资产评估的程序和基本方法精.ppt

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1、资产评估的程序和基本方法第1页，本讲稿共106页本章基本要求：本章基本要求：1 1、掌握资产评估三种基本方法的基、掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方本原理、内容和各项参数指标的确定方法法 2 2、熟悉资产评估方法选择的基、熟悉资产评估方法选择的基本依据本依据 3 3、能够运用三种基本方法对常、能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。见的资产进行评估。第2页，本讲稿共106页本章重点：本章重点：市场法、收益法和成本市场法、收益法和成本法的的计算和应用法的的计算和应用第3页，本讲稿共106页本章难点：本章难点：对收益法评估基本原理的对收益法评估基本原理的理解以及收益额

2、、折现率理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。实践中的取得方法和途径。第4页，本讲稿共106页 第一节第一节 资产评估的程序资产评估的程序 P107P107 资资产产评评估估程程序序是是指指资资产产评评估估机机构构和和人人员员执执行行资资产产评评估估业业务务、形形成成资资产产评评估估结结论论所履行的系统性工作步骤所履行的系统性工作步骤。即即从从资资产产评评估估机机构构和和人人员员接接受受委委托托开开始始，到到向向委委托托人人和和相相关关当当事事人人提提交交资资产产评评估报告书为止的全过程。估报告书为止的全过程。第5页，本讲稿共106页资产评估

3、程序通常包括以下主要环节：资产评估程序通常包括以下主要环节：一、资产评估项目的接洽一、资产评估项目的接洽 资资产产评评估估机机构构首首先先应应当当与与资资产产评评估估的的委委托托方方就就具具体体的的评评估估业业务务范范围围及及其其内内容容、评评估估任任务务的的完完成成期期限限、评评估估收收费费等等事事项项将将进进行行洽洽谈谈。洽洽谈谈成成功功后后（即即决决定定合合作作），双双方方应应就就资资产产评评估估业业务务的的基本事项基本事项予以明确，并签订资产评估业务约定书。予以明确，并签订资产评估业务约定书。二、组建资产评估项目小组二、组建资产评估项目小组 在在签签订订了了资资产产评评估估业业务务约约

4、定定书书后后，评评估估机机构构则则应应着着手手组组建建成成立立以以项项目目经经理理为为首首的的资资产产评评估估小小组组。对对于于企企业业价价值值评评估估及及较较大大的的评评估估项项目目，除除了了项项目目经经理理外外，还还要要按按照照资资产产分分类类分分别别设设立立专专业业组组及及其其负负责责人人，以以便便于于分分工工合合作作，总总体体协协调。调。第6页，本讲稿共106页 三、拟订资产评估的工作方案三、拟订资产评估的工作方案 资产评估工作方案是资产评估机构和人员为执行资产资产评估工作方案是资产评估机构和人员为执行资产评估业务评估业务拟订的资产评估工作思路和实施方案拟订的资产评估工作思路和实施方案

5、，它对合理，它对合理安排工作、工作进度、专业人员调配、按时完成资产评估业务安排工作、工作进度、专业人员调配、按时完成资产评估业务具有重要意义。资产评估工作方案应当涵盖资产评估工作的全具有重要意义。资产评估工作方案应当涵盖资产评估工作的全过程。包括：过程。包括：1.1.资产评估目的、资产评估对象状况。资产评估目的、资产评估对象状况。2.2.资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度。资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度。3.3.资产评估对象的性质、行业特点、发展趋势。资产评估对象的性质、行业特点、发展趋势。4.4.资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布资产评估项目所涉及资产

6、的结构、类别、数量及分布状况。状况。5.5.相关资料收集状况相关资料收集状况 6.6.委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性。及提供资料的可靠性、完整性和相关性。7.7.资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况。备情况。第7页，本讲稿共106页 资资料料收收集集工工作作是是资资产产评评估估业业务务质质量量的的重重要要保保障障。是是评评定定估估算算的基础。与资产评估有关的资料信息包括：的基础。与资产评估有关的资料信息包括：四、收集与资产

