《居住规划》PPT课件.ppt

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1、烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人第六章第六章 居住规划居住规划烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人内容内容居住规划的流程租房和购房的决策购房规划住房贷款规划烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人第一节第一节 居住规划的流程居住规划的流程居住规划的重要性居住规划的重要性可以迫使个人或家庭有目的的储蓄可以迫使个人或家庭有目的的储蓄

2、可以科学的选择合适的住房可以科学的选择合适的住房可以科学的选择贷款计划可以科学的选择贷款计划 居者有其屋！病者有其医！勤者有其业！劳者有其得！少者有其学！童年有其乐！读者有其校！弱者有其助！老者有其养！车者有其位！工者有其薪！农者有其地！商者有其利！优者有其荣！能者得其用！阅者有其悟！学者有其为!孟子梁惠王章句上烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人制定住房消费方案制定住房消费方案住房支出住房消费住房投资购房租房居住居住需求需求空间空间需求需求环境环境需求需求家庭家庭人口人口生活生活品质品质购或购或租租？决

3、策决策购购否否？购购房房规划规划是是租租否否总价总价首付首付款款贷款贷款烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人第二节第二节 购房或租房的决策购房或租房的决策适合租房的人群适合租房的人群刚踏入社会的年轻人刚踏入社会的年轻人工作地点和生活范围不固定工作地点和生活范围不固定储蓄不多储蓄不多不急需买房且辨不清房价走势不急需买房且辨不清房价走势租房租房购房购房优点优点负担较轻、同样方式可获得负担较轻、同样方式可获得较佳的居住品质、灵活方便、较佳的居住品质、灵活方便、可节约交通费可节约交通费增值潜力、居住归属、增值潜力

4、、居住归属、安全感安全感缺点缺点不稳定、无保障、房租上涨不稳定、无保障、房租上涨负担重，房贷压力大负担重，房贷压力大所得所得购房自备款产生的收入购房自备款产生的收入增值潜力、税收优惠增值潜力、税收优惠付出付出每月的房租每月的房租购房自备款产生的收购房自备款产生的收入、购房税款入、购房税款2.1 租房与购房的比较租房与购房的比较烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人2.2.1 2.2.1 购房或租房的决策方法购房或租房的决策方法年成本法年成本法p购房年成本购房年成本=首付款首付款 存款利率存款利率 +贷款余额

5、贷款余额 贷款利率贷款利率+年年维修及税收费用维修及税收费用+折旧折旧p租房年成本租房年成本=房屋押金房屋押金 存款利率存款利率 +年租金年租金 烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人购房或租房的选择购房或租房的选择年成本法案例年成本法案例汪小发看上了一套汪小发看上了一套100100平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月售。如果租房，房租每月5,5005,500元，以元，以1 1个月房租作为押金。如果购房，总价个月房租作

6、为押金。如果购房，总价120120万元，万元，可申请可申请6060万元贷款，房贷利率为万元贷款，房贷利率为6%6%，自备首付款，自备首付款6060万元，假定房屋的维护成本为万元，假定房屋的维护成本为50005000元元/年，年折旧率为年，年折旧率为2%2%，押金与首付款机会成本均为，押金与首付款机会成本均为3%3%。问：该房屋应该租还。问：该房屋应该租还是购？是购？租房年成本：租房年成本：5,5005,500元元12125,5005,500元元13%13%66,16566,165元元购房年成本：购房年成本：6060万元万元3%3%6060万元万元6%+50006%+5000元元+120+120

7、万元万元2%=830002%=83000元元购房的平均年成本为购房的平均年成本为83,00083,000元，比租房年成本元，比租房年成本66,16566,165元高元高25.44%25.44%。所以租比买更划。所以租比买更划算。算。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人注意：注意：年成本法应结合：年成本法应结合：未来未来房租房租房租房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，的调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。则租房年成本将随之增加。购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金购房后总价固

8、定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。房价房价房价房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算。会相对划算；反之，则租房划算。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人年成本法其他考虑因素未来房价上涨

