房地产会计账务讲解.doc

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1、税务方面：从买地开始涉及的土地使用税到销售商品房涉及的营业税及其附加、印花税、契税，到最终办证代客户收取的费用。房企都会涉及贷款，银行常用的抵押、质押、信用贷款哪种情况下适用，需要什么资料。这些都是需要补充的。如果单纯从做账上来说，建立账套，熟悉科目的使用，以及拿出会计核算方法是基础的。从头跟您说下，先说会计处理，如果是需要安装的固定资产，入在建工程。也就是产生安装费用的。如果是不需要安装的，没有安装费用的，入预付账款。 就您所说的这种情况，你们够买开发商开发的商品房，开发商应在开发完成后直接交房给你们，如果你们不需要再进行安装啥的就用预付账款。如果你们在得到房屋后还得自己进行装修才能使用的话

2、就得入在建工程了，所以说到底按在建工程还是预付款，得看是否需要自己装修后才能使用，以此而定。至于涉及的税务问题，贵方为够买方，得按房屋总价乘以你们当地的契税税率缴纳契税（一般为3%5%），在缴纳契税完成以后，持契税完税证明再去办理权属变更；印花税购销双方都得交，以合同所载购房总金额按万分之五缴纳；房产税在够买房产后才交，新税法规定（国税发89号），够买新建商品房的，在房屋交付次月起缴纳房产税，以房产余值*1.2%计算缴纳房产税（房产余值为房产原值乘以当地的可以扣除的扣除额，一般为10%30%，比如说你们当地的扣除率为30%，你们缴纳的房产税就为1100*（1-30%）*1.2%）。至于您所说的

3、土地税，有两种，一种是土地增值税，这个你们是不需要交的，这个是卖方交的；另外一个是城镇土地使用税，在房产交付的次月起开始缴纳，以房屋占地面积乘以当地适用的定额税计算缴纳城镇土地使用税（这个税率各省都不一样，这个你可以问问你们当地地税局）。二、房地产会计的账务处理原则 (一)开发产品成本采用制造成本法核算 (二)营业收入要根据不同的经营方式进行确认 营业收入要根据不同经营方式具体确认。一般说来有以下方式： (1)对房地产开发企业开发的土地及商品房，在所有权移交后将结算账单提交给买方并得到认可时，即确认为营业收入的实现， (2)代建房屋及代理其他工程在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单

4、位验证后，即确认为营业收入的实现； (3)出租房屋时，承租方根据合同规定，在付租日期交纳了租金后，出租方即确认为营业收入的实现； (4)以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款，确认为营业收入的实现。 (三)土地使用权要根据不同的开发目的进行不同的账务处理 涉及到的土地使用权有以下两种情况：一是企业为建设自用的办公用房、职工宿舍而获得的土地使用权，列为企业的无形资产进行核算；二是企业在从事开发项目的开发经营活动中获得的土地使用权，应该计入受益开发产品的成本。 (四)出租房产作为企业存货核算 房地产开发企业的出租开发产品，作为企业的存货进行核算，在报表上流动

5、资产存货中列示。（注意其实作为商品房的开发产品也应该作为存货） (五)建房贷款利息作为资本性支出 第二节 房地产开发成本费用的核算 一、房地产开发的一般业务程序(仅作一般了解) 分为四个阶段 1、投资决策分析阶段；2、项目前期工作阶段；3、前期建设阶段；4、房屋租售阶段 二、房地产开发成本费用核算对象的确定(仅作一般了解) 三、房地产开发成本的核算 (一)房地产开发成本核算的内容 房地产开发成本是指房地产企业在开发产品过程中形成的各项费用支出的合计数额。 开发成本按用途分类四类进行二级明细核算 类别 内容 土地(建设场地)开发项目成本费用支出 包括土地(即建设场地)开发发生的各项直接费用和开发

6、间接费用支出 房屋建设项目成本费用支出 指开发建设各种房屋(包括商品房、周转房、出租房、待建房等)发生的各项费用支出。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费等 配套设施工程项目成本费用支出 指开发建设城市规划中的大型配套设施发生的各项费用支出 代建工程项目成本费用支出 指受单位委托代为开发建设的，除建设场地、住宅等房屋以外的各种工程发生的开发建设费用 在按以上四类房地产开发产品的成本费用支出进行分类核算的基础上，又可进一步将工程中各项费用归为以下六个成本项目设专项进行明细核算 项目 内容 土地征用及拆迁补偿费 是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用

