上上城项目预售方案.doc

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1、上上城项目预售方案一、 项目名称：上上城二、 项目基本情况上上城项目由山西创景房地产开发有限公司开发，项目坐落于并州南路西一巷10号，北接南内环，南靠亲贤街，东依并州路，西邻体育场，属城市中心地段。小区占地面积4333，总建筑面积42000多，其中住宅40783.37，商铺2075.93，小区由A、B两座楼组成，地下2层，地上26层。面积配比为46.57、98.03、109.99、156.39，共四种户型，房屋用途为底商加住宅。本项目于 2009 年 7 月 11 日开工，竣工时间大概在2011年 7月11 日。设计单位为山西中方森特建筑工程设计研究院，施工单位由浙江海纳建设公司承建，监理单位

2、是北京中城建建设监理公司，目前的工程进度为地上25层。已取得的证件如下：国有土地使用权证：并政地国用（2009）第00006号建设用地规划许可证：并规许字2008第0180号建设工程规划许可证：并规建证新字2009第0180号建筑工程施工许可证：三、 建设进度安排 1建筑主体结构工程：2010年8月（塔楼）、10月（裙楼）完成； 2装修、安装工程、竣工验收：2011年6月； 3场区工程：2011年8月完成。 四、 预售房屋套数、面积情况 预售房屋总计401套，其中住宅390套，共计35145平方米；商业11套，共计1960.88平房方米。五、 预售价格及变动幅度上上城A、B座楼的平面布局相同，

3、根据两栋楼的位置、朝向、景观情况等因素的不同，两栋楼的预售价格分别为：A座整体均价为6800元/，B座整体均价为7500元/。六、预售资金监管落实情况本项目预售资金要纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。七、销售的方式与预测1、价格策略根据市场上同类型、同档次市场定位情况，在留有充分余地的前提下，将各分体项目的平均销售价格作如下规定：商 场 3000平方米 10000元/平方米住 宅 30000平方米 5000元/平方米地下车位（二层） 300个 元/个 合 计 33000平方米（可销售面

4、积）2、引进优秀房地产销售代理商在布局设计上打破常规、迭出新彩。项目销售上引进“外员”，聘请国内资深的房地产销售商作为主力销售代理机构，以他们先进的理念、更高的楼盘销售率以及全新的促销方式和策略，层层推进，淋漓尽致。3、促销方式灵活多样1）广告房地产广告要激发有购买能力和购买意愿的潜在顾客的购买欲望，强调房屋高雅的格调、全新的结构布局、完善的功能，强调区位、经商、办公、购物、上学、就医的方便，从情感上打动消费者。通常利用如下四种类型的广告。（1）印刷广告报刊、杂志等是人们日常生活中经常接触到的传媒工具，有关专业书籍（如房地产投资指南、房地产年鉴等）以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等，都是

5、房地产广告的有效载体。（2）视听广告利用电视、电影、霓虹灯、大街上的广告牌以及电台、广播等传媒方式宣传房地产产品的视听广告。特别要重视广告，充分将广告内涵用具体的行动表现出来，以戏剧化的方式介绍商品，并可借助节目赞助、插播等组合方式获得相辅相成的效果。（3）招贴广告利用火车站、汽车站、机场、市中心广场和主要街道拐角处等公共场合的布告栏或招贴栏中张贴的宣传房地产产品的招贴广告有效地宣传某一特定的开发区域或大型发展项目。另外，在贸易洽谈会、展览会，甚至体育比赛的赛场上的广告更有价值。起到既能烘托会场气氛，又能给与会者留下深刻印象的效果。（4）现场广告在施工现场竖立广告牌和将施工现场地周围栅栏作为广

6、告围栅，来介绍开发项目的情况。现场广告的内容一般包括项目名称、规划模型图、位置图、项目介绍、以及有关项目的参与者，如开发商、设计者、建造商、监理工程师、租售代理等的名称。使人们对项目及其开发商留下良好的、持久的印象。2）邮寄宣传品（DM）：通过邮寄宣传品进行房地产营销推广，其邮寄对象主要是据有关线索筛选出的潜在买家或租客。这种邮寄宣传品（材料），比一般广告能提供更多的信息。宣传品的内容具体应包括：物业的照片及相应的说明文字；物业位置的描述；物业具体情况介绍；如面积、高度和主要设计特色等；物业所具备的主要设备，如煤气、供热、电力、电讯等；欲销售的物业权益性质，若是所有权，则说明租约期限；希望的价

7、格和租金水平。列出开发商，抵押（按揭）银行和物业代理的名称、电话以 及有关联系人姓名。3）现场展示样板房：进行装修、配齐家具设备和必要的装饰品，供有兴趣买楼或租楼的人士参观，让其亲身体验入住该建筑的感受。除样板房外，对于建筑物的主要入口、通道和大堂也要装修，并在展示过程中保持清洁。总之，作为商品房推销活动的铁的原则，要尽最大的可能给顾客留下美好的第一印象。4）楼盘庆典仪式：在工程建设过程中举行开工典礼、封顶仪式和竣工典礼将所开发的楼宇逐步推向市场。庆典仪式中，可邀请有关的新闻机构、物业代理等人员及可能的买主或租客参加，还可邀请有关官员、银行界、商业界及有关社会团体的人士参加。庆典活动中，开发商