9、若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率66,165元1,200,000元5.5%，购房年成本率83,000元1,200,000元6.9%，差距只有1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲

10、，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人2.2.2 2.2.2 购房或租房的决策方法购房或租房的决策方法净现值法净现值法其中其中NPVNPV为净现值为净现值t t为年份数为年份数CFCFt t为各年的净现金流为各年的净现金流i i为折现率。为折现率。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人购房或租房的选择购房或租房的选择净现值法案例净现值法案例若汪小发已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后每年提

11、高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为3%）烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人租房与购房的NPV计算假定租金每年支付一次，期初支付购房的净现值：假定首付款期初支付，购房的房贷本利为每年还一次，期末支付，维修成本也在期末支付。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人敏感性分析：不同售房价格预期的租购房比较烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康

12、皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人购房或租房的选择购房或租房的选择净现值法案例净现值法案例王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房可租可售。如果租的话，房租每月该房可租可售。如果租的话，房租每月3 3千元，租千元，租期期4 4年，押金年，押金1 1万元，预计房租每年调涨万元，预计房租每年调涨100100元。而元。而购买的总价是购买的总价是7070万元，王先生可以支付万元，王先生可以支付3030万元的万元的首付款，另外首付款，另外4040万拟采用万拟采用6%6%的商业贷款利率向某的商业贷款利率向某行贷款，贷款行贷款，贷款1515年，本利等额

13、摊还；另外，购买年，本利等额摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需该房的税费及装修费共需100000100000元，王先生估计元，王先生估计居住居住4 4年后仍能按原价出售。王先生应该租房还是年后仍能按原价出售。王先生应该租房还是买房？（王先生年平均投资回报率是买房？（王先生年平均投资回报率是4%4%）烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人王先生租房的净现金流量现值计算：烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人王先生购房的

14、净现金流量现值计算：烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人选择租房还是购选择租房还是购房？房？烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人2.3 租购房决策影响因素房价成长率：房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房价成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率：房租成长率越高，购房越划算房租成长率越高，购房越划算居住年数：居住年数：居住时间越长，购房越划算居住时间越长，购房越划算利率水平：利率水平：利率水平越高，租房越划算利

15、率水平越高，租房越划算房屋的持有成本：房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算房屋持有成本越高，租房越划算租房押金：租房押金：押金水平越高，购房越划算押金水平越高，购房越划算烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人租购房决策影响因素租购房决策影响因素何时购房划算何时购房划算首付款机会成本低首付款机会成本低房贷利率低房贷利率低房屋持有成本低房屋持有成本低房价预期涨幅高房价预期涨幅高折现率折现率=自备款比重自备款比重*自备自备款机会成本率款机会成本率+房贷比重房贷比重*房贷利率房贷利率注意预期房价较难掌握，注

16、意预期房价较难掌握，购房现值确实性低购房现值确实性低何时租房划算何时租房划算房租涨幅低房租涨幅低租房押金低租房押金低比较租房与购房最好是以比较租房与购房最好是以购房的折现率来计算购房的折现率来计算租房的现值，比较公租房的现值，比较公平平若有一份明确的房租涨幅若有一份明确的房租涨幅长期合约，租房现值长期合约，租房现值的确定性高的确定性高烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人第三节第三节 购房规划购房规划购房目标的确定购房目标的确定购房规划购房规划购房规划购房规划换房规划换房规划房屋投资规划房屋投资规划其他房产

17、规划应该考虑的因素其他房产规划应该考虑的因素烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人 购房规划购房规划可买多高价位的房屋？可买多高价位的房屋？购房财务决策购房财务决策有哪些住房贷款方式可选择？有哪些住房贷款方式可选择？采用何种还款方式？采用何种还款方式？住房消费信贷住房消费信贷烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人3.1 3.1 购房的目标购房的目标购房的面积需求购房的面积需求不必盲目求大不必盲目求大 无需一次到位无需一次