7、，包括征地费、安置费，以及原有建筑物的拆迁补偿费 前期工程费 是指房地产在开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、地地平整等费用 基础设施费 是指房地产在开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施，以及道路等基础设施费用 建筑安装工程费 是指房地产开发项目在开发过程中施工所发生的各项建筑安装工程和设备费 配套设施费 是指在开发小区内发生，可记入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会等设施的支出 开发间接费 是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利

8、费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等 以上6项目都属于制造成本的范畴。 (二)房地产开发成本核算的方法 (三)房地产开发成本的归集及其核算的科目设置 房地产开发的成本应按照不同的开发项目及其成本核算的各自特点，分别按土地、房屋、配套设施和代建工程进行归类核算。 1、 房地产开发成本的归集 可总结房地产开发成本的归集方法如表所示： 成本类别 归集原则 说明 房屋开发建造成本 按房地产开发类别归集 对于企业在房屋开发核算过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费，如成本核算对象可被清楚地分开，则应直接计入所归类立项的各自成本项目；如无法分开，可先汇集核算，待土

9、地开发完成后，用于房屋建设时，再采用一定的方法分析结转计入各自的成本项目。 土地开发成本 可分别按每一独立的开发项目，或按一定区域，或地块进行归集 土地开发成本包括直接费用和间接费用。土地开发成本中的直接费用包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费，建筑安装工程费、配套设施费等，均应直接计入土地开发成本。开发间接费用包括企业内部独立核算单位为开发土地而发生的各项费用，应先单独进行汇集，期末再按照一定方法分配计入土地开发成本各成本项目。 配套设施成本 以开发区确定的成本核算对象为归集对象 计入商品房成本的公共配套设施，应以开发区确定的成本核算对象为依据，计入商品房成本核算对象中。但在配套

10、设施成本费用归集的过程中，应遵循以每一独立的配套设施为基本核算对象的原则进行成本归集，当开发区成本核算对象和各独立的配套设施竣工后，再将各配套设施的成本分摊计入各产品成本中。 代建工程开发成本 代建工程开发建设过程中发生的成本费用按已确定的成本核算对象进行代建工程开发成本的归集。 2、房地产开发成本的科目设置 (1)房屋开发建造成本核算的科目设置 “开发成本”是成本类科目，用以核算企业在土地、房屋配套设施和代建工程过程中发生的各项费用。对于房屋开发建造，要设置“房屋开发”二级分类账。 一般将房屋的开发建造按用途分为四类，还应在科目“房屋开发”二级科目下，按照房地产开发建设的的用途，分设四个三级

11、科目，即“开发成本-房屋开发(商品房)”、“开发成本-房屋开发(经营房)”、“开发成本-房屋开发(周围房)”、“开发成本-房屋开发(代建房)”进行明细分类核算。 在三级科目中对开发的房屋产品成本分设“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“建筑安装工程费”、“基础设施建设费”、“配套设施费”和“开发间接费用”等六个成本项目专栏，进行明细核算。 (2)土地开发成本核算的科目设置 土地开发成本依然设置“开发成本”科目进行核算。 土地开发有两种不同的用途：一种是为了作开发后土地销售(即有偿转让)，另一种是为了兴建商品房、出租房而开发的工程用土地。 A、 如是以销售为目的，通过“开发成本-土地开发”

12、科目进行成本归集，开发完成后，将已归集的土地开发成本结转至“开发产品”帐户。 B、 如是为建商品房等而开发的工程用土地，则可将土地开发成本直接记入“开发成本-房屋开发”帐户中，不通过“开发成本-土地开发”帐户核算。 C、 土地开发的成本费用，若涉及到两个或两个以上的成本核算对象时，其发生的费用可先通过“开发成本-土地开发”帐户归集，待土地开发完成，再按一定标准分摊记入有关房屋建筑成本。 D、 土地开发成本项目一般划分为“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”两项。 (3)配套设施成本核算的科目设置。应设置“开发成本-配套设施开发成本”科目进行。 (4)代建工程开发成本的科目设置 “开发成本-代