7、评估有关的资料四、收集与资产评估有关的资料 1.1.有关资产权利的法律文件或其他证明资料；有关资产权利的法律文件或其他证明资料；2.2.资产的性质、目前和历史状况信息；资产的性质、目前和历史状况信息；3.3.有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息；有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息；4.4.有关资产的使用范围和获利能力的信息；有关资产的使用范围和获利能力的信息；5.5.资产以往的评估及交易情况信息；资产以往的评估及交易情况信息；6.6.资产转让的可行性信息；资产转让的可行性信息；7.7.类似的资产的市场价格信息；类似的资产的市场价格信息；8.8.卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件；卖方承诺的保

8、证、赔偿及其他附加条件；9.9.可能影响资产价值的宏观经济前景信息；可能影响资产价值的宏观经济前景信息；10.10.可能影响资产价值的行业状况及前景信息；可能影响资产价值的行业状况及前景信息；11.11.可能影响资产价值的企业状况及前景信息；可能影响资产价值的企业状况及前景信息；12.12.其他相关信息。其他相关信息。第8页，本讲稿共106页五、待评估资产的清算核实和实地查勘五、待评估资产的清算核实和实地查勘 资资产产评评估估机机构构和和人人员员执执行行资资产产评评估估业业务务，应应当当对对评评估估对对象象进进行行必必要要的的勘勘查查，包包括括对对不不动动产产和和其其它它实实物物资资产产应应当

9、当进进行行必必要要的的现现场场勘勘查查。核核查查的的目目的的在在于于确确定定委委托托评评估估的的资资产产的的存存在在性性、合合法法性性和和完完整整性性，以以及及委委托托评评估估的的资资产产与与帐帐簿簿、报报表表的的一一致性。致性。六六、资资产产评评估估的的评评估估假假设设条条件件、价价值值类类型型及及评评估估标标准分析准分析 根根据据资资产产评评估估的的目目的的，分分析析确确定定适适用用于于该该项项资资产产评评估估业业务务的的假假设设条条件件、价价值值类类型型和和价价值值标标准准。因因为为不不同同类类型型的的资资产产，在评估时的假设条件、价值类型、价值评估都不一样。在评估时的假设条件、价值类型

10、、价值评估都不一样。第9页，本讲稿共106页七、选择评估方法并进行估算七、选择评估方法并进行估算 理论上在任何资产评估项目中，资产评估人员都理论上在任何资产评估项目中，资产评估人员都应当考虑应当考虑成本法、市场法成本法、市场法和和收益法收益法三种方法的适用性，三种方法的适用性，若不采用某种资产评估基本方法，资产评估人员应当若不采用某种资产评估基本方法，资产评估人员应当予以必要说明。对宜采用两种以上资产评估方法的评予以必要说明。对宜采用两种以上资产评估方法的评估项目，应当采用两种以上的资产评估方法。估项目，应当采用两种以上的资产评估方法。评定估算主要包括以下具体工作步骤：评定估算主要包括以下具体

11、工作步骤：1.1.分析资产评估资料；确定其可靠、相关和可比信息。分析资产评估资料；确定其可靠、相关和可比信息。2.2.选择资产评估方法；有成本法、市场法和收益法选择资产评估方法；有成本法、市场法和收益法 3.3.初步及综合分析确定资产评估结论；初步及综合分析确定资产评估结论；4.4.结论内部复核；结论内部复核；第10页，本讲稿共106页八、编写资产评估报告八、编写资产评估报告第一节完第一节完九、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续九、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续 资产评估报告编写完毕后，资产评估机构和人员应在约定的资产评估报告编写完毕后，资产评估机构和人员应在约定的期限内向委托

