中牟县房地产市场调研报告.doc

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1、中牟县房地产市场调研报告一、中牟在售项目总体分析项目列表序项目名称位置建筑形态物业类别1水岸鑫城商都大道中段多层、高层住宅2星城国际万三路与商都大道交汇处高层住宅、商业3逸湖名家郑州电力学院东侧高层住宅4沁园鑫城迅达路与宝锋街交汇处多层住宅、商业5逸品春天宝锋街与学苑路交汇处多层住宅、商业6学府名邸迅达路与广汇街交叉口南300米多层、小高层住宅、商业7金帝城商都大道路与宝峰街交汇处多层、高层住宅、商业8金帝新生活商都大道路与牟州街交汇处多层、高层住宅、商业9东方润景商都大道南多层、小高层住宅10富源花都商都大道与牟州街交叉口向北200米多层住宅、商业11瞰都铂宫青年街中段（中牟宾馆前）高层住宅

2、、商业12水木清华商都大道路与宝峰街交汇处多层、小高层住宅、商业13蓝爵世家商都大道与宝锋街交汇处多层、小高层住宅、商业14金帝苑郑汴路与尼桑大道交汇处多层住宅、商业15未来铭郡商都大道三小对面多层、小高层住宅、商业n 从建筑形态上分析：l 从整个中牟市场在售的项目中住宅大都以多层为主，部分项目以多层与小高层的组合。从总建筑面积上多层所占比例大于高层（含小高层）。从这个比例上来看，多层住宅是市场最受欢迎的产品，小高层的接受度还有待提高。l 在西区新市政府附近，郑汴一体化后土地的迅速增值，吸引大量的开发商投资。但是体量小，多是中牟本地开发商，没有相对超前的开发理念。由于土地成本和地块规模项目限制

3、，同时也可以看出纯高层项目还是很少的，更多的项目是以多层为主，通过适度的小高层来提高项目的容积率和赢利能力。l 分板块l 中牟的房产主要集中在西区板块。l 老城区板块的瞰都铂宫是仅一栋高层。由于旧建筑的密集和可开发土地的稀少，老城区房地产开发受到很大抑制。西区板块主要有市政府在商都大道上，交通便利，是中牟西扩发展的重点方向。紧邻市政的金帝城、水岸鑫城、以多层、小高层为主的高品质高端楼盘，虽然周边配套还不完善，但价格居高，均价达到了2500元/元以上。总的来看西区板块新楼盘多，但体量不大，档次参差不齐。 l 从单价上来看，西区板块多层住宅的市场平均价格主要在2100元/。金帝城平均价格在2500

4、元/和水岸鑫城平均价格在2800元/。l 可以看出西区板块多层主力总价主要集中在20万25万之间l 主力户型以二房和三房为主，一房与四房为辅。两房的面积在78110间；三房的面积在105157之间。l 二、在售项目分析总论l 多层住宅，市场风险最小，销售速度最快。而且西区板块的多层住宅从定位到产品品质、销售价格、和房型面积都要比老城区块的多层住宅要“高”和“大”。西区板块多层竞争白炽化。l 小高层和高层住宅市场，市场风险相对大一些，销售速度慢一些。而且中牟在售的小高层、高层住宅主要集中在老城区县中心板块、西区板块，但是可以看出2010-2011年西板块区域将会出现大量的小高层、高层住宅，市场竞

5、争激烈。三、个案市场调研表逸品春天(住宅)项目基础市场调研表项目名称：逸品春天项目地址：学与宝交汇处售楼处地址：学与宝交汇处80米售楼电话合作单位开发商：河南亿美房地产开发有限公司建筑设计：广告公司：满堂红代理景观设计：销售代理：满堂红营销策划公司网站：基本资料总占地面积70多亩总建筑面积土地使用年限70容积率建筑形式多层开发期数2总户数建筑风格现代绿化率33.5%外立面三段式涂料装修标准毛坯面积区间96-120园区总体规模总体均价2100主力户型96规划用途住宅总销售率当期（一期）（二期）（三期）（四期）建筑面积园区规模认购时间开盘时间09.11月底交工时间暂无总户数贷款银行工商银行按揭成数