18、到位 量力而行量力而行购房环境需求购房环境需求区位区位 面积面积烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人3.1.1 3.1.1 估算负担得起的房价估算负担得起的房价-目标精算法目标精算法 可负担的购房首付款可负担的购房首付款可负担的购房首付款可负担的购房首付款 =可用于购房的资产额度可用于购房的资产额度复利终值系数（复利终值系数（n=n=离购房的年数，离购房的年数，r=r=投资报酬率）投资报酬率）+每年可供购房的储蓄每年可供购房的储蓄年金终值系数（年金终值系数（n=n=离购房的年数，离购房的年数，r=r=投资

19、报酬率）投资报酬率）可负担的购房贷款可负担的购房贷款可负担的购房贷款可负担的购房贷款 =每年可供购房的储蓄每年可供购房的储蓄年金现值系数（年金现值系数（n=n=贷款年限，贷款年限，r=r=房贷利率）房贷利率）可购买房屋总价可购买房屋总价可购买房屋总价可购买房屋总价=可负担的购房首付款可负担的购房首付款可负担的购房首付款可负担的购房首付款 +可负担的购房贷款可负担的购房贷款可负担的购房贷款可负担的购房贷款 可负担房屋单价可负担房屋单价可负担房屋单价可负担房屋单价=可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价 需求房屋面积需求房屋面积需求房屋面积需求房屋面积 烧伤病人的治疗通常是取烧伤

20、病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人购房规划估算负担得起的房价案例李先生一家拟在广州定居，计划李先生一家拟在广州定居，计划5 5年后购房，年后购房，贷款至多贷款至多1515年。李先生家庭目前有金融资年。李先生家庭目前有金融资产产3030万元，其中万元，其中50%50%可用于购房准备。李先可用于购房准备。李先生一家目前每年可结余生一家目前每年可结余1010万元，其中可用万元，其中可用于购房的额度约为于购房的额度约为4 4万元。目前银行房贷利万元。目前银行房贷利率是率是6%6%，而李先生的投资报酬率约为，而李先生的投资报酬率约为4%4

21、%。李先生一家可买总价是多少的房屋？李先李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所购房屋大约生是四口之家，李先生要求所购房屋大约100100平方米，房屋单价是多少？平方米，房屋单价是多少？烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人李先生可负担的购房首付款李先生可负担的购房首付款=30=30万万50%50%复利终值系数（复利终值系数（n=5n=5，r=4%r=4%）+4+4万万 年年金终值系数（金终值系数（n=5n=5，r=4%r=4%）=39.92=39.92万元万元李先生可负担的购房贷款李

22、先生可负担的购房贷款=4=4年金现值系数（年金现值系数（n=15n=15，r=6%r=6%）=38.85=38.85万元万元届时可负担房屋总价届时可负担房屋总价=39.92=39.92万元万元 +38.85+38.85万元万元=78.76=78.76万元万元 李先生可负担购房单价李先生可负担购房单价=78.76=78.76万元万元 100=7876 100=7876元元 烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人3.1.2 3.1.2 估算负担得起的房价估算负担得起的房价-收入概算法收入概算法购房前首付款的筹备

23、与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。可以下响长达数十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。可以下列公式概算可负担的房屋总价：列公式概算可负担的房屋总价：如果房贷是本利平均摊还，则可负担房价如果房贷是本利平均摊还，则可负担房价=PV=PV（I I，N N，PMTPMT）/贷款成数。其中，贷款成数。其中，I I：房贷利率，：房贷利率，N N：贷款年限，：贷款年限，PMTPMT：年收入：年收入可负担房贷比率可负担房贷比率从公式可知，同样的收入，房贷利率

24、越低，可负担房价越高；可负担房贷比从公式可知，同样的收入，房贷利率越低，可负担房价越高；可负担房贷比率越高，可负担房价越高。一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年率越高，可负担房价越高。一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的收入的5-85-8倍。倍。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人案例：小林年收入10万，其中30%可用来缴房贷，如果本利平均摊还，房贷利率6%，贷款期限为20年，贷款成数70%。可负担房价：PV（6%，20，-1030%）/70%=49.2万，不到年收入的五倍。前提是预先准