12、人提交资产评估报告书，同时委托方应按约定向资期限内向委托人提交资产评估报告书，同时委托方应按约定向资产评估机构或人员支付评估费用，此时该项评估工作宣告结束。产评估机构或人员支付评估费用，此时该项评估工作宣告结束。资产评估机构人员在执行了必要的资产评估程序、形成资产评估机构人员在执行了必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按有关资产评估报告的规范编制资产评估资产评估结论后，按有关资产评估报告的规范编制资产评估报告书。资产评估报告书基本内容包括：报告书。资产评估报告书基本内容包括：1.1.资产评估机构和委托方情况资产评估机构和委托方情况 2.2.资产评估目的资产评估目的 3.3.价值类型价值类型

13、 4.4.资产评估基准日资产评估基准日 5.5.评估方法及其说明评估方法及其说明 6.6.资产评估假设和相关条件资产评估假设和相关条件第11页，本讲稿共106页资产评估方法资产评估方法 资产评估方法是实现评定估算资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。一整套方法体系。第12页，本讲稿共106页资产评估方法体系资产评估方法体系比较法比较法 成本法成本法直接法直接法类比法类比法重置成本重置成本功能贬值法功能贬值法收益法

14、收益法收益额收益额折现率折现率收益期收益期重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法 功能价值法功能价值法 规模经济效益指数法规模经济效益指数法 经济性贬值经济性贬值 功能性贬值功能性贬值 实体性贬值实体性贬值 成新率成新率修复费用法修复费用法 使用年限法使用年限法 观察法观察法 基本途径第13页，本讲稿共106页资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径市场途径成本途径成本途径收益途径收益途径成本法成本法市场法市场法收益法收益法第14页，本讲稿共106页 第二节第二节 市场法市场法一、市场法的概念一、市场法的概念 P79 P79（一）基本概念（一）基本概念 市场法是指利用市场上同样或

15、类似资产的近期交易价格，经市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的各种评估技术方法的总过直接比较或类比分析来估测资产价值的各种评估技术方法的总称。称。它是通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可它是通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照交易资产）的异同，并据此对类似资产的市场价格进行参照交易资产）的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的评估方法。调整，从而确定待评估资产价值的评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法，这是因为评估过程市场法是一种最简单、有效的方法，这是因为评估过程中的资料直接来源于市场，同

16、时又为即将发生的资产行为估中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。价。（二）基本原理：（二）基本原理：资资产的替代原理产的替代原理理论依据第15页，本讲稿共106页（三）理论依据（三）理论依据 采用市场途径对资产进行评估的采用市场途径对资产进行评估的理论依据是：理论依据是：在市场经济条件下，商品（资产）的价格受供求规律在市场经济条件下，商品（资产）的价格受供求规律的影响。具体说来，当宏观经济中总需求大于总供给的影响。具体说来，当宏观经济中总需求大于总供给时，资产的市场价格会上升；反之，资产的市场价格时，资产的市场价格会上升；反之，资产的市场价格会下降。同样道理，任何时点的商品（

17、资产）的价格会下降。同样道理，任何时点的商品（资产）的价格反映了当时市场的供求状况。所以按照同类资产的市反映了当时市场的供求状况。所以按照同类资产的市场价格判断被评估资产的价值，能够充分考虑市场供场价格判断被评估资产的价值，能够充分考虑市场供求规律对资产价格的影响，易于被资产交易双方接受。求规律对资产价格的影响，易于被资产交易双方接受。前题条件第16页，本讲稿共106页二、市场法的二、市场法的基本前提基本前提 应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：1 1需要有一个充分活跃的公开市场。需要有一个充分活跃的公开市场。市场经济条件下，市场交市场经

18、济条件下，市场交易的商品种类很多，资产作为商品，是市场发育的重要方面。资产易的商品种类很多，资产作为商品，是市场发育的重要方面。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格就越容市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格就越容易获得。易获得。2 2公开市场上要有可比的资产及其交易活动。公开市场上要有可比的资产及其交易活动。即能够找到即能够找到可比可比参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料。等资料。运运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。照物