6、80%建筑科技含量采暖方式无产品 层数、栋数8栋6层总建筑面积建筑类型多层，高层建筑结构砖混/框剪得房率80%-85%楼间距22m底层形式住宅层高3M产品类型户型形式建筑面积套数所占推盘比率 销售率多层三室单层96.270-8040%时间起价均价顶价一次性折扣按揭折扣开盘至今销售率2009.10.14190021002300户内装修标准及品牌无门窗/户内塑钢、防盗门工程进度入住时间会所面积会所风格会所设施会所形式物业情况物业公司物业顾问公司多层物业费洋房物业费小高、高层物业费别墅物业费电梯费暂无物业服务内容健身设施，安保服务室内硬件配套水电，防盗门室外硬件配套停车库/位情况总停车数246车位住

7、户比1：4管理费周边配套商业及金融商业圈，信用社人文及教育一高，外国语，政府机构医疗设施人民医院市政及交通商都大道，城乡公交地理位置评估交通便利，项目环境评估总体环境较为优美园林景观自建项目亮点分析地理位置，中小户型推广策略及手段单页，户外广告有效媒体选择调研时间调研方式调研人调研内容2009.10.14明调陈明超马利琴优势：地理位置优越，人文教育设置较为齐全，劣势：户型较少，新城区周边生活设施不是很健全。东方润景(住宅)项目基础市场调研表项目名称：东方润景项目地址：商都大道南售楼处地址：商都大道南售楼电话合作单位开发商：河南建华置业有限公司建筑设计：广告公司：前沿地产景观设计：销售代理：前沿

8、地产网站：基本资料总占地面积101亩总建筑面积12.7万m2土地使用年限70年容积率1.9建筑形式多层，小高层开发期数2总户数I期200多建筑风格现代简约绿化率35%外立面面砖装修标准毛坯面积区间45-130园区总体规模总体均价2350主力户型中小户型规划用途住宅总销售率当期（一期）（二期）（三期）（四期）建筑面积园区规模认购时间开盘时间10月底交工时间总户数I期200多贷款银行工商银行按揭成数80%建筑科技含量采暖方式无产品 层数、栋数16 总建筑面积12.7万建筑类型多层，小高建筑结构砖混/框架得房率80%楼间距25m底层形式住宅层高3m产品类型户型形式建筑面积套数所占推盘比率 销售率多层

9、两室单层89.67 100多套60%时间起价均价顶价一次性折扣按揭折扣开盘至今销售率2009.10.14190023002250户内装修标准及品牌无门窗/户内铝合金/防盗门工程进度入住时间会所面积会所风格会所设施会所形式物业情况物业公司物业顾问公司多层物业费洋房物业费小高、高层物业费别墅物业费电梯费暂无物业服务内容室内硬件配套健身设施，单元防盗门，入户防盗门。室外硬件配套幼儿园，会所停车库/位情况总停车数600多车位住户比1：3管理费暂无周边配套商业及金融无人文及教育一高，易斯顿医疗设施人民医院市政及交通商都大道，城乡公交，政府机构地理位置评估沿交通主干道，出行方便项目环境评估位于新城区，环境

10、优美园林景观自建项目亮点分析地理位置，户型推广策略及手段单页，户外广告有效媒体选择调研时间调研方式调研人调研内容2009.10.14明调陈明超马利琴优：沿城乡主干道，多为小户型，较受年轻人喜欢，户外景观设计独特。劣：房价相对较高，中牟消费接受能力有限。富源花都(住宅)项目基础市场调研表项目名称：富源花都项目地址：商与牟街路口北200米售楼处地址：商与牟街路口北200米售楼电话合作单位开发商：中牟房地产开发有限公司建筑设计：广告公司：峻峰广告景观设计：销售代理：峻峰地产网站：基本资料总占地面积40亩总建筑面积4万m2土地使用年限70年容积率1.6建筑形式多层，小高层开发期数2期总户数300多户建

