房地产投资决策课件.ppt

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1、房地产投资决策房地产投资决策Investment Analysis for Real Estate DecisionsCollege of Civil EngineeringHunan University of Sci.&Tech.主要内容：主要内容：n第六讲第六讲 谁是最大受益者谁是最大受益者n第七讲第七讲 富一代如是说富一代如是说n第八讲第八讲 人口红利人口红利n第九讲第九讲 我们该如何我们该如何n第十讲第十讲 漫谈漫谈n第一讲第一讲 房地产投资决策房地产投资决策n第二讲第二讲 资金的时间价值资金的时间价值n第三讲第三讲 财务杠杆财务杠杆n第四讲第四讲 房地产的发展房地产的发展n第五讲第

2、五讲 蜗居蜗居特别说明：特别说明：n房地产、房价、政策、政府、国家房地产、房价、政策、政府、国家n尖锐观点仅供教学交流、参考尖锐观点仅供教学交流、参考n如果我们不能改变社会，我们就去适应它如果我们不能改变社会，我们就去适应它n房地产亦然房地产亦然n课程只讲述和日常生活息息相关的知识课程只讲述和日常生活息息相关的知识n请保持自己的意见、不人云亦云请保持自己的意见、不人云亦云n坚持四项基本原则、坚持社会主义道路坚持四项基本原则、坚持社会主义道路几个问题：几个问题：n请问家庭城镇、农村归属？请问家庭城镇、农村归属？n是否有自住房？租房？是否有自住房？租房？n自家住房来源？自建、购买？自家住房来源？自

3、建、购买？n住房购买方式？自己全额付款？自己住房购买方式？自己全额付款？自己+亲戚亲戚全额付款？商业银行住房按揭贷款？公积全额付款？商业银行住房按揭贷款？公积金住房贷款？金住房贷款？n贷款方式？等额本金？等额本息？其他？贷款方式？等额本金？等额本息？其他？对房地产的理解？对房地产的理解？对房地产投资的理解？对房地产投资的理解？n房地产投资的形式多种多样。比如一个普房地产投资的形式多种多样。比如一个普通的个人投资者，可以用通的个人投资者，可以用6万元的首付款运万元的首付款运作一个作一个20万元的置业投资项目；一个不愿万元的置业投资项目；一个不愿意参与房地产直接管理的投资者，可以用意参与房地产直接

4、管理的投资者，可以用1万元购买房地产公司的股票、债券；一个万元购买房地产公司的股票、债券；一个房地产开发公司可以投资数百万或数千万房地产开发公司可以投资数百万或数千万元建造一幢写字楼；而一个政府可以花费元建造一幢写字楼；而一个政府可以花费数亿元新建一个车站和交通系统。数亿元新建一个车站和交通系统。民宅民宅江南古镇江南古镇木瓦房（古建筑）木瓦房（古建筑）商业街商业街第一讲第一讲 房地产投资决策房地产投资决策College of Civil EngineeringHunan University of Sci.&Tech.土地土地（land）地产地产（estate in land）n地产地产是土地

5、财产或土地资产的简称。财产是土地财产或土地资产的简称。财产既指实物又指权利，因而地产是指土地及既指实物又指权利，因而地产是指土地及其相关的财产权利。其相关的财产权利。n也有人将土地上的建筑改良物也归属于土也有人将土地上的建筑改良物也归属于土地，因而地产一词也被常用于泛指房地产，地，因而地产一词也被常用于泛指房地产，这也是有些学者认为地产有广义与狭义的这也是有些学者认为地产有广义与狭义的二种理解的原由。二种理解的原由。房地产房地产（real estate）n房地产房地产是指房屋及其附属物（与房屋有关是指房屋及其附属物（与房屋有关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、

6、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。以及与它们相应的各种财产权利。不动产不动产（real estate or immovable）n不动产不动产是指不能移动或移动后会引起性质、是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及财产权形状改变，损失其经济价值的物及财产权利。它包括土地、土地改良物（建筑物及利。它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附加物、生长着的树木及农作物、已建筑附加物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。改良物有关的

7、财产权利。n广义的不动产还包括价值昂贵的车辆、船广义的不动产还包括价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产及财产综合体舶、飞机等财产及财产综合体。房地产的属性房地产的属性n房地产的房地产的自然属性自然属性q位置位置q独特独特q耐久耐久q土地不可再生土地不可再生房地产的属性房地产的属性n房地产的房地产的经济属性经济属性q高资本价值高资本价值q物价变动反映缓慢物价变动反映缓慢q投资与消费投资与消费房地产的属性房地产的属性n房地产的房地产的社会属性社会属性q社会效应社会效应q美学价值：凝固的音乐。自然美、艺术美、社美学价值：凝固的音乐。自然美、艺术美、社会美会美q心理效应心理效应房地产市场房地产市场n一级市

8、场一级市场q国家（政府土地出让）国家（政府土地出让）n二级市场二级市场q新房交易新房交易n三级市场三级市场q二手房市场二手房市场房地产术语房地产术语n宗地、四至宗地、四至n容积率、面积、得房率容积率、面积、得房率n建筑高度建筑高度n建筑结构建筑结构n性质类别等性质类别等宗地宗地n宗地宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。市政及公共设施用地等。n容积率只有在指容积率只有在指“宗地宗地”容积率的情况下，容

