设施设备安全管理标准.doc

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1、设施设备安全管理标准通过对设施设备进行安全管理，来规避工程系统管理服务潜在风险。序项目点项安全管理实施流程管理服务风险点实施周期1消防报警点感应报警器汽车车库与厨房常用温度感应报警器，大堂、楼道、商铺常用烟感报警器，使用中必须将外包装罩除去；报警器红灯常亮需维修或更换。因管线为暗埋，装修管理中应对顶部打孔注意保护。各类消防报警点完好，出现意外事件能出示记录和接受检查，减少设备管理责任风险。日常巡查2水流指示器喷淋水流指示报警器在测试喷淋试验中在消防主机中显示报警，湿式报警铃会响，否则进行维修。季检3手报手动报警器在玻璃破损或手按应在消防主机中显示报警，保护玻璃必须完好，否则进行更换或维修。日常

2、巡查4信号阀风阀信号报警器安装在消防送、排风机风管的风阀上，打开风阀应在消防主机中显示报警，使用地下室消防和平时通风共用风机时注意风阀开启并对主机报警说明记录，无报警则需要维修或更换。日常巡查季检5层显区域（楼层）显示报警器安装在某一区域或楼层墙面，平时显示巡检界面，在该区域或楼层任何报警器报警都会显示和报警，报警后必须复位。日常巡查6警铃消防报警铃安装在某一区域或楼层墙面，通过消防主机控制联动或手动；联动时在该区域或楼层任何报警器报警都会产生铃声报警，报警复位后停止。季检7紧急广播消防紧急广播常与背景音乐系统共享广播喇叭；定期举行演练，确保消防紧急广播在任何时候能紧急切换；麦克风传声清晰。季

3、检8消防主机UPS主机都自带UPS电源，必须定时检查，进行充放电试验。主机完好，出现意外事件能出示记录和接受检查，减少设备管理责任风险。季检9线路板主机接线点螺钉定时紧固，插件检查，线路板除尘。季检10主屏主机显示报警点必须及时复位和修复；联动点除在平时通风风机外无报警点；屏蔽点除预留点外无报警点。日常巡查11记录报警点位应有对应图表，图表标示地址与实际报警点地址符合；有报警记录与处理结果反馈。日常巡查12联动要定期举行消防主机与设备联动演练，确保主机联动正常。季检13双电源有双电源配电或接入UPS电源定时维护保养。季检14消防供水消防水箱要定时检查消防水箱，确保进补水。消防供水完好，出现意外

4、事件能出示记录和接受检查，减少设备管理责任风险。周检15屋顶消防水箱小高层和高层屋顶消防水箱是楼层内消防栓通过生活水高位补水箱，为了节能可以将消防栓泵与喷淋泵设置手动，平时不启动的情况下必须开通高位补水箱；定时检查高位补水箱，确保水箱进补水，使消防栓内水压达到设计值。周检16消防栓要定时打开屋顶部和对应的地下室消防栓，检查水压情况，无水或水压不正常，立即修复。周检17喷淋定时在消防喷淋试验装置上进行放水和压力检查。季检18消防泵各类消防泵启动试验，保证其运行正常。月检19位置图具备和培训消防喷淋和消防栓总、分阀门现场位置图，各服务人员了解和熟悉，一旦消防水系统发生水浸事故，安保队员和各工作人员

5、应会及时予以关闭，减少损失。日常20风机启动各类消防风机启动运行，保证其运行正常。消防设施完好，操作流程规范，出现意外事件能出示记录和接受检查，减少设备管理责任风险。周检21通风地下室消防和平时通风共用风机参照地下室风机平时通风操作规程季检22卷帘门启动消防卷帘门定期手动和电动启动试验，保证其运行正常。季检23门消防卷帘门检查霉变、破损、放下与底面封闭情况，出现不良状况进行维修。季检24楼道和门门消防楼道和通道的消防门定期检查，保证其开启正常，无破洞。周检25锁具消防门严禁增加额外锁具，另行增加消防锁具的消防门必须增加现场开门措施。周检26通行消防楼道和通道不得放置物品阻碍逃生。周检27其他器