25、备14.8的首付款。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人3.1.3 购房区域的选择（以北京二手房为例）烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人3.2 3.2 购房规划的应用购房规划的应用购房换房房屋投资规划烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人3.2.1 3.2.1 购房规划的应用购房规划的应用确定购房目标后的筹资计划 确定需要居住的

26、面积和区位目标住房当前的价位预测房价的增长率估算购房时所需总价目标住房所需的首付款目标住房可获得的贷款款购房前的应有储蓄率？投资报酬率？购房后的应有储蓄率？烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人案例小王现年小王现年2525岁，在某著名会计事务所工作，工作比岁，在某著名会计事务所工作，工作比较稳定。目前，小王的年税后收入是较稳定。目前，小王的年税后收入是1010万元，而之万元，而之前没有任何积蓄，事务所员工的收入年平均增长率前没有任何积蓄，事务所员工的收入年平均增长率是是5%5%。小王拟在。小王拟在5 5年后

27、实现自有住房的梦想，经过年后实现自有住房的梦想，经过交通等方面的综合考虑，小王希望未来能在单位附交通等方面的综合考虑，小王希望未来能在单位附近购房，目前该区的房价普遍较高，大约近购房，目前该区的房价普遍较高，大约0.80.8万元万元/M/M2 2，预计未来房价仍有，预计未来房价仍有5%5%的年增长率。小王的理想的年增长率。小王的理想居住面积是三房两厅，约居住面积是三房两厅，约100M100M2 2。银行的最高贷款银行的最高贷款额度是房价总额的额度是房价总额的8 8成，未来贷款利率大约是成，未来贷款利率大约是6%6%。而小王打算而小王打算5050岁之前偿清贷款。小王属于稳健型的岁之前偿清贷款。小

28、王属于稳健型的投资者，年平均投资报酬率投资者，年平均投资报酬率4%4%。小王从现在开始小王从现在开始应如何储蓄，才能实现他的购房梦想？应如何储蓄，才能实现他的购房梦想？烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人分析小王购房前的应有储蓄率小王目标住房当前的总价0.8万元/M2100 M280万元。5年后目标房价：80万元 （F/P，5%，5）=102.1万元目标住房所需的首付款=102.1万元（180%）20.42万元目标住房可获得贷款=102.1万元 80%81.68万元 假定小王购房前的应有储蓄率是假定小王购

29、房前的应有储蓄率是s s，第一年积蓄终值：10s(1+4%)4 11.70s第二年积蓄终值：10(1+5%)1s(1+4%)311.81s第三年积蓄终值：10(1+5%)2s(1+4%)211.92s第四年积蓄终值：10(1+5%)3s(1+4%)112.04s第五年积蓄终值：10(1+5%)4s(1+4%)012.16s 总计：59.63s小王购房前的应有储蓄率小王购房前的应有储蓄率 s=20.42 59.63 s=20.42 59.63 34.2%34.2%烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人分析购房

30、后，小王如果采用本利等额偿还方式，则每购房后，小王如果采用本利等额偿还方式，则每年应还房贷本利和年应还房贷本利和81.6881.68万元万元 年金现值系数（年金现值系数（n n2020年，年，r r6%6%）=7.12=7.12万元万元小王第六年的年收入是：小王第六年的年收入是：1010万元万元(1+5%)5(1+5%)512.7612.76万元万元 第六年应有的储蓄率第六年应有的储蓄率s=7.12s=7.12万元万元 12.76 12.76万元万元55.8%55.8%烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人