11、筑风格现代简约绿化率40%外立面三段式，面砖、涂料装修标准毛坯面积区间76-132园区总体规模总体均价2300元主力户型中小户型100左右规划用途商品房总销售率70%当期（一期）（二期）（三期）（四期）建筑面积1万m2园区规模认购时间09.10.1开盘时间09.10.1交工时间10.06.01总户数100多户贷款银行工商银行按揭成数80%建筑科技含量采暖方式无产品 层数、栋数11栋总建筑面积4万多m2建筑类型多层、高层建筑结构砖混、框架得房率80%-85%楼间距21m底层形式沿街商铺、住宅层高3m产品类型户型形式建筑面积套数所占推盘比率 销售率多层两房多层76m2多层三房多层105m2多层四房

12、多层132m2时间起价均价顶价一次性折扣按揭折扣开盘至今销售率09.10.13190023002550无购房优惠1.5万户内装修标准及品牌无门窗/户内防盗门、塑钢窗工程进度入住时间会所面积会所风格会所设施会所形式物业情况物业公司物业顾问公司多层物业费洋房物业费小高、高层物业费别墅物业费电梯费开发商0.35元/m2物业服务内容室内硬件配套室外硬件配套停车库/位情况总停车数暂定为地上停车位车位住户比管理费暂无周边配套商业及金融无人文及教育中牟实验小学，外国语双语学校医疗设施骨科医院市政及交通6.7路公交车，城乡公交，政府相关直属机构地理位置评估潜力一般，离主干道较远，小区规模小，但环境清净比较适合

13、居住，投资不适宜项目环境评估较好园林景观自建项目亮点分析双玻推广策略及手段单页，户外广告有效媒体选择调研时间调研方式调研人调研内容09.10.13明调牛蕊陈明超优劣势分析: 优：双玻璃不错，现房位于行政中心，交通便利。 劣：规模小，位置偏僻。金帝城(住宅)项目基础市场调研表项目名称：金帝城项目地址：商都大道与宝锋街售楼处地址：商都大道与宝锋街售楼电话合作单位开发商：河南金恒基地产发展有限公司建筑设计：河南金恒基地产发展有限公司广告公司：河南金恒基地产发展有限公司景观设计：河南金恒基地产发展有限公司销售代理：河南金恒基地产发展有限公司网站：基本资料总占地面积400亩总建筑面积25万土地使用年限7

14、0容积率1.0建筑形式开发期数四总户数建筑风格古典现代绿化率32%外立面三段、面砖装修标准毛坯面积区间129-150园区总体规模总体均价2600主力户型129规划用途商住总销售率80%当期（一期）（二期）（三期）（四期）建筑面积园区规模认购时间开盘时间交工时间08年12月总户数贷款银行工商、建行按揭成数80%建筑科技含量外保温采暖方式无产品 层数、栋数总建筑面积建筑类型多层、高层建筑结构砖混、框架得房率楼间距18底层形式沿街商铺层高3M产品类型户型形式建筑面积套数所占推盘比率 销售率多层3室复式 150.3510%90%多层3平层129.2280%95%时间起价均价顶价一次性折扣按揭折扣开盘至

15、今销售率2009.10.132400260027803%2%户内装修标准及品牌无门窗/户内中空双玻工程进度入住时间会所面积会所风格会所设施会所形式物业情况物业公司物业顾问公司多层物业费洋房物业费小高、高层物业费别墅物业费电梯费金恒基0.38物业服务内容室内硬件配套室外硬件配套停车库/位情况总停车数车位住户比3：1管理费暂无周边配套商业及金融自身人文及教育一高、易斯顿医疗设施无市政及交通法院、公安局、检察院、城际公交、6.7路公交地理位置评估紧邻商都大道、交通便利、南临中牟一高、北临法院等机关、升值空间大项目环境评估小区景观、绿化较好，楼间距较小园林景观自建项目亮点分析规模大、户型多、自由选择推