19、。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，这就要求对类但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，这就要求对类似资产参照物进行调整。有关调整的指标、技术参数能否获取，是决似资产参照物进行调整。有关调整的指标、技术参数能否获取，是决定市场法运用与否的关键。定市场法运用与否的关键。市场法的适用条件：市场法的适用条件：1.1.参照物与评估对象必具有可比性参照物与评估对象必具有可比性 2.2.参照物的交易时间与评估基准日间隔不能过长参照物的交易时间与评估基准日间隔不能过长 评估程序第17页，本讲稿共106页相关参数三、市场法评估资产的程序三、市场法评估资产的程序确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选

20、择参照物 比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1.1.参照物的可比性：功能、市场参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成条件、资产实体特征和质量、成交时间等。交时间等。2.2.参照物数量：三个以上。参照物数量：三个以上。1.1.选择差异因素：根据资产种类，选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。选择对资产价值影响较大的因素。2.2.指标对比、量化差异。指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评项差异指标进行调整，得出初评结果。结果。对初评结果进行分析，用统计

21、分对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性析或其他方法判断结果的合理性评估方法第18页，本讲稿共106页四、常用的评估方法四、常用的评估方法 运用市场途径进行资产评估，因市场条件的差异和参照物的不同，运用市场途径进行资产评估，因市场条件的差异和参照物的不同，采取的方法也有所不同。常用的方法有：采取的方法也有所不同。常用的方法有：直接比较法直接比较法和和类比调整法类比调整法两种。两种。（一）直接比较法（一）直接比较法 直接比较法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，被评直接比较法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近

22、且市场价格基本稳定的情况下，直接估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。直直接比较法应注意的问题：接比较法应注意的问题：1 1、如如果果与与被被评评估估资资产产相相同同的的参参照照物物在在评评估估基基准准日日同同时时存存在在多多种种交交易易价价格格时时，应应当当选选用用价价格格最最低低的的一一种种。按按照照资资产产的的替替代代性性原原则则，在在公公开开市市场场的的条条件件下下，购购买买者者如如果果能能用用最最低低的的价价格格买买到到的的

23、东东西西，就就不不会会用用高高于于这这个价格来购买。个价格来购买。2 2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。基础上，加以适当调整。一般情况下，资产的市场价格会围绕着正常价值一般情况下，资产的市场价格会围绕着正常价值上下波动，但是，如果资产的价格变化幅度过大，则这种市价就失去了其公允上下波动，但是，如果资产的价格变化幅度过大，则这种市价就失去了其公允性，必须在对其交易价格进行调整的基础上才可作为被评估资产的评估值。性，必须在对其交易价格进行调整的基础上才可作为被评估资产的评估值。类比法第19页，本讲

24、稿共106页 （二）类比法（二）类比法：又又叫叫市市场场成成交交价价格格比比较较法法，是是在在公公开开市市场场上上无无法法找找到到与与被被评评估估资资产产完完全全相相同同的的参参照照物物时时，可可以以选选择择若若干干个个类类似似资资产产的的交交易易案案例例作作为为参参照照物物，通通过过分分析析比比较较评评估估对对象象与与各各个个参参照照物物成成交交案案例例的的因因素素差差异异，并并对对参参照照物物的的价价格格进进行行差差异异调调整整，来来确确定定被评估资产价值的方法。被评估资产价值的方法。类类比比法法在在资资产产交交易易频频繁繁、市市场场发发育育较较好好的的地地区区得得到到广广泛泛应应用用。因