31、可见，小王如果在购房前的储蓄率达到可见，小王如果在购房前的储蓄率达到34.2%34.2%，而，而购房后购房后55.8%55.8%，是不难实现他的购房目标的。但考，是不难实现他的购房目标的。但考虑到小王购房前生活压力相对较小，而购房后除虑到小王购房前生活压力相对较小，而购房后除了来自房贷压力外，还面临其他如教育、养老等了来自房贷压力外，还面临其他如教育、养老等重大支出，建议小王年轻时应适当提高储蓄率，重大支出，建议小王年轻时应适当提高储蓄率，从而提高购房首付款的支付，减轻未来的房贷压从而提高购房首付款的支付，减轻未来的房贷压力。力。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面

32、积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人3.2.2 3.2.2 购房规划的应用购房规划的应用换房规划换房规划 换房能力测算换房能力测算换房的步骤换房的步骤先买后卖先买后卖先卖后买先卖后买房涯规划表房涯规划表烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人（1 1）换房能力测算）换房能力测算 1 1、客户有无能力支付换屋所必须支付的首付、客户有无能力支付换屋所必须支付的首付款款换屋需要支付的首付款新房净值换屋需要支付的首付款新房净值 -旧房净旧房净值值（新房总价（新房总价 -新房贷款）新房贷款）-

33、（旧房总价（旧房总价 -旧旧房贷款）房贷款）2 2、客户未来有无能力偿还换屋后的贷款、客户未来有无能力偿还换屋后的贷款 烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人案例案例6.66.6郭先生现年郭先生现年4040岁，他看上了一套价值岁，他看上了一套价值100100万万的新房。郭先生的旧房当前市价的新房。郭先生的旧房当前市价5050万，尚万，尚有有2020万未偿贷款。如果购买新房，郭先生万未偿贷款。如果购买新房，郭先生打算打算5555岁之前还清贷款。银行要求最高贷岁之前还清贷款。银行要求最高贷款成数是七成，贷款利率

34、款成数是七成，贷款利率6%6%。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人郭先生换屋必须支付的首付款郭先生换屋必须支付的首付款（100100万元万元 100 100 万元万元 0.7 0.7）-（5050万元万元-20-20万元）万元）0 0万元万元郭先生换屋后每年应偿还贷款郭先生换屋后每年应偿还贷款100100万元万元0.70.7年金现值系数（年金现值系数（n n1515，r r6%6%）7.217.21万元万元然而郭先生不换屋，每年应偿还贷款然而郭先生不换屋，每年应偿还贷款2020万元万元 年金现值系数（年

35、金现值系数（n n1515，r r6%6%）2.062.06万元万元可见，换屋后郭先生的房贷压力增加了不少（每年增加了可见，换屋后郭先生的房贷压力增加了不少（每年增加了5.155.15万元）。如果万元）。如果郭先生未来有充裕的储蓄缴纳贷款，则可以考虑换屋计划。郭先生未来有充裕的储蓄缴纳贷款，则可以考虑换屋计划。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人（2）换房步骤：先买后卖需要解决资金的周转问题。即使只隔几个月，也必须先借到一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。比如说旧房50万元，新房100万元，新房可贷款

36、70万元，首付款30万元。如先买后卖，中间隔三个月，这时若旧房无房贷，可用旧房抵押贷款30万元，来当新房的首付款。等到卖旧房之后，再还此笔贷款。若旧房还有房贷20万元，且很难再增加贷款，此时若无其它资金来源，要想办法另外借到30万元来支付新房首付款。若资金成本为10%，按年计算，需额外支付的利息为：300,000元10%3/12=7,500元。若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款，换房时还是以先卖后买为宜。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人（2）换房步骤：先卖后买要解决出售旧房后

37、无房可住的问题。除非买卖合约都已谈妥，只差几天可住旅馆，否则通常要租房居住。因为租期不长，不到一年，谈租约时，可能不像一般签一年租约那样容易，或者每月租金可能较高。如果旧房的购买方将该房用于出租，那么可以售后回租，卖旧房后仍住在里面，付给购房者租金，直到搬入新房为止。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人（3）房涯规划表烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人3.2.3 3.2.3 购房规划的应用购房规划的应用房屋投资规划