16、广策略及手段单页有效媒体选择调研时间调研方式调研人调研内容2009.10.13明调牛蕊陈明超金帝新生活(住宅)项目基础市场调研表项目名称：金帝新生活项目地址：中牟新一高对面售楼处地址：郑汴路与广惠街交叉口南200米售楼电话合作单位开发商：河南金恒基地产发展有限公司建筑设计：河南建安广告公司：景观设计：销售代理：网站：基本资料总占地面积150亩总建筑面积24.6万平米土地使用年限70年容积率2.76建筑形式小高层、高层、多层开发期数5期总户数1536建筑风格大气、简约绿化率40%外立面外墙砖装修标准毛坯面积区间园区总体规模22栋总体均价2700左右主力户型小户型、108三房规划用途商业、住宅总销

17、售率当期（一期）（二期）（三期）（四期）建筑面积园区规模认购时间开盘时间交工时间总户数贷款银行按揭成数建筑科技含量采暖方式产品 层数、栋数3栋6层、1栋11层25层总建筑面积建筑类型多层、高层、小高层建筑结构框架、砖混得房率多层90%、小高层80%楼间距25-40米底层形式1#一层商铺、其他两层商铺层高3米产品类型户型形式建筑面积套数所占推盘比率 销售率1房1-1-156.22房2-2-189.273房3-2-2108.96时间起价均价顶价一次性折扣按揭折扣开盘至今销售率户内装修标准及品牌毛坯门窗/户内双层中空玻璃工程进度刚打地基入住时间1#-4#2010年11月会所面积7000平米会所风格会

18、所设施餐饮、娱乐、健身俱乐部会所形式物业情况物业公司物业顾问公司多层物业费洋房物业费小高、高层物业费别墅物业费电梯费金恒基物业物业服务内容保洁、绿化维护。楼道打扫室内硬件配套室外硬件配套停车库/位情况总停车数地上下1000左右车位住户比1.5：1管理费周边配套商业及金融自身配套人文及教育幼儿园、小学、中学、大学医疗设施市政及交通行政单位、交通便利地理位置评估较好项目环境评估休闲广场园林景观环境一般项目亮点分析会所项目齐全，户型多样物业较好推广策略及手段有效媒体选择调研时间调研方式调研人调研内容2009.10.13明调赵娟金帝苑(住宅)项目基础市场调研表项目名称：金帝苑项目地址：郑汴路与尼桑大道

19、交汇处（实验中学对面面）售楼处地址：翠鸣湖对面售楼电话合作单位开发商：河南金恒基地产发展有限公司建筑设计：城乡设计院（西安华宇）广告公司：景观设计：销售代理：金恒基网站：基本资料总占地面积6万总建筑面积9万土地使用年限70年容积率1.5建筑形式多层洋房开发期数2期总户数1期306户、2期未定建筑风格现代绿化率42%外立面面砖、涂料装修标准毛坯面积区间60-160平米园区总体规模1期9栋 2期6栋总体均价2500主力户型3室 2室 规划用途住宅 商业总销售率当期（一期）建筑面积4万平米园区规模认购时间开盘时间2009.12（预计）交工时间2010.7总户数306户贷款银行工行按揭成数20%建筑科

20、技含量采暖方式无产品 层数、栋数4层 6层15栋总建筑面积建筑类型多层建筑结构砖混得房率90%楼间距22米底层形式商业层高3米产品类型户型形式建筑面积套数所占推盘比率 销售率多层3房3-2-193.87平米多层2房2-2-164.86平米多层4房4-2-2139.04平米时间起价均价顶价一次性折扣按揭折扣开盘至今销售率户内装修标准及品牌毛坯门窗/户内双层中空玻璃工程进度正做地下室入住时间2010.7会所面积无会所风格会所设施会所形式物业情况物业公司物业顾问公司多层物业费洋房物业费小高、高层物业费别墅物业费电梯费金恒基物业0.38元物业服务内容保洁、绿化维护。楼道打扫室内硬件配套室外硬件配套停车

