项目维修管理办法.doc

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1、项目维修管理办法1、 目的：规范项目保修工作。2、 适用范围：龙湖开发的所有项目（包括经营性项目）3、 管理内容：3.1 管理岗位：地产公司工程部维修工程师。3.2 管理范围：3.2.1保修期限和保修范围：按国家规范、销售合同及其他企业标准执行。3.2.2 当国家规范、销售合同的标准不一致时，按高标准执行。3.2.3 当国家规范、销售合同的标准低于施工合同、材料设备合同约定时，对业主（或用户、物业公司）按国家规范、销售合同执行，对施工单位和材料设备供应商按合同约定执行。3.3工作关系：地产公司负责，委托物业公司受理客户报事并配合施工维修。3.4工作标准： 3.4.1国家规范建筑法（国务院颁发，

2、1998年3月1日起施行）建设工程质量管理条例（国务院颁发，2000年1月30日起施行）房屋建筑工程质量保修办法（建设部颁发，2000年6月30日起施行）重庆市新建商品房质量保证书（住宅适用，主要条款如下）保修项目保修期限处理完成期限基础和主体结构设计的合理年限合理时间墙体开裂（指框架结构填充墙）2年1月内屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程、管道渗漏5年1月内墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙2年10日内门窗起翘、五金件损坏、管道堵塞2年5日内电梯3年5日内消防设施2年5日内通讯设施（含闭路电视及公用天线系统）2年5日内二次供水系统2年2日内供冷、热系统设备2个采暖期

3、或供冷期5日内卫生洁具、电器插座、开关2年15日内贴墙面砖、板式墙裙空鼓、脱落2年10日内3.4.2地产公司与业主签署的销售合同，就商铺类场地与商运公司的约定文件、就会所类场地与物业公司的约定文件、就学校类场地与合作单位的约定文件。3.4.3 施工或材料设备供应合同3.4.4若施工或材料设备供应合同不能满足维修标准的，由地产公司工程部组织实施、地产公司承担费用。3.5维保期起计时间：3.5.1 若非特殊约定，维保起计时间均为工程竣工时间（维修与维保起计时间无关，特殊情况协议例外，如维修完成之时就是质保期结束之时）。3.5.2销售房以销售合同的约定为准，由于业主数量多情况复杂（该房屋销售时间可能

4、在项目移交之前或之后，业主可能存在违约行为导致延期未按合同约定时间交房），其维修起计时间均以营销部发出的业主交房通知书上的时间为准；3.6维修管理细则3.6.1施工或材料设备合同约定范围内的维修，物业公司直接联络施工方处理。物业公司根据业主报事或内部检查报事，通知维修负责人；维修人员到物业公司维修组签领维修单维修人员编制维修方案、组织维修维修完成，维修人员到物业公司维修组申请维修验收物业公司维修组验收合格，维修结束。物业公司完成报事记录、维修跟踪记录表、维修电话通知记录表3.6.2保修范围内，但不属于施工或材料设备合同约定范围的维修，以及施工单位不维修、或不能通知到、或不按时进场维修，不按时完

5、成维修、或维修两次仍未达到质量要求、或物业公司评价该施工单位为不易合作单位的情况，均交地产公司工程部处理；物业公司发出项目维修需求工作联系单给工程部维修工程师；工程部维修工程师在24小时内书面回复，回复内容包括处理时间等。工程部维修工程师组织实施，实施流程按3.6.1执行。（该类情况很容易产生超出质保书规定时间，导致业主意见升级）。3.6.3出现地产公司不按时进场维修，不按时完成维修、维修两次仍未达到质量要求的情况时，物管公司有权安排直接其他施工单位维修（本条为应急措施）： 物业公司决定另寻施工单位时，确定施工费用预算和施工单位时，均以项目维修需求工作联系单形式向工程部发出书面通知。工程部维修

6、负责人收到通知后必须在2天内书面回复物业公司是否同意委托处理，是否同意处理费用，若无回复，视为同意；若不同意委托处理或不同意处理的费用，必须明确提出处理计划，对无法提出处理计划的，通报工程副总、物业公司经理协商直到解决为止。关于费用审核：物业公司向工程部提出费用并接受工程部的反馈。地产公司按实际工程费用的20%向物业公司支付管理费。3.6.4对施工合同、材料设备合同维保条件的建议转施工合同维保条件示范3.6.5对材料设备合同的建议：供应商制订设备维保计划，培训物业维修人员对设备的保养操作；供应商在设备质保期内对设备进行免费维保；3.7物业公司对支付工程质保金的审核要点3.7.1设施、设备是否达

7、到要求；3.7.2施工单位是否在质保期内履行了合同约定的维保义务；3.7.3对施工单位的处罚建议。3.8赔偿管理3.8.1因产品原因导致的开发商向业主的赔付，转业主赔付作业指导书。3.8.2因产品原因导致的开发商向物管公司的赔付，包括直接损失的情况（如因渗漏导致短路产生的系列问题），以及多次维修不能合格的情况，协商处理。3.8.3施工单位的赔付不成为向业主的赔付和向物管公司的赔付的条件。3.8.4新规范、标准等政策变化导致的情况，协商处理。3.9分析总结 物业项目管理处负责编制项目维修统计分析月报。4. 相关文件4.1建筑法4.2建设工程质量管理条例4.3房屋建筑工程质量保修办法4.4 重庆市