6、材所有现场配置灭火器材不得缺省；不得超过使用周期。周检28配置配电机房、水泵房等主要机房必须配置专用灭火器。周检29作业动用明火作业，必须申报以及配置灭火器和看护人员。日常30维护聘请专业公司定期进行维护，分担风险。计划31生活水泵房卫生应加强生活水泵房的安全与卫生工作，用防虫网包好溢水口和排气口，水箱加盖并上锁，泵房出入门安装防鼠门槛，及时关闭锁好设备房门。生活供水防二次污染措施好，溢水防范到位。日常32水箱浮球阀具备二次供水水箱的巡查内容中必须对进水浮球阀进行检查，检查浮球松动与螺钉紧固情况，发现松动立即紧固；定期对水箱浮球阀的附件螺钉进行维护紧固。周检33排污泵生活水泵巡查中应对集水井排

7、污泵进行检查，主要：自动运行正常，排污泵进水口无垃圾阻塞，集水井内无垃圾淤泥，排水沟畅通。周检34通风泵房具备良好的通风设施，定期进行通风，泵房内墙与顶无渗漏、无霉变和霉味。日常35安防设施设备预演定期对周界报警、门禁、监控探头等安防预警系统进行侵犯预演，找出安全防范预警盲点、死点、漏洞等进行调整、维护维修。安防设施完好，减少设备管理责任风险。季检36缺陷前期遗留的缺陷和存在的问题，应详细地将各类安全隐患和产生后果以工作联系单形式发给开发公司（或业主委员会），进行书面告知，共同承担风险。日常37门禁各出入门上门禁的磁块等附件螺钉定期进行维护紧固月检38维护聘请专业公司定期进行维护，分担风险。计

8、划39电梯与升降设备证书电梯应具备国家相关检验部门的有效年检证书，并在轿厢内粘贴。设备设施完好，减少设备管理责任风险。日常40救援电梯机房内必须具备电梯困人时放人救援操作程序和操作工具、平层标识；无机房电梯具备的电梯困人时放人救援操作程序和操作工具、平层标识放置位置有明显标识和位置图，各服务人员了解和熟悉。周检41监控电梯轿厢、电梯机房、监控中心三方通话系统定期检查，保持通话清晰；电梯轿厢内安装监控探头的位置应正对电梯轿厢门，看清出入人员减少机防死角。周检42操作车库升降设备出入口有明显的长宽高数据标识和操作流程。日常43积水电梯和车库底坑定期检查积水情况，发现积水及时排除。周检44维护聘请专

9、业公司进行维护，分担风险。计划45机房管井配电箱闭锁平时关闭锁好管理区域内设备机房、管井道、配电箱等门，杜绝安全隐患发生。操作流程规范，减少设备管理责任风险。日常46检查定期检查各设备机房、管井道卫生与安全情况，确保整洁卫生。周检47使用若使用设备机房必须划分区域，预留操作维修空间，物品堆放整齐，增加灭火器材；严禁堆放易燃易暴物品。周检48位置图配电箱有明显安全标识和位置图，各服务人员了解和熟悉，一旦发生各类配电事故，安保队员和各工作人员应会及时予以关闭，减少损失。日常49水系与市政河湖方案景观水系与自然水系的管理，关系到业主与水系游玩人员的生命安全，建立良好的管理措施，合理的管理方案，是避免

10、安全事故发生，减少管理公司的管理风险最佳途径。措施到位，减少设备管理责任风险。日常50标识有明显安全提醒标识，设置在亲水平台、绿化空隙地、水系景观石、护栏等明显位置。日常51水位采用鹅卵石填补、放低水位等形式降低水系水位。日常52技防增补亲水平台、水系护栏等处的监控探头，增加技防措施。日常53出入口增加景观护栏、绿化隔离带等设置，减少水系出入口。日常54休闲儿童设施标识娱乐休闲儿童设施有使用与安全提醒标识，设置在明显位置。措施到位，减少设备管理责任风险。日常55维护娱乐休闲儿童设施避免出现尖角、棱角；每半月一次对附件螺钉进行维护紧固；检查破损情况，及时修理。周检56安全配置秋千或浮动绳桥等悬挂