21、库/位情况总停车数260车位住户比2：1管理费未定周边配套商业及金融自配人文及教育实验中学医疗设施市政及交通交通较便利地理位置评估位置挨着钢厂还有高压线，不是很好项目环境评估一般园林景观项目亮点分析绿化高、户型紧凑推广策略及手段有效媒体选择派单、人民会堂有接待中心调研时间调研方式调研人调研内容明调瞰都铂宫(住宅)项目基础市场调研表项目名称：瞰都铂宫项目地址：中牟县青年路中段46号售楼处地址：中牟宾馆对面路南售楼电话合作单位开发商：郑州海鸿房地产开发有限公司建筑设计：郑大设计院 三建施工广告公司：景观设计：销售代理：前提地产网站：基本资料总占地面积9980平米总建筑面积30222平米土地使用年限

22、50年容积率建筑形式高层开发期数总户数建筑风格绿化率外立面墙砖装修标准精装 面积区间80-100平米园区总体规模2栋总体均价3200元主力户型1室 2室规划用途酒店式公寓和商住两用总销售率当期（一期）（二期）（三期）（四期）建筑面积30222平米园区规模认购时间2009.4开盘时间2009.4.1交工时间2009.10.31总户数贷款银行按揭成数60%-70%建筑科技含量采暖方式双气 温泉水产品 层数、栋数2#19层总建筑面积30222平米建筑类型住宅 商业综合楼建筑结构框架得房率楼间距21底层形式商铺层高产品类型户型形式建筑面积套数所占推盘比率 销售率高层1室1-1-150平米高层1室1-2

23、-163.70平米高层2室2-2-166.28平时间起价均价顶价一次性折扣按揭折扣开盘至今销售率户内装修标准及品牌精装门窗/户内双层中空玻璃工程进度已封顶入住时间2009.10.31会所面积会所风格会所设施会所形式物业情况物业公司物业顾问公司多层物业费洋房物业费小高、高层物业费别墅物业费电梯费物业服务内容酒店式物业服务室内硬件配套24小时地下深层供水室外硬件配套双回路品牌电梯入户，智能化安防系统停车库/位情况总停车数车位住户比管理费周边配套商业及金融自配人文及教育附近有学校 医疗设施周围有医院市政及交通银行 交通便利地理位置评估位置优越项目环境评估老县城中心地带 环境良好园林景观项目亮点分析内

24、设庭院式广场推广策略及手段酒店式公寓有效媒体选择单页 飞播 房展调研时间调研方式调研人调研内容明调蓝爵世家(住宅)项目基础市场调研表项目名称：蓝爵世家项目地址：商都大道与宝锋街售楼处地址：商都大道与宝锋街售楼电话合作单位开发商：开封市永合置业、郑州玉笋房地产商务有限公司建筑设计：广告公司：太平洋天行景观设计：销售代理：太平洋天行营销策划有限公司网站：基本资料总占地面积136总建筑面积11万土地使用年限70容积率1.2建筑形式时尚简约开发期数2总户数700建筑风格欧式绿化率40%外立面三段装修标准毛坯面积区间68-141园区总体规模共23栋，已建一期总体均价2300主力户型中小户型规划用途商住总

25、销售率70%当期（一期）（二期）（三期）（四期）建筑面积1万园区规模认购时间开盘时间2009.9.18交工时间总户数250贷款银行中国银行按揭成数80%建筑科技含量采暖方式无产品 层数、栋数23总建筑面积11万m2建筑类型多层 小高层建筑结构砖混，框架得房率75%-80%楼间距30m底层形式商铺层高3m产品类型户型形式建筑面积套数所占推盘比率 销售率多层A2三房平层96m220%70%时间起价均价顶价一次性折扣按揭折扣开盘至今销售率2009.10.13暂无200025003%1%98%户内装修标准及品牌无门窗/户内防盗门、塑钢窗工程进度入住时间会所面积会所风格会所设施会所形式物业情况物业公司物