13、建工程开发”科目进行核算，在该二级科目下，可按委托项目进行三级核算，在三级科目中设置专项对六个成本项目分别归集核算。 (四)房地产开发成本核算的账务处理 1、房地产开发成本核算的一般账务处理程序 2.土地开发成本核算的账务处理。 发生土地征用及补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等直接费用时： 借：开发成本-土地开发成本 贷：银行存款或应付账款 开发完毕验收时，按土地开发用途分别进行结转： 借：开发产品-土地开发(用于土地销售之土地开发成本) 开发产品-房屋开发(用于房屋开发之土地开发成本)（注意这是教材的写法，我认为应该作为开发成本房屋开发，原因是房屋开发肯定没有完工，我发现由教材

14、主编李大诚教授主编的辅导材料上就把教材的这个会计分录修改了，所以我建议大家修改为后者） 贷：开发成本-土地开发 3、 房屋开发成本核算的账务处理 成本发生时： 开发完毕验收时 借：开发成本-房屋开发 借：开发产品-商品房 贷：银行存款或应付账款 贷：开发成本-土地开发成本 四、房地产开发期间费用的核算 (一)房地产开发期间费用核算的科目设置与一般工业企业没有本质区别 (二)房地产开发期间费用核算的账务处理 第三节 房地产开发产品销售的核算 一、房地产销售收入确认的一般原则 确认房地产收入应该考虑两个重要因素：一是要根据客户的资信程度，并以定金与售价的百分比作为参考，评价其在房地产上首次或继续投

15、资的情况，二是要评价房地产企业对已售出的房产和地产的权利和义务关系的履约程度。 二、房地产销售收入确认的方法 (一)完全应计法即销售法，是指在房地产开发产品的所有权已经转移并满足以下条件收到款项时，即确认为销售收入的方法。采用完全应计法的适用条件应该是：、试用期满；B、付款可靠； C、应收账款收回的把握性强；D、卖方应尽义务大部分完成。完全应计法下房地产销售的应收账款应以净现值表示。应收账款的净现值等于房地产商品的现行市场价格。 在房地产销售业务中，应收账款实际上是由两部分组成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全应计法就是在销售时确认房地产的销售收入，而在收款期内确认利息收入的一种会计处

16、理方法。 (二)完工百分比法 采用完工百分比法确定收入的使用条件除因所开发项目尚未完工而与完全应计法不同外，其余的前提条件与完全应计法基本相同。但其在确认收入的方式上却与完全应计法有明显的区别。其区别在于，在完工百分比法中销售收入是随着工程项目的完工进度逐期确认。而在利息收入的确认上则与完全应计法相同。对于某一项工程的完工程度，通常是以已发生成本占预计总成本的比例来估定的。 (三)分期收款法 当某项房地产交易实质上已经完成，但却因客户初期交款不足等原因而无法合理估计收款情况时，可采用分期收款法确认该项房地产交易的销售收入。 1.应收账款的计价 采用分期收款要求在收到货款时确认销售收入；应以本金

17、和利息之和计算应收账款。 2.开发成本的预计 分期收款法在利润计算上是将总收入和总成本之差(毛利)递延，因此，在销售时就应确定总成本，而实际上总成本在销售时并未人部发生，因而必需预计以后发生的开发成本。 三、房地产开发产品销售核算的科目设置 1、“经营收入”核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等取得的经营收入。同时，按照“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等设置明细分类账。 2、“经营成本”核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。同时，按经营成本的种类，包括“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套

18、设施销售成本”、“代建结算成本”、“出租产品经营成本”等设置明细账。 3、“其他业务收入”核算主营业务以外的其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入。 4、“其他业务支出”核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用、经营税金及附加等。 5、“经营税金及附加” 四、房地产开发产品销售的账务处理 (一)土地转让和商品房销售的账务处理 1、 交款提货的销售方式 在收到货款时：借：银行存款 贷：经营收入-土地转让收入 -商品房销售收入 同时或定期按土地开发成本和商品房成本结转经营成本： 借：经营成本-土地转让成本 -商品房销售成本 贷：开发成本-土地开发