8、新建商品房质量保证书4.5 施工合同维保条件示范5、相关记录5.1业主交房通知书5.2报事记录、5.3维修跟踪记录表、5.4维修电话通知记录表5.5项目维修需求工作联系单施工合同维保条件示范3.9.1维修类别：简单维修项目：指通常一天内能完成的维修项目，如窗配件的维修等。一般维修项目：指通常三天内能完成的维修项目，如门窗调整、油漆、室内裂纹、空鼓等。复杂维修项目：指通常七天内能完成的维修项目，包括渗水、室内裂纹、重复维修等影响到业主生活的维修项目等情况。以上项目的维修时间如有特殊原因，由地产公司签字认可。3.9.2通知方式电话：地产公司或委托的物业公司（以下统称地产公司）的电话通知记录有效。电

9、话记录的内容包括通话时间、收话人姓名、送话内容、收话人的应答等。通知人保留电话记录至维保期结束。传真：地产公司的传真通知记录有效。传真通知的记录包括时间、传真电话等，通知人保留传真及传真记录至保修期结束。电子邮件：地产公司的电子邮件通知记录有效。通知人保留邮件发送记录至维保期结束。用挂号信，特快专递通知。以上联络方式可同时采用，也可单独采用，均为有效通知方式。若承包人改变通讯地址或联系电话，需及时书面通知地产公司，地产公司在接到通知前原联络方式有效。地产公司按承包人提供的联络方式未同承包人联系上，视为发出的通知有效。承包人三次接到通知后不付诸实施，则视为承包人放弃质保金，今后地产公司不再通知承

10、包人，并不再退还承包人质量保修金。但所留保修金不足以支付承包人工程质量保修期的质量缺陷，发包人有权继续依法追究承包人的相应责任。3.9.3承包人的维修责任承包人接到通知后的维修完成时间，最迟不能超过重庆市商品房质保书规定的时间工程保修期内出现质量缺陷，承包人接到通知后必须在24小时内到物业公司报到，进行现场查看，并于现场查看后24小时内提出处理方案，复杂（重大）维修项目两天内提出书面处理方案。施工单位提交书面维修方案的，地产公司同意该方案后方能进行维修。项目竣工验收前，承包人书面提供维修负责人的姓名，联系电话，并经法人和法人代表签章。维修人员进出小区必须佩戴有效出入证并遵守物业管理公司的相关管

11、理规定。维修人员只负责按报事进行维修，不能擅自对业主作解释，不能与业主就损失问题擅自进行赔偿磋商；施工单位擅自对业主进行赔偿的，将按从其质保金中双倍扣除。凡保修维修项目施工涉及住户家具需搬动，应报告地产公司后，承包人才能搬动，并作好相应的保护措施。保修维修施工完，应恢复其原样。承包人在保修期维修施工中给住户财产造成损失的，若住户要求赔偿，由承包人全部承担。承包人提供的施工方案需经地产公司认可其可行性后，方可施工，但责任由承包人承担。施工中进行现场保护并做好标识，施工期间及完工后及时清运施工垃圾，并经地产公司验收检查，方能撤场。如地产公司对保护措施、标识不认可，承包人又拒不执行，发包人有权从承包

12、人质保金中扣出经费用于现场保护和标识工作。承包人保修期保修维修施工使用的水、电、气由承包人自行安表计量或按承包人所使用的机具进行费用估算，在保修维修工程完工并经地产公司签认后向物业公司缴纳，否则将从承包人的质保金中扣除。3.9.4对保修期的违约处理：施工单位不按要求提供维修方案、或不维修、或不能通知到，或不按时进场，或不按时完成维修，或维修两次仍未达到质量要求，地产公司有权要求施工单位停止维修、另行委托其他施工单位维修，所发生的一切费用（按实际发生费用*120%）不经承包人认可，在质保金内扣除，地产公司留下所有记录，供维保方备查。所留质保金不足以支付的，地产公司依法继续追究承包人相应责任。地产

13、公司保留对因该问题造成损失而向施工单位索赔的权利； 维修人员未签收维修单，视为未到现场；维修人员在维修完毕未报验收，视为维修未完成。未按合同约定的处理时间完成维修任务或无地产公司签字认可的延期原因，每延期一天扣罚承包人200-1000元/天违约金。在约定时间内，承包人经处理但未达到验收标准的，则双方另行约定完成时间，由承包人继续处理，达到验收标准后地产公司验收签字。若检查验收再达不到验收标准，或超过双方再约定的完成时间，则视为承包人故意拖延，将按照每延期一天扣罚承包人200-1000元/天违约金。3.9.5返修项目的质保期：从保修维修结束验收合格之日起，防水项目保修期5年，土建项目保修期2年，安装项目保修期2年重新计算保修期，第二次退还质保金的时间顺延到重新计算保修期到期后退还。3.9.6造成其他损失：由于承包人质保期内施工质量缺陷等问题，造成发包人或第三方生命财产损失的，由承包人全额赔偿，承包人、地产公司、损失方共同核实，承包人不到场核实，地产公司与损失方共同核实，其责任鉴定可采用拍照、摄像、取样、记录（地产公司委托的施工单位或住户签字资料均视为有效）。具体损失金额计算按实际发生费用*120%计算，在预留保修金中扣除。所留保修金不足以赔偿该质量缺陷项目造成的损失，发包人将保留继续追诉的权利。