25、因为为，在在资资产产评评估估过过程程中中，完完全全相相同同的的参参照照物物几几乎乎是是不不存存在在的的，即即使使是是一一个个工工厂厂出出产产的的相相同同规规格格、型型号号的的设设备备，在在不不同同企企业业中中使使用用，由由于于维维护护保保养养条条件件、操操作作使使用用水水平平以以及及利利用用率率高高低低等等多多种种因因素素的的作作用用，其其实实体体损损耗耗也也不不可可能能是是同同步步的的。更更多多的的情情况况下下获获得得的的是是相相类类似似的的参参照照物物价价格，只能通过类比和调整来确定被评估资产的价值。格，只能通过类比和调整来确定被评估资产的价值。类比法的基本计算公式为：类比法的基本计算公式

26、为：被评估资产评估值参照物价格被评估资产评估值参照物价格调整系数调整系数 被评估资产评估值参照物价格被评估资产评估值参照物价格（11调整率）调整率）或：或：第20页，本讲稿共106页 类比调整的技术方法有：类比调整的技术方法有：功能价值类比法、价格指数调功能价值类比法、价格指数调整法、市价折扣法、成新率价格调整法整法、市价折扣法、成新率价格调整法等。等。1 1、市价折扣法。、市价折扣法。市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部

27、门的规定，设定一个价格折扣率来估算评的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。估对象价值的方法。其公式为：其公式为：资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（1-1-价格折扣率）价格折扣率）此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易存在交易条件方面差异条件方面差异的情况。的情况。案例见案例见P83P83页页例例6-16-1第21页，本讲稿共106页 2 2、功能价值类比法、功能价值类比法 又称类比估价法，它是以参照物的成交价格为基础，又称类比估价法，它是以参照物的成交价格为基础，考虑参照考虑参照物与评估对象之间

28、的功能差异物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的根据资产的功能与其价值之间的关系功能与其价值之间的关系可分为可分为线性关系线性关系和和指数关系指数关系两种情况：两种情况：（1 1）资产价值与其功能）资产价值与其功能呈线性关系呈线性关系的情况，通常被的情况，通常被称作生称作生产能力比例法产能力比例法，其公式为：，其公式为：资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（估对象生产能力估对象生产能力 参照物生产能力）参照物生产能力）案例见案例见P83P83页页例例6-26-2（2 2）资产价值与其功能）资产价值与其功能呈指数关

29、系呈指数关系的情况，通常被称作的情况，通常被称作规模规模经济效益指数经济效益指数法。其公式为：法。其公式为：资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（估对象生产能力估对象生产能力参照物生产能力）参照物生产能力）x案例见案例见P83P83页页例例6-36-3第22页，本讲稿共106页3 3、价格指数调整法、价格指数调整法 P83 P83价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象对资产价值的影

30、响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：价值的方法。其计算公式为：资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（l l物价变动率）物价变动率）或：或：资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格环比价格指数之积环比价格指数之积案例见案例见P84P84页页 例例6-46-4此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素有时间因素存在差异存在差异的惰况的惰况第23页，本讲稿共106页 4 4、成新率价格调整法。、成新率价格调整法。成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑

31、参考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：估对象的价值。其计算公式为：资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（估对象成新率估对象成新率 参照物成新率）参照物成新率）其中：其中：资产的成新率资产的尚可使用年限资产的成新率资产的尚可使用年限（资产的已（资产的已 使用年限资产的尚可使用年限）使用年限资产的尚可使用年限）此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度有成新程度差异差异的情况。的情况。例题：例题：第24页，本讲稿共106页类比法总

32、结例题：例题：被评估机器设备是被评估机器设备是2000年生产，已使用年生产，已使用5年，年，尚可使用尚可使用10年，评估基准日为年，评估基准日为2005年年4月。现通过市场月。现通过市场调查取得一类似资产交易案例，成交时间也是调查取得一类似资产交易案例，成交时间也是2005年年4月，成交价格月，成交价格20万元。参照物已使用万元。参照物已使用8年，尚可使用年，尚可使用7年。年。试根据上述资料评估该机器设备的价值。试根据上述资料评估该机器设备的价值。所以：所以：该机器设备评估值该机器设备评估值=20（66.67%46.67%）=28.57（万元）（万元）参照物资产的成新率参照物资产的成新率=7（