19、 -房屋开发 2、 预收货款的销售方式 3、 托收承付的销售方式将开发产品交付客户使用，向银行办理托收时： 借：银行存款 贷：经营收入-土地转让收入 -商品房销售收入 教材例题这个地方会计分录的明细科目写错了！4、 分期收款的销售方式 （1）在付出销售房产时，按转让及售出的土地或商品房的实际成本记账： 借：分期收款开发产品-土地或商品房 贷：开发产品-土地或商品房 （2）按照合同收款时，按合同规定收款的金额记账： （3）同时结转相应的成本 借：银行存款 借：经营成本-商品房或土地销售成本 贷：经营收入-土地转让收入或商品房销售收入 贷：分期收款开发产品-土地或商品房 (二)配套设施销售的账务处

20、理 其收入应记入“经营收入”帐户的“配套设施销售收入”明细账，其账务处理与前相同 (三)代建工程销售的账务处理 代建工程销售收入应在工程竣工验收并办妥交接手续时将代建工程价款结算单提交给委托单位确认后，记入“经营收入-代建工程销售收入”明细账。 第四节 房地产出租的核算 一、房地产出租业务概述 房地产出租是土地出租与房屋出租的总称。 土地出租是承租人以支付租金为代价取得土地使用权利，出租人按照合同，规定的期限和标准，将出租土地交付给承租人使用的行为。 二、房地产出租业务核算的科目设置和账务处理 (一)房地产出租业务核算的科目设置 1、 对于出租的开发产品，应设置“出租开发产品”科目核算。为核算

21、出租开发产品的库存及损耗价值，下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级明细科目进行核算。 2、 对于在出租经营过程中所发生的经营收入和经营成本。可通过设置“经营收入”和“经营成本”科目进行核算。下设“出租产品经营收入”和“出租产品经营成本”二级科目进行明细核算。 (二)房地产出租业务的账务处理 1.出租开发产品的账务处理 当房地产企业开发建成了用于出租的土地和房屋，应在签定出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品-出租产品”帐户，贷记“开发产品”帐户。 2.出租开发产品摊销的计算和账务处理。 企业根据出租产品的账面原价(即实际成本)和预计的使用年限及预计残值，计算其价值损

22、耗，按月计提出租开发产品的摊销额并计入经营成本。 一般房地产开发企业出租开发产品摊销额的计算公式如下： 出租开发产品月摊销率(1-估计净残值率)/(预计使用年限12) 当房地产开发企业的出租产品改变用途对外销售，结转对外销售的出租开发产品的成本时，应按其摊余价值，借记“经营成本”帐户，按其已计提累计摊销额，借记“出租开发产品-出租产品摊销”帐户，按出租开发产品原价，贷记“出租开发产品-出租产品”帐户。 3.出租开发产品修理的账务处理。 出租开发产品发生的修理费应根据修理费金额的大小和用途分别作不同的会计处理，可以总结： 出租开发产品修理费的核算 发生期间 用途或金额大小 会计处理方法 出租期间

23、 金额不大 直接借记“经营成本”帐户，贷记“银行存款”等有关帐户 金额较大 先计入“待摊费用”进行归集，再分期摊入“经营成本” 出租前 对所出租产品进行装饰及增添相关设施而发生的装饰工程支出 应先通过“开发成本”帐户进行归集，完工后，结转工程的成本，借记“出租开发产品”帐户，贷记“开发成本”帐户 发生的修理费用 改变出租开发产品用途，作为商品房销售 应列为销售费用，不得作为经营成本进行列支做房地产会计账务的一些基础知识1、经营成本 “房地产开发企业财务制度”规定，房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。 学

24、会计论坛（1）土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁房支出等。 （2）前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 （3）建筑安装工程费：包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。 （4）基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 （5）公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 （6）开发间接费：指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工

25、福利费、折旧费、修理费、机物料消耗、办公费、低值易耗品、降温取暖费、水电费、劳动保护费、差旅费、财产保险费、检验试验费、周转房摊销等。 2、管理费用 “房地产开发企业财务制度”规定，管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织营运生产活动的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费（海域使用费）、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏（减盘盈）、毁损与报废、独生子女费、降温取暖费、水电费、出国人员经费、警卫消防费、外籍人员费用、仓库经费、劳动保

