上市房地产公司资产负债管理现状及对策.doc

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1、上市房地产公司资产负债管理现状及对策摘要：本文首先对我国a股上市房地产公司的资产负债结构进行描述性统计分析，然后借鉴商业银行资产负债管理的成熟经验，并结合房地产行业的具体特点，从盈利性、流动性和安全性三方面实证分析上市房地产公司的财务状况，从而发现我国上市房地产公司资产负债管理存在的不足，并提出具体、有针对性的对策建议，以优化上市房地产公司资产负债管理。关键词：房地产 资产负债管理（alm） 财务绩效经过20多年的发展，房地产行业已经成为推动我国国民经济发展的重要支柱性产业之一，其健康发展程度对我国国民经济的进一步发展有重要意义。房地产作为资本密集型行业，资金的及时性和有效性对企业影响较大。我

2、国房地产公司负债水平整体偏高，面临较高的财务风险和破产风险；筹资结构不合理, 渠道单一；资产结构单调, 存货比重过大；资产质量低下, 营运资金周转期较长；企业对政府依赖程度高，抗风险能力弱。后危机时代受国际经济形势变动以及国内宏观政策调整的影响, 房地产企业处在一个发展减速甚至负增长的经营环境中, 很多房地产企业陷入经营困境, 甚至处于破产的边缘，面临着巨大的风险。在后危机时代这种非常态的特殊经营环境下，房地产企业必须在风险理念、成本理念和效益理念指导下寻求企业资产的流动性、安全性与盈利性的最佳均衡点，提高房地产企业的风险管理水平和综合收益水平。基于此，本文首先对我国a股上市房地产公司的资产负

3、债结构进行描述性统计分析，然后借鉴商业银行资产负债管理的成熟经验，并结合房地产行业的具体特点，从盈利性、流动性和安全性三方面实证分析上市房地产公司的财务状况，从而发现我国上市房地产公司资产负债管理存在的不足，并提出具体的对策建议。这对规范上市房地产公司的经营管理，强化风险防范意识，促进上市房地产公司向全能化、综合化管理的方向发展，推动房地产业及整个国民经济的发展具有重要意义。1.样本选择与数据说明截止2012年6月，根据证监会行业分类，将房地产业分为：房地产中介服务业、房地产开发与经营业和房地产管理业，本文选取我国a股上市房地产开发与经营业的公司，共有137家，剔除7家st股，共计130个样本

4、。在数据的选择上，考虑到数据的时效性和可行性，本文选取了2011年末最新的数据进行研究，研究的数据来自各公司年报、沪深证券交易所及国泰安数据库。2.上市房地产公司资产负债结构分析2.1选取资产负债表的主要项目：存货净额、流动资产、非流动资产、资产总计、流动负债、非流动负债、负债合计、所有者权益及流动资产与流动负债的差额，进行描述性统计分析见表1。从表1可以看出，截止2011年12月31日，130家上市房地产开发企业总资产合计达到1.94万亿元，平均总资产达到149亿元；总资产最大的是万科a（2962亿元）。存货总额达到1.26万亿元，占总资产的64.9%，存货占比较大，平均存货量达到96.87

5、亿元；存货最大值达到2080亿元，也是万科公司。流动资产总计达到1.69亿元，占总资产的87%。而在负债结构中，流动负债总计达到1.02万亿元，占总资产的52.6%；总的负债达到1.39万亿元，占总资产的71.6%，平均负债107亿元；所有者权益占比28.4%。而在非流动负债中，最小值为0，这样的公司有六家，占样本的4.6%，说明这些公司的负债全部由流动负债来承担，负债结构不合理。而在资产与负债配对方面，流动资产与流动负债的差额最小值为负值，这样的公司有4家，占样本的3.07%；均值为正值，说明96.93%的房地产上市公司流动资产超过流动负债，利用部分非流动负债或所有者权益来承担流动资产，资产

6、负债匹配不合理。2.2分析各家公司的资产负债结构，选取指标：存货/流动资产、流动资产/总资产、流动负债/总负债、总负债/总资产，进行描述性统计分析见表2。从表2可以看出，在总资产中，流动资产占比均值达到了82.13%，最大值接近100%，说明流动资产占比较大，流动资产与非流动资产整体搭配不均衡；而在流动资产中，存货占比最大，均值达到了67.4%，而最大值达到96.87%，说明2011年上市房地产开发公司整体存货量较大，这部分由于近两年的政策调控。在负债中，流动负债占总负债的比重均值为75.8%，一般在50%比较合适，较高的流动负债率说明，我国房地产上市公司主要选择短期债务作为资金来源，选择流动