9、积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。具有可比性。四至四至n某地块位于某地块位于XX市市XX区，地理位置十分优越：区，地理位置十分优越：q东至东至XX大学、大学、XX北村；北村；q南至文二路；南至文二路；q西至学院路；西至学院路；q北至北至XX公寓、公寓、XX苑苑n地块总出让面积地块总出让面积XXXX平方米（约平方米（约XX亩），亩），容积率不大于容积率不大于2.6，建筑限高，建筑限高80米，米，90平方平方米以下小户型的比例为米以下小户型的比例为50%。容积率容积率n项目用地范围内总建筑面积与项目总用地项目用地范围内总建筑面积与项目

10、总用地面积的比值。面积的比值。q计算公式：容积率计算公式：容积率=总建筑面积总建筑面积总用地面积总用地面积n在一定的技术经济条件下，土地纯收益会在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。在最经济容积率，土地收益达到的特点。在最经济容积率，土地收益达到最大，土地价格也达到最高；若继续增大最大，土地价格也达到最高；若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。降。容积率容积率n随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺随

11、着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。n在同一城市中，容积率对不同类型地价的在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。业用地。建筑密度建筑密度n指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比，它可以反映出一定

12、用地范围内面积之比，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。的空地率和建筑密集程度。q计算公式：建筑密度计算公式：建筑密度=建筑首层面积建筑首层面积/规划用地规划用地面积面积q例：一块地为例：一块地为10000平方米，其中建筑占地平方米，其中建筑占地3000平方米，建筑密度为平方米，建筑密度为3000/10000=30%建筑密度建筑密度n建筑密度不可能超过建筑密度不可能超过1，一般不会超过，一般不会超过40-50%，因为用地中还需要留出很多面积作，因为用地中还需要留出很多面积作为道路、绿化、广场、停车等等。为道路、绿化、广场、停车等等。绿化率绿化率n绿化率绿化率：指规划建设用地范围内

13、的绿地面积与规：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。划建设用地面积之比。n绿地率绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括包括绿地面积绿地面积)与规划用地面积之比。与规划用地面积之比。q绿地率绿地率绿化覆盖率绿化覆盖率n在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。相关在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。相关技术规范、法规规定，并不是所有长草的地方都技术规范、法规规定，并不是所有长草的地方都能算做绿地。居住区用地范围内各类绿地主要包能算做绿地。居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属

14、绿地和道路绿地等。路绿地等。楼面地价楼面地价n楼面地价宗地总价宗地内允许总建筑楼面地价宗地总价宗地内允许总建筑面积面积n或或楼面地价土地单价容积率楼面地价土地单价容积率q房屋的单方开发成本房屋单方造价楼面地房屋的单方开发成本房屋单方造价楼面地价税费价税费n平均层数容积率平均层数容积率/建筑密度建筑密度房地产类型房地产类型居住类居住类商业类商业类 休闲类休闲类 工业类工业类 公共事公共事业类业类建筑层数（高度）建筑层数（高度）住宅设计规范GB500961999市场低层低层1 13 3层层多层多层1 16 6（7 7）层）层多层多层4 46 6层层小高层小高层8 81111（1212）层）层中高层

15、中高层7 79 9层层高层高层12121818（1919）层）层高层高层1010层层20203333层层超高层超高层100100米以上米以上住宅面积住宅面积2007年以后住宅设计规范GB5009619991998年前商品房商品房保障房保障房套型套型使用面积使用面积单身公单身公寓寓一类一类3434婚房婚房廉租房廉租房5050二类二类4545小套小套经济适用房经济适用房6060三类三类5656中套中套四类四类6868大套大套经济型经济型 住宅住宅9090普普 通通 住住 宅宅140140140面积计算面积计算n建筑面积建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒

16、角以上截面计算，包括筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。使用、辅助面积和结构面积。q使用面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用的净面积的总和。q辅助面积辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。净面积的总和。q结构建筑面积结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。占面积的总和。得房率得房率n使用面积系数使用面积系数：用百分率表示，等于总套：用百分

17、率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。内使用面积之和除以总建筑面积。n使用率使用率：使用面积与建筑面积之比，用百：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：分数表示。板楼：80%；塔楼；塔楼75%；写字；写字楼楼70%；商场；商场65%。销售面积销售面积n商品房销售面积商品房销售面积=套内建筑面积套内建筑面积+分摊公用分摊公用面积面积n套内建筑面积套内建筑面积=套内使用面积套内使用面积+套内墙体面套内墙体面积积+阳台建筑面积阳台建筑面积n公摊面积公摊面积：q1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和变电

18、室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；管理用房的建筑面积；q2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的外墙墙体水平投影面积的50%。销售面积销售面积n n套内墙体面积套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一：公用墙为水平投影面积一半计入，非公用墙为水平投影面积计入套半计入，非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。管道井。n n阳台面积阳台面积：开敞式阳台面积以水平投影面：开