26、护费、试验检验费、宣传经费、微机联网费、运输费、财产保险费、上交管理费（净）、住房基金、制服费、租赁费、图书资料费、印刷费、广告费、展览费、会议费、投标招标费、考察联络费、残疾人就业保障金、清洁卫生费以及其他管理费用。 （1）公司经费：包括公司管理人员工资、公司管理人员职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销和其他公司经费等。A、公司管理人员工资：包括管理人员的工资、奖金、津贴和补贴等。B、公司管理人员职工福利费：指企业用于管理人员集体福利方面的开支，按照管理人员工资总额的14提取。 C、差旅费：指企业按规定支付给因业务、工作需要出差人员的住宿费、交通费、伙食补助等

27、费用。 D、办公费：核算企业管理机构日常办公所发生的各项支出。包括：文具纸张费、书报资料费、印刷费、邮电费等。 E、折旧费：指企业管理部门对本部门所拥有的固定资产按固定资产价值和规定的分类折旧率计算提取的折旧费用。 F、修理费：指企业为修理固定资产和低值易耗品等财产所支出的费用。 G、物料消耗：核算企业进行日常管理活动所消耗的物料。H、低值易耗品摊销：指企业按规定的标准和摊销办法摊销的低值易耗品费用。I、其他公司经费：指除上述公司经费以外的其他公司经费。 （2）工会经费：指按职工工资总额的2计提拨交给工会的经费。 （3）职工教育经费：指为职工学习先进技术和提高文化水平而支付的费用，按照职工工资

28、总额的1.5计提。 （4）社会保障缴费：指单位为职工缴纳的基本养老、医疗、失业、工伤等社会保险费，单位为职工缴纳的补充养老、补充医疗保险也包括在内。 （5）补充保险费：是指在社会统筹保险范围之外的，由企业支付给商业保险公司的，计入“管理费用”中的职工人身保险费。 （6）董事会费：指企业最高权利机构（如董事会）及其成员为履行职能而发生的各项费用，包括：董事成员津贴、会议费、差旅费及其他费用等。 （7）咨询费：指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时按有关规定所支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问以及为取得咨询服务等支付的费用。 （8）审计费：指企业聘请注册会计师进行查帐验资以及进行

29、资产评估等发生的费用。 （9）诉讼费：指企业因经济纠纷起诉或应诉而发生的各项费用。 （10）排污费：指企业按照规定交纳的排污费用。 （11）绿化费：指企业对在所在地区进行绿化所发生的零星绿化费用。 （12）税金：指企业按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。 （13）土地使用费（海域使用费）：是指企业使用土地（海域）时按规定支付的费用。 （14）土地损失补偿费：指企业生产经营过程中破坏的国家不征收的土地所支付的土地损失补偿费。 （15）技术转让费：指企业使用非专利技术时支付的费用。包括以技术转让为前提的技术咨询、技术服务、技术培训过程中发生的有关开支等。 （16）技术开发费：指

30、企业研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的新产品设计费、工艺规程制定费、设备调试费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究人员的工资、研究设备的折旧、与新产品试制、技术研究有关的其他经费、委托其他单位进行的科研试制费用以及试验失败损失。 （17）无形资产摊销：指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。 （18）递延资产摊销：指企业按规定期限摊销递延资产所发生的费用。递延资产包括企业开办费、固定资产修理支出、租入固定资产的改良支出以及摊销期限在一年以上的其他待摊费用。 （19）业务招待费：指企业为生产经营的合理需要而支付的实际费用。 （2

31、0）坏帐损失：指企业因应收帐款经确认无法收回而造成的损失。（21）存货盘亏（减盘盈）：核算企业经过核实，按照规定程序经过审批后盘亏（减盘盈）的库存物资。 （22）毁损与报废：指企业经过鉴定，按照规定程序经过审批的库存物资的毁损或报废。 （23）独生子女费：核算企业支付职工独生子女费用所发生的支出。 （24）降温取暖费：指企业在公司一级发生的降温取暖支出。其下设“对外支付”和“支付个人”两个子项。“对外支付”指支付给本企业以外单位的降温取暖费。 （25）水电费：核算企业支付给本企业以外的单位的水费和电费。 （26）出国人员经费：核算企业因业务需要必须支付的出国人员费用，包括旅费、服装费、伙食费、