38、考虑因素：考虑因素：房屋未来租金和房价走势以外，还要全面房屋未来租金和房价走势以外，还要全面分析购房的成本，包括资金成本、房屋折分析购房的成本，包括资金成本、房屋折旧、维修费用、房屋空置成本、买房及租旧、维修费用、房屋空置成本、买房及租房的各种税费等等房的各种税费等等烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人案例案例6.76.7李先生今年李先生今年4040岁，已有一套自用住房。他看上了岁，已有一套自用住房。他看上了一套一套80m80m2 2、尚有、尚有4040年楼龄的二手房。此二手房市年楼龄的二手房。此二手房市

39、价价3636万，各种交易税费及装修费共需万，各种交易税费及装修费共需5 5万元。李先万元。李先生现有闲散资金生现有闲散资金2020万，以存款方式持有，年收益万，以存款方式持有，年收益率约率约3%3%。李先生打算购买这套住房后立刻出租，。李先生打算购买这套住房后立刻出租，估计每年能收取租金估计每年能收取租金2 2万元，并以租金来偿还贷款万元，并以租金来偿还贷款（银行贷款利率是（银行贷款利率是6%6%）。贷款还清后的租金收入）。贷款还清后的租金收入用于养老。请问李先生的这种以租养房、以房养用于养老。请问李先生的这种以租养房、以房养老的投资是否划算？老的投资是否划算？烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的

40、健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人分析李先生购买二手房的首付款金额李先生购买二手房的首付款金额2020万元万元-5-5万元万元1515万元万元 买房贷款金额买房贷款金额3636万元万元-15-15万元万元2121万元万元李先生申请按揭贷款李先生申请按揭贷款1717年，银行利率年，银行利率6%6%，则刚好用房租收入来弥补房贷支出：，则刚好用房租收入来弥补房贷支出：每年应还房贷每年应还房贷2121万元万元 年金现值系数（年金现值系数（n n1717，r r6%6%）2 2万元万元李先生偿还房贷后李先生偿还房贷后2323年的租金收入用于退休

41、养老：年的租金收入用于退休养老：2323年租金收入的现值年租金收入的现值 2 2万元万元 年金现值系数（年金现值系数（n n2323，r r3%3%）复利现值系数（复利现值系数（n n1717，r r3%3%）19.9019.90万元万元 李先生购买二手房初始投入资金李先生购买二手房初始投入资金2020万元万元不考虑其他影响因素下，李先生以租养房方式进行投资是不合算的。不考虑其他影响因素下，李先生以租养房方式进行投资是不合算的。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人3.3 购房时需考虑的其他因素其他购房成本

42、住与行的成本二手房与期房的单价烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人3.3.1 3.3.1 购房的其他费用购房的其他费用购房税费购房税费银行按揭费用银行按揭费用入住费用入住费用契税（普通住宅1.5%，非普通住宅3%）合同印花税（0.05%）预交物业管理费（3个月的物业管理费）印花税（0.05%）抵押备案登记费供暖费权属登记费（100-200元）他项权利登记费（0.05%）物业维修基金交易手续费（2.5元/m2*建筑面积）保险费(贷款总额*1.2*1/1000*年限)水电周转金（多层住宅200,高层住宅400

43、）代理服务（律师）费（0.2%）公共防盗门费合同公证费管道煤气初装费公积金贷款担保费有线电视、电话、宽带上网初装费、初装费公积金贷款评估费直饮水初装费其他杂费装修保证金装修费用添置家具电器其他费用综合起来，其它期初成本约需占到总价的15%左右，在购房规划中应与首付款一起计入期初开销中。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人3.3.2 住与行的成本比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅，100平米，单价1万元，总价100万元；一个是郊区住宅，同样为100平米，单价5,000元，总价50万元。若购房的年成本比例相

