维修保养系统操作规程.doc

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1、维修保养系统操作规程1.0目的规范消防系统维修保养工作，确保消防维修系统设备各项性能良好，安全运行。2.0适用范围适用于物业集团在管楼盘的消防系统设备的维修保养工作。3.0职责3.1消防监控中心的设备日常维修保养由值班员负责。3.2保安部负责楼宇及室外消防设备设施的检查。3.3工程维护部负责设备房消防设备设施的巡查、维修、保养，对消防设备故障进行处理。3.4消防主管负责消防系统维修保养计划放入制定并组织实施。3.5物业公司（管理处）负责人负责消防设备年度维修保养计划的审批。3.6业务总部负责对消防设备维修保养工作提供技术指导、支持。3.7全面质量管理办公室负责对设备维修保养计划的实施情况进行检

2、查、监督。4.0工作程序4.1消防系统维修保养计划的制定。4.1.1每年12月26日前，由工程维护部消防主管（下同）组织制定下一年度的消防系统维修保养年度计划表，经部门经理审核报主管领导审批。4.1.2消防主管根据系统的运行情况拟定大修、中修、小修计划并报批。4.1.3消防主管根据批准后的年度维修保养计划在每月26日前拟定 月份设备维修保养计划，报部门经理审核并组织实施。保安部消防工作的管理参照消防工作规范执行。4.1.4消防系统维修保养年度计划必须具备下列要求：a有明确安排设备大、中、小修的计划;b.有具体组织实施维修保养的时间；c有明确的维修保养周期；d有具体的维修保养经费预算。4.2对消

3、防系统进行维修保养时，应严格遵守消防系统操作规程，并按计划进行。4.3检查4.3.1日检。每班次在消防主管的指导下由值班员对火灾报警系统进行下列检查。a.每班次均应进行系统设备的外观检查。b.火警功能。误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸汽、烟雾、粉尘等影响探测头正常工作的环境干扰存在，如有其它干扰存在，应设法排除。对于误报频繁又无其他干扰影响探头正常工作的，或探头显示灯不亮、不能接收信号，应及时清洗更换。c自检功能。按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，不能复位应查明原因。d.故障功能：-主电源故障。检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况；-备用电源故障，检查充电装置

4、，电池有否损坏，有无断线；-探测回路故障，检查该回路至火灾探测器的接线是否完好，有无探头被取下，终端监控器有无损坏。4.3.2月检。每月15日在消防主管的指导下，组织消防人员对消防自动系统进行下列功能检查，并填写设备设施维修保养记录表：a.日检全部内容；b.测试控制器主要工作电压是否正常；c.火灾探测器（温感、烟感、破玻）安装倾斜度不大于45度,与底座接触是否良好,外观是否洁净完好,指示灯是否闪亮.随即抽取5%的烟感喷烟后,消防主机是否受到报警信号;d.对消防泵房消防栓泵进行外观检查，查看外接线是否固定良好，油漆脱落应补刷新漆；e.检查手动报警按钮、紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失；任选两

5、个手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常；f.对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘，线路松动应给予紧固；g.对主电源和备用电源做自动转换试验。4.3.3季检。每季度检查和试验自动报警系统的下列功能，并填写消防系统年（季）度检查保养记录表：a.采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示；b.试验火灾报警的声光显示；c.试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示；d.对备用电源进行12次充放电试验，13次主要电源和备用电源自动切换试验；e.用手动或自动检查防火卷帘的关闭情况、防火卷帘有无变形、扭曲情况f.用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统控

6、制设备；g.对固定式“1211”系统进行外观巡视，查看管网系统的密封情况，读出压力表指针数值，用手动或自动检查固定灭火系统的控制设备；h.用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯；i.从消防联动柜上按强制“消防”开关键使客货梯停于首层试验；j.在消防控制中心进行消防通信设备对讲通话试验；k.检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。4.3.4消防栓箱检查。a.栓外检查：检查箱门关闭是否良好、有机玻璃门有无损坏，箱门封条是否完好；b.随机抽取消火栓总数10%测试，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示，检查箱内器件是否良好，有无丢失，箱内消火栓有无渗漏；c.对检查情况做好登

7、记，如箱门封条脱落破损应重新贴上封条。4.3.5年检：每年12月20日前由消防主管组织对火灾自动报警系统的功能做下列检查和试验，并填写消防系统年（季）度检查保养记录表：a.应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头（取50%）进行一次实效模拟实验，对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理尘埃；b.进行本规程4.2.3季检内容(a、b除外)；c.试验火灾应急广播设备的功能。4.3.6 对本规程4.3.3和4.3.5的检查内容，保修期内由安装厂家指导检查，保修期满后由消防局（或有资质单位）检查。4.4 维修保养。4.4.1 对消防系统设备的外部清洁及部分附件的维修保养由消防主管指导完成。每周消防值班员应

8、对消防设备外部清洁一次，用压缩空气进行吹污、吹尘，再用干的干净抹布擦拭，保持设备光洁。4.4.2 消火栓每年逐个打开检查一次（与管道放水冲洗同步）。a进行季检内容；b开箱取出水带，仔细检查有无破损，如有应立即修补或替换；检查有无发黑，如有应取出刷净、晾干；c将水带交换褶边或翻动一次；d检查水枪、水管接口是否方便牢固，有无缺损，如有立即修复。e检查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，阀杆加油；f检查修整全部支架，掉漆部位重新补刷，同时油漆；g将箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁上箱门，贴上封条。4.4.3电机a外观整洁，铭牌清晰，各部件坚固牢靠，联轴器有保护罩；b线耳联接端紧密牢靠，无变色迹

9、象，无裸露部分，接地良好。4.4.4 风机保养a断开主电源，挂上标示牌，检查电机是否良好接地；b紧固各部分松动的螺丝级联轴器；c调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好；d检查与更换各接合面间的垫片和密封填料；e清洁电机及风滤器和机壳内部；f向转动部分加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性；g检查防火阀的机械开闭动作是否灵活，开闭角度大小；h手动开机测定三相电流值，检查指示灯、电压表、电流表，听查风机各部件运行声音；i连续运转半小时验证风机运转正常；4.4.5消防系统设备故障的维修一般不超过8小时，在8小时内无法解决的，应将故障原因、解决时间上报部门经理，并按批准的时间限期解决。重大问题

10、须报公司领导。4.4.6 需外委维修的，有消防主管提出申请报公司领导审批，委托公安消防局或有资质单位进行维修保养。4.4.7 消防泵维修保养见给排水设备设施维修保养规程相关内容。4.4.8 消防系统设备设施的检查、维修保养骏应有完整的记录，分类归档保管，保存期为长期。5.0 相关文件5.1 消防管理工作规范（WI-7.5.1-09-01）5.2 消防系统操作规程（WI-7.5.1-09-04）5.3 给排水设备设施维修保养规程（WI-7.5.1-14-04）6.0 表格及记录6.1 消防系统年（季）度检查保养记录表（QR-7.5.1-09-10）6.2 消防系统维修保养年度计划表（QR-6.3-01-07）6.3 月份设备维修保养计划（QR-6.3-01-08）6.4 设备设施维修保养记录表（QR-6.3-01-09）