8、和当地政府官员或知名人士致词、物业情况介绍、现场参观等应是必需的程序，此外，还可安排茶点或自助餐招待，并可赠送一些小纪念品和有关宣传材料，有时还可安排一些文娱活动。5）新闻报道：将自己开发项目的有关信息及时通报有关新闻单位，并及时邀请报刊记者到现场了解开发项目的进展状况，以新闻报道的方式介绍开发项目并对项目状况做出评价，这比广告宣传更具吸引力和可信度。特别是政府主管官员、社会知名人士参加开发项目的庆典仪式的新闻报道，效果更好。6）派员推销：派专职房地产营销人员上门向客户进行商品推销的活动。它与其他推销手段互为补充。具体做法是：根据企业对商品房市场的预测和调查，尽可能地掌握潜在客户的信息，摸清可

9、能的买主，派人主动上门介绍本企业及商品房情况，促成买卖成交。毫无疑问，在这时，销售人员的素质极为重要。首先，这些销售员不仅要具有较完备的房地产方面的专业知识，对所售楼盘有较深入的了解，而且还必需具备其他相关知识，比如要懂顾客 的消费心理学，要熟知楼盘所在区域的人文状况和历史沿革等等。其次，销售人员对自已的目标客户有深入的了解。再次，销售人员在向自已的客户推销楼盘的过程中，还要和客户建立起信任感。7）包租售房包租售房是租售、融资、增值收益、投资等几种经营思想的促销策略组合成一个有机整体的促销方法。包租售房对购房者而言，可以得到几方面的收益：租金收益（通常高于同期银行存款）；房屋在未来年份可能增值

10、的收益；将房屋用于抵押贷款以及提高资信等无形收益。对开发商而言，可以将某些潜在的购房者原本可能只是储蓄或进行其他投资的资金吸引过来，将未来潜在需求变为现实需求，将目前大多出于消费而购房转为投资购房，加快开发商的资金周转，降低资金成本，推动商品房的销售。因此，如果操作得好，包租、售房对购房者、开发商均有益处。4、商场的销售1）出售、联营皆宜本项目可用于出售的商场面积约为3000平方米；如前所述，我们根据太原市各类商场的分布情况和消费状况，我们将商场定位在上品位，上档次的世界品牌精品专卖商场，通过大范围和高度专业化的方式招商，以国际水准的软、硬件环境吸引国内外名牌商家入驻。将商场发展为太原市的一个

11、高档次销费的热点。以高层写字楼的出售，尽可能的获得前期的回笼资金推动商场的建设。采取灵活多样的办法。具体有以下几种方式：（1）买断：根据双方商谈，确定平均每平米的价格一次成交，对方将取得商场的产权。（2）委托经营和管理：根据目前国际上普遍采用的管理模式，实行所有权、管理权、经营权三权分离，委托职业经理人组成的管理班子对商业设施实行统一的集中管理。主要采取以租金的方式经营，由经营者向管理者和所有者交纳租金，由管理者统一管理。（3）引进国际化著名公司的方式：同国内外大型百货商场如：太平洋百货、伊藤洋华堂等公司洽谈，希望其加盟，并配备相应的辅助店。主要采取以租金的方式结算，由入场者向所有者交纳租金。

12、5、高层住宅楼的销售分期推进，形式多样：对于具体的促销计划，应选好入市的时机，有明确的营销主题。大致可分为以下两种方式：1）前期推广该项目是我市中心的又一设施齐全的商住楼，为了将风险降到最低点，在市场推广工作之前，项目开发初期引入销售公司，参与整体设计方案，注重楼盘的全程策划，整体参与前期选址、投资分析、建筑房型、环境设计乃至物业管理等方面发展，创立品牌，高品位，高质量。在项目开发前就完成部分市场推广，量化为客户定做产品的方式，避免风险，实现部分开发资金，降低产品的成本，而且也使客户进入早期项目的开发、参与规划和设计，满足客户对房屋的需求。2）期房销售随着项目进行，根据市场“低开高走”的原则，

13、在保证最先进入项目客户利益基础上，逐步提高项目价格，同时随着工程的展开，以符合市场的价格进行推广强化卖点、强化功能质量、环境质量、工程质量、适时调整产品价格；强化商业用房的卖点确立项目的独特性。全面的市场销售，有一个营销主题和符合实际的销售价格。所有的销售工具全到位，全方位出击，一炮打响。项目在开盘时加大宣传力度，以合理的价格及快速施工等措施吸引客户，达到资金的尽快回笼，回避以后的市场风险和环节压力。首期的销售成功与否直接关系到后期的推出，影响到开发公司资金的有效利用，应该树立品牌意识，作好前期与后期开发的衔接工作，体现以人为本的理念。3）现房销售可分为下面两种销售方式：一次性全部付清的给予部分拆扣以及银行按揭贷款销售。