32、零用费、小礼品及必要的国外交际费用。 （27）警卫消防费：核算企业进行警卫消防活动所发生的各项支出。其下设“对外支付的警卫消防费”是指企业雇佣企业以外的单位或本企业内部独立核算单位进行警卫消防活动所支付的费用。 （28）外籍人员费用：核算企业支付给企业雇用的外籍人员的各项费用支出。包括：外籍人员的工资、住宿费、交通费、保险费、家属费用、医疗费、培训费等。（29）仓库经费：核算企业使用和租赁仓库所发生的费用。其下设“对外支付部分”，指支付给企业以外单位的仓库费用。（30）劳动保护费：核算企业当年发生的各项劳动保护费用。（31）试验检验费：指企业支付给本企业以外的单位或本企业内部的独立核算单位的试

33、验检验费。（32）宣传经费：核算企业开展业务宣传所发生的各项费用。（33）微机联网费：核算企业在电算化过程中发生的各种相关费用，既包括企业内部联网所发生的各项费用，也包括对外支付的各项网络服务费用。（34）运输费：其下设五个子项：“对外支付的运输费”、“燃料费”、“保险费”、“运输交纳费”和“其他运输费”。“对外支付的运输费”是指企业雇佣企业外部单位或本企业内部独立核算的运输单位进行运输活动所支付的费用。燃料费、保险费、运输交纳费指企业内部非独立核算的运输单位在进行相应的运输活动时所发生的燃料费、保险费、运输交纳费。“运输交纳费”的具体含义为企业交纳的养路费、过路费、过桥费、停车费、洗车费等。

34、（35）财产保险费：核算企业实际交纳的财产保险费。（36）上交管理费：核算企业经财政机关批准，支付给上级管理机构的经费扣除企业收取的下属单位上交本企业的管理经费后的净额。（37）住房基金：指企业在管理费用中开支的各项有关住房的费用。（38）制服费：指企业为职工分发制服所发生的费用支出。（39）租赁费：指企业租用办公用房、营业用房、机械设备及低值易耗品等支付的费用。其下设“房地产租赁费”、“旅店旅馆租赁费”和“机械设备及低值易耗品租赁费”三个子项。（40）图书资料费：指企业管理部门购置图书资料而发生的各项费用支出。（41）印刷费：指企业由管理费开支的因业务需要支付给印刷部门的各种费用。（42）广

35、告费：指企业通过报刊、电台、电视台、杂志以及应用专刊、画片、年历、幻灯进行广告宣传，以及进行经国家批准的专项业务宣传事项所支付的费用。（43）展览费：指企业为推广业务或介绍新产品、新工艺、新技术而进行的展览活动所支出的各项费用，包括场地租费、展品制作费、布置费、讲解人员报酬等。（44）会议费：指企业自己主持非本单位范围内的会议所发生的各项费用。如订货会等。（45）投标招标费：指企业进行投标招标活动所发生的各项费用。（46）考察联络费：指企业外出进行考察联络所发生的各项费用。（47）残疾人就业保障金：指企业按规定交纳的残疾人就业保障金。（48）清洁卫生费：指企业进行清洁卫生活动所发生的各项费用。

36、（49）其他管理费用：指企业在报告期内发生的除本调查表明确列出的管理费用项目以外的所有管理费用。它可能与企业会计帐目中的“其他管理费用”项的数据不同。3、销售费用“房地产开发企业财务制度”规定，销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗、以及开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等等。4、财务费用“房地产开发企业财务制度”规定，财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企