33、7+8）=46.67%解：解：被评估机器设备成新率被评估机器设备成新率=10（5+10）=66.67%第25页，本讲稿共106页 运运用用类类比比法法的的关关键键是是通通过过严严格格筛筛选选，找找到到最最适适合合的的参参照照物物，并并进进行行差差异异调调整整。通通常常，参参照照物物的的主主要要差差异异因因素素有有以以下下几几个方面：个方面：1.1.时时间间因因素素。时时间间因因素素是是指指参参照照物物交交易易时时间间与与被被评评估估资资产产评评估估基基准准日日时时间间上上的的不不一一致致所所导导致致的的差差异异。由由于于大大多多数数资资产产的的交交易易价价格格总总是是处处于于波波动动之之中中，

34、不不同同时时间间条条件件下下，资资产产的的价价格格会会有有所所不不同同，在在评评估估时时必必须须考考虑虑时时间间差差异异。一一般般情情况况下下，应应当当根根据据参参照照物物价价格格变变动动指指数数将将参参照照物物实实际际成成交交价价格格调调整整为评估基准日为评估基准日交易价格。交易价格。如如果果评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有时时间间因因素素的的影影响响时时，被评估资产的价值可用下式表示为：被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数第26页，本讲稿共106页 2.2.区区域域因因素素。区区域域因因素素是是指指资资产产

35、所所在在地地区区或或地地段段条条件件对对资资产产价价格格的的影影响响差差异异。地地域域因因素素对对房房地地产产价价格格的的影影响响尤尤为为突突出出。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有区区域域因因素素的的影影响响时时，被被评估资产的价值可用下式表示为：评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格区域因素修正系数区域因素修正系数 3.3.功功能能因因素素。功功能能因因素素是是指指资资产产实实体体功功能能过过剩剩和和不不足足对对价价格格的的影影响响。如如一一栋栋房房屋屋、一一台台机机器器、一一条条生生产产线线，就就其其特特定定资资产产实实体体来来说说效效能能很很高

36、高，用用途途广广泛泛，但但购购买买者者未未来来使使用用中中不不需需要要这这样样高高的的效效能能和和广广泛泛的的用用途途，形形成成的的剩剩余余不不能能在在交交易易中中得得到到买买方方认认可可，因因而而，只只能能按按低低于于其其功功能能价价值值的的价价格格来来交交易易。通通常常情情况况下下功功能能高高卖卖价价就就高高，但但买买方方未未来来若若不不能能充充分分使使用用特特定定资资产产的的效效能能，就就不不愿愿意意多多花花钱钱去去购购买买这这项项资资产产。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有功功能能因因素素的的差差异异时时，被被评评估估资资产的价值可用下式表示为：产的价值可用下式表示为

37、：评估值参照物价格评估值参照物价格功能差异修正系数功能差异修正系数第27页，本讲稿共106页 4 4交交易易情情况况。交交易易情情况况主主要要包包括括交交易易的的市市场场条条件件和和交交易易条条件件。市市场场条条件件主主要要是是指指参参照照物物成成交交时时的的市市场场条条件件与与评评估估时时的的市市场场条条件件是是属属于于公公开开市市场场或或非非公公开开市市场场以以及及市市场场供供求求状状况况。在在通通常常情情况况下下，供供不不应应求求时时，价价格格偏偏高高；供供过过于于求求时时，价价格格偏偏低低。市市场场条条件件上上的的差差异异对对资资产产价价值值的的影影响响很很大大。交交易易条条件件主主要

38、要包包括括交交易易批批量量、动动机机、时时间间等等。交交易易批批量量不不同同，交交易易对对象象的的价价格格就就可可能能会会不不同同，交交易易动动机机也也对对资资产产交交易易价价格格有有影影响响，在在不不同同时时间间交交易易，资资产产的的交交易易价价格格也也会会有有所所不不同同。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有交交易易情情况况的的差差异异时时，被被评评估资产的价值可用下式表示为：估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格交易情况修正系数交易情况修正系数 5 5个个别别因因素素。个个别别因因素素主主要要包包括括资资产产的的实实体体特特征征和和质质量量。资资产产

