体，融合缓丘、绿地、树阵、湖泊等景观元素而修建的一个集办公、休闲、旅游为一体的绿岭总部

12、公园城E区：是滨河总部公园城，这个区域包括总部办公、湿地公园、高尚住宅、商务配套等功能，同时它拥有一条8.5公里长的沿河景观长廊，这条沿河景观长廊上将呈现六个国家七种不同风情的商业街区3、园区规划总结了解区域产业结构特点，企业发展状况、规模扩张需求等实际情况，在充分调查研究基础上搞好总体布局规划园区建设与城市建设规划结合起来，定位在最具优势的区域，主要安排一些规模较大、科技含量较高、外向型的“龙头”项目在园区规划建设过程中，按产业布局规律，结合当地经济发展水平，做到“有所为，有所不为”，合理布局，有效防止重复建设基础设施建设是工业园区发展的基础和前提。把交通、通迅、能源、供排水等基础设施作为园

13、区开发建设的依托（五）小结四、工业园区运营盈利模式分析（一）工业园区运营模式分析从本次调查的工业园区运营模式来看，主要采用以下三类运营模式：1、出售只售不租开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权；2、出租只租不售。开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。通常情况下，开发商采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；3、出售+出租，即可租可售在开发商推出产品中，会持有部分物业产权，以出租的形式进行招商；而另一部分产品则通过出售的形式进行招商。从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。1、出售对于采用出售运

14、营模式的工业园区，对企业的资金实力、规模等指标具有很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的工业园区数量有限。目前，采用此类运营模式的工业园区主要有融智总部工业园、西城国际、青羊工业总部基地3期及慧谷总部办公基地等。2、出租出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一种考验。通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑战。目前，市场上采取此类运营模式的项目数量比较有限。根据调查，青羊绿舟税源总部基地D区主要采用此类运营模式，而且仅需企业年纳税额在800-1800万元，即有条件免租入住。从该园区整体规划来看，园区将打造聚商务休闲、旅

15、游及住宅于一体的综合性项目，对开发商的实力具有很大挑战。3、出售+出租出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。如倍科国际新城、多元总部国际1号、IP科技中心及西部智谷等项目均可租可售。4、运营模式对比分析(二）工业园区盈利模式分析本次调查的工业园区盈利模式主要有三大类：一、开发商投资完成厂房、办公等园区物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出租或出售，进而实现盈利目的；二、开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设，以及项目的整体包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实现盈利目的；三、开发商通过向

16、入住园区的企业提供某些服务，以服务费的形式实现盈利目的，如物业管理费等。除以上三大主要模式外，近期即将上市的位于青羊工业集中发展区的青羊绿舟工业园D区绿岭总部公园城推出新的运营模式免租入住，企业仅需每年缴纳税收800-1800万元，既有条件入住。根据园区规划，青羊绿舟工业园聚办公、商务休闲及居住于一体，项目免租金入住的招商方式主要以提高项目档次，提升区域市场竞争力为目的，而项目本身的盈利主要来自园区后期的商务休闲及住宅项目。六、总结从本次调查的情况来看，由于工业用地成本较低，盈利模式多样，因此工业园区正一个个的蓬勃发展。目前大部分工业项目都位于各个新兴开发区，对环境和配套的打造方面力度较大，虽

17、然销售周期很长，但普遍入驻率偏高，工业地产的发展现状较好。工业园区模式情况工业园区开发模式开发模式分为工业地产商开发模式、政府独立开发模式、综合开发模式。这三种模式都有政府参与，只是政府的参与力度有所不同，总的来说，由于工业地产在政策和税收扶持方面具有特殊性，决定了政府在工业地产开发中占有举足轻重的作用，由此可见无论是采用那种开发模式，开发企业都无法脱离政府。工业园区产品模式虽然工业园区的各种产品构成复杂，在建筑类型、园区功能、园区配套和园区规划上都有不同。但总的来看，在借鉴了国际经验以后，目前成都工业地产产品模式的发展方向在逐渐向专业型低密度景观园区发展，工业园区的规划更为科学，园林景观更加

18、美观、配套设施更为齐全，园区的功能也更为专业化，与其针对的产业构成之间的联系也更为紧密。工业园区运营盈利模式目前的工业园区运营模式相对比较简单，分为出租只租不售、出售只售不租以及可租可售。不过盈利模式则有了创新，不再仅仅局限于租金和销售利润，土地溢价、后期服务费、配套产业经济也成为重要的创收来源。工业园区发展现状从本次调查来看，目前的工业园区虽然销售周期较长，但已售项目的入驻率普遍较高。原因主要有以下几点。环境好目前的工业园区规模通常较大。规模化的产业集群促使较多的企业开始特别关注新型工业园，各个开发企业也借鉴了很多国外的经验，将园区打造成了低密度的景观园区，加上完善的配套和细致的后期服务，吸

19、引了许多企业的入驻。建筑类型多样目前成都的工业园区逐渐摒弃以往传统的厂房式的建筑，转而开发针对大型企业的低迷度别墅式产品和针对中小企业的写字楼式产品。建筑类型的多样化不仅为企业提供了更多的选择，也改善了园区的整体环境。租售价格低廉由于产权仅40年，因此工业地产的租售价格相对比普通办公用房低廉很多。再加上政府在工业地产开发中起到非常重要的作用，包括在整体规划、政策扶持和税收的优惠上。特别是政策扶持和税收优惠对中小型企业的帮助很大，直接影响了企业对工业园区的选择。未来发展办公自住由于目前工业地产开发与政府关系密切，未来可能将引伸出一种新的模式将小产权用地转为工业用地，进行别墅式的产品开发。由于该种

20、产品面积普遍大于300平米，环境优良、配套完善，甚至目前有项目配套有高尔夫球场。且就目前的情况来说，该种产品售价通常在4000-6000元/平米，比一般别墅便宜近5成、付款方式灵活，因此只要有法人出资购买，该种产品完全可以作为别墅自住。效仿国际运营模式目前国际上的工业地产运营模式主要是将项目先进行租赁，等到园区形成集中的办公氛围以及发展成熟后，再整体打包上市销售。这种方式与土地溢价方式雷同，使产品增值后再获取更大利润。从目前的情况来看，预计青羊税源总部基地将往这个方向发展；国际惯用的另一种运营模式是开发企业先自用，在自用的过程中体会和完善园区的管理、环境和配套等。同样待到整体成熟后再打包上市销售。七、附件本文数据由中原地产提供