19、敞式阳台面积以水平投影面积一半计入，封闭式阳台面积为水平投影积一半计入，封闭式阳台面积为水平投影面积。面积。销售面积销售面积n公摊的公用建筑面积公摊的公用建筑面积=套内面积套内面积公用建筑公用建筑面积分摊系数面积分摊系数n公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积公用建筑面积/套内套内建筑面积总和建筑面积总和n公用建筑面积公用建筑面积=整栋楼的建筑面积整栋楼的建筑面积套内建套内建筑面积筑面积不应分摊的建筑面积不应分摊的建筑面积建筑结构建筑结构高层钢结构高层钢结构木结构木结构框支剪力墙结构框支剪力墙结构剪力墙结构剪力墙结构砖混结构砖混结构框架结构框架结构建筑物建筑物装修标准装修标准豪

20、华装修房豪华装修房装修房装修房毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房装修房装修房投资投资n所谓所谓投资投资，就是牺牲当前确定的消费或享，就是牺牲当前确定的消费或享受，（通过对某些投资对象的持有）试图受，（通过对某些投资对象的持有）试图获取将来不确定的收益的一种行为（或过获取将来不确定的收益的一种行为（或过程）。程）。n投资的三要素：投资的三要素：时间、报酬、风险时间、报酬、风险。n有回报的行为都是投资行为有回报的行为都是投资行为房地产投资房地产投资n所谓所谓房地产投资房地产投资，是指资本所有者将其资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活

21、动。收益的一种经济活动。房地产投资房地产投资n房地产投资形式多种多样：房地产投资形式多种多样：q房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；熟悉的一种类型；q为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；遍的房地产投资类型；q将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；地产也是房地产投资；q企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。等等，都属于房地产投资。房地产投资房地产投

22、资n尽管它们表现形式各异，但它们都有一个尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益通过牺牲现在的某些利益换取预期收益换取预期收益。n要强调的是，要强调的是，“现在的某些利益现在的某些利益”是指即期是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。总量上都难以精确预测。房地产投资房地产投资n所以，房地产投资决策中，估算总成本和所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑利润的同时还应考虑时间因素时间因素。只有在比。只有在

23、比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。合理的投资决策。房地产投资房地产投资n另外，因为在市场经济条件下，投资者往另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对往同时面对多种投资机会多种投资机会，虽然各个投资，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；的未来收益却是难以确定的；n而且，投资者在决策之前，往往会发现，而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者诱人的机会常常不只一个

24、，但投资者可利可利用的资源却总是有限的用的资源却总是有限的。房地产投资房地产投资n这时就需要有一种方法能够对各种投资方这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者案进行评估，帮助投资者在各种限制条件在各种限制条件的前提下的前提下，如可承受的风险、所要求的资，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目的投资项目获得最大的效益获得最大的效益。房地产投资决策房地产投资决策n所谓所谓房地产投资决策房地产投资决策，是指对拟建房地产，是指对拟建房地产投资项

25、目的必要性和可行性进行技术经济投资项目的必要性和可行性进行技术经济分析，对可以达到目标的不同方案进行比分析，对可以达到目标的不同方案进行比较和评价，并作出判断，选择某一方案的较和评价，并作出判断，选择某一方案的过程。过程。房地产投资决策房地产投资决策n房地产投资决策对房地产投资决策对房地产业和房地产市场房地产业和房地产市场的完善和发展的完善和发展具有十分重要的意义。具有十分重要的意义。n房地产由于其空间的房地产由于其空间的固定性特征固定性特征，一旦决，一旦决策完成付诸实施，将很难随意移动和变更。策完成付诸实施，将很难随意移动和变更。n另外，房地产投资另外，房地产投资建设周期长、占用资金建设周期

26、长、占用资金量大量大，一旦开工建设就不能中断，要力求，一旦开工建设就不能中断，要力求缩短工期，在缩短工期，在最佳时机投入市场最佳时机投入市场。房地产投资决策房地产投资决策n房地产投资还关系着人民的基本需要和生房地产投资还关系着人民的基本需要和生活质量的提高，又关系着经济发展和城市活质量的提高，又关系着经济发展和城市建设，它的总量水平、结构状况、空间布建设，它的总量水平、结构状况、空间布局和时间安排均十分复杂。局和时间安排均十分复杂。房地产投资决策房地产投资决策n房地产投资规模在整个国民经济投资规模房地产投资规模在整个国民经济投资规模中占有很大的比重，它必须与社会所拥有中占有很大的比重，它必须与

27、社会所拥有的人力、物力和财力相适应。的人力、物力和财力相适应。n这些情况都决定了必须重视房地产的投资这些情况都决定了必须重视房地产的投资决策。决策。n房地产投资决策的科学水平直接表明了一房地产投资决策的科学水平直接表明了一国或一个地区房地产业和房地产市场发育国或一个地区房地产业和房地产市场发育的成熟程度。的成熟程度。房地产投资的类型房地产投资的类型本讲内容结束，谢谢！本讲内容结束，谢谢！5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才

28、发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知

29、识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道

30、，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，

31、因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。

32、15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。