39、的的实实体体特特征征主主要要是是指指资资产产的的外外观观、结结构构、规规格格型型号号等等。资资产产的的质质量量主主要要是是指指资资产产本本身身的的建建造造或或制制造造的的工工艺艺水水平平。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有个个别别因因素素的的差差异异时时，被被评评估估资产的价值可用下式表示为：资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格个别因素修正系数个别因素修正系数 如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格交易时间差异修正

40、系数交易时间差异修正系数区域因区域因 素修正系数素修正系数功能差异修正系数功能差异修正系数交易情况修交易情况修 正系数正系数个别因素修正系数个别因素修正系数 案例分析第28页，本讲稿共106页案例分析案例分析 案例案例1 1：某待评估资产为一机器设备，某待评估资产为一机器设备，年生产能力为年生产能力为150150吨吨。评估基准日为。评估基准日为20032003年年2 2月月1 1日。评估人员收集的信息：日。评估人员收集的信息：（1 1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产年生产能力为能力为210210吨，吨，市场成交价格为

41、市场成交价格为160160万元。万元。（2 2）将待评估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异，）将待评估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异，发现两者除生产发现两者除生产能力指标存在差异外，能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，比较平稳，其他条件也基本相同其他条件也基本相同。问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应是多少？问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应是多少？解解：分分析析：由由于于待待评评估估资资产产的的市市场场交交易易案案例例易易于于选选取取，可可采采用用市市场场法法进

42、进行行评评估估。由由于于待待评评估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异主主要要体体现现在在生生产产能能力力这这一一指指标标上上，因因此此可通过调整功能差异来估算该资产的价值。可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值参照物价格评估值参照物价格功能差异修正系数功能差异修正系数(评估对象生产能力评估对象生产能力/参照物生产能力参照物生产能力)=160150/210=114.29(=160150/210=114.29(万元万元)案例2第29页，本讲稿共106页 案案例例2 2：某某待待评评估估资资产产为为两两室室一一厅厅居居住住用用房房，面面积积为为5858平平方方米米，建建筑筑时时间间为为

43、19891989年年，位位置置在在某某市市闹闹市市区区，评评估估基基准准日日为为20032003年年5 5月月1 1日日。据据调调查查得得知知：在在待待评评估估房房屋屋附附近近，于于20012001年年1212月月曾曾发发生生过过房房屋屋交交易易活活动动，交交易易价价格格为为5800058000元元。经经调调查查和和分分析析，评评估估人人员员认认为为除除交交易易时时间间不不同同外外，该该居居住住用用房房的的地地理理位位置置、面面积积、建建造造时时间间、交交易易的的市市场场条条件件等等方方面面均均与与待待评评估估资资产产基基本本相相同同。试试评评估估该该两两室室一一厅厅居居住住用用房房的的价价值

44、值。(采采用价格指数法用价格指数法)解解：分分析析：由由于于可可以以找找到到待待评评估估资资产产的的市市场场交交易易案案例例，所所以以应应采采用用市市场场法法进进行行评评估估。待待评评估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异仅仅仅仅在在交交易易时时间间这这一一指指标标上上，所所以以只只对对时时间间差差异异进进行行调调整整即即可可推推算算出出被被评评估估资资产产的的市市场价值。场价值。经调查经调查:2003:2003年居住用房价格与年居住用房价格与20012001年相比上升了年相比上升了9.3%9.3%，则：则：评估值参照物价格评估值参照物价格（1 1物价变动率）物价变动率）=58000(1