26、业顾问公司多层物业费洋房物业费小高、高层物业费别墅物业费电梯费郑福乐园0.27元物业服务内容室内硬件配套室外硬件配套停车库/位情况总停车数92车位住户比1：4管理费暂无周边配套商业及金融自身人文及教育一高，外校医疗设施无市政及交通法院、城乡公交，7路公交地理位置评估有潜力，主干道以及易斯顿紧隔，周边项目较多项目环境评估绿化一般，小区道路较为整洁园林景观自建项目亮点分析规模大，交通方便推广策略及手段单页，户外广告有效媒体选择无调研时间调研方式调研人调研内容09.10.13明调牛蕊09.10.13明调陈明超优劣势分析： 优：地理位置较好。 劣：周边配套不齐全，生活设施较少。沁园馨城(住宅)项目基础

27、市场调研表项目名称：沁园馨城项目地址：宝锋街与迅达路售楼处地址：商都大道与宝锋街向南100米售楼电话合作单位开发商：河南省顺泰达置业有限公司建筑设计：广告公司：太平洋天行景观设计：河南省顺泰达置业有限公司销售代理：太平洋天行营销策划有限公司网站：基本资料总占地面积132.31总建筑面积14870.32土地使用年限70容积率1.6建筑形式开发期数2总户数建筑风格绿化率外立面装修标准面积区间园区总体规模总体均价2000主力户型116规划用途总销售率当期（一期）（二期）（三期）（四期）建筑面积67800园区规模认购时间开盘时间交工时间总户数贷款银行中国银行按揭成数80%建筑科技含量采暖方式无产品 层

28、数、栋数24总建筑面积建筑类型多层建筑结构得房率80%-85%楼间距25底层形式沿街商铺层高3M产品类型户型形式建筑面积套数所占推盘比率 销售率多层三房平层13240%90%多层三房平层118.5160%9%时间起价均价顶价一次性折扣按揭折扣开盘至今销售率户内装修标准及品牌无门窗/户内门窗工程进度入住时间会所面积会所风格会所设施会所形式物业情况物业公司物业顾问公司多层物业费洋房物业费小高、高层物业费别墅物业费电梯费郑福乐园0.36物业服务内容室内硬件配套室外硬件配套停车库/位情况总停车数车位住户比管理费周边配套商业及金融自建人文及教育一高医疗设施无市政及交通无地理位置评估周边楼盘众多、该盘位置

29、稍偏、项目环境评估较好，小区内各绿化带四季交错，一年四季都能看到绿色植物园林景观自建项目亮点分析规模较大、选择性大推广策略及手段单页有效媒体选择调研时间调研方式调研人调研内容09.10.13明调牛蕊陈明超水岸鑫城(住宅)项目基础市场调研表项目名称：水岸鑫城项目地址：郑汴大道中段售楼处地址：翠鸣湖旁售楼电话合作单位开发商：河南宏田置业有限公司建筑设计：广告公司：盛联阳景观设计：销售代理：北京盛联阳网站：Tianhu.ejo.cc基本资料总占地面积1000多亩总建筑面积86万土地使用年限70年容积率1.2建筑形式高层、多层开发期数4期总户数10000多户建筑风格欧式建筑绿化率47%外立面多层外墙漆

30、、高层瓷砖装修标准毛坯面积区间34-147园区总体规模4期86万总体均价2800主力户型2房3房规划用途住宅、商业总销售率当期（四期）建筑面积6万多园区规模认购时间2009.8开盘时间2009.7交工时间2009.11总户数1000多贷款银行工行、建行按揭成数80%-90%建筑科技含量采暖方式温泉热水产品 层数、栋数7层2栋、高层9栋总建筑面积建筑类型多层、高层建筑结构砖混、框架得房率78%-85%楼间距1：1底层形式小区内部商铺层高3米产品类型户型形式建筑面积套数所占推盘比率 销售率高层1室平层30平米多层3室平层131.8平米时间起价均价顶价一次性折扣按揭折扣开盘至今销售率户内装修标准及品牌毛坯门窗/户内双层中空玻璃工程进度现房入住时间2009.11会所面积会所风格会所设施会所形式物业情况物业公司物业顾问公司多层物业费洋房物业费小高、高层物业费别墅物业费电梯费河南邦达物业0.381.1