11、设施，增加绳索松紧长度、接头磨损与锈蚀等检查与维护，单独设置使用与安全标识。周检57安全标识景观小品设置有明显的安全提醒标识；每半月一次进行检查松动破损和安全隐患情况，及时修理。周检58道路窨井路面定期检查道路路面的坑洞等安全隐患和积水情况，及时进行填修补。月检59窨盖定期检查窨井是否有盖、破损、松动，及时进行修补和更换。月检60安全标识道路与窨井等在维修与使用时有明显的安全提醒标识；晚间设置标示灯和夜光安全提醒牌；开挖工作量较大时还需采用围合措施。月检61送风管道空气质量按国家相关规范公共新风空调送风管道必须定期进行清洗，确保送入户内的空气质量；管理区域应定期分期的进行清洗并通过国家相关检验

12、部门的检验合格。计划62滤网新风与空调空气过滤网必须定期分期的进行清洗。季检63玻璃门窗雨棚安全玻璃小高层和高层的玻璃窗与护栏、玻璃门、幕墙玻璃、玻璃雨棚等必须采用有3C标记的安全玻璃（防爆裂也称钢化玻璃）。措施到位，减少设备管理责任风险。日常64防护若安全玻璃出现裂缝或小洞，必须做好防碎玻璃下落处理或清除更换。日常65腰线公共区域采用玻璃门、玻璃幕墙必须具有明显的标识如腰线等，避免人员碰撞。日常66防碎公共区域玻璃出现破碎，应及时清除，避免伤及使用人。日常67防雷照明年检防雷设施定期分期的进行国家相关检验部门的有效年检；定期进行维护保养。年检68疏散灯消防疏散牌尽量采用夜光材料的指示；采用应

13、急电源消防疏散灯定期进行维护保养。季检69照明灯消防楼道、电梯厅、消防通道具有应急电源的照明灯必须完好；地下室、通道阴暗角落处应有照明；监控探头探视区域需要照明辅助的必须点亮照明。月检70节能考虑关闭部分灯具的区域参照设备节能管理规程进行调整；严禁拆除灯具或灯管等；调整路灯等光照度，需书面报告开发商或业主委员会，说明原因后调整。月检71光源考虑管理服务区域的美观和档次，在同一功能区域内同类灯具和光源必须统一，灯的采购尽量做到同一厂家和同一型号与参数。日常72给排水排水屋顶排水沟与地漏、路面下水梳盖、地下室出入口挡排水沟、地下室排污集水井、周边马路下水窨井梳盖等无垃圾和阻塞，定时进行清洁和疏通等

14、维护保养。月检73挡水可疑进水的地下车库出入口、地下设备房等，配存挡水物品和沙包。月检74位置图具备和培训生活供水区域的总、分阀门现场位置图，各服务人员了解和熟悉，一旦供水系统发生水浸事故，安保队员和各工作人员应会及时予以关闭，减少损失。日常75维护给排水设施设备参照给排水设施设备维护保养标准定期进行维护。计划76用水供水的管理告知应尽力保证随时向用户供水；在确实需要临时停水时，应至少提前一天通知用户，长时间停水应采取临时供水措施，向用户供水。安全管理的延伸日常77分析应定期对用户用水量进行分析，发现用水异常应提醒用户，并帮助查找原因。日常78宣传进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节

15、约用水意识。日常79巡查各工作服务人员在日常巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即报修，杜绝浪费。日常80节约清洁、绿化等用水时应注意节约使用，避免浪费。日常81停电应急处理出现停电情况参照设备处理事故规程进行处理。日常82限电告知管理区域接到供电局通知需要限电之后，应及时将限电时间、限电范围等予以公布，提醒用户做好准备。日常83电梯在预定停电时间前，由工程人员负责关闭停电区域的电梯。日常84安保如限电发生在夜间，应启动应急安保方案，做好停电区域的警戒工作。日常85值班限电期间，应安排人员值班，作好解释、说服工作。日常86恢复恢复供电后，工程人员应尽快地逐一开启电梯、水泵等设备。日常87临时用电