45、+9.3=58000(1+9.3)=63394()=63394(元元)案例3第30页，本讲稿共106页 案案例例3 3：某某企企业业因因严严重重的的资资不不抵抵债债而而进进行行破破产产清清算算，其其中中有有一一套套机机器器设设备备需需拍拍卖卖。评评估估人人员员从从市市场场上上搜搜集集到到正正常常交交易易情情况况下下的的一一个个交交易易案案例例，该该交交易易资资产产与与待待评评估估设设备备型型号号、性性能能、新新旧旧程程度度基基本本相相同同，成成交交时时间间为为20022002年年6 6月月，成成交交价价格格为为365.2365.2万万元元。评评估估基基准准日日为为20022002年年8 8月月

46、。(采采用用市市价价折折扣法）扣法）解解：分分析析：待待评评估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异仅仅仅仅在在市市场场交交易易条条件件这这一一指指标标上上，可可通通过过调调整整交交易易条条件件来来估估算算该该套套待待估估设设备的市场价值。备的市场价值。经经评评估估人人员员分分析析，待待评评估估资资产产快快速速脱脱手手的的价价格格将将低低于于正正常常售售价的价的30%30%，则待估资产的评估值为：则待估资产的评估值为：评估值参照物价格评估值参照物价格交易情况修正系数交易情况修正系数 =365.2(1 =365.2(13030)=255.64)=255.64（万元）（万元）案例4第31页，本

47、讲稿共106页 案案例例4 4：待待评评估估资资产产为为某某机机器器设设备备，其其生生产产时时间间为为19901990年年，评评估估基基准准日日为为20032003年年1 1月月。椐椐调调查查搜搜集集到到一一交交易易案案例例，该该机机器器设设备备和和待待评评估估设设备备型型号号相相同同，属属同同一一厂厂家家生生产产，交交易易时时间间为为20022002年年1212月月，交交易易价价格格为为124000124000元元，该该机机器器设设备备的的生生产产时时间间为为19951995年年。经经调调查查了了解解，待待评评估估资资产产已已使使用用年年限限为为7.57.5年年，待待评评估估设设备备的的尚尚

48、可可使使用用年年限限为为1313年年。参参照照资资产产已已使使用用年年限限为为8 8年年，尚尚可可使使用用年年限限为为1515年年.（采采用用成新率价格法）成新率价格法）解解：分分析析：资资产产的的市市场场交交易易案案例例易易于于选选取取，应应采采用用市市场场法法进进行行评评估估。待待评评估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异主主要要体体现现在在新新旧旧程程度度这这一一指指标标上上，其其他他条条件件基基本本相相同同。因因此此，可可通通过过对对成成新新率率指指标标的的调调整整来来估估算算待待估估资资产产的的市市场场价价值值。经经调调查查了了解解，待待评评估估资资产产已已使使用用年年限限为为

49、7.57.5年年，待待评评估估设设备备的的尚尚可可使使用用年年限限为为1313年年，则则待待估估资资产产的的成成新新率为：率为：=13(7.5+13)100%=63%=13(7.5+13)100%=63%参照资产已使用年限为参照资产已使用年限为8 8年，尚可使用年限为年，尚可使用年限为1515年，则：年，则：参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8+15)100%=65%=15(8+15)100%=65%资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格（评估对象成新率（评估对象成新率/参照物成新率）参照物成新率）=124000(63%65%)=120184.62(=124000(63%65

50、%)=120184.62(元元)其它方法第32页，本讲稿共106页 除上述案例中讲到的一些差异因素调整方法，还可以根据参除上述案例中讲到的一些差异因素调整方法，还可以根据参照物的成本市价率或市盈率来估测被评估资产的价值。即书上提照物的成本市价率或市盈率来估测被评估资产的价值。即书上提到的到的成本市价法成本市价法和和市盈率倍数法市盈率倍数法。成本市价法：成本市价法：P88P88 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价率来估测被评估资产的价值的一种方法。物的成本市价率来估测被评估资产的价值的一种方法。如如P88P88页案