7、负债融资作为公司融资的主要资金来源，虽然可以降低公司的融资成本，但同时也增加了公司的还款压力，提高了公司破产风险。在市场条件及金融市场出现波动变化时，公司容易陷入资金周转困难的困境，不利于公司的稳健经营。而且，资产负债率均值达到了61.66%，最大值达到95.52%，超过均值的房地产公司有73家，占样本的56.15%，资产负债率偏高显示我国房地产公司在经营过程中偿债的压力大，市场波动对房地产公司的经营容易造成较大的冲击，存在偿债性风险。3.上市房地产公司财务性指标分析参照银行业资产负债管理相关指标，从盈利性、流动性和安全性三方面分析上市房地产公司的财务状况。本文选取基本每股收益、平均总资产回报

8、率、净资产收益率作为盈利性指标，选取资本/负债、资本/总资产作为安全性指标，选取流动比率与速动比率两个指标作为流动性指标。表3列出了房地产业财务指标。结合房地产开发企业的年报公布的财务指标，对样本的财务指标进行描述性统计，结果见表4。对130家样本公司的财务指标，进行描述性统计分析，结果见表3.3.3.可以看出，2011年，样本公司盈利性整体较差，基本每股收益均值为0.38元，最大值为3.28元（华夏幸福）；总资产净利率平均为3.89%，最大值为14.9%（广宇发展）；净资产收益率均值为12.93%，最大值69.4%（实达集团）。在安全性方面，资本充足率1（资本/负债）均值为86.3%，最大值

9、达到842%（海德股份），最小值仅为4.67%（高新发展），资本充足率2（资本/总资产）均值为38.34%，即资产负债率均值为61.66%，总体上，上市房地产开发公司安全性一般，负债占比较大。在流动性方面，流动比率均值为2.02，接近于2，速动比率均值0.69大于0.5，说明上市房地产开发公司整体流动性较好。综上所述，2011年，130家上市房地产公司整体盈利性较差，存在一定的安全性问题，资产负债结构不合理，存货和负债占比较大。与此同时，由于流动资产的比重较大，使得整体流动性较好。4.结论与对策建议通过以上实证分析，本文得出以下结论：4.1在总资产中，流动资产占比均值达到了82.13%，说明流

10、动资产占比较大，流动资产与非流动资产整体搭配不均衡；而在流动资产中，存货占比最大，均值达到了67.4%，降低了企业的盈利能力。在负债中，流动负债比例较大，占总负债的75.8%，对于投资周期长的房地产企业，存在资金链断裂的风险。而且，资产负债率均值达到了61.66%，负债比例较大，存在安全性风险。总之，整体资产负债管理状况不甚理想，资产和负债组成结构不合理，流动资产和流动负债偏多；资产负债不匹配，流动资产不能和流动负债相匹配。4.2从财务绩效上分析，2011年，样本公司盈利性整体较差，基本每股收益均值为0.38元，总资产净利率平均为3.89%，净资产收益率均值为12.93%； 在安全性方面，资本

11、充足率1（资本/负债）均值为86.3%，资本充足率2（资本/总资产）均值为38.34%，即资产负债率均值为61.66%，总体上，上市房地产开发公司安全性一般，负债占比较大。在流动性方面，流动比率均值为2.02，接近于2，速动比率均值0.69大于0.5，说明上市房地产开发公司整体流动性较好。根据以上实证研究结论，本文就上市房地产公司资产负债管理提出几点建议：4.2.1加强上市房地产企业资产负债的管理。在资产的组成结构上，降低存货量，增强公司营销能力，合理平衡存货与资产的关系，保持良好的运营效率，同时可以提高公司的盈利性；流动资产与非流动资产合理搭配。在负债结构上，降低负债比重，合理搭配流动负债与

12、流动资产。积极开拓融资途径，降低负债结构的不均衡。4.2.2房地产企业在追求盈利性的同时，要注意安全性和流动性的均衡发展，尤其是当前，房地产企业存在融资难的问题，在合理增加负债的同时，要注意其与资本金的比重，保持企业安全发展。在保持足够的流动性的同时，适当提高非流动负债的比例，适应房地产企业投资期限长的特点。4.2.3房地产企业资产负债的管理，可以参考银行业和保险业的方法，选取合理的优化模型，使得企业可以更好均衡的发展。可以建立房地产业资产负债比例管理指标体系，资产负债管理指标体系应充分考虑资产的流动性、安全性和盈利性的原则，即应以负债的经营偿还，资产承受风险的能力和自身获利情况来进行设计。参考文献：1吴智伟.商业银行资产负债管理现状分析j财会通讯，2011，4：54-56.2赵宁.对我国房地产上市公司资本结构的研究d.西北农林科技大学，2011.3曾繁绩.房地产上市公司资本结构与公司绩效的实证研究d.暨南大学，2011.4spssstatisticsbase17.0用户指南m，2007.