16、审批用户或单位需要在管理区域内部临时用电的，必须填写临时用电审批表，经工程主管、区域服务经理签字同意之后方可用电。操作流程规范，减少设备管理责任风险。日常88上岗证临时用电的操作人员必须持有合格的电工上岗证；用户临时用电按用电量的多少、时间长短预付用电费用押金。日常89规范架设临时用电线路时，必须有工程人员在场，确保临时线路符合以下要求：临时线路应装有供电局检验合格的同等负荷的电度计量表，按负荷大小、长度选择导线线径、漏电总开关容量。用电负荷不得超过总负荷的20%。临时用电线路附近，必须有警示标志；安装临时线路配电柜，需另外加一条可靠的保护接地；每分支单相线路必须安装可靠空气开关，不得使用金属

17、导线代替保险丝。线路不得随地拖动应做好外防护，移动线路须采用多股橡质软电缆。移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压。日常90服务材料质保单用户委托购买或直接提供各类材料必须提供质量保证单并在有偿服务单上注明。操作流程规范，减少设备管理责任风险。日常91培训为用户安装新设备等完毕后,应参照使用说明书向用户说明使用方法和注意点，可能会出现影响其他的如漏水、漏电等应重点说明，并在有偿服务单上注明。日常92遗留缺陷前期缺陷在前期接管验收和运行后发现的开发商遗留设施设备缺陷应全部书面向开发商报告，所有的联系单分类永久保存。日常93运行设施设备运行需要中、大修和项修应全部书面分析报告业主委员会，

18、所有的联系单永久保存。日常94记录设施设备出现事故应及时填写事故报告分析原因，设备还应在设备卡中注明。日常95户内装修隐蔽工程吊顶吊顶采用木制品材料，须进行防火涂料处理。装修期间的安全管理服务日常96线路木制品材料吊顶上的电线采用镀锌铁管穿管布装，下连接用金属软管，中间接头采用金属接线合，注意管口护套；严查在墙内埋接线头；弱电接线不能有中间连接，应并接在插座合内。日常97消防商铺户内有消防烟感和喷淋，吊顶打孔时注意检查打孔位置，避免打到管线；烟感线路延长连接用金属软管套；喷淋管延长连接要试压。日常98保温热水管与空调管及冷凝水管须进行保温处理，避免冷凝渗漏水。日常99检查口户内共用管道检查口，

19、不能封闭或留有能随时打开小门。日常100新风机安装新风机的业主，新风机安装要牢固，避免震动。日常101移位户内的总配电箱和弱电箱尽量劝阻装修户不要移位，装修户需改变的，在装修巡查表注明，并向装修户说明可能存在不同的隐患及影响信号。日常102装修期公共区域管理管井水电管井应在未进入装修前锁闭，进入户内装修时，才由工程人员陪同开启水电总闸与阀，不但能分辨每户的水电总闸与阀位置，同时与装修户记录和确认现场水电读数。装修期间的安全管理服务日常103告知进入户内装修时，再次向装修户讲解本管理区域装修管理须知，同时向装修户提供电梯、楼道实际尺寸与空调机位位置；并提供相关服务的内容与手续。日常104审图进入

20、户内装修前必须有专业人员审核户内装修图纸，提前告知违反管理区域装修管理须知项目。日常105监督搬运大件物品或吊运物品时，应派员监护；严禁将物品堆放在大堂、绿化带内。日常106成品保护对电梯、消防防火门进行成品保护，消防防火门可以采用粘贴形式防护；电梯搬运垃圾后必须清除电梯门滑轨道内嵌入的杂物。日常107畅通严禁在消防通道等区域堆放物品，阻塞安全通道。日常108移动工具绝缘使用电源的移动工具必须在使用前检查电线与插座是否破损和绝缘损坏，插入电源后应先用电笔测量是否带电；定期由工程人员对电动工具进行绝缘摇表测试与维护。操作流程规范，减少设备管理责任风险。日常109登高梯登高梯和工具在使用前应检查牢固情况；登高梯脚采用防滑；双叉登高梯应用牢固的绳连结；升降梯升至固定高度后必须将定位销固定；电动升降梯的护栏定位销必须固定后才可工作。日常110顶棚玻璃顶棚作业时必须采用跳板进行移动作业。日常111防护高空作业时必须使用保险带等防护措施。日常