37、业生产经营期间发生的利息支出（减利息收入）、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费以及筹资发生的其他财务费用等。本调查表将财务费用细化为下面三项指标：（1）利息支出：指企业报告期内按规定计入财务费用的借款利息（包括贴现息）支出额。（2）利息收入：指企业当年的利息收入总额，此项以负数填列。（3）其他财务费用：指企业在报告期发生的除利息支出和利息收入以外的所有财务费用。（三）宾栏指标 只有金额一栏，对主栏指标进行价值量核算。（四）补充资料 1、经营收入：指企业对外转让、销售、结算和出租开发产品所取得的实际收入。2、商品房销售收入：指房地产开发企业（单位）在报告期售出商品房的实际收入，一次收清的

38、，一次全部计入销售收入；按合同规定分期收款的，可按合同规定的时间分次计入收入。在填报上述两项指标时，需注意：对于按项目结算的单位，当期损益表中“经营收入”和“商品房销售收入”贷方当年累计发生额为零时，应以“经营收入”或“商品房销售收入”借方当年累计发生额数填列。3、经营税金及附加：指企业因从事生产经营活动应负担的营业税、城市维护建设税和教育税附加等。需注意，对于按项目结算单位，营业税金应按当年实交数计算填报。4、其他业务利润：指企业的其他业务收入扣除其他业务成本及应负担的费用、税金后的净收入。5、从业人员数：指在各级国家机关、政党机关、社会团体及企业、事业单位中工作，取得工资或其他形式的劳动报

39、酬的全部人员。包括在岗职工、再就业的离退休人员、民办教师及在各单位中工作的外方人员和港澳台人员、兼职人员、借用的外单位人员和第二职业者。不包括离开本单位仍保留劳动关系的职工。各单位的从业人员反映了各单位实际参加生产或工作的全部劳动力。6、工人：指从事矿产勘查、开采、产品的生产制造、工程施工和运输设备操作的人员及有关人员。工业企业的“工人”，指在基本车间和车间(或附属辅助生产单位)中从事工业性生产的工人及厂外运输与厂房建筑物大修理的工人。建筑企业的“工人”指从事建筑安装、附属辅助生产、多种经营与运输工作的工人。7、专业技术人员：指专门从事各种科学研究和专业技术工作的人员。从事本类职业工作的人员，

40、一般都要求接受过系统的专业教育，具备相应的专业理论知识，并且按规定的标准条件评聘专业技术职务，以及未聘任专业理论知识，但在专业技术岗位上工作的人员。其中具有高级技术职称的人员统计为高级专业技术人员，其他为其他专业技术人员。8、行政管理人员：指在中国共产党中央委员会和地方各级党组织，各级人民代表大会常务委员会，人民政协，人民法院，人民检察院，国家行政机关，各民主党派，工会，共青团，妇联等人民团体，群众自治组织和其他社团组织及其机构，企业、事业单位中担任领导职务并具有决策、管理权的人员。9、其他人员：指在国家机关、党群组织、企业、事业单位中从事行政业务、行政事务工作的人员和从事安全、消防、邮电等业

41、务的人员；从事商业、餐饮、旅游、娱乐、运输、医疗辅助服务及社会和居民生活等服务的人员以及不便分类的其他从业人员。10、固定资产原价合计：指企业在建造、购置、安装、改建、扩建、技术改造固定资产时实际支出的全部货币总额。固定资产包括企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及与生产、经营有关的设备、器具、工具等。三、平衡关系 （一）经营成本 经营成本合计土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费（二）管理费用 管理费用小计各一级管理费用项目之和（1）公司经费管理人员工资福利费折旧差旅费办公费修理费物料消耗低值易耗品摊其他公司经费其中：修理费房屋修

42、理费机械设备修理费（2）董事会费董事成员津贴会议费差旅费（3）降温取暖费对外支付支付个人（4）水电费水费电费（5）仓库经费对外支付部分（6）劳动保护费工作服（7）运输费对外支付的运输费燃料费保险费运输交纳费其他运输费（8）租赁费房地产租赁费旅店旅馆租赁费机械设备及低值易耗品租赁费（三）销售费用 销售费用小计各一级销售费用项目之和（1）运输费对外支付的运输费燃料费保险费养路费维护修理费其他（2）装卸费对外支付部分（四）财务费用 财务费用小计各一级财务费用项目之和 （五）补充资料 从业人员数工人高级专业技术人员其他专业技术人员行政管理人员其他人员固定资产原价合计土地资产房屋、建筑物机器设备运输工具.