44、同，均为房价的5%，市区住宅每年成本为5万元，郊区住宅为2.5万元。市区住宅可步行上班，因此可忽略交通成本，郊区住宅的交通成本=汽油费+停车费，若每月花费1,500元，则一年需要1.8万元。因此住与行的成本相加，市区住宅只比郊区住宅每年多出0.7万元。此时要评估交通的时间成本是否值得为此而增加的住、行成本。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人3.3.3二手房与期房的单价期房合理价格=现房价-购置期房到交房间租金现值二手房合理价格=新房价格(1-折旧率使用年数)同一区域现房价格为每平米1万，年租金每平米60

45、0元，折现率3%，2年后交房，期房价=10,000元-PV(3%,2,-600,0,1)=10,000元-1,183元=8,817元若每年折旧2%，使用10年的二手房单价=10,000(1-2%10)=10,000元*80%=8,000元烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人第四节第四节 住房贷款规划住房贷款规划住房贷款方式住房贷款方式个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款个人住房组合贷款个人住房组合贷款住房贷款还款方式住房贷款还款方式烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮

46、肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人4.1.1 4.1.1 贷款方式贷款方式个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款指按指按住房公积金管理条例住房公积金管理条例规定按时缴存住房公积金的借款人，在购买自规定按时缴存住房公积金的借款人，在购买自住住房时，或以其所购买住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，住住房时，或以其所购买住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三者为其贷款提供担保并承担偿还本息连带责任，申请以住房公积金或由第三者为其贷款提供担保并承担偿还本息连带责任，申请以住房公积金为资金来源的住房贷款。为资金来源的住房贷款。特点

47、特点贷款期限短贷款期限短利率比商业贷款利率低利率比商业贷款利率低贷款对象是当地公积金系统公积金缴存人贷款对象是当地公积金系统公积金缴存人贷款额度不超过购房合同金额的贷款额度不超过购房合同金额的50%50%，最高贷款额各地不同，最高贷款额各地不同烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人广州市公积金个人住房抵押贷款业广州市公积金个人住房抵押贷款业务指南务指南符合什么条件才能申请住房公积金个人住房抵押贷款购房首期付款符合规定：一手楼首期付款不得低于购房总价的20，二手楼首期付款不得低于购房总价的30；广州市住房公积

48、金个人住房抵押贷款最高额度目前住房公积金贷款个人最高额度为50万元，申请人为两个或两个以上的最高额度为80万元。广州市住房公积金个人住房抵押贷款的最长期限为多少年？1、一手楼贷款期限最长不超过30年。2、二手楼贷款期限最长不超过20年。3、贷款期限可以延长到法定退休年龄后5年。广州住房公积金管理中心http:/ 个人住房公积金存贷款利率调整表个人住房公积金存贷款利率调整表（单位：（单位：%）烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，

49、健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人个人住房公积金贷款案例-1假定有一对年青夫妇，男28岁、女25岁，申请金积金贷款时上个月公积金汇储额分别为230元和200元，两人名下住房公积金本息金额分别为2100元和1800元，离法定退休年龄分别是32年和30年，若要购买一套50万元的一手商品房，按现行住房公积金个人贷款政策规定：可以申请住房公积金贷款多少元？（1）按个人可贷额度个人可贷额度计算公式，男女双方的个人可贷额度分别为：男方：（公积金账户当前余额（公积金账户当前余额+当前月缴存额当前月缴存额22当前至法定离退休年龄总月数）当前至法定离退休年龄总月数）2=（2100+23023212）

50、2=357480 元 女方：=（1800+20023012）2=291600元（2）按贷款最高额度贷款最高额度的有关规定，男女双方的最高可贷额度为：男方最高可以贷款357480元，女方可以贷款291600元，双方合计最高可贷357480+291600=649080元。（3）按贷款成数贷款成数的有关规定，该房屋的最高可贷额度为：首付为房价的20（10万元），剩下的80（40万元）可申请住房公积金贷款。上述结果取最低值，该年青夫妇住房公积金贷款最高为40万元。烧伤病人的治疗通常是取烧伤病人的健康皮肤进行自体移植，但对于大面积烧伤病人来讲，健康皮肤很有限，请同学们想一想如何来治疗该病人个人住房公积金